آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند؟ قوانین ۲۰۲۶

آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند؟ قوانین ۲۰۲۶

آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند؟ بله، اما فقط با مجوز خرید از هیئت وزیران جمهوری ترک قبرس شمالی (TRNC) که از طریق وزارت کشور درخواست می‌شود، و فقط در چارچوب سقف‌های عددی‌ای که اکنون فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ (روزنامهٔ رسمی (Resmi Gazete) شمارهٔ ۱۴۷، ۷ اوت ۲۰۲۶) تعیین کرده است. این فرمان به خریدار خارجی اجازه می‌دهد تا سه آپارتمان، یا زمینی تا ۱٬۳۳۸ m² همراه با یک خانه، یا یک خانهٔ مستقل روی زمینی تا ۳٬۳۰۰ m²، یا دو ویلای مستقل دوطبقه در یک پروژهٔ مسکن انبوه داشته باشد. متن تلفیقی قانون ۵۲/۲۰۰۸ در پورتال قوانین هنوز متنی سخت‌گیرانه‌تر و مبتنی بر یک ملک را نشان می‌دهد، و فرمان اعتبار ۹۰ روزه‌ای دارد که حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ پایان می‌یابد، مگر آنکه پارلمان آن را به قانون تبدیل کند. هر قاعده و رقمی که در ادامه آمده است، با وضعیت ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ بیان شده است.

این راهنما توضیح می‌دهد چه کسی «خارجی» به شمار می‌آید، یک خریدار چند ملک و چه مقدار زمین می‌تواند در اختیار داشته باشد، چه چیزهایی را اصلاً نمی‌توان خرید، رویهٔ مجوز و مهلت‌های آن چگونه کار می‌کند، کدام هزینه‌ها به مجوز گره خورده‌اند، و قراردادهای قدیمی‌ای که از سقف‌ها فراتر می‌روند چه سرنوشتی دارند. سپس همین قواعد را بر تعداد واحدهای پروژه‌هایی که در سایت ما فهرست شده‌اند اعمال می‌کند، نشان می‌دهد خرید چه چیزی را می‌دهد و چه چیزی را نمی‌دهد، وضعیت جمهوری قبرس را به‌اختصار مقایسه می‌کند و با فهرستی از پرسش‌ها برای یک وکیل مستقل به پایان می‌رسد. قیمت‌ها به پوند استرلینگ (GBP) و همان‌گونه که در صفحه‌های آگهی ما منتشر شده است آمده‌اند؛ ارقام لیر ترکیه (TL) و یورو (EUR) فقط جایی ذکر می‌شوند که یک منبع رسمی آن‌ها را بیان کرده باشد.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند؟ پاسخ کوتاه

قاعده‌ای که بقیهٔ مسائل را تعیین می‌کند، مجوز است. قانون ۵۲/۲۰۰۸ دربارهٔ تملک اموال غیرمنقول و اجارهٔ بلندمدت توسط خارجی‌ها به شخص حقیقی یا حقوقی خارجی اجازه می‌دهد فقط در صورتی در TRNC ملک تملک کند که هیئت وزیران مجوز خرید (satın alma izni) صادر کرده باشد. «خارجی» در این قانون هر کسی است که شهروند TRNC نباشد؛ بنابراین خریدار بریتانیایی، روسی، ایرانی، لهستانی یا عمانی از این نظر که آیا مجوز لازم است یا نه، در یک وضعیت قرار دارد. تابعیت فقط برای اتباع کشورهایی که TRNC را به رسمیت می‌شناسند و همین حق را به شهروندان TRNC می‌دهند، اعداد را تغییر می‌دهد: آن‌ها می‌توانند به‌جای سه آپارتمان یا دو ویلا، شش آپارتمان یا سه ویلای دوطبقه داشته باشند. در عمل این عبارت به اتباع ترکیه اشاره دارد، چون ترکیه کشوری است که TRNC را به رسمیت می‌شناسد.

جدول زیر وضعیت را در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ در نکاتی که خریدار نخست می‌پرسد نشان می‌دهد.

کدام متن حقوقی معتبر است: فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ یا قانون ۵۲/۲۰۰۸؟

دو متن دربارهٔ اینکه یک خارجی چند ملک می‌تواند داشته باشد دو پاسخ متفاوت می‌دهند، و خریداری که مطالب اینترنتی را می‌خواند با هر دو روبه‌رو می‌شود. نخستین متن، قانون تلفیقی ۵۲/۲۰۰۸ است، یعنی نسخه‌ای که قانون ۳۹/۲۰۲۴ آن را اصلاح کرده و در پورتال دفتر مرکزی قوانین (mevzuat.gov.ct.tr) منتشر شده است. سرآیند سرور آن فایل PDF نشان می‌دهد آخرین بار در ۲۲ ژانویه ۲۰۲۵ تغییر کرده است و پس از صدور فرمان جایگزین نشده است. این متن یک ملک را برای هر خارجی مجاز می‌داند: یک آپارتمان (سه آپارتمان برای اتباع کشورهای به‌رسمیت‌شناسنده)، یا زمین ۱٬۳۳۸ m² با یک خانه، یا یک خانهٔ مستقل روی زمینی تا ۳٬۳۰۰ m².

متن دوم فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ است. فرمان‌قانون (yasa gücünde kararname) را هیئت وزیران بر پایهٔ قانون اساسی صادر می‌کند و تا زمانی که منتظر تصویب پارلمان است، به مدت ۹۰ روز قوت قانون دارد. نخستین فرمان دربارهٔ این موضوع، یعنی ۶۳/۲۰۲۶، در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۸۷ مورخ ۱۱ مه ۲۰۲۶ منتشر شد. هنگامی که ۹۰ روز آن رو به پایان بود، دولت همان موضوع را در ۷ اوت ۲۰۲۶ با شمارهٔ ۸۹/۲۰۲۶ دوباره صادر کرد و دلیل آن را این گفت که پارلمان در تعطیلات بود و نمی‌توانست اصلاحاتی را که کمیتهٔ آن بررسی‌شان را آغاز کرده بود در قانون ۵۲/۲۰۰۸ تصویب کند؛ این را اطلاعیهٔ روزنامهٔ رسمی و گزارش‌های مطبوعاتی Kıbrıs Postası و Bugün Kıbrıs می‌گویند. فرمان تصریح می‌کند که تا زمانی که لازم‌الاجراست، بندهای آن به‌جای بندهای متناظر در ماده ۸ قانون ۵۲/۲۰۰۸ اعمال می‌شود.

مقایسهٔ زیر دو متن را در نکاتی که بر خرید اثر می‌گذارند کنار هم می‌گذارد.

هر دو متن دربارهٔ خود مجوز، دربارهٔ استثناهای زمین کشاورزی، جنگلی و مناطق نظامی و دربارهٔ سقف‌های ۷٪ ناحیه‌ای و ۳٪ کشوری هم‌نظرند. تفاوت‌ها در قواعد شمارش و در مهلت‌هاست. خریداری که وکیلش به فرمان تکیه می‌کند، باید بخواهد که قرارداد بنویسد بر کدام سقف تکیه شده و اگر فرمان منقضی شود چه می‌شود. راهنمای ما دربارهٔ ویلا برای فروش در قبرس همین دو ستون را برای خانه‌های مستقل آورده است و با جدول بالا سازگار است.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند، آن هم پس از ۵ نوامبر ۲۰۲۶؟ معنای اعتبار ۹۰ روزه

پرسش امروز خریدار این است که سقف‌های بالاتر تا کی ادامه دارند. محاسبه ساده است. فرمان در ۷ اوت ۲۰۲۶ منتشر شد. نود روز از آن تاریخ در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ به پایان می‌رسد: پس از روز ۷ اوت، ۲۴ روز دیگر در اوت می‌ماند، ۳۰ روز در سپتامبر و ۳۱ روز در اکتبر، که تا ۳۱ اکتبر ۸۵ روز می‌شود، به‌علاوهٔ ۵ روز در نوامبر. از امروز، ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶، ۱۲ روز باقی می‌ماند. تاریخ پایان از راه شمارش به دست آمده و با عبارت «حدود» ۵ نوامبر توصیف شده است، زیرا اینکه روزِ آغاز مدت به حساب می‌آید یا نه، نکته‌ای است که وکیل باید با عبارت قانون اساسی تطبیق دهد.

اینکه پس از آن چه می‌شود، در هیچ‌یک از منابع بررسی‌شده برای این راهنما روشن نشده است. در اصل سه نتیجه ممکن است. پارلمان می‌تواند محتوای فرمان را به‌صورت اصلاحیه‌ای در قانون ۵۲/۲۰۰۸ تصویب کند که در آن صورت سقف‌های بالاتر قانون عادی می‌شوند و متن تلفیقی به‌روز می‌شود. دولت می‌تواند فرمان دیگری دربارهٔ همین موضوع صادر کند، همان‌طور که در ۷ اوت، وقتی ۶۳/۲۰۲۶ در آستانهٔ انقضا بود، چنین کرد. یا فرمان به‌سادگی پایان می‌یابد، و در این صورت متن تلفیقی سخت‌گیرانه‌تر در روز پس از پایان آن دوباره قانون خواهد بود. نزدیک‌ترین راهنمای منتشرشده به دو نتیجهٔ نخست، گزارش‌های مطبوعاتی دربارهٔ بازصدور اوت و کار کمیته بر اصلاحیه‌هاست، و روزنامهٔ رسمی جایی است که هر یک از آن‌ها در آن ظاهر می‌شود.

برای خریدار، پرسش عملی این است که کدام رویدادها در کدام سوی این تاریخ قرار می‌گیرند. قراردادی که اکنون امضا می‌شود باید ظرف یک ماه در اداره ثبت املاک ناحیه ثبت شود و درخواست مجوز هم در همین مدت داده شود، و سپس تصمیم دربارهٔ مجوز، پنجرهٔ یک‌سالهٔ انتقال سند و پنجرهٔ ۷۵ روز کاریِ عوارض همگی بسیار پس از ۵ نوامبر ادامه می‌یابند. مقررات انتقالی فرمان به قراردادهای بسته‌شده بر پایهٔ متن‌های پیشین می‌پردازد، و اینکه قراردادی که تحت فرمان امضا شده در صورت پایان فرمان چگونه با آن برخورد می‌شود را باید وکیل بگوید. جدول عوارض اداره ثبت املاک مهلت جداگانه‌ای دارد: فقط تا ۵ ژانویه ۲۰۲۷ با احتساب همان روز معتبر است. راهنماهای ما دربارهٔ مالیات‌ها و هزینه‌های ملک در قبرس شمالی و دربارهٔ خرید ملک در قبرس شمالی گام‌به‌گام سمت هزینه و سمت رویه را به‌طور کامل پوشش می‌دهند.

چه کسی خارجی به شمار می‌آید و یک خریدار چه مقدار می‌تواند داشته باشد

قانون ۵۲/۲۰۰۸ خارجی را با نفی تعریف می‌کند: هر کسی که شهروند TRNC نباشد. شخص حقوقی خارجی شرکتی است که هر میزان سهام خارجی دارد یا اکثریت مدیران آن خارجی هستند، یا انجمن یا باشگاهی که آرای آن در کنترل خارجی‌هاست. امین (trustee) که ملکی را برای یک خارجی نگه می‌دارد نیز خارجی به شمار می‌آید. چون آزمون این‌قدر گسترده است، شرکتی که برای نگهداری یک خانه تأسیس شود الزام مجوز را از بین نمی‌برد؛ مجوز و بررسی امنیتیِ مثبت دربارهٔ مدیران، مسئولان، سهامداران یا اعضای آن لازم است، و همین در مورد انتقال بعدی سهام به یک خارجی یا تغییر مدیر خارجی هم صدق می‌کند.

طبق فرمان، ماده ۸(۱) چهار راه جایگزین را پیش روی شخص حقیقی خارجی می‌گذارد تا ملک داشته باشد، و خریدار یکی از آن‌ها را برمی‌گزیند و آن‌ها را با هم جمع نمی‌کند. نخست زمینی است که با پروانهٔ ساخت مطابقت دارد، حداکثر ۱٬۳۳۸ m²، و فقط یک خانه روی آن ساخته شده است. دوم آپارتمان‌هاست، حداکثر سه. سوم یک خانهٔ مستقل روی زمینی حداکثر ۳٬۳۰۰ m² است، بدون آنکه خانه یا آپارتمان دومی روی آن زمین مجاز باشد. چهارم، در یک پروژهٔ مسکن انبوه یا «site»، دو ویلای مستقل دوطبقه است. اتباع کشورهای به‌رسمیت‌شناسنده می‌توانند شش آپارتمان یا سه ویلای دوطبقه بخرند. رابطهٔ میان این گزینه‌ها دلیل آن است که پرسش «یک خارجی چند ملک می‌تواند داشته باشد» پاسخ واحدی ندارد: پاسخ به نوع ملک بستگی دارد.

پس وقتی خواننده می‌پرسد آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند و به چه تعداد، مجوز و نوع ملک پاسخ را تعیین می‌کنند. چند قاعدهٔ دیگر هم شیوهٔ ساختاردهی یک خرید را محدود می‌کند:

• خارجی‌ها نمی‌توانند حقوق مبتنی بر سند سهمی (hisse koçanlı) در زمین بخرند. برای یک آپارتمان یا یک خانهٔ مستقل، سند سهمی را حداکثر سه شخص حقیقی خارجی به‌صورت مشترک می‌توانند بخرند.
• در مورد آپارتمان‌ها، خارجی‌هایی که خویشاوند درجهٔ یک یا هم‌تابعیت هستند، روی هم نمی‌توانند بیش از نیمی از واحدهای یک قطعه را بخرند.
• فروش پروژه‌های مسکونی در مناطق دارای کاربری مصوب طبق فرمان برای خارجی‌ها به ۸۰٪ محدود شده است.
• پیش از درخواست مجوز، سند مالکیت آپارتمانی (kat mülkiyeti) یا حق ارتفاق آپارتمانی (kat irtifakı) باید طبق قانون ۳۵/۲۰۱۰ برای واحد برقرار شده باشد. فروش بدون آن جرم است. تا دو سال از لازم‌الاجرا شدن فرمان، در جایی که سند مالکیت آپارتمانی قابل برقراری نبوده، درخواست می‌تواند به پروانهٔ ساخت یا به تأییدیهٔ برنامه‌ریزی (Planning Approval) از اداره برنامه‌ریزی شهری تکیه کند.
• ترتیبات امانی را نمی‌توان برای نگهداری ملکی بیش از حق قانونی تملک به کار برد. خارجی می‌تواند ملکی را که به نام او ثبت است با اطلاع و تأیید وزارت به بستگان درجهٔ یک و دو نسبی یا سببی خود منتقل کند.

این قواعد روی هم توضیح می‌دهند که چرا تعداد خانه‌هایی که یک نفر می‌تواند داشته باشد و تعداد واحدهایی که یک پروژه می‌تواند به خارجی‌ها بفروشد دو پرسش جداگانه‌اند، نکته‌ای که در بخش آگهی‌ها در ادامه بازمی‌گردد. فروشندگانی که از سقف‌ها فراتر بروند با جریمهٔ کیفری تا ۵۰۰ برابر حداقل دستمزد ناخالص ماهانه در تاریخ محکومیت روبه‌رو می‌شوند. با دستمزد TL ۷۰٬۸۹۳ که از ۱ ژوئیه ۲۰۲۶ معتبر است، این رقم ۵۰۰ × ۷۰٬۸۹۳ = TL ۳۵٬۴۴۶٬۵۰۰ می‌شود.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند، حتی نزدیک مناطق نظامی، روی زمین کشاورزی یا فراتر از سقف‌های ناحیه؟

برخی املاک بدون توجه به تعداد، به روی خارجی‌ها بسته‌اند. ماده ۴ قانون ۵۲/۲۰۰۸ تصریح می‌کند که هیچ زمین کشاورزی و هیچ زمین جنگلی را نمی‌توان به خارجی‌ها فروخت. مقررات محدودیت‌های تملک اموال غیرمنقول توسط خارجی‌ها در ۲۰۱۲ (Yabancıların Taşınmaz Mal Edinmelerine Konan Sınırlamalar Tüzüğü) می‌افزاید که خارجی‌ها نمی‌توانند در مناطق ممنوعهٔ نظامی درجهٔ یک یا در مناطق امنیت نظامی ملک تملک کنند. طبق فرمان، وزارت پیش از آنکه پرونده به هیئت وزیران برود، از مقام‌های دیگر استعلام می‌کند که آیا ملک به دلایل نظامی مانعی دارد یا نه.

قانون تملک خارجی‌ها را از نظر مساحت نیز محدود می‌کند، به‌گونه‌ای که مجموع همهٔ املاک خارجی‌ها سقف دارد. خارجی‌ها نمی‌توانند بیش از ۷٪ از مساحت هر ناحیه و در هر حال بیش از ۳٪ از مساحت کشور را در اختیار داشته باشند، و ثبتی که برخلاف آن انجام شود باطل است. هیچ رقم منتشرشده‌ای نشان نمی‌دهد چه مقدار از هر ناحیه تاکنون به خارجی‌ها فروخته شده است؛ بنابراین خریدار نمی‌تواند از آمار عمومی بخواند که یک ناحیه تا چه اندازه به سقف خود نزدیک است. این سقف یک محدودیت قانونی است که اداره ثبت املاک هنگام رسیدگی به مجوز اعمال می‌کند.

دو نکتهٔ دیگر در اینجا جای می‌گیرد. نخست، بررسی امنیتی است. طبق ماده ۸(۵) قانون ۵۲/۲۰۰۸، متقاضی خارجی و سهامداران بر پایهٔ سوءپیشینهٔ پلیس کشور خود و یک استعلام امنیتی بررسی می‌شوند، و طبق ماده ۴(۴) هیئت وزیران می‌تواند پس از یک بررسی منفی بعدی خریدهای یک شخص را محدود کند و در این صورت هر ثبتی که برخلاف آن تصمیم انجام شده باشد باطل است. دوم، موضع سازمان ملل دربارهٔ واروشا (Varosha، Maraş) در فاماگوستا است. بیانیهٔ ریاست شورای امنیت در ۲۳ ژوئیه ۲۰۲۱، که در کنار قطعنامه‌های ۵۵۰ (۱۹۸۴) و ۷۸۹ (۱۹۹۲) قرار می‌گیرد، می‌گوید اسکان هر بخش از واروشا توسط کسانی غیر از ساکنان آن غیرقابل پذیرش است، و گزارش دبیرکل مورخ ۶ ژوئیه ۲۰۲۶ ثبت می‌کند که دربارهٔ فراخوان شورا برای بازگرداندن اقداماتی که از اکتبر ۲۰۲۰ انجام شده است، گامی برداشته نشده است. قواعد TRNC در بالا و متن‌های سازمان ملل چارچوب‌های حقوقی جداگانه‌ای هستند، و بیانیه‌های سازمان ملل بر هر پرسشی دربارهٔ زمین در واروشا اثر می‌گذارد.

مجوز خرید: مدارک، هزینه‌ها و مهلت‌ها

مجوز رویهٔ محوری است، و فرمان مهلت‌هایی تعیین کرده که از امضای قرارداد فروش شروع می‌شوند. قرارداد فروش طبق قانون مالیات تمبر در اداره مالیات تمبر می‌خورد. سپس خریدار خارجی باید قرارداد تمبرخورده را ظرف یک ماه، شخصاً، از طریق وکیل یا با وکالت، در اداره ثبت املاک ناحیه (İlçe Tapu Amirliği) ثبت کند، پس از آنکه خریدار و فروشنده مالیات‌ها و عوارض معامله را پرداخته‌اند، و در همان مدت برای مجوز خرید به وزارت درخواست دهد. اگر چنین نشود، قرارداد خودبه‌خود باطل می‌شود. ثبت در اداره ثبت املاک انجام می‌شود، نه در دادگاه.

واحد اموال غیرمنقول وزارت کشور (Taşınmaz Mal Birimi) مدارک درخواست را فهرست می‌کند: یک عریضه به وزارت (پیوست ۱ برای آپارتمان، پیوست ۲ برای خانه، پیوست ۳ برای زمین)، فرم‌های اطلاعات (پیوست‌های ۴ و ۵)، رونوشت گذرنامه یا کارت شناسایی، رونوشت سند (koçan)، نقشهٔ موقعیت با مساحت علامت‌گذاری‌شده، اصل سوءپیشینهٔ پلیس کشور متقاضی، قرارداد فروش در صورت وجود، و تمبر TL ۴۵ برای درخواست‌هایی که با وکالت داده می‌شوند. آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند بی‌آنکه حضور داشته باشند؟ درخواست‌ها شخصاً، با وکالت یا از طریق وکیل پذیرفته می‌شوند و یک پورتال آنلاین هم وجود دارد. فرمان ۱۱ مه می‌خواست سوءپیشینهٔ پلیس آپوستیل شده باشد و از سه ماه قدیمی‌تر نباشد؛ متن فعلی ۸۹/۲۰۲۶ این الزام را فقط برای درخواست‌هایی نگه می‌دارد که واسطه‌های دارای مجوز می‌دهند، در حالی که ماده ۸(۵) قانون سوءپیشینهٔ پلیس متقاضی و سهامداران را می‌خواهد.

جدول زیر یک خرید را در طول مهلت‌های قانونی‌اش دنبال می‌کند.

هزینهٔ درخواست مجوز نصف حداقل دستمزد ناخالص ماهانهٔ معتبر است، و نیمی از آن هزینه به حساب غرامت کمیسیون اموال غیرمنقول می‌رود و باقی به اداره ثبت املاک. با دستمزد TL ۷۰٬۸۹۳ این هزینه TL ۳۵٬۴۴۶٫۵۰ است. قانون و فرمان برای تصمیم هیئت وزیران مهلتی تعیین نکرده‌اند، بنابراین زمان رسمی رسیدگی وجود ندارد؛ هر مدتی که در تبلیغات ذکر شود، برآورد سازنده است. راهنمای دولت بریتانیا می‌افزاید که حتی برای زمینی با سند ترکی پیش از ۱۹۷۴ هم ممکن است اجازهٔ خرید رد شود، و مقام‌ها ملزم به ذکر دلیل نیستند.

هزینه‌های وابسته به مجوز: یک مثال محاسبه‌شده

هزینه‌ای که مستقیم‌تر از همه به تعداد املاک خریدار بستگی دارد، عوارض اداره ثبت املاک بر فروش است. مقرره‌ای از هیئت وزیران در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۹۷ مورخ ۷ اکتبر ۲۰۲۶ برای فروش به خارجی‌ها این‌ها را تعیین می‌کند: ۴٪ در مجموع برای ملک اول (۳٪ عوارض انتقال، ۰٫۵٪ برای کمیسیون اموال غیرمنقول و ۰٫۵٪ برای واحد تملک مسکن)، ۵٫۵٪ برای ملک دوم (۴٪ + ۱٪ + ۰٫۵٪) و ۶٪ برای ملک سوم (۵٪ + ۱٪). برای اتباع کشورهای به‌رسمیت‌شناسنده جدول ۴٪ برای دو ملک نخست، ۵٫۵٪ برای ملک سوم و چهارم و ۶٪ برای ملک پنجم و ششم است. این جدول از زمان انتشار تا ۵ ژانویه ۲۰۲۷ با احتساب همان روز معتبر است. صفحه‌های آژانس‌ها ۶٪، ۹٪ یا ۱۲٪ را ذکر می‌کنند، اما این ارقام پیش از جدول ۷ اکتبر هستند و با هیچ جدول رسمی تطبیق داده نشدند. عوارض ثبت را کسی می‌پردازد که سند را به نام خود ثبت می‌کند.

دو مثال محاسبه‌شده نشان می‌دهد مقیاس پلکانی چگونه با اجازهٔ سه آپارتمان در فرمان تعامل دارد. مثال نخست سه آپارتمان را با قیمت فرضی GBP ۱۰۰٬۰۰۰ برای هر یک به کار می‌برد. مثال دوم دو قیمت درخواستیِ بازفروش را می‌گیرد که در صفحه‌های آگهی ما برای پروژه‌های آپارتمانی فاماگوستا نمایش داده شده است، یعنی Sky Sakarya (GBP ۶۳٬۵۰۰) و Angel Towers (GBP ۷۷٬۵۰۰)؛ این‌ها قیمت‌های درخواستی آگهی‌دهندگان‌اند، نه قیمت قرارداد، و درصدها برای نمونه بر رقم ذکرشده اعمال شده‌اند.

جدول مالیات تمبر قراردادی را که مبلغی در آن ذکر شده تا TL ۸۹٬۰۰۰٬۰۰۰ با ۰٫۵٪ و بالاتر از آن با ۰٫۱٪ مشمول مالیات می‌کند، و خریدار آن را می‌پردازد، مگر آنکه طرفین خلاف آن توافق کنند. خارجی‌ها می‌توانند ملکی را که پس از پرداخت عوارض اداره ثبت املاک تملک کرده‌اند رهن بگذارند و می‌توانند خود نیز رهن‌گیرنده باشند. هیچ تعرفهٔ رسمی برای حق‌الوکاله، هزینهٔ سردفتر یا اتصال آب و برق یافت نشد، پس چیزی ذکر نمی‌شود. سمت مالیاتی در راهنمای هم‌خانواده مالیات‌ها و هزینه‌های ملک در قبرس شمالی پوشش داده شده است که به VAT، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر درآمد اجاره نیز می‌پردازد.

قراردادهای فراتر از سقف، گواهی‌های بهره‌برداری و واسطه‌های دارای مجوز

فرمان ۶۳/۲۰۲۶، که با شمارهٔ ۸۹/۲۰۲۶ دوباره صادر شد، قواعد انتقالی برای قراردادهای پیش از اصلاحیهٔ ۲۰۲۴ دارد، و این قواعد برای کسی که قراردادی قدیمی در پروندهٔ فروشنده پیدا می‌کند اهمیت دارند. قراردادهای فروش پیشین باید ظرف شش ماه از فرمان ثبت می‌شدند و درخواست مجوز خرید هم باید داده می‌شد. قراردادی که از حق قانونی تملک فراتر می‌رود، با پرداخت ۱٪ قیمت در همان مدت، یا ۳٪ اگر دیرتر باشد، قابل اعلام است و ممکن است گواهی بهره‌برداری (kullanım belgesi) ده‌ساله بگیرد، در حالی که مالکیت نزد فروشنده می‌ماند. برای فروش زمین یا برای مناطقی که تحت قواعد مناطق نظامی‌اند گواهی بهره‌برداری داده نمی‌شود. قراردادهای موجود باید ظرف ۲۴ ماه پس از دورهٔ شش‌ماهه منتقل شوند یا تحت قواعد گواهی بهره‌برداری قرار گیرند، و در غیر این صورت باطل‌اند. خانه‌های تکمیل‌شده و تحویل‌شده را می‌توان ظرف ۳۶ ماه منتقل کرد.

فرمان همچنین دستهٔ سرمایه‌گذار واسطهٔ دارای مجوز (lisanslı ara yatırımcı) را ایجاد می‌کند. چنین واسطه‌ای می‌تواند سالانه تا ده خانه را بدون تملک سند در اختیار بگیرد، و باید آن‌ها را ظرف دو سال از تأیید نهایی به خریداران منتقل کند، وگرنه مشمول قانون خانه‌های تعطیلاتی می‌شود. واحدهایی که تحت قواعد خانه‌های تعطیلاتی قرار می‌گیرند، تا زمانی که ثبت باقی بمانند، گواهی بهره‌برداری با مدت نامحدود می‌گیرند. نکتهٔ عملی برای خریدار این است که کسی که واحدی را می‌فروشد ممکن است واسطه باشد و نه دارندهٔ سند، و در این صورت قرارداد باید بگوید چه کسی سند را در اختیار دارد و چه کسی آن را منتقل می‌کند.

همین فرمان قاعدهٔ خریدهای سرمایه‌گذاری توسط شرکت‌ها را تعیین می‌کند. برای سرمایه‌گذاری در گردشگری، آموزش، سلامت، صنعت، کشاورزی، فناوری یا پژوهش و توسعه، با کنار گذاشتن مسکن ساخت‌وفروش، فرمان حداقل EUR ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰ سپرده در یک بانک TRNC به نام شرکت را تعیین می‌کند که باید ظرف دو سال به کار گرفته شود، با سقف زمین ۸۰٬۲۸۰ m² و ممنوعیت فروش در پنج سال. متن تلفیقی هنوز EUR ۲۰٬۰۰۰٬۰۰۰ را بیان می‌کند. آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند، از راه چنین شرکتی، برای یک خانهٔ عادی؟ تعریف شخص حقوقی خارجی شرکت را در هر حال زیر رژیم مجوز می‌آورد، و مسیر سرمایه‌گذاری دستهٔ جداگانه‌ای برای پروژه‌های تجاری است.

دسته‌های سند و ادعاهای پیش از ۱۹۷۴: پرسشی جدا از مجوز

مجوز به این پرسش پاسخ می‌دهد که آیا دولت با یک تملک خارجی موافق است. اینکه پیش از ۱۹۷۴ مالک زمین که بوده و دفتر ثبت چه نوع سندی را نشان می‌دهد پرسش‌هایی جداگانه‌اند، و بیشتر اختلاف‌ها از همین‌جا برمی‌خیزند. ماده ۱۵۹(۱)(b) قانون اساسی TRNC اموال غیرمنقولی را که در ۱۳ فوریه ۱۹۷۵ رهاشده یافت شدند، یا بعدها طبق قانون رهاشده یا بی‌صاحب طبقه‌بندی شده‌اند، بدون توجه به آنچه اداره ثبت املاک نشان می‌دهد به دولت واگذار می‌کند، و ماده ۱۵۹(۴) به کسانی که حقوق مشروع ادعا می‌کنند اجازه می‌دهد آن را طبق رویه و مبنای غرامتی که قانون تعیین می‌کند اثبات کنند. ماده موقت (Geçici Madde) ۱(۲) حق شهروندان TRNC را که ملکی در جنوب رها کرده‌اند برای درخواست ملکی با ارزش معادل از دولت محفوظ می‌دارد، و این مبنای قانون اساسی نظام معاوضه‌ای (eşdeğer) است.

جدول عوارض اداره ثبت املاک مورخ ۷ اکتبر ۲۰۲۶ نشان می‌دهد دفتر ثبت میان زمینی که با گواهی تصرف نهایی (Kesin Tasarruf Belgesi) طبق قانون مسکن، توزیع زمین و اموال هم‌ارز ثبت شده و نقاطی که با اسناد ارزش (Mal Değer Belgeleri) نگهداری می‌شوند تفاوت می‌گذارد. این تأیید رسمی است که اسناد اموال هم‌ارز در کنار اسناد معمولی وجود دارند. راهنمای آژانس‌ها دسته‌ها را سند ترکی، سند معاوضه‌ای یا هم‌ارز، و تخصیصی می‌نامد و می‌گوید سند باید نشان دهد کدام یک اعمال می‌شود و وکیل باید گزارش جست‌وجوی رسمی بگیرد. اداره ثبت املاک و نقشه‌برداری (Tapu ve Kadastro Dairesi) استعلام مالکیتِ صرفاً اطلاعاتی، یعنی araştırma belgesi، را در میان خدمات اداره ثبت املاک ناحیه (Tapu Amirliği) فهرست می‌کند. راهنمای هم‌خانوادهٔ ما دربارهٔ سند مالکیت در قبرس شمالی و روش بررسی آن دسته‌ها و جست‌وجو را با جزئیات مرور می‌کند.

بستر حقوقی بیرونی را دادگاه‌ها و دولت‌هایی خارج از TRNC تعیین می‌کنند، و این بستر به این پرسش مربوط است که آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند و نتیجه‌ای بی‌دردسر بگیرند. دیوان اروپایی حقوق بشر در تصمیم پذیرش خود مورخ ۱ مارس ۲۰۱۰ در پروندهٔ Demopoulos and Others v. Turkey رأی داد که قانون ۶۷/۲۰۰۵ و کمیسیون اموال غیرمنقول آن (IPC) راه جبران مؤثری برای ادعاهای املاک قبرسی‌های یونانی‌تبار در شمال فراهم می‌کنند. سایت خود IPC در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ گزارش داد که ۸٬۸۲۰ درخواست ثبت و ۳٬۷۸۷ مورد مختومه شده است، با GBP ۷۸۳٬۱۲۴٬۱۲۳ غرامت پرداخت‌شده، حکم استرداد در ۷ پرونده، استرداد و غرامت در ۸، معاوضه و غرامت در ۲، استرداد جزئی در ۱ و استرداد پس از حل‌وفصل مسئلهٔ قبرس در ۱. قانون ۶۷/۲۰۰۵ تا ۲۱ دسامبر ۲۰۲۷ پذیرش درخواست را مجاز می‌کند.

دیوان دادگستری اتحادیهٔ اروپا در پروندهٔ Apostolides v Orams در ۲۸ آوریل ۲۰۰۹ رأی داد که حکم دادگاهی در منطقهٔ تحت کنترل دولت که خریداران بریتانیایی را به تخلیهٔ زمینی در شمال ملزم می‌کرد و زمین را متعلق به یک مالک قبرسی یونانی‌تبار تشخیص داده بود، باید در سایر کشورهای عضو به رسمیت شناخته و اجرا شود. راهنمای دولت بریتانیا، که آخرین بار در ۲۷ نوامبر ۲۰۱۹ به‌روز شده است، می‌گوید مالکیت بسیاری از املاک در شمال مورد اختلاف است، هزاران ادعا از سوی کسانی است که در ۱۹۷۴ آواره شدند، و تسویه‌ای در آینده می‌تواند استرداد را به مالک اصلی همراه با غرامت به همراه بیاورد، به‌ویژه برای زمینی که پیش از ۱۹۷۴ متعلق به قبرسی‌های یونانی‌تبار بوده و بعدها زمین معاوضه‌ای یا هدیه‌ای طبقه‌بندی شده است. این راهنما می‌افزاید که اصلاحیهٔ حقوق جزای جمهوری قبرس که از ۲۰ اکتبر ۲۰۰۶ لازم‌الاجراست، خرید، فروش، اجاره، تبلیغ یا رهن ملک بدون اجازهٔ مالک ثبت‌شده را جرم می‌داند، با حداکثر هفت سال. این قانون جمهوری قبرس است و نه قانون بریتانیا. گزارش Cyprus Mail مورخ ۱۵ سپتامبر ۲۰۲۵ سخنان مذاکره‌کنندهٔ ارشد جمهوری را دربارهٔ بازداشت اتباع اتحادیهٔ اروپا و کشورهای ثالث که مظنون به توسعهٔ زمین متعلق به قبرسی‌های یونانی‌تبار در شمال بودند نقل کرد، که روایت طرف قبرسی یونانی‌تبار است. تصویر گسترده‌تر ریسک، راهنمای هم‌خانوادهٔ جداگانه‌ای دارد: ریسک‌های خرید ملک در قبرس شمالی.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند، در این پروژه‌ها؟ سقف‌ها در آگهی‌های ما چگونه خوانده می‌شود

تعداد واحدها در صفحه‌های آگهی ما دو قاعدهٔ عددی فرمان را ملموس می‌کند: اجازهٔ سه آپارتمان برای هر خریدار و سقف ۸۰٪ برای فروش یک پروژهٔ مسکونی دارای کاربری مصوب به خارجی‌ها. جدول هشت پروژه را با تعداد واحد و خط قیمت، آن‌گونه که در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ در هر صفحهٔ آگهی دیده می‌شد، فهرست می‌کند. چند صفحه به‌جای قیمت سازنده، قیمت‌های درخواستی بازفروش را که از درگاه‌های شخص ثالث گرفته شده یا عبارت «بنا به درخواست» را نشان می‌دهند، و جدول مشخص می‌کند کدام است.

نخستین مشاهده دربارهٔ نوع ملک است. خریداری که به Solmaris Bogaz، طرحی با ۲۰ ویلای سه‌سطحی، علاقه دارد، با عبارت فرمان دربارهٔ ویلاها روبه‌رو می‌شود: فرمان از ویلاهای مستقل دوطبقه در پروژهٔ مسکن انبوه سخن می‌گوید، و آگهی یک تریپلکس با سه سطح نقشه را توصیف می‌کند. آگهی Blue Line Villas انواع نیمه‌مستقل و کواترو را نام می‌برد. اینکه وزارت کشور یک ویلای سه‌سطحی یا یک ویلای متصل را در ماده ۸(۱) چگونه طبقه‌بندی می‌کند، پرسشی است که پیش از پرداخت پیش‌پرداخت رزرو باید پاسخ کتبی وکیل را بگیرد، زیرا اجازهٔ ویلا در فرمان بر حسب واحدهای مستقل دوطبقه بیان شده است. برای طرح‌های آپارتمانی، اجازهٔ سه آپارتمان اعمال می‌شود، و سقف ۸۰٪ و قاعدهٔ نیمی از قطعه شکل می‌دهند که یک پروژه چند واحد می‌تواند به خارجی‌ها بفروشد.

محاسبهٔ زیر این دو قاعده را بر تعداد واحدهای فهرست‌شده اعمال می‌کند. این یک محاسبه است و نه بیانی که قاعده بر یک پروژهٔ مشخص اعمال می‌شود: سقف ۸۰٪ پروژه‌های مسکونی در مناطق دارای کاربری مصوب را در بر می‌گیرد، و قاعدهٔ نیمی از قطعه برای آپارتمان‌هایی است که خویشاوندان درجهٔ یک یا خریداران هم‌تابعیت روی یک قطعه می‌خرند. ارقام به پایین گرد شده‌اند، چون قواعد حداکثر تعیین می‌کنند.

از این ارقام دو نتیجه برمی‌آید. خریداری که سه آپارتمان در یک طرح می‌خواهد درون اجازهٔ هر خریدار است، اما فروش خود پروژه به خارجی‌ها سقف دارد، بنابراین خریدار دیرهنگام در یک طرح ممکن است ببیند سهمیهٔ خارجی‌ها پیشاپیش مصرف شده است. و مقیاس عوارض اداره ثبت املاک یعنی ۴٪، ۵٫۵٪ و ۶٪ بر اساس تعداد ملک اعمال می‌شود، بنابراین آپارتمان سوم حتی با همان قیمت عوارض بیشتری از اولی دارد. برای زمینهٔ موقعیت آگهی‌های فاماگوستا و اسنتپه، صفحه‌های شهر ما را ببینید: فاماگوستا و اسنتپه، و برای کل منطقه صفحهٔ کشور قبرس شمالی. سمت سطح قیمت در راهنمای هم‌خانواده دربارهٔ قیمت ملک در قبرس شمالی آمده است، و سمت قرارداد در طرح‌هایی که هنوز تکمیل نشده‌اند در خرید پیش‌فروش (off-plan) در قبرس شمالی.

خرید چه چیزی را می‌دهد و چه چیزی را نمی‌دهد

آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند و سپس در آنجا زندگی کنند؟ مجوز خرید، اجازهٔ اقامت نیست و راهی به شهروندی نیست. TRNC قواعد اقامت خود را دارد، و مقررات اقامت و ویزا (تلفیق‌شده در ۵ اکتبر ۲۰۲۶) اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت را به این شرایط به ملک پیوند می‌دهد. مالک باید خانه‌ای مناسب سکونت داشته باشد که برای همین کار استفاده می‌شود. اگر ملک با قرارداد خریداری شده باشد، دست‌کم یک‌سوم قیمت باید پرداخت شده و درخواست مجوز خرید داده شده باشد. جدول سطوح را نشان می‌دهد.

بر پایهٔ این جدول، قیمت شروع La Isla Villas یعنی GBP ۲۲۰٬۰۰۰ در سطح پایین‌تر می‌افتد و قیمت درخواستی بازفروش Solmaris یعنی GBP ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ در سطح بالاتر، آنگاه که هر یک با ارزش ملک سنجیده شود؛ این مثالی برای نشان دادن محل خط است و نه بیانی دربارهٔ هیچ درخواست مشخصی. کسی که هنوز نخریده است باید دست‌کم EUR ۵۰٬۰۰۰ را در یک حساب بانکی نشان دهد تا ویزای جست‌وجوی ملک بگیرد. بازدیدکنندگان بدون مجوز در هر نوبت به ۹۰ روز و در هر ۱۸۰ روز به ۹۰ روز محدودند.

اقامت دائم بر پایهٔ ملک طبق قانون ۵۱/۲۰۱۵، تلفیق‌شده با قانون ۴۱/۲۰۲۶، مسکنی به ارزش دست‌کم EUR ۱۲۵٬۰۰۰ یا معادل آن، اثبات درآمد منظم، بیمهٔ درمانی در TRNC، نداشتن سوءپیشینهٔ کیفریِ مانع، و اجازه‌های اقامت پیوسته دست‌کم برای شش سال (سه سال برای متقاضیان ۶۰ ساله یا بیشتر) لازم دارد، با حداکثر ۱۸۰ روز خارج از کشور در هر یک از شش سال آخر، مگر آنکه مجموع زمان خارج از کشور در ۱٬۰۸۰ روز بماند (۵۴۰ برای افراد ۶۰ ساله یا بیشتر). شهروندی TRNC طبق قانون ۲۵/۱۹۹۳ برای تابعیت عادی پنج سال اقامت بی‌وقفه می‌خواهد، و هیئت وزیران می‌تواند کسانی را که در صنعت، تجارت، گردشگری یا زمینه‌های اجتماعی و اقتصادی سرمایه‌گذاری کرده‌اند بدون شرایط اقامت و سکونت بپذیرد. هیچ مقرره‌ای خرید خانه را راه خودکار به شهروندی نمی‌کند.

دو واقعیت بیرونی همهٔ اینها را قاب می‌گیرد. کمیسیون اروپا می‌گوید در شمال، جایی که دولت جمهوری قبرس کنترل مؤثر ندارد، قوانین اتحادیهٔ اروپا طبق پروتکل ۱۰ الحاقیهٔ ۲۰۰۳ به حال تعلیق درآمده است. توصیهٔ سفر دولت بریتانیا، به‌روز شده در ۱۴ اوت ۲۰۲۶، می‌گوید جمهوری قبرس اجازه‌های اقامت صادرشده در شمال را به رسمیت نمی‌شناسد و بریتانیا «جمهوری ترک قبرس شمالی» را به رسمیت نمی‌شناسد. بنابراین خرید در شمال نه جایگاهی در اتحادیهٔ اروپا می‌آورد و نه حق اقامت در جمهوری. برای اجارهٔ خانهٔ خریداری‌شده به دیگران، قواعد خانه‌های تعطیلاتی و مالیات در راهنمای هم‌خانوادهٔ ما دربارهٔ اجارهٔ ملک در قبرس شمالی آمده است.

جمهوری قبرس در مورد خریداران خارجی چه تفاوتی دارد

این جزیره دو نظام ملکی دارد. در جمهوری قبرس، که این سایت آن را قبرس جنوبی دسته‌بندی می‌کند، وزارت کشور می‌گوید شهروندان کشورهای غیرعضو اتحادیهٔ اروپا و شرکت‌هایی که آن‌ها کنترل می‌کنند، پیش از خرید باید طبق قانون تملک اموال غیرمنقول (بیگانگان)، Cap. ۱۰۹، از اداره ناحیه اجازه بگیرند. مقایسهٔ زیر عمداً کوتاه است؛ مقایسهٔ کامل در راهنمای ملک در قبرس شمالی و قبرس جنوبی آمده است.

در سمت جمهوری، Cyprus Mail در ۲۷ فوریه ۲۰۲۶ گزارش داد که رئیس کمیتهٔ داخلی لایحه‌ای تلفیقی ارائه کرده است که مساحتی را که اتباع کشورهای ثالث می‌توانند تملک کنند محدود می‌کرد و خرید در مناطق کشاورزی و روستایی را ممنوع می‌ساخت، و گزارشی مورخ ۲ سپتامبر ۲۰۲۶ گفت چهار لایحه‌ای که قرار بود در آوریل به رأی مجلس نمایندگان برسند به تعویق افتاده و در نخستین جلسهٔ دورهٔ جدید در کمیتهٔ داخلی بررسی خواهند شد. پیشنهادها شامل ممنوعیت خرید زمین جنگلی یا کشاورزی و معافیت از تأیید کابینه برای یک خانه تا ۲۰۰ m² است. هیچ‌یک از اینها در منابع بررسی‌شده قانون نیست، و به همین دلیل قاعدهٔ منتشرشدهٔ وزارت کشور همان است که در جدول آمده است.

پرسش‌هایی که پیش از امضا باید از وکیل پرسید

منابع در یک نکتهٔ عملی هم‌نظرند: مشاورهٔ حقوقی مستقل اهمیت دارد. راهنمای دولت بریتانیا آن را توصیه می‌کند و یادآور می‌شود که هر ناحیه در شمال کانون وکلای خود را زیر نظر کانون وکلای ترک قبرس (Cyprus Turkish Bar Association) دارد. این راهنما همچنین مشکلاتی را که در سراسر قبرس دیده می‌شود نام می‌برد، از جمله وکیلی که هم برای فروشنده و هم برای سازنده کار می‌کند، ساخت بدون مجوز صحیح، طرح‌های پرداخت که در قراردادها نیامده‌اند، دشواری دریافت گواهی‌های نهایی تکمیل و اسناد مالکیت، و رهن سازنده بر زمین. پرسش‌های زیر قواعد این راهنما را به نکاتی تبدیل می‌کنند که وکیل می‌تواند کتبی به آن‌ها پاسخ دهد.

دربارهٔ ارز، مؤسسهٔ آمار گزارش داد که شاخص قیمت مصرف‌کنندهٔ TRNC در ۱۲ ماه تا سپتامبر ۲۰۲۶ به میزان ۳۵٫۰۲٪ بالا رفته است و لیر پول رسمی است. قانون ارز خارجی ۳۸/۱۹۹۷ مبلغ قراردادهای ارزی را آزاد می‌گذارد، و حواله‌ها به داخل و خارج در صورتی آزادند که از بانک‌ها استفاده شود و فرستنده و گیرنده ثبت شوند. به همین دلیل بیشتر آگهی‌ها به استرلینگ قیمت‌گذاری شده‌اند، در حالی که مالیات تمبر بر مبلغ ارزی به لیر محاسبه می‌شود.

سوالات متداول

آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند، آن هم در ۲۰۲۶؟

بله، با مجوز خرید از هیئت وزیران که طبق قانون ۵۲/۲۰۰۸ از طریق وزارت کشور درخواست می‌شود. سقف‌های عددی در ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶ از فرمان‌قانون ۸۹/۲۰۲۶ می‌آیند، و اعتبار فرمان حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ پایان می‌یابد، مگر آنکه پارلمان آن را به قانون تبدیل کند؛ بنابراین قاعده را باید پیش از امضا دوباره بررسی کرد.

یک خارجی در قبرس شمالی چند ملک می‌تواند داشته باشد؟

اینکه خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند و به چه تعداد، به نوع ملک بستگی دارد. طبق فرمان، خریدار خارجی می‌تواند تا سه آپارتمان، یا زمینی تا ۱٬۳۳۸ m² با یک خانه، یا یک خانهٔ مستقل روی زمینی تا ۳٬۳۰۰ m²، یا دو ویلای مستقل دوطبقه در یک پروژهٔ مسکن انبوه داشته باشد. قانون تلفیقی ۵۲/۲۰۰۸ هنوز یک ملک را نشان می‌دهد. اتباع کشورهای به‌رسمیت‌شناسنده طبق فرمان می‌توانند شش آپارتمان یا سه ویلای دوطبقه داشته باشند.

آیا فرمان در ۵ نوامبر ۲۰۲۶ منقضی می‌شود؟

آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند پس از آن تاریخ؟ فرمان از انتشارش در ۷ اوت ۲۰۲۶ اعتبار ۹۰ روزه دارد که حدود ۵ نوامبر ۲۰۲۶ پایان می‌یابد، مگر آنکه پارلمان آن را به قانون تبدیل کند. فرمان پیشین آن، ۶۳/۲۰۲۶، به همین دلیل با شمارهٔ ۸۹/۲۰۲۶ دوباره صادر شد. نتیجه پس از ۵ نوامبر در هیچ منبع بررسی‌شده‌ای بیان نشده است، و روزنامهٔ رسمی جایی است که فرمان تازه یا قانون تصویب‌شده در آن ظاهر می‌شود.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند، آن هم از راه یک شرکت؟

شرکتی که هر میزان سهام خارجی دارد یا اکثریت مدیرانش خارجی هستند، شخص حقوقی خارجی است و به همان مجوز هیئت وزیران و یک بررسی امنیتی مثبت نیاز دارد. شرکتی که خرید سرمایه‌گذاری در گردشگری، آموزش، سلامت، صنعت، کشاورزی، فناوری یا پژوهش انجام می‌دهد، طبق فرمان باید EUR ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰ در یک بانک TRNC نشان دهد، با کنار گذاشتن مسکن ساخت‌وفروش.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی زمین بخرند؟

آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند در قالب یک قطعه زمین؟ بله، در محدودیت‌هایی: می‌توانند زمینی را که با پروانهٔ ساخت مطابقت دارد تا ۱٬۳۳۸ m² همراه با یک خانه، یا زمینی تا ۳٬۳۰۰ m² برای یک خانهٔ مستقل بخرند. زمین کشاورزی، زمین جنگلی، مناطق نظامی و حقوق مبتنی بر سند سهمی در زمین به روی خارجی‌ها بسته‌اند، و سقف‌های ۷٪ ناحیه‌ای و ۳٪ کشوری اعمال می‌شود.

آیا مجوز خرید خودکار است؟

خیر، و به همین دلیل پاسخ به این پرسش که آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند مشروط به آن است. مجوز تصمیم هیئت وزیران پس از بررسی‌های امنیتی و نظامی است و قانون برای آن مهلتی تعیین نکرده است. راهنمای دولت بریتانیا می‌گوید ممکن است اجازه حتی برای زمینی با سند ترکی پیش از ۱۹۷۴ رد شود و لازم نیست دلیلی ذکر شود.

آیا شهروندان بریتانیا یا اتحادیهٔ اروپا مجوزی متفاوت از دیگر ملیت‌ها لازم دارند؟

خیر. قانون خارجی را هر کسی تعریف می‌کند که شهروند TRNC نیست، بنابراین مجوز هر گذرنامه‌ای را در بر می‌گیرد. فقط اتباع کشورهایی که TRNC را به رسمیت می‌شناسند و همین حق را به شهروندان TRNC می‌دهند، تعداد بالاتر شش آپارتمان یا سه ویلا را دریافت می‌کنند.

آیا خرید اقامت یا شهروندی می‌دهد؟

حتی در جایی که خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند، هیچ خریدی هیچ‌یک از این دو را خودکار نمی‌دهد. اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت مبتنی بر ملک بسته به ارزش ملک و مدرک ۵ یا ۱۰ سال اعتبار دارد، با GBP ۳۰۰٬۰۰۰ به‌عنوان آستانهٔ سطح ۱۰ ساله. تابعیت عادی طبق قانون شهروندی پنج سال اقامت می‌خواهد، و جمهوری قبرس اجازه‌های اقامت صادرشده در شمال را به رسمیت نمی‌شناسد.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند، آن هم روی زمینی که پیش از ۱۹۷۴ مال قبرسی‌های یونانی‌تبار بوده است؟

قانون اساسی TRNC اموال رهاشده را به دولت واگذار می‌کند و به مدعیان بر حق اجازه می‌دهد حقوق خود را اثبات کنند، و درخواست به کمیسیون اموال غیرمنقول تا ۲۱ دسامبر ۲۰۲۷ ممکن است. راهنمای دولت بریتانیا دربارهٔ ریسک استرداد روی زمین معاوضه‌ای یا هدیه‌ای و دربارهٔ رسیدگی در دادگاه‌های جمهوری قبرس هشدار می‌دهد، بنابراین دستهٔ سند و تاریخچهٔ زمین با وکیل از راه جست‌وجوی اداره ثبت املاک بررسی می‌شود.

آخرین بررسی: 24 اکتبر 2026. منابع: قانون تلفیقی 52/2008 (mevzuat.gov.ct.tr)؛ روزنامهٔ رسمی (Resmi Gazete) شمارهٔ 147، فرمان‌قانون 89/2026؛ روزنامهٔ رسمی شمارهٔ 87، فرمان‌قانون 63/2026؛ روزنامهٔ رسمی شمارهٔ 197، عوارض اداره ثبت املاک؛ مقررات محدودیت‌ها برای خارجی‌ها (2012)؛ فهرست مدارک مجوز، وزارت کشور؛ اطلاعیهٔ حداقل دستمزد، اداره مالیات؛ قانون مالیات تمبر 19/1963؛ قانون اساسی TRNC؛ کمیسیون اموال غیرمنقول؛ دیوان اروپایی حقوق بشر، Demopoulos v. Turkey؛ دیوان دادگستری اتحادیهٔ اروپا، Apostolides v Orams؛ راهنمای ملک دولت بریتانیا؛ توصیهٔ سفر بریتانیا، ریسک‌های منطقه‌ای؛ کمیسیون اروپا، مقررات خط سبز؛ مقررات اقامت و ویزا؛ قانون اقامت دائم 51/2015؛ قانون شهروندی 25/1993؛ اطلاعیهٔ اداره ثبت املاک؛ اخبار سازمان ملل، بیانیهٔ واروشا؛ وزارت کشور جمهوری قبرس؛ Cyprus Mail، 27 فوریه 2026؛ Cyprus Property News، 2 سپتامبر 2026؛ Cyprus Mail، 15 سپتامبر 2025؛ مؤسسهٔ آمار TRNC، شاخص قیمت مصرف‌کننده؛ Kıbrıs Postası؛ Bugün Kıbrıs.