Neo Residence Yenibogazici: przewodnik po 50 lokalach (2026)

Neo Residence Yenibogazici to 50-lokalowy projekt mieszkaniowy firmy Noyanlar Group w Yeniboğaziçi, w dystrykcie Famagusta (Gazimağusa) na Cyprze Północnym, z czterema typami lokali, od Studio Loft do 2+1 Loft. Niniejszy przewodnik przedstawia ofertę Neo Residence Yenibogazici na podstawie własnych stron dewelopera, uzupełnia ją o udokumentowane źródłami informacje o wsi, o zasadach dla zagranicznych nabywców i o weryfikacjach, które może przeprowadzić kupujący, oraz otwarcie wskazuje, w czym te strony milczą.

Cena, rok przekazania lokali, powierzchnie lokali i kategoria aktu własności (title deed, koçan) nie są opublikowane, więc żadna z tych wartości nie jest szacowana.

Przegląd projektu Neo Residence Yenibogazici

Deweloper publikuje ten projekt w języku tureckim, a poniższe sformułowania są tłumaczeniem strony projektu. Podaje ona lokalizację jako Yeniboğaziçi, z etykietą w nagłówku Yeniboğaziçi Gazimağusa i tekstem głównym, w którym nazwa jest zapisana jako Yeni Boğaziçi. Tekst opisuje niewielką odległość od morza, łatwy dojazd do centrum miasta oraz nowoczesny projekt, który łączy czyste linie z funkcjonalną przestrzenią mieszkalną. Nie wymienia żadnej ulicy, działki, liczby budynków ani liczby kondygnacji i nie pokazuje punktu na mapie.

Wymienione są cztery typy lokali: Studio Loft, 1+1, 2+1 i 2+1 Loft. Strona podaje łącznie 50 lokali. Nie dzieli ich na typy i nie wyjaśnia, czy sklepy wymienione wśród udogodnień są wliczone w te 50. Pozostałe wymienione udogodnienia to basen, tereny zielone i plac zabaw.

Sygnały dotyczące statusu są sprzeczne. Strona określa projekt jako „Ön Satışta” (przedsprzedaż), strony kategorii dewelopera umieszczają go w sekcji ready-to-move-in (gotowe do zamieszkania), a etykieta na jego karcie brzmi „Yakında” (wkrótce). Opublikowana strona nie wyświetla daty przekazania lokali. Kod źródłowy strony zawiera rok 2026, lecz to pole jest ukryte na każdym rozmiarze ekranu, więc ten rok nie jest tu brany pod uwagę, a kupujący powinien potwierdzić status przekazania lokali na piśmie.

Cena nie jest opublikowana. Strony projektów dewelopera pokazują też ogólny panel planu płatności (35% wpłaty początkowej, 48 miesięcy, od £2 500 miesięcznie, 15% przy przekazaniu lokali). Te same cztery wartości widnieją na 21 stronach, od projektu liczącego 20 willi po projekt liczący 1 560 lokali, a panel jest ukryty w kodzie źródłowym strony. Jest to niezweryfikowany szablon, a nie warunki tego projektu, i nie wyprowadza się z niego żadnej ceny.

Więcej ofert z północy wyspy znajduje się na stronie o Cyprze Północnym w tym serwisie.

Typy lokali i ich struktura w Neo Residence Yenibogazici

Deweloper wymienia cztery typy lokali i nie publikuje użytecznej powierzchni dla żadnego z nich. Strona pokazuje trzy bloki z planami, wszystkie dla układów dwusypialniowych, oraz brak planu dla Studio Loft i dla 1+1. Tabela zestawia to, co strona podaje, i to, czego nie podaje.

Typ lokalu w Neo Residence Yenibogazici	Sypialnie wynikające z nazwy	Blok z planem na stronie	Czy podano użyteczną powierzchnię?
Studio Loft	Brak osobnej sypialni	Brak	Nie
1+1	Jedna sypialnia i salon	Brak	Nie
2+1	Dwie sypialnie i salon; blok z planem na stronie pokazuje 2 sypialnie i 1 salon	Jeden blok, „2+1 D”	Nie
2+1 Loft	Dwie sypialnie i salon	Dwa bloki, „2+1 Loft” i „2+1 LOft” (ta sama etykieta, różna wielkość liter)	Nie

Kod źródłowy strony podaje tę samą parę powierzchni netto i brutto dla każdego z trzech bloków z planami, co jest nieprawdopodobne przy różnych układach, więc wartości uznaje się za niewiarygodne. Odwiedzający ich nie widzą i nie są tu wykorzystywane. Słowo Loft nie jest zdefiniowane nigdzie na stronie.

Porównanie wielkości jest niemożliwe bez powierzchni, dlatego druga tabela zestawia liczbę lokali i strukturę typów z innymi projektami w Long Beach i İskele ze strony dewelopera. Każda wartość w dwóch ostatnich kolumnach jest obliczona na podstawie liczby lokali i wykazów typów podanych przez dewelopera.

Według danych dewelopera Neo Residence Yenibogazici jest drugim najmniejszym z 14 projektów w tabeli: mniejszy jest tylko Royal Point, z 48 lokalami, a Miracle Villa & Residence, z 52, jest większy o dwa lokale. Pozostałe 13 projektów wymienia łącznie 6 488 lokali, przy medianie 281 i średniej około 499 (obliczone). 50 lokali Neo to około 18% mediany i 10% średniej. Ocean Life Residence wymienia 1 560 lokali, czyli 31,2 raza więcej.

Podzielenie liczby lokali przez liczbę wymienionych typów daje średnio 12,5 na typ w Neo, wobec 10,4 w Miracle Villa & Residence i 390 w Ocean Life Residence. To jest rachunek, a nie podział. Deweloper nie podaje, ile istnieje studiów ani lokali 2+1, a kompleks liczący 50 lokali mógłby zawierać garstkę lokali jednego typu i większość innego. Kupujący, który chce lokalu 2+1 i widzi na stronie wyłącznie plany 2+1, może poprosić na piśmie o liczbę lokali tego typu.

Bez powierzchni nie da się obliczyć ceny za metr kwadratowy ani powierzchni przypadającej na sypialnię i żadnej takiej wartości się nie podaje.

Luka w danych jest właśnie ustaleniem. Kupujący może poprosić o powierzchnię netto i brutto konkretnego lokalu, w metrach kwadratowych, zapisaną w umowie lub w jej załączniku, wraz z wykazem przestrzeni wliczonych w każdą wartość, takich jak balkon, taras, poziom loftu czy schody. Warto też zapytać, czym jest poziom loftu, czy ma pełną wysokość pomieszczenia i czy wartość brutto go obejmuje, ponieważ strona nie odpowiada na żadne z tych pytań.

Kolejną kwestią jest to, który plan należy do którego numeru lokalu i piętra, skoro jedna etykieta występuje dwukrotnie. Dla skali: kompleks liczący 705 lokali, taki jak Querencia w İskele (według opisu jego dewelopera, Döveç), obejmowałby ponad czternaście razy więcej mieszkań.

Lokalizacja: Yeniboğaziçi, Famagusta i wybrzeże

Strona dewelopera zawiera tabelę czasów dojazdu w minutach: İskele 11, Gazimağusa 9, lotnisko Ercan 36, Lefkoşa (Nikozja) 46, lotnisko w Larnace 43 i Girne (Kyrenia) 555. Ostatnia wartość to oczywista literówka i niniejszy przewodnik jej nie wykorzystuje. Tabela nie podaje, czy minuty dotyczą dojazdu samochodem, czy liczone są od działki, czy od wsi, ani która część Famagusty jest punktem docelowym. Działka nie jest zaznaczona na mapie, więc żadnej z tych wartości nie można zweryfikować względem samego projektu.

Wykorzystane tu źródła mierzą odległości od punktu we wsi, a nie od działki: od współrzędnych, które Wikipedia podaje dla Yeni Boğaziçi (35,198 N, 33,877 E). Od tego punktu szacunek trasy oparty na OpenStreetMap daje 11,5 km drogą, około 16 minut, do punktu centralnego Starego Miasta (Walled City) w Famaguście; 49,6 km, około 53 minut, do lotniska Ercan; 62,7 km, około 66 minut, do Nikozji; oraz 73,7 km, około 71 minut, do Kyrenii.

Są to wartości orientacyjne, które pomijają ruch drogowy. Podawane przez dewelopera 9, 36 i 46 minut jest zatem o 44%, 32% i 30% krótsze od wyznaczonych czasów przejazdu (obliczone), a pokonanie 11,5 km w 9 minut wymagałoby średniej prędkości około 77 km/h.

Wikipedia podaje, że wieś leży około 10 minut od Famagusty, szacunek trasy mówi o 16, a źródła można pogodzić jako około 15 minut samochodem. W przypadku lotniska w Larnace źródła podają jedynie 43,4 km w linii prostej od punktu we wsi. Czasu dojazdu drogą się nie podaje, ponieważ zależy on od użytego przejścia i od tego, czy dane przejście jest otwarte dla danego podróżnego, więc 43 minuty podane przez dewelopera nie mogą zostać porównane i należy je sprawdzić na trasie, którą kupujący faktycznie by wybrał.

Pobliskie miejsca i odległości	Czym jest	Tabela dewelopera	Szacunek od punktu we wsi (km w linii prostej / km drogą / minuty drogą)	Źródło
Punkt centralny Starego Miasta (Walled City) w Famaguście	Historyczne centrum miasta (Suriçi)	9 min („Gazimağusa”; cel nieokreślony)	10,1 / 11,5 / 16	Urząd miejski; OpenStreetMap
City Mall	Centrum handlowe; 65 sklepów według jego operatora	nie wymieniono	9,0 / 11,0 / 15	Strona operatora; OpenStreetMap
Kampus Eastern Mediterranean University	Uniwersytet państwowy	nie wymieniono	6,5 / 7,4 / 11	Historia EMU; OpenStreetMap
Starożytna Salamina	Stanowisko archeologiczne; ruiny w granicach gminy według OpenStreetMap	nie wymieniono	2,7 / 3,6 / 6	Profil Cittaslow; OpenStreetMap
Plaża publiczna przy głównej drodze Famagusta-İskele	Plaża publiczna zaznaczona na mapie	nie wymieniono	2,1 / 3,8 / 7	OpenStreetMap
Long Beach (punkt restauracji, dystrykt İskele)	Rejon plaży poza gminą Famagusta	nie wymieniono	5,9 / 7,7 / 10	OpenStreetMap
İskele	Centrum dystryktu	11 min	brak wartości dla wsi w źródłach	wyłącznie strona dewelopera
Lotnisko Ercan	Lotnisko; loty wyłącznie do Turcji	36 min	34,3 / 49,6 / 53	Wikipedia; OpenStreetMap
Nikozja (punkt miasta)	Stolica północy	46 min	46,7 / 62,7 / 66	OpenStreetMap
Lotnisko w Larnace (Republika Cypryjska)	Lotnisko na południe od Zielonej Linii	43 min	43,4 / nie podano / nie podano	OpenStreetMap
Kyrenia (punkt miasta)	Północne miasto nadmorskie	555 (literówka, niewykorzystana)	52,9 / 73,7 / 71	OpenStreetMap
Państwowy Szpital w Gazimağusa	Szpital państwowy, około 160 łóżek	nie wymieniono	brak wartości dla wsi; 4,8 w linii prostej / 6,3 drogą od punktu centralnego Starego Miasta (Walled City)	Strona szpitala; OpenStreetMap

Yeniboğaziçi występuje w spisie ludności jako Yeni Boğaziçi, a po turecku nazywało się Aysergi, po grecku Agios Sergios. Spis z 2011 roku naliczył 3 347 mieszkańców wsi (1 712 mężczyzn i 1 635 kobiet) oraz 6 618 w całej grupie gminnej złożonej z ośmiu miejscowości. Profil Cittaslow bez daty podaje 5 668, a nowszego zweryfikowanego wyniku nie ma.

Pierwszym cypryjskim Cittaslow, czyli „wolnym miastem”, jest ta wieś, a artykuł ministerstwa odnotowuje otwarcie jej biura 4 maja 2015 roku. Źródła nie zawierają wykazu sklepów, przychodni ani szkół w obrębie wsi, więc żadnych się nie wskazuje.

Sformułowanie dewelopera „niewielka odległość od morza” nie wskazuje żadnej plaży. Najbliższa zaznaczona na mapie plaża publiczna leży 2,1 km w linii prostej (3,8 km drogą) od punktu we wsi, a o tym, czy woda jest bliżej, czy dalej, decyduje położenie działki. Kupujący może poprosić o odległość zmierzoną od współrzędnych działki. Inna oferta w Yeniboğaziçi w tym serwisie, Orchard, pochodzi od innego dewelopera, Isatis Construction Group.

Sama Famagusta jest liczona w różny sposób przez różne źródła. Spis z 2011 roku podał dla gminy 40 920 osób, a dla dystryktu 69 741, podczas gdy gmina przytacza prognozę Państwowej Organizacji Planowania (State Planning Organisation) na rok 2020 w wysokości 55 868, która jest szacunkiem, a nie wynikiem liczenia.

Liczba studentów spadła: Eastern Mediterranean University liczył w roku akademickim 2024-25 15 729 zapisanych osób wobec 16 640 w latach 2021-22, co oznacza spadek o 5,5%, a w całej północnej części wyspy spadek wyniósł 8,0%, do 104 873, według rocznika statystycznego. Te dane nie dają podstaw do twierdzenia o rosnącym popycie ze strony studentów, a deweloper takiego twierdzenia nie formułuje.

Szpital państwowy przy Salamis Road podaje około 160 łóżek, a dla skali biuletyn budowlany za 2025 rok wykazuje 1 492 lokale mieszkalne z ostatecznym zatwierdzeniem w dystrykcie Famagusta (538 miejskich plus 954 wiejskie, obliczone), czyli ukończone budowy, a nie sprzedaż. Najbliższa oficjalna seria klimatyczna, wpis WMO dla Paralimni w Republice Cypryjskiej, pokazuje średnią dobową temperaturę maksymalną 15,9 °C w styczniu i 33,3 °C w sierpniu w latach 2002-2011 oraz około 331 mm opadów rocznie.

Agregator podaje temperatury morza 17,2 °C w lutym i 29,0 °C w sierpniu. Droga Nikozja-Famagusta obsługuje około 40 000 pojazdów dziennie, jak opisuje to Turecka Dyrekcja Dróg Krajowych. Dalsze oferty z Famagusty znajdują się na stronie o Famaguście w tym serwisie.

Prowadzenie małego kompleksu: koszty wspólne, usterki i przekazanie lokali

Kompleks może być niskiej zabudowy, ale deweloper nie podaje ani liczby kondygnacji, ani liczby budynków, więc pewna jest tylko liczba lokali: 50. Dalsza część traktuje projekt jako mały kompleks i wskazuje, czego strona kupującemu nie mówi. Strona odsyła również do dziennika postępu budowy; zwykłe zapytanie pod ten adres w dniu 18 października 2026 roku nie zwróciło czytelnej treści, więc nie jest on tu wykorzystywany, a kupujący może zapytać, jakie wpisy z datami istnieją dla tego projektu.

Skala zmienia arytmetykę kosztów wspólnych. Gdyby jeden wspólny rachunek podzielić równo na lokale, każdy z 50 właścicieli poniósłby 2,0% jego wartości (1 podzielone przez 50), wobec 0,064% w kompleksie liczącym 1 560 lokali, czyli 31,2 raza mniej (obliczone). Pojedyncza wymiana pompy basenowej, naprawa windy czy przeciekający dach są więc silniej odczuwalne dla każdego właściciela w małym budynku.

Źródła wykorzystane w tym przewodniku nie obejmują wysokości opłat eksploatacyjnych, funduszu rezerwowego ani zasad głosowania. Potwierdzają jedynie, że istnieje ustawa o kondominium (Condominium Law) 35/2010 oraz że przed złożeniem wniosku o zezwolenie na zakup musi istnieć tytuł kondominium (condominium title) lub służebność, więc budżety, organ zarządzający i jego uprawnienia to pytania do sprzedawcy.

Wykaz udogodnień wymienia basen i sklepy. Kupujący może zapytać, czy basen jest wspólny, kto go utrzymuje i przy jakim rocznym koszcie, oraz czy sklepy znajdują się w tym samym budynku co mieszkania, przy jakich godzinach otwarcia i zasadach dotyczących hałasu. Taryfa podatku od nieruchomości na 2025 rok ustala TL 35,60 za m² dla basenu wobec TL 6,60 za m² stawki podstawowej dla mieszkań do 120 m², czyli 5,4 raza więcej (obliczone); taryfy na 2026 rok nie odnaleziono.

Strona usług grupy wymienia budowę basenów i konserwację domów, w tym firmę, która według niej działa w Yeniboğaziçi i İskele. To, czy ten projekt z niej korzysta i na jakich warunkach, nie jest podane.

Codzienne życie w małym kompleksie wiejskim opiera się na mieście. Yeniboğaziçi jest jedną z ośmiu miejscowości w swojej grupie gminnej, a źródła wskazują sklepy, szpital państwowy i uniwersytet w Famaguście, w odległości od 7,4 do 11,0 km drogą od punktu we wsi, bez wykazu usług w samej wsi.

Mieszkaniec bez samochodu zależałby od tych przejazdów, co jest odczytaniem odległości, a nie ustaleniem popartym źródłem na temat transportu. Bezpłatne linie autobusowe gminy Famagusta obsługują Stare Miasto, kampus uniwersytecki, targ czwartkowy i Maraş, a źródła nie pokazują, by któraś z nich dojeżdżała do wsi.

W chwili przekazania lokali jeden dokument odróżnia ukończony budynek od obietnicy. Instytut Statystyczny zalicza budynek tylko wtedy, gdy ma on świadectwo ostatecznego zatwierdzenia (nihai tasvip), wydawane przez gminę na obszarach miejskich lub przez urząd dystryktu na obszarach wiejskich, więc kupujący może poprosić o jego okazanie.

Dekret wiąże też przyłącza mediów z zapłatą: dopóki podatki i opłaty od transferu nie zostaną zapłacone, władze lokalne nie mogą udzielić stałego ani tymczasowego przyłącza wody, a organ energetyczny nie może udzielić przyłącza elektrycznego. Nie odnaleziono oficjalnej taryfy opłat za przyłączenie.

Co do jakości budowy, doniesienie prasowe z 14 lutego 2023 roku cytuje przewodniczącego Izby Inżynierów i Architektów, według którego konstrukcje wymagają obliczeń statycznych zgodnych z przepisami sejsmicznymi, zatwierdzenie projektu obejmuje kontrolę zgodności sejsmicznej, a gminy mają obowiązek zapewnić nadzór wykonywany przez autorów projektu.

Jest to źródło wtórne i nie mówi nic o Yeniboğaziçi, ale wymienia dokumentację, o którą kupujący może poprosić: zatwierdzony projekt, dokumentację nadzoru i świadectwo ostatecznego zatwierdzenia. Dla skali: 50 lokali to 3,4% z 1 492 lokali mieszkalnych zatwierdzonych w dystrykcie Famagusta w 2025 roku (obliczone).

Poniższa lista kontrolna zamienia te punkty w pytania. Wskazuje, o co prosić; nie jest stwierdzeniem, że którejkolwiek pozycji brakuje.

1. Poproś o numer działki i współrzędne oraz o liczbę budynków i kondygnacji.
2. Poproś o dokument tytułu kondominium lub służebności dla lokalu oraz o datę jego rejestracji.
3. Poproś o zestawienie lokal po lokalu z typem, piętrem, powierzchnią netto i brutto oraz informacją, czy sklepy są wliczone w 50 lokali.
4. Poproś o pozwolenie na budowę, zatwierdzony projekt i dokumentację nadzoru.
5. Zapytaj, czy dla budynku istnieje świadectwo ostatecznego zatwierdzenia, i o jego datę.
6. Poproś o projekt zasad zarządzania: kto zarządza, jak ustalane są opłaty i jaki jest budżet na pierwszy rok.
7. Zapytaj, kto utrzymuje basen i części wspólne po przekazaniu lokali i na podstawie jakiej umowy.
8. Poproś o datowaną, podpisaną listę usterek (snagging) przy przekazaniu lokali, z terminem ponownej inspekcji.
9. Zapytaj, kto organizuje przyłącza wody i energii elektrycznej oraz które opłaty ponosi która strona.
10. Poproś o pisemne potwierdzenie statusu przekazania lokali i daty dostawy, skoro strona żadnej nie wyświetla.

Zakup lokalu na Cyprze Północnym, od statusu prawnego do kluczy

Poniższe zasady obowiązują według stanu na 17 października 2026 roku. Limity liczbowe dla zagranicznych nabywców pochodzą z dekretu z mocą ustawy 89/2026 (Resmi Gazete, dziennik urzędowy, nr 147, 7 sierpnia 2026 roku). Dekret ten ponownie wydał dekret z mocą ustawy 63/2026 (Resmi Gazete nr 87, 11 maja 2026 roku), ponieważ parlament był w okresie przerwy w obradach.

90-dniowy okres obowiązywania dekretu kończy się około 5 listopada 2026 roku (obliczone), o ile parlament go nie uchwali, więc każdy podany tu limit i termin zależy od tego, czy dekret obowiązuje lub został uchwalony.

Tekst jednolity ustawy 52/2008 na portalu legislacyjnym nadal przedstawia surowsze brzmienie z 2024 roku, a obie wersje podano tam, gdzie się różnią.

W przypadku lokalu w takim projekcie poniższa sekwencja zaczyna się od statusu prawnego, a nie od ceny. Zagraniczny nabywca potrzebuje zezwolenia na zakup wydawanego przez Radę Ministrów (Council of Ministers), a przed złożeniem wniosku lokal musi mieć tytuł kondominium lub służebność.

Sprzedaż bez takiego tytułu jest czynem karalnym zagrożonym grzywną do 500-krotności brutto miesięcznego wynagrodzenia minimalnego, czyli około TL 35,4 mln przy lipcowej płacy z 2026 roku w wysokości TL 70 893 (obliczone), według Departamentu Podatkowego. Dekret dopuszcza, przez dwa lata, wniosek oparty na pozwoleniu na budowę lub zatwierdzeniu planistycznym tam, gdzie nie można było ustanowić tytułu kondominium.

Limity na jednego nabywcę według dekretu to do trzech mieszkań lub sześć dla obywateli państw uznających TRNC (Turecką Republikę Cypru Północnego); tekst jednolity nadal mówi o jednym lub o trzech dla tych obywateli. Grunty rolne i leśne nie mogą być sprzedawane cudzoziemcom, a cudzoziemcy mogą posiadać najwyżej 7% dystryktu i 3% kraju.

Opłaty rejestrowe w Land Registry (rejestr gruntów) przy sprzedaży cudzoziemcom wynoszą 4% za pierwszą nieruchomość, 5,5% za drugą i 6% za trzecią według RG 197 z 7 października 2026 roku, ważne wyłącznie do 5 stycznia 2027 roku włącznie. Oferty agencji mówiące o 9% lub 12% nie zgadzają się z tym zestawieniem.

Krok	Kto	Termin lub typowy czas	Źródło
Potwierdzić, że dla lokalu istnieje tytuł kondominium lub służebność	Sprzedawca; rejestr gruntów dystryktu dokonuje wpisu	Przed złożeniem wniosku o zezwolenie; dekret dopuszcza pozwolenie na budowę lub zatwierdzenie planistyczne przez 2 lata, gdy tytułu nie można było ustanowić	Ustawa 52/2008, art. 8(2); RG 147
Zamówić wyszukanie własności (araştırma belgesi)	Prawnik nabywcy w Tapu Amirliği dystryktu	Brak podanego terminu; od 15 lipca 2025 roku załatwiane wyłącznie w urzędzie dystryktu, w którym leży nieruchomość	Komunikat rejestru gruntów
Podpisać umowę kupna-sprzedaży i opłacić od niej opłatę skarbową (stamp duty)	Nabywca i sprzedawca; Departament Podatkowy	W chwili podpisania; opłata skarbowa 0,5% kwoty, płacona przez nabywcę, o ile nie uzgodniono inaczej	Ustawa o opłacie skarbowej
Zarejestrować umowę z opłaconą opłatą skarbową i złożyć wniosek o zezwolenie na zakup	Nabywca osobiście, przez prawnika lub pełnomocnika; Jednostka ds. Nieruchomości Ministerstwa Spraw Wewnętrznych	W ciągu 1 miesiąca, w przeciwnym razie umowa jest nieważna	RG 147; wykaz dokumentów
Decyzja Rady Ministrów, opublikowana w Resmi Gazete	Rada Ministrów	Brak oficjalnego czasu rozpatrywania w przeanalizowanych przepisach	Ustawa 52/2008
Zapłacić opłaty transferowe (transfer fees)	Nabywca i sprzedawca zgodnie z przepisami	W ciągu 75 dni roboczych od publikacji (dekret) lub 60 (tekst jednolity)	RG 147; RG 197
Podpisać deklarację transferu (devir takrirnamesi) przed urzędnikiem rejestru gruntów	Nabywca i sprzedawca	W ciągu 1 roku od publikacji (dekret) lub 6 miesięcy (tekst jednolity)	RG 147
Zorganizować przyłącza wody i energii elektrycznej	Nabywca lub deweloper z dostawcami mediów	Nie przed zapłatą podatków i opłat	RG 147

Jeśli zezwolenie wygaśnie z powodu niezapłaconych opłat, drugi wniosek kosztuje podwójne opłaty, a trzeci dla tej samej nieruchomości nie jest dozwolony. Umowy w walucie obcej są oznaczane opłatą skarbową według oficjalnego efektywnego kursu sprzedaży z dnia nadania opłaty, a wskaźnik cen konsumpcyjnych wzrósł o 35,02% w 12 miesiącach do września 2026 roku, według Instytutu Statystycznego. Przewodnik po kosztach tego serwisu omawia koszty zakupu w bardziej ogólny sposób.

Ryzyka, tytuł własności i weryfikacja dewelopera

Deweloper nie podaje kategorii aktu własności, więc żadnej się nie przypisuje. Wytyczne dotyczące nieruchomości rządu Wielkiej Brytanii mówią, że własność wielu nieruchomości na północy jest sporna, z tysiącami roszczeń osób wysiedlonych w 1974 roku, oraz że zakup takich nieruchomości może mieć poważne skutki finansowe i prawne. Europejski Trybunał Praw Człowieka orzekł w sprawie Demopoulos (1 marca 2010 roku), że Komisja ds. Nieruchomości (Immovable Property Commission) jest środkiem, z którego należy skorzystać w pierwszej kolejności.

Komisja podaje na swojej stronie ze statystykami 8 807 wniosków i 3 757 zakończonych spraw według stanu na 2 października 2026 roku, a ustawa 67/2005 przyjmuje wnioski do 21 grudnia 2027 roku.

Dwie dalsze kwestie są ważne dla zagranicznego nabywcy. Trybunał Sprawiedliwości UE orzekł w sprawie Apostolides v Orams (28 kwietnia 2009 roku), że wyrok sądu Republiki Cypryjskiej dotyczący gruntu na północy jest wykonalny w innych państwach członkowskich, a Komisja Europejska odnotowuje, że na północy prawo UE jest zawieszone.

Wytyczne brytyjskie dodają, że poprawka do prawa karnego Republiki Cypryjskiej, obowiązująca od 20 października 2006 roku, obejmuje obrót nieruchomościami bez zgody zarejestrowanego właściciela. Te źródła nie zawierają ustaleń dotyczących konkretnie Yeniboğaziçi ani tej działki, więc historia tytułu własności musi wynikać z dokumentów.

Te same wytyczne brytyjskie wymieniają częste problemy na Cyprze: prawników reprezentujących zarówno sprzedawcę, jak i wykonawcę, budowę bez właściwych pozwoleń, plany płatności pominięte w umowach, trudności z uzyskaniem ostatecznych świadectw ukończenia i aktów własności oraz hipoteki dewelopera na gruncie. Wytyczne zalecają niezależną poradę prawną. Na północy istnieje odrębna izba adwokacka dla każdego dystryktu, a niezależny prawnik, nie sprzedawcy, może przeczytać umowę przed pierwszą płatnością. Artykuł tego serwisu o aktach własności wyjaśnia kategorie stosowane w poradach agencji.

Własność cudzoziemców jest też ograniczona powierzchniowo: najwyżej 7% dowolnego dystryktu i 3% kraju, a wpisy dokonane z naruszeniem tych limitów są nieważne. Nie udało się znaleźć w żadnym oficjalnym źródle informacji, czy dystrykt Famagusta jest bliski swojego limitu, więc niniejszy przewodnik nie twierdzi ani że limit jest osiągnięty, ani że nie jest.

Jak Neo Residence Yenibogazici wypada na tle innych projektów Noyanlar w tym serwisie

Tabela obejmuje wszystkie 22 projekty Noyanlar przeanalizowane na potrzeby tego przewodnika: 14 będących nowymi ofertami w tym serwisie i osiem, które były już wcześniej wymienione. Tam, gdzie dopasowanie do istniejącej oferty ma tylko średnią lub niską pewność, użyto sformułowania „wydaje się odpowiadać”. Każda strona Noyanlar mówi „przedsprzedaż”, a każdy pokazany status jest własną etykietą dewelopera.

Ponieważ żadna strona nie wyświetla roku przekazania lokali, tabela nie pozwala uszeregować projektów według gotowości, a etykiety są ze sobą sprzeczne: kategoria ready-to-move-in zawiera projekty oznaczone „wkrótce”, a obok nich znajdują się niektóre oznaczone „ukończony”. Autorstwo serii Four Seasons jest sporne między Noyanlar a Döveç, a niniejszy przewodnik nie wskazuje, kto ją zbudował.

O wyjątkowości Neo Residence Yenibogazici decyduje położenie geograficzne: jest to jedyny projekt Noyanlar w Yeniboğaziçi, podczas gdy 18 z pozostałych 21 ma w wierszu lokalizacji İskele, Long Beach lub Boğaz, a pozostałe trzy znajdują się w mieście Famagusta, w Geçitkale i w Yeni Erenköy. Pod względem liczby lokali jest trzecim najmniejszym spośród 21 projektów podających tę liczbę, po Solmaris (20) i Royal Point (48), a jego cztery typy odpowiadają liczbie w siedmiu innych projektach, są mniej liczne niż w sześciu i bardziej liczne niż w ośmiu.

Loft występuje w nazwach typów w pięciu projektach: tym, Four Seasons 2, Four Seasons 3, Sky Diora i Terra Life. Nie twierdzi się, że któryś z nich jest lepszy od innego; szerszy obraz znajduje się w przeglądzie Cypru Północnego tego serwisu.

Noyanlar Group

Poniższe informacje opierają się na stronach dewelopera: historia firmy i usługi, a żadna z nich nie została niezależnie sprawdzona. Strona historii podaje, że grupa powstała w 1973 roku jako Arken Mimarlık ve Mühendislik Ltd., w 1994 roku została przekształcona w Noyanlar İnşaat Ltd., w 2008 roku zebrała swoją działalność pod nazwą Noyanlar Group of Companies, w 2011 roku założyła Noyanlar Development i Artwin Development, a w 2025 roku uruchomiła Noyanlar Invest. Opisuje wzrost w rejonach Famagusty i İskele od 1999 roku.

Spółki grupy, które wymienia, to między innymi Noyanlar Holiday Homes (firma turystyczna i wakacyjna), Long Beach Medical Center (szpital), Sea Life Otel (hotel), ZAGIDAS (kawiarnia i cukiernia), Royalsun Fitness Center, Mackenzi Bay (restauracja i bar) oraz Noyanlar Invest. Strona usług wymienia rozwój projektów i doradztwo, zarządzanie budową, parcelację i usługi nieruchomościowe, architekturę i inżynierię, budowę i konserwację basenów przez N.M. Pools (założoną w 2012 roku) oraz konserwację domów przez Brief Maintenance. Podaje, że biuro zarządu głównego znajduje się w İskele, naprzeciw Long Beach.

Strona historii zawiera także liczby projektów, łączne liczby przekazanych domów, nagrody i certyfikaty, których niniejszy przewodnik nie powtarza, ponieważ nie dało się ich niezależnie sprawdzić oraz ponieważ strona dewelopera z ukończonymi projektami wymienia mniej kompleksów, niż wynikałoby z tych sum. Tam, gdzie oświadczenie dotyczące całej firmy i strona projektu się różnią, do faktów o tym projekcie używana jest wyłącznie strona projektu.

Często zadawane pytania

Gdzie leży Neo Residence Yenibogazici?

Strona dewelopera podaje lokalizację jako Yeniboğaziçi, z etykietą w nagłówku Yeniboğaziçi Gazimağusa, co umieszcza projekt w dystrykcie Famagusta. Nie pokazano ulicy, działki ani współrzędnych. Od punktu we wsi opublikowanego na Wikipedii centrum Starego Miasta (Walled City) w Famaguście jest oddalone o 11,5 km drogą, około 16 minut według orientacyjnego szacunku trasy, który pomija ruch drogowy, a starożytna Salamina o 3,6 km. Te wartości dotyczą wsi, a nie działki, więc położenie samego projektu należy uzyskać jako numer działki i współrzędne.

Ile lokali ma Neo Residence Yenibogazici i jakich typów?

Deweloper podaje 50 lokali i wymienia cztery typy: Studio Loft, 1+1, 2+1 i 2+1 Loft. Podział na typy nie jest opublikowany, a strona nie wyjaśnia, czy sklepy wymienione wśród udogodnień są wliczone w te 50. Spośród 13 projektów w Long Beach i İskele wymienionych przez dewelopera mniejszy jest tylko Royal Point, z 48 lokalami, a mediana tych 13 wynosi 281 (obliczone). Plany pokazane na stronie obejmują wyłącznie układy 2+1.

Jaka jest cena Neo Residence Yenibogazici?

Nie opublikowano. Strony dewelopera nie pokazują ceny i żadnej się tu nie wyprowadza. Ogólny panel planu płatności opisany w przeglądzie jest identyczny w różnych projektach i ukryty w kodzie źródłowym strony, więc nie stanowi podstawy do podania kwoty. Kupujący może poprosić o datowany, pisemny cennik każdego lokalu, który wskazuje walutę i mówi, co cena obejmuje. Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie VAT (podatku od wartości dodanej), zaktualizowanym 7 października 2026 roku, mieszkania o powierzchni zamkniętej do 300 m² podlegają stawce 5%; rozporządzenie nie mówi, które odsprzedaże podlegają VAT.

Kiedy Neo Residence Yenibogazici zostanie przekazane?

Strona projektu nie wyświetla odwiedzającym daty przekazania lokali. Kod źródłowy strony zawiera rok, ale to pole jest ukryte na każdym rozmiarze ekranu, a strona określa projekt jako przedsprzedaż, podczas gdy strony kategorii dewelopera umieszczają go w sekcji ready-to-move-in z etykietą „wkrótce”. Ponieważ te informacje są sprzeczne, żadna data nie jest brana pod uwagę. Jeśli przekazanie lokali nastąpi 31 grudnia 2026 roku lub wcześniej, kupujący powinien potwierdzić jego status na piśmie, wraz z datą świadectwa ostatecznego zatwierdzenia, tytułem kondominium dla lokalu i datowaną listą usterek (snagging).

Czy podano wielkości lokali?

Żadna użyteczna wielkość nie jest opublikowana dla żadnego typu. Kod źródłowy strony podaje identyczne wartości netto i brutto dla wszystkich trzech bloków z planami, co nie może być prawdą dla różnych układów, a wartości te są ukryte przed odwiedzającymi. Kupujący może poprosić o powierzchnię netto i brutto konkretnego lokalu w metrach kwadratowych, zapisaną w umowie lub jej załączniku, wraz z przestrzeniami wliczonymi w każdą wartość. Bez powierzchni nie da się obliczyć ceny za metr kwadratowy ani powierzchni przypadającej na sypialnię, więc niniejszy przewodnik nie przedstawia takiego porównania.

Jak daleko projekt leży od Famagusty i lotnisk?

Tabela dewelopera podaje Gazimağusa 9 minut, Ercan 36, Lefkoşa 46 i Larnaka 43 oraz wartość dla Girne 555, która jest literówką. Od punktu we wsi szacunki trasy dają 16 minut do Starego Miasta (Walled City), 53 do Ercan i 66 do Nikozji, co sprawia, że czasy dewelopera są krótsze o 44%, 32% i 30% (obliczone). Dla Larnaki dostępna jest tylko wartość w linii prostej, 43,4 km, ponieważ czas dojazdu drogą zależy od użytego przejścia. Deweloper nie podaje podstawy swoich minut.

Czy istnieje limit liczby lokali, które może kupić jeden zagraniczny nabywca?

Tak, i zależy on od tego, który tekst obowiązuje. Dekret wydany 7 sierpnia 2026 roku jako dekret z mocą ustawy 89/2026 pozwala zagranicznemu nabywcy posiadać do trzech mieszkań, lub sześć, jeśli jest obywatelem państwa uznającego TRNC; tekst jednolity ustawy 52/2008 na portalu nadal pokazuje jedno mieszkanie lub trzy dla tych obywateli.

Stan ten dotyczy 17 października 2026 roku. Dekret wygasa około 5 listopada 2026 roku, o ile parlament go nie uchwali, więc rozstrzyga tekst obowiązujący w dniu podpisania. Ogranicza on również sprzedaż cudzoziemcom w projektach mieszkaniowych w strefach zabudowy do 80%.

Jakie podatki i opłaty obowiązują?

Udokumentowane są cztery opłaty. Opłata rejestru gruntów dla zagranicznych nabywców wynosi 4% przy pierwszej nieruchomości, 5,5% przy drugiej i 6% przy trzeciej według RG 197 z 7 października 2026 roku, ważnego do 5 stycznia 2027 roku. Opłata skarbowa od umowy wynosi 0,5% kwoty. Opłata za wniosek o zezwolenie na zakup wynosi TL 35 446,50 (wyprowadzona z połowy minimalnego wynagrodzenia TL 70 893), a wpis hipoteki kosztuje 1% zadłużenia. Nie odnaleziono oficjalnej taryfy opłat prawnych ani notarialnych. Przewodnik po kosztach tego serwisu omawia więcej.

Czy deweloper podaje kategorię aktu własności?

Nie. Ani strona projektu, ani strony korporacyjne przeanalizowane na potrzeby tego przewodnika nie wymieniają kategorii, więc żadnej się nie przypisuje. Kupujący może poprosić o akt własności, dokument badania stanu prawnego z rejestru gruntów, tytuł kondominium i historię własności działki. Wytyczne rządu Wielkiej Brytanii opisują własność wielu nieruchomości na północy jako sporną. Rezydencja i obywatelstwo nie wynikają automatycznie z zakupu; poradniki tego serwisu o rezydencji oraz o obywatelstwie i imigracji przedstawiają dostępne drogi.

Czy projekt oferuje zarządzanie najmem lub wynajem wakacyjny?

Strona projektu nie oferuje usługi zarządzania najmem i nie podaje dochodu z najmu, a dla Yeniboğaziçi nie odnaleziono żadnej opatrzonej datą statystyki czynszów. Wynajem na 60 dni lub krócej jest wynajmem domu wakacyjnego w rozumieniu ustawy o domach wakacyjnych (Holiday Houses Law) i wymaga rejestracji oraz zezwolenia na prowadzenie działalności.

Według stanu na 17 października 2026 roku czynsz podlega 10-procentowemu podatkowi u źródła na podstawie ustawy o podatku dochodowym (Income Tax Law), a wynajem nieruchomości jest objęty stawką VAT 0%. Artykuł tego serwisu o zgodności z prawem przy krótkich wynajmach wyjaśnia ten temat dalej.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 18 października 2026 r. (strony dewelopera); stan prawny i dane dotyczące obszaru według stanu na 17 października 2026 r. Źródła:

• Deweloper (Noyanlar Group): strona projektu Neo Residence (po turecku)
• Deweloper (Noyanlar Group): strona historii firmy (po turecku)
• Deweloper (Noyanlar Group): strona usług (po turecku)
• Deweloper (Noyanlar Group): strona projektów ready-to-move-in (po turecku)
• Wikipedia: Agios Sergios (Yeniboğaziçi)
• Szacunek trasy OSRM na danych OpenStreetMap (orientacyjny, bez ruchu drogowego)
• Urząd miejski Gazimağusa: strona z historią miasta
• OpenStreetMap (Nominatim): współrzędne stojące za wartościami odległości
• City Mall Famagusta: strona operatora
• Eastern Mediterranean University: strona z historią
• Cittaslow International: profil Yeniboğaziçi
• Wikipedia: Ercan International Airport
• Państwowy Szpital w Gazimağusa: strona „o nas”
• Instytut Statystyczny TRNC: spis ludności 2011, tabela 3 (mahalle według płci)
• Ministerstwo Spraw Zagranicznych TRNC: otwarcie biura Cittaslow w Yeniboğaziçi (maj 2015)
• Instytut Statystyczny TRNC: spis ludności 2011, tabela 2 (gminy w centrach dystryktów)
• Urząd miejski Gazimağusa: strona z historią gminy
• Instytut Statystyczny TRNC: rocznik statystyczny 2024
• Instytut Statystyczny TRNC: biuletyn statystyk budowlanych i działek 2025 (październik 2026)
• WMO World Weather Information Service: klimatologia Paralimni (2002-2011)
• seatemperatu.re: miesięczna temperatura morza w Famaguście
• Turecka Dyrekcja Dróg Krajowych: strona projektu drogi Nikozja-Famagusta
• Departament Podatkowy TRNC: taryfa podatku od nieruchomości (obowiązuje od 1 stycznia 2025 r.)
• Urząd miejski Gazimağusa: bezpłatne linie komunikacji publicznej
• Dziennik Urzędowy TRNC (Resmi Gazete) nr 147, 7 sierpnia 2026 r.: dekret z mocą ustawy 89/2026
• Centralny Urząd Legislacyjny TRNC: ustawa 52/2008 o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity)
• Yenidüzen: oświadczenie KTMMOB w sprawie przepisów sejsmicznych i zatwierdzania projektów (14 lutego 2023 r.)
• Dziennik Urzędowy TRNC (Resmi Gazete) nr 87, 11 maja 2026 r.: dekret z mocą ustawy 63/2026
• Departament Podatkowy TRNC: płaca minimalna od 1 lipca 2026 r.
• Dziennik Urzędowy TRNC (Resmi Gazete) nr 197, 7 października 2026 r.: taryfa opłat rejestru gruntów
• Rejestr gruntów TRNC: komunikat o nowych zasadach transakcji (15 lipca 2025 r.)
• Departament Podatkowy TRNC: ustawa o opłacie skarbowej 19/1963 (tekst jednolity)
• Ministerstwo Spraw Wewnętrznych TRNC, Jednostka ds. Nieruchomości: wykaz dokumentów do zezwolenia na zakup
• Instytut Statystyczny TRNC: wskaźnik cen konsumpcyjnych, wrzesień 2026
• Rząd Wielkiej Brytanii (FCDO): wytyczne dotyczące kupna nieruchomości na Cyprze (27 listopada 2019 r.)
• Europejski Trybunał Praw Człowieka: Demopoulos i inni przeciwko Turcji, decyzja o dopuszczalności (1 marca 2010 r.)
• Komisja ds. Nieruchomości TRNC: statystyki (2 października 2026 r.)
• Centralny Urząd Legislacyjny TRNC: ustawa 67/2005 (Komisja ds. Nieruchomości)
• Trybunał Sprawiedliwości UE: komunikat prasowy 39/09, Apostolides v Orams (28 kwietnia 2009 r.)
• Komisja Europejska: strona o rozporządzeniu w sprawie Zielonej Linii
• Tekce: weryfikacja tytułów własności na Cyprze Północnym

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.