Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość na Cyprze Północnym? Stan 2026

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość na Cyprze Północnym? Stan 2026

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość na Cyprze Północnym? Tak, ale wyłącznie na podstawie zezwolenia na zakup wydanego przez Radę Ministrów Tureckiej Republiki Cypru Północnego (TRNC), o które występuje się za pośrednictwem Ministerstwa Spraw Wewnętrznych, i wyłącznie w granicach liczbowych, które obecnie wyznacza dekret z mocą ustawy (Decree-Law) 89/2026 (Resmi Gazete nr 147 z 7 sierpnia 2026 r.). Dekret ten pozwala cudzoziemskiemu nabywcy kupić do trzech apartamentów albo grunt o powierzchni do 1 338 m² z jednym domem, albo dom wolnostojący na działce do 3 300 m², albo dwie dwukondygnacyjne wille wolnostojące w projekcie zabudowy masowej. Skonsolidowana ustawa 52/2008, dostępna w portalu legislacyjnym, nadal zawiera surowszy zapis o jednej nieruchomości, a dekret ma 90-dniową ważność, która upływa około 5 listopada 2026 r., o ile parlament go nie uchwali. Wszystkie zasady i liczby poniżej podano według stanu na 24 października 2026 r.

Ten przewodnik wyjaśnia, kto jest uznawany za cudzoziemca, ile nieruchomości i ile gruntu może posiadać jeden nabywca, czego nie można kupić w ogóle, jak przebiega procedura uzyskania zezwolenia i jakie obowiązują w niej terminy, jakie opłaty wiążą się z zezwoleniem oraz co dzieje się ze starszymi umowami, które przekraczają limity. Następnie stosuje te zasady do liczby lokali w projektach prezentowanych na naszej stronie, pokazuje, co zakup daje, a czego nie daje, w skrócie porównuje sytuację w Republice Cypru i kończy się listą pytań do niezależnego prawnika. Ceny podano w funtach brytyjskich (GBP) w taki sposób, w jaki są opublikowane na naszych stronach ofert, a kwoty w lirach tureckich (TL) i euro (EUR) pojawiają się tylko tam, gdzie podaje je oficjalne źródło.

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość na Cyprze Północnym? Krótka odpowiedź

O wszystkim innym decyduje zezwolenie. Ustawa 52/2008 o nabywaniu nieruchomości i długoterminowym najmie przez cudzoziemców pozwala cudzoziemcowi, będącemu osobą fizyczną lub prawną, nabyć nieruchomość w TRNC tylko wtedy, gdy Rada Ministrów udzieli zezwolenia na zakup (satın alma izni). Cudzoziemcem w rozumieniu tej ustawy jest każdy, kto nie jest obywatelem TRNC, więc nabywca z Wielkiej Brytanii, Rosji, Iranu, Polski czy Omanu jest traktowany tak samo, jeśli chodzi o samo pytanie, czy zezwolenie jest potrzebne. Obywatelstwo zmienia liczby wyłącznie w przypadku obywateli państw, które uznają TRNC i przyznają obywatelom TRNC takie samo prawo: mogą oni posiadać sześć apartamentów albo trzy dwukondygnacyjne wille zamiast trzech apartamentów lub dwóch willi. W praktyce to sformułowanie wskazuje obywateli Turcji, ponieważ Turcja jest państwem, które uznaje TRNC.

Tabela przedstawia stan na 24 października 2026 r. w sprawach, o które nabywca pyta najpierw. Ostatnia kolumna wskazuje przepis lub numer Resmi Gazete, na którym opiera się dany wiersz, tak aby każdą pozycję można było sprawdzić w źródle.

Który tekst prawny obowiązuje: dekret z mocą ustawy 89/2026 czy ustawa 52/2008?

Dwa teksty dają dwie różne odpowiedzi na pytanie, ile nieruchomości może posiadać cudzoziemiec, a nabywca czytający materiały w internecie spotyka oba. Pierwszym jest skonsolidowana ustawa 52/2008 w wersji zmienionej ustawą 39/2024, czyli tekst opublikowany w portalu Centralnego Urzędu Legislacyjnego (mevzuat.gov.ct.tr). Nagłówek serwera tego pliku PDF pokazuje, że ostatnio zmodyfikowano go 22 stycznia 2025 r., i nie został on zastąpiony po wydaniu dekretu. Dopuszcza on jedną nieruchomość na cudzoziemca: jeden apartament (trzy dla obywateli państw uznających TRNC), albo grunt o powierzchni 1 338 m² z jednym domem, albo dom wolnostojący na działce do 3 300 m².

Drugim tekstem jest dekret z mocą ustawy 89/2026. Dekret z mocą ustawy (yasa gücünde kararname) wydaje Rada Ministrów na podstawie Konstytucji i ma on moc ustawy przez 90 dni, w czasie których czeka na parlament. Pierwszy dekret w tej sprawie, 63/2026, ukazał się w Resmi Gazete nr 87 z 11 maja 2026 r. Gdy zbliżał się koniec jego 90 dni, rząd wydał ponownie ten sam przedmiot jako 89/2026, 7 sierpnia 2026 r., podając jako powód, że parlament jest na przerwie wakacyjnej i nie mógł uchwalić zmian w ustawie 52/2008, nad którymi zaczęła pracować jego komisja, według komunikatu w Resmi Gazete oraz doniesień prasowych w Kıbrıs Postası i Bugün Kıbrıs. Dekret stanowi, że jego ustępy stosuje się zamiast odpowiednich ustępów artykułu 8 ustawy 52/2008 tak długo, jak pozostaje on w mocy.

Poniższe zestawienie ustawia oba teksty obok siebie w sprawach, które wpływają na zakup. Środkowa kolumna pokazuje dekret, a prawa tekst skonsolidowany, dzięki czemu każdą różnicę da się odczytać w jednym wierszu.

Oba teksty są zgodne co do samego zezwolenia, co do wyłączenia gruntów rolnych, leśnych i stref wojskowych oraz co do limitów 7% powierzchni dystryktu i 3% powierzchni kraju. Różnice dotyczą zasad liczenia i terminów. Nabywca, którego prawnik opiera się na dekrecie, powinien poprosić, by umowa wskazywała, na jakim limicie się oparto i co się stanie, jeśli dekret wygaśnie. Nasz przewodnik po willach na sprzedaż na Cyprze przedstawia te same dwie kolumny dla domów wolnostojących i jest zgodny z powyższą tabelą.

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość na Cyprze Północnym po 5 listopada 2026 r.? Co oznacza 90-dniowa ważność

Pytanie, które nabywca zadaje dziś, brzmi: jak długo obowiązują wyższe limity. Rachunek jest prosty. Dekret opublikowano 7 sierpnia 2026 r. Dziewięćdziesiąt dni od tej daty kończy się 5 listopada 2026 r.: po 7 sierpnia zostaje 24 dni sierpnia, 30 dni września i 31 dni października, co daje 85 dni do 31 października, plus 5 dni listopada. Od dziś, czyli od 24 października 2026 r., zostaje więc 12 dni. Data końcowa wynika z liczenia i określono ją jako „około” 5 listopada, ponieważ dzień, od którego zaczyna biec termin, jest sprawą, którą prawnik powinien potwierdzić w brzmieniu Konstytucji.

Co stanie się potem, nie rozstrzyga żadne ze źródeł przejrzanych na potrzeby tego przewodnika. Zasadniczo możliwe są trzy rozstrzygnięcia. Parlament może uchwalić treść dekretu jako zmianę ustawy 52/2008, a wtedy wyższe limity staną się zwykłym prawem i skonsolidowany tekst zostałby zaktualizowany. Rząd może wydać kolejny dekret w tej samej sprawie, tak jak zrobił to 7 sierpnia, gdy 63/2026 miał wygasnąć. Albo dekret po prostu wygaśnie, a wtedy w dniu po jego zakończeniu znów obowiązywałby surowszy tekst skonsolidowany. Najbliższym opublikowanym wskaźnikiem dla dwóch pierwszych możliwości są doniesienia prasowe o sierpniowym ponownym wydaniu dekretu i o pracach komisji nad zmianami, a miejscem, w którym pojawiłoby się którekolwiek z rozstrzygnięć, jest Resmi Gazete.

Dla nabywcy praktyczne znaczenie ma to, które zdarzenia wypadają po której stronie tej daty. Umowę podpisaną teraz trzeba zarejestrować w okręgowym Rejestrze Gruntów, a o zezwolenie trzeba wystąpić w ciągu miesiąca, po czym decyzja w sprawie zezwolenia, roczne okno na przeniesienie tytułu i 75-dniowe okno na zapłatę opłat biegną daleko poza 5 listopada. Przepisy przejściowe dekretu dotyczą umów zawartych na podstawie wcześniejszych tekstów, a prawnik jest właściwą osobą, by powiedzieć, jak potraktowano by umowę podpisaną na podstawie dekretu, gdyby dekret się skończył. Harmonogram opłat Rejestru Gruntów to osobny termin: obowiązuje wyłącznie do 5 stycznia 2027 r. włącznie. Nasze przewodniki o podatkach i opłatach przy nieruchomościach na Cyprze Północnym oraz o tym, jak kupić nieruchomość na Cyprze Północnym krok po kroku, omawiają w pełni stronę kosztową i proceduralną.

Kto jest cudzoziemcem i ile może posiadać jeden nabywca

Ustawa 52/2008 definiuje cudzoziemca przez wyłączenie: jest nim każdy, kto nie jest obywatelem TRNC. Zagraniczną osobą prawną jest spółka, w której choć część udziałów należy do cudzoziemców lub w której większość członków zarządu to cudzoziemcy, a także stowarzyszenie lub klub, w którym głosy kontrolują cudzoziemcy. Powiernik, który trzyma nieruchomość dla cudzoziemca, również jest cudzoziemcem. Ponieważ kryterium jest tak szerokie, spółka założona do posiadania domu nie znosi wymogu zezwolenia; potrzebne są zezwolenie i pozytywna kontrola bezpieczeństwa jej dyrektorów, menedżerów, udziałowców lub członków, a to samo dotyczy późniejszego przeniesienia udziałów na cudzoziemca albo zmiany zagranicznego dyrektora.

Na mocy dekretu artykuł 8(1) daje cudzoziemskiej osobie fizycznej cztery alternatywne sposoby posiadania nieruchomości, a nabywca wybiera jeden z nich, zamiast je sumować. Pierwszym jest grunt zgodny z pozwoleniem na budowę, o powierzchni najwyżej 1 338 m², z jednym tylko domem zbudowanym na nim. Drugim są apartamenty, najwyżej trzy. Trzecim jest dom wolnostojący na gruncie o powierzchni najwyżej 3 300 m², bez prawa do drugiego domu ani apartamentu na tym gruncie. Czwartym, w projekcie zabudowy masowej, zwanym „site”, są dwie dwukondygnacyjne wille wolnostojące. Obywatele państw uznających TRNC mogą kupić sześć apartamentów albo trzy dwukondygnacyjne wille. Właśnie zależność między tymi opcjami sprawia, że na pytanie, ile nieruchomości może posiadać cudzoziemiec, nie ma jednej odpowiedzi: odpowiedź zależy od rodzaju nieruchomości.

Gdy więc czytelnik pyta, czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość na Cyprze Północnym i w jakiej liczbie, odpowiedź wyznaczają zezwolenie i rodzaj nieruchomości. Kilka dalszych zasad ogranicza sposób, w jaki można zbudować zakup:

• Cudzoziemcy nie mogą kupować udziałowych tytułów własności (hisse koçanlı) do gruntu. W przypadku apartamentu lub domu wolnostojącego udziałowy tytuł może wspólnie kupić najwyżej trzech cudzoziemców będących osobami fizycznymi.
• W przypadku apartamentów cudzoziemcy, którzy są krewnymi pierwszego stopnia lub mają to samo obywatelstwo, nie mogą razem kupić więcej niż połowy lokali na tej samej działce.
• Sprzedaż w projektach mieszkaniowych na obszarach objętych planem zagospodarowania jest na mocy dekretu ograniczona do 80% dla cudzoziemców.
• Przed złożeniem wniosku o zezwolenie dla lokalu musi zostać ustanowiony tytuł kondominium (kat mülkiyeti) lub służebność kondominium (kat irtifakı) na podstawie ustawy 35/2010. Sprzedaż bez niego jest przestępstwem. Przez dwa lata od wejścia dekretu w życie wniosek może opierać się na pozwoleniu na budowę lub na Planning Approval z Departamentu Planowania Przestrzennego, tam gdzie nie dało się ustanowić tytułu kondominium.
• Rozwiązań powierniczych nie można używać do posiadania większej liczby nieruchomości, niż pozwala ustawowe prawo nabycia. Cudzoziemiec może przenieść nieruchomość zapisaną na swoje nazwisko na krewnych pierwszego i drugiego stopnia z pokrewieństwa lub powinowactwa, za wiedzą i zgodą Ministerstwa.

Te zasady razem, a nie każda z osobna, wyjaśniają, dlaczego liczba domów, które może posiadać osoba, i liczba lokali, które projekt może sprzedać cudzoziemcom, to dwie odrębne kwestie, co wraca w sekcji o ofertach poniżej. Sprzedawcom, którzy przekraczają limity, grozi grzywna karna do 500-krotności brutto miesięcznej płacy minimalnej w dniu skazania. Przy płacy 70 893 TL obowiązującej od 1 lipca 2026 r. daje to 500 × 70 893 = 35 446 500 TL.

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość na Cyprze Północnym w pobliżu stref wojskowych, na gruntach rolnych lub ponad limity dystryktów?

Część nieruchomości jest zamknięta dla cudzoziemców bez względu na liczbę. Artykuł 4 ustawy 52/2008 stanowi, że żadnych gruntów rolnych ani leśnych nie wolno sprzedawać cudzoziemcom. Rozporządzenie z 2012 r. o ograniczeniach w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Yabancıların Taşınmaz Mal Edinmelerine Konan Sınırlamalar Tüzüğü) dodaje, że cudzoziemcy nie mogą nabywać nieruchomości w wojskowych strefach zakazanych pierwszego stopnia ani w wojskowych strefach bezpieczeństwa. Zgodnie z dekretem Ministerstwo sprawdza u innych organów, czy nieruchomość budzi zastrzeżenia ze względów wojskowych, zanim trafi ona do Rady Ministrów.

Prawo ogranicza też własność cudzoziemców według powierzchni, tak aby suma wszystkich nieruchomości w rękach cudzoziemców miała pułap. Cudzoziemcy nie mogą posiadać więcej niż 7% powierzchni żadnego dystryktu i w żadnym razie więcej niż 3% powierzchni kraju, a wpis dokonany z naruszeniem tej zasady jest nieważny. Żadna opublikowana liczba nie pokazuje, jaka część każdego dystryktu została już sprzedana cudzoziemcom, więc z danych publicznych nabywca nie może odczytać, jak blisko limitu jest dany dystrykt; limit jest granicą prawną, którą Rejestr Gruntów stosuje przy rozpatrywaniu zezwolenia.

Należą tu jeszcze dwie kwestie. Pierwszą jest kontrola bezpieczeństwa. Na podstawie artykułu 8(5) ustawy 52/2008 cudzoziemski wnioskodawca i udziałowcy są sprawdzani na podstawie zaświadczenia o niekaralności z kraju zamieszkania oraz postępowania sprawdzającego w sprawach bezpieczeństwa, a na podstawie artykułu 4(4) Rada Ministrów może ograniczyć zakupy danej osoby po późniejszej negatywnej kontroli, a wtedy każdy wpis dokonany wbrew tej decyzji jest nieważny. Drugą jest stanowisko ONZ w sprawie Warosza (Maraş) w Famaguście. Oświadczenie przewodniczącego Rady Bezpieczeństwa z 23 lipca 2021 r., które stoi obok rezolucji 550 (1984) i 789 (1992), mówi, że osiedlanie jakiejkolwiek części Warosza przez osoby inne niż jego mieszkańcy jest niedopuszczalne, a sprawozdanie Sekretarza Generalnego z 6 lipca 2026 r. odnotowuje, że nie podjęto kroków w odpowiedzi na wezwanie Rady do cofnięcia działań podjętych od października 2020 r. Wyżej opisane przepisy TRNC i teksty ONZ to odrębne ramy prawne, a oświadczenia ONZ mają znaczenie dla każdego pytania o grunty w Waroszu.

Zezwolenie na zakup: dokumenty, opłaty i terminy

Zezwolenie jest procedurą centralną, a dekret wyznaczył terminy biegnące od podpisania umowy sprzedaży. Umowa sprzedaży jest stemplowana na podstawie ustawy o opłacie stemplowej w Departamencie Podatkowym. Cudzoziemski nabywca musi następnie zarejestrować ostemplowaną umowę w okręgowym Rejestrze Gruntów (İlçe Tapu Amirliği), osobiście, przez prawnika lub przez pełnomocnika, w ciągu jednego miesiąca, po tym jak nabywca i sprzedający zapłacą podatki i opłaty należne od sprzedaży, a w tym samym terminie musi złożyć do Ministerstwa wniosek o zezwolenie na zakup. Jeśli tego nie zrobi, umowa staje się nieważna z mocy prawa. Rejestracja odbywa się w Rejestrze Gruntów, a nie w sądzie.

Jednostka ds. Nieruchomości (Taşınmaz Mal Birimi) Ministerstwa Spraw Wewnętrznych podaje listę dokumentów do wniosku: pismo do Ministerstwa (załącznik 1 dla apartamentu, załącznik 2 dla domu, załącznik 3 dla gruntu), formularze informacyjne (załączniki 4 i 5), kopię paszportu lub dowodu tożsamości, kopię tytułu własności (koçan), plan sytuacyjny z zaznaczoną powierzchnią, oryginał zaświadczenia o niekaralności z kraju wnioskodawcy, umowę sprzedaży, jeśli taka istnieje, oraz znaczek opłaty stemplowej 45 TL przy wnioskach składanych przez pełnomocnika. Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość na Cyprze Północnym bez osobistej obecności? Wnioski przyjmuje się osobiście, przez pełnomocnika lub przez prawnika, a działa też portal internetowy. Dekret z 11 maja wymagał, aby zaświadczenie o niekaralności było opatrzone apostille i nie starsze niż trzy miesiące; obecny tekst 89/2026 zachowuje ten wymóg tylko dla wniosków składanych przez licencjonowanych pośredników, natomiast artykuł 8(5) ustawy wymaga zaświadczenia o niekaralności wnioskodawcy i udziałowców.

Poniższa tabela prowadzi przez zakup według jego terminów prawnych i pokazuje w ostatniej kolumnie, co grozi nabywcy, jeśli któryś z terminów zostanie przekroczony.

Opłata za wniosek o zezwolenie wynosi połowę obowiązującej brutto miesięcznej płacy minimalnej, a połowa tej opłaty trafia na rachunek odszkodowawczy Komisji ds. Własności Nieruchomej, podczas gdy reszta idzie do Rejestru Gruntów. Przy płacy 70 893 TL opłata wynosi 35 446,50 TL. Ustawa i dekret nie wyznaczają terminu na decyzję Rady Ministrów, więc nie istnieje oficjalny czas rozpatrywania; każdy czas podawany w materiałach marketingowych jest szacunkiem dewelopera. Wskazówki rządu brytyjskiego dodają, że nawet w przypadku gruntu z tureckim tytułem sprzed 1974 r. zezwolenie na zakup może zostać odmówione, a władze nie muszą podawać powodu.

Koszty związane z zezwoleniem: przykład obliczeń

Opłatą, która najbardziej bezpośrednio zależy od liczby nieruchomości posiadanych przez nabywcę, jest opłata Rejestru Gruntów od sprzedaży. Rozporządzenie Rady Ministrów w Resmi Gazete nr 197 z 7 października 2026 r. ustala dla sprzedaży cudzoziemcom łącznie 4% za pierwszą nieruchomość (3% opłaty za przeniesienie, 0,5% dla Komisji ds. Własności Nieruchomej i 0,5% dla Jednostki ds. Nabywania Mieszkań), 5,5% za drugą (4% + 1% + 0,5%) oraz 6% za trzecią (5% + 1%). Dla obywateli państw uznających TRNC skala wynosi 4% za pierwsze dwie nieruchomości, 5,5% za trzecią i czwartą oraz 6% za piątą i szóstą. Harmonogram obowiązuje od publikacji do 5 stycznia 2027 r. włącznie. Strony agencji podają 6%, 9% lub 12%, ale te liczby są wcześniejsze niż harmonogram z 7 października i nie zostały zestawione z oficjalną tabelą. Opłatę rejestracyjną płaci osoba, która rejestruje tytuł na swoje nazwisko.

Dwa przykłady obliczeń pokazują, jak ruchoma skala współgra z dekretowym limitem trzech apartamentów. Pierwszy dotyczy trzech apartamentów po przykładowo 100 000 GBP każdy. Drugi bierze dwie ceny ofertowe z rynku wtórnego, pokazane na naszych stronach ofert dla projektów apartamentowych w Famaguście: Sky Sakarya (63 500 GBP) i Angel Towers (77 500 GBP); są to ceny oczekiwane przez ogłaszających, a nie ceny z umów, a procenty zastosowano do podanej kwoty wyłącznie poglądowo.

Trzy ostatnie wiersze tabeli nie zależą od liczby nieruchomości, lecz od kwoty umowy, od płacy minimalnej albo od kwoty kredytu. Harmonogram opłaty stemplowej obejmuje umowę z podaną kwotą stawką 0,5% do 89 000 000 TL i 0,1% powyżej tej kwoty, a płaci ją nabywca, chyba że strony ustalą inaczej. Cudzoziemcy mogą obciążyć hipoteką nieruchomość nabytą po zapłaceniu opłat Rejestru Gruntów i mogą też być wierzycielem hipotecznym. Nie znaleziono oficjalnej taryfy honorariów prawników, opłat notarialnych ani opłat za przyłączenie wody i energii, więc żadnej nie podano. Stronę podatkową omawia przewodnik siostrzany o podatkach i opłatach przy nieruchomościach na Cyprze Północnym, który zajmuje się także VAT, zyskami kapitałowymi i podatkiem od dochodów z najmu.

Umowy ponad limity, certyfikaty użytkowania i licencjonowani pośrednicy

Dekret 63/2026, wydany ponownie jako 89/2026, zawiera przepisy przejściowe dotyczące umów zawartych przed zmianą z 2024 r., i mają one znaczenie dla każdego, kto znajdzie starą umowę w dokumentach sprzedającego. Umowy sprzedaży zawarte wcześniej musiały zostać zarejestrowane, a wniosek o zezwolenie na zakup złożony, w ciągu sześciu miesięcy od dekretu. Umowę, która przekracza ustawowe prawo nabycia, można zgłosić, płacąc 1% ceny w tym terminie lub 3% później, i może ona otrzymać dziesięcioletni certyfikat użytkowania (kullanım belgesi), przy czym własność pozostaje przy sprzedającym. Certyfikatu użytkowania nie wydaje się przy sprzedaży gruntów ani dla stref objętych zasadami stref wojskowych. Istniejące umowy trzeba przenieść w ciągu 24 miesięcy po okresie sześciu miesięcy, w przeciwnym razie podlegają zasadom certyfikatu użytkowania, a poza tym są nieważne. Ukończone i przekazane domy można przenieść w ciągu 36 miesięcy.

Dekret tworzy także kategorię licencjonowanego inwestora pośredniczącego (lisanslı ara yatırımcı). Taki pośrednik może przejmować do rozporządzania do dziesięciu domów rocznie bez przyjmowania tytułu własności i musi przenieść je na nabywców w ciągu dwóch lat od ostatecznego zatwierdzenia albo podlega przepisom o domach wakacyjnych. Lokale objęte zasadami o domach wakacyjnych otrzymują certyfikat użytkowania bezterminowy, dopóki pozostają zarejestrowane. Dla nabywcy praktyczny wniosek jest taki, że osoba sprzedająca lokal może być pośrednikiem, a nie posiadaczem tytułu, a wtedy umowa musi wskazywać, kto jest posiadaczem tytułu i kto dokona przeniesienia.

Ten sam dekret ustala zasadę dla zakupów inwestycyjnych dokonywanych przez spółki. Dla inwestycji w turystykę, edukację, ochronę zdrowia, przemysł, rolnictwo, technologie lub badania i rozwój, z wyłączeniem budowy domów na sprzedaż, dekret ustala minimum 10 000 000 EUR zdeponowanych w banku TRNC na nazwę spółki i wykorzystanych w ciągu dwóch lat, limit gruntu 80 280 m² oraz zakaz sprzedaży przez pięć lat. Tekst skonsolidowany nadal wskazuje 20 000 000 EUR. Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość na Cyprze Północnym przez taką spółkę na zwykły dom? Definicja zagranicznej osoby prawnej w każdym przypadku obejmuje spółkę reżimem zezwoleń, a ścieżka inwestycyjna jest osobną kategorią dla projektów biznesowych.

Kategorie tytułów i roszczenia sprzed 1974 r.: osobna kwestia niż zezwolenie

Zezwolenie odpowiada na pytanie, czy państwo zgadza się na nabycie przez cudzoziemca. To, kto był właścicielem gruntu przed 1974 r. i jaki rodzaj tytułu pokazuje rejestr, to osobne pytania, i właśnie tu powstaje większość sporów. Artykuł 159(1)(b) Konstytucji TRNC przekazuje państwu nieruchomości, które 13 lutego 1975 r. okazały się opuszczone albo które ustawa później sklasyfikowała jako opuszczone lub bezpańskie, bez względu na to, co pokazuje Rejestr Gruntów, a artykuł 159(4) pozwala osobom, które twierdzą, że mają uprawnienia, udowodnić je według procedury i zasad odszkodowania określonych ustawą. Geçici Madde 1(2) zastrzega prawo obywateli TRNC, którzy zostawili nieruchomości na południu, do ubiegania się u państwa o nieruchomość o równoważnej wartości, co jest konstytucyjną podstawą systemu wymiany (eşdeğer).

Harmonogram opłat Rejestru Gruntów z 7 października 2026 r. pokazuje, że rejestr odróżnia grunty zarejestrowane na podstawie Ostatecznego Zaświadczenia o Rozporządzaniu (Kesin Tasarruf Belgesi) według ustawy o mieszkalnictwie, podziale gruntów i nieruchomościach równoważnych od punktów posiadanych na podstawie Dokumentów Wartości (Mal Değer Belgeleri). To oficjalne potwierdzenie, że tytuły z nieruchomości równoważnych istnieją obok zwykłych tytułów. Wskazówki agencji nazywają te kategorie tureckim tytułem, tytułem z wymiany lub równoważnym oraz przydziałem i mówią, że akt powinien pokazywać, która z nich obowiązuje, a prawnik powinien uzyskać oficjalny raport z wyszukiwania. Departament Rejestru Gruntów i Katastru (Tapu ve Kadastro Dairesi) wymienia wśród usług okręgowego Tapu Amirliği informacyjne zapytanie o własność, czyli araştırma belgesi. Nasz siostrzany przewodnik o tytułach własności na Cyprze Północnym i sposobie ich sprawdzania omawia kategorie i wyszukiwanie szczegółowo.

Zewnętrzny kontekst prawny wyznaczają sądy i rządy spoza TRNC i dotyczy on pytania, czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość na Cyprze Północnym z czystym wynikiem. Europejski Trybunał Praw Człowieka w decyzji o dopuszczalności z 1 marca 2010 r. w sprawie Demopoulos i inni przeciwko Turcji uznał, że ustawa 67/2005 i jej Komisja ds. Własności Nieruchomej (Immovable Property Commission, IPC) zapewniają skuteczny środek odwoławczy dla roszczeń greckocypryjskich dotyczących własności. Własna strona IPC podała 23 października 2026 r., że złożono 8 820 wniosków, a zakończono 3 787, przy czym przyznano 783 124 123 GBP odszkodowania, a restytucję orzeczono w 7 sprawach, restytucję i odszkodowanie w 8, wymianę i odszkodowanie w 2, częściową restytucję w 1 i restytucję po rozstrzygnięciu kwestii cypryjskiej w 1. Ustawa 67/2005 dopuszcza składanie wniosków do 21 grudnia 2027 r.

Trybunał Sprawiedliwości UE orzekł w sprawie Apostolides przeciwko Orams 28 kwietnia 2009 r., że wyrok sądu z obszaru kontrolowanego przez rząd, nakazujący brytyjskim nabywcom opuszczenie gruntu na północy, uznanego za należący do greckocypryjskiego właściciela, musi być uznany i wykonany w innych państwach członkowskich. Wskazówki rządu brytyjskiego, ostatnio zaktualizowane 27 listopada 2019 r., stwierdzają, że własność wielu nieruchomości na północy jest sporna, że tysiące roszczeń pochodzą od osób wysiedlonych w 1974 r. i że przyszłe porozumienie mogłoby przynieść restytucję pierwotnemu właścicielowi wraz z odszkodowaniem, w szczególności w odniesieniu do gruntów, które przed 1974 r. były własnością Greków cypryjskich, a później zostały sklasyfikowane jako grunty z wymiany lub z darowizny. Dodają one, że zmiana prawa karnego Republiki Cypru obowiązująca od 20 października 2006 r. czyni przestępstwem kupowanie, sprzedawanie, wynajmowanie, promowanie lub obciążanie hipoteką nieruchomości bez zgody zarejestrowanego właściciela, z karą maksymalnie siedmiu lat. To jest prawo Republiki Cypru, a nie prawo brytyjskie. Doniesienie Cyprus Mail z 15 września 2025 r. przytoczyło głównego negocjatora Republiki w sprawie aresztowań obywateli UE i państw trzecich podejrzewanych o zabudowywanie gruntów należących do Greków cypryjskich na północy, co jest relacją strony greckocypryjskiej. Szerszy obraz ryzyka ma własny przewodnik siostrzany, ryzyko zakupu nieruchomości na Cyprze Północnym.

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość na Cyprze Północnym w tych projektach? Jak limity wyglądają na naszych stronach ofert

Liczby lokali na naszych stronach ofert urealniają dwie ilościowe zasady dekretu: limit trzech apartamentów na nabywcę oraz pułap 80% sprzedaży cudzoziemcom w projekcie mieszkaniowym objętym planem zagospodarowania. Tabela wymienia osiem projektów z liczbą lokali i wierszem ceny w takiej postaci, w jakiej pokazuje je każda strona oferty na 24 października 2026 r. Kilka stron pokazuje ceny oczekiwane z rynku wtórnego, pobrane z portali stron trzecich, albo „na zapytanie” zamiast ceny dewelopera, i tabela mówi, które to przypadki.

Pierwsza uwaga dotyczy rodzaju nieruchomości. Nabywca zainteresowany Solmaris Bogaz, zespołem 20 trzypoziomowych willi, napotyka sformułowanie dekretu o willach: mówi ono o dwukondygnacyjnych willach wolnostojących w projekcie zabudowy masowej, a oferta opisuje triplex z trzema poziomami na planie. Oferta Blue Line Villas wymienia typy bliźniacze i quattro. To, jak Ministerstwo Spraw Wewnętrznych klasyfikuje willę trzypoziomową lub willę łączoną w rozumieniu artykułu 8(1), jest pytaniem, na które prawnik powinien odpowiedzieć na piśmie, zanim zapłacona zostanie opłata rezerwacyjna, ponieważ dekretowy limit willi jest wyrażony w kategoriach wolnostojących jednostek dwukondygnacyjnych. W przypadku projektów apartamentowych obowiązuje limit trzech apartamentów, a pułap 80% i zasada połowy działki kształtują to, ile lokali projekt może sprzedać cudzoziemcom.

Poniższe obliczenie stosuje te dwie zasady do wymienionych liczb lokali. To rachunek, a nie stwierdzenie, że zasada dotyczy konkretnego projektu: pułap 80% obejmuje projekty mieszkaniowe na obszarach objętych planem, a zasada połowy działki dotyczy apartamentów kupowanych przez krewnych pierwszego stopnia lub nabywców tego samego obywatelstwa na jednej działce. Liczby zaokrąglono w dół, ponieważ zasady wyznaczają maksima.

Z tych liczb wynikają dwie rzeczy. Nabywca, który chce trzech apartamentów w jednym zespole, mieści się w limicie na nabywcę, ale sprzedaż samego projektu cudzoziemcom ma pułap, więc spóźniony nabywca w zespole może stwierdzić, że zagraniczna pula została już wykorzystana. Poza tym skala opłat Rejestru Gruntów 4%, 5,5% i 6% działa według liczby nieruchomości, więc trzeci apartament kosztuje w opłatach więcej niż pierwszy, nawet przy tej samej cenie. Tło lokalizacyjne ofert w Famaguście i Esentepe znajdą Państwo na naszych stronach miast: Famagusta i Esentepe, a dla całego regionu na stronie kraju Cypr Północny. Poziom cen omawia przewodnik siostrzany o cenach nieruchomości na Cyprze Północnym, a stronę umowną zespołów jeszcze niezakończonych przewodnik o zakupie off-plan (projekt w budowie) na Cyprze Północnym.

Co zakup daje, a czego nie daje

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość na Cyprze Północnym, a potem tam mieszkać? Zezwolenie na zakup nie jest zezwoleniem na pobyt i nie jest drogą do obywatelstwa. TRNC ma własne zasady pobytowe, a rozporządzenie o pobycie i wizach (tekst jednolity z 5 października 2026 r.) wiąże krótkoterminowe zezwolenie na pobyt z nieruchomością w następujący sposób. Właściciel musi mieć dom nadający się do zamieszkania i faktycznie w nim mieszkać. Jeśli nieruchomość kupiono na podstawie umowy, trzeba było zapłacić co najmniej jedną trzecią ceny i złożyć wniosek o zezwolenie na zakup. Tabela przedstawia poziomy zezwolenia w zależności od wartości nieruchomości oraz od rodzaju dowodu jej posiadania, jaki przedstawia wnioskodawca.

Według tej tabeli cena wyjściowa La Isla Villas, 220 000 GBP, wypadłaby w niższym poziomie, a cena oczekiwana z rynku wtórnego Solmaris, 1 500 000 GBP, w wyższym, gdy każdą z nich mierzy się wartością nieruchomości, jako ilustracja tego, gdzie przebiega granica, a nie jako stwierdzenie o jakimkolwiek indywidualnym wniosku. Osoba, która jeszcze nie kupiła, musi wykazać co najmniej 50 000 EUR na rachunku bankowym, aby uzyskać wizę w celu poszukiwania nieruchomości. Odwiedzający bez zezwolenia mogą przebywać najwyżej 90 dni jednorazowo i 90 dni w dowolnym okresie 180 dni.

Stały pobyt z tytułu nieruchomości na podstawie ustawy 51/2015, skonsolidowanej z ustawą 41/2026, wymaga mieszkania o wartości co najmniej 125 000 EUR lub równowartości, dowodu regularnego dochodu, ubezpieczenia zdrowotnego w TRNC, braku przeszkadzającej karalności oraz nieprzerwanych zezwoleń na pobyt przez co najmniej sześć lat (trzy lata dla wnioskodawców w wieku 60 lat lub więcej), przy czym w żadnym z ostatnich sześciu lat nie można spędzić za granicą więcej niż 180 dni, chyba że łączny czas za granicą nie przekracza 1 080 dni (540 dla osób w wieku 60 lat lub więcej). Obywatelstwo TRNC na podstawie ustawy 25/1993 wymaga pięciu lat nieprzerwanego pobytu przy zwykłej naturalizacji, a Rada Ministrów może przyjąć osoby, które zainwestowały w przemysł, handel, turystykę lub dziedziny społeczne i gospodarcze, bez warunków pobytu i osiedlenia. Żaden przepis nie czyni zakupu domu automatyczną drogą do obywatelstwa.

Ramy tego wszystkiego wyznaczają dwa fakty zewnętrzne. Komisja Europejska stwierdza, że na północy, gdzie rząd Republiki Cypru nie sprawuje skutecznej kontroli, prawo UE jest zawieszone na mocy Protokołu 10 do Aktu o przystąpieniu z 2003 r. Wskazówki dla podróżnych rządu brytyjskiego, zaktualizowane 14 sierpnia 2026 r., stwierdzają, że Republika Cypru nie uznaje zezwoleń na pobyt wydanych na północy i że Wielka Brytania nie uznaje „Tureckiej Republiki Cypru Północnego”. Zakup na północy nie daje zatem statusu unijnego ani prawa pobytu w Republice. Zasady wynajmu zakupionego domu innym osobom, w tym przepisy o najmie wakacyjnym i podatkowe, opisuje nasz przewodnik siostrzany o wynajmie nieruchomości na Cyprze Północnym.

Czym Republika Cypru różni się w sprawie zagranicznych nabywców

Na wyspie działają dwa reżimy własności. W Republice Cypru, którą ta strona zalicza do Cypru Południowego, Ministerstwo Spraw Wewnętrznych stwierdza, że obywatele państw spoza UE i kontrolowane przez nich spółki muszą uzyskać zgodę administracji okręgowej, zanim kupią nieruchomość na podstawie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Aliens), Cap. 109. Poniższe porównanie jest celowo krótkie i obejmuje tylko te kwestie, które decydują o tym, kto i na jakich warunkach może kupić; pełne zestawienie znajduje się w przewodniku nieruchomości na Cyprze Północnym i Południowym.

Po stronie Republiki Cyprus Mail podał 27 lutego 2026 r., że przewodniczący Komisji Spraw Wewnętrznych przedstawił połączony projekt ustawy, który ograniczałby powierzchnię, jaką mogą nabyć obywatele państw trzecich, i zakazywałby zakupów w strefach rolnych i wiejskich, a doniesienie z 2 września 2026 r. stwierdziło, że cztery projekty ustaw, które miały trafić pod głosowanie w Izbie w kwietniu, zostały odroczone i będą badane przez Komisję Spraw Wewnętrznych na pierwszym posiedzeniu nowej sesji. Propozycje obejmują zakaz zakupu gruntów leśnych lub rolnych oraz zwolnienie z zatwierdzenia przez gabinet dla jednego domu do 200 m². Nic z tego nie jest prawem w przejrzanych źródłach, dlatego w tabeli podano opublikowaną zasadę Ministerstwa Spraw Wewnętrznych.

Pytania do prawnika przed podpisaniem

Źródła zgadzają się co do jednej praktycznej sprawy: niezależna porada prawna ma znaczenie. Zaleca ją rząd brytyjski, który zauważa też, że w każdym dystrykcie na północy działa własna izba adwokacka podlegająca Cyprus Turkish Bar Association. Wskazuje on także problemy obserwowane na Cyprze w ogóle, w tym prawnika działającego jednocześnie na rzecz sprzedawcy i budowniczego, budowę bez właściwych pozwoleń, plany płatności niewpisane do umów, trudności z uzyskaniem końcowych zaświadczeń o ukończeniu i aktów własności oraz hipoteki dewelopera na gruncie. Poniższe pytania przekładają zasady z tego przewodnika na konkretne kwestie, na które prawnik może odpowiedzieć na piśmie jeszcze przed podpisaniem umowy, a w ostatniej kolumnie wskazują źródło każdej zasady.

Jeśli chodzi o walutę, Instytut Statystyczny podał, że indeks cen konsumpcyjnych w TRNC wzrósł o 35,02% w ciągu 12 miesięcy do września 2026 r., a lira jest prawnym środkiem płatniczym. Ustawa o wymianie walut 38/1997 pozostawia kwoty umów w walucie obcej wolne, a przekazy pieniężne do kraju i z kraju są wolne, pod warunkiem że korzysta się z banków i rejestruje się nadawcę oraz odbiorcę. Dlatego większość ofert podaje się w funtach, podczas gdy opłatę stemplową od sumy w walucie obcej oblicza się w lirach.

Często zadawane pytania

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość na Cyprze Północnym w 2026 roku?

Tak, na podstawie zezwolenia na zakup wydanego przez Radę Ministrów, o które występuje się za pośrednictwem Ministerstwa Spraw Wewnętrznych na mocy ustawy 52/2008. Limity liczbowe wynikają z dekretu z mocą ustawy 89/2026 według stanu na 24 października 2026 r., a ważność dekretu kończy się około 5 listopada 2026 r., o ile parlament go nie uchwali, więc zasadę należy sprawdzić ponownie przed podpisaniem.

Ile nieruchomości może posiadać cudzoziemiec na Cyprze Północnym?

To, czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość na Cyprze Północnym w większej liczbie, zależy od rodzaju nieruchomości. Według dekretu cudzoziemski nabywca może posiadać do trzech apartamentów albo grunt do 1 338 m² z jednym domem, albo dom wolnostojący na gruncie do 3 300 m², albo dwie dwukondygnacyjne wille wolnostojące w projekcie zabudowy masowej. Skonsolidowana ustawa 52/2008 nadal wskazuje jedną nieruchomość. Obywatele państw uznających TRNC mogą według dekretu posiadać sześć apartamentów albo trzy dwukondygnacyjne wille.

Czy dekret wygasa 5 listopada 2026 r.?

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość na Cyprze Północnym po tej dacie? Dekret ma 90-dniową ważność od opublikowania 7 sierpnia 2026 r., która kończy się około 5 listopada 2026 r., o ile parlament go nie uchwali. Jego poprzednik, 63/2026, został z tego powodu ponownie wydany jako 89/2026. Żadne z przejrzanych źródeł nie podaje, co nastąpi po 5 listopada, a miejscem, w którym pojawiłby się nowy dekret lub uchwalona ustawa, jest Resmi Gazete.

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość na Cyprze Północnym przez spółkę?

Spółka, w której choć część udziałów należy do cudzoziemców lub w której większość członków zarządu to cudzoziemcy, jest zagraniczną osobą prawną i potrzebuje tego samego zezwolenia Rady Ministrów oraz pozytywnej kontroli bezpieczeństwa. Spółka dokonująca zakupu inwestycyjnego w turystykę, edukację, ochronę zdrowia, przemysł, rolnictwo, technologie lub badania musi według dekretu wykazać 10 000 000 EUR w banku TRNC, z wyłączeniem budowy domów na sprzedaż.

Czy cudzoziemcy mogą kupić grunt na Cyprze Północnym?

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość na Cyprze Północnym w postaci działki? Tak, w granicach limitów: mogą kupić grunt zgodny z pozwoleniem na budowę do 1 338 m² z jednym domem albo grunt do 3 300 m² pod dom wolnostojący. Grunty rolne, grunty leśne, strefy wojskowe i udziałowe tytuły własności do gruntu są dla cudzoziemców zamknięte, a obowiązują limity 7% dystryktu i 3% kraju.

Czy zezwolenie na zakup jest automatyczne?

Nie, więc odpowiedź na pytanie, czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość na Cyprze Północnym, jest warunkowa. Zezwolenie jest decyzją Rady Ministrów po kontrolach bezpieczeństwa i wojskowych, a ustawa nie wyznacza terminu. Wskazówki rządu brytyjskiego mówią, że zezwolenie może zostać odmówione nawet dla gruntu z tureckim tytułem sprzed 1974 r., a powodu nie trzeba podawać.

Czy obywatele Wielkiej Brytanii lub UE potrzebują innego zezwolenia niż inne narodowości?

Nie. Ustawa definiuje cudzoziemca jako każdego, kto nie jest obywatelem TRNC, więc zezwolenie obowiązuje bez względu na paszport. Tylko obywatele państw, które uznają TRNC i przyznają obywatelom TRNC takie samo prawo, otrzymują wyższe liczby: sześć apartamentów lub trzy wille.

Czy zakup daje pobyt lub obywatelstwo?

Nawet tam, gdzie cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość na Cyprze Północnym, żaden zakup nie daje ich automatycznie. Krótkoterminowe zezwolenie na pobyt z tytułu nieruchomości obowiązuje 5 lub 10 lat, zależnie od wartości nieruchomości i dowodu, przy czym progiem dla zezwolenia 10-letniego jest 300 000 GBP. Zwykła naturalizacja wymaga pięciu lat pobytu na podstawie ustawy o obywatelstwie, a Republika Cypru nie uznaje zezwoleń na pobyt wydanych na północy.

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość na Cyprze Północnym na gruncie, który przed 1974 r. należał do Greków cypryjskich?

Konstytucja TRNC przekazuje opuszczone nieruchomości państwu i pozwala prawowitym wnioskodawcom udowodnić swoje prawa, a wnioski do Komisji ds. Własności Nieruchomej można składać do 21 grudnia 2027 r. Wskazówki rządu brytyjskiego ostrzegają przed ryzykiem restytucji na gruntach z wymiany lub z darowizny oraz przed postępowaniami przed sądami Republiki Cypru, więc kategorię tytułu i historię gruntu sprawdza się z prawnikiem przez wyszukiwanie w Rejestrze Gruntów.

Ostatnia weryfikacja: 24 października 2026 r. Źródła: ustawa 52/2008, tekst jednolity (mevzuat.gov.ct.tr); Resmi Gazete nr 147, dekret z mocą ustawy 89/2026; Resmi Gazete nr 87, dekret z mocą ustawy 63/2026; Resmi Gazete nr 197, opłaty Rejestru Gruntów; rozporządzenie o ograniczeniach dla cudzoziemców (2012); lista dokumentów do zezwolenia, Ministerstwo Spraw Wewnętrznych; komunikat Departamentu Podatkowego o płacy minimalnej; ustawa o opłacie stemplowej 19/1963; Konstytucja TRNC; Komisja ds. Własności Nieruchomej (Immovable Property Commission); ETPC, Demopoulos przeciwko Turcji; Trybunał Sprawiedliwości UE, Apostolides przeciwko Orams; wskazówki rządu brytyjskiego o zakupie nieruchomości; brytyjskie wskazówki dla podróżnych, ryzyka regionalne; Komisja Europejska, rozporządzenie w sprawie Zielonej Linii; rozporządzenie o pobycie i wizach; ustawa o stałym pobycie 51/2015; ustawa o obywatelstwie 25/1993; komunikat Rejestru Gruntów; UN News, oświadczenie w sprawie Warosza; Ministerstwo Spraw Wewnętrznych Republiki Cypru; Cyprus Mail, 27 lutego 2026 r.; Cyprus Property News, 2 września 2026 r.; Cyprus Mail, 15 września 2025 r.; Instytut Statystyczny TRNC, indeks cen konsumpcyjnych; Kıbrıs Postası; Bugün Kıbrıs.