Isatis 1 | Famagusta | Cypr Północny

Isatis 1 Famagusta to pięciokondygnacyjny budynek obejmujący 20 mieszkań z dwiema sypialniami o powierzchni 70-75 m², który Isatis Construction Group lokalizuje w centrum Famagusty (Gazimağusa) na Cyprze Północnym. Niniejszy przewodnik przedstawia informacje, które deweloper publikuje o projekcie Isatis 1 Famagusta, uzupełnia je wartościami obliczonymi na podstawie podanych przez dewelopera metraży, a następnie omawia ten element zakupu, który ma największe znaczenie dla nabywcy niebędącego rezydentem: zezwolenie na zakup wydawane przez Radę Ministrów (Bakanlar Kurulu), jego terminy i związaną z nim dokumentację.

Cena, termin ukończenia i kategoria tytułu własności (title deed) nie zostały opublikowane, dlatego żadna z tych wartości nie jest podana. Przepisy prawne przedstawiono według stanu na 17 października 2026 r., a kilka z nich opiera się na dekrecie o ograniczonym czasie obowiązywania, co wyjaśnia sekcja poświęcona zezwoleniu.

Przegląd projektu Isatis 1 Famagusta

Angielskojęzyczna strona dewelopera poświęcona projektowi, isatis.co/isatis-1, jest krótka. Opisuje nowoczesny budynek mieszkalny z zadaszonym parkingiem, domofonem, windą otwieraną kartą oraz centralnym systemem telewizji satelitarnej i internetu, położony w centrum miasta Famagusta, i podaje, że budynek składa się z 20 mieszkań typu 2+1 na pięciu kondygnacjach. Jedyny wymieniony plan wskazuje dwie sypialnie, jedną łazienkę i powierzchnię 70-75 m². Turecka wersja strony używa określenia kapalı otopark, czyli parking zamknięty lub zadaszony, a poza tym zawiera te same dane.

Strona dodaje jedną uwagę dotyczącą dochodu: deweloper twierdzi, że nowoczesne mieszkanie może „samo się spłacać dzięki dochodom z wynajmu”. Jest to stwierdzenie marketingowe. Nie towarzyszy mu żadna stawka czynszu, rentowność, wartość procentowa ani okres, a w niniejszym przewodniku nie traktuje się go jako prognozy.

Cztery kwestie pozostają zatem otwarte: cena, termin ukończenia, kategoria tytułu własności i ewentualna przestrzeń zewnętrzna. Poniższe sekcje traktują każdą z nich jako pytanie, które należy zadać na piśmie przed rezerwacją, a nie jako pozycję do uzupełnienia wartością typową. Strony dewelopera nie podają również, czy mieszkania są ukończone, w budowie, czy dopiero planowane, co ma znaczenie dla etapów uzyskania zezwolenia opisanych dalej.

Typy lokali i metraże

Deweloper wymienia dla budynku jeden typ mieszkania. Tabela powtarza jego dane i dodaje podane przez dewelopera sumy dla całego budynku.

Powszechnie oznaczenie 2+1 rozumie się jako dwie sypialnie plus salon, lecz sama strona podaje wyłącznie liczbę sypialni i łazienek. Przedstawia jeden plan nazwany od projektu i nie mówi, które mieszkania znajdują się na dolnej, a które na górnej granicy przedziału, czy podana wartość jest powierzchnią brutto czy netto, ani czy parter należy do pięciu kondygnacji. Nie wymieniono balkonu, tarasu ani ogrodu.

Poniższa tabela wylicza kilka wartości z dolnej (70 m²) i górnej (75 m²) granicy przedziału. Są one obliczone na podstawie danych dewelopera, z pokazanym działaniem, i nie opisują niczego, co deweloper zmierzył.

Podsumowując, dane opisują kompaktowe mieszkanie z dwiema sypialniami. Podział powierzchni przez dwie sypialnie daje od 35,0 do 37,5 m² na sypialnię, ale jest to miara brutto: ta sama powierzchnia obejmuje także salon, kuchnię, łazienkę i przestrzeń komunikacyjną, więc nic nie mówi o wielkości żadnego pomieszczenia. To samo dotyczy sumy od 1 400 do 1 500 m² dla 20 mieszkań, która nie obejmuje klatki schodowej, windy, parkingu ani części wspólnych i nie jest powierzchnią całkowitą budynku.

W zestawieniu z pozostałymi lokalami z dwiema sypialniami tego dewelopera w Famaguście omawiany przedział znajduje się w dolnej części skali. Isatis 2 podaje te same 70-75 m². Isatis 4 podaje 75 m² dla swojego typu 2+1, czyli 37,5 m² na sypialnię według tego samego działania.

Isatis 5 podaje 75 i 80 m² (od 37,5 do 40,0 m² na sypialnię), a Isatis 3 – 74-82 m² (od 37,0 do 41,0 m² na sypialnię). Największa różnica w górnej części przedziału dotyczy Isatis 3, gdzie 82 m² to 7 m² więcej niż maksymalne 75 m² tutaj, czyli o 9,3% więcej.

Wiersz ze stopami kwadratowymi dodano dlatego, że Instytut Statystyczny podaje powierzchnie zatwierdzonych działek w stopach kwadratowych (na przykład 1 031 830 stóp kw. działek miejskich w okręgu Gazimağusa w 2025 r., według jego biuletynu budowlanego za 2025 rok), więc nabywca porównujący lokalne statystyki z metrażami dewelopera podanymi w jednostkach metrycznych potrzebuje obu jednostek.

Wiersz dotyczący VAT odnosi metraże do granicy 300 m² powierzchni zamkniętej, która oddziela taryfy VAT 5% i 10% w rozporządzeniu Departamentu Podatkowego. Wartości 70-75 m² stanowią około jednej czwartej tej granicy, ale deweloper nie podaje, że jego wartość jest powierzchnią zamkniętą, więc porównanie ma charakter wyłącznie orientacyjny.

Wiersze dotyczące kondygnacji pokazują, dlaczego układ budynku wymaga potwierdzenia. Jeśli każda z pięciu kondygnacji mieści mieszkania, średnia wynosi cztery na kondygnację. Jeśli jedna kondygnacja jest przeznaczona na parking, o czym strona nie mówi, średnia wynosi pięć na każdej z czterech kondygnacji. Żaden z tych przypadków nie został podany; oba wynikają wyłącznie z liczb 20 i pięć, które podaje deweloper.

Lokalizacja i okolice Famagusty

Deweloper umiejscawia budynek „w centrum miasta Famagusta”; strona turecka podaje Gazimağusa şehir merkezinde. Nie podaje dzielnicy, ulicy, punktu na mapie ani odległości. Opis rozwoju miasta na stronie z historią miasta urzędu miejskiego umieszcza historyczne centrum w obrębie otoczonego murami Suriçi i opisuje intensywną zabudowę po 1986 r. w dzielnicach takich jak Sakarya, Karakol, Baykal i Tuzla.

„Centrum” jest więc opisem dewelopera, a nie nazwą dzielnicy. Wszystkie odległości poniżej są mierzone od jednego punktu odniesienia, środka Starego Miasta (Walled City; plac Namık Kemal) według OpenStreetMap, a nie od lokalizacji Isatis 1 Famagusta, której działka nie jest opublikowana.

Dane o liczbie ludności miasta występują w trzech formach, których nie należy mieszać. Spis z 2011 r. naliczył 40 920 mieszkańców gminy Gazimağusa i 69 741 w okręgu (tabela dla gminy). Urząd miejski przytacza prognozę Państwowej Organizacji Planowania z 2020 r. – 55 868 mieszkańców plus ponad 20 000 studentów i pracowników uczelni. Trzecia wartość, 55 648 dla 2019 r., pojawia się w Wikipedii. Od 2011 r. nie przeprowadzono spisu powszechnego.

Wolny Port (Free Port) jest jedynym wolnym portem TRNC (Turecka Republika Cypru Północnego) i jej największym portem. Rocznik statystyczny 2024 Instytutu Statystycznego podaje dla 2023 r. 421 398 ton wyładowanych, 413 344 tony załadowane i 107 zawinięć statków. Eastern Mediterranean University (Uniwersytet Wschodniośródziemnomorski, EMU) powstał w 1979 r. jako Instytut Wyższej Technologii ze 105 studentami, a w 1986 r. stał się uczelnią państwową (historia EMU).

W roku akademickim 2024-25 liczba studentów wyniosła 15 729, czyli o 5,5% mniej niż 16 640 w latach 2021-22 (obliczenie na podstawie rocznika), podczas gdy łączna liczba studentów szkół wyższych w TRNC spadła o 8,0%, ze 114 000 do 104 873. Wraz z czterema innymi uczelniami wymienionymi przez urząd miejski łącznie pięć uczelni liczyło 19 735 studentów w roku 2024-25 (obliczenie na podstawie rocznika). Informator EMU podaje około 10 000 miejsc w akademikach na terenie kampusu.

Oficjalne liczby studentów spadają od roku 2021-22, więc nie uzasadniają twierdzenia o rosnącym popycie ze strony studentów.

Jeśli chodzi o opiekę zdrowotną, Państwowy Szpital w Gazimağusa stoi przy Salamis Road i według własnej strony został otwarty w nowym budynku w grudniu 2007 r. z 120 łóżkami, a obecnie ma ich 160. Rocznik wykazuje cztery prywatne placówki stacjonarne ze 104 łóżkami w 2024 r. Jeśli chodzi o zakupy, operator centrum City Mall podaje 65 sklepów, ponad 130 marek i codzienne godziny otwarcia od 10:00 do 22:00. Deweloper nie wiąże tego budynku z City Mall; strona Isatis 4 to robi.

Historycznym rdzeniem jest Stare Miasto. Lusignanowie zbudowali mury z 14. wieku, Wenecja przebudowała je w 15. i 16. wieku, a urząd miejski datuje panowanie Lusignanów na lata 1192-1489, a panowanie weneckie na lata 1489-1571. W obrębie murów stoją Zamek Otella i meczet Lali Mustafy Paszy, dawna katedra św.

Mikołaja. Starożytna Salamina leży na północ od miasta; Wikipedia podaje około 6 km, a współrzędne dają 7,7 km w linii prostej, więc bezpiecznym stwierdzeniem jest „około 6-8 km”. Warosza (Kapalı Maraş) to odrębna kwestia. Oświadczenia Rady Bezpieczeństwa ONZ uznają za niedopuszczalne zasiedlanie jakiejkolwiek jej części przez kogokolwiek poza jej dawnymi mieszkańcami, a sprawozdanie Sekretarza Generalnego S/2026/550 nie odnotowuje zmiany tego stanowiska.

W niniejszym przewodniku nie formułuje się żadnego twierdzenia o tytule własności w Waroszy.

Najbliższą serią Światowej Organizacji Meteorologicznej (WMO) jest stacja Republiki Cypryjskiej w Paralimni, około 7,4 km na południe od Starego Miasta. Dla lat 2002-2011 podaje ona średnie dzienne maksima 15,9 °C w styczniu i 33,3 °C w sierpniu oraz miesięczne opady, które sumują się do 331,1 mm rocznie (obliczenie), przy czym od czerwca do sierpnia jest niemal sucho (dane WMO). Nie jest to stacja w Famaguście i nie znaleziono oficjalnych norm klimatycznych dla miasta.

Na dłuższe trasy tabela podaje szacunki odległości w linii prostej i drogowej. Droga Nikozja-Famagusta jest najbardziej ruchliwą trasą na Cyprze Północnym, ze średnim ruchem około 40 000 pojazdów dziennie według Tureckiej Dyrekcji Dróg Krajowych; nie ustalono, czy jest to autostrada, więc tak się jej nie nazywa.

Odległość drogowa do lotniska w Larnace nie jest podana, ponieważ zależy od użytego przejścia, a pasażerskiego połączenia morskiego z Famagustą się nie zakłada, ponieważ źródła są sprzeczne. W 2025 r. Instytut Statystyczny odnotował ostateczne zatwierdzenie 1 492 lokali mieszkalnych w okręgu (538 miejskich plus 954 wiejskich, obliczenie), czyli liczbę zatwierdzonych budynków, a nie sprzedaży.

Nie znaleziono oficjalnego indeksu cen domów ani liczby transakcji sprzedaży.

Odległości w linii prostej to odległości po okręgu wielkim między opublikowanymi współrzędnymi, a odległości drogowe to szacunki z routera OSRM na danych OpenStreetMap, więc obie mają charakter orientacyjny. Pozostałe oferty w Famaguście zebrano na stronie miasta Famagusta, a strona Cypru Północnego omawia szerszy rynek. Odrębny przewodnik na tej stronie omawia plaże na Cyprze, ponieważ w użytych tu źródłach nie ma odległości od centrum miasta do plaży.

Zezwolenie na zakup dla cudzoziemców i harmonogram dla Isatis 1 Famagusta

Według stanu na 17 października 2026 r. cudzoziemiec lub zagraniczna spółka może nabyć nieruchomość w TRNC wyłącznie na podstawie zezwolenia na zakup wydanego przez Radę Ministrów, o które wnioskuje się za pośrednictwem Ministerstwa Spraw Wewnętrznych (ustawa 52/2008, tekst ujednolicony). Limity liczbowe i terminy zależą od tego, który tekst się czyta.

Decree-Law (dekret z mocą ustawy) 89/2026, opublikowany w Resmi Gazete (Dzienniku Urzędowym) nr 147 w dniu 7 sierpnia 2026 r., ponownie wydaje Decree-Law 63/2026 (Resmi Gazete nr 87, 11 maja 2026 r.), którego 90-dniowa ważność skończyła się 10 sierpnia 2026 r. Dekret nie jest ustawą parlamentu: 90 dni od 7 sierpnia kończy się około 5 listopada 2026 r. (obliczenie), chyba że parlament go uchwali, a nie ustalono, czy to nastąpiło.

Ujednolicona ustawa 52/2008 nadal zawiera surowszy tekst z ustawy 39/2024. Wszystkie limity, opłaty i terminy podane poniżej zależą zatem od tego, czy dekret obowiązuje lub został uchwalony, a tam, gdzie się różnią, podano obie wersje.

Dla mieszkania takiego jak w tym budynku dekret zezwala cudzoziemcowi na zakup co najwyżej 3 mieszkań, a obywatelom państw uznających TRNC i przyznających obywatelom TRNC takie samo prawo – co najwyżej 6. Tekst ujednolicony wskazuje 1, lub 3 dla obywateli państw uznających. Strona FAQ dewelopera podaje, że cudzoziemcy mogą kupić po 1 nieruchomości, co odpowiada surowszemu tekstowi, a nie dekretowi; kilka stron agencji również nadal podaje jedną.

Dwa dalsze limity mają znaczenie dla budynku z 20 mieszkaniami. Dekret ogranicza sprzedaż projektów mieszkaniowych na terenach objętych planem zagospodarowania do 80% nabywców zagranicznych; gdyby to miało zastosowanie tutaj, co najwyżej 16 z 20 mieszkań mogłoby trafić do nabywców zagranicznych (obliczenie: 0,8 × 20). Zagraniczni krewni pierwszego stopnia lub nabywcy tej samej narodowości nie mogą łącznie kupić więcej niż połowy lokali na jednej działce; gdyby wszystkie 20 mieszkań stały na jednej działce, czego strona nie podaje, taka grupa mogłaby mieć najwyżej 10 (obliczenie).

Zanim będzie można złożyć wniosek, dla lokalu musi istnieć kat mülkiyeti (odrębna własność lokalu) lub kat irtifakı (służebność kondominium) na podstawie ustawy 35/2010, a sprzedaż bez nich jest przestępstwem. Przez 2 lata od wejścia dekretu w życie wniosek może natomiast opierać się na pozwoleniu na budowę lub na zatwierdzeniu planistycznym Departamentu Planowania Miejskiego (Town Planning Department), jeśli nie dało się ustanowić odrębnej własności lokalu. Ponieważ termin ukończenia nie jest opublikowany, pierwszym pytaniem jest, czy mieszkania mają już ten tytuł.

Terminy biegną od ustalonych zdarzeń, a nie od przeciętnych czasów oczekiwania. Tabela zestawia dekret z tekstem ujednoliconym.

Zestawienie danych dewelopera i dekretu daje ilustrację, a nie prognozę. Jeśli ostemplowana umowa zostanie zarejestrowana, a wniosek złożony w miesiącu 1, i jeśli sprawdzi się podane przez dewelopera 6-8 miesięcy dla obywateli innych państw niż Turcja, zezwolenie zostałoby opublikowane między miesiącem 7 a miesiącem 9.

Siedemdziesiąt pięć dni roboczych to 15 tygodni, jeśli liczy się pięć dni w tygodniu i pomija święta, czyli około trzech i pół miesiąca, więc opłaty stałyby się wymagalne między miesiącem 10,5 a miesiącem 12,5, a przeniesienie własności można by podpisać do roku od publikacji, czyli w tej ilustracji między miesiącem 19 a miesiącem 21 (obliczenie).

Według tekstu ujednoliconego terminy wynoszą 60 dni roboczych, czyli 12 tygodni, oraz 6 miesięcy. W przeczytanych ustawach nie ma oficjalnego czasu rozpatrywania wniosku.

Pozycje pieniężne wiążą się z tymi samymi etapami. Opłata za wniosek wynosi połowę miesięcznej brutto płacy minimalnej obowiązującej w danym czasie; przy 70 893 TL od 1 lipca 2026 r. (Departament Podatkowy) daje to 35 446,50 TL (obliczenie), z czego połowa trafia na rachunek odszkodowawczy Komisji ds. Nieruchomości (Immovable Property Commission), a połowa do Urzędu Ksiąg Gruntowych.

Opłata na rzecz Urzędu Ksiąg Gruntowych dla nabywców zagranicznych, ustalona w Resmi Gazete nr 197 z 7 października 2026 r., wynosi 4% za pierwszą nieruchomość (3% przeniesienie własności, 0,5% dla Komisji ds. Nieruchomości, 0,5% dla Jednostki ds. Nabywania Mieszkań), 5,5% za drugą i 6% za trzecią, i obowiązuje wyłącznie do 5 stycznia 2027 r. włącznie.

Kwoty podawane przez agencje i prasę różnią się (6%, 9%, 12%; Haber Kıbrıs relacjonuje październikową zmianę) i nie są używane. Opłata stemplowa od umowy sprzedaży wynosi 0,5% kwoty. Skoro cena nie jest opublikowana, nie można wyliczyć sumy.

Jednostka Nieruchomości (Property Unit) Ministerstwa Spraw Wewnętrznych podaje dokumenty wymagane do wniosku (wykaz dokumentów; strona Jednostki Nieruchomości): petycję (załącznik 1 dla mieszkania), formularze informacyjne (załączniki 4 i 5), kopię paszportu lub dowodu tożsamości, kopię tytułu własności (koçan), plan sytuacyjny, oryginał zaświadczenia policyjnego o niekaralności z kraju wnioskodawcy, umowę sprzedaży, jeśli istnieje, oraz znaczek stemplowy o wartości 45 TL dla wniosków składanych przez pełnomocnika.

Decree-Law 63/2026 wymagał zaświadczenia o niekaralności z apostille, nie starszego niż trzy miesiące; obecny tekst zachowuje to wyłącznie dla wniosków składanych przez licencjonowanych pośredników. Ministerstwo sprawdza także, czy nie ma zastrzeżeń wojskowych.

Poniższa lista kontrolna zamienia te punkty w kolejność działań dla tego budynku.

1. Należy poprosić na piśmie o dane działki, parceli i rejestracji oraz zamówić w okręgowym Tapu Amirliği dokument badawczy Urzędu Ksiąg Gruntowych (araştırma belgesi).
2. Należy zapytać, czy dla mieszkania istnieje odrębna własność lokalu lub służebność kondominium oraz jakie zatwierdzenie planistyczne będzie podstawą wniosku, jeśli ich nie ma.
3. Należy zapytać o podstawę metrażu (brutto czy netto), kondygnację i ewentualną przestrzeń zewnętrzną konkretnego mieszkania; strona podaje przedział i nie wymienia tarasu.
4. Należy zliczyć mieszkania w TRNC, które nabywca już posiada, względem limitu obowiązującego w dniu złożenia wniosku: 3 według dekretu, 1 według tekstu ujednoliconego.
5. Należy zapytać, czy do budynku mają zastosowanie limit 80% sprzedaży zagranicznej i zasada połowy działki.
6. Należy zapisać terminy w kalendarzu: 1 miesiąc na rejestrację i złożenie wniosku, 75 dni roboczych na zapłatę opłat, 1 rok na podpisanie przeniesienia własności (60 dni roboczych i 6 miesięcy według tekstu ujednoliconego).
7. Należy upewnić się, że plan płatności jest zapisany w umowie na piśmie, i skorzystać z prawnika, który nie działa jednocześnie na rzecz dewelopera; wytyczne rządu Wielkiej Brytanii wskazują oba te punkty jako problemy na Cyprze.

Zakup nieruchomości na Cyprze Północnym w skrócie

Patrząc według ról, a nie kalendarza, zakup na północy przechodzi przez kontrolę prawnika, umowę dewelopera, dwa urzędy publiczne i Radę Ministrów. Tabela wymienia etapy dla mieszkania w Famaguście; żaden etap nie ma oficjalnego przeciętnego czasu trwania, chyba że podano limit.

Przepływy pieniężne podlegają ustawie o kontroli dewizowej (Foreign Exchange Law) 38/1997, która pozostawia swobodę posiadania walut obcych i zawierania umów w tych walutach oraz zezwala na przekazy przez banki z odnotowaniem imion, nazwisk i adresów (tekst ustawy). Walutą lokalną jest lira, a indeks cen konsumpcyjnych w TRNC wzrósł o 35,02% w ciągu 12 miesięcy do września 2026 r. (Instytut Statystyczny), więc waluta umowy ma znaczenie. Opłatę stemplową od kwoty w walucie obcej oblicza się w lirach według oficjalnego efektywnego kursu sprzedaży z dnia stemplowania.

Prawo zezwala cudzoziemcom na obciążanie nieruchomości hipoteką po zapłacie opłat na rzecz Urzędu Ksiąg Gruntowych, a rejestracja hipoteki kosztuje 1% zabezpieczonego zadłużenia. Polityka kredytowa banków wobec cudzoziemców nie ma oficjalnego stanowiska; strony agencji nie są zgodne (75% ceny na jednej, 50% na innej), więc nie podaje się warunków kredytu. FAQ dewelopera podaje, że pełnomocnictwo wystawione według zasad TRNC pozwala na zakup przed przyjazdem oraz że banki mogą udzielać kredytów pod odpowiednie nieruchomości. Szerszy obraz kosztów przedstawia odrębny artykuł na tej stronie o kosztach kupna, budowy i wynajmu na Cyprze Północnym.

Trzy praktyczne zasady dopełniają obrazu. Urząd Ksiąg Gruntowych podaje, że w okresie wdrażania nowego systemu przeniesienia własności, hipoteki i dokumenty badawcze są obsługiwane wyłącznie w Tapu Amirliği okręgu, w którym nieruchomość jest zarejestrowana, co dla Famagusty oznacza biuro w Gazimağusa (ogłoszenie).

Opłata stemplowa od umowy sprzedaży obciąża kupującego, chyba że strony uzgodnią inaczej (ustawa o opłacie stemplowej), a opłatę rejestracyjną płaci osoba rejestrująca tytuł; FAQ dewelopera podaje, że opłata jest dzielona w ten sposób, że 2% płaci sprzedający, a 2% kupujący, czego nie dało się dopasować do oficjalnej taryfy.

Wreszcie wytyczne rządu Wielkiej Brytanii zalecają niezależną poradę prawną, wskazując, że dla każdego okręgu istnieje odrębna izba adwokacka, w tym dla Famagusty.

Ryzyka, tytuł własności i weryfikacja

Ryzykiem, którego strona oferty nie może usunąć, jest tytuł własności. Wytyczne rządu Wielkiej Brytanii stwierdzają, że własność wielu nieruchomości na północy jest sporna, że istnieją tysiące roszczeń osób wysiedlonych w 1974 r. oraz że Europejski Trybunał Praw Człowieka orzekł w wielu sprawach, iż dawni właściciele sprzed 1974 r. nadal są uznawani za prawowitych właścicieli. Decyzja w sprawie Demopoulos Trybunału z 1 marca 2010 r. traktuje Komisję ds. Nieruchomości jako środek, z którego należy skorzystać w pierwszej kolejności; jej statystyki wykazują 8 807 złożonych wniosków i 3 757 zakończonych do 2 października 2026 r., a wnioski można składać do 21 grudnia 2027 r. na podstawie ustawy 67/2005.

Trybunał Sprawiedliwości UE orzekł w sprawie Apostolides przeciwko Orams (28 kwietnia 2009 r.), że wyroki sądów Republiki Cypryjskiej dotyczące gruntów na północy mogą być wykonywane gdzie indziej w UE, a Komisja Europejska odnotowuje, że prawo UE jest tam zawieszone.

Kategoria tytułu własności mieszkań Isatis 1 Famagusta nie jest podana i nie należy jej wnioskować z projektu, okręgu ani dewelopera. Wytyczne brytyjskie ostrzegają w szczególności przed gruntami, które przed 1974 r. należały do Greków cypryjskich, a później zostały sklasyfikowane jako grunty wymienne lub darowane.

Odrębny artykuł na tej stronie omawia kategorie tytułów własności na Cyprze Północnym. Republika Cypryjska ma także od 20 października 2006 r. przestępstwo kupna, sprzedaży, wynajmu, promowania lub obciążania hipoteką nieruchomości bez zgody zarejestrowanego właściciela, zagrożone karą do 7 lat, według tych samych wytycznych; wytyczne podają, że dokumenty zakupu mogą zostać skonfiskowane przy przekraczaniu Zielonej Linii.

Wytyczne wskazują ogólne problemy na Cyprze: budowanie bez właściwych pozwoleń, trudności z uzyskaniem końcowych świadectw ukończenia i tytułów własności oraz hipoteki deweloperów obciążające grunt. Ponieważ status ukończenia Isatis 1 nie jest opublikowany, nabywca powinien poprosić o zatwierdzenie planistyczne, zatwierdzenie końcowe lub jego harmonogram oraz zaświadczenie o obciążeniach. Tabela wymienia, o co prosić i gdzie każdą pozycję sprawdzić.

Ostatnie ryzyko tkwi w liczbach. Zasady dotyczące zezwoleń opierają się na dekrecie o ograniczonym czasie obowiązywania, taryfa opłat Urzędu Ksiąg Gruntowych obowiązuje do 5 stycznia 2027 r., lira szybko traciła na wartości w ciągu roku do września 2026 r., a cena mieszkań nie jest opublikowana. Prawnik kupującego powinien sprawdzić każdą z tych kwestii przed wpłatą jakichkolwiek środków.

Isatis 1 Famagusta na tle pozostałych projektów Isatis

Strona dewelopera wymienia kilka projektów, a ta witryna zawiera ofertę dla każdego z nich. Tabela zestawia metraże w brzmieniu opublikowanym; nie twierdzi, że jeden projekt jest lepszy, tańszy czy mocniejszy od innego, ponieważ cena, termin ukończenia i tytuł własności nie zostały opublikowane dla żadnego z nich.

Porównanie pokazuje, jak ten budynek mieści się w przedziale. Jest to jedyny z pięciu projektów apartamentowych Isatis z jednym typem lokalu, a jego górny metraż jest najniższy z pięciu: 75 m² wobec 90, 82, 83 i 151. Isatis 2 dokładnie powtarza jego przedział dla mieszkań z dwiema sypialniami.

Różni się także sformułowanie dotyczące lokalizacji. Deweloper nazywa Karakol, używany dla Isatis 3 i Isatis 5, centrum Famagusty, podczas gdy urząd miejski i spis z 2011 r. traktują Karakol jako zabudowaną dzielnicę (7 046 mieszkańców) obok Starego Miasta, a pobliska dzielnica Çanakkale liczyła 4 114 (spis według dzielnic).

Strona Isatis 1 w ogóle nie podaje dzielnicy, więc nie należy zakładać, że dzieli z pozostałymi jakiekolwiek sąsiedztwo.

W menu dewelopera widnieją także Elysium, Elysium 2, Infinity i Hillside, które mają własne strony tutaj: Elysium, Elysium 2, Infinity i Hillside. Nie zostały porównane powyżej, ponieważ nie zebrano dla nich opartych na źródłach danych o metrażach. Dalsze oferty w Famaguście na tej stronie to Sakarya Gardens, Urban Oasis i Aura Gardens; nie są opisane w tym przewodniku. Strona Cypru Północnego zestawia je razem.

Isatis Construction Group

Wszystko w tej sekcji to własne oświadczenia dewelopera, zaczerpnięte z jego strony About. Isatis Construction Limited podaje, że działa w branży budowlanej od założenia na Cyprze Północnym w 2015 r. i że stała się jedną z rosnących organizacji w tym sektorze, budując i sprzedając apartamenty i wille w Famaguście i Yeniboğaziçi. Dodaje, że pracuje nad projektami w tych regionach. Stopka stron dewelopera opisuje grupę jako firmę inżynieryjno-budowlaną prowadzoną przez doświadczonych inżynierów.

Strona zawiera dalsze twierdzenia o sposobie pracy firmy. Podaje, że używa przyjaznych środowisku materiałów wysokiej jakości, przedstawia swoje projekty inwestorom z wielu krajów, utrzymuje kontakt z klientami przed sprzedażą i po niej, wspiera inwestorów w procedurach na etapie umowy oraz przejmuje zarządzanie i utrzymanie dostarczonych projektów. Są to opisy zamiarów i usług, a strona nie podaje warunków, opłat ani dotychczasowych realizacji (track record) w żadnym z tych zakresów.

Tekst strony About nie wymienia żadnego ukończonego projektu ani numeru rejestracyjnego firmy czy licencji. Nabywca, który chce zweryfikować te twierdzenia, może poprosić o pozwolenie na budowę i zatwierdzenie końcowe wcześniejszych projektów, o sytuację tytułów własności dostarczonych mieszkań oraz o pisemne warunki ewentualnego porozumienia o zarządzaniu. Nic na stronie Isatis 1 nie wskazuje, który podmiot podpisuje umowę sprzedaży, więc i to należy do listy pytań na piśmie.

Często zadawane pytania

Gdzie znajduje się Isatis 1 Famagusta?

Deweloper umiejscawia projekt „w centrum miasta Famagusta”, po turecku Gazimağusa şehir merkezinde. Jego strona nie podaje dzielnicy, ulicy ani punktu na mapie i nie podaje odległości, więc powyższy przewodnik po okolicy mierzy od środka Starego Miasta (Walled City), a nie od budynku. Według urzędu miejskiego i spisu z 2011 r. historycznym centrum jest otoczone murami Suriçi, a dzielnice takie jak Karakol i Çanakkale są odrębnymi zabudowanymi dzielnicami poza nim. „Centrum” należy zatem rozumieć jako sformułowanie dewelopera, dopóki działka nie zostanie wskazana na piśmie.

Ile mieszkań ma Isatis 1 Famagusta i jak duże są?

Deweloper podaje 20 mieszkań typu 2+1 na pięciu kondygnacjach, każde z dwiema sypialniami i jedną łazienką, o powierzchni 70-75 m². Z tych danych wynika od 35,0 do 37,5 m² na sypialnię i od 1 400 do 1 500 m² łącznie dla wszystkich 20 mieszkań. Strona nie podaje, czy metraże są brutto czy netto, które mieszkania są większe ani czy któreś ma balkon, taras lub ogród, więc te kwestie wymagają odpowiedzi na piśmie.

Czy podano cenę lub termin ukończenia Isatis 1 Famagusta?

Żadna z tych wartości nie jest opublikowana na angielskiej ani tureckiej stronie dewelopera, a strona nie podaje planu płatności, wpłaty wstępnej ani harmonogramu rat. Bez ceny nie można obliczyć kosztu za metr kwadratowy ani przeliczyć żadnego podatku lub opłaty na kwotę. Obie pozycje należy zażądać w pisemnej ofercie. Opisane powyżej terminy zakupu biegną od podpisanej umowy i publikacji zezwolenia w Dzienniku Urzędowym, a nie od ukończenia.

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w tym projekcie?

Według stanu na 17 października 2026 r. tak, ale wyłącznie z zezwoleniem na zakup wydanym przez Radę Ministrów na podstawie ustawy 52/2008. Decree-Law 89/2026 (RG 147, 7 sierpnia 2026 r.) zezwala na do 3 mieszkań na jednego nabywcę zagranicznego lub 6 dla obywateli państw uznających TRNC, podczas gdy ujednolicony tekst ustawy nadal podaje 1 i 3. Dekret ma ograniczony czas obowiązywania, a jego 90 dni kończy się około 5 listopada 2026 r., chyba że parlament go uchwali. Wytyczne rządu Wielkiej Brytanii dodają, że zezwolenie może zostać odmówione bez podania przyczyny.

Jak długo trwa uzyskanie zezwolenia na zakup?

Ani dekret, ani ujednolicona ustawa nie wyznaczają terminu na decyzję Rady Ministrów. FAQ dewelopera podaje 1-2 miesiące dla obywateli Turcji i 6-8 miesięcy dla pozostałych narodowości; jest to oświadczenie dewelopera i nie znaleziono do niego oficjalnego źródła. Ustalone terminy są inne: 1 miesiąc na rejestrację ostemplowanej umowy i złożenie wniosku, 75 dni roboczych na zapłatę opłat po publikacji i 1 rok na podpisanie przeniesienia własności według dekretu.

Czy można kupić mieszkanie bez wyjazdu na Cypr Północny?

FAQ dewelopera podaje, że zakup można zrealizować przed przyjazdem na podstawie pełnomocnictwa wystawionego według zasad TRNC. Ministerstwo Spraw Wewnętrznych przyjmuje wnioski osobiście, przez pełnomocnika lub przez prawnika, a istnieje także portal internetowy; do wniosków składanych przez pełnomocnika stosuje się znaczek stemplowy 45 TL. Ostemplowaną umowę może również zarejestrować w Urzędzie Ksiąg Gruntowych prawnik lub pełnomocnik w terminie 1 miesiąca. Zaświadczenie policyjne z kraju zamieszkania nabywcy nadal trzeba uzyskać.

Jakie podatki i opłaty dochodzą do ceny zakupu?

Według taryfy Urzędu Ksiąg Gruntowych z 7 października 2026 r. nabywca zagraniczny płaci 4% za pierwszą nieruchomość, 5,5% za drugą i 6% za trzecią, z ważnością do 5 stycznia 2027 r. Opłata stemplowa od umowy sprzedaży wynosi 0,5%, a opłata za wniosek o zezwolenie wynosiła 35 446,50 TL przy płacy minimalnej z lipca 2026 r. (obliczenie). VAT wynosi 5% dla mieszkań do 300 m² powierzchni zamkniętej; deweloper nie podaje, czy VAT jest wliczony. Nie znaleziono oficjalnej taryfy opłat dla prawników ani za przyłączenie mediów.

Czy deweloper podaje dochody z wynajmu tych mieszkań?

Nie opublikowano żadnej wartości; jedynym odniesieniem jest pojedyncza uwaga marketingowa zacytowana w przeglądzie, bez czynszu, wartości procentowej ani okresu. Oficjalne źródła wskazują, że 10% czynszu brutto jest potrącane jako podatek ostateczny dla osób fizycznych, że wynajem nieruchomości podlega stawce VAT 0%, oraz że najmy do 60 dni w mieszkaniach podlegają ustawie o domach wakacyjnych (Holiday Houses Law), która wymaga świadectwa rejestracji (Registration Certificate) i pozwolenia na prowadzenie działalności (Operating Permit). Odrębny przewodnik omawia wynajem przez Airbnb i zgodność z prawem na Cyprze.

Czy zakup jednego z tych mieszkań prowadzi do pobytu lub obywatelstwa?

Nie automatycznie. Rozporządzenie o pobycie i wizach z 5 października 2026 r. przewiduje zezwolenie oparte na nieruchomości: z tytułem własności i nieruchomością o wartości 300 000 GBP lub więcej – 10 lat, a poniżej tej kwoty – 5 lat; wyłącznie z ostemplowaną umową – 5 lat przy 300 000 GBP lub więcej, a poniżej tej kwoty – dowód dochodu.

W przypadku zakupu na podstawie umowy należy zapłacić co najmniej jedną trzecią ceny i złożyć wniosek o zezwolenie. Ponieważ cena nie jest opublikowana, nie można poznać przedziału. Pobyt stały wymaga mieszkania o wartości co najmniej 125 000 EUR i 6 lat zezwoleń.

Zob. przewodniki o rezydencji oraz obywatelstwie i imigracji. Obywatelstwo następuje po 5 latach pobytu, a nie w wyniku zakupu.

Czy kategoria tytułu własności jest podana dla tego projektu?

Nie. Strona dewelopera dla Isatis 1 nie podaje kategorii i nie należy jej zakładać. Trzeba ją odczytać z kopii tytułu własności i dokumentu badawczego Urzędu Ksiąg Gruntowych, wraz z informacją, kto był właścicielem gruntu przed 1974 r., ponieważ wytyczne rządu Wielkiej Brytanii ostrzegają przed ryzykiem restytucji w przypadku gruntów wymiennych lub darowanych. Wnioski do Komisji ds. Nieruchomości można składać do 21 grudnia 2027 r. Lista kontrolna i tabela powyżej wymieniają dokumenty, o które należy prosić.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 17 października 2026 r. Źródła:

• Strona projektu Isatis 1 (deweloper, po angielsku)
• Strona projektu Isatis 1 (deweloper, po turecku)
• Instytut Statystyczny, Statystyki budowlane i działek 2025
• Departament Podatkowy, rozporządzenie o stawkach VAT (aktualizacja z 7 października 2026 r.)
• Urząd Miejski Gazimağusa, historia miasta
• OpenStreetMap Nominatim (współrzędne)
• Instytut Statystyczny, spis z 2011 r. według gmin
• Wikipedia: Famagusta
• Instytut Statystyczny, Rocznik statystyczny 2024
• Eastern Mediterranean University, historia
• Eastern Mediterranean University, Information Handbook 2024
• Państwowy Szpital w Gazimağusa, strona o szpitalu
• City Mall Famagusta (strona operatora)
• Wikipedia: Salamis, Cyprus
• UN News, Rada Bezpieczeństwa o Waroszy, 23 lipca 2021 r.
• Sprawozdanie Sekretarza Generalnego ONZ S/2026/550
• Światowa Służba Informacji Pogodowej WMO, Paralimni
• Turecka Dyrekcja Dróg Krajowych, droga Nikozja-Famagusta
• Ustawa 52/2008, tekst ujednolicony (mevzuat.gov.ct.tr)
• Resmi Gazete nr 147, 7 sierpnia 2026 r. (Decree-Law 89/2026)
• Resmi Gazete nr 87, 11 maja 2026 r. (Decree-Law 63/2026)
• Strona FAQ Isatis (oświadczenie dewelopera, nie źródło oficjalne)
• Departament Podatkowy, płaca minimalna od 1 lipca 2026 r.
• Resmi Gazete nr 197, 7 października 2026 r. (opłaty Urzędu Ksiąg Gruntowych)
• Haber Kıbrıs, zmiana opłat Urzędu Ksiąg Gruntowych, 7 października 2026 r.
• Ministerstwo Spraw Wewnętrznych, wykaz dokumentów Jednostki Nieruchomości
• Ministerstwo Spraw Wewnętrznych, strona Jednostki Nieruchomości
• Rząd Wielkiej Brytanii: Cypr, zakup nieruchomości
• Urząd Ksiąg Gruntowych, ogłoszenie z 15 lipca 2025 r.
• Ustawa o opłacie stemplowej 19/1963, tekst ujednolicony
• Ustawa o kontroli dewizowej 38/1997 (mevzuat.gov.ct.tr)
• Instytut Statystyczny, indeks cen konsumpcyjnych, wrzesień 2026 r.
• ETPC, Demopoulos i inni przeciwko Turcji, decyzja z 1 marca 2010 r.
• Komisja ds. Nieruchomości, statystyki
• Ustawa 67/2005, Komisja ds. Nieruchomości (mevzuat.gov.ct.tr)
• Trybunał Sprawiedliwości UE, komunikat prasowy 39/09 (Apostolides przeciwko Orams)
• Komisja Europejska: rozporządzenie w sprawie Zielonej Linii
• Instytut Statystyczny, spis z 2011 r. według dzielnic
• Strona Isatis About
• Ustawa o podatku dochodowym, tekst ujednolicony z 25 maja 2026 r.
• Ustawa o domach wakacyjnych (mevzuat.gov.ct.tr)
• Rozporządzenie o pozwoleniach na pobyt i wizach, tekst ujednolicony z 5 października 2026 r.
• Ustawa o pobycie stałym 51/2015, tekst ujednolicony
• Ustawa o obywatelstwie 25/1993, tekst z 13 października 2026 r.

Odległości to linie proste lub szacunki drogowe OSRM na podstawie współrzędnych OpenStreetMap. Zasady oznaczone jako obowiązujące na dzień 17 października 2026 r. zależą od tego, czy Decree-Law 89/2026 pozostanie w mocy lub zostanie uchwalony przez parlament, a taryfa opłat Urzędu Ksiąg Gruntowych obowiązuje wyłącznie do 5 stycznia 2027 r. Nic z tego nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej.