Isatis 2 | Famagusta | Cypr Północny

Projekt Isatis 2 Famagusta to pięciopiętrowy budynek apartamentowy firmy Isatis Construction Group w tym, co deweloper nazywa rozwijającym się rejonem Famagusty (Gazimağusa) na Cyprze Północnym, z 16 dwupokojowymi apartamentami i dwoma trzypokojowymi penthouse’ami. Przewodnik ogranicza się do tego, co deweloper publikuje o projekcie Isatis 2 Famagusta, i dodaje opatrzone źródłami tło dotyczące miasta, kategorii aktów własności (title deed, koçan), podatków i opłat oraz procedury zakupu.

Każda liczba wynika ze stron dewelopera, z tekstu urzędowego albo z rachunku pokazanego na stronie. Strona dewelopera nie podaje ceny, terminu ukończenia ani kategorii aktu własności, dlatego te pozycje oznaczono jako niepublikowane. Dane prawne są aktualne na dzień 17 października 2026 r., a kilka z nich zależy od dekretu Rady Ministrów (Council of Ministers), który może wygasnąć w listopadzie 2026 r.

Przegląd projektu Isatis 2 Famagusta

Według angielskiej strony projektu, Isatis 2 oferuje apartamenty w rozwijającym się rejonie Famagusty, wraz z tym, co strona nazywa świetną okazją w postaci gwarancji najmu. Budynek ma pięć kondygnacji i nowoczesny wygląd; tworzy go 16 mieszkań typu 2+1 i dwa penthouse’y typu 3+1. Sformułowanie o najmie to język marketingowy: strona nie podaje procentu, okresu, płatnika ani warunków, więc traktuje się je tutaj jako twierdzenie bez liczb, a nie jako ofertę.

Wersja turecka opisuje dwa najwyższe lokale jako mieszkania dupleksowe 3+1 (dubleks daire), a jej zakładka z planem i etykieta typu brzmią „çatı katı”, co oznacza piętro dachowe. Angielska etykieta penthouse i turecka etykieta dupleksu wskazują więc na te same dwa lokale, a strona nie mówi, czy ich układ obejmuje jeden poziom, czy dwa.

Deweloperem jest Isatis Construction Group; według strony „About” firma Isatis Construction Limited działa na Cyprze Północnym od 2015 r. oraz buduje i sprzedaje apartamenty i wille w Famaguście i Yeniboğaziçi. Strona Isatis 2 nie podaje ulicy, położenia na mapie ani odległości od morza, uniwersytetu czy jakiegokolwiek sklepu, a także nie wymienia parkingu, windy, ochrony ani części wspólnych. Te luki nie dowodzą, że takich udogodnień brak; pokazują jedynie, że strona ich nie wspomina.

Tabela zbiera podane fakty o apartamentach w projekcie Isatis 2 Famagusta i oznacza każdą niepublikowaną pozycję. Pozostałe projekty w regionie wymieniono na stronie kraju Cypr Północny oraz na stronie miasta Famagusta.

Typy i metraże lokali w projekcie Isatis 2 Famagusta

Deweloper wymienia trzy układy: dwa typy apartamentów z dwiema sypialniami każdy oraz jeden penthouse z trzema sypialniami. Strona nie mówi, jak 16 mieszkań dzieli się między Typ A i Typ B, ani czy podane metraże są brutto, czy netto. Tylko penthouse ma wymieniony taras; dla apartamentów nie podano balkonu ani ogrodu.

Druga tabela przekłada podane wartości na proporcje. Każda wartość jest wyliczona z liczb dewelopera, a rachunek widać w komórkach, więc każdą można sprawdzić z pierwszą tabelą.

Zestawione razem, tabele pokazują, jak układy mają się do siebie. Typ B jest o 5 m² większy od Typu A, czyli ma o 7,1% więcej powierzchni. Penthouse jest o 15 m² większy od Typu B i o 20 m² większy od Typu A. Na jedną sypialnię apartamenty dają 35,0 i 37,5 m², a penthouse 30,0 m² przed doliczeniem tarasu, więc lokal trzysypialniany jest najmniej hojny w przeliczeniu na sypialnię, jeśli 90 m² nie obejmuje tarasu, i najhojniejszy, jeśli taras się doda.

Ta kwestia pozostaje otwarta, ponieważ strona nie mówi, czy 90 m² zawiera taras o powierzchni 30 m². Jeśli taras leży poza 90 m², penthouse ma łącznie 120 m², taras stanowi 25,0% tej sumy, a na każdą sypialnię przypada 40,0 m². Jeśli taras mieści się w 90 m², część zamknięta ma 60 m², na każdą sypialnię przypada 20,0 m², a taras ma połowę powierzchni części zamkniętej (30 ÷ 60 = 50,0%).

Oba odczytania pasują do opublikowanego tekstu, więc żadne nie jest podawane jako fakt. Rozstrzygnąć to może plan na stronie dewelopera albo pisemna specyfikacja dołączona do umowy.

Strukturę lokali można też opisać. Przy 16 apartamentach i dwóch penthouse’ach budynek ma 18 lokali (16 + 2, wyliczone): 88,9% to apartamenty 2+1 (16 ÷ 18), a 11,1% to penthouse’y (2 ÷ 18). Ponieważ podział między Typ A i Typ B nie jest podany, łączny podany metraż można określić tylko jako przedział: 1 300 m², gdyby wszystkie 16 mieszkań było Typu A (1 120 + 180), i 1 380 m², gdyby wszystkie były Typu B (1 200 + 180).

Rzeczywista wartość leży pomiędzy nimi i nie obejmuje tarasów ani części wspólnych.

Lokalizacja: kontekst Famagusty dla Isatis 2

Deweloper opisuje miejsce wyłącznie jako rozwijający się rejon Famagusty, bez dzielnicy, osiedla, ulicy ani położenia na mapie. Inne strony Isatis są bardziej szczegółowe: Isatis 1 odnosi się do centrum miasta Famagusta, Isatis 3 i Isatis 5 do rejonu Karakol, a Isatis 4 do okolicy Çanakkale w pobliżu City Mall.

Strona Isatis 2 nie mówi, że dzieli rejon z którymkolwiek z nich. Ponieważ działka nie jest zlokalizowana, odległości podano tu od jednego stałego punktu odniesienia, środka Starego Miasta (Walled City) przy placu Namık Kemal w OpenStreetMap, i opisują one miasto wokół projektu, bez wskazywania jego położenia.

Urząd miejski podaje, że miasto rozrastało się na północ i północny wschód po tym, jak Eastern Mediterranean University stał się uczelnią państwową w 1986 r., z gęstą zabudową w Sakarya, Karakol, Baykal, na północ od Salamis Road i w Tuzla, podczas gdy historycznym centrum jest otoczone murami Suriçi (Urząd Miejski Famagusty).

Spis z 2011 r. naliczył 7 647 mieszkańców w Sakarya, 7 046 w Karakol, 4 114 w Çanakkale i 1 476 w Suriçi (tabela dzielnic). Deweloper nazywa Karakol centrum Famagusty; opis urzędu miejskiego i spis wskazują na zabudowaną północną dzielnicę blisko Starego Miasta, której środek leży 2,9 km w linii prostej i 3,7 km drogą od punktu odniesienia (OpenStreetMap, OSRM).

Nic z tego nie umiejscawia Isatis 2 w żadnej dzielnicy.

Dane o ludności są sprzeczne, więc podajemy je z datami. Spis z 2011 r. naliczył 40 920 mieszkańców w gminie i 69 741 w dystrykcie (tabela gminna). Urząd miejski przytacza prognozę Państwowej Organizacji Planowania na 2020 r. w wysokości 55 868 osób, plus ponad 20 000 studentów i pracowników, którzy mieszkają w mieście przez większą część roku (historia gminy); prognoza nie jest spisem, a Wikipedia podaje 55 648 na 2019 r. Kraj liczył w 2011 r. 286 257 osób, a Instytut Statystyczny prognozuje 476 214 na koniec 2023 r. (biuletyn demograficzny).

Oficjalne serie dotyczące studentów wskazują spadek. Eastern Mediterranean University kształcił 15 729 studentów w roku 2024-25, o 5,5% mniej niż 16 640 w roku 2021-22, a ogólnokrajowa liczba osób studiujących spadła o 8,0%, ze 114 000 do 104 873 (Rocznik Statystyczny 2024).

Wraz z czterema innymi uczelniami, które urząd miejski wymienia w Famaguście, łącznie daje to 19 735 w roku 2024-25, a sumę tę wyliczono w zestawie faktów. Uniwersytet podaje, że jego 19 kompleksów akademików na kampusie może pomieścić około 10 000 studentów (informator EMU).

Nie znaleziono oficjalnego stwierdzenia o niedoborze mieszkań dla studentów, a liczby nie uzasadniają twierdzenia o rosnącym popycie na najem.

Państwowy Szpital w Famaguście stoi przy Salamis Road i ma około 160 łóżek (profil szpitala); rocznik wymienia 161 łóżek państwowych oraz cztery prywatne placówki stacjonarne ze 104 łóżkami w dystrykcie w 2024 r. Operator City Mall podaje 65 sklepów, ponad 130 marek i parking na 1 500 pojazdów (City Mall), a urząd miejski prowadzi bezpłatne elastyczne linie autobusowe (strona transportu publicznego).

Lotnisko Ercan leży 40,0 km w linii prostej i około 56 km drogą, czyli według szacunku OSRM około 56 minut jazdy; loty odbywają się wyłącznie do Turcji (Wikipedia). Lotnisko w Larnace jest oddalone o 40,8 km w linii prostej, bez wartości drogowej, ponieważ trasa zależy od używanego przejścia.

Droga Nikozja–Famagusta to najbardziej ruchliwa trasa na Cyprze Północnym, ze średnim dziennym ruchem sięgającym 40 000 pojazdów (Turecka Dyrekcja Dróg Krajowych). Źródła nie potwierdzają żadnego promu pasażerskiego z Famagusty; Wolny Port obsłużył w 2023 r. 421 398 t rozładowanych, 413 344 t załadowanych oraz 107 zawinięć statków (rocznik).

Nie formułuje się żadnych twierdzeń o nieruchomościach w Varoshy: oświadczenie Rady Bezpieczeństwa z lipca 2021 r. uznaje zasiedlanie tego obszaru przez kogokolwiek poza jego mieszkańcami za niedopuszczalne, a raport Sekretarza Generalnego z 6 lipca 2026 r. stwierdza, że nie podjęto żadnych kroków w odpowiedzi na wezwanie Rady do odwrócenia tej sytuacji (raport S/2026/550).

Dane klimatyczne pochodzą z najbliższej oficjalnej serii, czyli stacji Republiki Cypryjskiej w Paralimni, około 7,4 km na południe od punktu odniesienia, za lata 2002-2011 (WMO World Weather Information Service). Jej średnie miesięczne sumują się do 331,1 mm rocznie (wyliczone), przy czym styczeń jest najbardziej deszczowym miesiącem, z 97,3 mm. Agregator podaje temperatury morza od 17,2 °C w lutym do 29,0 °C w sierpniu (seatemperatu.re). O innych wybrzeżach można przeczytać w przewodniku po najlepszych plażach Cypru.

Kategorie aktów własności i ich znaczenie

Strona Isatis 2 nie podaje żadnej kategorii aktu własności, a FAQ dewelopera nie wymienia jej dla żadnego projektu. Kategoria ma znaczenie, ponieważ słowa „akt własności” w dokumencie sprzedaży mówią niewiele, dopóki wpis w Rejestrze Gruntów (Land Registry) nie pokaże, w jaki sposób grunt trafił do sprzedającego. Ta część przedstawia, co mówią teksty urzędowe i wytyczne rządu zagranicznego ze zweryfikowanego zestawu faktów, jakie nazwy kategorii funkcjonują w praktyce i które mają definicję urzędową. Nie przypisuje żadnej kategorii projektowi Isatis 2.

Własność jest zapisywana w Rejestrze Gruntów (Tapu ve Kadastro Dairesi) za pośrednictwem biur okręgowych zwanych Tapu Amirliği; nieruchomość w Famaguście jest zarejestrowana w biurze Gazimağusa. Od ogłoszenia Rejestru Gruntów z 15 lipca 2025 r. przeniesienia własności, hipoteki, dokumenty badawcze i czynności aktowe są obsługiwane wyłącznie w biurze okręgu, w którym nieruchomość jest zarejestrowana (ogłoszenie). Dokument badawczy (araştırma belgesi) to zapytanie o własność o charakterze wyłącznie informacyjnym, a przewodnik jednej z agencji podaje, że pokazuje on zarejestrowanego właściciela, dane nieruchomości, hipoteki i ograniczenia (Tekce).

Tło konstytucyjne wyjaśnia, dlaczego kategorie istnieją. Artykuł 159(1)(b) Konstytucji TRNC przekazuje państwu nieruchomości uznane za opuszczone w dniu 13 lutego 1975 r. albo sklasyfikowane ustawą jako opuszczone lub bezpańskie po tej dacie, niezależnie od tego, co wskazuje Rejestr Gruntów, a artykuł 159(4) pozwala wnioskodawcom wykazać prawa zgodne z prawem na podstawie procedury i zasad odszkodowania określonych ustawą (Konstytucja TRNC).

Odczytanie tego jako podstawy państwowej własności dawnych nieruchomości Greków cypryjskich jest wnioskowaniem, ponieważ tekst nie wymienia żadnej grupy. Artykuł przejściowy 1(2) zastrzega prawo obywateli TRNC, którzy zostawili nieruchomość na południu, do wystąpienia do państwa o nieruchomość o równoważnej wartości, co jest podstawą systemu wymiany (eşdeğer).

Dokumenty urzędowe potwierdzają, że te kategorie istnieją. Wykaz opłat Rejestru Gruntów w Resmi Gazete (dziennik urzędowy) nr 197 z 7 października 2026 r. odróżnia grunt zarejestrowany na podstawie Świadectwa Ostatecznego Rozporządzenia (Kesin Tasarruf Belgesi), wydawanego na mocy ustawy o mieszkalnictwie, podziale gruntów i nieruchomościach zamiennych, od punktów posiadanych na podstawie Dokumentów Wartości (Mal Değer Belgeleri), opodatkowanych odrębnie stawką 4% przy sprzedaży (Resmi Gazete 197); na dzień 17 października 2026 r. wykaz obowiązuje tylko do 5 stycznia 2027 r. włącznie.

Etykiety używane w materiałach sprzedażowych, takie jak tytuł turecki (Türk koçanı), tytuł zamienny i przydział (tahsis), pochodzą z wytycznych agencji bez urzędowej tabeli definicji, więc poniższa tabela przedstawia, co mówią źródła, i nie podaje definicji prawnych.

Wytyczne rządu brytyjskiego podają, że własność wielu nieruchomości na północy jest sporna, z tysiącami roszczeń osób wysiedlonych w 1974 r., że Europejski Trybunał Praw Człowieka orzekł w wielu sprawach, iż właściciele sprzed 1974 r. nadal są uznawani za prawowitych właścicieli, oraz że przyszłe rozwiązanie polityczne mogłoby przynieść restytucję wraz z odszkodowaniem, w szczególności w odniesieniu do gruntu, który przed 1974 r. należał do Greków cypryjskich, a później został sklasyfikowany jako grunt zamienny lub przekazany darowizną (wytyczne rządu brytyjskiego). Strona nosi datę 27 listopada 2019 r.

W sprawie Demopoulos i inni przeciwko Turcji (decyzja o dopuszczalności z 1 marca 2010 r.) strasburski trybunał uznał, że ustawa 67/2005 i działająca na jej podstawie Komisja ds. Nieruchomości (Immovable Property Commission) zapewniają dostępny i skuteczny środek prawny, przyjął, że restytucja może być ograniczona pozycją osób trzecich, i nie uznał TRNC (decyzja ETPC).

Według stanu na 2 października 2026 r. Komisja podaje 8 807 wniosków, 3 757 zakończonych spraw, GBP 768 594 023 przyznanego odszkodowania oraz decyzje o restytucji w 7 sprawach, restytucję z odszkodowaniem w 8, wymianę z odszkodowaniem w 2, restytucję częściową w 1 i restytucję po ugodzie w 1 (Komisja ds. Nieruchomości).

Restytucja jakiegoś rodzaju pojawia się więc w 17 z 3 757 zakończonych spraw (wyliczone, około 0,5%); strona nie rozbija pozostałych. Według stanu na 17 października 2026 r. ustawa 67/2005 dopuszcza wnioski do 21 grudnia 2027 r. (tekst ujednolicony).

Ryzyko egzekucyjne jest odrębne. W sprawie Apostolides przeciwko Orams (28 kwietnia 2009 r.) Trybunał Sprawiedliwości UE orzekł, że wyrok sądu z obszaru kontrolowanego przez rząd, nakazujący brytyjskim nabywcom opuszczenie gruntu na północy, uznanego za należący do właściciela z Cypru greckiego, musi być uznany i wykonany w innych państwach członkowskich (komunikat prasowy Trybunału Sprawiedliwości).

Wytyczne brytyjskie dodają, że nabywcy mogą stanąć przed postępowaniem w sądach Republiki Cypryjskiej, że co najmniej jedna egzekucja powiodła się w Wielkiej Brytanii oraz że nowelizacja kodeksu karnego obowiązująca od 20 października 2006 r. czyni z kupna, sprzedaży lub obciążenia hipoteką nieruchomości bez zgody zarejestrowanego właściciela przestępstwo zagrożone karą do 7 lat (usiłowanie do 5).

Przestępstwo to wynika z kodeksu Republiki, a nie z prawa brytyjskiego. Tło znajduje się w artykule o aktach własności na Cyprze Północnym.

Ponieważ strona Isatis 2 milczy o kategorii, odpowiedź musi wynikać z wpisu i z umowy; poniższe kontrole wynikają z tych źródeł.

1. Zażądać na piśmie numeru działki i odniesienia w Rejestrze Gruntów dla gruntu pod budynkiem.
2. Zlecić niezależnemu prawnikowi uzyskanie dokumentu badawczego (araştırma belgesi) z Gazimağusa Tapu Amirliği, pokazującego zarejestrowanego właściciela, hipoteki i ograniczenia.
3. Odczytać kategorię z wpisu, czy to turecką, zamienną, czy inną, oraz dokument, na którym się opiera, na przykład Świadectwo Ostatecznego Rozporządzenia, jeśli ma zastosowanie.
4. Zapytać, kto był właścicielem gruntu przed 1974 r. i jak trafił on do obecnego właściciela, ponieważ wytyczne brytyjskie łączą ryzyko restytucji z gruntem zamiennym lub przekazanym darowizną.
5. Potwierdzić, czy istnieje tytuł kondominium lub służebność kondominium, a jeśli nie, czy wykorzystywana jest dwuletnia droga przejściowa z dekretu (pozwolenie na budowę lub Planning Approval).
6. Sprawdzić, czy deweloper nie obciążył gruntu hipoteką na rzecz banku; wytyczne brytyjskie wymieniają hipoteki dewelopera wśród opisywanych problemów.
7. Porównać nazwę sprzedającego we wpisie z nazwą w umowie sprzedaży.
8. Sprawdzić lokal pod kątem limitów nabywania obowiązujących według stanu na 17 października 2026 r. oraz 80% limitu sprzedaży projektów mieszkaniowych w strefach zabudowy cudzoziemcom.
9. Poprosić prawnika o omówienie ryzyka prawnokarnego i egzekucyjnego Republiki Cypryjskiej, w tym wożenia dokumentów zakupu przez Zieloną Linię.

Zakup nieruchomości na Cyprze Północnym w skrócie

Zakup przez cudzoziemca biegnie według trzech odrębnych zegarów. Według stanu na 17 października 2026 r. ich długości wynikają z dekretu z mocą ustawy (Decree-Law) 89/2026 (Resmi Gazete nr 147, 7 sierpnia 2026 r.), a nie z ujednoliconej ustawy 52/2008 w portalu legislacyjnym, która nadal pokazuje krótsze okresy (Resmi Gazete 147; ustawa 52/2008).

Dekret ponownie wydaje dekret z mocą ustawy 63/2026 (Resmi Gazete nr 87, 11 maja 2026 r.), którego 90 dni skończyło się 10 sierpnia 2026 r. (Resmi Gazete 87), a jego własne 90 dni kończy się około 5 listopada 2026 r. (wyliczone), chyba że Parlament go uchwali.

Nie ustalono, czy Parlament to zrobił, więc każdy okres podany poniżej zależy od tego, że dekret obowiązuje lub został uchwalony.

Pierwszy zegar rusza z podpisem. Umowa sprzedaży opatrzona opłatą stemplową (stamp duty) musi zostać zarejestrowana w okręgowym Rejestrze Gruntów w ciągu jednego miesiąca, po zapłaceniu przez kupującego i sprzedającego podatków i opłat należnych od sprzedaży, a wniosek o zezwolenie trafia do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych w tym samym miesiącu; w przeciwnym razie umowa staje się nieważna z mocy prawa.

Lista ministerstwa wymaga podania, formularzy informacyjnych, kopii paszportu, kopii aktu własności, planu sytuacyjnego i oryginału zaświadczenia o niekaralności, a dla wniosków składanych przez pełnomocnika także znaczka za TL 45 (lista dokumentów). Opłata za wniosek wynosi połowę brutto miesięcznego wynagrodzenia minimalnego: TL 35 446,50 przy płacy TL 70 893 obowiązującej od 1 lipca 2026 r. (wyliczone; Departament Podatkowy).

Drugi zegar biegnie od publikacji zezwolenia Rady Ministrów: oświadczenie o przeniesieniu własności musi zostać podpisane w biurze okręgowym w ciągu roku według dekretu (sześć miesięcy w tekście ujednoliconym), inaczej zezwolenie wygasa. Trzeci zegar obejmuje opłaty transferowe (transfer fees): 75 dni roboczych według dekretu (60 w tekście ujednoliconym). Wygasłe zezwolenie oznacza podwójne opłaty przy ponownym wniosku, a trzeci wniosek dotyczący tej samej nieruchomości jest niedozwolony. Dopóki nie zostaną zapłacone wszystkie podatki i opłaty, władze lokalne nie mogą wydawać przyłączy wody, a zakład energetyczny nie może wydawać przyłączy elektrycznych.

W przeczytanych ustawach nie znaleziono oficjalnego czasu rozpatrzenia zezwolenia. FAQ dewelopera podaje 1-2 miesiące dla obywateli Turcji i 6-8 miesięcy dla innych narodowości oraz mówi, że pełnomocnictwo wystawione według zasad Cypru Północnego pozwala na zakup przed przyjazdem (FAQ Isatis); są to oświadczenia dewelopera. Umowa jest rejestrowana w Rejestrze Gruntów, a nie w sądzie; nie znaleziono oficjalnego źródła wymagającego rejestracji sądowej. Szerszy przegląd kosztów w regionie znajduje się w artykule o kosztach kupna, budowy i wynajmu nieruchomości na Cyprze Północnym.

Ryzyka, tytuł prawny i weryfikacja

W źródłach widać cztery grupy ryzyk. Pierwsza dotyczy samych przepisów. Zgodnie z dekretem z mocą ustawy 89/2026, według stanu na 17 października 2026 r. i dopóki obowiązuje, cudzoziemiec może posiadać do trzech apartamentów, a obywatele państw uznających TRNC do sześciu, podczas gdy ujednolicony tekst ustawy 52/2008 nadal pokazuje jeden apartament, lub trzy dla tych obywateli (Resmi Gazete 147; ustawa 52/2008).

Opłaty Rejestru Gruntów w wysokości 4%, 5,5% i 6% w zależności od liczby nieruchomości wynikają z wykazu obowiązującego tylko do 5 stycznia 2027 r. (Resmi Gazete 197). Zgodnie z ustawą 52/2008 sprzedaż ponad limity jest przestępstwem zagrożonym grzywną do 500-krotności brutto miesięcznego wynagrodzenia minimalnego, czyli około TL 35,4 mln przy płacy z lipca 2026 r. (500 × 70 893, wyliczone).

Druga grupa to ryzyko tytułu i egzekucji, opisane w części o aktach własności. Trzecia dotyczy budynku i umowy. Wytyczne brytyjskie wymieniają prawników działających jednocześnie dla sprzedającego i dla wykonawcy, budowę bez właściwych pozwoleń, plany płatności pominięte w umowach, trudności z uzyskaniem końcowych świadectw ukończenia i aktów własności oraz hipoteki dewelopera na gruncie (rząd brytyjski). Izba Inżynierów i Architektów stwierdziła w 2023 r., że zatwierdzenie projektu obejmuje kontrolę zgodności sejsmicznej (doniesienie Yenidüzen), a Instytut Statystyczny liczy wyłącznie budynki posiadające końcowe świadectwo zatwierdzenia (biuletyn).

Czwarta grupa to pieniądze. Ceny konsumpcyjne wzrosły o 35,02% w ciągu dwunastu miesięcy do września 2026 r. (Instytut Statystyczny), a opłata stemplowa od umowy w walucie obcej jest liczona w lirach według oficjalnego efektywnego kursu sprzedaży z dnia stemplowania. Zgodnie z ustawą o wymianie walut przekazy są wolne, jeśli korzysta się z banków i zapisuje się imiona i adresy (ustawa 38/1997). Wielka Brytania podaje, że może zapewnić na północy tylko ograniczoną pomoc konsularną (ryzyka regionalne FCDO).

Jak projekt Isatis 2 Famagusta wypada na tle pozostałych projektów Isatis

Tabela obejmuje siedem ofert Isatis oraz projekt Orchard, z określeniem rejonu, typami lokali i przedziałem metraży, które publikuje strona każdego dewelopera. Zestawienie niczego nie szereguje. Projekt Isatis 2 Famagusta ma wspólne z Isatis 1 dwupokojowe apartamenty o powierzchni 70-75 m², a jego Typ B o powierzchni 75 m² odpowiada dwupokojowym apartamentom Isatis 4.

Jego penthouse różni się tym, że ma trzy sypialnie i jedną łazienkę: Isatis 4 podaje dwupokojowy penthouse o powierzchni 83 m² z tarasem 50 m² (60,2% podanego metrażu, 50 ÷ 83, wyliczone), a Isatis 5 penthouse o powierzchni 151 m² z tarasem 58 m² (38,4%, 58 ÷ 151) i dwiema łazienkami.

Przy 33,3% udział tarasu w Isatis 2 jest niższy niż w obu tych przypadkach.

Obowiązują dwa zastrzeżenia. Deweloper nie podaje, czy projekty w Karakol, Isatis 3 i Isatis 5, leżą blisko siebie, a Isatis 2 nie jest umiejscowiony względem żadnego z nich. Przedziały metraży nie są też porównywalne jeden do jednego: penthouse w Isatis 3 ma taras do 75 m² przy powierzchni lokalu do 73 m², więc ten wiersz odtworzono tak, jak podano.

Oferty innych deweloperów, takie jak Sakarya Gardens, Urban Oasis i Aura Gardens w Famaguście, Elysium, Elysium 2 i Infinity w Otuken oraz Hillside w Tatlisu, nie wchodzą w zakres tego zestawienia, które nie opiera się na żadnych danych o nich.

Isatis Construction Group

Ta część to własny opis dewelopera, zaczerpnięty z jego stron „About” i FAQ i jemu przypisany. Isatis Construction Limited podaje, że działa w branży budowlanej od założenia w 2015 r. na Cyprze Północnym oraz że buduje i sprzedaje apartamenty i wille w Famaguście i Yeniboğaziçi. Dodaje, że pracuje nad projektami w tych regionach. Stopka jego stron opisuje Isatis Construction Group jako firmę inżynieryjną i budowlaną prowadzoną przez doświadczonych inżynierów, która realizuje prace budowlane i infrastrukturalne.

Strona „About” wymienia sześć twierdzeń o podejściu firmy: wysokiej jakości materiały przyjazne środowisku, stała komunikacja z klientami przed sprzedażą i po niej, prezentacja projektów inwestorom z wielu krajów, zarządzanie realizowanymi projektami, wsparcie w procedurach na etapie umowy oraz doświadczona kadra. Są to twierdzenia samej firmy, a strona nie podaje audytowanych liczb, certyfikatów ani listy ukończonych budynków.

FAQ obejmuje zakup przez pełnomocnika, zezwolenie Rady Ministrów, limit nieruchomości na jednego cudzoziemca, kilka podatków i opłat oraz kredyt bankowy. Niektóre tamtejsze liczby są niejasne lub różnią się od oficjalnego wykazu, dlatego przewodnik opiera się na tekstach urzędowych w zakresie stawek, a FAQ wykorzystuje tylko do przypisania oświadczeń dewelopera. Adres firmy na każdej stronie to kompleks Orchard w Yeniboğaziçi, także na stronach projektów w centrum Famagusty, więc nie lokalizuje on Isatis 2.

Często zadawane pytania

Gdzie znajduje się projekt Isatis 2 Famagusta?

Deweloper umieszcza Isatis 2 w rozwijającym się rejonie Famagusty (Gazimağusa) na Cyprze Północnym i nie publikuje dzielnicy, ulicy ani położenia na mapie. Inne strony Isatis wymieniają Karakol lub okolicę Çanakkale w pobliżu City Mall, ale strona Isatis 2 nie mówi, że dzieli z nimi rejon. Odległości w części o lokalizacji są mierzone od punktu środkowego Starego Miasta, a nie od budynku.

Ile apartamentów ma Isatis 2 Famagusta?

Deweloper podaje 16 dwupokojowych (2+1) apartamentów i dwa trzypokojowe (3+1) penthouse’y w pięciopiętrowym budynku, co daje 18 lokali (16 + 2, wyliczone). Strona nie mówi, jak 16 apartamentów dzieli się między Typ A o powierzchni 70 m² i Typ B o powierzchni 75 m². Penthouse jest podany na 90 m² z tarasem 30 m², a turecka strona nazywa dwa najwyższe lokale mieszkaniami dupleksowymi.

Co deweloper mówi o akcie własności w projekcie Isatis 2 Famagusta?

Nic. Strona Isatis 2 nie podaje żadnej kategorii aktu własności, a źródła nie pozwalają jej zakładać. Kategorię trzeba odczytać z wpisu w Rejestrze Gruntów i z umowy sprzedaży, najlepiej z niezależnym prawnikiem, przed jakąkolwiek rezerwacją. Część tego przewodnika o aktach własności wymienia kategorie omawiane w tekstach urzędowych i wytycznych brytyjskich, wraz z uporządkowaną listą kontrolną do wyszukiwania.

Czy dla Isatis 2 opublikowano cenę?

Nie. Strona dewelopera nie podaje ceny, planu płatności, zaliczki ani harmonogramu rat, a także terminu ukończenia. Jedyne sformułowanie finansowe to fraza o najmie opisana w przeglądzie, będąca językiem marketingowym bez procentu, okresu i warunków. Każda liczba musiałaby pochodzić od dewelopera na piśmie, dlatego przewodnik oznacza cenę i ukończenie jako niepublikowane i niczego nie wylicza z ceny.

Ile apartamentów może kupić cudzoziemiec według stanu na 17 października 2026 r.?

Zgodnie z dekretem z mocą ustawy 89/2026 (Resmi Gazete nr 147, 7 sierpnia 2026 r.) co najwyżej trzy apartamenty, a obywatele państw uznających TRNC sześć. Ujednolicony tekst ustawy 52/2008 nadal pokazuje jeden, lub trzy dla tych obywateli. 90 dni dekretu kończy się około 5 listopada 2026 r., chyba że Parlament go uchwali, więc limit zależy od tego, że dekret obowiązuje lub został uchwalony.

Ile trwa uzyskanie zezwolenia na zakup?

Według stanu na 17 października 2026 r. w ustawie 52/2008 ani w dekrecie nie ma oficjalnego czasu rozpatrzenia. FAQ dewelopera podaje 1-2 miesiące dla obywateli Turcji i 6-8 miesięcy dla innych narodowości, co jest oświadczeniem dewelopera bez oficjalnego źródła. Po opublikowaniu zezwolenia dekret daje rok na podpisanie oświadczenia o przeniesieniu własności i 75 dni roboczych na zapłatę opłat transferowych, wobec sześciu miesięcy i 60 dni roboczych w tekście ujednoliconym.

Jakie podatki i opłaty dotyczą zakupu takiego jak Isatis 2 Famagusta?

Według stanu na 17 października 2026 r. i do 5 stycznia 2027 r. opłaty Rejestru Gruntów przy sprzedaży cudzoziemcowi wynoszą 4% za pierwszą nieruchomość, 5,5% za drugą i 6% za trzecią (Resmi Gazete nr 197). Opłata stemplowa od umowy sprzedaży wynosi 0,5% podanej kwoty i płaci ją kupujący, chyba że uzgodniono inaczej.

VAT (podatek od wartości dodanej) w wysokości 5% obejmuje mieszkania do 300 m² powierzchni zamkniętej (rozporządzenie o stawkach VAT), ale nie ustalono urzędowo, czy dotyczy on danej sprzedaży. Strony agencji podają inne stawki, więc wyceny się różnią.

Jaki roczny podatek od nieruchomości dotyczy lokalu tej wielkości?

Najnowszy znaleziony wykaz (wykaz podatku od nieruchomości) to rozporządzenie obowiązujące od 1 stycznia 2025 r., które ustala podstawę TL 6,60 za m² do 120 m² dla zwykłych mieszkań, przed dopłatami od 10% do 60% według kategorii. Przy podanych metrażach kwoty podstawowe wynoszą TL 462 za 70 m², TL 495 za 75 m² i TL 594 za 90 m² (wyliczone, przed dopłatami). Nie znaleziono wykazu na 2026 r., więc kwoty mogły się zmienić.

Czy zakup prowadzi do pobytu lub obywatelstwa?

Nie automatycznie. Zgodnie z rozporządzeniem z 5 października 2026 r. zezwolenie pobytowe oparte na nieruchomości trwa 10 lat, jeśli tytuł jest na nazwisko kupującego, a wartość nieruchomości wynosi GBP 300 000 lub więcej, i 5 lat poniżej tej kwoty. Pobyt stały wymaga mieszkania o wartości co najmniej EUR 125 000, udokumentowanego dochodu i 6 nieprzerwanych lat zezwoleń (ustawa o pobycie stałym).

Zakup nie daje drogi do obywatelstwa (ustawa o obywatelstwie). Prawo UE jest zawieszone na północy (Komisja Europejska). Zob. artykuł o programie pobytowym oraz artykuł o obywatelstwie i imigracji.

Czy apartament w Isatis 2 można wynajmować gościom wakacyjnym?

Według stanu na 17 października 2026 r. wynajem lokalu zbudowanego jako mieszkanie na cele turystyczne na okres do 60 dni podlega ustawie o domach wakacyjnych, która wymaga rejestracji w Departamencie Planowania Turystyki i zezwolenia na prowadzenie działalności przed wynajmem; prowadzenie działalności bez nich jest przestępstwem zagrożonym grzywną do 10-krotności brutto miesięcznego wynagrodzenia minimalnego. Dochód z najmu podlega potrąceniu w wysokości 10% czynszu brutto (ustawa o podatku dochodowym). Zob. także przewodnik po wynajmie przez Airbnb.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 17 października 2026 r. Źródła: strony dewelopera Isatis 2 i „About” (isatis.co, wersje angielska i turecka),

• historia miasta według urzędu miejskiego
• dzielnice w spisie
• OpenStreetMap
• OSRM
• spis, gmina
• historia gminy
• biuletyn demograficzny
• Rocznik Statystyczny 2024
• informator EMU
• Szpital Państwowy
• City Mall
• autobusy miejskie
• Wikipedia, Ercan
• Dyrekcja Dróg Krajowych
• UN News
• WMO
• Wikipedia, Salamina
• ONZ S/2026/550
• seatemperatu.re
• ogłoszenie Rejestru Gruntów
• Tekce
• Konstytucja
• RG 197
• wytyczne rządu brytyjskiego
• ustawa 52/2008
• RG 147
• ETPC, Demopoulos
• Komisja ds. Nieruchomości
• ustawa 67/2005
• Trybunał Sprawiedliwości, Orams
• RG 87
• lista Ministerstwa Spraw Wewnętrznych
• płaca minimalna
• FAQ Isatis
• ustawa o opłacie stemplowej
• Yenidüzen
• biuletyn Instytutu Statystycznego 2025
• CPI wrzesień 2026
• ustawa 38/1997
• FCDO
• rozporządzenie VAT
• podatek od nieruchomości 2025
• rozporządzenie o pobycie
• ustawa o pobycie stałym
• ustawa o obywatelstwie
• Komisja Europejska
• ustawa o domach wakacyjnych
• ustawa o podatku dochodowym

Źródła wtórne, operatorów i agregatory są oznaczone w tekście jako takie, a odległości mają charakter orientacyjny. To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.