Ceny nieruchomości na Cyprze Północnym według miejscowości (2026)

Ceny nieruchomości na Cyprze Północnym według miejscowości (2026)

Ceny nieruchomości na Cyprze Północnym na naszych 76 stronach ofert sięgają od GBP 48 900 za najniższą cenę ofertową z rynku wtórnego do GBP 1 500 000 za najwyższą, ale liczba wydrukowana na stronie może oznaczać trzy różne rzeczy: 26 ofert pokazuje cenę „od” podaną przez dewelopera, 18 pokazuje cenę ofertową z rynku wtórnego, a 32 pokazują „On request” (cena na zapytanie). Ten przewodnik, napisany według stanu na 24 października 2026 r., liczy i porządkuje wszystkie 76 ofert według miejscowości oraz według rodzaju podanej liczby, tak aby cenę w İskele, Tatlısu, Esentepe, Famaguście czy Boğaz można było odczytać tak, jak na to zasługuje.

Następnie przewodnik buduje tabele ceny za metr kwadratowy wyłącznie tam, gdzie opublikowano zarówno cenę, jak i powierzchnię, porównuje ceny ofertowe z rynku wtórnego z cenami wyjściowymi deweloperów, przelicza funty szterlingi na liry po efektywnym kursie sprzedaży Banku Centralnego TRNC, dolicza opłatę Rejestru Gruntów, opłatę stemplową i opłatę za wniosek o zezwolenie, które dochodzą do podanej ceny, oraz wyjaśnia, co Instytut Statystyczny TRNC publikuje, a czego nie publikuje. To przewodnik po opublikowanych liczbach, a nie indeks rynku i nie zachęta do zakupu; nie znaleziono żadnego oficjalnego indeksu cen domów dla północy wyspy, a przewodnik nie wypowiada się o przyszłych cenach. Szerszy przebieg zakupu opisuje nasz przewodnik po zakupie krok po kroku oraz strona kraju Cypr Północny.

Ceny nieruchomości na Cyprze Północnym w skrócie

Poniższa tabela zawiera cały zbiór danych w jednym miejscu. Każda liczba pochodzi z pola ceny na stronie oferty w brzmieniu odczytanym 24 października 2026 r. (strony pokazują funty szterlingi dla wszystkich 76 ofert) albo z oficjalnych źródeł wymienionych w ostatniej kolumnie.

Z tabeli wynikają dwa spostrzeżenia. Po pierwsze, mediana ceny „od” podanej przez deweloperów (GBP 137 500) leży wyraźnie powyżej mediany ceny ofertowej z rynku wtórnego (GBP 80 500), ale obie grupy opisują inne projekty, inny wiek i inne metraże, więc ta różnica nie jest porównaniem jednakowych rzeczy. Po drugie, 32 z 76 ofert (42%) nie niesie żadnej liczby, co oznacza, że każda średnia policzona z pozostałych 44 opisuje oferty, które publikują ceny, a nie cały portfel ofert, na którym opierają się ceny nieruchomości na Cyprze Północnym.

Cztery rodzaje liczb za cenami nieruchomości na Cyprze Północnym

Zanim można porównywać miejscowości, trzeba zaklasyfikować samą liczbę. Ta sama kwota w funtach może być dolną granicą, ceną ofertową, wyceną jednego typu lokalu albo wartością zastępczą, a portfel ofert, który miesza je ze sobą bez uprzedzenia, daje średnie, które nic nie znaczą. Nasze strony ofert używają czterech odrębnych sformułowań i każde niesie inną informację.

19 ofert z trzeciego wiersza to 13 starszych ofert, których listy lokali podają cenę lub przedział cen dla każdego typu, oraz sześć projektów Döveç Group z minimum dla każdego typu lokalu. Nakładają się one na pierwszy wiersz, ponieważ liczba na poziomie lokalu kryje się za nagłówkiem „od”. Strony odsprzedaży podają również najniższą cenę ofertową dla każdego typu, a te ceny są policzone w drugim wierszu.

Ceny „od” podane przez deweloperów

Cena „od” jest dolną granicą wyznaczoną przez dewelopera, a deweloper sam wybiera lokal, który ją wyznacza. Na stronie oferty Courtyard Platinum dolna granica, GBP 127 000, to cena studia o powierzchni 36 m²; typy 3+1 na tej samej stronie zaczynają się od GBP 316 000. Czytelnik, który widzi tylko nagłówek, poznaje cenę wejściową za najmniejszy lokal, a nie cenę rodzinnego domu w projekcie.

Ceny ofertowe z rynku wtórnego

Cena ofertowa z rynku wtórnego to kwota, którą właściciel lub agent ogłasza na portalu. Strony odsprzedaży w naszym serwisie zapisują najniższą widzianą cenę ofertową dla każdego typu lokalu, portal i miesiąc ogłoszenia. Na przykład strona Sea Life Plus zapisuje studio o powierzchni 45 m² za GBP 48 900 (101evler.com, kwiecień 2026) oraz 2+1 o powierzchni 80 m² za GBP 85 000 (marzec 2026). To ogłoszenia pojedynczych lokali, a nie szereg cen.

Gdy nagłówek i własne liczby dewelopera się różnią

Nagłówkowe liczby samych deweloperów też nie są stałe. Nasze sześć stron ofert Döveç Group zawiera ceny wyjściowe odczytane na stronie dewelopera 18 października 2026 r. Na dzień 24 października 2026 r. dane strukturalne na stronach projektów dewelopera pokazywały tę samą liczbę dla czterech z sześciu projektów i niższą dla dwóch. Porównanie znajduje się poniżej.

Rachunek jest prosty: 146 000 minus 156 000 to -10 000, czyli 6,4% z 156 000; 214 000 minus 220 000 to -6 000, czyli 2,7% z 220 000. Wniosek nie brzmi, że któraś z liczb jest błędna. Cena „od” dewelopera jest żywą liczbą po stronie dewelopera, strona oferty jest jej opatrzoną datą kopią, a stronę Querencia na witrynie Döveç Group i pozostałe strony projektów należy sprawdzić w dniu podejmowania decyzji. Liczby w poniższych tabelach miejscowości to liczby ze stron ofert z 24 października 2026 r., więc dla tych dwóch projektów zawierają odczyty dewelopera z 18 października.

„On request” to też dane

Trzydzieści dwie oferty nie publikują żadnej liczby. Siedem to projekty grupy Isatis (Isatis 1 do 5, Fiora i Sunrise), których strony podają metraże lokali, ale nie ceny; dziesięć to projekty Cyprus Constructions w Esentepe. Dla grupy Cyprus Constructions strona projektów Cyprus Constructions drukuje ceny „od”, które nasze przewodniki zapisują wraz z datą (23 października 2026 r.): GBP 154 950 za Aloha Homes, GBP 94 950 za Bahamas Homes, GBP 99 950 za Hawaii Homes, GBP 144 950 za kurort wellness Phuket, GBP 1 450 000 za Edremit Villas i GBP 220 000 za Pearl Island. Karty lokali na tych samych stronach dewelopera niosą ceny, które według ustaleń naszych przewodników nie dają się pogodzić z tymi nagłówkami, więc kart tu nie używamy. Zob. na przykład przewodniki po Aloha Homes, Bahamas Homes i Pearl Island. Dla Pearl Island strony dewelopera pokazują trzy różne liczby dla tego samego studia o powierzchni 35 m², dlatego nasza oferta mówi „On request”.

Ceny nieruchomości na Cyprze Północnym według miejscowości: 76 ofert w podziale

Następna tabela grupuje 76 ofert według znacznika miejscowości na stronie oferty. Znacznik to pole lokalizacji na stronie, a nie granica gminy: Courtyard Platinum nosi nazwę od İskele, ale jest oznaczony jako Boğaz, ponieważ pole adresu dewelopera brzmi Boğaz, a tabela idzie za znacznikiem. Mediany podano tylko tam, gdzie grupa ma trzy lub więcej liczb jednego rodzaju.

W samych liczebnościach, a nie w żadnej średniej, widać trzy prawidłowości. İskele ma 23 z 76 ofert (30%) i 12 z 18 cen ofertowych z rynku wtórnego, więc materiał z rynku wtórnego w portfelu jest skoncentrowany w jednej miejscowości. Esentepe ma 14 ofert, ale tylko trzy liczby, ponieważ jedenaście z nich to „On request”. A miejscowości z pojedynczą ofertą obejmują zarówno najniższą liczbę dewelopera w portfelu (GBP 62 000 w Olea Grand w Geçitkale), jak i projekt willi od GBP 799 000 (CataLux Villas w Çatalköy), dlatego „średnia dla Cypru Północnego” ukrywa więcej, niż pokazuje.

Kontekst miejscowości dla tych znaczników znajduje się na stronie miasta Famagusta, stronie miasta Esentepe i w przewodniku po miejscowościach; ten przewodnik zajmuje się wyłącznie cenami.

İskele i Long Beach: gdzie skupiają się ceny ofertowe z rynku wtórnego

İskele jest największą grupą pod względem liczby ofert i jedyną, w której jest głęboki zbiór obu rodzajów liczb. Jej osiem cen „od” podanych przez deweloperów rozciąga się od GBP 80 000 do GBP 220 000. Na dolnym końcu Sea Breeze pokazuje GBP 80 000 (do GBP 195 000) dla projektu, którego strona opisuje 220 studiów i 8 penthouse’ów typu studio o podanych metrażach od 38,5 do 69 m²; Seaside Oasis pokazuje GBP 98 000 (do GBP 202 500) przy metrażach od 36 do 125 m²; a Grand Point pokazuje GBP 120 500 (do GBP 163 000) dla apartamentów 1+1 o powierzchni od 46 do 49,5 m² i apartamentów 2+1 o powierzchni 56 m². Górny koniec to Grande Palazzo za GBP 220 000 za 2+1 o powierzchni od 120,4 do 131,5 m², z willami na tej samej stronie do GBP 570 000.

Środek przedziału wypełniają projekty Döveç Group: D-Point za GBP 132 000 za studio o powierzchni 34 m², Four Seasons Life III za GBP 135 000 za studio o powierzchni 36 m², Milagro Villa and Residence za GBP 150 000 za apartamenty 2+1 o powierzchni od 70 do 83 m² oraz Querencia za GBP 156 000 za studio o powierzchni 39 m². Pięć z ośmiu nagłówków (Sea Breeze, Seaside Oasis, D-Point, Four Seasons Life III i Querencia) wyznacza studio o powierzchni od 34 do 39 m², więc nagłówek mierzy najmniejszy lokal i niewiele mówi o większych typach.

12 cen ofertowych z rynku wtórnego zaczyna się niżej, od GBP 48 900, a kończy na GBP 140 000. Tabela wymienia je w porządku rosnącym razem z lokalem, który wyznacza cenę, na podstawie tabel lokali na każdej stronie odsprzedaży.

Dziewięć z 12 cen ofertowych to studia, więc mediana cen ofertowych z rynku wtórnego w İskele wynosząca GBP 77 500 jest w większości medianą cen studiów. Kupujący, który porównuje cenę ofertową dwupokojowego mieszkania za GBP 140 000 z ceną ofertową studia za GBP 48 900, porównuje różne produkty; liczby za metr kwadratowy, podane dalej, stawiają oba na jednej podstawie. Trzy oferty w İskele mają „On request”: Bellagio (projekt w przedsprzedaży), Caesar Resort i Terra Life.

Famagusta i Boğaz: mało liczb, duży rozrzut

Famagusta ma 11 ofert i tylko cztery liczby. Sakarya Gardens pokazuje „Starting from” GBP 129 000, ze studiami o powierzchni od 44,37 do 55,49 m² i rodzajem aktu własności „Exchange” podanym na stronie dla każdego typu lokalu; Aura Gardens pokazuje GBP 140 000 za 1+1 o powierzchni 47 m², z apartamentami 2+1 w cenie od GBP 204 800 do 256 000. Dwie ceny ofertowe z rynku wtórnego to Sky Sakarya za GBP 63 500 (studio o powierzchni 50 m², 101evler.com, sierpień 2026) i Angel Towers za GBP 77 500 (1+1 o powierzchni 65 m², październik 2026). Strona Urban Oasis, która opisuje 20 apartamentów z dwiema lub trzema sypialniami, pokazuje „Starting from: On request”.

Sześć z siedmiu wpisów „On request” w Famaguście to projekty grupy Isatis (siódmym jest Urban Oasis). Publikują one metraże, ale nie ceny: Isatis 1 wymienia lokale o powierzchni od 70 do 75 m², Isatis 2 od 70 do 90 m², Isatis 3 od 62 do 82 m², Isatis 4 od 65 do 83 m², Isatis 5 od 75 do 151 m² i Fiora od 92 do 168 m². Z samej powierzchni bez ceny nie da się obliczyć ceny za metr kwadratowy, dlatego tych sześciu brakuje w tabelach ceny za m².

Boğaz ma sześć ofert: wpis Courtyard Platinum za GBP 127 000, cenę ofertową z rynku wtórnego GBP 1 500 000 za willę typu triplex o powierzchni 271 m² w Solmaris (101evler.com, październik 2026) oraz cztery projekty Afik Group, które nie publikują ceny: Caesar Blue, Caesar Palm Jumeirah, Caesar Beach i Blue Line Villas. Miejscowość z jednym piętrem apartamentów i jedną ceną ofertową willi, oddalonymi od siebie 11,8 raza (1 500 000 podzielone przez 127 000), ma rozrzut, a nie typową cenę.

Tatlısu, Esentepe, Ötüken i Yeni Boğaziçi

Wybrzeże północne i miejscowości po stronie Karpazu pokazują najszersze przedziały. W Tatlısu cztery liczby deweloperów to Hillside za GBP 111 000 (do GBP 195 000), K Archipelago za GBP 163 000 (do GBP 385 000), La Casalia za GBP 178 000 i Natulux za GBP 220 000. Lista lokali La Casalia zawiera także willę typu dupleks 3+1 za GBP 2 057 000, czyli 11,6 raza więcej niż jej własny nagłówek (2 057 000 podzielone przez 178 000), wartość odstającą, którą sama strona oznacza do potwierdzenia na piśmie. Pozostałe trzy oferty w Tatlısu, dwa projekty Afik (Caesar Bay i Caesar Breeze) oraz K-Villas Archipelago, nie publikują ceny.

Esentepe ma najwyższą pojedynczą liczbę „od” dewelopera w portfelu, ESVillas za GBP 1 044 000 za willę o powierzchni 548 m², oraz dwa wpisy oparte na apartamentach: Grand Crystal Resort od GBP 114 900 (studia o powierzchni od 45 do 58 m²) i Via Mare, której nagłówek to GBP 120 900, a lista lokali sięga 4+1 o powierzchni 347 m² za GBP 2 200 000. Jedenaście ofert „On request” to dziesięć projektów Cyprus Constructions (Hawaii Homes, Phuket Wellness Resort, Edremit Villas i inne) oraz projekt Afik Caesar Cliff.

Ötüken ma trzy liczby deweloperów leżące blisko siebie: Elysium 2 za GBP 160 000, Infinity za GBP 170 000 i Elysium za GBP 180 000, przy podanych metrażach zaczynających się od 86, 87 i 93 m². To strony Elysium 2, Infinity i Elysium. Yeni Boğaziçi pokazuje Orchard od GBP 115 000 (do GBP 550 000, przy metrażach od 44 do 310 m²) oraz dwie ceny ofertowe z rynku wtórnego: GBP 180 000 za 2+1 o powierzchni 88 m² w Neo Residence i GBP 340 000 za willę o powierzchni 253 m² w Emere Villas (101evler.com, luty 2026). Strona La Isla Villas w Ötüken nie pokazuje nagłówka, lecz zapisuje ceny ofertowe z rynku wtórnego: GBP 150 700 za 2+1 o powierzchni 105 m², GBP 226 000 za 3+1 o powierzchni 130 m² i GBP 446 000 za 4+1 o powierzchni 326 m² (wszystkie 101evler.com, październik 2026).

Ceny nieruchomości na Cyprze Północnym za metr kwadratowy: tylko tam, gdzie są obie liczby

Cenę za metr kwadratowy można ze stron ofert obliczyć na dwa rzetelne sposoby i oba mają ograniczenia. Pierwszy dzieli cenę wejściową projektu przez najmniejszą powierzchnię na jego stronie; drugi dzieli cenę nazwanego typu lokalu przez opublikowaną powierzchnię właśnie tego typu. Pierwszej metody używa nasza strona kraju Cypr Północny i jest to przybliżony wskaźnik, ponieważ najmniejsza powierzchnia i najniższa cena mogą należeć do różnych lokali. Druga jest dokładnym ilorazem, ale tylko nieliczne projekty publikują cenę i powierzchnię dla tego samego typu.

Metoda pierwsza: cena wejściowa podzielona przez najmniejszą podaną powierzchnię

Dwadzieścia sześć projektów z ceną dewelopera pokazuje także powierzchnię. Tabela podaje przedział dla każdego znacznika miejscowości z dwoma lub więcej takimi projektami oraz pojedynczą wartość dla pozostałych wymienionych.

Rozstęp między najniższym i najwyższym projektem wynosi 3,5 raza (4 341 podzielone przez 1 240). Nagłówkowe ceny „od” rozciągają się na 16,8 raza (1 044 000 podzielone przez 62 000), więc dzielenie przez powierzchnię usuwa większość różnicy między projektem studiów a projektem willi. Nadal nie jest to rynkowa cena za metr kwadratowy: willa za GBP 1 044 000, która daje GBP 1 905 za m², i studio za GBP 156 000, które daje GBP 4 000 za m², to różne produkty, a żadna z tych liczb sama niczego nie mówi o miejscowości.

Metoda druga: cena i powierzchnia tego samego typu lokalu

Tam, gdzie strona drukuje powierzchnię i cenę minimalną dla tego samego typu, dzielenie jest dokładne dla tego minimum. Tabela zbiera każdy taki typ ze stron Döveç Group i ze starszych stron ofert z jedną powierzchnią. Ceny Döveç to minima dla typów z naszych stron ofert odczytane 18 października 2026 r.; dwa projekty, których nagłówek dewelopera zmienił się do 24 października (Querencia i Natulux), oznaczono gwiazdką.

Lektura tabeli pokazuje trzy rzeczy. W obrębie projektu cena za metr kwadratowy zwykle spada wraz ze wzrostem lokali: w Courtyard Platinum wynosi GBP 3 528 dla studia i GBP 2 341 dla 3+1, co daje różnicę GBP 1 187 za m² (3 528 minus 2 341), a w D-Point spada z GBP 3 882 do GBP 1 873. Ta prawidłowość nie jest powszechna: w La Casalia i Natulux większe typy mają wyższą liczbę, do GBP 5 349 i GBP 5 205. A między projektami ten sam typ różni się bardzo: 3+1 wychodzi na GBP 1 873 za m² w D-Point, GBP 2 341 w Courtyard Platinum i GBP 2 358 w Querencia.

Starsze strony ofert z przedziałami dają węższe, dokładne sprawdziany. 3+1 w Olea Grand o powierzchni 104 m² kosztuje od GBP 112 000 do 119 000, czyli od GBP 1 077 do 1 144 za m² (112 000 / 104 i 119 000 / 104); 3+1 w Grande Palazzo o powierzchni 135 m² kosztuje od GBP 245 000 do 265 000, czyli od GBP 1 815 do 1 963 za m²; 2+1 w Grand Point o powierzchni 56 m² kosztuje od GBP 145 000 do 163 000, czyli od GBP 2 589 do 2 911 za m². Wille 4+1 w CataLux Villas o powierzchni od 377 do 379 m² zaczynają się od GBP 799 000, czyli około GBP 2 119 za m² po podzieleniu przez 377. Te strony nie mają daty, więc podane liczby to to, co strona pokazywała 24 października 2026 r., a nie cennik, który deweloper ponownie potwierdził.

Ceny ofertowe z rynku wtórnego a ceny wyjściowe deweloperów

Na stronach odsprzedaży zapisano czterdzieści pięć cen ofertowych na poziomie lokalu, z czego 42 z powierzchnią. Podzielenie każdej ceny przez jej powierzchnię daje przedział od GBP 700 do GBP 5 535 za m²; niska wartość dotyczy willi o powierzchni 250 m² w Royalsun Elite Residence (GBP 175 000), a wysoka triplexu Solmaris o powierzchni 271 m² za GBP 1 500 000. Mediana dla tych 42 wynosi GBP 1 536 za m². Pogrupowane według nazwanego typu, ceny ofertowe wyglądają następująco.

Minima deweloperów według typów z poprzedniej sekcji mieszczą się między GBP 1 873 a GBP 6 340 za m², a mediana 26 ilorazów ceny wejściowej wynosi GBP 2 617. Zatem ceny ofertowe z rynku wtórnego zapisane tutaj są niższe za metr kwadratowy niż ceny wyjściowe deweloperów zapisane tutaj. Pięć faktów sprawia, że nie jest to stwierdzenie o „rynku wtórnym wobec nowych budynków”: obie grupy to różne projekty; ceny ofertowe to pojedyncze ogłoszenia, i to najniższe widziane dla każdego typu; cena ofertowa nie jest ceną sprzedaży; lokale z rynku wtórnego są starsze, a strona Four Seasons Life I zapisuje budowę z 2019 r.; a powierzchnie w ogłoszeniach często nie są opisane jako netto lub brutto.

Rozrzut wewnątrz zbioru z rynku wtórnego też jest duży. W Sky Sakarya w Famaguście strona zapisuje studio o powierzchni 50 m² za GBP 63 500 (GBP 1 270 za m²) i 1+1 o powierzchni 60 m² za GBP 120 000 (GBP 2 000 za m²), więc większy lokal ma cenę ofertową 1,9 raza wyższą przy powierzchni 1,2 raza większej (120 000 podzielone przez 63 500 oraz 60 podzielone przez 50). Taka odwrócona zależność zwykle oznacza, że ogłoszenia opisują lokale o różnym stanie, piętrze lub umeblowaniu, i jest powodem, by nie traktować żadnej pojedynczej ceny ofertowej jako punktu odniesienia dla projektu.

Ceny według typu lokalu: od studiów do willi

Inne ujęcie pomija miejscowość i patrzy na typ lokalu. Tabela używa wyłącznie liczb deweloperów na poziomie lokalu z ceną wydrukowaną obok nazwanego typu: 13 starszych ofert z listami lokali oraz minima typów Döveç Group. Wyłącza ceny ofertowe z rynku wtórnego oraz każdą kartę, którą strona oferty oznacza jako wartość szablonową.

Wyróżniają się dwie cechy. Najniższa liczba dla trzech z pierwszych czterech typów pochodzi z tego samego projektu, Olea Grand w Geçitkale, śródlądowej miejscowości, którą jego strona opisuje jako 15 minut jazdy od Long Beach; najniższe liczby deweloperów w portfelu pochodzą więc z projektu oddalonego od wybrzeża. A wiersz studiów pokazuje, że „najwyższa opublikowana” zależy tyleż od przedziału, który deweloper zdecydował się wydrukować, co od samego lokalu: K Archipelago drukuje przedział cen studiów od GBP 163 000 do 252 000 przy powierzchniach od 45 do 116 m², więc jego górna liczba dotyczy znacznie większego studia niż u Sea Breeze.

Funt, lira i kurs wymiany, na którym opierają się ceny nieruchomości na Cyprze Północnym

Wszystkie 76 ofert ma ceny w funtach szterlingach. Prawnym środkiem płatniczym w TRNC jest lira turecka, a ustawa o wymianie walut 38/1997 (Foreign Exchange Law) pozwala stronom posiadać walutę obcą, używać jej jako środka wymiany i zapisywać w niej kwoty umów. Cena w funtach jest więc konwencją umowną, a nie prawnym środkiem płatniczym, a lira pojawia się tam, gdzie pobiera państwo: opłatę stemplową od kwoty w walucie obcej oblicza się w lirach według oficjalnego efektywnego kursu sprzedaży z dnia stemplowania, a opłata za wniosek o zezwolenie jest ustalona jako część płacy minimalnej w lirach.

Bank Centralny TRNC opublikował efektywny kurs sprzedaży TL 66,6323 za funta (oraz efektywny kurs kupna TL 66,1411) ważny od 24 do 26 października 2026 r. Nasze przewodniki po Isatis 3 i Natulux podają TL 66,1047 dla 17–19 października, więc kurs sprzedaży zmienił się o 0,8% w ciągu tygodnia (66,6323 podzielone przez 66,1047, minus 1). Po kursie z 24 października ceny odniesienia z tego przewodnika są warte w lirach tyle, ile podano poniżej.

Tabela to rachunek, a nie oferta kursowa. Bank stosuje własny kurs i własne prowizje w dniu przelewu, a biuletyn cen konsumpcyjnych Instytutu Statystycznego TRNC za wrzesień 2026 r. podał, że ceny konsumpcyjne wzrosły o 35,02% w ciągu 12 miesięcy do września 2026 r. (o 28,15% od grudnia 2025 r.), co stanowi tło dla tego, dlaczego kwota w funtach i kwota w lirach za to samo mieszkanie rozchodzą się w trakcie harmonogramu płatności. Ustawa o podatku od transakcji finansowych 62/2026, obowiązująca od 1 października 2026 r., opodatkowuje sprzedaż waluty obcej stawką 0,1% kwoty, pobieranego przez instytucje finansowe; poniższa tabela kosztów go nie uwzględnia.

Umowa w funtach ustala podstawę nabywcy w funtach, podczas gdy opłata stemplowa jest przeliczana po kursie z dnia stemplowania, a opłata za wniosek o zezwolenie jest kwotą w lirach. Według ustawy 52/2008 podatki i opłaty przy przeniesieniu własności dzielą między siebie nabywca i sprzedający zgodnie z obowiązującymi przepisami. Porównanie Cypru Północnego i Południowego pokazuje, jak euro w Republice Cypryjskiej zmienia ten obraz.

Opłaty, podatki i plany płatności doliczane do podanej ceny

Liczba z oferty jest ceną zakupu, a nie całkowitym kosztem. Oficjalne opłaty, które dotyczą pierwszego zakupu cudzoziemca, według stanu na 24 października 2026 r., to opłata Rejestru Gruntów ustalona w Resmi Gazete nr 197 z 7 października 2026 r. (4% za pierwszą nieruchomość, 5,5% za drugą i 6% za trzecią, ważne do 5 stycznia 2027 r. włącznie, o czym informuje także Haber Kıbrıs), opłata stemplowa od umowy sprzedaży w wysokości 0,5% na podstawie ustawy o opłacie stemplowej 19/1963, opłata za złożenie wniosku o zezwolenie w wysokości połowy brutto miesięcznej płacy minimalnej (TL 70 893 od 1 lipca 2026 r. według komunikatu Tax Department o płacy minimalnej, czyli TL 35 446,50) oraz VAT tam, gdzie ma zastosowanie. Rozporządzenie w sprawie VAT z 7 października 2026 r. zalicza mieszkania do 300 m² powierzchni zamkniętej do harmonogramu 5%, a większe mieszkania do harmonogramu 10% (rozporządzenie w sprawie stawek VAT zaktualizowane 7 października 2026 r.); nasze dane z ofert nie mówią, czy podana cena go zawiera. Limity nabywania znajdują się w dekrecie z mocą ustawy 89/2026 (Resmi Gazete nr 147 z 7 sierpnia 2026 r.), czyli dekrecie Rady Ministrów, którego 90-dniowa ważność kończy się około 5 listopada 2026 r., o ile parlament go nie uchwali; skonsolidowana ustawa 52/2008 na stronie mevzuat nadal zawiera surowszy tekst.

Przykład obliczeniowy używa minimum dla studia Four Seasons Life III w wysokości GBP 135 000 i kursu z 24 października. Przykład zakłada, że opłata Rejestru Gruntów jest naliczana od zadeklarowanej ceny.

Pełna lista podatków i źródła każdej stawki znajdują się w naszym przewodniku po podatkach i opłatach przy nieruchomościach na Cyprze Północnym. Koszty prawne, notarialne i przyłączy mediów nie są uwzględnione. Co do etapu zezwolenia, zasadę oraz terminy 1 roku i 75 dni roboczych z dekretu streszcza przewodnik o tym, kto może kupować i ile nieruchomości.

Plany płatności zmieniają znaczenie ceny

Starsze strony ofert podają plan, który idzie w parze z ceną, a plan jest częścią oferty. Czytanie podanych planów obok siebie pokazuje, dlaczego dwa projekty z tym samym nagłówkiem mogą nie kosztować tej samej gotówki tego samego dnia.

Jeśli rabat Grande Palazzo dotyczy nagłówka GBP 220 000, trzecia opcja obniżyłaby cenę o 5% z 220 000, czyli o GBP 11 000, zostawiając GBP 209 000 do zapłaty w całości w ciągu od 3 do 6 miesięcy; strona nie mówi, do której ceny rabat się odnosi. Kilka dat na tych starszych stronach już minęło (dostawa Grand Point, data planu Olea Grand), więc plan ze strony jest punktem wyjścia do pisemnej oferty, a nie aktualną wyceną. Mechanikę umów dla planów off-plan opisuje przewodnik po zakupie off-plan (projekt w budowie).

Co publikują oficjalne statystyki o cenach nieruchomości na Cyprze Północnym

Nie znaleziono oficjalnego indeksu cen domów w TRNC, liczby sprzedaży ani liczby sprzedaży cudzoziemcom na stronach Instytutu Statystycznego, Rejestru Gruntów ani Banku Centralnego w zestawie faktów z 17 października 2026 r., a dalsze wyszukiwanie 24 października 2026 r. też niczego nie wykazało. Instytut publikuje dane o podaży i kosztach. Jego biuletyn Construction and Parcel Statistics 2025 (statystyki budownictwa i parceli), opublikowany 7 października 2026 r., podaje liczbę lokali mieszkalnych z ostatecznym zatwierdzeniem w 2025 r. według okręgów, co wskazuje, gdzie się buduje, a nie za ile się sprzedaje.

Biuletyn wymienia też Lefke z 94 lokalami miejskimi i bez sumy wiejskiej w użytym tu wyciągu, więc nie jest ono sumowane. Sumy są naszym dodatkiem. Liczby pokazują, że okręgi Kyrenia i Famagusta stanowią 3 296 z 5 058 lokali w pięciu wierszach (1 804 plus 1 492, z 5 058), czyli około 65%, a okręg İskele 555 (11%). Granice okręgów nie pokrywają się ze znacznikami miejscowości na stronach ofert, a liczby nie pokazują, ile z tych lokali sprzedano, komu ani za jaką cenę.

Instytut publikuje również oficjalny koszt budowy za metr kwadratowy używany w jego statystykach budowlanych: TL 43 408 dla bloku mieszkalnego i TL 34 917 dla domu mieszkalnego w 2025 r., wobec TL 32 692 i TL 27 447 w 2024 r. To wzrosty o 32,8% i 27,2% w lirach (43 408 podzielone przez 32 692 oraz 34 917 podzielone przez 27 447). Są to koszty, a nie ceny rynkowe, są wyrażone w lirach i nie da się ich zestawić z ceną ofertową w funtach bez wyboru kursu wymiany z tego samego roku. Jedyne rozsądne zastosowanie to przypomnienie, że dane o kosztach i dane o cenach to dwie różne rzeczy.

Komunikat Rejestru Gruntów z 15 lipca 2025 r. dodaje, że w okresie wdrażania internetowego systemu rejestru gruntów przeniesienia własności, hipoteki i zapytania o własność załatwia się w urzędzie Rejestru Gruntów okręgu, w którym nieruchomość jest zarejestrowana. W żadnym ze źródeł użytych w tym przewodniku nie znaleziono liczby sprzedaży ani serii zadeklarowanych cen z tych urzędów.

Siedem pytań, które warto zadać przed porównaniem dwóch cen

Dane przedstawione powyżej sprowadzają się do krótkiej procedury. Można ją zastosować do każdej oferty, naszej lub z innego źródła, a każdy krok odpowiada zniekształceniu pokazanemu w tabelach.

1. Jakiego rodzaju jest ta liczba? Dolna granica dewelopera, cena ofertowa z rynku wtórnego, minimum dla typu lokalu albo wartość zastępcza: tylko liczby tego samego rodzaju należą do jednej średniej.
2. Który lokal ją wyznacza? Jeśli nagłówkiem jest studio o powierzchni od 34 do 39 m², jak w pięciu z ośmiu nagłówków deweloperów w İskele, nie jest to cena mieszkania z dwiema sypialniami.
3. Jaka jest powierzchnia i jak ją zmierzono? Netto, brutto, z tarasem lub bez: tam, gdzie strona tego nie mówi, cena za metr kwadratowy jest oszacowaniem.
4. Jaka jest data? Nagłówki Querencia i Natulux zmieniły się w ciągu tygodnia; ogłoszenia z rynku wtórnego na naszych stronach są datowane miesiącem.
5. Jaki plan płatności idzie z ceną? Rabat 5% za płatność w całości, ogon rat bez odsetek albo termin „ustalone do” zmienia koszt w gotówce.
6. Co jest wyłączone? Opłata Rejestru Gruntów, opłata stemplowa, opłata za wniosek o zezwolenie, VAT tam, gdzie ma zastosowanie, i koszty prawne dochodzą do ceny; w przykładzie GBP 135 000 trzy oficjalne opłaty dały łącznie 4,9%.
7. Jaka waluta i kiedy przeliczona? Cena w funtach jest ustalona w funtach, podczas gdy opłaty państwa idą za kursem liry z dnia, w którym każdą się płaci.

Dwa dalsze sprawdziany dotyczą nieruchomości, a nie ceny: kategorii aktu własności, którą wyjaśnia przewodnik po kategoriach aktu własności i ich sprawdzaniu, oraz roszczeń, które mogą ciążyć na gruncie na północy, opisanych w artykule o ryzykach i roszczeniach do nieruchomości sprzed 1974 r. Ceny są porównywalne tylko wtedy, gdy porównywalne są także te kwestie; wskazówki rządu Wielkiej Brytanii dotyczące kupna nieruchomości na Cyprze zalecają niezależną poradę prawną. Co do strony najmu liczb, zob. przewodnik po wynajmowaniu nieruchomości.

Jedna zasada jest powiązana z ceną. Rozporządzenie o zezwoleniach na pobyt i wizach w wersji skonsolidowanej z 5 października 2026 r. ustala GBP 300 000 łącznej wartości nieruchomości jako granicę między 10-letnim a 5-letnim krótkoterminowym zezwoleniem na pobyt opartym na nieruchomości dla właściciela posiadającego tytuł, bez testu dochodów w obu przypadkach. To zasada dotycząca zezwolenia, a nie droga do pobytu ani obywatelstwa przez zakup; szerszy kontekst daje artykuł o programie rezydencji na Cyprze Północnym.

Często zadawane pytania

Jakie są ceny nieruchomości na Cyprze Północnym w 2026 roku?

Na naszych 76 stronach ofert, według stanu na 24 października 2026 r., 26 ofert pokazuje cenę „od” dewelopera między GBP 62 000 a GBP 1 044 000 (mediana GBP 137 500), 18 pokazuje cenę ofertową z rynku wtórnego między GBP 48 900 a GBP 1 500 000 (mediana GBP 80 500), a 32 pokazują „On request”. Nie ma oficjalnego indeksu, więc są to liczby z ofert, a nie średnia rynkowa.

Dlaczego ceny nieruchomości na Cyprze Północnym tak bardzo różnią się między miejscowościami?

Ceny nieruchomości na Cyprze Północnym różnią się między miejscowościami częściowo z powodu produktu: studio o powierzchni od 34 do 39 m² wyznacza wiele nagłówków w İskele, podczas gdy projekty willi wyznaczają najwyższe nagłówki w Esentepe i Çatalköy. Podzielenie ceny wejściowej przez najmniejszą powierzchnię zawęża przedział do GBP od 1 240 do 4 341 za m² dla 26 projektów, ale ten iloraz miesza różne lokale.

Czy cena „od” jest ceną, którą bym zapłacił?

Nie. Cena „od” w cenach nieruchomości na Cyprze Północnym to dolna granica dewelopera dla jednego lokalu, zwykle najmniejszego. Nagłówek Courtyard Platinum w wysokości GBP 127 000 to studio o powierzchni 36 m², podczas gdy jego 3+1 zaczyna się od GBP 316 000. Liczby deweloperów także się zmieniają: Querencia spadła z GBP 156 000 na naszej stronie do GBP 146 000 na stronie dewelopera do 24 października 2026 r.

Jak podaje się ceny nieruchomości na Cyprze Północnym, w funtach czy w lirach?

Wszystkie 76 naszych ofert jest wyrażonych w funtach szterlingach. Walutą TRNC jest lira, a ustawa o wymianie walut pozwala na kwoty umów w walucie obcej. Po efektywnym kursie sprzedaży Banku Centralnego TL 66,6323 za funta na 24–26 października 2026 r. kwota GBP 135 000 to TL 8 995 360.

Ile wynosi cena za metr kwadratowy na Cyprze Północnym?

Ceny nieruchomości na Cyprze Północnym za metr kwadratowy nie dają się wyrazić jedną liczbą. Przy użyciu dokładnych danych na poziomie typu nasze tabele pokazują GBP 1 873 za m² dla 3+1 w D-Point i GBP 6 340 dla willi 4+1 w Via Mare. Przy użyciu ceny wejściowej podzielonej przez najmniejszą powierzchnię mediana 26 projektów wynosi GBP 2 617. Ceny ofertowe z rynku wtórnego zapisane na naszych stronach mają medianę GBP 1 536 za m².

Czy ceny z rynku wtórnego na Cyprze Północnym są niższe niż ceny nowych budynków?

W cenach nieruchomości na Cyprze Północnym zapisanych na naszych stronach ceny ofertowe z rynku wtórnego są niższe za metr kwadratowy niż ceny wyjściowe deweloperów, ale próby opisują różne projekty i daty, ceny ofertowe to pojedyncze ogłoszenia, a cena ofertowa nie jest ceną sprzedaży. Próba nie uzasadnia żadnego ogólnego stwierdzenia o rynku wtórnym wobec nowych budynków.

Jakie koszty dochodzą do cen nieruchomości na Cyprze Północnym?

Przy pierwszym zakupie cudzoziemca: opłata Rejestru Gruntów w wysokości 4% (ważna do 5 stycznia 2027 r.), opłata stemplowa 0,5%, opłata za wniosek o zezwolenie TL 35 446,50 oraz VAT tam, gdzie ma zastosowanie, a do tego koszty prawne. Przy GBP 135 000 pierwsze trzy dają około GBP 6 607, czyli 4,9%, przed VAT. Szczegóły zawiera przewodnik po podatkach.

Czy ceny nieruchomości na Cyprze Północnym zawierają VAT?

Nasze strony ofert nie podają, czy ceny nieruchomości na Cyprze Północnym zawierają VAT. Rozporządzenie w sprawie VAT z 7 października 2026 r. zalicza mieszkania do 300 m² powierzchni zamkniętej do harmonogramu 5%, a większe mieszkania do harmonogramu 10%. Warto poprosić dewelopera o pisemne wskazanie, czy podana cena zawiera VAT.

Dlaczego niektóre oferty pokazują „On request” zamiast ceny?

Trzydzieści dwie z 76 nie publikują liczby, którą nasza strona mogłaby przypisać źródłu. W projektach Isatis deweloper publikuje metraże, ale nie ceny; w projektach Cyprus Constructions własne strony dewelopera pokazują sprzeczne liczby, więc oferta nie pokazuje żadnej. Cenę uzyskuje się od dewelopera.

Gdzie znaleźć oficjalne statystyki cen nieruchomości na Cyprze Północnym?

Nie znaleziono żadnych dla cen nieruchomości na Cyprze Północnym. Instytut Statystyczny TRNC publikuje ceny konsumpcyjne (+35,02% w ciągu 12 miesięcy do września 2026 r.), koszt budowy za metr kwadratowy i zatwierdzone lokale mieszkalne według okręgów, ale nie indeks cen domów ani serię sprzedaży. Każdą „średnią cenę za m²” bez podanej metody warto traktować ostrożnie.

Ostatnia weryfikacja: 24 października 2026 r. Źródła: Resmi Gazete nr 147 z 7 sierpnia 2026 r.; Resmi Gazete nr 197 z 7 października 2026 r.; Haber Kıbrıs; Bank Centralny TRNC; biuletyn cen konsumpcyjnych Instytutu Statystycznego TRNC za wrzesień 2026 r.; biuletyn Construction and Parcel Statistics 2025; rozporządzenie w sprawie stawek VAT zaktualizowane 7 października 2026 r.; ustawa o opłacie stemplowej 19/1963; komunikat Tax Department o płacy minimalnej; ustawa 52/2008; ustawa o wymianie walut 38/1997; rozporządzenie o zezwoleniach na pobyt i wizach w wersji skonsolidowanej z 5 października 2026 r.; komunikat Rejestru Gruntów z 15 lipca 2025 r.; wskazówki rządu Wielkiej Brytanii dotyczące kupna nieruchomości na Cyprze; ustawa o podatku od transakcji finansowych 62/2026; strona Querencia na witrynie Döveç Group; strony projektów Döveç Group; strona projektów Cyprus Constructions; 101evler.com. Liczby z ofert pochodzą z pól cen i tabel lokali stron ofert uinvestgroup.com odczytanych 24 października 2026 r.; ceny ofertowe z rynku wtórnego są cytowane z portali i miesięcy wymienionych na tych stronach.