Solmaris Bogaz: путеводитель по 20 виллам-триплексам (2026)

Проект Solmaris Bogaz — это комплекс из 20 вилл-триплексов от Noyanlar Group, который застройщик размещает в «Boğaz İskele» в районе Искеле на Северном Кипре и показывает как строящийся проект на стадии предпродажи. В этом руководстве по проекту Solmaris Bogaz разобрано, что говорит страница застройщика, объяснено, почему на указанный на ней срок сдачи, план платежей и площади нельзя полагаться, описана территория Boğaz и изложены правила покупки, важные для очень небольшого комплекса вилл — строящегося объекта (off-plan). Noyanlar не публикует цену для него, поэтому она здесь не оценивается.

Обзор проекта Solmaris Bogaz

На своей странице проекта Noyanlar Group указывает Solmaris как один тип единиц — виллу-триплекс 4+1 — с общим числом 20 единиц. Заголовок в переводе с турецкого помещает виллы рядом с мариной, строка расположения гласит «Boğaz İskele», а строка статуса — «Ön Satışta» (предпродажа).

Проект находится в категории строящихся проектов, а на его карточке стоят три метки: оценочная метка качества, которую это руководство не повторяет, «Site» (управляемый жилой комплекс) и «Yakında» (скоро). Категория и метки здесь согласуются, в отличие от некоторых других проектов (раздел 7).

В описании сказано, что у каждой виллы есть вид на море, просторные интерьеры и частный сад. Это рекламная формулировка. На странице нет ни площади участка, ни площади сада, ни генерального плана, ни бассейна, а три удобства — «Deniz Sıfır» (буквально «нулевое море», в английской версии застройщика переданное как «у самой воды»), охрана 24/7 и зелёные зоны — приведены без расстояния, оператора и сертификата.

Три поля, на которые покупатели обычно опираются, отсутствуют или скрыты. Срок сдачи не отображается на странице проекта у застройщика; в исходном коде страницы есть год 2027, но посетителям он не показан, поэтому на него не стоит полагаться. Цена нигде на странице не указана.

Ещё один пункт требует осторожности. Скрытая панель с типовыми условиями платежей (35% первоначальный взнос, 48 месяцев, от 2 500 £ в месяц, 15% при передаче) размещена на 21 из 22 страниц Noyanlar и слово в слово одинакова для комплекса из 1 560 единиц и для этого комплекса из 20 вилл. Она рассматривается здесь как непроверенный шаблон, а не как условия этого проекта, и цена по ней не рассчитывается.

Проект не совпадает ни с одним объектом, уже размещённым на этом сайте, поэтому это новый объект. Страница не называет ни архитектора, ни подрядчика, ни площади земли; для общего контекста см. страницу Северного Кипра.

Тип единиц Solmaris, планировки и масштаб 20 вилл

Застройщик указывает один тип единиц. В разделе планировок показаны три картинки с подписями «4+1 Kat-1», «4+1 Kat-2» и «4+1 Kat-3» («kat» означает этаж), что соответствует триплексу из трёх уровней. В тексте страницы нет ни полезной, ни общей площади ни для одной из них и нет числа спален или ванных комнат, кроме названия типа. Количество спален ниже взято из этого названия, где «4+1» понимается как четыре спальни плюс гостиная.

Тип единиц Solmaris Bogaz	Спальни (по названию)	Картинки планировок	Площадь нетто и брутто	Цена
Вилла-триплекс 4+1 (20 единиц)	4	Три: Kat-1, Kat-2, Kat-3	Не опубликована	Не опубликована

Пробел в площадях выходит за рамки этого проекта. Ни одна из 22 страниц проектов Noyanlar не публикует пригодной к использованию площади: на девяти из них показан одинаковый условный показатель в 210 м² полезной и 285 м² общей площади для каждого типа единиц, включая студии, а на остальных площадей нет вовсе. Solmaris относится к страницам, где их нет, поэтому условная цифра здесь не приводится и площадь виллы не указывается.

Вторая таблица заменяет сравнение по размеру, невозможное без площадей, сравнением структуры типов единиц и их количества с другими проектами в районах Искеле и Long Beach. Все цифры выведены из собственных данных застройщика о количестве единиц: число единиц на один указанный тип — это общее число единиц, делённое на количество типов в его строке типов. Названия — это названия Noyanlar; в разделе 7 объясняется, какие из них уже представлены на этом сайте под другими именами.

Если отсортировать по количеству единиц, Solmaris Bogaz — самый маленький из 21 проекта Noyanlar, на страницах которых указан итог. В нём 20 единиц против 48 в Royal Point, 52 в Miracle Villa & Residence и 1 560 в Ocean Life Residence, который в 78 раз крупнее (1 560 ÷ 20). 20 вилл составляют 0,23% от 8 708 единиц, указанных на этих 21 страницах (20 ÷ 8 708), а в эту сумму входят проекты, уже представленные здесь под другими именами.

Среди четырёх проектов с пометкой Boğaz указанные количества в сумме дают 1 305 (20 + 135 + 400 + 750), и на Solmaris приходится 1,5% этой суммы.

Это также единственный проект с одним типом единиц, поэтому показатель числа единиц на тип равен общему количеству единиц, то есть 20, против 24 в Royal Point (48 ÷ 2) и 27 в Sea Life Plus (108 ÷ 4). Шесть проектов указывают тип виллы, и Solmaris — единственный, где каждая единица является виллой; в остальных виллы смешаны с апартаментами.

Один тип означает, что у покупателя нет выбора по размеру, но это же означает, что недостающая площадь — это один набор цифр, который застройщик может предоставить в письменном виде для всех 20 домов.

Вопросы, которые следует задать, практические. Какова полезная и общая внутренняя площадь на каждом из трёх уровней и на какой основе она измерена? Какова площадь участка и какая её часть приходится на сад, террасу или крытую парковку? Одинаковы ли 20 вилл или они различаются по участку, ориентации или планировке уровней, если учесть, что на странице показаны три картинки планировок, а не двадцать?

Ответы важны с точки зрения денег, потому что и ставка НДС, и ежегодный налог на недвижимость зависят от площади (раздел 4).

Без площадей для Solmaris невозможно рассчитать ни цену за квадратный метр, ни площадь на спальню, ни долю террас. Любую такую цифру в рекламном сообщении следует сверить с письменным подписанным документом. Брошюра застройщика и страницы о ходе строительства существуют, но для этого руководства они не скачивались и не читались, поэтому ничто здесь на них не опирается.

Расположение проекта Solmaris Bogaz: Boğaz в районе Искеле

Заявления застройщика о расположении — это надпись «Boğaz İskele», заголовок, помещающий виллы рядом с мариной, удобство «Deniz Sıfır» и таблица времени в пути до шести мест. В тексте страницы не названа ни одна марина, не указано расстояние до пляжа и нет ни почтового адреса, ни номера участка. Сводки фактов, на которых основано это руководство, подробно охватывают район Искеле и Long Beach, но о самом Boğaz говорят мало, поэтому этот раздел ограничивается тем, что в них сказано, и считает ближайшее окружение вилл непроверенным.

Boğaz — один из 18 кварталов (mahalle) муниципалитета Искеле. По переписи 2011 года, последнему официальному подсчёту, в Boğaz проживало 157 человек, тогда как в муниципалитете — 7 906, а в районе Искеле — 22 492 (Статистический институт, таблица 3; таблица 1). С тех пор переписи не было. Единственная более поздняя официальная цифра — общенациональная оценка в 476 214 человек на конец 2023 года (демографический бюллетень), поэтому актуальной численности населения Boğaz не существует.

Статья Википедии о полуострове Карпас называет Искеле (Трикомо) и соседний Boğaz его воротами (полуостров Карпас; вторичный источник). Измерение на основе OpenStreetMap помещает Boğaz в 7,2 км от Ötüken — квартала, в котором находится кольцевая развязка Long Beach (полигоны кварталов OpenStreetMap).

Не следует путать три похожих названия. В муниципалитете Искеле есть также кварталы Boğaziçi (514 жителей в 2011 году) и Boğaztepe (312), а Yeniboğaziçi (Йенибогазичи), деревня в районе Фамагуста с 3 347 жителями, — это то место, где Noyanlar размещает свой проект Neo Residence (таблица 3 переписи). Надпись «Boğaz İskele» не говорит, в каком именно квартале Искеле стоят виллы, поэтому квартал следует подтвердить по номеру участка.

Время в пути в минутах по данным застройщика для проектов с пометкой Boğaz	Solmaris	La Palazzo	Four Seasons 3	Four Seasons 2
Искеле	6	10	6	10
Gazimağusa (Фамагуста)	21	23	16	24
Аэропорт Эрджан	45	48	47	56
Lefkoşa (Никосия)	54	57	55	58
Аэропорт Ларнаки	57	60	59	80
Girne (Кирения)	58	60	59	60

Это цифры застройщика, опубликованные без точки отправления и без указания способа передвижения. Четыре проекта имеют общую пометку Boğaz, однако время до Фамагусты колеблется от 16 до 24 минут (разброс в 8 минут), а время до аэропорта Ларнаки — от 57 до 80 (23 минуты), поэтому все таблицы не могли быть измерены из одной и той же точки.

Таблица Solmaris — не шаблонная таблица, которую слово в слово повторяют восемь других страниц Noyanlar (Искеле 3, Gazimağusa 24, Эрджан 39, Lefkoşa 48, Larnaka 50, Girne 54 минуты), поэтому она используется здесь и всегда с указанием на застройщика.

Для независимой справки сводки дают оценки по дорогам от центра города Искеле, а не от Boğaz: 26 минут до Старого города Фамагусты, 56 минут до аэропорта Эрджан, 75 минут до аэропорта Ларнаки, 70 минут до Кирении и 70 минут до Никосии. Они не учитывают пробки и очереди на границе. Время Solmaris у застройщика короче на 5, 11, 18, 12 и 16 минут в этом порядке (26 − 21, 56 − 45, 75 − 57, 70 − 58, 70 − 54).

Поскольку точки отправления различаются, это ни подтверждает, ни опровергает застройщика; покупателю следует самому проехать по маршрутам в те часы, когда он будет ими пользоваться.

Дорожные цифры — это оценки OSRM на основе данных OpenStreetMap; цифры по прямой — это расстояния по формуле гаверсинусов, рассчитанные для сводок фактов. О самом городе см. страницу Фамагусты.

В районе Искеле нет государственной больницы. Ни одна из шести в списке Министерства здравоохранения не находится там (список министерства), а Статистический ежегодник 2024 года не показывает стационарных коек, ни государственных, ни частных, в районе ни за один год с 2020 по 2024 (ежегодник).

Строительство больницы Karpaz ведётся; министр здравоохранения заявил 17 августа 2026 г., что здание будет закончено к концу года (сообщение министерства). Это намерение, а не открытие, и ни место, ни число коек не опубликованы. В государственной больнице Gazimağusa 160 коек, и она обслуживает Gazimağusa и Искеле («Yeni İskele» на её странице), согласно её собственной странице больницы без указания даты.

Услуги нанесены на карту вокруг Long Beach, а не Boğaz: OpenStreetMap перечисляет 9 отделений банков, 8 аптек, 7 меток школ, 4 супермаркета и 8 магазинов у дома в пределах 6 км от кольцевой развязки (запрос OpenStreetMap). Это не официальный реестр, и равноценного подсчёта для самого Boğaz не существует. Официального расписания общественного транспорта для Искеле не найдено, а бесплатные муниципальные линии Gazimağusa туда не ходят (страница муниципалитета), поэтому на доступность автобусом не стоит рассчитывать, не проверив её.

По поводу заявления о расположении у моря: заметка Департамента охраны окружающей среды 2024 года о гнездовании черепах на Карпазе устанавливает правила для пляжей на сезон с мая по октябрь, включая полосу в 35 м от моря без зонтиков, запрет на транспорт на песке и экранированное освещение (заметка департамента). В заметке не сказано, является ли берег Boğaz местом гнездования, поэтому покупателю, которому говорят, что виллы стоят у самой кромки воды, следует запросить расстояние в метрах и любые ограничения на использование пляжа в письменном виде.

Покупка в комплексе из 20 вилл: ограничения на владение, участки, коммунальные услуги и расходы на содержание

Масштаб — это та особенность проекта Solmaris Bogaz, которая сильнее всего меняет вопросы покупки. Здесь мало владельцев, между которыми делятся расходы, и один застройщик, от которого зависишь, а страница не предоставляет ни одного документа, который разрешил бы эти вопросы. В этом разделе рассматриваются ограничения на владение, участки и общие зоны, налоги и счета, связанные с виллой, и способы проверки небольшого строящегося комплекса.

Ограничения на владение и вопрос о триплексе

Ограничения, важные для покупателя виллы, содержатся во временном акте. По состоянию на 17 октября 2026 г. они установлены указом-законом (Decree-Law) 89/2026 (Resmi Gazete (официальный вестник ТРСК) № 147, 7 августа 2026 г.), изданным Советом министров (Council of Ministers) в период, когда парламент был на каникулах, и действуют лишь пока указ остаётся в силе. Применяется 90-дневный срок, истекающий примерно 5 ноября 2026 г., а продлить его может только принятие закона парламентом.

Официальная сводная редакция Закона 52/2008 не обновлена и по-прежнему содержит более строгую формулировку Закона 39/2024 (RG 147; сводная редакция Закона 52/2008).

По указу иностранный покупатель может владеть, среди прочих вариантов, двумя двухэтажными отдельно стоящими виллами в проекте массового жилья («site») или отдельно стоящим домом на земле площадью до 3 300 м². По сводному тексту тот же покупатель ограничен одним объектом. Какой текст регулирует конкретный договор — это вопрос к юристу покупателя.

Виллы Solmaris описаны как триплекс, то есть из трёх уровней. В формулировке указа, зафиксированной в сводке фактов, речь идёт о двухэтажных отдельно стоящих виллах, и ни один источник не говорит, попадает ли трёхуровневая вилла под этот вариант, под вариант отдельно стоящего дома или ни под один из них. Это вопрос к имущественному отделу Министерства внутренних дел, который следует задать через юриста до любого платежа, сохранив ответ в письменном виде (перечень документов министерства).

Второе ограничение касается комплекса такого размера. Указ также ограничивает иностранных покупателей 80% домов в жилом проекте в зонированной области; для 20 вилл это составило бы 16 (20 × 0,8), хотя источники не объясняют, как это ограничение считается для одного небольшого комплекса. Каждый иностранный заявитель, кроме того, проверяется, а официального срока на принятие решения не существует.

Участки, кондоминиумное право собственности и общие зоны

Застройщик не указывает ни размеров участков, ни площади земли комплекса, ни разделения на частную и общую землю. Для виллы участок — главный актив, поэтому покупателю следует запросить номер участка, площадь участка, границу сада и долю общей земли, относящуюся к каждой из 20 вилл.

По Закону 35/2010 у единицы должно уже быть кондоминиумное право собственности (kat mülkiyeti) или кондоминиумный сервитут (kat irtifakı), прежде чем можно будет запросить разрешение на покупку, а продажа единицы без того и другого является правонарушением (Закон 52/2008). В течение первых двух лет указ позволяет основывать заявление на разрешении на строительство или на Planning Approval (разрешении на планировку), если кондоминиумное право собственности установить не удалось.

Охрана и зелёные зоны — общие элементы. Спросите, кто ими владеет и кто их содержит, как делятся расходы и существует ли управляющая компания. В сводках не нашлось текста ТРСК о планировке, высоте застройки или береговых отступах для Искеле, а цифры в 50 м и 100 м вдоль побережья, которые встречаются в интернете, относятся к турецкому законодательству (список Центрального управления законодательства). Поэтому заявление о расположении у моря нельзя проверить по опубликованному отступу; доказательством служат утверждённые планы и разрешение на строительство.

Коммунальные услуги, налоги и расходы на содержание

В таблице перечислены статьи расходов, которые следует оценить до подписания. Каждое правило изложено по состоянию на 17 октября 2026 г., а в столбце неизвестного показано, что страница застройщика оставляет открытым для этого проекта.

Статья расходов для виллы Solmaris	Правило или ставка в источниках	Неизвестно для Solmaris	Источник
Сбор Земельного реестра за переход права	4% за первый объект иностранца, 5,5% за второй, 6% за третий; таблица действует только до 5 января 2027 г. включительно	Цена, поэтому сбор нельзя рассчитать; будет ли таблица продлена	RG 197, 7 окт. 2026 г.
Гербовый сбор (stamp duty) на договор купли-продажи	0,5% от указанной суммы до 89 000 000 TL; платит покупатель, если не согласовано иное; суммы в иностранной валюте пересчитываются по официальному курсу продажи на дату заверения	Валюта и сумма договора	Закон о гербовом сборе
НДС	5% на жильё с закрытой площадью до 300 м², 10% начиная с 300 м²; регламент не говорит, какие перепродажи подпадают под НДС	Закрытая площадь виллы, а значит и ставка, и положение продавца по НДС	регламент об НДС, 7 окт. 2026 г.
Ежегодный налог на недвижимость	Последняя найденная таблица (действует с 1 января 2025 г.): 6,60 TL за м² до 120 м² и 7,15 TL сверх этого, надбавки от 10% до 60% по категориям, 35,60 TL за м² для бассейна	Закрытая площадь, категория и построен ли бассейн (на странице он не упомянут); таблица на 2026 год не найдена	таблица Налогового департамента
Регистрация ипотеки	1% от обеспеченного долга, платит залогодатель	Будет ли покупатель использовать финансирование; нет ли уже на земле ипотеки застройщика	RG 197
Вода и электричество	Подключения не могут быть выполнены, пока не уплачены налоги и сборы за переход права, за исключением временных подключений площадки во время строительства; официального тарифа на подключение не найдено	Плата за подключение, установка счётчиков и кто за них платит	RG 147
Общие расходы	Не опубликована	Плата за охрану и зелёные зоны; управляющая компания	Страница застройщика

Масштаб меняет арифметику общих расходов. Если бы они делились поровну, на каждую из 20 вилл приходилось бы по 5% (100 ÷ 20), против 2,1% в Royal Point на 48 единиц, 0,74% в La Palazzo на 135 единиц и 0,064% в Ocean Life Residence на 1 560 единиц. Равное деление — это допущение: реальные доли закреплены в правоустанавливающих документах, которые застройщик не публикует.

Расчёт лишь показывает, что фиксированный общий расход обходится на одну виллу здесь в 78 раз дороже, чем в самом крупном комплексе (5 ÷ 0,064).

Проверка очень небольшого строящегося комплекса

Руководство правительства Великобритании по недвижимости перечисляет проблемы, которые повторяются на Кипре: графики платежей, отсутствующие в договоре, трудности с получением сертификатов завершения строительства и правоустанавливающих документов в конце, строительство без надлежащих разрешений, один юрист, действующий за продавца и за строителя, и ипотеки, которые застройщик оформил на землю (британское руководство; последнее публичное обновление 27 ноября 2019 г.).

При 20 виллах эти риски не усредняются между многими покупателями: одно задержанное разрешение или одна ипотека на землю затрагивает весь комплекс. Приведённый ниже перечень превращает руководство в шаги.

1. Получите срок сдачи в письменном виде, поскольку страница застройщика его не показывает, и прочитайте, что договор говорит о задержке сдачи.
2. Запросите полезную и общую площадь для каждого уровня виллы, площадь участка и площади сада и террас с указанием способа измерения.
3. Получите номер участка и попросите юриста запросить для него справку Земельного реестра (araştırma belgesi).
4. Выясните категорию титула, которую застройщик не указывает, и кто владел землёй до 1974 года.
5. Проверьте наличие ипотек и других обременений на земле, включая любое финансирование, привлечённое застройщиком.
6. Подтвердите кондоминиумное право собственности или сервитут, разрешение на строительство и утверждённые планы и спросите, когда ожидается окончательное одобрение.
7. Спросите министерство через юриста, вписывается ли трёхуровневая вилла в личный лимит приобретения покупателя.
8. Закрепите график платежей в договоре купли-продажи и привяжите его к этапам строительства.
9. Зарегистрируйте заверенный договор в Земельном реестре в течение одного месяца и в тот же срок подайте заявление на разрешение на покупку.
10. Спросите, кто платит за подключение воды и электричества и входит ли бассейн, если он есть, в цену.
11. Запросите план управления: компания, бюджет и доля, которую платит каждая вилла.
12. Пользуйтесь независимым юристом, а не тем, который действует за застройщика.

Порядок покупки на Северном Кипре в той последовательности, в которой с ним сталкивается покупатель

В этом разделе изложена правовая последовательность для иностранного покупателя, начиная с вопроса, который возникает до любого договора: чем покупателю разрешено владеть. Всё изложено по состоянию на 17 октября 2026 г. и сопровождается двумя ограничениями по времени.

Первое — сам указ: Decree-Law 89/2026 (Resmi Gazete № 147, 7 августа 2026 г.) повторяет Decree-Law 63/2026 (RG 87, 11 мая 2026 г.), действует около 90 дней, примерно до 5 ноября 2026 г., и для продолжения требует принятия закона, тогда как сводный Закон 52/2008 сохраняет более старую и более строгую формулировку (RG 147; RG 87). Таблица сборов Земельного реестра в RG 197 от 7 октября 2026 г. действует только до 5 января 2027 г. включительно (RG 197).

Пакет документов на разрешение включает ходатайство и информационную форму, копию удостоверения личности или паспорта, копию правоустанавливающего документа, план расположения с отмеченной недвижимостью и оригинал справки о несудимости заявителя (перечень Министерства внутренних дел). Сбор за подачу заявления равен половине валовой месячной минимальной заработной платы, действующей на момент подачи, что при 70 893 TL (зарплата с 1 июля 2026 г.) составляет 35 446,50 TL (Закон 52/2008; Налоговый департамент). Размер зарплаты приведён Налоговым департаментом; деление пополам рассчитано здесь.

Сроки сопровождаются санкциями. Разрешение утрачивает силу, если передача права не подписана вовремя или сборы не уплачены вовремя; если оно аннулировано из-за неуплаты сборов, новое заявление обходится в двойные сборы, а третье заявление в отношении той же недвижимости не допускается (RG 147). То, какая версия применяется к договору, подписанному сейчас, зависит от того, действует ли указ или он принят в виде закона, поэтому каждую дату следует заносить в календарь по более короткому прочтению, пока положение не прояснится.

Что касается расходов, закон говорит, что налоги и сборы при переходе права платят покупатель и продавец «в соответствии с действующим законодательством», тогда как таблица Земельного реестра говорит, что регистрационный сбор платит лицо, регистрирующее титул на своё имя (RG 197). Расчёты сбора за переход права у агентств отличаются от официальной таблицы и здесь не используются. Статья о стоимости покупки, строительства и аренды помещает остальные расходы в контекст.

Иностранцы могут закладывать недвижимость после уплаты сборов Земельного реестра (Закон 52/2008, статья 10), но официального заявления о кредитной политике банков не существует, а страницы агентств противоречат друг другу, поэтому никакое отношение кредита к стоимости не принимается во внимание. Договоры в иностранной валюте и банковские переводы разрешены (Закон о валютном обмене 38/1997), а лира быстро ослабла: индекс цен за сентябрь 2026 года на 35,02% выше, чем год назад (Статистический институт).

Риски, титул и проверка застройщика

Застройщик не указывает категорию титула (title deed) для Solmaris, а на севере этот пробел имеет значение. Руководство правительства Великобритании называет многие объекты спорными, с тысячами исков от людей, перемещённых в 1974 году, и говорит, что земля, полученная по обмену или в дар, может быть подвержена реституции при будущем урегулировании; оно добавляет, что Европейский суд по правам человека считает владельцев до 1974 года по-прежнему законными владельцами (британское руководство).

В деле Demopoulos (1 марта 2010 г.) Суд назвал Комиссию по недвижимому имуществу (Immovable Property Commission) средством, которое следует использовать в первую очередь (решение ЕСПЧ). Комиссия принимает заявления до 21 декабря 2027 г. и к 2 октября 2026 г. получила 8 807, из которых завершено 3 757 (статистика Комиссии).

Отдельный риск исходит от судов Республики Кипр. В деле Orams (28 апреля 2009 г.) Суд Европейского союза постановил, что решение, обязывающее покупателей освободить землю на севере, должно признаваться в других государствах-членах (пресс-релиз Суда ЕС).

Сообщение прессы, цитирующее главного переговорщика Республики, добавляет, что лица, подозреваемые в застройке земли, принадлежащей киприотам-грекам, на севере были арестованы (Cyprus Mail; эти утверждения принадлежат стороне киприотов-греков). Британское руководство добавляет, что даже в отношении земли с турецким титулом до 1974 года иностранному покупателю могут отказать в разрешении без объяснения причин и что Великобритания может оказывать на севере лишь ограниченную консульскую поддержку (британские рекомендации для путешественников).

В сводках не найдено решения, называющего Boğaz или город Искеле, что не даёт оснований предполагать дефект и не даёт оснований предполагать чистый титул: решают документ о праве и реестр. Статья о правоустанавливающих документах объясняет категории в общих чертах.

Собственные страницы Noyanlar добавляют второй слой неопределённости. На всех 22 показана «предпродажа», размещение по категориям и метки на карточках противоречат друг другу в нескольких проектах, на девяти страницах показаны условные площади, а одна платёжная панель одинакова везде. Для этого проекта это причины полагаться на подписанные документы, а не на страницу, и считать любую цифру, названную посредником, неподтверждённой, пока она не появится в договоре.

Как Solmaris Bogaz соотносится с другими проектами Noyanlar на этом сайте

В таблице ниже Solmaris поставлен рядом со всеми 14 проектами Noyanlar, которые являются новыми объектами на этом сайте, и с восемью, которые уже размещены. Каждая строка статуса на страницах застройщика гласит «Ön Satışta» (предпродажа), и ни на одной из страниц не виден год сдачи, поэтому столбец срока сдачи фиксирует то, что видят посетители. Категория и метка показаны так, как их отображает застройщик, а слово «конфликт» отмечает проекты, у которых категория и метка не согласуются.

Если читать по строкам, Solmaris — самый маленький проект и единственный, построенный вокруг одного типа виллы. Он разделяет пометку Boğaz с La Palazzo и двумя проектами Four Seasons, которые крупнее и ориентированы на апартаменты. Категория и метка противоречат друг другу в четырёх проектах (Bellagio, Neo Residence, Royal Sun Residence и Sea Life Plus находятся в категории «готовые к заселению», но несут метку «скоро»), тогда как Solmaris, Sky Diora, Terra Life и The Blue Residence строятся и помечены как «скоро».

Ни один проект в таблице не ставится выше другого. Таблица фиксирует то, что публикует застройщик, а все 22 страницы скрывают одни и те же поля о сроке сдачи, плане платежей и площади. Застройщик серии Four Seasons Life указывается на разных сайтах по-разному, поэтому в этом руководстве не говорится, кто построил эти два проекта. Совпадения с объектами, уже размещёнными на этом сайте, основаны на количестве единиц и сочетании типов, а формулировки для совпадений со средней и низкой степенью уверенности подобраны соответственно.

Noyanlar Group

На своей странице о компании застройщик сообщает, что Noyanlar Group (Noyanlar Şirketler Grubu) — семейная компания, основанная в 1973 году на Северном Кипре. Она описывает работу в строительстве, архитектуре, инженерном деле, управлении проектами и девелопменте недвижимости, с ростом в районах Фамагусты и Искеле с 1999 года. Хронология истории сообщает, что компания объединила свою деятельность под названием Noyanlar Group of Companies в 2008 году и создала Noyanlar Invest в 2025 году.

Помимо застройщика недвижимости, страница перечисляет компании группы в сфере туризма и отдыха (Noyanlar Holiday Homes), больницу (Long Beach Medical Center), отель (Sea Life Otel), кафе и кондитерскую, фитнес-центр, ресторан и бар, инвестиционное подразделение и компании по обслуживанию и уходу за домашними животными. Страница услуг добавляет разработку проектов, управление строительством, разделение участков и услуги в сфере недвижимости, архитектуру и инженерное дело, строительство бассейнов через дочернюю компанию, основанную в 2012 году, и обслуживание домов в районах Йенибогазичи и Искеле.

Всё это — собственное описание застройщика. Страница о компании также содержит общие цифры по домам, проектам и годам, а также заявления о признании и сертификации. Они здесь не повторяются, потому что их не удалось сопоставить с собственными списками проектов застройщика; на его странице завершённых проектов названы 15 более старых комплексов, ни один из которых не входит в 22 проекта этого сравнения.

Страница Solmaris не говорит, что какая-либо компания группы будет управлять виллами или что Long Beach Medical Center находится рядом с ними, поэтому и то, и другое — вопросы, которые покупателю следует задать в письменном виде.

Часто задаваемые вопросы

Где находится Solmaris Bogaz?

Застройщик указывает расположение как «Boğaz İskele», что помещает проект в район Искеле на восточном побережье Северного Кипра. В тексте страницы нет ни почтового адреса, ни номера участка, ни координат, и не сказано, в каком квартале Искеле стоят виллы. Boğaz — квартал муниципалитета Искеле, в котором на момент переписи 2011 года проживало 157 человек. В таблице застройщика указано 6 минут до Искеле и 21 минута до Gazimağusa, без точки отправления. Покупателю следует запросить номер участка и проверить его в Земельном реестре.

Сколько вилл в Solmaris и какого они типа?

Застройщик указывает 20 единиц, все одного типа: вилла-триплекс 4+1, то есть четыре спальни и гостиная на трёх уровнях, исходя из названия типа. В разделе планировок показаны три картинки, по одной на каждый уровень. Это самый маленький из 21 проекта Noyanlar, где указан итог по единицам, и единственный, где каждая единица является виллой. Площадь, размер участка и поединичный список не опубликованы.

Сколько стоит Solmaris Bogaz?

Цена не опубликована, и Noyanlar не показывает цену ни на одной из своих 22 страниц проектов. Покупателю следует запросить письменную цену с указанием валюты, режима НДС и того, что в неё входит, например благоустройство сада, бассейн, мебель и подключения. По состоянию на 17 октября 2026 г. первый объект иностранного покупателя облагается сбором Земельного реестра в 4% по таблице в RG 197, действующей до 5 января 2027 г., а покупатель платит гербовый сбор в 0,5% от указанной суммы, если не согласовано иное.

Когда будет готов Solmaris Bogaz?

Страница проекта у застройщика не показывает срок сдачи, а проект показан как строящийся и находящийся на стадии предпродажи. Поэтому покупателям следует добиться включения в договор пункта о передаче с конкретной датой и спросить об ожидаемой дате сертификата окончательного одобрения. Поскольку строка статуса, категория и метки застройщика не всегда согласуются между его проектами, письменный договор — лучший ориентир, чем страница.

Какого размера виллы?

Застройщик не публикует ни полезную, ни общую площадь, ни площадь участка или сада для вилл. Его картинки планировок подписаны Kat-1, Kat-2 и Kat-3 и не несут площади в тексте страницы. Запросите площади по уровням в письменном виде с указанием основы измерения, потому что НДС зависит от того, составляет ли закрытая площадь менее 300 м², а ежегодный налог на недвижимость начисляется за квадратный метр.

Опубликован ли план платежей?

План, относящийся именно к этому проекту, не опубликован. Типовая панель, описанная в разделе 1, скрыта от посетителей и одинакова почти на каждой странице Noyanlar, поэтому её нельзя считать условиями для этого проекта. Руководство правительства Великобритании называет отсутствие планов платежей в договорах повторяющейся проблемой на Кипре, поэтому график, его этапы и срок сдачи должны появиться в подписанном договоре купли-продажи до того, как будут переведены какие-либо деньги.

Может ли иностранец купить одну из вилл Solmaris?

Иностранному покупателю для покупки требуется разрешение Совета министров. По состоянию на 17 октября 2026 г. Decree-Law 89/2026 (RG 147, 7 августа 2026 г.) допускает, среди прочих вариантов, две двухэтажные отдельно стоящие виллы в проекте массового жилья; сводный Закон 52/2008 по-прежнему показывает ограничение в один объект. 90 дней указа истекают примерно 5 ноября 2026 г., а источники не говорят, подходит ли трёхуровневая вилла под его формулировку, поэтому юристу следует задать этот вопрос Министерству внутренних дел.

Даст ли владение виллой Solmaris вид на жительство или гражданство?

Не автоматически. По состоянию на 17 октября 2026 г. положение о проживании (текст от 5 октября 2026 г.) предусматривает разрешение на основании недвижимости, если жильё пригодно и используется для проживания и, при покупке только по договору, оплачена как минимум треть цены. Титул на 300 000 GBP или больше даёт 10-летнее разрешение; ниже этой суммы — 5 лет. Поскольку цена не опубликована, категория для Solmaris неизвестна. Кипр (Республика) не признаёт вид на жительство, выданный на севере (положение о проживании; британские рекомендации для путешественников).

Есть ли больница рядом с Boğaz?

В районе Искеле нет государственной больницы, и Статистический ежегодник не регистрирует там стационарных коек. Ближайшая больница с койками, выявленная в сводках фактов, — государственная больница Gazimağusa, примерно в 10,7 км по дороге от кольцевой развязки Long Beach; это оценка, не измеренная от Boğaz. У строящейся больницы Karpaz есть министерская цель на конец 2026 года, но нет опубликованного места или количества коек.

Можно ли сдавать виллу Solmaris отдыхающим?

Страница застройщика не предлагает услуг по аренде. Закон о домах для отдыха считает туристическую аренду на срок до 60 дней «домом для отдыха»: владелец должен сначала зарегистрировать объект в Департаменте туристического планирования и иметь одновременно Sicil Belgesi (свидетельство о регистрации) и İşletme İzni (разрешение на эксплуатацию), а сдача без них является правонарушением (Закон о домах для отдыха).

По состоянию на 17 октября 2026 г. из валовой арендной платы удерживается 10% подоходного налога, а аренда недвижимости облагается НДС по ставке 0% (Закон о подоходном налоге). Практическую сторону рассматривает статья о правовом соответствии при аренде через Airbnb.

Источники и дата последней проверки

Дата проверки: 17 октября 2026 г. Источники:

• Noyanlar Group: страница проекта Solmaris
• Noyanlar Group: страница о компании
• Noyanlar Group: страница услуг
• Закон ТРСК 52/2008 в сводной редакции с 39/2024 (mevzuat.gov.ct.tr)
• Resmi Gazete ТРСК № 147, 7 августа 2026 г. (Decree-Law 89/2026)
• Resmi Gazete ТРСК № 87, 11 мая 2026 г. (Decree-Law 63/2026)
• Resmi Gazete ТРСК № 197, 7 октября 2026 г. (сборы Земельного реестра)
• Налоговый департамент: минимальная заработная плата с 1 июля 2026 г.
• Министерство внутренних дел: документы для разрешения на покупку
• Объявление Земельного реестра от 15 июля 2025 г.
• Закон ТРСК о гербовом сборе 19/1963 в сводной редакции
• Регламент ТРСК о ставках НДС, обновлён 7 октября 2026 г.
• Закон ТРСК о подоходном налоге, сводный текст от 25 мая 2026 г.
• График налога на недвижимость ТРСК, действующий с 1 января 2025 г.
• Закон ТРСК о валютном регулировании 38/1997
• Статистический институт: индекс потребительских цен, сентябрь 2026 г.
• Статистический институт: перепись 2011 года, таблица 3
• Статистический институт: перепись 2011 года, таблица 1
• Статистический институт: бюллетень о населении и демографии
• Статистический институт: Статистический ежегодник 2024
• Статистический институт: статистика строительства и участков 2025
• Министерство здравоохранения: государственные больницы
• Министерство здравоохранения: сообщение для прессы о больнице Karpaz, 17 августа 2026 г.
• Государственная больница Gazimağusa: страница «О нас»
• Департамент охраны окружающей среды: заметка 2024 года о морских черепахах
• Центральное управление законодательства: список законов
• Муниципалитет Газимагусы: общественный транспорт
• Комиссия по недвижимому имуществу
• ЕСПЧ: Demopoulos and Others v. Turkey, 1 марта 2010 г.
• Суд Европейского союза: Apostolides v Orams, пресс-релиз
• Правительство Великобритании: покупка недвижимости на Кипре
• Правительство Великобритании: правила въезда на Кипр
• Правительство Великобритании: региональные риски на Кипре
• Закон ТРСК о домах для отдыха
• Положение ТРСК о видах на жительство и визах, 5 октября 2026 г.
• OpenStreetMap: границы кварталов муниципалитета Искеле (Nominatim)
• OpenStreetMap: объекты инфраструктуры у кольцевой развязки Long Beach (Overpass)
• OpenStreetMap: замок Кантара
• Wikipedia: полуостров Карпас
• Wikipedia: Ercan International Airport
• Википедия: Salamis
• Википедия: Vokolida (Бафра)
• Cyprus Mail: британцам советуют не покупать недвижимость на севере, 15 сентября 2025 г.
• Оценка маршрута OSRM: город Искеле — Фамагуста
• Оценка маршрута OSRM: город Искеле — аэропорт Эрджан
• Оценка маршрута OSRM: город Искеле — аэропорт Ларнаки
• Оценка маршрута OSRM: город Искеле — Кирения
• Оценка OSRM по дороге: от города İskele до Никосии
• Оценка маршрута OSRM: город Искеле — Саламин
• Оценка маршрута OSRM: город Искеле — Восточно-Средиземноморский университет
• Оценка маршрута OSRM: город Искеле — замок Кантара
• Оценка маршрута OSRM: город Искеле — Бафра
• Расчёт маршрута OSRM: от кольцевой развязки Long Beach до государственной больницы Газимагусы

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.