Уточните у нас до бронирования
На Северном Кипре надёжность вашей собственности определяет категория титула, а не сам дом. Категорию по этому проекту мы подтверждаем письменно до любого перевода денег.
Чем различаются четыре категории →Royal Life Residence Iskele — жилой комплекс на 440 единиц в районе Long Beach в Искеле (İskele) на Северном Кипре, который застройщик Noyanlar Group указывает с типами «студия», «студия-пентхаус» и квартира 1+1. Это руководство по проекту Royal Life Residence Iskele излагает, что сказано на странице застройщика и что на ней опущено: нет ни цены, ни видимого года сдачи, ни площадей. Далее разбираются расположение в Искеле, проверки, которые важны, если здание уже построено, и правила для иностранных покупателей по состоянию на 17 октября 2026 г.
На странице проекта застройщика Royal Life Residence описан как комплекс в пешей доступности от Long Beach; это утверждение переведено здесь с турецкого оригинала и не проверялось, поскольку участок, улица и координаты не опубликованы. В заголовке страницы расположение обозначено как «İskele Long Beach», а в блоке информации о проекте — как «Long Beach». Указано 440 единиц в целом и названы три типа: студия, студия-пентхаус и квартира 1+1.
В списке удобств семь позиций: бассейн, собственная автостоянка, аптека, супермаркет, кафе, бар и парикмахерская для обоих полов. Фотогалерея невелика: три изображения экстерьера, два интерьера и два зон общего пользования; ссылки на брошюру или на ход строительства страница не предлагает.
Статус — то место, где страница противоречит сама себе. Noyanlar относит проект к своим проектам категории «готовы к заселению», на карточке проекта стоит метка «Tamamlandı» (завершён), однако строка статуса на странице гласит «Ön Satışta» (предпродажа). Поле даты сдачи скрыто от посетителей; в исходном коде страницы в нём указан 2020 год, но он не отображается, а три сигнала расходятся, поэтому это руководство не опирается на него и не называет комплекс ни завершённым, ни переданным.
Цена нигде на странице не указана. В её исходном коде есть также типовая панель плана платежей (35% первоначального взноса, 48 месяцев, платежи от 2 500 GBP в месяц, 15% при передаче), которую посетители не видят и которая одинакова на 21 из 22 страниц проектов застройщика, включая схему из 20 вилл и схему из 1 560 единиц. Она рассматривается как непроверенный шаблон, а не как условия для этого проекта, и никакая цена из неё не рассчитывается.
| Royal Life Residence Iskele: ключевые факты | По данным застройщика (noyanlar.com, 18 октября 2026 г.) |
|---|---|
| Застройщик | Noyanlar Group (Noyanlar Şirketler Grubu) |
| Статус | Категория: готов к заселению. Метка на карточке: «Tamamlandı» (завершён). Строка статуса: «Ön Satışta» (предпродажа). Эти сведения противоречат друг другу. |
| Сдача | Не отображается на странице проекта у застройщика |
| Расположение в опубликованном тексте | İskele Long Beach (заголовок); Long Beach (информация о проекте). Ни улицы, ни участка, ни точки на карте. |
| Всего единиц | 440 |
| Типы единиц | Студия; студия-пентхаус; квартира 1+1 |
| Площади | Не опубликованы |
| Цена | Не опубликована |
| Категория титула (title deed, koçan) | Не указана |
| Указанные удобства | Бассейн; собственная автостоянка; аптека; супермаркет; кафе; бар; парикмахерская для обоих полов |
| Контакты | Не приводятся |
Контактные данные находятся в нижней части сайта и здесь не приводятся. Блок вопросов и ответов у застройщика — один и тот же типовой текст на всех страницах его проектов, и об этом комплексе он ничего конкретного не говорит, поэтому не используется.
Noyanlar указывает три обозначения типов и не приводит распределения 440 единиц между ними. Первая таблица показывает, что содержит страница проекта по каждому обозначению. На ней есть вкладки планов для студии и для квартиры 1+1 и один генеральный план; у студии-пентхауса есть название, но нет вкладки с планом. Ни одна вкладка не называет ни площадь, ни число спален.
| Тип единицы (обозначение застройщика) | Вкладка плана на странице проекта | Площадь нетто / брутто | Указанное число спален | Единиц этого типа |
|---|---|---|---|---|
| Студия | Есть («Stüdyo») | Не опубликована | Не опубликовано | Не опубликовано |
| Студия-пентхаус | Нет | Не опубликована | Не опубликовано | Не опубликовано |
| Квартира 1+1 | Есть («1+1») | Не опубликована | Не опубликовано | Не опубликовано |
| Генеральный план | Одно изображение | Не применимо | Не применимо | Не применимо |
| Все типы вместе | — | — | — | 440 (только общее число) |
Вторая таблица сопоставляет число единиц и состав типов с другими проектами Long Beach из списка застройщика. Проект считается проектом Long Beach, если в заголовке у застройщика указано İskele Long Beach; таких 13, и у 12 из них указано число единиц. Доли рассчитаны по данным застройщика: каждое число делится на 6 328 единиц, которые в сумме указаны у этих 12 проектов.
| Проект Long Beach из списка застройщика | Единиц (по данным застройщика) | Указано обозначений типов | Крупнейший указанный тип | Указано удобств | Доля от 6 328 указанных единиц (расчёт) |
|---|---|---|---|---|---|
| Ocean Life Residence | 1 560 | 4 | 2+1 (указан также тип пентхауса, число спален не названо) | 12 | 24,7% (1 560 / 6 328) |
| Royalsun Elite Residence | 1 120 | 7 | пентхаус 3+1 и сблокированная вилла 3+1 | 5 | 17,7% (1 120 / 6 328) |
| Royal Sun Residence | 959 | 6 | спаренная вилла 3+1 | 10 | 15,2% (959 / 6 328) |
| Riverside Life Residence | 820 | 7 | 2+1 (Family Grand, Infinity) | 5 | 13,0% (820 / 6 328) |
| Park Residence | 528 | 6 | 3+1 | 4 | 8,3% (528 / 6 328) |
| Royal Life Residence Iskele | 440 | 3 | 1+1 | 7 | 7,0% (440 / 6 328) |
| Bellagio | 281 | 3 | 2+1 | 3 | 4,4% (281 / 6 328) |
| Sea Breeze | 228 | 2 | студия-пентхаус (без спальни) | 3 | 3,6% (228 / 6 328) |
| Terra Life | 184 | 2 | студия-лофт (без спальни) | 4 | 2,9% (184 / 6 328) |
| Sea Life Plus | 108 | 4 | 2+1 | 4 | 1,7% (108 / 6 328) |
| Miracle Villa & Residence | 52 | 5 | спаренная вилла 3+1 | 5 | 0,8% (52 / 6 328) |
| Royal Point | 48 | 2 | 2+1 | 7 | 0,8% (48 / 6 328) |
| Sea Pearl Residence | Не опубликовано | 4 | вилла 3+1 | 4 | Расчёт невозможен (числа единиц нет) |
По размеру комплекс занимает шестое место среди 12 проектов с указанным числом единиц. Его 440 единиц составляют 7,0% от 6 328 (440 / 6 328, расчёт), что выше медианы 360,5 (среднее из 281 и 440) и ниже среднего значения 527,3. Пять более крупных схем — это Ocean Life Residence, Royalsun Elite Residence, Royal Sun Residence, Riverside Life Residence и Park Residence. По сравнению с проектом Royal Point на 48 единиц он крупнее в 9,2 раза (440 / 48, расчёт).
Состав здесь уже, чем у большинства. Поскольку крупнейший указанный тип — квартира с одной спальней, в комплексе нет ни одной единицы с двумя спальнями и более; ниже по верхнему типу только Sea Breeze и Terra Life, которые перечисляют лишь варианты студий.
Остальные 10 из 13 проектов Long Beach указывают как минимум тип 2+1. Таким образом, по обозначениям самого застройщика это комплекс малых единиц, и поскольку соотношение студий и квартир 1+1 не приведено, покупателю стоит запросить его: оно показывает, сколько почти одинаковых единиц может быть предложено одновременно.
Важнее всего пробел по площади. Застройщик не показывает её ни для одного типа, поэтому площадь на спальню, цену за квадратный метр и соотношение балкона и внутренней площади для этого проекта рассчитать нельзя, и здесь они не приводятся. На нескольких других страницах Noyanlar блоки планов повторяют одинаковые значения площади нетто и брутто для каждого типа, даже для магазина, поэтому цифры с сайта застройщика в любом случае нельзя было бы использовать.
Поэтому покупателю следует письменно запросить площадь нетто и брутто каждого типа с указанием основы расчёта (площадь по title deed, брутто с балконом или нетто внутренняя) и сопоставить её с площадью, указанной в правоустанавливающем документе.
Далее следуют ещё три запроса: число единиц каждого типа, чтобы разбить 440; есть ли у студии-пентхауса собственная терраса и входит ли она в указанную площадь; и план этажа студии-пентхауса, который страница не показывает. Это вопросы, которые оставляют открытыми отсутствующие данные, а не совет о том, что покупать.
Застройщик называет расположение двумя обозначениями и одним утверждением. В заголовке написано «İskele Long Beach», в блоке информации о проекте — «Long Beach», а в тексте сказано, что комплекс находится в пешей доступности от Long Beach. Ни улица, ни номер участка, ни точка на карте не опубликованы, поэтому утверждение о пешей доступности по странице проверить нельзя.
На странице есть также таблица времени в пути на шесть мест. Её значения идентичны таблице на семи других страницах проектов Long Beach того же застройщика, то есть она описывает район, а не этот участок, и в руководстве не используется. Приведённые ниже расстояния взяты из пакетов фактов и отсчитываются от кольцевой развязки Long Beach — ориентира, а не самого комплекса.
Название Long Beach — разговорное обозначение набережной Искеле. В диссертации Восточно-Средиземноморского университета за февраль 2024 г. в качестве района исследования взят отрезок в 3 км из примерно 25 км береговой линии района, а протяжённость нигде официально не определена.
OpenStreetMap наносит развязку на карту, и проверка принадлежности точки полигону, проведённая для пакета фактов, помещает её внутрь границы квартала (mahalle) Ötüken (данные о границах). Поэтому какой участок и какая муниципальная территория принадлежат комплексу, неизвестно, и именно это в первую очередь выяснил бы поиск в Земельном реестре (Land Registry).
Данные о населении устарели. Перепись 2011 года, последний официальный подсчёт, насчитала в районе Искеле 22 492 жителя, что составляет 7,9% от общей численности Турецкой Республики Северного Кипра (ТРСК) в 286 257 человек (22 492 / 286 257, расчёт), а в муниципалитете Искеле — 7 906, из которых 550 проживали в Ötüken (таблица 3 переписи).
Общегосударственный прогноз по ТРСК достиг 476 214 на конец 2023 года (бюллетень Статистического института), то есть в 1,66 раза больше итога переписи (476 214 / 286 257, расчёт). Прогноза по району не существует, поэтому нынешнюю численность населения Искеле по этим цифрам вывести нельзя.
Повседневные услуги отчасти должен объяснять сам застройщик. Подсчитав объекты OpenStreetMap в радиусе 6 км от развязки, пакет фактов нашёл 8 аптек, 9 отделений банков, 4 супермаркета, 8 магазинов у дома, 2 клиники, 7 отметок школ, 3 детских сада, 2 полицейских поста, 1 пожарную часть и 1 почтовое отделение (запрос к OpenStreetMap от 17 октября 2026 г.).
OpenStreetMap редактируется волонтёрами и не является официальным реестром. В собственном списке застройщика среди удобств комплекса названы аптека, супермаркет, кафе, бар и парикмахерская, поэтому покупателю следует спросить, какие из них работают, кто их содержит и как они оплачиваются.
Государственной больницы в Искеле нет: в списке Министерства здравоохранения названы шесть, и все в других местах, а Статистический ежегодник 2024 не показывает в районе ни одной стационарной койки, ни государственной, ни частной, с 2020 по 2024 год.
Больница Karpaz строится, министр обещал завершить её к концу 2026 года (сообщение для прессы), что пока не является фактом. Ближайшая государственная больница со стационаром — Государственная больница Gazimağusa, в 10,7 км и примерно в 12 минутах езды по дороге от развязки; на её собственной странице указано 160 коек (страница больницы).
В списке компаний группы на странице застройщика «О нас» названа больница Long Beach Medical Center; пакеты её не охватывают, поэтому её услуги здесь не проверены. Университетского кампуса в Искеле не найдено. Восточно-Средиземноморский университет в Фамагусте находится в 12,0 км по дороге от развязки.
Передвигаться приходится на автомобиле. Полевая работа автора диссертации в марте 2023 года не зафиксировала на набережной автовокзала (диссертация), бесплатные линии муниципалитета Gazimağusa не доходят до Искеле (страница муниципалитета), а оператор аэропортовых шаттлов не называет линии в Искеле (сайт оператора).
Аэропорт Эрджан (Ercan), который, по данным Википедии, обслуживает только рейсы в Турцию, находится в 54,7 км по дороге, около часа пути. Аэропорт Ларнаки — в 69,0 км, примерно 73 минуты пути по маршруту через Зелёную линию; очереди не учтены, а в январе 2026 года ООН отмечала долгие задержки на главном пункте пересечения в Никосии (доклад ООН).
Пляж Makenzi нанесён на карту в 0,6 км от развязки, а рекламный блог описывает его как бесплатный муниципальный пляж (OpenStreetMap; блог). Температуры взяты с ближайшей метеостанции из списка ВМО — Паралимни в Республике Кипр — за 2002–2011 годы: дневные максимумы в среднем 32,9 °C в июле и 33,3 °C в августе, 15,9 °C в январе, а осадки составляют в сумме 331,1 мм в год (сумма средних месячных значений, расчёт). Ряд данных региональный, а не измерение в самом комплексе.
Новое строительство вокруг комплекса идёт непрерывно. В Искеле в 2025 году зарегистрировано 541 жилое помещение с окончательным утверждением против 264 в 2021 году, то есть примерно в 2,0 раза больше (541 / 264, расчёт; таблицы Статистического института). Эти цифры учитывают завершённые здания, а не продажи или аренду.
Единица на вторичном рынке здесь конкурирует с более новым фондом, а источники не говорят, как это влияет на цены. В них нет и правила ТРСК о предельной высоте зданий или береговом отступе для Искеле. См. также страницы этого сайта Северный Кипр и Фамагуста.
| Ближайшие места и расстояния для Royal Life Residence Iskele | Что это | Расстояние и вид пути | Источник |
|---|---|---|---|
| От развязки Long Beach до города Искеле | Административный центр района | 5,7 км по дороге, 7 мин (4,4 км по прямой) | OSRM, 17 окт. 2026 г. |
| От развязки Long Beach до старого города Фамагусты | Исторический центр ближайшего города | 16,0 км по дороге, 19 мин (14,1 км по прямой) | OSRM, 17 окт. 2026 г. |
| От развязки Long Beach до Государственной больницы Gazimağusa | Ближайшая государственная больница со стационаром | 10,7 км по дороге, 12 мин (10,2 км по прямой) | OSRM, 17 окт. 2026 г. |
| От развязки Long Beach до Восточно-Средиземноморского университета | Государственный университет в Фамагусте | 12,0 км по дороге, 14 мин (11,3 км по прямой) | OSRM, 17 окт. 2026 г. |
| От развязки Long Beach до аэропорта Эрджан (Ercan) | Аэропорт, обслуживающий рейсы в Турцию | 54,7 км по дороге, 58 мин (37,6 км по прямой) | OSRM, 17 окт. 2026 г. |
| От развязки Long Beach до аэропорта Ларнаки | Аэропорт в Республике Кипр | 69,0 км по дороге, 73 мин; очереди на пересечении не учтены (49,1 км по прямой) | OSRM, 17 окт. 2026 г. |
| От развязки Long Beach до информационного щита Саламина | Древний город к северу от Фамагусты | 8,1 км по дороге, 9 мин (6,6 км по прямой) | OSRM, 17 окт. 2026 г. |
| От развязки Long Beach до Бафры | Деревня на полуострове Карпас | 23,2 км по дороге, 24 мин (21,4 км по прямой) | OSRM, 17 окт. 2026 г. |
| Пляж Makenzi | Муниципальный пляж на той же набережной | 0,6 км от развязки (вид пути не указан) | OpenStreetMap |
Характер покупки определяют три сигнала, и они указывают в разные стороны. Категория «готов к заселению» наводит на мысль о достроенном здании, метка «Tamamlandı» на карточке — о завершённом, а строка статуса «Ön Satışta» говорит о предпродаже, при том что поле сдачи остаётся скрытым.
Таким образом, единицей может оказаться вторичная продажа от частного владельца, остаточная единица, продаваемая застройщиком, или что-то ещё не построенное. Страница не сообщает, что именно, поэтому первый шаг — запросить у застройщика ответ в письменном виде, по каждой единице отдельно.
Возраст важен, если здание уже стоит, как подсказывает метка на карточке, и требует других вопросов, чем строящийся объект (off-plan). Застройщик не показывает года, поэтому возраст здесь не указывается.
Покупатель может установить его по сертификату окончательного одобрения (nihai tasvip), который Статистический институт в своём строительном бюллетене считает признаком завершённого здания, и по дате муниципального разрешения на строительство. Именно эти две даты, а не метка на карточке, показывают, как давно стоит здание и какие нормы действовали при его проектировании.
Техническая основа в источниках скудна. KTMMOB, палата инженеров и архитекторов, как сообщалось в ноябре 2025 года, заявила, что регламент 2015 года охватывает здания в сейсмических зонах с соответствующей картой рисков и что эту работу нужно периодически пересматривать.
В сообщении за февраль 2023 года приводится рассказ тогдашнего главы палаты о том, как проходит утверждение: утверждение проекта включает проверку на сейсмостойкость, муниципалитеты выдают разрешения и обязаны обеспечить надзор со стороны авторов проекта, а в районе Искеле самые чувствительные грунты. Оба материала — газетные пересказы, и в пакетах нет правила ТРСК, которое требовало бы обследования при перепродаже.
Поэтому обследование технического состояния — выбор покупателя, а естественный исполнитель — независимый инженер, который осматривает единицу и общие части: бассейн, автостоянку и коммерческие помещения, которые подразумевает список удобств. Дата разрешения влияет и ещё на один вопрос — существует ли отчёт о геологических изысканиях; то же заявление 2023 года говорит, что такие отчёты требуются для общественных зданий, отелей и высотных зданий, так что ответ зависит от того, что построено.
Следующий вопрос — титул, и застройщик не указывает его категорию. Исследовательский документ Земельного реестра — это справочный запрос о праве собственности, который подаётся в районное Tapu Amirliği (районное отделение Земельного реестра); руководство агентства добавляет, что в нём указаны зарегистрированный владелец, сведения об объекте, ипотеки и ограничения. Категория титула (турецкий, обменный или иной) определяется по тому же поиску.
Правительство Великобритании предупреждает, что на обменную и подаренную землю могут претендовать прежние владельцы до 1974 года (рекомендации), а в Комиссию по недвижимому имуществу (Immovable Property Commission, IPC) на 2 октября 2026 года подано 8 807 заявлений (статистика IPC). Решения, где названы город Искеле или Ötüken, не найдено; это описывает источники, а не землю.
Иностранный покупатель не может подать заявление на разрешение, пока для единицы не существует кондоминиумного титула (право собственности на помещение в кондоминиуме, condominium title) или кондоминиумного сервитута (Закон 35/2010, как приведено в Законе 52/2008). Следует спросить, что из двух существует, и получить документ.
Декрет добавляет и переходные правила, относящиеся к более старому фонду: достроенные и переданные дома можно передавать в течение 36 месяцев, а для единиц без кондоминиумного титула остаётся открытым путь через разрешение на строительство в течение двух лет (RG 147). По состоянию на 17 октября 2026 г. оба правила зависят от того, останется ли декрет в силе или будет ли он принят парламентом как закон. По вопросу титула см. также руководство этого сайта о правоустанавливающих документах (title deed).
В перепродаже важна и сторона продавца. Прежнее разрешение иностранному продавцу публиковалось в Resmi Gazete (официальный вестник ТРСК); ипотека или ипотека застройщика на землю была бы видна в исследовательском документе; а продавец, который отчуждает более 3 объектов в календарный год или более 5 за три года, считается торговцем и облагается налогом иначе (Закон о подоходном налоге).
Иностранцы не могут воспользоваться разовым освобождением. Для лица, не являющегося торговцем, удержание составляет 2,8% от стоимости (20% × 70% × 20%, расчёт по тому же закону). Применяется ли НДС к перепродаже, в источниках не установлено (регламент по НДС).
Открытым остаётся вопрос текущих расходов. Застройщик не публикует ни сервисный сбор, ни управляющую компанию, ни правила пользования общим бассейном и автостоянкой, а в пакетах не сказано, как задолженность переходит к покупателю. У продавца следует запросить последний отчёт управляющей компании и справку о задолженности.
Если единицу будут сдавать в аренду, то аренда сроком до 60 дней — это аренда домов для отдыха, для которой нужны свидетельство о регистрации и разрешение на эксплуатацию от Департамента туристического планирования (Закон о домах для отдыха, Tatil Evleri Yasası); с арендной платы удерживается 10%, а ставка НДС составляет 0%. Правовую сторону соблюдения требований освещает руководство этого сайта по юридическому соответствию при сдаче через Airbnb.
| Сигнал или пробел на странице застройщика | Что он оставляет открытым | Что запросить | Где проверить |
|---|---|---|---|
| Категория: готов к заселению | Существует ли единица и готова ли она к передаче | Письменный статус передачи по конкретной единице | Страница проекта у застройщика |
| Метка на карточке «Tamamlandı» (завершён) | Относится ли она к зданию, к очереди или ко всему проекту | Сертификат окончательного одобрения и его дата | Бюллетень Статистического института |
| Строка статуса «Ön Satışta» (предпродажа) | Продаёт ли застройщик единицы до сих пор и по какому договору | Подтверждение того, кто продавец, и вида договора | Страница проекта у застройщика |
| Поле сдачи скрыто | Дата передачи и принимает ли покупатель единицу с дефектами | Протокол передачи в письменном виде | Страница проекта у застройщика |
| Указаны аптека, супермаркет, кафе, бар, парикмахерская | Кому принадлежат коммерческие помещения, кто ими управляет и кто платит за общие зоны | Отчёт управляющей компании и книга сервисных сборов | Страница проекта у застройщика |
| Нет участка или координат | Участок, округ Земельного реестра и муниципалитет | Номер участка и исследовательский документ Земельного реестра | Объявление Земельного реестра |
| Нет категории титула | Категория титула и любая история до 1974 года | Копия правоустанавливающего документа; заключение юриста об истории | Рекомендации правительства Великобритании |
Ниже эти пункты расположены в порядке работы при покупке уже построенной единицы.
Покупка идёт по цепочке сроков, и по состоянию на 17 октября 2026 г. их длительность зависит от того, какой текст читать. Пределы и сроки для иностранных покупателей содержатся в декрете-законе (Decree-Law) 89/2026 (Resmi Gazete № 147 от 7 августа 2026 г.), который повторно издал декрет-закон 63/2026 от 11 мая 2026 года. Это декрет, а не закон парламента, и его 90 дней истекают примерно 5 ноября 2026 года, если парламент не примет его как закон. Сводный Закон 52/2008 по-прежнему показывает более строгие цифры, поэтому ниже приведены обе версии.
До начала любого срока применяется ограничение по количеству. По декрету иностранный покупатель может приобрести не более 3 квартир, или 6, если он гражданин государства, признающего ТРСК; сводный текст показывает 1 и 3.
Ещё одно правило декрета ограничивает продажи иностранцам в жилых проектах в зонированных районах долей в 80%. Если бы этот потолок относился ко всем 440 единицам, верхний предел составил бы 352 (440 × 0,80, расчёт), хотя то, как он считается для конкретного проекта, в источниках не установлено.
После подписания договора первый срок короткий. В течение одного месяца договор с гербовым сбором должен быть зарегистрирован в районном Земельном реестре и должно быть подано заявление на разрешение; в противном случае договор автоматически утрачивает силу.
Затем срок уплаты сборов допускает 75 рабочих дней с момента публикации разрешения (60 в сводном тексте), а подпись под передачей должна последовать в течение одного года (6 месяцев в сводном тексте). Пока не уплачены все сборы, нельзя подключить ни постоянное, ни временное водо- и электроснабжение; подключения на строительных площадках освобождены.
Заявление на разрешение подаётся в имущественный отдел министерства внутренних дел с копией паспорта или удостоверения личности, копией правоустанавливающего документа, ситуационным планом с отмеченной площадью и оригиналом справки о несудимости заявителя (перечень документов). Его можно подать лично, через представителя или через юриста. Сбор равен половине месячной минимальной заработной платы брутто, то есть 35 446,50 TL при зарплате 70 893 TL, действующей с 1 июля 2026 года (расчёт).
Расходы определяет график Земельного реестра по RG 197. По состоянию на 17 октября 2026 г. он взимает с иностранца 4% за первый объект, 5,5% за второй и 6% за третий и действует только до 5 января 2027 года включительно.
Гербовый сбор (stamp duty) с договора составляет 0,5% и ложится на покупателя, если стороны не договорятся об ином. Застройщик не публикует условий платежей (см. раздел 1), поэтому каждая дата и сумма взноса должны быть взяты из договора. Более широкие расходы освещает руководство этого сайта о стоимости покупки.
| Шаг | Кто | Обычный срок | Источник |
|---|---|---|---|
| Подтвердить, что продаётся и кто продавец | Покупатель и юрист | До подписания; официального срока нет | Рекомендации правительства Великобритании |
| Заказать исследовательский документ Земельного реестра | Юрист, районное Tapu Amirliği | Официальный срок не указан | Объявление Земельного реестра |
| Подписать договор купли-продажи и оплатить по нему гербовый сбор (0,5%) | Покупатель и продавец; Налоговое управление | При подписании | Закон о гербовом сборе |
| Зарегистрировать договор с гербовым сбором и подать заявление на разрешение на покупку | Покупатель или юрист; Земельный реестр; министерство внутренних дел | В течение 1 месяца с подписания, иначе договор недействителен | RG 147 |
| Решение Совета министров, опубликованное в Resmi Gazete | Совет министров | Установленного законом срока не найдено | Закон 52/2008 |
| Уплатить сборы за переход права | Лицо, регистрирующее титул | 75 рабочих дней с публикации (60 в сводном тексте) | RG 147 |
| Подписать передачу в районном Tapu Amirliği | Покупатель и продавец | 1 год с публикации (6 месяцев в сводном тексте) | RG 147 |
| Подключить воду и электричество | Местный орган, электроэнергетический орган | Только после уплаты налогов и сборов | RG 147 |
Правительство Великобритании заявляет, что не может давать юридических консультаций и вступать в частные споры, что право собственности на многие объекты на севере оспаривается и что покупателям следует изучить правила покупки иностранцами (рекомендации от 27 ноября 2019 г.).
Оно перечисляет проблемы, наблюдаемые на всём Кипре: один юрист, представляющий и продавца, и строителя, строительство без надлежащих разрешений, планы платежей, отсутствующие в договорах, трудности с получением сертификатов о завершении строительства и правоустанавливающих документов, а также ипотека застройщика на землю. Страница застройщика по этому комплексу не касается ни одного из этих пунктов, поэтому каждый из них становится запросом документа.
Более широкая правовая обстановка одинакова для любого проекта. Согласно толкованию Европейского суда по правам человека, прежние владельцы до 1974 года остаются законными владельцами, а Комиссия по недвижимому имуществу — средство защиты, к которому следует обращаться в первую очередь (решение по делу Demopoulos от 1 марта 2010 г.).
Суд Европейского союза постановил, что решения судов Республики Кипр по земле на севере могут исполняться в других государствах-членах (Orams, 28 апреля 2009 г.), а Европейская комиссия фиксирует, что право ЕС на севере приостановлено (страница Комиссии). Поэтому покупка не даёт прав в ЕС.
Инфляция лиры — другой источник риска. Потребительские цены в ТРСК в сентябре 2026 года были на 35,02% выше, чем годом ранее (Статистический институт). Выражение договора в фунтах или евро обходит это, хотя гербовый сбор с такой суммы всё равно рассчитывается в лирах по официальному эффективному курсу продажи в день оплаты сбора.
Последний риск — информационный. На страницах застройщика год сдачи, панель платежей и площади скрыты или отсутствуют, строка статуса противоречит метке на карточке, а таблица времени в пути общая с другими проектами. Ничто из этого не делает проект несостоятельным; это означает, что ничто на странице не может заменить договор. Каждый факт, на который опирается покупатель, от статуса передачи до площади единицы, должен быть отражён в подписанном договоре.
| Документ или подтверждение, которые нужно запросить | Выдающий орган | Почему это важно | Источник |
|---|---|---|---|
| Исследовательский документ Земельного реестра (araştırma belgesi) | Районное Tapu Amirliği | Показывает владельца, сведения об объекте, ипотеки и ограничения | Объявление Земельного реестра |
| Правоустанавливающий документ с категорией титула | Земельный реестр | На обменную и подаренную землю могут претендовать прежние владельцы до 1974 года | Рекомендации правительства Великобритании |
| Кондоминиумный титул или сервитут | Земельный реестр (Закон 35/2010) | Нужен до того, как можно добиваться разрешения на покупку иностранцем | Закон 52/2008 |
| Разрешение на строительство и сертификат окончательного одобрения | Муниципалитет (городские районы) | Отмечает завершённое, утверждённое здание | Бюллетень Статистического института |
| Уведомление о разрешении на покупку | Совет министров; Resmi Gazete | Задаёт сроки уплаты сборов и передачи, которые следуют далее | RG 147 |
| Подтверждение уплаты налогов, сборов и коммунальных счетов | Налоговое управление; коммунальные службы | Подключения не выполняются, пока не уплачены сборы | RG 147 |
| Отчёт управляющей компании и книга сервисных сборов | Управление комплексом или застройщик | Текущие расходы не опубликованы; источники не охватывают задолженность | Страница проекта у застройщика |
| Письменный статус передачи и площади единиц | Застройщик | Страница проекта скрывает или опускает и то, и другое | Страница проекта у застройщика |
| Проект Noyanlar (включая Royal Life Residence Iskele) | Статус по данным застройщика | Сдача | Район по данным застройщика | Типы единиц по данным застройщика | Единиц |
|---|---|---|---|---|---|
| Angel Towers | Готов к заселению; метка на карточке: «Завершён» | Не отображается; скрытое поле названо «Teslim Edildi» (передан) | Gazimağusa | 1+1; пентхаусы 2+1 | 135 |
| Bellagio | Готов к заселению; метка на карточке: «Скоро» | Не отображается на странице застройщика | İskele Long Beach | Студия; 1+1; 2+1 | 281 |
| Neo Residence | Готов к заселению; метка на карточке: «Скоро» | Не отображается на странице застройщика | Yeniboğaziçi Gazimağusa | Студия-лофт; 1+1; 2+1; лофт 2+1 | 50 |
| Park Residence | Готов к заселению; метка на карточке: без статусного слова | Не отображается на странице застройщика | İskele Long Beach | Студия; 1+1; 2+1; 3+1; пентхаус 1+1; пентхаус 2+1 | 528 |
| Riverside Life Residence | Готов к заселению; метка на карточке: «Завершён» | Не отображается на странице застройщика | İskele Long Beach | 1+1 Premier; 1+1 Premier Grand; 1+1 Premier Plus; 2+1 Premier; 2+1 Premier Grand; 2+1 Family Grand; 2+1 Infinity | 820 |
| Royal Life Residence Iskele (эта страница) | Готов к заселению; метка на карточке: «Завершён» | Не отображается на странице застройщика | İskele Long Beach | Студия; студия-пентхаус; квартира 1+1 | 440 |
| Royal Sun Residence | Готов к заселению; метка на карточке: «Скоро» | Не отображается на странице застройщика | İskele Long Beach | Студия; студия-пентхаус; 1+1; 2+1; спаренная вилла 2+1; спаренная вилла 3+1 | 959 |
| Royalsun Elite Residence | Готов к заселению; метка на карточке: «Завершён» | Не отображается на странице застройщика | İskele Long Beach | Студия; 1+1; 2+1; пентхаус 2+1; пентхаус 3+1; сблокированная вилла 2+1; сблокированная вилла 3+1 | 1 120 |
| Sea Life Plus | Готов к заселению; метка на карточке: «Скоро» | Не отображается на странице застройщика | İskele Long Beach | Студия; пентхаус 1+1; 1+1; 2+1 | 108 |
| Sea Pearl Residence | Готов к заселению; метка на карточке: без статусного слова | Не отображается на странице застройщика | İskele Long Beach | 1+1; 2+1; 3+1; вилла 3+1 | Не опубликовано |
| Sky Diora | В стадии реализации; метка на карточке: «Скоро» | Не отображается на странице застройщика | Yeni Erenköy | Пентхаус 1+1; лофт 2+1 | 80 |
| Solmaris | В стадии реализации; метка на карточке: «Скоро» | Не отображается на странице застройщика | Boğaz İskele | Трёхуровневая вилла 4+1 | 20 |
| Terra Life | В стадии реализации; метка на карточке: «Скоро» | Не отображается на странице застройщика | İskele Long Beach | Студия; студия-лофт | 184 |
| The Blue Residence | В стадии реализации; метка на карточке: «Скоро» | Поля сдачи нет | İskele Merkez | 1+1; 2+1; 3+1; пентхаус | 160 |
| Sea Breeze: на этом сайте указан как Sea Breeze | В стадии реализации; метка на карточке: «Скоро» | Не отображается на странице застройщика | İskele Long Beach | Студия; студия-пентхаус | 228 |
| Olea Residence: на этом сайте указан как Olea Grand | В стадии реализации; метка на карточке: без статусного слова | Не отображается на странице застройщика | Geçitkale Gazimağusa | 1+1; 2+1; 3+1; пентхаус | 650 |
| Miracle Villa & Residence: по-видимому, соответствует Milagro Villa & Residence | Готов к заселению; метка на карточке: «Завершён» | Не отображается на странице застройщика | İskele Long Beach | 1+1; 2+1; пентхаус 2+1; спаренная вилла 2+1; спаренная вилла 3+1 | 52 |
| Ocean Life Residence: по-видимому, соответствует Seaside Oasis | В стадии реализации; метка на карточке: «Скоро» | Не отображается на странице застройщика | İskele Long Beach | Студия; 1+1; 2+1; пентхаус | 1 560 |
| La Palazzo: по-видимому, соответствует Grande Palazzo | В стадии реализации; метка на карточке: без статусного слова | Не отображается на странице застройщика | Boğaz İskele | Квартира 2+1; квартира 3+1; пентхаус 1+1; сблокированная трёхуровневая вилла 3+1; отдельно стоящая вилла 4+1 с частным бассейном | 135 |
| Royal Point: по-видимому, соответствует Grand Point | Готов к заселению; метка на карточке: «Завершён» | Не отображается на странице застройщика | İskele Long Beach | 1+1; 2+1 | 48 |
| Four Seasons 3: по-видимому, соответствует Four Seasons Life III | В стадии реализации; метка на карточке: «Скоро» | Не отображается на странице застройщика | Boğaz İskele | Студия с террасой (Teraslı Stüdyo); лофт 1+1; 1+1; 2+1 | 750 |
| Four Seasons 2: по-видимому, соответствует Four Seasons Life II | Готов к заселению; метка на карточке: «Завершён» | Не отображается на странице застройщика | Boğaz İskele | Студия; 1+1; 2+1; лофт 1+1 | 400 |
Таблицу следует читать как цифры застройщика, поставленные рядом, а не как рейтинг. Из 22 строк 13 относятся к категории «готовы к заселению» и 9 — к категории проектов в стадии реализации, однако метки пересекают эти категории: среди 13 проектов категории «готовы к заселению» 7 имеют метку «Завершён», 4 — «Скоро» и 2 — без статусного слова. Этот комплекс разделяет категорию и метку с 6 другими. Формулировку о передаче использует только Angel Towers, и даже там поле скрыто.
С 440 единицами он занимает восьмое место среди 21 строки, где указано число единиц. Ни в одной строке не показан год сдачи, поэтому сравнивать их по срокам нельзя; по любой из них статус передачи следует подтверждать письменно. Новые объекты не объявляются отличающимися по качеству, и ничто здесь не говорит, что один лучше другого: таблица лишь показывает, сколько сведений публикует страница каждого проекта, много или мало.
Восемь строк уже есть на этом сайте под другими названиями. Две строки с пометкой «на этом сайте указан как» основаны на близко совпадающих числах единиц и составе типов; шесть строк с пометкой «по-видимому, соответствует» основаны на частичных доказательствах, таких как расположение и перечень типов, и для нескольких из них числа различаются.
Серия Four Seasons Life на разных сайтах приписывается разным застройщикам, поэтому в этом руководстве не сказано, кто её построил. Для сопоставления с соседним проектом Long Beach другого застройщика см. Querencia и Courtyard Long Beach.
Всё в этом разделе — собственные заявления застройщика с его страниц «О нас» и «Услуги», они не проверялись независимо. Noyanlar Group относит свои истоки к 1973 году, когда была основана архитектурно-инженерная компания. На странице «О нас» сказано, что семейная фирма стала Noyanlar İnşaat Ltd. в 1994 году, с 1999 года начала строительные проекты вокруг Фамагусты и Искеле, а в 2008 году объединила свою деятельность под названием Noyanlar Group of Companies, и в последующие годы были открыты офисы в других странах.
Вне строительства группа указывает Noyanlar Holiday Homes, Long Beach Medical Center (описан как больница), Sea Life Otel, кафе и кондитерскую, фитнес-центр, ресторан и бар, Noyanlar Invest и фирму по обслуживанию домов. На странице «Услуги» названы разработка проектов, управление строительством, парцелляция участков и услуги в сфере недвижимости, архитектура и инженерия, а также строительство и обслуживание бассейнов, а головной офис помещён напротив набережной Long Beach в Искеле.
На странице «О нас» приведены также итоговые цифры по годам опыта, переданным домам и завершённым проектам, а также награды и сертификат качества. В этом руководстве они не повторяются: итоги нельзя сопоставить со списком проектов, и ни одна из наград не связана с этим комплексом. Контактные данные не приводятся.
Royal Life Residence Iskele — жилой комплекс, который Noyanlar Group указывает в районе Long Beach в Искеле, с 440 единицами трёх типов: студия, студия-пентхаус и квартира 1+1. Среди удобств на странице застройщика названы бассейн, собственная автостоянка, аптека, супермаркет, кафе, бар и парикмахерская для обоих полов. Он не публикует ни цены, ни видимого года сдачи, ни площадей, ни категории титула (title deed), поэтому эти пункты нужно подтверждать письменно.
Страницы застройщика противоречат сами себе. Проект относится к категории «готов к заселению», на его карточке стоит метка «Tamamlandı» (завершён), но строка статуса гласит «Ön Satışta» (предпродажа), а поле сдачи не отображается. Поэтому в руководстве комплекс не называется ни завершённым, ни переданным. Если он построен, наличие и цены не опубликованы, и единицы могут быть только на вторичном рынке; статус передачи следует подтвердить письменно, по каждой единице отдельно.
Застройщик не публикует цену ни для одного типа единиц, поэтому она не указывается и не может быть рассчитана. Типовая панель плана платежей в исходном коде страницы идентична почти во всех его проектах и не рассматривается как условия для этого. Любая цена должна поступать в письменном предложении с указанием валюты, идентификатора единицы и площади, на которой она основана. Инфляция лиры за 12 месяцев до сентября 2026 года достигла 35,02%, поэтому валюта договора имеет значение.
Застройщик указывает 440 единиц в целом и три обозначения типов: студия, студия-пентхаус и квартира 1+1. На странице есть вкладки планов для студии и 1+1 и один генеральный план, но нет вкладки для студии-пентхауса. В ней не сказано, сколько единиц относится к каждому типу, сколько спален у любого типа и какова площадь любого из них, поэтому распределение 440 единиц — вопрос к продавцу или застройщику.
Площадь не опубликована ни для одного типа, поэтому размер в руководстве не называется. Покупателю следует письменно запросить площадь нетто и брутто конкретной единицы с указанием способа измерения и сопоставить её с площадью в правоустанавливающем документе. Если они различаются, юрист должен выяснить, какая из них используется в договоре. Площади на некоторых других страницах того же застройщика повторяют одинаковые значения для каждого типа, поэтому ни одна из них не считается измеренной.
Застройщик говорит, что комплекс находится в пешей доступности от Long Beach, но координат не публикует, поэтому утверждение не проверено. В Искеле нет государственной больницы. Ближайшая со стационаром, Государственная больница Gazimağusa, находится в 10,7 км по дороге, примерно в 12 минутах без пробок, от развязки Long Beach. Больница Karpaz строится, министр обещал завершить её к концу 2026 года. Группа указывает также Long Beach Medical Center среди собственных компаний, что здесь не проверено.
Нет. Страница проекта не называет категории титула, и ничто в источниках не позволяет её предполагать. Категорию (турецкий, обменный или иной) следует определять по правоустанавливающему документу и исследовательскому документу Земельного реестра, а юристу — проверить историю земли до 1974 года. Правительство Великобритании предупреждает, что на обменную и подаренную землю могут претендовать прежние владельцы, поэтому категория — центральный вопрос для любой единицы, новой или перепроданной.
Предел составляет 3 квартиры по декрету-закону 89/2026 (Resmi Gazete № 147 от 7 августа 2026 г.), или 6 для гражданина государства, признающего ТРСК, и каждая покупка требует разрешения Совета министров. Сводный Закон 52/2008 по-прежнему показывает 1 и 3. Поскольку действие декрета истекает примерно 5 ноября 2026 года, если парламент не примет его как закон, цифру следует перепроверить перед подписанием.
График Земельного реестра, действующий по состоянию на 17 октября 2026 г., взимает с иностранца 4% за первый объект, 5,5% за второй и 6% за третий — только до 5 января 2027 года включительно. Гербовый сбор в 0,5% с договора несёт покупатель, если стороны не договорятся об ином. Окончательное удержание с продавца, не являющегося торговцем, составляет 2,8% от стоимости (расчёт). Арендная плата облагается удержанием в 10%. Применяется ли НДС к перепродаже, в источниках не установлено.
Нет, не автоматически. Регламент о проживании от 5 октября 2026 года предусматривает разрешение на основе недвижимости для жилья, пригодного для проживания и фактически используемого: 10 лет при праве собственности на имя заявителя для недвижимости стоимостью от 300 000 GBP, в остальных случаях 5 лет. Для постоянного проживания требуется жильё стоимостью не менее 125 000 EUR, регулярный доход и 6 лет непрерывного проживания.
Ни одно положение не делает покупку путём к гражданству ТРСК, а Республика Кипр не признаёт разрешения, выданные на севере. См. страницы этого сайта о виде на жительство и гражданстве.
Дата проверки: 17 октября 2026 г. Источники:
Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.
"*"обозначает обязательные поля
