Титул на Северном Кипре: виды, поиск в Земельном реестре и проверки

Титул на Северном Кипре: виды, поиск в Земельном реестре и проверки

Титул на Северном Кипре — это koçan, который выдаёт Департамент Земельного реестра и кадастра (Tapu ve Kadastro Dairesi) Турецкой Республики Северного Кипра (ТРСК). В нём записано, кто владеет участком или объектом, и в него могут быть внесены ипотеки, судебные постановления и другие записи, меняющие то, что покупатель в действительности приобретает. Это руководство актуально на 24 октября 2026 г. В нём изложены категории титулов, которыми пользуются агентства и застройщики (турецкий титул, обменный или эквивалентный титул, титулы по распределению и TMD), стадии, через которые проходит здание, прежде чем у квартиры появляется собственный титул, то, что показывает поиск в Земельном реестре и сколько он стоит, а также то, как в эту картину вписывается окончательное одобрение (nihai tasvip), то есть документ, подтверждающий, что здание построено и принято. Ряд описанных ниже правил зависит от указа-закона 89/2026 — указа Совета министров, 90-дневный срок действия которого истекает около 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон, и от тарифа сборов Земельного реестра, который действителен только до 5 января 2027 г.

Руководство написано для читателя, у которого перед глазами конкретный участок, дом или квартира и который хочет понять, как проверить титул на Северном Кипре до того, как что-либо платить. В нём объяснено, почему претензии на имущество, возникшие до 1974 г., делают категорию титула важной для покупателя, а затем правовые тексты превращены в двенадцатишаговый перечень проверки и таблицу документов. Кроме того, здесь разобраны формулировки о титуле на восьми наших страницах объектов: ни одна из них не называет категорию титула, и это само по себе повод задать вопрос. Цифры взяты из официальных текстов, Комиссии по недвижимому имуществу, Статистического института и правительства Великобритании, и каждая из них датирована, чтобы читатель мог сам увидеть, на какой день и на основании какого документа она приведена.

Титул на Северном Кипре: краткая сводка

В таблице ниже в сжатом виде собраны положения, которые подробно разъясняются в остальной части руководства, так что к ней удобно возвращаться как к краткой шпаргалке. В ней использованы собственные уведомления Земельного реестра, Закон о кондоминиумах 35/2010, тариф Земельного реестра, опубликованный в Resmi Gazete № 197 от 7 октября 2026 г., и перечень документов Министерства внутренних дел.

Что такое титул на Северном Кипре (koçan) и кто его выдаёт

Tapu ve Kadastro Dairesi — это государственный орган, который ведёт реестр недвижимости. Закон 45/2025 определяет структуру этого органа следующим образом: четыре центральных отделения (Земельный реестр, Съёмка и кадастр, Технические исследования, Правовые вопросы) и шесть районных. В статье 5 перечислены его обязанности, и некоторые из них важны для покупателя. Департамент принимает переходы права по купле-продаже, дарению или обмену и выдаёт koçan тому, кто принимает объект или регистрирует новый. Он готовит владельцу дубликат, если koçan утерян, так что потеря документа сама по себе не лишает человека права собственности. Он фиксирует ипотеки и их погашение. Он вносит судебные аресты (haciz) как обременения имущества должника. И он по запросу готовит поисковый документ, показывающий, какими объектами владеет названное лицо или кому принадлежит названный объект.

Koçan определяет участок по административным координатам. Какие именно, показывает Закон о кондоминиумах 35/2010 (статья 15): номера листа карты (pafta), квартала (ada) и участка (parsel), а также книга реестра (defter) и страница (sayfa). Когда продавец или застройщик называет участок, покупатель может письменно запросить эти номера, а затем проверить, что те же номера указаны в договоре, в разрешении на строительство и в утверждённом проекте. Несоответствие между названием проекта и участком в разрешении — одна из самых простых проблем, которые удаётся выявить на этом этапе, причём для этого не требуется ничего, кроме внимательного сравнения бумаг.

В руководстве агентства Tekce по проверке титулов, обновлённом 30 июня 2026 г., перечислено, что должна показывать копия титула: номер участка и парселя, местоположение, площадь земли, имя владельца, дату регистрации, а также официальную печать и подписи. В том же руководстве сказано, что титул должен также указывать, является ли он турецким, обменным или относится к другой классификации. Агентство — вторичный источник, то есть не сам закон и не сам реестр, поэтому практическое правило таково: читать категорию в самом документе и в записи Земельного реестра, а не в брошюре.

Районное правило с июля 2025 г.

В уведомлении от 15 июля 2025 г. Земельный реестр сообщил, что его система автоматизации Web Tapu и новая TAKBİS находятся в переходном и тестовом режиме. На этот период, как сказано в уведомлении, переходы права по продаже, дарению и обмену, ипотеки, поисковые справки, а также операции с архивом и делами выполняются только в районном управлении, к которому относится объект, а не в управлении другого района. Департамент рекомендовал владельцам проверять район объекта до планирования сделки, чтобы не тратить время на обращение не в то управление. Срок окончания в уведомлении не указан. Для покупателя во Фамагусте, Искеле или Кирении это на практике означает, что поиск, переход права и любая запись об ипотеке привязаны к районному реестру, в котором находится участок, и офис продавца или застройщика в другом городе заменить его не может. Контекст района см. на нашей странице города Фамагуста.

Четыре категории титула на Северном Кипре

Агентства и застройщики делят титулы ТРСК на категории в зависимости от истории земли до выдачи титула. Объяснить, почему история важна, помогают два официальных положения. Статья 159(1)(b) Конституции ТРСК закрепляет за государством недвижимое имущество, которое было найдено брошенным 13 февраля 1975 г. или которое впоследствии законом было отнесено к брошенному либо бесхозяйному, независимо от того, что показывает реестр, а статья 159(4) говорит, что лица, заявляющие законные права на такое имущество, могут доказать их в порядке и на основе компенсации, установленных законом. Временная статья 1(2) Конституции сохраняет за гражданами ТРСК, оставившими недвижимость на юге острова, право просить у государства имущество равной стоимости. Конституция не называет киприотов-греков, поэтому связь этих положений с землёй, ранее принадлежавшей киприотам-грекам, — это вывод из формулировок и из того, как их читал Европейский суд по правам человека.

Тариф Земельного реестра от 7 октября 2026 г. на практике подтверждает, что реестр различает не один вид записей. В нём установлены сборы за регистрацию земли, находящейся во владении по Свидетельствам об окончательном распоряжении (Kesin Tasarruf Belgeleri), выданным по Закону о жилье, распределении земли и эквивалентном имуществе, а отдельно — сбор в 4% при продаже за переход баллов, находящихся во владении по Документам стоимости (Mal Değer Belgeleri). В таблице ниже кратко показано, как категории описаны в источниках, использованных для этого руководства. Описания приписаны их источникам и не являются официальными определениями; по конкретному участку доказательством служат сам титул и отчёт о поиске.

Турецкий титул

В торговой практике турецкий титул — это земля, которая до 1974 г. была зарегистрирована за киприотом-турком или за другим владельцем, не являвшимся киприотом-греком. In Your Pocket описывает её как категорию, к которой не привязана конкурирующая претензия времён до 1974 г. Здесь нужны две оговорки, и обе относятся к выводам, которые покупатели иногда делают слишком поспешно. Во-первых, турецкий титул не отменяет разрешения на покупку для иностранца: в руководстве правительства Великобритании по недвижимости, последний раз обновлённом 27 ноября 2019 г., сказано, что в согласии иностранному покупателю могут отказать даже в отношении земли с турецким титулом времён до 1974 г. и что причину называть не требуется. Во-вторых, категория сообщает покупателю об истории земли, но не об ипотеках и не о разрешениях на строительство: это отдельные записи и отдельные проверки, и каждую из них нужно сделать отдельно.

Обменный или эквивалентный титул

Обменный титул (eşdeğer koçan) — это земля, которая до 1974 г. принадлежала киприотам-грекам и была выделена киприоту-турку как эквивалент имущества, оставленного им на юге. Правовая основа такого титула — конституционное положение об эквивалентном имуществе и Закон о жилье, распределении земли и эквивалентном имуществе, о которых говорилось выше. In Your Pocket пишет, что обменные титулы часто встречаются в новых проектах и что с 2010 г. Европейский суд по правам человека рассматривает Комиссию по недвижимому имуществу как внутреннее средство правовой защиты, но называет это гарантией, а не страховкой от будущих претензий. Руководство правительства Великобритании называет обменную землю вместе с тем, что оно именует подаренной землёй, категорией, которую следует взвешивать особенно тщательно, потому что урегулирование могло бы вернуть имущество первоначальному владельцу с компенсацией или без неё. Наше руководство 2024 г. по категориям на этом сайте описывает обменную землю в тех же выражениях, и его следует читать вместе с источниками этой статьи.

Титулы по распределению и TMD

Титулы по распределению (tahsis) In Your Pocket описывает как землю, которую государство распределило отдельным лицам, в том числе военнослужащим и людям, перемещённым в 1974 г. Наше руководство 2024 г. о правовом статусе описывает титулы TMD как землю, принадлежавшую до 1974 г. киприотам-грекам и позднее переданную турецким беженцам и военнослужащим по титулам, выданным правительством ТРСК. В торговой практике эти два термина пересекаются, а застройщики используют сокращение TMD без единого определения. Поэтому практический вопрос для покупателя состоит не в ярлыке, а в записи: что говорит запись Земельного реестра о том, как участок перешёл от владельца до 1974 г. к государству и от государства к продавцу, и кто готов подтвердить это письменно?

Почему категория титула имеет значение: претензии до 1974 г. и IPC

Категория важна из-за претензий людей, которые владели землёй на севере острова до 1974 г. и сохраняют интерес к этой земле. Положение определяют три официальных документа. Комиссия по недвижимому имуществу (Immovable Property Commission, IPC), о которой идёт речь в этом разделе, была создана по Закону 67/2005 после постановления Европейского суда по правам человека по делу Xenides-Arestis v. Turkey и начала работу 17 марта 2006 г. Она рассматривает требования о реституции, компенсации и обмене. По закону заявитель должен доказать вне разумных сомнений, что имущество было зарегистрировано на его имя или на имя его предка 20 июля 1974 г. и что, согласно книгам Земельного реестра, никто другой не имеет зарегистрированных прав. Компенсация рассчитывается исходя из рыночной стоимости 1974 г. и потери возможности пользоваться имуществом, а в консолидированном тексте заявления допускаются до 21 декабря 2027 г.

Европейский суд по правам человека в решении Большой палаты о приемлемости по делу Demopoulos and Others v. Turkey от 1 марта 2010 г. постановил, что Закон 67/2005 и IPC обеспечивают доступное и эффективное средство правовой защиты, и признал неприемлемыми жалобы заявителей, которые им не воспользовались. Суд согласился, что реституция может быть ограничена положением третьих лиц, которые добросовестно приобрели землю, а само решение не признаёт ТРСК как государство. Суд Европейского союза (Court of Justice of the European Union) в деле Apostolides v Orams (Case C-420/07, 28 апреля 2009 г.) постановил, что решение суда на территории, контролируемой правительством, которым покупателям предписано освободить землю на севере, признанную принадлежащей владельцу-киприоту-греку, должно признаваться и исполняться в других государствах-членах. Руководство правительства Великобритании повторяет этот вывод для британских покупателей: иски могут подаваться в суды Республики Кипр, а принудительное исполнение можно добиваться в других странах ЕС, включая Великобританию, и там сказано, что по меньшей мере одно дело было исполнено в Великобритании.

О чём сообщает Комиссия

IPC публикует текущую статистику на своей главной странице. Приведённые ниже цифры относятся к двум датам, поэтому изменение между ними видно сразу.

Арифметика проста. Из 8 820 заявлений рассмотрено 3 787, то есть 3 787 / 8 820 = 42,9%, а открытыми остаются 5 033 (8 820 – 3 787). Помимо этого, Комиссия указывает одно решение о реституции после урегулирования кипрского вопроса и одно о частичной реституции. Если сложить все пять категорий на странице (7 + 8 + 2 + 1 + 1), получится 19 решений, предусматривающих реституцию или обмен, то есть 0,5% от 3 787 рассмотренных дел (19 / 3 787 = 0,50%). На странице не расписано, чем закончились остальные рассмотренные дела. Важно понимать, что эти цифры описывают поданные и решённые требования, а не число участков в той или иной категории, и они не показывают, сколько титулов было затронуто, поэтому делать из них вывод о риске по конкретному участку нельзя.

Сторона Республики Кипр занимает иную позицию. В сообщении Cyprus Mail от 15 сентября 2025 г. главный переговорщик Республики, как там приведено, заявил, что продажа второго титула на имущество, принадлежащее владельцу-киприоту-греку, является незаконной деятельностью и что покупатели могут столкнуться с юридическими последствиями, если законный владелец подаст иск; в том же сообщении описаны аресты в Республике лиц, подозреваемых в застройке или продаже такой земли. Это заявление одной из сторон, переданное газетой, а не установленный факт, и приводится оно здесь лишь для того, чтобы показать, что вопрос остаётся актуальным и живым. Норма уголовного кодекса Республики, действующая с 20 октября 2006 г., описана в руководстве правительства Великобритании как правонарушение, состоящее в покупке, продаже, сдаче в аренду, продвижении или залоге имущества без разрешения зарегистрированного владельца, с максимальным наказанием 7 лет. Более полный анализ рисков см. в нашей статье о рисках покупки недвижимости на Северном Кипре.

От титула на участок к титулу на квартиру: kat irtifakı и kat mülkiyeti

Покупатель квартиры редко держит в руках титул на весь участок, на котором стоит дом, и обычно получает документ только на свой объект. Закон о кондоминиумах 35/2010 (консолидированный с поправками 40/2024 и 49/2026, текст от 2 июля 2026 г.) создаёт стадии, через которые проходит здание, и определяет, что покупатель может иметь на каждой из них.

Особого внимания заслуживают три положения закона, которые напрямую касаются покупателя. Статья 12(1)(B) гласит, что продажа или передача объекта в районном Земельном реестре возможна только в том случае, если у объекта есть собственный титул или установлен kat irtifakı; договор, заключённый иначе, недействителен. Это правило не применяется, если покупатель — гражданин ТРСК, то есть оно защищает именно покупателей, не имеющих такого гражданства. Статья 12(8) делает правонарушением продажу объекта без такого статуса или содействие такой продаже со штрафом до 500 валовых месячных минимальных заработных плат на дату осуждения; при минимальной зарплате TL 70 893, действующей с 1 июля 2026 г., 500 × TL 70 893 = TL 35 446 500. Наконец, статья 14 перечисляет, что требуется для создания титула кондоминиума: архитектурный проект, утверждённый государственными органами, план управления и перечень объектов с указанием доли земли, типа и номера каждого объекта.

Для иностранных покупателей то же требование содержится в Законе 52/2008, статья 8(2): до подачи заявления на разрешение на покупку для объекта должен быть установлен титул кондоминиума или сервитут. Указ-закон 89/2026 допускает в течение двух лет с момента вступления в силу подачу заявления на основании разрешения на строительство или Planning Approval (градостроительного согласования) от Департамента градостроительства там, где титул кондоминиума оформить не удалось. Пока этот указ действует, объект, предлагаемый на таком основании, ещё не имеет собственного титула, а потому главный вопрос к продавцу в том, на каком из трёх путей находится объект (титул кондоминиума, сервитут или временная альтернатива) и когда ожидается титул. Указ также вводит 10-летнее свидетельство об использовании (kullanım belgesi) для договоров, превышающих установленное законом право приобретения, при этом право собственности остаётся у продавца. Свидетельство об использовании не является титулом: оно не передаёт покупателю право собственности и не заменяет koçan. Последовательность покупки, в которую входят эти шаги, описана в нашем пошаговом руководстве о том, как купить недвижимость на Северном Кипре.

Поиск в Земельном реестре (Tapu): титул на Северном Кипре

Поиск — главный инструмент проверки титула на Северном Кипре, с которого разумно начинать любую проверку. В уведомлении Земельного реестра от 15 июля 2025 г. он значится как «Araştırma belgesi düzenlenmesi: bilgi amaçlı mülkiyet sorgusu» — информационный запрос о праве собственности. Закон 45/2025 описывает поисковый документ как показывающий, какими объектами владеет названное лицо или кому принадлежит названный объект. Tekce описывает процесс как официальное заявление, обычно через юриста, которое даёт заверенный отчёт со списком зарегистрированного владельца, сведений об объекте, ипотек, ограничений и других обременений. Агентство отмечает, что стоимость поиска, как правило, невелика по сравнению со стоимостью самого объекта, то есть расход на проверку несопоставим с суммой сделки.

Стоимость называет официальный тариф. Пункт 9 тарифа Земельного реестра в Resmi Gazete № 197 (7 октября 2026 г.) устанавливает сбор за заявление TL 149 за каждую деревню, город или квартал, где расположены объекты, TL 71 за каждое устанавливаемое сведение и TL 71 за сведения по каждому дополнительному участку. При буквальном прочтении поиск по одному участку с одним запросом стоит 149 + 71 = TL 220, а второй участок в той же деревне добавляет TL 71, то есть 149 + 71 + 71 = TL 291. Тариф — это таблица, которую Совет министров сделал действительной до 5 января 2027 г., поэтому эти суммы датированы и могут измениться; перед подачей заявления их стоит сверить с действующим текстом.

Чего отчёт не показывает

Поиск показывает реестр, а не здание, и это различие стоит держать в голове с самого начала. Он не сообщает покупателю, соответствует ли строение на участке разрешению, выдано ли окончательное одобрение, должен ли застройщик налоги или сборы за подключение коммунальных услуг и охватывает ли доверенность продавца продажу. На эти вопросы отвечают отдельные документы, о которых говорится в разделах о разрешениях и в перечне проверки ниже. Поиск также отражает дату, на которую он подготовлен, поэтому повторный поиск незадолго до платежа показывает, не было ли что-то зарегистрировано после первого. Сбор Земельного реестра за собственную регистрацию покупателя — это отдельная статья, и она рассмотрена в нашем руководстве о налогах и сборах на недвижимость на Северном Кипре.

Проверка участка, владельца и обременений

Проверка начинается с личности стороны, которая продаёт объект. Имя продавца в отчёте о поиске должно совпадать с лицом или компанией, которые подписывают договор, а если за владельца подписывает представитель, нужно изучить доверенность. Если продавец — компания, поиск показывает компанию как зарегистрированного владельца; директора и акционеры компании — вопрос для юриста. Если зарегистрированный владелец — застройщик, первый вопрос состоит в том, выделен ли объект через kat irtifakı или kat mülkiyeti, поскольку одна лишь запись об участке объект не показывает.

Далее идут записи, которые ограничивают права владельца и которые покупатель должен увидеть до подписания договора. Ипотека (ipotek) фиксирует залог в пользу кредитора; банковская ипотека застройщика на участок может сохраняться до тех пор, пока она не погашена, и руководство правительства Великобритании называет ипотеки, которые застройщики оформили на землю, среди повторяющихся проблем на Кипре. Tekce в качестве тревожных признаков называет долги застройщика, связанные с землёй, неуплаченные налоги, споры о праве собственности, нарушения градостроительных норм, ипотечные требования, не снятые до перехода права, а также пометки или ограничения, блокирующие переход права, пока не завершится процедура согласования. Судебный арест (haciz) или запрет также фиксируется Земельным реестром по Закону 45/2025, а в тарифе указана цена внесения документов, поданных для остановки перехода права или ипотеки. Практический запрос к продавцу или юристу — письменный перечень всех записей по участку и по объекту и письменное подтверждение снятия любого обременения, которое должно быть погашено до перехода права.

Записи и ограничения, применимые к иностранным покупателям

Некоторые ограничения исходят от стороны покупателя. По Закону 52/2008 сельскохозяйственные и лесные земли не могут продаваться иностранцам, а иностранцы не вправе приобретать недвижимость в военных запретных зонах первой степени или зонах военной безопасности. Иностранцы могут владеть не более чем 7% площади любого района и не более чем 3% площади всей страны. Иностранец не может купить долевой титул (hisse koçanı) на землю, а на квартиру или отдельный дом долевой титул могут совместно купить не более трёх иностранных физических лиц. Жилой проект в зоне застройки не может быть продан иностранцам более чем на 80% по указу. Продавец, продающий сверх этих пределов, совершает правонарушение по статье 16, и штраф составляет до 500 валовых месячных минимальных заработных плат. Эти правила подробно объяснены в нашем руководстве о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость на Северном Кипре.

Регистрация договора

По указу иностранный покупатель должен зарегистрировать договор купли-продажи с гербовым сбором в районном Земельном реестре (Tapu Amirliği) — лично, через юриста или по доверенности — в течение одного месяца, после того как покупатель и продавец уплатят налоги и сборы по сделке, и в тот же срок подать в Министерство внутренних дел заявление на разрешение на покупку; в противном случае договор автоматически становится недействительным. Указ устанавливает один год с момента публикации разрешения в Resmi Gazete на подписание передачи и 75 рабочих дней на уплату сборов за переход права, тогда как консолидированный текст Закона 52/2008 на mevzuat.gov.ct.tr указывает шесть месяцев и 60 рабочих дней. Для титула это важно, потому что покупатель, у которого есть только зарегистрированный договор, ещё не получил koçan на своё имя, и до этого момента речь идёт о договорных правах, а не о титуле.

Разрешения на строительство и окончательное одобрение (Nihai Tasvip)

Чистый реестр — это ещё не завершённое здание, а запись о праве собственности — не доказательство того, что строительство закончено и одобрено. Статистический институт ТРСК поясняет в издании Construction and Parcel Statistics 2025 (опубликовано в октябре 2026 г.), что его данные составляются по формам, которые заполняют муниципалитеты и районные управления, только в отношении строительства, получившего свидетельство об окончательном одобрении (nihai tasvip şahadetname). Свидетельства, выданные муниципалитетами Lefkoşa, Gazimağusa, Girne, Güzelyurt, İskele и Lefke, относятся к зданиям в пределах муниципальных границ, а свидетельства, выданные районными управлениями (Kaymakamlık), — к деревням. Иными словами, nihai tasvip — это тот момент, когда ТРСК считает здание завершённым и одобренным, и покупатель может спросить, какой орган выдал его для конкретного блока.

В бюллетене также приведено число жилых единиц, получивших окончательное одобрение в 2025 г., по районам, что позволяет выразить местный масштаб завершённого и одобренного жилья в цифрах. Это число одобрений, а не продаж или регистраций титулов, и оно не говорит о том, кто купил эти объекты.

Итоги рассчитаны здесь по районным данным: городские 887 + 538 + 344 + 204 + 94 + 74 = 2 141; сельские 245 + 954 + 1 460 + 351 + 1 = 3 011; вместе 5 152. На Girne, Gazimağusa и İskele приходится 1 804 + 1 492 + 555 = 3 851 из 5 152, или 74,7%. Институт также сообщает, что число городских строений с окончательным одобрением снизилось на 0,7%, а их площадь — на 17,9% по сравнению с 2024 г., тогда как число сельских строений выросло на 35,5%, а их площадь — на 39%.

Что спросить у застройщика или продавца

Вопросы вытекают из самих документов, о которых шла речь выше, и их можно задать в письменной форме. По объекту, который ещё строится, покупатель может запросить разрешение на строительство (номер и дату), утверждённый проект, реквизиты kat irtifakı или титула кондоминиума, план управления и подтверждение застройщика, что разрешение соответствует типу объекта, площади и блоку, указанным в договоре. По завершённому зданию к этому добавляются свидетельство об окончательном одобрении, сведения об органе, который его выдал, и подтверждение, что собственный титул на объект выдан или будет выдан, с указанием даты. Руководство правительства Великобритании перечисляет проблемы, встречающиеся на всём Кипре и применимые здесь: юрист, который представляет и продавца, и строителя, строительство без надлежащих разрешений, отсутствие планов платежей в договорах, трудности с получением итоговых свидетельств о завершении и титулов, а также ипотеки застройщиков на землю. Если объект продаётся до того, как у здания есть разрешения, график платежей следует сверять со сроками получения этих документов; этот вопрос развит в нашей статье о покупке строящейся недвижимости на Северном Кипре.

Пошаговая проверка: титул на Северном Кипре

Приведённый ниже перечень превращает правовые тексты в порядок действий. Это информационный перечень, который помогает упорядочить работу и составлен по уведомлению Земельного реестра, Законам 35/2010, 45/2025 и 52/2008, указу 2026 г., перечню Министерства внутренних дел и руководству правительства Великобритании. Он не является юридической консультацией, и юрист, зарегистрированный в районе нахождения объекта, адаптирует его к конкретному делу.

1. Получите идентификаторы в письменном виде: район, деревня, номера листа, квартала и участка, номер объекта и доля земли, приходящаяся на объект.
2. Выясните, какое районное управление хранит реестр, поскольку переходы права, ипотеки и поиск сейчас выполняются только там.
3. Наймите юриста, не зависящего от продавца, агента и застройщика; в руководстве Великобритании предупреждается о юристах, работающих и на продавца, и на строителя.
4. Закажите поисковый документ и на участок, и на объект и сравните зарегистрированного владельца со стороной, которая будет подписывать договор.
5. Прочитайте категорию в копии титула и спросите, кто владел землёй до 1974 г. и как она перешла к нынешнему владельцу.
6. Составьте перечень всех ипотек, арестов, запретов и пометок и получите письменное подтверждение снятия тех, которые должны быть погашены до перехода права.
7. Убедитесь, что у конкретного объекта есть собственный титул, kat irtifakı или титул кондоминиума либо что он находится на временном пути по разрешению на строительство, который указ допускает на два года.
8. Сверьте разрешение на строительство и утверждённый проект с типом и площадью объекта в договоре и запросите свидетельство об окончательном одобрении, если здание завершено.
9. Проверьте ограничения со стороны покупателя: вид и число объектов, ограничения по земле и зонам, предельные 7% и 3% и предельные 80% продаж иностранцам в жилых проектах.
10. Внесите в договор план платежей и обязательства по титулу, оформите на договоре гербовый сбор и зарегистрируйте его в районном Земельном реестре в течение одного месяца, одновременно подав заявление на разрешение на покупку.
11. Зафиксируйте сроки: передача в течение одного года с публикации разрешения и сборы в течение 75 рабочих дней по указу, шесть месяцев и 60 рабочих дней по консолидированному тексту.
12. Повторите поиск незадолго до окончательного платежа, затем проверьте, что koçan выдан на имя покупателя, а налоги и подключения коммунальных услуг урегулированы.

Документы, которые нужно собрать

В таблице перечислены документы, встречающиеся в перечне проверки, орган, выдающий каждый из них, что он показывает и какой вопрос должен вызвать пробел. Собственный перечень Министерства внутренних дел для заявления на разрешение на покупку требует ходатайство, информационную форму, копию паспорта или удостоверения личности, копию титула, план расположения с отмеченной площадью, оригинал справки о несудимости заявителя и копию договора, поэтому часть этих бумаг нужна в любом случае.

Тревожные признаки в деле о титуле на Северном Кипре

Тревожные признаки — это закономерности, после которых следует остановиться и получить письменный ответ, а не сразу переходить к платежу; они не доказывают дефекта сами по себе. Следующие признаки неоднократно встречаются в официальных источниках и источниках агентств, использованных для этого руководства.

• Имя продавца не совпадает с зарегистрированным владельцем, а объяснение опирается на незарегистрированную договорённость.
• У объекта нет отдельного титула и нет kat irtifakı, хотя договор описывает его как квартиру. По Закону 35/2010, статья 12(1)(B), такой договор недействителен для покупателя, не являющегося гражданином.
• На весь участок зарегистрирована ипотека застройщика, а письменного плана её снятия нет.
• Титул или продавец не называют категорию, либо ответ сводится к тому, что титул чистый.
• Земля относится к обменной, подаренной или распределённой, и никто не может сказать, кому она принадлежала до 1974 г. и подано ли заявление о претензии.
• Разрешение, договор и проект используют разные названия, площади или номера участков.
• Здание завершено, но свидетельства об окончательном одобрении нет, либо дата выдачи неизвестна.
• Договор предлагает свидетельство об использовании или право пользования, а объяснение того, когда титул будет зарегистрирован, расплывчато.
• План платежей описан в брошюре, но не вписан в договор.
• Один и тот же юрист действует и в интересах продавца или строителя, и в интересах покупателя.
• Продавец предлагает завершить покупку вне районного реестра или вне процедуры получения разрешения.

Ничто из перечисленного не свойственно только северу острова. Специфична именно комбинация разрешения на покупку для иностранца, истории до 1974 г. и районного устройства Земельного реестра. Наша статья, сравнивающая две половины острова, недвижимость Северного и Южного Кипра, сопоставляет системы титулов.

Что говорят о титулах наши страницы объектов

Чтобы проверить собственные материалы, мы прочитали формулировки о титулах на восьми страницах объектов для проектов в Фамагусте, Искеле, Татлису, Эсентепе и Богазе вместе с таблицей основных фактов, заголовком и формулировкой статуса каждой страницы в том виде, в каком они показаны в октябре 2026 г. По нашим страницам объектов, на всех восьми категория титула указана как «Not stated», а поля с объектами и ценой показывают пробелы на страницах самих застройщиков. В таблице ниже записано, что именно говорит каждая страница, чтобы вопросы из перечня проверки можно было сопоставить с конкретным проектом и задать их застройщику.

Как читать пробелы

Выделяются три закономерности. Во-первых, три проекта Döveç в Фамагусте и Искеле — это завершённые здания, поэтому вопрос о строительстве снят, но на страницах показаны лишь запрашиваемые цены перепродажи, взятые с порталов, а цены застройщика нет. Для завершённой квартиры остаются проверки, описанные в этой статье: отчёт о поиске по объекту, подтверждение его kat mülkiyeti, свидетельство об окончательном одобрении и любая ипотека. Sky Sakarya, например, указан со сроком сдачи в мае 2023 г., и вопрос покупателя при перепродаже в том, существует ли отдельный титул и у кого он. Сами запрашиваемые цены перепродажи не являются ценами застройщика и несут дату объявления на портале, указанную на странице.

Во-вторых, три страницы несут метки статуса, указывающие в разные стороны. Bellagio помечен как предпродажа, но отнесён к категории «готов к заселению», Aloha Homes одновременно несёт метки Ready to Move In и Pre Sale с датой сдачи в декабре 2026 г., а Moonlight Villas показан как Ready to Move In на странице с описанием и как Resale Only на странице проектов застройщика. Метка не заменяет документ, а потому практический запрос к застройщику — разрешение на строительство, свидетельство об окончательном одобрении и реквизиты kat mülkiyeti объекта, как перечислено выше. В-третьих, Caesar Breeze указан как 269 запланированных единиц, а это значит, что любое подтверждение титула относилось бы к стадии земли и разрешения, а Caesar Beach показан как завершённый, и все 220 единиц описаны как проданные, поэтому покупатель имел бы дело с уже существующим владельцем. Страницы по Эсентепе доступны с нашей страницы города Эсентепе, а более широкий список проектов находится на странице страны Северный Кипр. О распределении цен объектов по городам см. нашу статью цены на недвижимость на Северном Кипре, а о районах — где купить недвижимость на Северном Кипре.

Титул, разрешение на покупку, сборы и связь с видом на жительство

Ряд правил напрямую привязан к титулу, и их стоит рассмотреть вместе с самой проверкой. Разрешение на покупку — это разрешение Совета министров, за которым обращаются через Министерство внутренних дел. На 24 октября 2026 г. числовые пределы вытекают из указа-закона 89/2026 (Resmi Gazete № 147, 7 августа 2026 г.), повторного издания указа-закона 63/2026, и применяются только пока действует указ. Указ допускает до трёх квартир, либо землю площадью до 1 338 квадратных метров с одним домом, либо отдельный дом на земле площадью до 3 300 квадратных метров, либо две двухэтажные виллы в проекте массовой застройки. Консолидированный Закон 52/2008 на mevzuat.gov.ct.tr по-прежнему содержит более строгий текст — один объект. Поэтому покупателю следует заранее спросить у своего юриста, какой именно акт применяется в день принятия решения о разрешении и что произойдёт, если указ утратит силу около 5 ноября 2026 г. без принятия в качестве закона.

Сбор Земельного реестра для иностранного покупателя, регистрирующего титул, по тарифу от 7 октября 2026 г. составляет в сумме 4% за первый объект (3% за переход права, 0,5% Комиссии по недвижимому имуществу и 0,5% Housing Acquisition Unit — подразделению по приобретению жилья), 5,5% за второй и 6% за третий и действителен по 5 января 2027 г. включительно. При первом объекте стоимостью GBP 150 000 сумма 4% составляет 150 000 × 0,04 = GBP 6 000, из которых GBP 4 500 — сбор за переход права и по GBP 750 — за каждую из двух других составляющих. Это именно те сборы, после уплаты которых можно подключать коммунальные услуги, поскольку указ запрещает местным органам власти и электроэнергетическому ведомству выдавать постоянные подключения, пока не уплачены налоги и сборы.

Титул и виды на жительство

Положение о проживании и визах (текст от 5 октября 2026 г.) увязывает срок краткосрочного вида на жительство на основании недвижимости со стоимостью объекта и с тем, чем владеет заявитель. При титуле на имя заявителя для 10-летнего разрешения без проверки дохода указана общая стоимость недвижимости GBP 300 000 или больше, а для 5-летнего разрешения без проверки дохода — меньшая стоимость. Если есть только договор купли-продажи с гербовым сбором и одобрением, должна быть выплачена не менее чем одна треть цены и подано заявление на разрешение на покупку, а для 5-летнего разрешения без проверки дохода указана стоимость GBP 300 000 или больше. Это условия самого положения, а не прогноз какого-либо результата для конкретного заявителя, и покупка не даёт гражданства, прав Европейского союза или вида на жительство, который признаёт Республика Кипр. Европейская комиссия отмечает, что право ЕС приостановлено в районах, где правительство Республики не осуществляет эффективного контроля, а правительство Великобритании сообщает, что Республика не признаёт виды на жительство, выданные на севере. Наша страница о программе вида на жительство на Северном Кипре подробнее описывает пути получения разрешений, а руководство по виллам сравнивает правила севера и юга.

Часто задаваемые вопросы

Как называется титул на Северном Кипре и кто его выдаёт?

Титул на Северном Кипре называется koçan, его выдаёт Департамент Земельного реестра и кадастра (Tapu ve Kadastro Dairesi) через шесть районных отделений: Lefkoşa, Gazimağusa, Girne, İskele, Güzelyurt и Lefke. Закон 45/2025 гласит, что Департамент принимает переходы права по купле-продаже, дарению или обмену и выдаёт koçan тому, кто принимает объект.

Каковы основные виды титула на Северном Кипре?

Агентства и застройщики описывают турецкий титул, обменный или эквивалентный титул, а также титулы по распределению и TMD. Они различаются историей земли до выдачи титула, а не формой самого документа или его внешним видом. Тариф Земельного реестра различает также землю, находящуюся во владении по Свидетельствам об окончательном распоряжении, и баллы, находящиеся во владении по Документам стоимости. Категорию конкретного участка показывают титул и отчёт о поиске.

Как проверить титул на Северном Кипре до оплаты?

Юрист подаёт в районный Земельный реестр заявление на поисковый документ (araştırma belgesi) — информационный запрос о праве собственности. Отчёт показывает зарегистрированного владельца и, по руководству Tekce, ипотеки, ограничения и другие обременения. Затем покупатель сравнивает владельца с продавцом, проверяет собственный титул объекта или kat irtifakı и запрашивает разрешение на строительство, а по завершённому зданию — свидетельство об окончательном одобрении.

Сколько стоит поиск в Земельном реестре?

По тарифу в Resmi Gazete № 197 от 7 октября 2026 г. заявление стоит TL 149 за деревню, город или квартал, плюс TL 71 за каждое сведение и TL 71 за каждый дополнительный участок. Для одного участка и одного запроса это 149 + 71 = TL 220 при буквальном прочтении. Тариф действителен до 5 января 2027 г.

Можно ли продать квартиру на Северном Кипре без собственного титула?

По Закону о кондоминиумах 35/2010, статья 12(1)(B), для продажи или передачи в Земельном реестре нужен отдельный титул или зарегистрированный kat irtifakı, а договоры, заключённые без него, недействительны; правило не применяется к гражданам ТРСК как покупателям. Для заявления иностранного покупателя на разрешение также нужны титул кондоминиума или сервитут, за исключением двухлетней альтернативы по указу-закону 89/2026, которая принимает разрешение на строительство или Planning Approval.

Что такое nihai tasvip и почему оно важно для титула на Северном Кипре?

Nihai tasvip — это свидетельство об окончательном одобрении, которое муниципалитет выдаёт на здания в своих границах, а районное управление — на деревни. Статистический институт считает здание завершённым в своей статистике только тогда, когда оно имеет такое свидетельство. Покупатель может запросить свидетельство для конкретного блока, потому что оно связывает разрешение, здание и собственный титул объекта.

Влияет ли категория титула на риск претензии, возникшей до 1974 г.?

Категория описывает историю земли, а именно на эту историю опирается претензия времён до 1974 г. Комиссия по недвижимому имуществу принимает заявления до 21 декабря 2027 г. и на 23 октября 2026 г. сообщила о 8 820 поданных и 3 787 рассмотренных заявлениях. Руководство правительства Великобритании выделяет обменную и подаренную землю как требующую оценки риска урегулирования. Ни одна категория не отменяет необходимости в поиске, который проводит юрист, и в его письменном заключении по конкретному участку.

Какие правила о титуле на Северном Кипре могут скоро измениться?

Два датированных правила. Указ-закон 89/2026, устанавливающий пределы для приобретения иностранцами, действителен 90 дней с 7 августа 2026 г. и истекает около 5 ноября 2026 г., если парламент не примет его как закон. Тариф сборов Земельного реестра от 7 октября 2026 г. действителен только до 5 января 2027 г. Оба правила следует перепроверить в день любого решения, потому что к этому времени они могут измениться.

Ведёт ли владение титулом на Северном Кипре к гражданству или правам ЕС?

Ни одно положение закона о покупке не связывает гражданство с самим фактом покупки. Гражданство ТРСК путём натурализации требует пяти лет непрерывного проживания по Закону о гражданстве 25/1993, статья 8, либо исключительного решения Совета министров по статье 9. Европейская комиссия отмечает, что право ЕС приостановлено на севере, а гражданство ЕС следует за гражданством Республики Кипр.

Куда направляется договор после подписания?

По указу 2026 г. договор с гербовым сбором регистрируется в районном Земельном реестре в течение одного месяца, и в тот же срок подаётся заявление на разрешение на покупку. Разрешение публикуется в Resmi Gazete, после чего передачу необходимо подписать в течение одного года, а сборы уплатить в течение 75 рабочих дней. Консолидированный текст Закона 52/2008 указывает шесть месяцев и 60 рабочих дней.

Дата проверки: 24 октября 2026 г. Источники: Закон о кондоминиумах 35/2010 (Merkezi Mevzuat Dairesi); Закон 45/2025 о Департаменте Земельного реестра и кадастра; уведомление Земельного реестра от 15 июля 2025 г.; Resmi Gazete № 197, 7 октября 2026 г. (сборы Земельного реестра); Resmi Gazete № 147, 7 августа 2026 г. (указ-закон 89/2026); Закон 52/2008 (консолидированный); перечень документов Министерства внутренних дел для разрешений на покупку; Конституция ТРСК; Комиссия по недвижимому имуществу; Закон 67/2005; Статистический институт ТРСК, Construction and Parcel Statistics 2025; ЕСПЧ, Demopoulos and Others v. Turkey; Суд Европейского союза, пресс-релиз по делу Apostolides v Orams; правительство Великобритании, Cyprus: buying property; Cyprus Mail, 15 сентября 2025 г.; Tekce, проверка титулов; In Your Pocket, объяснение титулов; Европейская комиссия, Регламент о Зелёной линии; Положение о проживании и визах.