Как купить недвижимость на Северном Кипре: пошаговое руководство, 2026
Вопрос о том, как купить недвижимость на Северном Кипре (в Турецкой Республике Северного Кипра, ТРСК), сводится к жёсткой правовой последовательности: договор купли-продажи, оформленный гербовой маркой; регистрация этого договора в районном Земельном реестре и подача заявления на разрешение на покупку в течение одного месяца; разрешение Совета министров, опубликованное в Resmi Gazete (Официальном вестнике); уплата сборов Земельного реестра в установленное число рабочих дней; подписание передачи права в Земельном реестре. В этом руководстве описана такая последовательность по состоянию на 24 октября 2026 г.: на каждом шаге указаны срок, ведомство, документы и стоимость.
Тем, кто разбирается, как купить недвижимость на Северном Кипре, здесь же объяснено, чем различается порядок для готового дома и для дома на этапе строительства (off-plan), приведены рабочие примеры в фунтах стерлингов, построенные на ценах с наших страниц объектов, перечень документов, ошибки, которые правила делают особенно вероятными, и ответы на вопросы, которые покупатели задают чаще всего. Два правила из этого руководства ограничены по времени: пределы покупки задаёт указ-закон 89/2026, указ Совета министров, срок действия которого (90 дней) истекает примерно 5 ноября 2026 г., если парламент не утвердит его законом, а таблица сборов Земельного реестра действует только до 5 января 2027 г. Если цифра получена расчётом, а не взята из опубликованного документа, в тексте об этом прямо сказано, чтобы читатель мог отличить официальные данные от приблизительной оценки.
Как купить недвижимость на Северном Кипре: ключевые факты кратко
| Вопрос | Положение на 24 октября 2026 г. | Основание |
|---|---|---|
| Кому нужно разрешение? | Любому иностранному физическому или юридическому лицу; компания с любой иностранной долей считается иностранной | Закон 52/2008, ст. 2, 5 и 8 |
| Кто его выдаёт? | Совет министров; заявление подаётся через Министерство внутренних дел | Закон 52/2008, ст. 8 |
| Сколько объектов можно купить? | До 3 апартаментов, либо участок площадью до 1 338 м² с одним домом, либо отдельно стоящий дом на участке до 3 300 м², либо 2 двухэтажные виллы в проекте массовой застройки, пока действует указ | Указ-закон 89/2026, Resmi Gazete № 147, 7 августа 2026 г. |
| Первый срок | Один месяц с даты договора купли-продажи, чтобы зарегистрировать его в Земельном реестре и подать заявление на разрешение | Указ-закон 89/2026 |
| Сборы при переходе права | 4% за первый объект иностранца, 5,5% за второй, 6% за третий, действуют до 5 января 2027 г. | Положение о сборах Земельного реестра, Resmi Gazete № 197, 7 октября 2026 г. |
| Гербовый сбор | 0,5% суммы, указанной в договоре купли-продажи; платит покупатель, если стороны не договорились иначе | Закон о гербовом сборе 19/1963 в сводной редакции |
| НДС | 5% на жильё с закрытой площадью до 300 м², 10% — от 300 м² | Положение о ставках НДС, обновлено 7 октября 2026 г. |
| Титул | Регистрируется в Tapu Amirliği того района, где находится объект; в документе указана категория титула | Уведомление Земельного реестра от 15 июля 2025 г. |
| Валюта | Большинство объявлений на этом сайте указано в фунтах стерлингов; законное платёжное средство ТРСК — турецкая лира | Страницы объявлений; Закон о валютном обмене 38/1997 |
Остальная часть руководства по порядку раскрывает каждую строку этой таблицы и показывает, из каких документов взята каждая цифра. Вопрос о том, кому вообще разрешено покупать и в каком количестве, подробнее разбирает сопутствующая статья о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость на Северном Кипре, а налоги, которые следуют за покупкой — налоги на владение и перепродажу, — описаны в статье о налогах и сборах на недвижимость на Северном Кипре.
Кто может покупать и сколько: пределы, определяющие любую покупку
Прежде чем начнётся сама последовательность, тому, кто выясняет, как купить недвижимость на Северном Кипре, нужно знать, укладывается ли задуманная покупка в закон. Закон 52/2008 о приобретении недвижимого имущества иностранцами (сводный текст на mevzuat.gov.ct.tr) позволяет иностранному лицу приобрести недвижимость по договору купли-продажи только при наличии разрешения Совета министров на покупку. Иностранцем для этой цели считается любой, кто не является гражданином ТРСК, независимо от того, где он постоянно проживает. Компания считается иностранной, если в ней есть любая иностранная доля или большинство директоров — иностранцы, а доверенное лицо, действующее в интересах иностранца, приравнивается к иностранцу.
Именно в числовых пределах источники расходятся. Применяемые сейчас пределы заданы указом-законом 89/2026, опубликованным в Resmi Gazete № 147 от 7 августа 2026 г. По существу он повторно издаёт указ-закон 63/2026 (Resmi Gazete № 87, 11 мая 2026 г.), 90-дневный срок действия которого истёк 10 августа 2026 г. О повторном издании сообщила газета Bugün Kıbrıs; правительство объяснило его тем, что парламент находился на каникулах и не мог принять поправки, обсуждение которых в комитете уже началось. Такой указ действует, пока остаётся в силе: если считать с 7 августа 2026 г., 90 дней истекают примерно 5 ноября 2026 г., если только парламент не утвердит текст законом. Сводный текст Закона 52/2008 на mevzuat.gov.ct.tr не был обновлён с учётом указа и по-прежнему показывает более строгую редакцию, введённую Законом 39/2024.
| Предел | Указ-закон 89/2026 (пока действует) | Сводный текст Закона 52/2008 на mevzuat.gov.ct.tr |
|---|---|---|
| Апартаменты | До 3; до 6 для граждан государств, признающих ТРСК | 1; 3 для граждан государств, признающих ТРСК |
| Участок с разрешённой постройкой | До 1 338 м², только один дом | 1 338 м² с одним домом |
| Отдельно стоящий дом | На участке до 3 300 м², без второго дома или апартаментов на этом участке | На участке до 3 300 м² |
| Виллы в проекте массовой застройки | 2 двухэтажные отдельно стоящие виллы; 3 для граждан государств, признающих ТРСК | Один объект на иностранца |
| Срок оформления титула после публикации разрешения | 1 год | 6 месяцев |
| Срок уплаты сборов за переход права после публикации | 75 рабочих дней | 60 рабочих дней |
| Инвестиционные покупки компаниями | Минимум EUR 10 000 000 | Минимум EUR 20 000 000 |
Есть и ряд ограничений за пределами этой таблицы, которые действуют по обоим текстам. Сельскохозяйственную и лесную землю иностранцам продавать нельзя, а в военных запретных зонах первой степени и военных зонах безопасности иностранцы не вправе приобретать недвижимость. Иностранцы не могут владеть более чем 7% площади любого района и более чем 3% площади страны, а запись, внесённая с нарушением этого правила, недействительна. Иностранец не может купить долевой титул (hisse koçanı) на землю; на апартаменты или отдельно стоящий дом долевой титул могут совместно иметь не более трёх иностранных физических лиц. Указ добавляет, что продажи жилого проекта в зоне застройки иностранцам ограничены 80%, а иностранцы, которые приходятся друг другу родственниками первой степени или имеют одно гражданство, вместе не могут купить более половины объектов на одном земельном участке.
Для порядка действий отсюда вытекает вполне практический вывод, который стоит учесть ещё до подписания. В договоре, подписываемом сейчас, нужно указать, на какой предел опирался юрист и что произойдёт, если указ утратит силу до того, как будет принято решение по разрешению, поскольку покупка, которая укладывается в предел указа, но не укладывается в сводный текст, подвержена именно такому изменению. Родственное руководство, сравнение правил для недвижимости на Северном и Южном Кипре, показывает, как Республика Кипр решает тот же вопрос для покупателей из стран вне ЕС.
Как купить недвижимость на Северном Кипре шаг за шагом: десять шагов
В таблице шаги перечислены в том порядке, в каком их располагают закон и уведомления Земельного реестра. Она показывает, кто действует на каждом шаге, какие документы подаются, какой срок установлен, если он вообще есть, и сколько это стоит, а ниже каждый шаг разобран отдельно. Шаги 1 и 2 — это проверки, а не подача документов; они идут первыми, потому что дефект, обнаруженный после того, как начал идти месячный срок, оставляет мало времени на реакцию.
| Шаг | Что происходит | Кто действует | Документы | Срок | Стоимость |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Проверка права собственности на объект и участок | Покупатель или юрист в районном Tapu Amirliği | Данные титула, номер участка | Не установлен | Сбор Земельного реестра за справку |
| 2 | Проверка титула кондоминиума или сервитута, разрешений и категории титула | Юрист | Запись о kat mülkiyeti или kat irtifakı, разрешение на строительство, окончательное одобрение для готового здания | До подачи заявления на разрешение | Гонорар юриста (официального тарифа нет) |
| 3 | Бронирование и подписание договора купли-продажи | Покупатель и продавец или застройщик | Паспорт, договор, график платежей | Запускает месячный срок для шага 5 | Депозит по договорённости |
| 4 | Оформление договора гербовой маркой в Налоговом департаменте | Покупатель или представитель | Подписанный договор | До регистрации | Гербовый сбор 0,5% от суммы |
| 5 | Регистрация договора в Земельном реестре и подача заявления на разрешение в Министерство внутренних дел | Покупатель лично, по доверенности или через юриста | Договор с гербовой маркой, пакет заявления | 1 месяц; иначе договор автоматически недействителен | Налоги и сборы по сделке; сбор за подачу заявления TL 35 446,50 |
| 6 | Рассмотрение и проверка безопасности; решение Совета министров | Министерство внутренних дел и Совет министров | Справка о судимости, формы, ситуационный план | Закон срок не устанавливает | См. сбор за подачу заявления на шаге 5 |
| 7 | Публикация разрешения в Resmi Gazete | Правительство | Не требуются | Запускает сроки передачи права | Нет |
| 8 | Уплата сборов Земельного реестра за переход права | Покупатель и продавец, как это распределяет законодательство | Квитанции об уплате | 75 рабочих дней (60 в сводном тексте) | 4% / 5,5% / 6% от стоимости продажи |
| 9 | Подписание декларации о передаче и регистрация титула | Покупатель и продавец перед сотрудником Tapu | Напечатанная декларация о передаче (devir takrirnamesi) | 1 год (6 месяцев в сводном тексте) | Покрывается сборами, уплаченными на шаге 8 |
| 10 | Подключение коммунальных услуг на имя покупателя | Покупатель в организациях водо- и электроснабжения | Подтверждение уплаты налогов и сборов | После шага 8 | Официального тарифа за подключение нет |
Шаг 1: проверка права собственности
Земельный реестр (Tapu ve Kadastro Dairesi) называет «araştırma belgesi», справку-запрос о собственности, носящую только информационный характер, среди услуг, оказываемых в районном отделении. Уведомление от 15 июля 2025 г. добавляет, что на время внедрения автоматизации Web Tapu и TAKBİS передачи права, ипотеки, справки-запросы и операции по делам оформляются только в Tapu Amirliği того района, где зарегистрирован объект. Поэтому объект проверяют в отделении его собственного района, а не в любом удобном отделении: например, объект в Фамагусте — в Фамагусте. В агентском руководстве по проверке титула сказано, что такая проверка показывает зарегистрированного владельца, сведения об объекте, ипотеки, ограничения и другие обременения; покупатель сверяет их с личностью продавца и с договором купли-продажи.
Шаг 2: титул кондоминиума, разрешения и категория титула
Для апартаментов закон требует, чтобы титул кондоминиума (kat mülkiyeti) или сервитут кондоминиума (kat irtifakı) был установлен до того, как можно подавать заявление на разрешение на покупку по Закону 35/2010, а продажа без него является правонарушением. В течение двух лет с момента вступления указа в силу заявление можно вместо этого подать с разрешением на строительство или с Planning Approval (разрешением на планирование) от Департамента городского планирования (Town Planning Department), если титул кондоминиума не удалось установить. В ту же проверку входят категория титула в документе (турецкий, обменный или эквивалентный, по распределению) и история земли до 1974 года; в одном из следующих разделов изложено, что об этом говорят источники. Родственная статья о титулах на Северном Кипре и способах их проверки подробно разбирает эти категории.
Шаги 3 и 4: бронирование, договор купли-продажи и гербовый сбор
Бронирование — это договорённость между покупателем и продавцом или застройщиком, которая сама по себе мало что значит, а юридический вес имеет договор купли-продажи, который оформляется гербовой маркой и затем регистрируется. Прежде чем двигаются какие-либо деньги, в договоре должны быть указаны полная цена и валюта, график платежей, идентификация объекта и участка, срок передачи для здания, которое ещё не закончено, судьба депозитов, если в разрешении откажут, и распределение налогов между сторонами. Руководство правительства Великобритании по покупке недвижимости на Кипре называет планы платежей, не включённые в договор, среди повторяющихся проблем.
Договор оформляется гербовой маркой в Налоговом департаменте (Gelir ve Vergi Dairesi). По сводному Закону о гербовом сборе 19/1963 договор, в котором указана денежная сумма, облагается по ставке 0,5% суммы до TL 89 000 000 и 0,1% сверх этого. Гербовый сбор с договора купли-продажи платит покупатель, если стороны не договорились иначе; это обычное правило, от которого можно отступить в договоре. Сумма в иностранной валюте пересчитывается по официальному курсу продажи на день оформления гербовой маркой, так что цена в фунтах даёт счёт по гербовому сбору в лирах.
Шаг 5: регистрация в течение одного месяца и заявление на разрешение
Это первый жёсткий срок, и пропустить его нельзя без последствий. По указу иностранный покупатель должен зарегистрировать договор с гербовой маркой в районном Земельном реестре (İlçe Tapu Amirliği) — лично, через юриста или по доверенности — в течение одного месяца, после того как покупатель и продавец уплатят налоги и сборы по сделке. Заявление в Министерство на разрешение на покупку нужно подать в тот же срок. Формулировка указа такова: договор, с которым не поступили таким образом, автоматически недействителен. Официальный текст требует регистрации в Земельном реестре, а не в суде.
Отдел недвижимости Министерства внутренних дел публикует перечень документов для заявления на разрешение: ходатайство (Приложение 1 для апартаментов, Приложение 2 для дома, Приложение 3 для земли), информационные формы (Приложения 4 и 5), копия паспорта или удостоверения личности, копия титула (koçan), ситуационный план с отмеченной площадью, оригинал справки о судимости из страны заявителя, договор купли-продажи, если он есть, и гербовая марка TL 45 для заявлений, подаваемых по доверенности. Заявления принимаются лично, по доверенности или через юриста, и, кроме этих способов, у Министерства есть также онлайн-портал. Сбор за подачу заявления равен половине брутто-минимальной месячной заработной платы; при брутто-ставке TL 70 893, действующей с 1 июля 2026 г., это TL 35 446,50 (расчёт: 70 893, делённое на 2). Половина этого сбора поступает на компенсационный счёт Комиссии по недвижимому имуществу, остальное — в Земельный реестр.
Шаги 6 и 7: проверка безопасности, решение и публикация
Прежде чем дело попадёт к министрам, Министерство выясняет у других ведомств, нет ли возражений против объекта по военным соображениям, а иностранный заявитель и все его акционеры проверяются по справке о судимости из страны проживания и в ходе проверки безопасности. Закон 52/2008 не устанавливает срока для решения Совета министров, и потому у промежутка между шагами 5 и 7 нет срока, определённого законом. Разрешение публикуется в Resmi Gazete, и дата публикации запускает два срока передачи права.
Шаги 8 и 9: сборы и декларация о передаче
Сборы за переход права нужно уплатить в течение 75 рабочих дней с даты публикации (60 рабочих дней в сводном тексте), иначе разрешение теряет силу. Если разрешение аннулировано из-за неуплаты, повторная подача заявления обходится в двойной размер сборов, а третья подача по тому же объекту не допускается. Затем титул передаётся по напечатанной декларации о передаче, которую подписывают перед сотрудником районного Земельного реестра, в течение одного года с даты публикации по указу (шесть месяцев в сводном тексте). Если в пользу продавца не зарегистрирована ипотека, указ отсчитывает этот срок с даты, когда уплачена вся цена, указанная в документе, поданном в Министерство, и это связывает график платежей по договору купли-продажи со сроком передачи права.
Шаг 10: коммунальные услуги
Пока не уплачены все налоги и сборы, местные органы не вправе давать постоянное или временное подключение к воде, а орган электроснабжения — временное или постоянное подключение к электричеству. Подключения строительной площадки на время строительства из этого правила изъяты. На практике это означает, что покупателю, который принимает во владение готовый дом, следует держать квитанции об уплате сборов под рукой, когда он обращается за установкой счётчиков.
Рабочий график: как купить недвижимость на Северном Кипре по датам
Правовые сроки удобнее всего понять, если перевести их в конкретные календарные даты. Даты в следующей таблице иллюстративны: в них предполагается, что разрешение опубликовано 15 марта 2027 г., а рабочие дни считаются с понедельника по пятницу без учёта государственных праздников, которые сдвинули бы конечные даты на более поздние. Месячный срок до подачи заявления на разрешение отсчитывается от даты подписания договора самим покупателем, а эту дату мы знать не можем, поэтому календарная дата для него здесь не указана.
| Этап | Что запускает срок | Срок по указу-закону 89/2026 | Срок по сводному тексту |
|---|---|---|---|
| Решение Совета министров | Подан полный пакет документов | Закон срок не устанавливает | Закон срок не устанавливает |
| Уплата сборов за переход права | Разрешение опубликовано, предположительно 15 марта 2027 г. | 75 рабочих дней: 28 июня 2027 г. (расчёт) | 60 рабочих дней: 7 июня 2027 г. (расчёт) |
| Подписание декларации о передаче | Разрешение опубликовано, предположительно 15 марта 2027 г. | 1 год: 15 марта 2028 г. | 6 месяцев: 15 сентября 2027 г. |
Из этой таблицы следуют три вывода, каждый из которых влияет на то, как строить покупку. Во-первых, этап решения — единственная часть графика, у которой нет срока, установленного законом, а сроки, которые называют застройщики, — это собственные заявления застройщиков: например, застройщик Isatis на своей странице с часто задаваемыми вопросами указывает от одного до двух месяцев для граждан Турции и от шести до восьми месяцев для граждан других стран, а закон не устанавливает ни ту, ни другую цифру. Во-вторых, два срока отдельны друг от друга: по указу в нашем примере сборы нужно уплатить к 28 июня 2027 г., даже если декларацию о передаче можно подписать как поздно 15 марта 2028 г., тогда как сводный текст сокращает оба срока. В-третьих, выбор между двумя столбцами зависит от того, действует ли указ или принят ли он законом на дату публикации разрешения, поэтому в служебной записке юриста по делу эту дату стоит зафиксировать.
Сколько стоит покупка: рабочий пример в фунтах стерлингов
Любой план того, как купить недвижимость на Северном Кипре, требует оценки расходов, а расходы проще всего проследить на конкретной цифре. В примере взято GBP 220 000 — начальная цена, указанная на нашей странице объекта для квартиры 1+1 в Natulux Tatlisu и нижняя граница диапазона для 2+1 на нашей странице Grande Palazzo. Дом считается первым объектом покупателя с закрытой площадью до 300 м². Ничто из этого не является предложением или расчётом для конкретной сделки: на страницах объявлений не сказано, включён ли НДС в цену, поэтому строка про НДС показана как возможная добавка.
| Статья | Правило | Расчёт для GBP 220 000 |
|---|---|---|
| Сбор Земельного реестра, первый объект | 4% в сумме: 3% за переход права, 0,5% Комиссии по недвижимому имуществу, 0,5% Управлению по приобретению жилья (Housing Acquisition Unit) | GBP 8 800 (6 600 + 1 100 + 1 100) |
| Сбор Земельного реестра, второй объект | 5,5% (4% + 1% + 0,5%) | GBP 12 100 |
| Сбор Земельного реестра, третий объект | 6% (5% + 1%) | GBP 13 200 |
| Гербовый сбор с договора | 0,5% суммы; пересчитывается в лиры по официальному курсу продажи на день оформления гербовой маркой | эквивалент GBP 1 100 |
| НДС на новый дом | 5% до 300 м² закрытой площади; 10% от 300 м²; порядок для перепродажи в положении не указан | GBP 11 000 при ставке 5%, если НДС применяется и ещё не включён в цену |
| Заявление на разрешение на покупку | Половина брутто-минимальной месячной заработной платы | TL 35 446,50 |
| Регистрация ипотеки, если берётся кредит | 1% от зарегистрированной суммы кредита, платит залогодатель | GBP 1 000 с кредита GBP 100 000 |
| Юрист, нотариус, подключение коммунальных услуг | Официального тарифа нет | Не рассчитывалось |
Таблица сборов — это положение Совета министров, опубликованное в Resmi Gazete № 197 от 7 октября 2026 г. и действующее с момента публикации до 5 января 2027 г. включительно. Для граждан государств, признающих ТРСК, та же таблица назначает 4% на первые два объекта, 5,5% на третий и четвёртый и 6% на пятый и шестой. В законе сказано, что налоги, пошлины и сборы при передаче права уплачивают покупатель и продавец в соответствии с действующим законодательством, а в таблице сборов — что регистрационный сбор платит лицо, регистрирующее титул на своё имя. Проценты 6%, 9% и 12% встречаются на некоторых агентских страницах; они появились раньше таблицы от 7 октября. Ставка НДС 5% взята из положения о ставках НДС, обновлённых 7 октября 2026 г., которое относит «всю недвижимость и жильё с закрытой площадью до 300 м², меблированные или нет» к графику 5%, а жильё площадью от 300 м² — к графику 10%. Само положение не говорит, какие перепродажи подпадают под НДС, поэтому этот вопрос остаётся на усмотрение сторон и юриста.
Полная стоимость покупки поэтому, по сути, состоит из твёрдого ядра, которое можно рассчитать по цене договора (сбор Земельного реестра и гербовый сбор), и переменного слоя, который рассчитать нельзя: НДС в зависимости от того, как указана цена, гонорар юриста, плата за подключение коммунальных услуг и валютный эффект от уплаты пошлин в лирах из бюджета в фунтах. Родственная статья о ценах на недвижимость на Северном Кипре по городам объясняет, как читать поля цены, от которых отталкиваются эти примеры.
Планы платежей: как читать график перед подписанием
Рассрочка от застройщика — распространённый способ оплатить дом, который ещё не достроен, и агентское руководство по финансированию описывает такие планы как преобладающие на рынке off-plan. Графики различаются от проекта к проекту, и поэтому самый полезный навык для покупателя — уметь перевести проценты в суммы и даты. На нашей странице Grande Palazzo показаны три варианта, и в таблице они пересчитаны на начальную цену GBP 220 000 для 2+1.
| Вариант по нашей странице объекта | Условия, как они показаны | Суммы для GBP 220 000 (расчёт) |
|---|---|---|
| 1 | 35% первоначальный взнос, 35% перед получением ключей, 30% после получения ключей (24 месяца) | GBP 77 000 + GBP 77 000 + GBP 66 000 |
| 2 | 50% первоначальный взнос и 50% перед получением ключей, 5 бытовых приборов в подарок | GBP 110 000 + GBP 110 000 |
| 3 | 100% оплаты в течение 3–6 месяцев со скидкой 5% | GBP 209 000 (220 000 x 0,95), разница GBP 11 000 |
График связан с правовой последовательностью тремя моментами. Первый — правило одного месяца: договор с гербовой маркой нужно зарегистрировать и подать заявление на разрешение в течение месяца после подписания, так что график платежей из договора — это график, который будет подан. Второй — срок передачи права: по указу, если в пользу продавца ипотека не зарегистрирована, годовой срок передачи начинается тогда, когда уплачена вся цена, указанная в поданном документе, поэтому план, который тянется 24 месяца после получения ключей, плохо сочетается со сроком, начинающимся только после полной оплаты, и в договоре следует указать, как стороны будут с этим обходиться. Третий — собственное финансирование застройщика: руководство правительства Великобритании называет ипотеки застройщика на землю среди проблем, замеченных на Кипре, и проверка права собственности на шаге 1 — это то место, где такая ипотека проявляется.
Альтернатива рассрочке застройщика — банковский кредит. Закон 52/2008 позволяет иностранцам закладывать приобретённую недвижимость после уплаты сборов Земельного реестра и быть держателями ипотеки. Регистрационный сбор составляет 1% зарегистрированного долга. Условия кредитования иностранных покупателей устанавливает каждый банк, а агентские страницы сильно расходятся в них, поэтому собственное предложение банка — единственное надёжное утверждение о соотношении кредита и стоимости или о ставке.
Как купить недвижимость на Северном Кипре: строящийся объект и готовый дом
Десять шагов того, как купить недвижимость на Северном Кипре, одинаковы в обоих случаях, но доказательства, которыми располагает покупатель, и существенные риски меняются в зависимости от стадии здания. На наших страницах есть оба вида объектов. Panorama Iskele и Sky Sakarya в Фамагусте указаны как сданные проекты с ценами «перепродажа от» («resale asks from»), которые являются запрашиваемыми ценами продавцов, а не ценами застройщика. Natulux Tatlisu и La Casalia Tatlisu указаны как строящиеся проекты со сроками передачи в мае 2027 г. и декабре 2027 г. по данным застройщика.
| Тема | Готовый дом или перепродажа | Строящийся объект (off-plan) |
|---|---|---|
| Что покупатель может осмотреть | Готовый объект, его счётчики и общие зоны | Планы, пакет разрешений и площадку |
| Титул кондоминиума или сервитут | Должен существовать до подачи заявления на разрешение; проверьте это при проверке права собственности | То же правило: сервитут или титул кондоминиума на объект должен существовать до подачи заявления на разрешение |
| Окончательное одобрение | Статистика учитывает только здания с свидетельством об окончательном одобрении (nihai tasvip); спросите, есть ли оно | Ещё не выдано; передачу в договоре следует привязать к нему |
| Оплата | Как записано в договоре купли-продажи | Как записано в договоре купли-продажи, и может идти в течение строительства и после передачи |
| Срок передачи права | Начинается с публикации либо с полной оплаты, если ипотека в пользу продавца не зарегистрирована | То же правило, поэтому полная оплата может наступить только после передачи |
| Коммунальные услуги | Подключение на имя покупателя требует уплаченных налогов и сборов | Подключения строительной площадки на время строительства освобождены; постоянные подключения следуют за уплатой сборов |
| Основные риски, названные официальным руководством | Претензии на землю, относящиеся к периоду до 1974 года; ипотеки и ограничения, показанные при проверке | Поздние свидетельства о завершении и титулы, планы платежей, оставленные за пределами договора, ипотеки застройщика на землю |
| Срок передачи в наших примерах | Panorama Iskele: июнь 2023 г.; Sky Sakarya: май 2023 г.; Four Seasons Life II: июль 2024 г. (по данным застройщика) | Natulux Tatlisu: май 2027 г.; La Casalia Tatlisu: декабрь 2027 г. (по данным застройщика) |
Для строящегося объекта практическая разница в том, что покупатель платит за здание, которого ещё нет, и потому опирается не на осмотр, а на документы и обязательства застройщика. Руководство правительства Великобритании называет трудности с получением окончательных свидетельств о завершении и титулов повторяющейся проблемой на Кипре, поэтому именно в договоре купли-продажи должны быть срок передачи, последствия задержки и обязанность передать отдельный титул. Родственная статья о покупке строящегося объекта на Северном Кипре развивает этот анализ договора. При перепродаже главное доказательство — проверка на шаге 1 и категория титула в документе; цены перепродажи на наших страницах — это запрашиваемые цены, а фактическая цена — та, что указана в договоре купли-продажи.
Наши объекты в сравнении: что показывают страницы до начала процесса
В таблице собраны семь объектов Северного Кипра, иллюстрирующих описанные выше случаи. Цены даны так, как они показаны на каждой странице объекта на момент проверки 24 октября 2026 г.; «от» — минимум для одного типа квартиры, а «перепродажа от» — цифра продавца. В столбцах сказано, что представляет собой каждая цифра, потому что десять шагов выше начинаются с договора купли-продажи, а цена договора — единственное число, которое имеет значение.
| Объект | Стадия | Цена по нашей странице объекта | Срок передачи по данным застройщика | Условия оплаты на странице |
|---|---|---|---|---|
| Panorama Iskele | Завершён; от студии до 3+1 | Перепродажа от GBP 110 000 | Июнь 2023 г. | Не показаны |
| Sky Sakarya Famagusta | Завершён; 1+1 и 2+1 | Перепродажа от GBP 63 500 | Май 2023 г. | Не показаны |
| Four Seasons Life II Iskele | Сдан; лофт 1+1 | От GBP 160 000 (застройщик, 18 октября 2026 г.) | Июль 2024 г. | Не показаны |
| Natulux Tatlisu | Строится; 97 объектов, от 1+1 до трипликса | От GBP 220 000 за 1+1 площадью 52 м² | Май 2027 г. | Не показаны |
| La Casalia Tatlisu | Строится; 454 объекта | От GBP 178 000 за Grand Studio площадью 47 м² | Декабрь 2027 г. | Не показаны |
| Grande Palazzo Iskele | Год постройки 2026 по данным страницы | От GBP 220 000 до GBP 570 000 для апартаментов и вилл | Не указан | Три варианта: 35/35/30, 50/50 или 100% со скидкой 5% |
| Bellagio Iskele | Метка предпродажи; 281 объект | По запросу | Не показан | Не показаны |
Цифра на странице объекта и цена в договоре купли-продажи — разные вещи, и путать их нельзя. Цена «от» относится к самому дешёвому объекту, цена «перепродажа от» — это просьба продавца, а «по запросу» означает, что сравнивать нечего. Ни одна из страниц не указывает, включён ли НДС, и ни одна не заменяет проверку титула, пакет документов для разрешения или договор. Тем, кто хочет географически разместить эти проекты, помогут страницы районов Фамагуста и Эсентепе, а обзор рынка Северного Кипра перечисляет все проекты. Если нужен взгляд по городам, он дан в руководстве по основным районам для покупки на Северном Кипре.
Титулы и проверка объекта: что проверить до начала месячного срока
Поскольку месячный срок на шаге 5 начинается с подписания, проверки относятся к периоду до подписания. Вопрос титула — тот, на который страницы объявлений ответить не могут, поскольку статус титула относится к конкретному участку, а не к проекту в целом. Статья 159 Конституции ТРСК передаёт государству недвижимое имущество, найденное брошенным на 13 февраля 1975 г. или признанное законом брошенным либо бесхозным позднее, и говорит, что лица, заявляющие законные права на него, могут доказать их по процедуре и на основе компенсации, установленных законом. Отдельное положение закрепляет право граждан ТРСК, оставивших имущество на юге, просить имущество эквивалентной стоимости, и это конституционная основа системы эквивалентного имущества и обмена. Таблица сборов Земельного реестра подтверждает, что реестр различает землю, зарегистрированную по Свидетельству об окончательном распоряжении (Kesin Tasarruf Belgesi), и участки, находящиеся во владении по документам о стоимости (Mal Değer Belgeleri). Такие термины, как турецкий титул, обменный титул и титул по распределению, используются в агентских руководствах, но сами по себе они ничего не доказывают: документ и официальная проверка — это доказательство того, какая категория применяется.
Более широкий правовой контекст зафиксирован официальными источниками. Руководство правительства Великобритании о покупке недвижимости на Кипре гласит, что право собственности на многие объекты на севере оспаривается, что тысячи претензий исходят от людей, перемещённых в 1974 году, и что Европейский суд по правам человека рассматривал прежних владельцев, существовавших до 1974 года, как продолжающих быть законными собственниками. В решении о приемлемости от 1 марта 2010 г. по делу Demopoulos and Others v. Turkey Суд постановил, что Комиссия по недвижимому имуществу, созданная по Закону 67/2005, предлагает эффективное средство правовой защиты по имущественным претензиям греков-киприотов. Сайт Комиссии описывает её работу по реституции, компенсации и обмену, а Закон 67/2005 позволяет подавать заявления до 21 декабря 2027 г. По делу Apostolides v Orams (28 апреля 2009 г.) Суд Европейского союза постановил, что решение суда Республики Кипр, обязывающее покупателей освободить землю на севере, должно признаваться и исполняться в других государствах-членах, как зафиксировано в пресс-релизе Суда. Руководство Великобритании добавляет, что поправка к уголовному праву Республики Кипр, действующая с 20 октября 2006 г., делает правонарушением покупку, продажу или залог имущества без разрешения зарегистрированного владельца, а в сообщении Cyprus Mail от 15 сентября 2025 г. главный переговорщик Республики высказался об арестах граждан ЕС и третьих стран, подозреваемых в застройке земли, принадлежащей грекам-киприотам, на севере. Это сообщение излагает позицию греко-киприотской стороны. Более подробно эти риски рассмотрены в родственной статье о претензиях на имущество до 1974 года и других рисках покупки на Северном Кипре.
В Фамагусте действует ещё одно правило, привязанное к месту. Резолюции Совета Безопасности ООН 550 (1984) и 789 (1992) и его заявление председателя от июля 2021 г. гласят, что заселение любой части Вароши людьми, которые не являются её жителями, недопустимо, а доклад Генерального секретаря S/2026/550 от 6 июля 2026 г. фиксирует, что никаких шагов для отмены мер октября 2020 г. не предпринято. Покупателю любого объекта в Фамагусте следует по данным участка выяснить, не лежит ли он в районе Вароши, и сделать это до подписания договора.
Список документов: как купить недвижимость на Северном Кипре без пробелов
Перечень объединяет список Министерства внутренних дел, уведомления Земельного реестра и пункты проверки из руководства Великобритании. Каждая строка — это документ или справка реестра, а не утверждение продавца, и потому каждую из них можно проверить независимо.
| Документ | Кем выдаётся или куда подаётся | Зачем он нужен |
|---|---|---|
| Копия паспорта или удостоверения личности | Покупатель; подаётся в Министерство внутренних дел | Идентифицирует заявителя на разрешение |
| Справка о судимости из страны проживания (оригинал) | Орган страны проживания; подаётся в Министерство внутренних дел | Основа проверки безопасности; указ сохраняет предельный возраст в 3 месяца и апостиль для заявлений, подаваемых лицензированными посредниками |
| Справка о праве собственности (araştırma belgesi) | Районный Tapu Amirliği | Показывает зарегистрированного владельца, ипотеки и ограничения |
| Копия титула (koçan) | Продавец; подаётся вместе с заявлением | Показывает категорию титула и участок |
| Запись о титуле кондоминиума или сервитуте | Земельный реестр | Требуется до подачи заявления на разрешение для апартаментов |
| Разрешение на строительство и, для готового здания, окончательное одобрение | Местный орган и Департамент городского планирования | Подтверждение того, что здание законно и завершено |
| Ситуационный план с отмеченной площадью | Покупатель или юрист; подаётся вместе с заявлением | Позволяет проверить военные зоны и площадь |
| Договор купли-продажи с гербовой маркой | Гербовая марка Налогового департамента; регистрируется в Земельном реестре | Запускает месячный срок и сроки платежей |
| Ходатайство и информационные формы (Приложения 1–5) | Формы Министерства внутренних дел | Само заявление |
| Квитанции об уплате сборов | Земельный реестр и Налоговый департамент | Нужны для передачи права и для подключения коммунальных услуг |
| Доверенность, если покупатель за границей | Покупатель; для заявления по доверенности применяется гербовая марка TL 45 | Позволяет юристу действовать в ведомствах |
Независимый юрист важнее любого отдельного документа из этого перечня, потому что именно юрист следит за тем, чтобы все документы были поданы вовремя и в нужном порядке. Руководство Великобритании называет среди повторяющихся проблем юристов, работающих одновременно на продавца и на застройщика, и отмечает, что на севере для каждого района есть отдельная коллегия адвокатов (Никосия, Кирения, Фамагуста и Морфу) под эгидой Турецко-киприотской ассоциации адвокатов. Официального тарифа ТРСК на услуги юристов и нотариусов найти не удалось, поэтому любой гонорар — предмет договорённости с юристом.
Деньги, валюта и переводы
Большинство цен на наших страницах объектов указано в фунтах стерлингов, и это важно помнить при планировании бюджета, тогда как законное платёжное средство ТРСК — лира. Статистический институт сообщил, что индекс потребительских цен ТРСК вырос на 35,02% за двенадцать месяцев по сентябрь 2026 г. (на 3,34% за месяц и на 28,15% с декабря 2025 г.). Договор в фунтах стерлингов или евро избавляет саму цену от лирового риска, тогда как гербовый сбор, сбор за заявление на разрешение и любые платежи местному подрядчику рассчитываются в лирах.
Закон о валютном обмене 38/1997 делает свободным хранение иностранной валюты, её использование в качестве средства обмена и выражение сумм договоров в иностранной валюте. Переводы внутрь страны и из неё свободны при условии использования банков и регистрации имён и адресов отправителя и получателя, а общие суммы сообщаются в Центральный банк. Специального правила валютного контроля именно для покупателей недвижимости найти не удалось. Закон о налоге на финансовые операции 62/2026, действующий с 1 октября 2026 г., заменяет прежний налог на банковские и страховые операции: он устанавливает 0,1% от суммы продажи иностранной валюты по обменным операциям, 1% по межбанковским депозитным операциям, 5% со страховых премий и 3% с прочих поступлений, которые взимают с клиентов финансовые учреждения, причём Совет министров вправе снижать ставки.
После регистрации титула: налоги, вид на жительство и сдача в аренду
Владение влечёт за собой как ежегодные обязательства, так и обязательства, связанные с отдельными событиями, такими как сдача в аренду или последующая продажа. Ежегодный налог на недвижимость устанавливается положением; последняя таблица, найденная на сайте Налогового департамента, вступила в силу 1 января 2025 г. Для жилья обычной железобетонной конструкции она устанавливает базу TL 6,60 за м² до 120 м² и TL 7,15 за м² сверх 120 м² с надбавками 10%, 25%, 40% или 60% в зависимости от категории объекта и TL 35,60 за м² для плавательного бассейна. Для апартаментов площадью 76 м² — таков размер, указанный для 2+1 в Natulux Tatlisu, — база составляет TL 501,60 (расчёт: 76 x 6,60) до надбавок. Доход от аренды облагается 10-процентным удержанием с валовой арендной платы по Закону о подоходном налоге, а туристическая сдача до 60 дней объекта, построенного как жильё, подпадает под Закон об отпускных домах, который требует регистрации в Департаменте туристического планирования и разрешения на эксплуатацию до сдачи. Родственное руководство по сдаче недвижимости в аренду на Северном Кипре охватывает правила сдачи.
При последующей продаже Закон о подоходном налоге определяет чистую прибыль продавца, не являющегося торговцем недвижимостью, как 20% от большей из величин — оценочной стоимости Земельного реестра и цены продажи, освобождает 30% этой прибыли и поручает Земельному реестру удержать 20% остатка в качестве окончательного налога. Эффективная ставка в итоге составляет 2,8% стоимости (расчёт: 20% x 70% x 20%). Единовременное освобождение для дома или участка, приобретённых после 1 января 1982 г., иностранцам недоступно.
Вид на жительство — процесс отдельный от покупки, со своими условиями и своими документами. По Положению о видах на жительство и визах (текст от 5 октября 2026 г.) собственник может подать заявление на краткосрочный вид на жительство на основании недвижимости, если жильё пригодно для проживания и используется для него. При покупке по договору должна быть оплачена как минимум одна треть цены и подано заявление на разрешение на покупку. При титуле на имя заявителя и недвижимости стоимостью GBP 300 000 или больше разрешение действует 10 лет без проверки дохода, а при меньшей стоимости — 5 лет; при наличии лишь договора с гербовой маркой и одобрением стоимость GBP 300 000 или больше даёт 5 лет без проверки дохода, а при меньшей стоимости требуется подтверждение ежемесячного дохода в размере одной минимальной заработной платы. Постоянный вид на жительство по Закону 51/2015 требует жилья стоимостью не менее EUR 125 000, подтверждённого дохода, шести лет непрерывных разрешений (трёх — в возрасте 60 лет и старше), медицинской страховки и чистой репутации. Покупка не даёт гражданства ТРСК, которое по Закону о гражданстве 25/1993 требует пяти лет непрерывного проживания или решения Совета министров для инвесторов. Европейская комиссия фиксирует, что законодательство ЕС приостановлено на севере в соответствии с Протоколом 10 к Акту о присоединении 2003 года, а британские рекомендации для путешественников сообщают, что Республика Кипр не признаёт виды на жительство, выданные на севере. Предыстория изложена в статьях о программе вида на жительство и о гражданстве и иммиграции.
Типичные ошибки при покупке на Северном Кипре
Правила, изложенные выше, делают некоторые ошибки предсказуемыми для каждого, кто изучает, как купить недвижимость на Северном Кипре. Список следует порядку, в котором они обычно происходят в ходе сделки, от выбора предела до подключения счётчиков.
- Ссылка на устаревший предел. «Один объект» — это текст сводного Закона 52/2008. Указ разрешает больше, пока он действует, и он может утратить силу примерно 5 ноября 2026 г., если парламент не утвердит его законом.
- Использование старой цифры сборов. Таблица от 7 октября 2026 г. даёт 4%, 5,5% и 6% до 5 января 2027 г. Цифры 6%, 9% и 12% на агентских страницах появились раньше неё.
- Пропуск месячного срока. Договор с гербовой маркой, не зарегистрированный с подачей заявления на разрешение в течение месяца, по указу автоматически недействителен.
- Принятие цены с объявления за цену договора. Цена «от», цена «перепродажа от» и «по запросу» — три разные вещи, а страницы объявлений не указывают НДС.
- План платежей вне договора. Руководство правительства Великобритании называет это среди замеченных проблем; график, поданный в Министерство, к тому же определяет срок передачи права.
- Пропуск проверки права собственности. Проверка — единственный надёжный источник сведений о зарегистрированном владельце, ипотеках и ограничениях; страница объявления не может подтвердить чистоту титула.
- Предположение, что юрист независим. Руководство Великобритании называет повторяющейся проблемой юриста, работающего одновременно на продавца и на застройщика.
- Забытый срок уплаты сборов. Разрешение теряет силу, если сборы не уплачены в течение 75 рабочих дней (60 в сводном тексте); вторая подача заявления обходится в двойной размер сборов, а третья не допускается.
- Путаница вида на жительство с гражданством. Основанный на недвижимости вид на жительство действует 5 или 10 лет, и покупка не даёт ни гражданства, ни прав ЕС, ни вида на жительство, который признаёт Республика Кипр.
- Расчёт на подключение коммунальных услуг до уплаты сборов. Постоянные подключения воды и электричества ждут уплаты всех налогов и сборов.
Часто задаваемые вопросы
С чего начинается покупка: как купить недвижимость на Северном Кипре?
Если разбираться, как купить недвижимость на Северном Кипре, то первый шаг — проверка права собственности в Tapu Amirliği того района, где находится объект, вместе с проверкой, что для объекта существует титул кондоминиума или сервитут. Обе проверки проводятся до подписания договора купли-продажи, поскольку месячный срок на регистрацию договора и подачу заявления на разрешение начинается с подписания.
Нужно ли иностранцам разрешение на покупку недвижимости на Северном Кипре?
Да. Закон 52/2008 требует разрешения Совета министров на покупку, которое запрашивается через Министерство внутренних дел. Пределы, действующие на 24 октября 2026 г., заданы указом-законом 89/2026, который допускает до трёх апартаментов или варианты с землёй и домом, изложенные выше, и зависит от того, остаётся ли указ в силе или будет принят законом.
Сколько времени занимает разрешение?
Закон не устанавливает срока для решения Совета министров. Сроки, которые называют застройщики, — это их собственные заявления, а не норма закона. После публикации разрешения у покупателя есть 75 рабочих дней на уплату сборов и один год на подписание передачи права по указу либо 60 рабочих дней и шесть месяцев по сводному тексту.
Каковы сборы Земельного реестра при покупке недвижимости на Северном Кипре?
Для иностранных покупателей таблица от 7 октября 2026 г. предусматривает 4% за первый объект, 5,5% за второй и 6% за третий, действует до 5 января 2027 г. При цене GBP 220 000 сбор за первый объект составляет GBP 8 800. Гербовый сбор 0,5% с договора и НДС, где он применяется, добавляются сверху.
Взимается ли НДС при покупке недвижимости на Северном Кипре?
Положение от 7 октября 2026 г. относит жильё до 300 м² закрытой площади к графику 5%, а жильё от 300 м² — к графику 10%. Само положение не говорит, какие перепродажи входят в НДС, а наши страницы объявлений не указывают, включён ли он в цену, поэтому это должно быть прописано в договоре купли-продажи.
Можно ли платить в рассрочку?
Да, рассрочки от застройщиков существуют, и на странице Grande Palazzo показаны три варианта, включая 35% сразу, 35% перед ключами и 30% в течение 24 месяцев после. График входит в поданный договор и по указу может также определять начало годового срока передачи права.
Можно ли взять ипотеку?
Закон 52/2008 позволяет иностранцам закладывать недвижимость, приобретённую после уплаты сборов Земельного реестра, а регистрация стоит 1% зарегистрированного долга. Соотношение кредита и стоимости и процентные ставки устанавливает каждый банк, закон их не фиксирует.
Даёт ли покупка вид на жительство или гражданство?
Ни одна покупка не даёт автоматически ни того, ни другого. Вид на жительство на основании недвижимости на 5 или 10 лет доступен на оговорённых условиях, например при пороге GBP 300 000 для 10-летнего разрешения при наличии титула, а гражданство ТРСК требует пяти лет проживания или решения Совета министров. Права ЕС из этого не вытекают.
Может ли продавец или страница объявления подтвердить чистоту титула?
Нет. Статус титула относится к конкретному участку и подтверждается только документом и официальной проверкой, но не словами продавца и не объявлением. Официальные источники документируют претензии на имущество, возникшие до 1974 года, Комиссию по недвижимому имуществу и решение по делу Orams, поэтому проверка титула идёт до подписания для любого, кто планирует, как купить недвижимость на Северном Кипре.
Что меняется после 5 ноября 2026 г. и 5 января 2027 г.?
Срок действия указа-закона 89/2026 — 90 дней, и он истекает примерно 5 ноября 2026 г., если парламент не утвердит его законом, а таблица сборов от 7 октября 2026 г. действует до 5 января 2027 г. Обе даты покупателю следует сверить с Resmi Gazete до подписания договора, поскольку от них зависят и применимые пределы, и размер сборов.
Дата проверки: 24 октября 2026 г. Источники: Закон 52/2008 (сводный текст), Resmi Gazete № 147, Resmi Gazete № 87, Resmi Gazete № 197, перечень документов Министерства внутренних дел, уведомление Земельного реестра, Закон о гербовом сборе, положение о ставках НДС, Положение о видах на жительство и визах, руководство правительства Великобритании по недвижимости, Комиссия по недвижимому имуществу, Cyprus Mail, а также страницы застройщиков и объектов, указанные в тексте.
