Neo Residence Yenibogazici: гид по 50 единицам (2026)

Проект Neo Residence Yenibogazici — жилой комплекс на 50 единиц от Noyanlar Group в Йенибогазичи (Yeniboğaziçi), в районе Фамагуста (Газимагуса) на Северном Кипре, с четырьмя типами квартир — от Studio Loft до 2+1 Loft. Этот обзор разбирает объявление о проекте Neo Residence Yenibogazici по собственным страницам застройщика, добавляет подтверждённый источниками контекст о деревне, правилах для иностранных покупателей и проверках, которые может сделать покупатель, и прямо говорит, где эти страницы молчат. Цена, год передачи, площади квартир и категория титула (title deed, koçan) не опубликованы, поэтому ничего из этого не оценивается.

Обзор проекта Neo Residence Yenibogazici

Застройщик публикует этот проект на турецком языке, и приведённая ниже формулировка — перевод страницы проекта. Местоположение указано как Yeniboğaziçi, в заголовке стоит подпись «Yeniboğaziçi Gazimağusa», а в основном тексте название пишется Yeni Boğaziçi. Текст говорит о небольшом расстоянии до моря, удобной доступности центра города и современном дизайне, который сочетает чёткие линии с функциональным жилым пространством. Улица, участок, число блоков и число этажей не названы, точка на карте не показана.

Перечислены четыре типа квартир: Studio Loft, 1+1, 2+1 и 2+1 Loft. На странице указано 50 единиц в целом. Разбивки по типам нет, и не сказано, входят ли в эти 50 коммерческие магазины, названные среди удобств. Остальные перечисленные удобства — бассейн, зелёные зоны и детская площадка.

Сигналы о статусе проекта противоречат друг другу. Страница называет проект «Ön Satışta» (предпродажа), страницы категорий застройщика относят его к разделу ready-to-move-in (готовые к заселению), а тег на его карточке гласит «Yakında» (скоро). Действующая страница не показывает дату передачи посетителям. В исходном коде страницы есть год 2026, но это поле скрыто на экранах любого размера, поэтому здесь на этот год опираться нельзя, и покупателю стоит запросить подтверждение статуса передачи в письменном виде.

Цена не опубликована. На страницах проектов застройщика также показана типовая панель плана платежей (35% первоначального взноса, 48 месяцев, от £2 500 в месяц, 15% при передаче). Те же четыре значения стоят на 21 странице — от схемы из 20 вилл до схемы на 1 560 единиц, — а сама панель скрыта в исходном коде. Это непроверенный шаблон, а не условия данного проекта, и никакая цена из него не выводится.

Больше объявлений по северной части острова можно найти на странице Северного Кипра этого сайта.

Типы квартир и их соотношение в проекте Neo Residence Yenibogazici

Застройщик перечисляет четыре типа квартир и не публикует пригодной площади ни для одного из них. На странице показаны три блока планировок, все для двухспальных вариантов, и нет плана ни для Studio Loft, ни для 1+1. Таблица ниже показывает, что именно страница даёт и чего она не даёт.

Тип квартиры в проекте Neo Residence Yenibogazici	Спальни, следующие из названия	Блок планировки на странице	Пригодная площадь опубликована?
Studio Loft	Отдельной спальни нет	Нет	Нет
1+1	Одна спальня и гостиная	Нет	Нет
2+1	Две спальни и гостиная; блок планировки на странице показывает 2 спальни и 1 гостиную	Один блок, «2+1 D»	Нет
2+1 Loft	Две спальни и гостиная	Два блока, «2+1 Loft» и «2+1 LOft» (одинаковая подпись, разные заглавные буквы)	Нет

В исходном коде страницы для каждого из трёх блоков планировок указана одна и та же пара значений — площадь нетто и брутто, — что неправдоподобно для разных планировок, поэтому эти значения считаются ненадёжными. Посетителям они не показываются и здесь не используются. Слово Loft нигде на странице не определено.

Сравнить размеры без площадей невозможно, поэтому вторая таблица сопоставляет число единиц и набор типов с другими проектами в Long Beach и İskele на сайте застройщика. Каждое значение в двух последних столбцах рассчитано по числу единиц и перечням типов, которые даёт застройщик.

По данным застройщика, проект Neo Residence Yenibogazici — второй по малости из 14 проектов в таблице: меньше только Royal Point (48 единиц), а Miracle Villa & Residence с 52 единицами больше на две. Остальные 13 проектов указывают между собой 6 488 единиц, медиана — 281, среднее — около 499 (расчёт). 50 единиц Neo составляют около 18% медианы и 10% среднего. Ocean Life Residence указывает 1 560 единиц, то есть в 31,2 раза больше.

Деление числа единиц на число перечисленных типов даёт в среднем 12,5 на тип в Neo против 10,4 в Miracle Villa & Residence и 390 в Ocean Life Residence. Это лишь арифметика, а не фактическая разбивка по типам. Застройщик не говорит, сколько существует студий или квартир 2+1, и в схеме из 50 единиц одного типа может быть горстка, а другого — большинство. Покупатель, которому нужна квартира 2+1 и который видит на странице только планы 2+1, может письменно запросить число единиц этого типа.

Без площадей нельзя рассчитать ни цену за квадратный метр, ни площадь на спальню, и в этом обзоре они не предлагаются.

Пробел в данных и есть главный вывод. Покупатель может запросить площадь нетто и брутто конкретной квартиры в квадратных метрах, прописанную в договоре или приложении к нему, вместе с перечнем помещений, учтённых в каждой цифре, — например балкона, террасы, уровня лофта или лестницы. Стоит также спросить, что такое уровень лофта, есть ли на нём полная высота потолка и входит ли он в брутто-площадь, поскольку страница не отвечает ни на один из этих вопросов.

Какая планировка относится к какому номеру квартиры и этажу — отдельный вопрос, поскольку одна подпись встречается дважды. Для сравнения масштаба: схема на 705 единиц вроде Querencia в Искеле (İskele; по описанию её застройщика, Döveç) вместила бы более чем в четырнадцать раз больше жилья.

Расположение: Йенибогазичи, Фамагуста и побережье

В таблице на странице застройщика указано время в пути в минутах: İskele 11, Gazimağusa 9, аэропорт Ercan 36, Lefkoşa (Никосия) 46, аэропорт Ларнаки 43 и Girne (Кирения) 555. Последняя цифра — очевидная опечатка, и в этом обзоре она не используется. Таблица не сообщает, идёт ли речь о минутах на машине, отсчитываются ли они от участка или от деревни и какая часть Фамагусты считается пунктом назначения. Участок на карте не отмечен, поэтому на практике ни одну из цифр нельзя проверить применительно к самому проекту.

Использованные здесь источники измеряют расстояния от одной точки в деревне, а не от участка проекта: это координата, которую Wikipedia публикует для Yeni Boğaziçi (35,198 с. ш., 33,877 в. д.). От этой точки маршрутная оценка на основе OpenStreetMap даёт 11,5 км по дороге, около 16 минут, до центральной точки старого города Фамагусты (Walled City); 49,6 км, около 53 минут, до аэропорта Ercan; 62,7 км, около 66 минут, до Никосии; и 73,7 км, около 71 минуты, до Кирении.

Эти оценки носят ориентировочный характер и не учитывают дорожный трафик. Поэтому заявленные застройщиком 9, 36 и 46 минут на 44%, 32% и 30% короче маршрутного времени (расчёт), а 11,5 км за 9 минут потребовали бы средней скорости около 77 км/ч.

Wikipedia сообщает, что деревня находится примерно в 10 минутах от Фамагусты, маршрутная оценка даёт 16, и источники можно свести к примерно 15 минутам на машине. Для аэропорта Ларнаки источники дают лишь 43,4 км по прямой от точки деревни. Время в пути по дороге не приводится, поскольку оно зависит от используемого пункта пропуска и от того, открыт ли этот пункт для данного путешественника, поэтому заявленные застройщиком 43 минуты сравнить нельзя, и их стоит проверить по маршруту, которым покупатель реально поедет.

Ближайшие места и расстояния	Что это	Таблица застройщика	Оценка от точки деревни (км по прямой / км по дороге / минут по дороге)	Источник
Центральная точка старого города Фамагусты (Walled City)	Исторический центр города (Suriçi)	9 мин («Gazimağusa»; пункт назначения не указан)	10,1 / 11,5 / 16	Муниципалитет; OpenStreetMap
City Mall	Торговый центр; 65 магазинов по данным оператора	не указано	9,0 / 11,0 / 15	Сайт оператора; OpenStreetMap
Кампус Восточно-Средиземноморского университета (Eastern Mediterranean University)	Государственный университет	не указано	6,5 / 7,4 / 11	История EMU; OpenStreetMap
Древняя Саламина	Археологический памятник; руины внутри муниципалитета по данным OpenStreetMap	не указано	2,7 / 3,6 / 6	Профиль Cittaslow; OpenStreetMap
Общественный пляж на главной дороге Фамагуста — İskele	Отмеченный на карте общественный пляж	не указано	2,1 / 3,8 / 7	OpenStreetMap
Long Beach (точка ресторана, район İskele)	Пляжная зона за пределами муниципалитета Фамагусты	не указано	5,9 / 7,7 / 10	OpenStreetMap
İskele	Центр района	11 мин	в источниках нет данных по деревне	только страница застройщика
Аэропорт Ercan	Аэропорт; рейсы только в Турцию	36 мин	34,3 / 49,6 / 53	Wikipedia; OpenStreetMap
Никосия (точка города)	Столица севера	46 мин	46,7 / 62,7 / 66	OpenStreetMap
Аэропорт Ларнаки (Республика Кипр)	Аэропорт к югу от Зелёной линии	43 мин	43,4 / не указано / не указано	OpenStreetMap
Кирения (точка города)	Северный прибрежный город	555 (опечатка, не используется)	52,9 / 73,7 / 71	OpenStreetMap
Государственная больница Gazimağusa	Государственная больница, около 160 коек	не указано	нет данных по деревне; 4,8 по прямой / 6,3 по дороге от центральной точки старого города	Страница больницы; OpenStreetMap

Йенибогазичи значится в переписи как Yeni Boğaziçi, по-турецки раньше называлось Aysergi, по-гречески — Agios Sergios. Перепись 2011 года насчитала в деревне 3 347 жителей (1 712 мужчин и 1 635 женщин) и 6 618 по группе из восьми населённых пунктов муниципалитета. Профиль Cittaslow без даты называет 5 668, а более новых проверенных данных нет.

Первый на Кипре Cittaslow, или «медленный город», — именно эта деревня, а статья министерства фиксирует открытие её офиса 4 мая 2015 г. В источниках нет перечня магазинов, клиник или школ внутри деревни, поэтому ни о чём таком не заявляется.

Формулировка застройщика «небольшое расстояние до моря» не называет ни одного пляжа. Ближайший отмеченный на карте общественный пляж находится в 2,1 км по прямой (3,8 км по дороге) от точки деревни, а положение участка определяет, ближе или дальше вода. Покупатель может запросить расстояние, измеренное именно от координат участка. Другой проект в Йенибогазичи на этом сайте — Orchard — принадлежит другому застройщику, Isatis Construction Group.

Сама Фамагуста считается разными источниками по-разному. Перепись 2011 года дала муниципалитету 40 920 человек, а району — 69 741, тогда как муниципалитет приводит прогноз Государственной организации планирования в 55 868 человек на 2020 год, а это оценка, а не подсчёт.

Число студентов снизилось: в Eastern Mediterranean University в 2024–25 учебном году обучалось 15 729 человек против 16 640 в 2021–22, то есть падение на 5,5%, а по всему северу оно составило 8,0% — до 104 873, согласно статистическому ежегоднику. Эти данные не дают никаких оснований говорить о растущем спросе со стороны студентов, и сам застройщик такого утверждения не делает.

Государственная больница на Salamis Road сообщает о примерно 160 койках, а для масштаба строительный бюллетень 2025 года насчитывает в районе Фамагуста 1 492 жилые единицы с окончательным одобрением (538 городских плюс 954 сельских, расчёт) — это завершённые объекты, а не продажи. Ближайший официальный климатический ряд — запись WMO по Паралимни в Республике Кипр — показывает среднюю дневную максимальную температуру 15,9 °C в январе и 33,3 °C в августе за 2002–2011 годы и около 331 мм осадков в год.

Один агрегатор приводит температуру моря 17,2 °C в феврале и 29,0 °C в августе. По описанию Генерального управления шоссейных дорог Турции, по дороге Никосия — Фамагуста ежедневно проезжает около 40 000 транспортных средств. Другие объявления по Фамагусте — на странице Фамагусты этого сайта.

Небольшой комплекс: общие расходы, устранение недочётов и передача

Комплекс может быть малоэтажным, но застройщик не указывает ни этажность, ни число блоков, поэтому достоверно известно лишь число единиц: 50. Далее проект рассматривается как небольшой комплекс, и отдельно отмечается то, о чём страница покупателю ничего не сообщает. Страница также содержит ссылку на журнал хода строительства; простой запрос по этому адресу 18 октября 2026 г. не вернул читаемого содержимого, поэтому на него не опираются, а покупатель может спросить, какие датированные записи по проекту существуют.

Масштаб комплекса меняет арифметику общих расходов. Если бы один общий счёт делился поровну между единицами, каждый из 50 владельцев нёс бы 2,0% (1, делённая на 50) против 0,064% в комплексе на 1 560 единиц, то есть в 31,2 раза меньше (расчёт). Поэтому замена одного насоса бассейна, ремонт лифта или протечка крыши ощущаются каждым владельцем сильнее в небольшом здании.

Использованные для составления этого обзора источники не содержат ни размера сервисного сбора, ни резервного фонда, ни правил голосования. Они подтверждают лишь сам факт существования Закона о кондоминиумах (Condominium Law) 35/2010 и то, что кондоминиумный титул (condominium title) или сервитут должен быть оформлен до подачи заявки на разрешение на покупку, так что бюджеты, управляющий орган и его полномочия — вопросы к продавцу.

В списке удобств названы бассейн и коммерческие магазины. Покупатель может спросить, является ли бассейн общим, кто его обслуживает и с какими годовыми затратами, и находятся ли магазины в том же здании, что и жилые помещения, с каким режимом работы и какими правилами по шуму. Таблица налога на недвижимость 2025 года устанавливает 35,60 TL за м² для бассейна против 6,60 TL за м² по базовой ставке для жилья площадью до 120 м², то есть в 5,4 раза больше (расчёт); таблица на 2026 год не найдена.

На странице услуг группы перечислены строительство бассейнов и обслуживание жилья, включая фирму, которая, по её словам, работает в Йенибогазичи и Искеле. Пользуется ли этот проект её услугами и на каких условиях, на странице не указано.

Повседневная жизнь в небольшом деревенском комплексе опирается на город. Йенибогазичи — один из восьми населённых пунктов в составе группы своего муниципалитета, а магазины, государственная больница и университет, как показывают источники, находятся в Фамагусте на расстоянии от 7,4 до 11,0 км по дороге от точки деревни; перечня услуг в самой деревне нет.

Житель без автомобиля зависел бы от этих поездок; это вывод из расстояний, а не подтверждённый источником факт о транспорте. Бесплатные автобусные линии муниципалитета Фамагусты обслуживают старый город, кампус университета, четверговый рынок и Мараш, и источники не показывают, чтобы какая-либо из них доходила до деревни.

В момент передачи один документ отделяет готовое здание от обещания. Статистический институт считает здание только при наличии сертификата окончательного одобрения (nihai tasvip), который выдаёт муниципалитет в городских районах или районное управление в сельских, поэтому покупатель может попросить его показать.

Указ также связывает коммунальные услуги с оплатой: пока налоги и сборы по передаче не уплачены, местные власти не могут давать постоянное или временное подключение к воде, а электроэнергетическое управление — подключение к электричеству. Официальный тариф на подключение не найден.

Что касается качества строительства, газетный материал от 14 февраля 2023 г. цитирует президента Палаты инженеров и архитекторов, по словам которого конструкции требуют статических расчётов по сейсмическим нормам, утверждение проекта проверяет сейсмическое соответствие, а муниципалитеты обязаны обеспечить надзор силами авторов проекта.

Это вторичный источник, и о Йенибогазичи в нём ничего не говорится, но он называет документы, которые покупатель может запросить: утверждённый проект, журнал надзора и сертификат окончательного одобрения. Для масштаба: 50 единиц составляют 3,4% от 1 492 жилых единиц, одобренных в районе Фамагуста в 2025 году (расчёт).

Контрольный список ниже превращает все эти пункты в конкретные вопросы. Он говорит, о чём спросить; он не утверждает, что какого-либо пункта нет.

1. Запросите номер участка и координаты, а также число блоков и этажей.
2. Запросите документ о кондоминиумном титуле или сервитуте на квартиру и дату его регистрации.
3. Запросите поквартирный перечень с указанием типа, этажа, площади нетто и брутто и того, входят ли магазины в эти 50 единиц.
4. Запросите разрешение на строительство, утверждённый проект и журнал надзора.
5. Спросите, существует ли сертификат окончательного одобрения на блок, и какова его дата.
6. Запросите проект правил управления: кто управляет, как устанавливаются сборы и каков бюджет первого года.
7. Спросите, кто обслуживает бассейн и общие зоны после передачи и по какому договору.
8. Запросите датированный подписанный перечень недочётов при передаче с датой повторного осмотра.
9. Спросите, кто организует подключение воды и электричества и какие сборы кто оплачивает.
10. Запросите письменное подтверждение статуса передачи и даты сдачи, учитывая, что на странице их нет.

Покупка квартиры на Северном Кипре: от правового статуса до ключей

Изложенные ниже правила действуют на 17 октября 2026 г. Числовые пределы для иностранных покупателей взяты из указа-закона (Decree-Law) 89/2026 (Resmi Gazete (официальный вестник) № 147 от 7 августа 2026 г.). Он повторно издал указ-закон 63/2026 (Resmi Gazete № 87 от 11 мая 2026 г.), поскольку парламент находился на каникулах. 90-дневный срок действия указа истекает примерно 5 ноября 2026 г. (расчёт), если парламент не примет его как закон, поэтому каждый предел и срок здесь зависит от того, действует ли указ или принят ли он.

Консолидированный Закон 52/2008 на портале законодательства по-прежнему содержит более жёсткую редакцию 2024 года, и там, где версии различаются, приведены обе.

Для квартиры в таком проекте, как этот, последовательность ниже начинается с правового статуса, а не с цены. Иностранному покупателю для сделки нужно разрешение Совета министров (Council of Ministers) на покупку, а до подачи заявки на квартиру должен быть оформлен кондоминиумный титул или сервитут.

Продажа без него — правонарушение со штрафом до 500 брутто-минимальных месячных зарплат, около 35,4 млн TL при июльской минимальной зарплате 2026 года в 70 893 TL (расчёт), по данным Налогового департамента. Указ на два года допускает подачу заявки на основании разрешения на строительство или одобрения планировки там, где кондоминиумный титул оформить не удалось.

Лимиты на покупателя по указу: до трёх квартир, или шести для граждан государств, признающих ТРСК; консолидированный текст по-прежнему говорит об одной, или трёх для граждан таких государств. Сельскохозяйственные и лесные земли нельзя продавать иностранцам, а иностранцы могут владеть не более 7% района и 3% страны.

Сборы Земельного реестра (Land Registry) при продаже иностранцам составляют 4% за первый объект, 5,5% за второй и 6% за третий по RG 197 от 7 октября 2026 г. и действуют только до 5 января 2027 г. включительно. Предложения агентств в 9% или 12% не соответствуют этому тарифу.

Этап	Кто	Срок или обычное время	Источник
Подтвердить наличие кондоминиумного титула или сервитута на квартиру	Продавец; районный Земельный реестр регистрирует	До подачи заявки на разрешение; указ допускает на 2 года разрешение на строительство или одобрение планировки там, где титул оформить не удалось	Закон 52/2008, ст. 8(2); RG 147
Заказать справку о праве собственности (araştırma belgesi)	Адвокат покупателя в районном Tapu Amirliği	Срок не указан; с 15 июля 2025 г. оформляется только в офисе собственного района недвижимости	Объявление Земельного реестра
Подписать договор купли-продажи и поставить на него гербовый сбор	Покупатель и продавец; Налоговый департамент	При подписании; гербовый сбор 0,5% от суммы, платит покупатель, если не согласовано иное	Закон о гербовом сборе
Зарегистрировать договор с гербовым сбором и подать заявку на разрешение на покупку	Покупатель лично, через адвоката или по доверенности; Отдел собственности Министерства внутренних дел	В течение 1 месяца, иначе договор недействителен	RG 147; перечень документов
Решение Совета министров, опубликованное в Resmi Gazete	Совет министров	В прочитанных законах официального срока рассмотрения нет	Закон 52/2008
Оплатить сборы за передачу	Покупатель и продавец, как предусмотрено законодательством	В течение 75 рабочих дней после публикации (указ) или 60 (консолидированный текст)	RG 147; RG 197
Подписать декларацию о передаче (devir takrirnamesi) перед должностным лицом Земельного реестра	Покупатель и продавец	В течение 1 года после публикации (указ) или 6 месяцев (консолидированный текст)	RG 147
Организовать подключение воды и электричества	Покупатель или застройщик вместе с коммунальными службами	Не раньше уплаты налогов и сборов	RG 147

Если разрешение теряет силу из-за неуплаты сборов, повторная заявка стоит двойных сборов, а третья по тому же объекту не допускается. Договоры в иностранной валюте облагаются гербовым сбором по официальному эффективному курсу продажи на дату проставления сбора, а индекс потребительских цен вырос на 35,02% за 12 месяцев до сентября 2026 г. по данным Статистического института. В руководстве по расходам на сайте затраты на покупку обсуждаются в более общем виде.

Риски, титул и проверка застройщика

Застройщик не указывает категорию титула, поэтому в этом обзоре не заявляется ни одна из них. Руководство правительства Великобритании по недвижимости говорит, что право собственности на многие объекты на севере оспаривается, с тысячами претензий от людей, перемещённых в 1974 году, и что покупка таких объектов может повлечь серьёзные финансовые и юридические последствия. Европейский суд по правам человека постановил по делу Demopoulos (1 марта 2010 г.), что Комиссия по недвижимому имуществу — средство защиты, которым следует воспользоваться в первую очередь.

Комиссия сообщает о 8 807 заявлениях и 3 757 завершённых делах по состоянию на 2 октября 2026 г. на своей странице статистики, а Закон 67/2005 принимает заявления до 21 декабря 2027 г.

Ещё два момента важны для иностранного покупателя. Суд Европейского союза постановил по делу Apostolides v Orams (28 апреля 2009 г.), что решение суда Республики Кипр по земле на севере подлежит исполнению в других государствах-членах, а Европейская комиссия фиксирует, что право ЕС на севере приостановлено.

Руководство Великобритании добавляет, что поправка к уголовному праву Республики Кипр, действующая с 20 октября 2006 г., охватывает сделки с недвижимостью без разрешения зарегистрированного владельца. В этих источниках нет выводов, относящихся к Йенибогазичи или к данному участку, поэтому история титула должна быть получена из документов.

То же руководство Великобритании называет распространённые проблемы на Кипре: юристов, действующих одновременно в интересах продавца и застройщика, строительство без надлежащих разрешений, планы платежей, не включённые в договоры, трудности с получением итоговых сертификатов завершения и титулов, а также ипотеку застройщика на землю. Руководство рекомендует независимую юридическую консультацию. На севере для каждого района есть отдельная коллегия адвокатов, а независимый адвокат, не связанный с продавцом, может прочитать договор до первого платежа. Статья сайта о титулах объясняет категории, используемые в рекомендациях агентств.

Иностранное владение ограничено и по площади: не более 7% любого района и 3% страны, а записи, внесённые с нарушением, недействительны. Близок ли район Фамагусты к своему пределу, в официальных источниках выяснить не удалось, поэтому в обзоре не утверждается ни что предел достигнут, ни что он не достигнут.

Сравнение проекта Neo Residence Yenibogazici с другими проектами Noyanlar на этом сайте

Таблица охватывает все 22 проекта Noyanlar, изученные для этого обзора: 14 новых объявлений на этом сайте и восемь, которые уже были в каталоге. Там, где совпадение с существующим объявлением имеет средний или низкий уровень уверенности, используется формулировка «по-видимому, соответствует». Каждая страница Noyanlar говорит «предпродажа», и каждый показанный статус — собственная пометка застройщика.

Поскольку ни одна страница не показывает год передачи, таблица не позволяет ранжировать проекты по готовности, а пометки противоречат друг другу: категория ready-to-move-in включает проекты с тегом «скоро», а рядом с ними стоят некоторые с тегом «завершён». Авторство серии Four Seasons оспаривается между Noyanlar и Döveç, и этот обзор не утверждает, кто именно её построил.

География выделяет проект Neo Residence Yenibogazici: это единственный проект Noyanlar в Йенибогазичи, тогда как у 18 из остальных 21 в строке местоположения стоят İskele, Long Beach или Boğaz, а три оставшихся находятся в городе Фамагуста, Гечиткале и Йени-Эренкёй. По числу единиц это третий по малости из 21 проекта, указывающего число (после Solmaris, 20, и Royal Point, 48), а его четыре типа равны числу типов у семи других проектов, меньше, чем у шести, и больше, чем у восьми.

Loft встречается в названиях типов у пяти проектов: этого, Four Seasons 2, Four Seasons 3, Sky Diora и Terra Life. Ни один из них не объявляется лучше или хуже другого; более широкую картину см. в обзоре Северного Кипра на сайте.

Noyanlar Group

Дальнейшее опирается на страницы застройщика об истории корпорации и об услугах, и ничто из этого не проверялось независимо. Страница истории сообщает, что группа начиналась в 1973 году как Arken Mimarlık ve Mühendislik Ltd., в 1994 году стала Noyanlar İnşaat Ltd., в 2008 году объединила свою деятельность под названием Noyanlar Group of Companies, в 2011 году создала Noyanlar Development и Artwin Development, а в 2025 году запустила Noyanlar Invest. Она описывает рост в районах Фамагусты и Искеле начиная с 1999 года.

Среди компаний группы, которые она перечисляет, — Noyanlar Holiday Homes (туристическая и курортная компания), Long Beach Medical Center (больница), Sea Life Otel (отель), ZAGIDAS (кафе и кондитерская), Royalsun Fitness Center, Mackenzi Bay (ресторан и бар) и Noyanlar Invest. На странице услуг перечислены разработка проектов и консультирование, управление строительством, парцелляция и услуги в сфере недвижимости, архитектура и инженерия, строительство и обслуживание бассейнов через N.M. Pools (основана в 2012 году) и обслуживание жилья через Brief Maintenance. Там сказано, что головной офис управления находится в Искеле напротив Long Beach.

Страница истории также содержит данные о числе проектов, суммарное число переданных домов, награды и сертификаты; в этом обзоре они не повторяются, потому что не могли быть проверены независимо и потому что на странице завершённых проектов самого застройщика перечислено меньше схем, чем подразумевают эти суммы. Там, где заявление на уровне всей компании и страница самого проекта расходятся, для фактов об этом проекте используется только страница проекта.

Часто задаваемые вопросы

Где находится проект Neo Residence Yenibogazici?

Страница застройщика указывает местоположение как Yeniboğaziçi, с подписью в заголовке «Yeniboğaziçi Gazimağusa», что относит его к району Фамагусты. Улица, участок и координаты не показаны. От точки деревни, опубликованной на Wikipedia, центр старого города Фамагусты находится в 11,5 км по дороге, около 16 минут по ориентировочной маршрутной оценке без учёта трафика, а древняя Саламина — в 3,6 км. Эти цифры относятся к деревне, а не к самому участку, поэтому положение самого проекта следует запрашивать как номер участка и координаты.

Сколько единиц в проекте Neo Residence Yenibogazici и каких типов?

Застройщик указывает 50 единиц и перечисляет четыре типа: Studio Loft, 1+1, 2+1 и 2+1 Loft. Разбивка по типам не опубликована, и страница не говорит, входят ли в эти 50 коммерческие магазины, названные среди удобств. Из 13 проектов в Long Beach и İskele, которые перечисляет застройщик, меньше только Royal Point (48 единиц), а медиана этих 13 равна 281 (расчёт). Планы, показанные на странице, охватывают только планировки 2+1.

Какова цена проекта Neo Residence Yenibogazici?

Цена не опубликована. Страницы застройщика не показывают цены, и здесь она не выводится. Типовая панель плана платежей, описанная в обзоре, одинакова у разных проектов и скрыта в исходном коде, поэтому не служит основанием для какой-либо цифры. Покупатель может запросить датированный письменный прайс-лист по каждой квартире с указанием валюты и того, что входит в цену. По регламенту НДС (VAT), обновлённому 7 октября 2026 г., жильё с закрытой площадью до 300 м² относится к графику 5%; регламент не говорит, какие перепродажи подпадают под НДС.

Когда будет сдан проект Neo Residence Yenibogazici?

Страница проекта не показывает посетителям дату передачи. В исходном коде страницы есть год, но поле скрыто на экранах любого размера, а страница называет проект предпродажей, тогда как страницы категорий застройщика относят его к ready-to-move-in с тегом «скоро». Поскольку они противоречат друг другу, ни на какую дату не опираются. Если передача приходится на 31 декабря 2026 г. или раньше, покупателю следует подтвердить её статус в письменном виде, с датой сертификата окончательного одобрения, кондоминиумным титулом на квартиру и датированным перечнем недочётов.

Опубликованы ли размеры квартир?

Пригодных размеров не опубликовано ни для одного типа. В исходном коде страницы одинаковые значения нетто и брутто указаны для всех трёх блоков планировок, что не может быть верно для разных планировок, и эти значения скрыты от посетителей. Покупатель может запросить площадь нетто и брутто конкретной квартиры в квадратных метрах, прописанную в договоре или приложении к нему, с перечнем помещений, учтённых в каждой цифре. Без площадей нельзя рассчитать ни цену за квадратный метр, ни площадь на спальню, поэтому в обзоре такого сравнения нет.

Как далеко проект от Фамагусты и аэропортов?

В таблице застройщика указаны Gazimağusa 9 минут, Ercan 36, Lefkoşa 46 и Ларнака 43, а также цифра для Girne 555, которая является опечаткой. От точки деревни маршрутные оценки дают 16 минут до старого города, 53 до Ercan и 66 до Никосии, из чего времена застройщика оказываются на 44%, 32% и 30% короче (расчёт). Для Ларнаки есть только цифра по прямой 43,4 км, поскольку время по дороге зависит от используемого пункта пропуска. Застройщик не указывает, на чём основан расчёт его минут.

Есть ли предел числа единиц, которые может купить один иностранный покупатель?

Да, и он зависит от того, какой текст применяется. Указ, изданный 7 августа 2026 г. как указ-закон 89/2026, позволяет иностранному покупателю владеть до трёх квартир, или шестью, если он гражданин государства, признающего ТРСК; консолидированный Закон 52/2008 на портале по-прежнему показывает одну квартиру, или три для граждан таких государств. Это положение дел на 17 октября 2026 г. Указ утрачивает силу примерно 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон, поэтому действует текст, который применяется в день подписания. Он также ограничивает продажи иностранцам в зонированных жилых проектах 80%.

Какие налоги и сборы применяются?

Документально подтверждены четыре платежа. Сбор Земельного реестра для иностранных покупателей составляет 4% за первый объект, 5,5% за второй и 6% за третий по RG 197 от 7 октября 2026 г., действует до 5 января 2027 г. Гербовый сбор на договор составляет 0,5% от суммы. Сбор за подачу заявки на разрешение на покупку — 35 446,50 TL (выведено как половина минимальной зарплаты в 70 893 TL), а регистрация ипотеки стоит 1% долга. Официального тарифа на услуги юристов и нотариусов не найдено. В руководстве по расходам на сайте — больше сведений.

Указывает ли застройщик категорию титула?

Нет, не указывает. Ни страница проекта, ни корпоративные страницы, прочитанные для этого обзора, не называют категории, поэтому ни одна не заявляется. Покупатель может запросить титул, справку Земельного реестра, кондоминиумный титул и историю владения участком. Руководство правительства Великобритании описывает право собственности на многие объекты на севере как оспариваемое. Вид на жительство и гражданство не вытекают автоматически из самой покупки; пути к ним описаны в руководствах сайта по виду на жительство и по гражданству и иммиграции.

Предлагает ли проект управление арендой или посуточную сдачу?

Страница проекта не предлагает услуг по управлению арендой и не называет арендный доход, а датированной статистики аренды по Йенибогазичи не найдено. Сдача на срок до 60 дней является сдачей курортного дома по Закону о курортных домах (Holiday Houses Law) и требует регистрации и разрешения на эксплуатацию. На 17 октября 2026 г. к арендной плате применяется удержание 10% по Закону о подоходном налоге, а аренда недвижимости облагается НДС по ставке 0%. Статья сайта о правовом соответствии краткосрочной аренды объясняет тему подробнее.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 18 октября 2026 г. (страницы застройщика); правовые факты и данные по району — на 17 октября 2026 г. Источники:

• Застройщик (Noyanlar Group): страница проекта Neo Residence (на турецком)
• Застройщик (Noyanlar Group): страница истории корпорации (на турецком)
• Застройщик (Noyanlar Group): страница услуг (на турецком)
• Застройщик (Noyanlar Group): страница проектов ready-to-move-in (на турецком)
• Wikipedia: Agios Sergios (Yeniboğaziçi)
• Маршрутная оценка OSRM на данных OpenStreetMap (ориентировочная, без учёта трафика)
• Муниципалитет Gazimağusa: страница истории города
• OpenStreetMap (Nominatim): координаты, на которых основаны расстояния
• City Mall Famagusta: сайт оператора
• Eastern Mediterranean University: страница истории
• Cittaslow International: профиль Yeniboğaziçi
• Wikipedia: Ercan International Airport
• Государственная больница Gazimağusa: страница «О нас»
• Статистический институт ТРСК: перепись 2011 года, таблица 3 (махалле по полу)
• Министерство иностранных дел ТРСК: офис Cittaslow открыт в Yeniboğaziçi (май 2015 г.)
• Статистический институт ТРСК: перепись 2011 года, таблица 2 (муниципалитеты — центры районов)
• Муниципалитет Gazimağusa: страница истории муниципалитета
• Статистический институт ТРСК: статистический ежегодник 2024
• Статистический институт ТРСК: бюллетень «Статистика строительства и участков 2025» (октябрь 2026 г.)
• WMO World Weather Information Service: климатология Паралимни (2002–2011)
• seatemperatu.re: ежемесячная температура моря в Фамагусте
• Генеральное управление шоссейных дорог Турции: страница проекта дороги Никосия — Фамагуста
• Налоговый департамент ТРСК: таблица налога на недвижимость (действует с 1 января 2025 г.)
• Муниципалитет Gazimağusa: бесплатные линии общественного транспорта
• Официальная газета ТРСК (Resmi Gazete) № 147, 7 августа 2026 г.: указ-закон 89/2026
• Центральное бюро законодательства ТРСК: Закон 52/2008 о приобретении недвижимости иностранцами (консолидированный)
• Yenidüzen: заявление KTMMOB о сейсмических нормах и утверждении проектов (14 февраля 2023 г.)
• Официальная газета ТРСК (Resmi Gazete) № 87, 11 мая 2026 г.: указ-закон 63/2026
• Налоговый департамент ТРСК: минимальная зарплата с 1 июля 2026 г.
• Официальная газета ТРСК (Resmi Gazete) № 197, 7 октября 2026 г.: тарифы сборов Земельного реестра
• Земельный реестр ТРСК: объявление о новых правилах операций (15 июля 2025 г.)
• Налоговый департамент ТРСК: Закон о гербовом сборе 19/1963 (консолидированный)
• Министерство внутренних дел ТРСК, Отдел собственности: перечень документов для разрешения на покупку
• Статистический институт ТРСК: индекс потребительских цен, сентябрь 2026 г.
• Правительство Великобритании (FCDO): руководство по покупке недвижимости на Кипре (27 ноября 2019 г.)
• Европейский суд по правам человека: Demopoulos and Others v. Turkey, решение о приемлемости (1 марта 2010 г.)
• Комиссия по недвижимому имуществу ТРСК: статистика (2 октября 2026 г.)
• Центральное бюро законодательства ТРСК: Закон 67/2005 (Комиссия по недвижимому имуществу)
• Суд Европейского союза: пресс-релиз 39/09, Apostolides v Orams (28 апреля 2009 г.)
• Европейская комиссия: страница о регламенте Green Line
• Tekce: проверка титулов на Северном Кипре

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.