بازار املاک لوکس قبرس: داده‌ها و عوامل مؤثر در ۲۰۲۶

بازار املاک لوکس قبرس: داده‌ها و عوامل مؤثر در ۲۰۲۶

این صفحه بازار املاک لوکس قبرس را بر اساس وضعیت آن در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی می‌کند. منابع این بررسی عبارت‌اند از اداره ثبت املاک و نقشه‌برداری قبرس (Department of Lands and Surveys، به‌اختصار DLS) با دو مجموعه‌داده (قراردادهای فروش و انتقال‌ها)، بانک مرکزی قبرس (Central Bank of Cyprus، به‌اختصار CBC)، اداره آمار قبرس (Statistical Service، به‌اختصار CYSTAT)، RICS (مؤسسهٔ سلطنتی مساحان خبره) به‌همراه KPMG، و مجموعه‌داده‌های آژانس‌های Landbank Analytics، Ask Wire و Sotheby’s International Realty Cyprus (ساتبیز اینترنشنال رئالتی قبرس). هر رقم با منبع، دورهٔ مرجع و، در جایی که منبع روش را بیان کرده است، با روش محاسبهٔ خود همراه است. دامنهٔ بررسی جمهوری قبرس است، یعنی ناحیه‌های نیکوزیا، لیماسول، لارناکا، پافوس و فاماگوستا در مناطق تحت کنترل دولت جمهوری؛ قبرس شمالی در راهنماهای دیگر ما، از جمله صفحهٔ قیمت ملک در قبرس شمالی، پوشش داده شده است و جزو آمارهای به‌کاررفته در اینجا نیست.

نسخهٔ پیشین این مقاله که در فوریهٔ ۲۰۲۴ نوشته شده بود، یک نظرسنجی جهانی از مشاوران Sotheby’s International Realty را خلاصه می‌کرد. نظرسنجی جهانی بازار املاک لوکس قبرس را اندازه نمی‌گیرد؛ به همین دلیل این نسخه آن را با داده‌های ویژهٔ خود جزیره جایگزین کرده است. خواننده در این صفحه می‌بیند که هر منبع «لوکس» یا «ممتاز» را چگونه تعریف می‌کند، ثبت املاک از ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶ چه چیزی را ثبت کرده است، خریداران بر پایهٔ عضویت یا عدم‌عضویت در اتحادیهٔ اروپا چه کسانی هستند، شاخص‌های قیمت چه چیزی نشان می‌دهند، رده‌های بالای قیمت در داده‌های آژانس‌ها چه شکلی دارند، منابع کدام عوامل تقاضا و عرضه را نام می‌برند، قواعد اقامت و تابعیت چیست، مالیات‌ها و هزینه‌های ۲۰۲۶ همراه با محاسبهٔ گام‌به‌گام چقدر است، تأمین مالی چگونه است، منابع به کدام ریسک‌ها اشاره می‌کنند و در پایان، جدولی تاریخ‌دار از نتیجه‌گیری هر گزارش.

بازار املاک لوکس قبرس در هر منبع به چه معناست

در قبرس هیچ تعریف آماری رسمی از «خانهٔ ممتاز» وجود ندارد. اداره ثبت املاک و نقشه‌برداری، بانک مرکزی قبرس و CYSTAT ارقام را برای کل املاک مسکونی یا برای همهٔ انواع ملک منتشر می‌کنند و هیچ‌یک بخش ممتاز را جدا نمی‌کند. بنابراین بازار املاک لوکس قبرس از راه شاخص‌های جایگزین توصیف می‌شود و هر شاخص جایگزین بازار را به شکل متفاوتی برش می‌دهد. جدول زیر نشان می‌دهد هر منبع در واقع چه چیزی را اندازه می‌گیرد، تا ارقام منابع گوناگون با هم درآمیخته نشوند.

دو نتیجه از این جدول به دست می‌آید. نخست اینکه آستانهٔ €۱ میلیون که رده‌بندی Landbank از آن استفاده می‌کند، فقط یک حد قیمتی است و دربارهٔ اندازه، موقعیت یا کیفیت اجرا چیزی نمی‌گوید. دوم اینکه سری Ask Wire فروش‌ها را بر پایهٔ بزرگی رتبه‌بندی می‌کند و فهرست‌های برتر آن زمین را هم دربر می‌گیرد؛ پس معاملات بزرگ را بیش از خانه‌های ممتاز اندازه می‌گیرد. مدیرعامل Sotheby’s International Realty Cyprus، Anastasia Yianni، در مجلهٔ Welcome در ۲۳ ژانویهٔ ۲۰۲۶ نقل شده است که فروش مجدد ملک‌های قدیمی‌تر از حدود €۲٬۰۰۰ به ازای هر متر مربع آغاز می‌شود و پروژه‌های جدید رده‌بالا می‌توانند از €۱۰٬۰۰۰ به ازای هر متر مربع فراتر روند؛ این مقاله تعریفی از این اصطلاح به دست نمی‌دهد.

قراردادهای فروش و انتقال‌ها: آنچه ثبت املاک ثبت کرده است

مستقیم‌ترین سنجهٔ رسمی فعالیت بازار، شمار قراردادهای فروشی است که نزد اداره ثبت املاک و نقشه‌برداری تودیع شده‌اند. اداره در جدول‌های مورخ ۵ اکتبر ۲۰۲۶ خود ۱۴٬۹۶۹ قرارداد ثبت‌شده را برای ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶ گزارش می‌کند؛ این رقم در ماه‌های مشابه ۲۰۲۵ برابر ۱۳٬۱۷۳ بود، یعنی افزایشی معادل ۱٬۷۹۶ قرارداد یا ۱۳٫۶٪ (اداره آن را به ۱۴٪ گرد می‌کند). تنها سپتامبر ۲۰۲۶ شاهد ۱٬۶۸۱ قرارداد در برابر ۱٬۴۸۴ قرارداد یک سال پیش بود و اوج ماهانه به ژوئیه با ۲٬۰۴۰ قرارداد تعلق داشت. هر ماه از ۲۰۲۶ بالاتر از همان ماه ۲۰۲۵ بود و کمترین فاصله در مه دیده شد (۱٬۷۲۳ در برابر ۱٬۶۴۴، یعنی ۵٪).

لیماسول و پافوس روی هم (۴٬۸۶۰ − ۴٬۱۵۶) + (۲٬۹۹۹ − ۲٬۵۳۱) = ۷۰۴ + ۴۶۸ = ۱٬۱۷۲ قرارداد افزودند که ۶۵٪ از افزایش ۱٬۷۹۶ قراردادی کل جزیره است. ناحیهٔ فاماگوستا، که آیا ناپا و پروتاراس در آن قرار دارند، در این نُه ماه ۵٪ رشد کرد، اما در هر ماه از مه تا سپتامبر زیر سطح ۲۰۲۵ ماند و سپتامبر با ۶۳ قرارداد در برابر ۷۹ قرارداد به پایان رسید. این شمارش‌ها همهٔ انواع ملک، از جمله قطعه‌های زمین و واحدهای تجاری را دربر می‌گیرند؛ پس فعالیت کل بازار را توصیف می‌کنند و نه رده‌های بالای قیمت را.

قراردادها در برابر انتقال‌های تکمیل‌شده

قرارداد زمانی تودیع می‌شود که قرارداد فروش امضا شده باشد و سند مالکیت بعدتر منتقل می‌شود. برای ملکی که در حال ساخت است، بروشور راهنمای خریدار اداره بیان می‌کند که تا زمانی که گواهی پایان کار و گواهی مرجع ساختمانی (Building Authority) وجود نداشته باشد، واحد را نمی‌توان ثبت کرد؛ از این رو قراردادهای پروژه‌های نو مدت‌ها پیش از انتقال‌ها شمرده می‌شوند. جدول‌های انتقال اداره، که آن‌ها نیز مورخ ۵ اکتبر ۲۰۲۶ هستند، ۱۴٬۷۶۴ پروندهٔ انتقال تکمیل‌شده را نشان می‌دهند که ۱۶٬۵۲۵ ملک را در ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶ دربر می‌گیرند، با مبلغ اعلام‌شدهٔ €۳٬۴۶۱٫۵ میلیون و مبلغ پذیرفته‌شدهٔ (ارزشی که عوارض انتقال بر پایهٔ آن محاسبه می‌شود) €۳٬۷۲۵٫۵ میلیون. مبلغ پذیرفته‌شده ۷٫۶٪ بالاتر از مبلغ اعلام‌شده است: ۳٬۷۲۵٫۵ ÷ ۳٬۴۶۱٫۵ = ۱٫۰۷۶.

ستون آخر مبلغ پذیرفته‌شده را بر شمار ملک‌ها تقسیم می‌کند که شامل زمین و واحدهای تجاری هم می‌شود. این رقم میانگینی تقریبی از کل بازار است و قیمت یک خانه نیست. این ستون فاصلهٔ میان ناحیه‌ها را نشان می‌دهد: میانگین لیماسول حدود ۲٫۱ برابر نیکوزیا است (€۳۳۶٬۸۰۰ در برابر €۱۶۰٬۲۰۰) و پافوس در حدود €۲۴۹٬۶۰۰ قرار دارد. این تقسیم صرفاً محاسبه‌ای حسابی روی ارقام اداره است.

خریداران چه کسانی هستند: ملیت خریدار در داده‌های ثبت املاک و بانک مرکزی

اداره ثبت املاک و نقشه‌برداری جدولی جداگانه برای خریدارانی غیر از قبرسی‌ها منتشر می‌کند که آن‌ها را به دو گروه عضو اتحادیهٔ اروپا و غیرعضو تقسیم می‌کند (در عبارت‌پردازی اداره، «بیگانگان»). این جدول برای ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶ شمار ۶٬۲۶۷ ملک دارای قرارداد ثبت‌شده با خریداران خارجی را نشان می‌دهد: ۲٬۰۹۴ ملک برای خریداران داخل اتحادیهٔ اروپا و ۴٬۱۷۳ ملک برای خریداران بیرون از آن. همین جدول ۷٬۷۴۴ خریدار خارجی را در این قراردادها می‌شمارد، که ۲٬۳۰۱ نفر از اتحادیهٔ اروپا و ۵٬۴۴۳ نفر از بیرون آن هستند. تقسیم شمار ملک‌ها بر کل ۱۴٬۹۶۹ قرارداد عدد ۴۱٫۹٪ را می‌دهد، اما این دو سنجه چیزهای متفاوتی را می‌شمارند (ملک در برابر قرارداد)، بنابراین این سهم جنبهٔ تقریبی دارد.

پافوس برجسته است: خریداران خارجی ۷۰٫۶٪ از قراردادهای آن را تشکیل می‌دهند (۲٬۱۱۷ از ۲٬۹۹۹)، در برابر ۳۷٫۳٪ در لیماسول و ۱۵٫۶٪ در نیکوزیا. در کل جزیره، خریداران غیرعضو اتحادیه تقریباً دو برابر خریداران عضو هستند (۴٬۱۷۳ ÷ ۲٬۰۹۴ = ۱٫۹۹). در جدول‌های انتقال، سهم خارجی‌ها کمتر است، یعنی ۲۰٫۸٪ از ملک‌های منتقل‌شده (۳٬۴۳۳ از ۱۶٬۵۲۵)، و فاصلهٔ میان ۴۱٫۹٪ قراردادها و ۲۰٫۸٪ انتقال‌ها همان چیزی است که ساختار بالا پیش‌بینی می‌کند: قراردادهای واحدهای در حال ساخت هنوز به مرحلهٔ انتقال نرسیده‌اند. تحلیل BuySell که در Cyprus Mail در ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ منتشر شد، همین انتساب را به خریدهای پیش‌فروش (آف‌پلن) می‌دهد.

بانک مرکزی قبرس برای سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ دیدگاه دومی ارائه می‌کند. از ۵٬۲۹۸ قرارداد، ۳٬۱۹۱ قرارداد به خریداران محلی، ۷۳۵ قرارداد به خریداران اتحادیهٔ اروپا و ۱٬۳۷۲ قرارداد به خریداران غیرعضو اتحادیه تعلق داشت. به تفکیک ناحیه، سهم محلی‌ها از قراردادها در نیکوزیا ۸۴٪، در لیماسول ۶۶٪ و در لارناکا ۵۷٪ بود، تقسیم در فاماگوستا تقریباً متعادل بود (۴۸٪ محلی) و خریداران خارجی در پافوس ۶۶٪ را تشکیل می‌دادند. بانک بیان می‌کند که رشد سالانهٔ قراردادها به میزان ۱۵٫۴٪ (۵٬۲۹۸ در برابر ۴٬۵۹۲) عمدتاً بازتاب خریداران خارجی و در درجهٔ بعد خریداران محلی بود: ملک‌های فروخته‌شده به خریداران خارجی ۲۲٫۷٪ افزایش یافت (۲٬۱۰۷ در برابر ۱٬۷۱۷) و ملک‌های فروخته‌شده به خریداران محلی ۱۱٫۰٪ (۳٬۱۹۱ در برابر ۲٬۸۷۵).

منابعی که این صفحه نام می‌برد، قراردادها را به تفکیک ملیت منتشر نمی‌کنند. در جاهایی که ملیت‌ها ذکر شده‌اند، از منبع نام‌برده آمده است و نه از ثبت املاک: مدیرعامل Sotheby’s International Realty Cyprus در ژانویهٔ ۲۰۲۶ گفت که بیشتر خریداران اروپایی یا از بریتانیا بودند، دیگران از کشورهای ثالث، بیشتر از جمهوری‌های سابق شوروی، و از خاورمیانه، ایالات متحده، کانادا و استرالیا آمده بودند، و آژانس در آن سال به خریدارانی از ۲۵ کشور خدمت کرده بود. این فقط پایگاه مشتریان یک آژانس است، نه شمارش ملی.

شاخص‌های قیمت: مقایسهٔ بانک مرکزی، CYSTAT و RICS

سه شاخص مستقل کل بازار مسکونی را پوشش می‌دهند و هیچ‌یک بخش ممتاز را جدا نمی‌کند. شاخص قیمت املاک مسکونی بانک مرکزی قبرس (RPPI) برای سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶، که در ۲۴ سپتامبر ۲۰۲۶ منتشر شد، بر پایهٔ ۲۰۱۰ Q1 = ۱۰۰ در عدد ۱۰۹٫۷ قرار داشت. این یعنی ۲٫۴٪ افزایش نسبت به سه‌ماههٔ اول و ۸٫۵٪ نسبت به سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۵، چنان‌که در انتشار ۲۰۲۶ Q2 بانک آمده است. بانک این شاخص را از ارزش‌گذاری‌های بانکی می‌سازد که بانک‌ها و یک شرکت مدیریت دارایی ارائه می‌کنند و از بیش از ۱۰۰ دفتر کارشناسی ملک گرفته شده‌اند، و یادآوری می‌کند که ضرایب رگرسیون هموارشده ممکن است شاخص را اندکی نسبت به نقاط چرخش عقب بیندازد.

محاسبهٔ پایه نشان می‌دهد این دو نوع ملک چقدر با هم تفاوت دارند. آپارتمان‌ها در ۱۲۸٫۷ هستند، یعنی ۲۸٫۷٪ بالاتر از سطح ۲۰۱۰ Q1 آن‌ها، در حالی که خانه‌های ویلایی در ۹۸٫۰ هستند، یعنی ۲٫۰٪ پایین‌تر از آن. برای خریدار ویلا، شاخص خانه مرجع نزدیک‌تری است و رشد سالانهٔ ۵٫۸٪ آن در سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ از رقم آپارتمان‌ها یعنی ۸٫۹٪ و از رقم کلی ۸٫۵٪ کندتر بود.

در پافوس، که در فهرست املاک خودِ ما بیش از همه با ویلا شناخته می‌شود، شاخص خانه در یک سال ۳٫۱٪ بالا رفت، در حالی که شاخص آپارتمان ۱۸٫۵٪ افزایش یافت؛ بانک یادآور می‌شود که پافوس تنها ناحیه‌ای بود که رشد سالانهٔ قیمت خانه در آن کند شد. فاماگوستا، که آیا ناپا و پروتاراس را در بر می‌گیرد، بالاترین رشد سالانه را هم برای خانه‌ها (۱۰٫۵٪) و هم برای کل ناحیه (۱۰٫۰٪) ثبت کرد: شاخص خانهٔ آن یعنی ۱۰۵٫۴ با ۱۱۰٫۰ لیماسول سنجیده می‌شود.

شاخص قیمت مسکن CYSTAT

شاخص قیمت مسکن CYSTAT که در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ منتشر شد و «موقت» علامت‌گذاری شده است، برای سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ برابر ۱۰۵٫۴۶ بود؛ یعنی ۲٫۴٪ بالاتر از سه‌ماههٔ اول و ۷٫۹٪ بالاتر از یک سال پیش (گزارش Cyprus Mail). این شاخص واحدهای مسکونی نو و دست‌دومی را که خانوارها خریده‌اند پوشش می‌دهد، مؤلفهٔ زمین را هم در خود دارد و از داده‌های ثبت املاک برای مناطق تحت کنترل دولت ساخته شده است. زیرشاخص واحدهای نو ۱۰۵٫۷۳ و زیرشاخص واحدهای دست‌دوم ۱۰۵٫۱۰ بود. انتشار یوروستات (Eurostat، اداره آمار اتحادیهٔ اروپا) در ۱ اکتبر ۲۰۲۶، که در صفحهٔ آمار قیمت مسکن آن در دسترس است، رشد سالانهٔ قیمت مسکن را برای همین سه‌ماهه ۴٫۷٪ در اتحادیهٔ اروپا و ۴٫۰٪ در منطقهٔ یورو اعلام می‌کند.

شاخص ملک قبرس RICS با KPMG

شاخص RICS برای سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ ساختمان‌های مفروض را در مراکز شهری نیکوزیا، لیماسول، لارناکا، پافوس و پارالیمنی-فاماگوستا اندازه می‌گیرد، با ارزش‌هایی که متخصصان دارای گواهی RICS بر پایهٔ روشی برآورد می‌کنند که دانشگاه ریدینگ (University of Reading) ساخته است، و فقط منطقهٔ تحت کنترل دولت جمهوری را پوشش می‌دهد. تغییرات سال‌به‌سال ارزش بازار ۵٫۴۲٪ برای آپارتمان‌ها، ۴٫۰۴٪ برای خانه‌ها، ۴٫۲۲٪ برای انبارها، ۳٫۶۹٪ برای دفاتر و ۰٫۶۶٪ برای مراکز خرید و فروشگاه‌ها بود؛ اجاره‌ها برای آپارتمان‌ها ۷٫۳۶٪ و برای خانه‌ها ۵٫۳۰٪ افزایش یافتند. گزارش می‌گوید خانه‌ها به‌طور گسترده رشد کردند، با پیشی لارناکا و پافوس، رشد متوسط در لیماسول و بدون تغییر در نیکوزیا. در بیانیهٔ مطبوعاتی همراه، Christophoros Anayiotos از KPMG بازار را مقاوم و باثبات توصیف کرد.

صفحهٔ آمار بازار املاک قبرس، صفحهٔ قیمت اجاره در شهرهای قبرس و صفحه‌ای که می‌پرسد آیا مسکن قبرس هنوز ارزان‌تر از ۲۰۱۰ است زمینهٔ بلندمدت قیمت و اجاره را برای کل جزیره در بر می‌گیرند.

رده‌های بالای قیمت در بازار املاک لوکس قبرس

از آنجا که سری‌های رسمی املاک ممتاز را جدا نمی‌کنند، شواهد موجود دربارهٔ بخش بالای بازار از تحلیل‌های آژانس‌ها می‌آید که رده‌های قیمت را گزارش می‌کنند. تحلیل Landbank Analytics (لندبانک آنالیتیکس) از فروش ساخت‌وسازهای نو در نیمهٔ اول ۲۰۲۶، که Cyprus Mail در ۳۱ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ گزارش کرد، ۳٬۵۹۴ فروش به ارزش حدود €۱٫۱۴۹ میلیارد را شمارش می‌کند که ۲٬۹۷۷ مورد آپارتمان و ۶۱۷ مورد خانه بودند. خانه‌ها ۱۷٫۲٪ از فروش‌ها اما ۲۹٫۴٪ از ارزش را تشکیل می‌دادند، با میانگین €۵۴۸٬۰۴۹ و میانه €۳۶۵٬۰۰۰، در برابر میانگین آپارتمان €۲۷۲٬۲۷۴ و میانهٔ €۲۱۵٬۰۰۰.

بر پایهٔ این سنجه، فروش‌های ساخت‌وسازهای نو به ارزش €۱ میلیون یا بیشتر ۱۰۳ مورد از ۳٬۵۹۴ مورد، یعنی ۲٫۹٪ بود و ۸۳٪ از فروش‌های ساخت‌وسازهای نو زیر €۴۰۰٬۰۰۰ قرار داشت. پافوس بالاترین میانهٔ ناحیه‌ای (€۳۶۰٬۰۰۰) و بالاترین میانه برای خانه‌ها (€۵۷۰٬۰۰۰) را داشت، هرچند مقاله یادآور می‌شود که یک فروش €۱۳ میلیونی میانگین خانه‌های پافوس را بالا برد؛ از این رو مقاله میانه را رقم نماینده‌تر می‌داند. در سطح شهرداری، Peyia (پیا) با ۵۲ فروش میانه‌ای برابر €۷۸۹٬۰۰۰ داشت و Germasogeia (ژرماسویا) با ۱۳۲ فروش میانه‌ای برابر €۴۷۲٬۵۰۰. تحلیل پیشین Landbank از ژانویه تا اکتبر ۲۰۲۵، که Cyprus Property News در ۱۲ فوریهٔ ۲۰۲۶ گزارش کرد، میانگین ناحیهٔ پافوس را €۴۷۰٬۰۰۰ یافت، بالاتر از €۴۵۱٬۰۰۰ لیماسول، و میانگینی بالاتر از €۶۴۶٬۰۰۰ در شهرداری Akamas (آکاماس) که پیا را هم در بر می‌گیرد.

فروش مجدد و بزرگ‌ترین معاملات

تحلیل فروش مجدد Landbank برای نیمهٔ اول ۲۰۲۶، که Cyprus Mail در ۲۳ سپتامبر ۲۰۲۶ گزارش کرد، ۳٬۲۰۲ معاملهٔ از نوع مسکونی به ارزش €۷۲۷٫۲ میلیون را در بر می‌گیرد که ۸۴٪ آن‌ها در €۳۰۰٬۰۰۰ یا کمتر بودند. تنها ۴۴ فروش میان €۱ میلیون و €۲ میلیون بود (جمعاً €۵۸٫۸ میلیون، میانه €۱٫۲۴ میلیون) و تنها ۲۶ فروش بالاتر از €۲ میلیون (جمعاً €۱۲۵٫۷ میلیون، میانه €۳٫۳ میلیون)؛ آن ۲۶ فروش ۰٫۸٪ از معاملات و ۱۷٫۳٪ از ارزش بود. میانهٔ قیمت فروش مجدد به ازای هر متر مربع برای آپارتمان‌ها و خانه‌های لیماسول به‌ترتیب €۲٬۶۸۶ و €۲٬۲۲۱ بود، در پافوس €۱٬۷۴۸ و €۱٬۸۸۶، و در فاماگوستا €۱٬۶۱۰ و €۱٬۷۶۰؛ بالاترین نقطهٔ داغ آپارتمانی Agios Tychonas (آگیوس تیخوناس) با €۳٬۳۸۲ بود و میانهٔ قیمت خانه در آیا ناپا €۴۵۵٬۰۰۰.

تحلیل Ask Wire از بزرگ‌ترین فروش‌ها زاویهٔ دید دیگری می‌دهد. برای سه‌ماههٔ اول ۲۰۲۶، که Politis در ۱۵ مه ۲۰۲۶ گزارش کرد، ۵۰ فروش بزرگ تکمیل‌شده روی هم €۱۹۷٫۷ میلیون بودند: ۲۹ مورد در لیماسول (€۱۰۷٫۲ میلیون)، ۱۷ مورد در پافوس (€۷۱٫۸ میلیون)، دو مورد در نیکوزیا، یک مورد در لارناکا و یک مورد در فاماگوستا. بزرگ‌ترین مورد €۱۹٫۷ میلیون برای زمینی با ساختمان در Moni (مونی) لیماسول بود و شش مورد از ده فروش برتر قطعه‌های زمین را شامل می‌شد؛ ده مورد برتر ویلایی در پیا به قیمت €۶٫۳ میلیون و خانه‌ای در Agios Theodoros (آگیوس تئودوروس) به قیمت €۵٫۸ میلیون را هم در بر داشت. تحلیل نیمهٔ اول، در Cyprus Mail در ۲۸ ژوئیهٔ ۲۰۲۶، ۵۰ فروش برتر را €۲۸۶٫۴ میلیون و ده فروش برتر را €۱۶۱٫۷ میلیون برآورد کرد، با هفت مورد از ده مورد که زمین‌های کشاورزی یا قطعه‌ها را شامل می‌شد. مدیرعامل Ask Wire گفت فعالیت در بخش زمین ممکن است نشان دهد بازار برای چرخهٔ توسعهٔ تازه‌ای آماده می‌شود.

گزارش Insights Q2 ۲۰۲۶ از Sotheby’s International Realty Cyprus، که Cyprus Business News در ۲۷ اوت ۲۰۲۶ خلاصه کرد، در این سه‌ماهه ۴٬۶۲۲ معاملهٔ مسکونی به ارزش €۱٫۳۸ میلیارد را می‌شمارد که ۱۱٫۲٪ بیشتر از سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۵ است. به تفکیک ناحیه: لیماسول ۱٬۲۳۰، پافوس ۱٬۱۹۵، لارناکا ۱٬۰۸۱، نیکوزیا ۹۳۰ و فاماگوستا ۱۸۶. گزارش بیان می‌کند که ۷۱٪ از معاملات لیماسول در بخش‌های میان‌رده و بالارده بود، ۷۸٪ از فروش‌های لیماسول ساخت‌وسازهای نو و واگذاری حقوق قرارداد (assignment) بود، و پافوس ۶۱٪ از خانه‌های میان‌رده و بالارده فروخته‌شده در سراسر قبرس را به خود اختصاص داد. شمارش آژانس و ۵٬۲۹۸ قرارداد در انتشار CBC سنجه‌های متفاوتی هستند، و پوشش بررسی‌شده بیان نمی‌کند که آژانس چگونه می‌شمارد یا بخش‌های خود را به یورو چگونه تعریف می‌کند.

در میان فهرست‌های خودِ ما، ویلاهای Demetra Residences در پافوس از €۷۵۰٬۰۰۰ آغاز می‌شوند (بر پایهٔ صفحهٔ آگهی ما، ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶)، Bellerophon Villas در پافوس فیلد قیمتی از €۵۸۵٬۰۰۰ تا €۳٬۶۵۰٬۰۰۰ دارند که در دسامبر ۲۰۲۳ وارد شده است، Rozalea Villas از €۱٬۱۰۰٬۰۰۰ تا €۱٬۲۸۵٬۰۰۰ برای ۳۹۴٫۵–۴۲۸٫۰۷ متر مربع اعلام شده‌اند و Aquamare Villas از €۶۹۵٬۰۰۰ فهرست شده‌اند. صفحهٔ ویلا برای فروش در قبرس آگهی‌های ویلا را یک‌جا نشان می‌دهد و صفحهٔ قبرس جنوبی همهٔ پروژه‌های جمهوری قبرس را فهرست می‌کند.

عوامل تقاضا که منابع نام می‌برند

بانک مرکزی قبرس در انتشار سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ خود دربارهٔ تقاضا صریح است: افزایش قیمت‌ها را به تقاضای قوی برای مسکن نسبت می‌دهد، عمدتاً از سوی خریداران خارجی و در درجهٔ بعد خریداران محلی، به‌همراه افزایش هزینه‌های ساخت. بانک می‌افزاید که حجم وام‌های مسکن جدید ۱۴٫۲٪ افزایش یافت (€۴۰۳٫۶ میلیون در برابر €۳۵۳٫۵ میلیون)، که نشان می‌دهد بخشی از تقاضا از راه وام‌گیری محلی تأمین مالی می‌شود. این‌ها اظهارات بانک است؛ جدول زیر عواملی را که هر منبع نام‌برده بیان می‌کند گرد هم می‌آورد تا منشأ هر ادعا دیده شود.

دربارهٔ گردشگری، ارقام CYSTAT که Cyprus Mail در ۱۹ اکتبر ۲۰۲۶ گزارش کرد، نشان می‌دهد ورودی‌ها از ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۲۰۳٬۲۵۲ نفر کمتر از همین دورهٔ ۲۰۲۵ بود (۳٬۴۰۱٬۵۳۸ در برابر ۳٬۶۰۴٬۷۹۰)، پس از آنکه کسری ۱۰٫۱٪ در پایان ژوئن به ۵٫۶٪ کاهش یافت. در سپتامبر ۲۰۲۶ بریتانیا ۱۸۴٬۳۴۵ ورودی (۳۱٫۷٪) و اسرائیل ۱۰۵٬۲۴۹ ورودی (۱۸٫۱٪، با افزایش ۳۱٫۴٪) تأمین کردند. مقاله این افت را به تنش‌های ژئوپلیتیک در خاورمیانه از مارس ۲۰۲۶ نسبت می‌دهد. Simon Rubinsohn، اقتصاددان ارشد RICS، در بیانیهٔ KPMG گفت که نگرانی‌ها دربارهٔ اثر بر گردشگری محقق نشده است. صفحهٔ روندهای گردشگری قبرس ما سری بلندمدت‌تر ورودی‌ها را نگه می‌دارد.

مسیرهای اقامت و پایان تابعیت از راه سرمایه‌گذاری

دو واقعیت حقوقی نحوهٔ توصیف بازار املاک لوکس قبرس برای خریداران خارجی را شکل می‌دهند و هر دو گاه نادرست بیان می‌شوند. نخست اینکه تابعیت مبتنی بر خرید ملک وجود ندارد. Cyprus Mail در ۴ دسامبر ۲۰۲۵ گزارش داد که این طرح در نوامبر ۲۰۲۰ لغو شد و مجلس نمایندگان در ۴ دسامبر ۲۰۲۵ قانونی را تصویب کرد که اختیار کابینه برای اعطای تابعیت به سرمایه‌گذاران را برمی‌دارد. این قانون، قانون 224(I)/2025 است که در روزنامهٔ رسمی (شمارهٔ ۵۰۶۶) در ۱۲ دسامبر ۲۰۲۵ منتشر شد؛ زیربند (۲) از بند ۱۱۱A قانون ثبت احوال (Civil Registry Law) را حذف می‌کند و زیربند تازهٔ ۲A مقررات پیشین را تنها در جایی معتبر نگه می‌دارد که دادگاه بازبینی تصمیمی پیشین را دربارهٔ درخواستی که تا ۳۰ اکتبر ۲۰۲۰ ارائه شده بود دستور دهد، آن‌چنان که متن روزنامهٔ رسمی آمده است. کمیسیون اروپا که در ۲۰ اکتبر ۲۰۲۰ روند تخلف را آغاز کرده بود، پرونده را در ۱۱ مارس ۲۰۲۶ بست، بنا بر Cyprus Mail در ۱۲ مارس ۲۰۲۶.

واقعیت دوم به مسیر اقامت دائم مربوط است. اداره مهاجرت (Migration Department) معیارهایی منتشر می‌کند که بر پایهٔ آن‌ها یک تبعهٔ کشور ثالث که در قبرس سرمایه‌گذاری می‌کند می‌تواند از راه رویهٔ تسریع‌شده برای مجوز مهاجرت درخواست دهد؛ صفحهٔ معیارها که در ۲۹ دسامبر ۲۰۲۵ درج شده است، چهارمین بازنگری از مه ۲۰۲۳ است. مجوز تصمیمی است دربارهٔ یک درخواست و نتیجهٔ خودکار امضای قرارداد فروش نیست. صفحهٔ اقامت در قبرس ما و صفحهٔ تابعیت و مهاجرت در قبرس جنوبی دسته‌های مجوز را با جزئیات بیشتر شرح می‌دهند.

معیارها همچنین بیان می‌کنند که واگذاری سرمایه‌گذاری بدون جایگزینی آن با سرمایه‌گذاری هم‌ارزش یا ارزشمندتر به لغو مجوز می‌انجامد و مجوز پس از دو سال غیبت ساقط می‌شود. خلاصهٔ دفتر حقوقی Kinanis LLC از همین معیارها، که در ۳۰ اوت ۲۰۲۳ در Legal ۵۰۰ منتشر شد، با این ارقام مطابقت دارد.

در ۲۴ سپتامبر ۲۰۲۶ Cyprus Mail گزارش داد که Nicholas Ioannides، معاون وزیر مهاجرت، به کمیتهٔ حسابرسی مجلس گفت که این طرح پیش از ورود به شنگن سخت‌گیرانه‌تر خواهد شد، حدود ۱٬۵۰۰ مجوز سرمایه‌گذار در دو سال گذشته صادر شده است، حدود ۱۲٬۰۰۰ مجوز صادرشده از ۲۰۱۳ در دست بررسی است و پیشنهادهای ارسالی به وزارتخانه‌های دیگر منتظر تصمیم است؛ او هدایت سرمایه‌گذاری به سوی آموزش، دفاع و نوآوری را یکی از گزینه‌های در دست بررسی ذکر کرد. مقاله هیچ آستانه یا تاریخ تازه‌ای ثبت نمی‌کند، پس معیارهای جدول همان‌هایی هستند که صفحهٔ اداره در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ منتشر کرده بود. Cyprus Mail در ۱۰ اکتبر ۲۰۲۶ گزارش داد که همین وزیر انتظار دارد در ۲۰۲۷ ادغام کامل در شنگن انجام شود، که مستلزم تصمیم یکپارچهٔ شورا است.

خریدارانی که شهروند اتحادیهٔ اروپا یا منطقهٔ اقتصادی اروپا (EEA) نیستند، برای تملک ملک نیز به مجوز نیاز دارند. بند ۳(۱) قانون تملک اموال غیرمنقول (اتباع بیگانه) (Immovable Property Acquisition (Aliens) Law)، Cap. 109، تملک مال غیرمنقول را بدون مجوز پیشین برای بیگانه ممنوع می‌کند، بند ۳(۳) مقرر می‌دارد که قرارداد معتبر تا زمان صدور مجوز هیچ حق تملکی به بیگانه نمی‌دهد و بند ۳(۱A) شرایطی می‌افزاید برای جایی که مساحت از نیاز یک مسکن فراتر رود و در هر حال از دو دونوم (donum). صفحهٔ وزارت کشور بیان می‌کند که مجوز با فرم COMM 145 از اداره ناحیه درخواست می‌شود، هزینه‌ای ندارد، دو تا سه هفته طول می‌کشد و زمینی تا ۴٬۰۰۰ متر مربع برای مسکن مالک‌نشین و حداکثر دو واحد را پوشش می‌دهد. متن قانون در cylaw.org در دسترس است.

عرضه: پروانه‌ها، خط لولهٔ پروژه‌ها، هزینه‌های ساخت و زمین

اداره آمار پروانه‌های ساختمانی را ماهانه منتشر می‌کند. انتشار آن در ۱۶ سپتامبر ۲۰۲۶، ۷۳۵ پروانه را در مه ۲۰۲۶ برای ۱٬۸۴۷ واحد مسکونی گزارش می‌کند و ۳٬۶۵۰ پروانه را در ژانویه تا مه ۲۰۲۶ در برابر ۲٬۷۶۴ پروانه یک سال پیش (+۳۲٫۱٪). پروانه‌های مسکونی ۲٬۶۸۴ مورد در برابر ۲٬۰۴۴ مورد بود و واحدهایی که این پروانه‌ها پیش‌بینی می‌کنند از ۵٬۴۸۴ به ۸٬۹۷۸ رسید، یعنی افزایش ۶۳٫۷٪. انتشار ژوئن ۲۰۲۶ در ۵ اکتبر ۲۰۲۶، ۷۵۱ پروانه را در آن ماه نشان می‌دهد (+۱۸٫۳٪) و ارقام Cyprus Mail دربارهٔ آن ۱۱٬۱۰۰ واحد مسکونی را برای نیمهٔ اول ۲۰۲۶ در برابر ۶٬۶۱۶ واحد گزارش می‌کنند.

ترکیب پروانه‌ها برای هر کسی که بازار را از دید ویلا می‌خواند اهمیت دارد. خانه‌های تک‌واحدی و ساختمان‌های دو واحدی روی هم ۱٬۴۶۹ + ۵۴۷ = ۲٬۰۱۶ واحد از ۸٬۹۷۸ واحد در ژانویه تا مه ۲۰۲۶ بودند، یعنی ۲۲٫۵٪، در حالی که بلوک‌های آپارتمانی بیشترِ افزایش را تشکیل می‌دادند: ۶٬۶۶۷ + ۲۹۵ = ۶٬۹۶۲ واحد، یعنی ۷۷٫۵٪. بانک مرکزی این نتیجه را می‌گیرد که انتظار می‌رود عرضهٔ واحدهای مسکونی در میان‌مدت به‌تدریج افزایش یابد و به خوانش مثبت ۵٫۶ از شاخص فعالیت ساخت‌وساز کمیسیون اروپا (ژوئن ۲۰۲۶) استناد می‌کند. این‌ها اظهارات بانک است و پیش‌بینی این صفحه نیست.

هزینه‌های ساخت و نیروی کار

شاخص قیمت مصالح ساختمانی CYSTAT برای اوت ۲۰۲۶ برابر ۱۲۳٫۰۹ بود، یعنی ۳٫۳۹٪ بالاتر از اوت ۲۰۲۵ (فهرست انتشارهای CYSTAT در ۱۸ سپتامبر ۲۰۲۶). رقم بانک مرکزی برای سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ افزایش ۲٫۴٪ است و سطوح بالای قیمت‌ها را به تنش‌های ژئوپلیتیک خارجی نسبت می‌دهد که زنجیره‌های تأمین را مختل می‌کنند. بانک می‌افزاید که در پیمایش‌های کسب‌وکار کمیسیون اروپا، شرکت‌های ساختمانی از کمبود نیروی کار گزارش می‌دهند که فشار صعودی بر قیمت‌ها وارد می‌کند، که با افزایش‌های بالای دستمزد در این بخش سازگار است.

زمین و ناحیه‌ها

زمین بخش بزرگی از معاملات ثبت‌شده در دنبالهٔ بالایی بازار است. در داده‌های فروش مجدد Landbank برای نیمهٔ اول ۲۰۲۶، قطعه‌ها ۷۵۳ معامله به ارزش €۲۰۷٫۱ میلیون و زمین ۶۴۰ معامله به ارزش €۱۵۵٫۵ میلیون بود، در برابر ۵۷۰ خانه به ارزش €۱۶۵٫۵ میلیون؛ قطعه‌های مسکونی میانه‌ای برابر €۱۴۵٬۰۰۰ داشتند. برای خواندن در سطح محل، ارقام ناحیه‌ای بالا برای لیماسول و پافوس (صفحه‌های لیماسول و پافوس ما پروژه‌هایی را نشان می‌دهند که در آنجا فهرست کرده‌ایم)، برای لارناکا و برای ناحیهٔ فاماگوستا که آیا ناپا و پروتاراس را در بر دارد صدق می‌کند. در RPPI شاخص خانهٔ فاماگوستا ۱۰٫۵٪ در سال بالا رفت و شاخص آپارتمان پافوس ۱۸٫۵٪؛ بانک هیچ‌یک از این دو حرکت را به قیمت زمین ربط نمی‌دهد، از این رو در اینجا چنین ربطی برقرار نمی‌شود. صفحهٔ استراحتگاه‌های گلف و املاک در قبرس ما به استراحتگاه‌های گلف جمهوری قبرس می‌پردازد.

مالیات‌ها و هزینه‌ها هنگام خرید در بازار املاک لوکس قبرس

هزینه‌های خرید و نگهداری خانه در جمهوری قبرس در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ تغییر کرد. جدول قواعد برقرار در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ را همراه با سندی که هر قاعده را بیان می‌کند فهرست می‌کند. قانون 239(I)/2025، که در روزنامهٔ رسمی (شمارهٔ ۵۰۷۰) در ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ منتشر شد، قوانین حقوق تمبر (Stamp Duty Laws) سال‌های ۱۹۶۳ تا ۲۰۲۴ را از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ لغو می‌کند، و اداره ثبت املاک و نقشه‌برداری اکنون بیان می‌کند که قرارداد فقط در صورتی به تمبر نیاز دارد که دست‌کم یکی از طرفین آن را پیش از آن تاریخ امضا کرده باشد.

نمونهٔ محاسبه: ویلایی به قیمت €۱٬۵۰۰٬۰۰۰

این نمونه برای توضیح از عددی گرد استفاده می‌کند و قیمت یک آگهی نیست. برای یک ویلای نو که سازندهٔ ثبت‌شده در VAT آن را به قیمت €۱٬۵۰۰٬۰۰۰ پیش از VAT می‌فروشد، نرخ کاهش‌یافته قابل‌اعمال نیست، زیرا €۱٬۵۰۰٬۰۰۰ − €۴۷۵٬۰۰۰ = €۱٬۰۲۵٬۰۰۰ بالاتر از حد است؛ پس VAT با نرخ ۱۹٪ برابر ۱٬۵۰۰٬۰۰۰ × ۰٫۱۹ = €۲۸۵٬۰۰۰ می‌شود. عوارض انتقال در جایی که VAT دریافت می‌شود صفر است، حق تمبر از ۲۰۲۶ صفر است و هزینهٔ تودیع قرارداد €۵۰ است. اقلام قانونی روی هم ۲۸۵٬۰۰۰ + ۵۰ = €۲۸۵٬۰۵۰ می‌شود، یعنی ۱۹٫۰٪ از قیمت پیش از VAT، و کل هزینه پیش از حق‌الوکاله و سایر هزینه‌ها €۱٬۷۸۵٬۰۵۰ است. برای ویلای فروش مجدد به همان قیمت و بدون VAT، عوارض انتقال برابر ۸۵٬۰۰۰ × ۳٪ + ۸۵٬۰۰۰ × ۵٪ + (۱٬۵۰۰٬۰۰۰ − ۱۷۰٬۰۰۰) × ۸٪ = ۲٬۵۵۰ + ۴٬۲۵۰ + ۱۰۶٬۴۰۰ = €۱۱۳٬۲۰۰ است و پس از ۵۰٪ تخفیف €۵۶٬۶۰۰، که ۳٫۸٪ قیمت است.

اداره ثبت املاک و نقشه‌برداری بیان می‌کند که وقتی قیمت اعلام‌شده نمایندهٔ ارزش بازار نباشد، مدیر اداره ارزشی را که عوارض بر پایهٔ آن پرداخت می‌شود تعیین می‌کند، و مبلغ‌های پذیرفته‌شده در جدول انتقال بالا در مجموع ۷٫۶٪ از مبلغ‌های اعلام‌شده بیشترند. راهنمای خریدار اداره، خریداران را به پرسیدن از فروشنده دربارهٔ اینکه آیا VAT اعمال می‌شود و با چه نرخی هدایت می‌کند. برای حق‌الوکاله تعرفهٔ رسمی وجود ندارد: آیین‌نامه‌های حداقل حق‌الوکاله برای کارهای خارج از دادگاه با مصوبهٔ اداری-مقرراتی ۱۷۲/۲۰۱۸ لغو شد، از این رو نمونهٔ بالا آن‌ها را قیمت‌گذاری نمی‌کند.

محاسبهٔ درآمد اجاره

مالیات بر درآمد، درآمد اجاره را به‌عنوان بخشی از درآمد مشمول مالیات در بر می‌گیرد. با گرفتن پله‌های ۲۰۲۶ در قانون 244(I)/2025 و اجارهٔ ناخالص €۶۰٬۰۰۰ بدون درآمد دیگر، بدون کسورات و بدون مشارکت‌های اجتماعی، مالیات برابر ۱۰٬۰۰۰ × ۲۰٪ + ۱۰٬۰۰۰ × ۲۵٪ + ۱۸٬۰۰۰ × ۳۰٪ = ۲٬۰۰۰ + ۲٬۵۰۰ + ۵٬۴۰۰ = €۹٬۹۰۰ است، یعنی ۱۶٫۵٪ از اجاره. این محاسبه فقط جدول پله‌ها را اعمال می‌کند. قانون 245(I)/2025 تعریف‌های اجاره را در قانون مشارکت ویژه برای دفاع از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ حذف و ماده ۳ را با مادهٔ مربوط به درآمد سود سهام جایگزین می‌کند، از این رو مشارکت جداگانه بر اجاره که پیش از ۲۰۲۶ وجود داشت در متن اصلاح‌شده نیست.

تأمین مالی و نرخ‌های بهره

نرخ‌های کلیدی بانک مرکزی اروپا، بر پایهٔ صفحهٔ آن برای دورهٔ آغازشده از ۱۶ سپتامبر ۲۰۲۶، عبارت‌اند از ۲٫۵۰٪ برای تسهیلات سپرده، ۲٫۶۵٪ برای عملیات مبادلهٔ اصلی و ۲٫۹۰٪ برای تسهیلات وام‌دهی نهایی؛ هر یک ۰٫۲۵ واحد درصد از سطوح تعیین‌شده در ۱۷ ژوئن ۲۰۲۶ (۲٫۲۵٪، ۲٫۴۰٪، ۲٫۶۵٪) بالاتر رفته است. بانک مرکزی قبرس گزارش می‌دهد که میانگین وزنی نرخ وام‌های مسکن با همهٔ دوره‌های نرخ ثابت در ژوئن ۲۰۲۶ برابر ۳٫۲۳٪ بود، در برابر ۳٫۲۶٪ در ژوئن ۲۰۲۵. برای وام‌های جدید، داده‌های اوت ۲۰۲۶ بانک، که Cyprus Mail در ۵ اکتبر ۲۰۲۶ گزارش کرد، میانگین ۴٫۱۶٪ را برای وام‌های جدید خرید خانه نشان می‌دهد که از ۳٫۷۸٪ در ژوئیه بالاتر رفته است، و بانک هشدار می‌دهد که این رقم میانگین وزنی انواع وام است، شامل مسکن اصلی و خانه‌های تعطیلاتی، و از این رو می‌تواند با ترکیب وام‌ها تغییر کند.

پیمایش وام‌دهی بانک‌های بانک مرکزی در ژوئیهٔ ۲۰۲۶ نشان داد که تقاضای خالص برای وام مسکن در سه‌ماههٔ دوم افزایش یافت، در حالی که معیارهای اعتباردهی در سطوح سخت‌گیرانه بدون تغییر ماند، و بانک‌ها انتظار دارند تقاضا در سه‌ماههٔ سوم افزایش یابد. در همین داده‌ها، سهم نرخ متغیر در وام‌های جدید خرید خانه یعنی ۱۲٫۰٪ بسیار کمتر از نزدیک به ۱۰۰٪ است که به گفتهٔ بانک در آغاز ۲۰۲۲ ثبت شده بود. برای خریدهای گران‌قیمت، داده‌های قبرس وام‌دهی را بر پایهٔ ردهٔ قیمت تفکیک نمی‌کنند، از این رو ارقام بالا کل بازار وام مسکن را توصیف می‌کنند.

ریسک‌ها و نکاتی که منابع یادآوری می‌کنند

چند منبع به ارقام خود هشدارهای صریح پیوست می‌کنند و جدول زیر آن‌ها را با تاریخ گرد هم می‌آورد. هیچ‌یک از این موارد پیش‌بینی این صفحه نیست؛ هر ردیف آنچه را منبع نام‌برده می‌گوید بازگو می‌کند.

دربارهٔ خریدهای خارجی، Aristos Damianou، رئیس کمیته، موضوع را برای امنیت ملی و اقتصاد جدی توصیف کرد و می‌خواهد قواعد شرکت‌ها را هم مانند افراد در بر گیرد؛ Nikoletta Konstantinou از Disy (حزب دیسی) نسبت به محدودیت‌های نامتناسب هشدار داد؛ Panikos Leonidou از Diko (حزب دیکو) خواستار مقررات فوری شد. پیش‌نویس‌های یکپارچه‌شده که در آوریل آماده شده بود با انتخابات پارلمانی مه قطع شد و قرار است بحث از سر گرفته شود. تا زمانی که قانونی تصویب نشود، توصیف وزارت کشور از مجوزهای Cap. 109 که در بالا آمد همچنان قاعدهٔ برقرار است. مدیرعامل Ask Wire همچنین گفت که به نظر می‌رسد درگیری خاورمیانه بر تصمیم‌های سرمایه‌گذاری سه‌ماههٔ دوم اثر گذاشته است، دیدگاهی که مقاله آن را نمی‌آزماید.

نتیجهٔ هر گزارش نام‌برده

جدول هر گزارش را یک بار، با تاریخ و روش آن، خلاصه می‌کند تا خواننده ببیند منابع تا چه حد با هم هم‌نظرند. تفاوت میان ارقام معمولاً از پایه‌های متفاوت می‌آید: قراردادها در برابر انتقال‌ها، ارزش‌گذاری‌ها در برابر قیمت‌های ثبت‌شده، ساخت‌وسازهای نو در برابر فروش مجدد.

با خواندن همه با هم، منابع رسمی و منابع آژانس‌ها در جهت هم‌نظرند و در اندازه اختلاف دارند، و شاخص‌های قیمت کل بازار مسکونی را توصیف می‌کنند. چشم‌انداز جهانی Sotheby’s، که در نوشتهٔ وبلاگ سپتامبر ۲۰۲۶ آن گزارش شده است، رقمی برای کل اروپا می‌دهد و به قبرس نمی‌پردازد؛ به همین دلیل فقط به‌عنوان زمینه فهرست شده است.

سوالات متداول

بازار املاک لوکس قبرس در داده‌های رسمی چقدر بزرگ است؟

اداره ثبت املاک و نقشه‌برداری، بانک مرکزی و CYSTAT دربارهٔ کل ملک یا کل املاک مسکونی گزارش می‌دهند و بخشی ممتاز را برچسب نمی‌زنند. اداره از ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶ شمار ۱۴٬۹۶۹ قرارداد فروش ثبت‌شده از همهٔ انواع را ثبت کرده است و داده‌های ردهٔ قیمت Landbank نشان می‌دهد ۱۰۳ فروش ساخت‌وسازهای نو در €۱ میلیون یا بیشتر در نیمهٔ اول ۲۰۲۶ رخ داده است، یعنی ۲٫۹٪ از ۳٬۵۹۴ فروش. فروش‌های مجدد بالاتر از €۱ میلیون در همین نیمه‌سال بر پایهٔ Landbank برابر ۷۰ مورد بود (۴۴ به‌علاوهٔ ۲۶).

کدام ناحیه‌ها برای ملک ممتاز مهم‌ترند؟

لیماسول و پافوس. لیماسول در ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶ شمار ۴٬۸۶۰ قرارداد و €۱٬۴۴۰٫۲ میلیون مبلغ پذیرفته‌شدهٔ انتقال داشت و پافوس ۲٬۹۹۹ قرارداد و €۷۵۵٫۵ میلیون. در ۵۰ فروش برتر سه‌ماههٔ اول Ask Wire، ۲۹ فروش در لیماسول و ۱۷ فروش در پافوس بود. این‌ها ناحیه‌هایی هستند که آژانس‌ها فروش‌های بزرگ‌تر را در آن‌ها گزارش می‌کنند؛ داده‌ها هیچ ناحیه‌ای را بخشی از بازار املاک لوکس قبرس برچسب نمی‌زنند.

چه سهمی از خریداران خارجی هستند؟

ملک‌های دارای قرارداد ثبت‌شده با خریداران خارجی ۶٬۲۶۷ مورد از ۱۴٬۹۶۹ قرارداد در ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶ بود، یعنی ۴۱٫۹٪، با ۲٬۰۹۴ مورد برای خریداران عضو اتحادیهٔ اروپا و ۴٬۱۷۳ مورد برای غیرعضو. در انتقال‌های تکمیل‌شده سهم خارجی‌ها ۲۰٫۸٪ بود. در پافوس ۷۰٫۶٪ قراردادها بود. اداره ملک‌ها و قراردادها را متفاوت می‌شمارد، از این رو درصد جنبهٔ تقریبی دارد.

آیا خرید ملک تابعیت یا ویزا می‌دهد؟

خیر. تابعیت از راه سرمایه‌گذاری در نوامبر ۲۰۲۰ لغو شد و قانون 224(I)/2025 اختیار باقی‌ماندهٔ کابینه را در ۱۲ دسامبر ۲۰۲۵ برداشت. معیارهای سرمایه‌گذار اداره مهاجرت مجوز اقامت دائمی را توصیف می‌کنند که بر پایهٔ درخواست تصمیم‌گیری می‌شود، با دست‌کم €۳۰۰٬۰۰۰ به‌علاوهٔ VAT سرمایه‌گذاری در خانه یا آپارتمان فروش نخست و شرایط دیگری مانند درآمد €۵۰٬۰۰۰. سخت‌گیری بیشتر در دست بررسی است، بدون شرایط منتشرشده تا ۲۴ سپتامبر ۲۰۲۶.

در ۲۰۲۶ هنگام خرید چه مالیاتی اعمال می‌شود؟

حق تمبر از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ با قانون 239(I)/2025 لغو شد. ویلای نو VAT با نرخ ۱۹٪ دارد، مگر آنکه شرایط ۵٪ برقرار باشد که ارزش معاملهٔ حداکثر €۴۷۵٬۰۰۰ می‌خواهد. اداره عوارض انتقال ۳٪، ۵٪ و ۸٪ را با ۵۰٪ تخفیف بیان می‌کند و در جایی که VAT دریافت شود عوارض انتقال وجود ندارد. برای ویلای نو €۱٬۵۰۰٬۰۰۰، VAT برابر €۲۸۵٬۰۰۰ است. مالیات بر املاک غیرمنقول در ۲۰۱۷ لغو شد.

قیمت‌ها چگونه تغییر می‌کنند؟

شاخص‌های رسمی همهٔ خانه‌ها را پوشش می‌دهند. شاخص بانک مرکزی قبرس تا Q2 ۲۰۲۶ سال‌به‌سال ۸٫۵٪ بالا رفت، خانه‌ها ۵٫۸٪ و آپارتمان‌ها ۸٫۹٪؛ CYSTAT ۷٫۹٪ گزارش می‌کند. برای رده‌های بالا، Landbank میانه‌ها و شمارش‌ها را برای H1 ۲۰۲۶ گزارش می‌کند، از این رو تغییرات شاخصی که در اینجا نقل شد همهٔ خانه‌ها را توصیف می‌کند و نه فقط بازار املاک لوکس قبرس را.

نرخ‌های وام مسکن چگونه است؟

نرخ تسهیلات سپردهٔ بانک مرکزی اروپا از ۱۶ سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۲٫۵۰٪ بوده است. داده‌های بانک مرکزی قبرس که در ۵ اکتبر ۲۰۲۶ گزارش شد، میانگین ۴٫۱۶٪ را برای وام‌های جدید خرید خانه در اوت ۲۰۲۶ نشان می‌دهد، از ۳٫۷۸٪ در ژوئیه، با ۱۲٫۰٪ وام‌های جدید با نرخ متغیر. بانک می‌گوید این رقم وام‌های مسکن اصلی و خانهٔ تعطیلاتی را درهم می‌آمیزد.

آیا محدودیت برای خریداران خارجی برنامه‌ریزی شده است؟

پیش‌نویس لایحه‌ها در کمیتهٔ امور داخلی مجلس است. در ۲۲ اکتبر ۲۰۲۶ کمیته منتظر پیشنهاد جامع دولت بود و رئیس آن امیدوار بود تا پایان سال کار را تمام کند. هیچ محدودیتی تصویب نشده است. تا آن زمان، خریداران غیرعضو اتحادیه بر پایهٔ Cap. 109 با فرم COMM 145 به مجوز نیاز دارند که وزارت کشور آن را رایگان و دو تا سه هفته‌ای توصیف می‌کند.

خط لولهٔ عرضه برای بازار املاک لوکس قبرس چگونه است؟

CYSTAT پروانه‌هایی برای ۸٬۹۷۸ واحد مسکونی را در ژانویه تا مه ۲۰۲۶ ثبت کرد، ۶۳٫۷٪ بیش از ۵٬۴۸۴ واحد یک سال پیش، و واحدهای مجاز در خانه‌های تک‌واحدی ۱٬۴۶۹ بود در برابر ۶٬۶۶۷ در بلوک‌های آپارتمانی. بانک مرکزی انتظار دارد عرضهٔ واحدها به‌تدریج افزایش یابد، گزاره‌ای دربارهٔ کل بازار مسکونی و نه تنها دربارهٔ بازار املاک لوکس قبرس. قیمت مصالح ساختمانی در اوت ۲۰۲۶ به میزان ۳٫۳۹٪ از یک سال پیش بالاتر بود.

آخرین بررسی: 28 اکتبر 2026. منابع: اداره ثبت املاک و نقشه‌برداری، قراردادهای فروش ۲۰۲۵-۲۰۲۶؛ DLS، خریداران خارجی ۲۰۲۶؛ DLS، انتقال‌های فروش ۲۰۲۶؛ بانک مرکزی قبرس، RPPI ۲۰۲۶ Q2؛ CYSTAT، شاخص‌های قیمت؛ CYSTAT، ساخت‌وساز؛ CYSTAT، پروانه‌های ساختمانی مه ۲۰۲۶؛ شاخص RICS/KPMG، ۲۰۲۶ Q2؛ بیانیهٔ مطبوعاتی KPMG؛ Landbank، ساخت‌وسازهای نو؛ Landbank، فروش مجدد؛ Landbank ۲۰۲۵؛ Ask Wire Q1؛ Ask Wire H1؛ Sotheby’s Cyprus Insights Q2 ۲۰۲۶؛ مجلهٔ Welcome؛ چشم‌انداز جهانی Sotheby’s؛ Eurostat؛ بانک مرکزی اروپا (ECB)؛ Cyprus Mail، نرخ‌ها؛ قانون 224(I)/2025؛ قانون 239(I)/2025؛ قانون 244(I)/2025؛ قانون 245(I)/2025؛ قانون 42(I)/2023؛ Cap. 109؛ وزارت کشور؛ اداره مهاجرت؛ Legal ۵۰۰؛ DLS، عوارض انتقال؛ DLS، بروشور خریدار؛ اداره مالیات، عایدی سرمایه؛ اداره مالیات، مالیات بر املاک غیرمنقول؛ Cyprus Mail، ۴ دسامبر ۲۰۲۵؛ Cyprus Mail، ۱۲ مارس ۲۰۲۶؛ Cyprus Mail، ۲۴ سپتامبر ۲۰۲۶؛ Cyprus Mail، ۱۰ اکتبر ۲۰۲۶؛ Cyprus Mail، ۲۲ اکتبر ۲۰۲۶؛ Cyprus Mail، ۱۹ اکتبر ۲۰۲۶؛ Cyprus Mail، ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶؛ Cyprus Mail، ۱۹ اکتبر ۲۰۲۶ (انتقال‌ها)؛ Cyprus Mail، ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶؛ Cyprus Mail، ۵ اکتبر ۲۰۲۶ (پروانه‌ها).