Rynek nieruchomości luksusowych na Cyprze: dane i czynniki 2026

Rynek nieruchomości luksusowych na Cyprze: dane i czynniki 2026

Ta strona omawia rynek nieruchomości luksusowych na Cyprze według stanu na 28 października 2026 r. Opiera się na danych Departamentu Gruntów i Pomiarów (Department of Lands and Surveys, DLS; umowy sprzedaży, przeniesienia własności), Banku Centralnego Cypru (Central Bank of Cyprus, CBC), Urzędu Statystycznego (Statistical Service, CYSTAT), RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) wraz z KPMG oraz na zbiorach danych agencji Landbank Analytics, Ask Wire i Sotheby’s International Realty Cyprus. Każda liczba ma wskazane źródło, okres odniesienia oraz, jeśli źródło go podaje, także metodę. Zakres obejmuje Republikę Cypryjską, czyli okręgi Nikozja, Limassol, Larnaka, Pafos i Famagusta pozostające pod kontrolą rządu Republiki; Cypr Północny omawiamy w innych naszych poradnikach, takich jak strona o cenach nieruchomości na Cyprze Północnym, i nie wchodzi on do statystyk użytych tutaj.

Wcześniejsza wersja tego artykułu, napisana w lutym 2024 r., streszczała globalne badanie ankietowe agentów Sotheby’s International Realty. Globalna ankieta nie mierzy tego, jak wygląda rynek nieruchomości luksusowych na Cyprze, dlatego obecna wersja zastępuje ją danymi dotyczącymi samej wyspy. Czytelnik znajdzie tu informację o tym, jak każde ze źródeł definiuje nieruchomość „luksusową” lub „prime”, co rejestr gruntów (Land Registry) zarejestrował od stycznia do września 2026 r., kim są kupujący w podziale na pochodzących z UE i spoza UE, co pokazują indeksy cen, jak wyglądają górne przedziały cenowe w danych agencji, jakie czynniki popytu i podaży wskazują źródła, jakie obowiązują zasady dotyczące pobytu i obywatelstwa, jakie są podatki i koszty w 2026 r. wraz z obliczeniami krok po kroku, jak wygląda finansowanie, jakie ryzyka sygnalizują źródła, a także opatrzoną datami tabelę wniosków poszczególnych raportów.

Czym jest rynek nieruchomości luksusowych na Cyprze w poszczególnych źródłach

Na Cyprze nie istnieje urzędowa definicja statystyczna domu z segmentu prime. Departament Gruntów i Pomiarów, Bank Centralny Cypru i CYSTAT publikują dane dla całego rynku mieszkaniowego lub dla wszystkich rodzajów nieruchomości i żadna z tych instytucji nie wyodrębnia segmentu prime. Rynek nieruchomości luksusowych na Cyprze jest zatem opisywany za pomocą wskaźników zastępczych, a każdy z nich dzieli rynek inaczej. Poniższa tabela pokazuje, co faktycznie mierzy każde ze źródeł, aby nie mieszać liczb pochodzących z różnych źródeł.

Wynikają z tego dwie rzeczy. Po pierwsze, próg €1 mln, stosowany w przedziałach Landbank, jest granicą cenową i nic nie mówi o wielkości, lokalizacji ani standardzie wykończenia. Po drugie, seria Ask Wire porządkuje sprzedaże według wielkości, a jej listy czołowe obejmują także grunty, więc mierzy ona raczej duże transakcje niż domy z segmentu prime. Prezes zarządu Sotheby’s International Realty Cyprus, Anastasia Yianni, została zacytowana w Welcome Magazine z 23 stycznia 2026 r. jako mówiąca, że ceny odsprzedaży starszych nieruchomości zaczynają się od około €2 000 za metr kwadratowy, a nowe inwestycje wysokiej klasy mogą przekraczać €10 000 za metr kwadratowy; artykuł nie podaje definicji tego określenia.

Umowy sprzedaży i przeniesienia własności: co zarejestrował rejestr gruntów

Najbardziej bezpośrednią urzędową miarą aktywności jest liczba umów sprzedaży złożonych w Departamencie Gruntów i Pomiarów. W tabelach z 5 października 2026 r. Departament podaje 14 969 zarejestrowanych umów za okres od stycznia do września 2026 r., wobec 13 173 w tych samych miesiącach 2025 r., czyli wzrost o 1 796 umów, tj. o 13,6% (Departament zaokrągla to do 14%). Sam wrzesień 2026 r. przyniósł 1 681 umów wobec 1 484 rok wcześniej, a szczyt miesięczny przypadł na lipiec i wyniósł 2 040. Każdy miesiąc 2026 r. był powyżej odpowiedniego miesiąca 2025 r., a najmniejsza różnica wystąpiła w maju (1 723 wobec 1 644, czyli 5%).

Limassol i Pafos razem zwiększyły liczbę umów o (4 860 − 4 156) + (2 999 − 2 531) = 704 + 468 = 1 172, co stanowi 65% wzrostu na całej wyspie, wynoszącego 1 796. Okręg Famagusta, w którym leżą Ayia Napa i Protaras, wzrósł w ciągu dziewięciu miesięcy o 5%, ale w każdym miesiącu od maja do września był poniżej poziomu z 2025 r.; we wrześniu odnotowano 63 umowy wobec 79. Liczby te obejmują wszystkie rodzaje nieruchomości, w tym działki i lokale komercyjne, dlatego opisują aktywność na całym rynku, a nie w górnych przedziałach cenowych.

Umowy a zrealizowane przeniesienia własności

Umowę składa się w rejestrze w chwili podpisania umowy sprzedaży, a własność przechodzi później. W przypadku nieruchomości w budowie ulotka Departamentu dla kupujących stwierdza, że lokalu nie można zarejestrować, dopóki nie istnieją świadectwo ukończenia budowy i zaświadczenie organu nadzoru budowlanego (Building Authority), więc umowy na nowych inwestycjach są liczone na długo przed przeniesieniami własności. Tabele przeniesień własności Departamentu, również z 5 października 2026 r., pokazują 14 764 zrealizowane sprawy przeniesienia, obejmujące 16 525 nieruchomości w okresie od stycznia do września 2026 r., przy kwocie zadeklarowanej €3 461,5 mln i kwocie zaakceptowanej (wartości, od której liczy się opłaty za przeniesienie własności) €3 725,5 mln. Kwota zaakceptowana jest o 7,6% wyższa od zadeklarowanej: 3 725,5 ÷ 3 461,5 = 1,076.

Ostatnia kolumna dzieli kwotę zaakceptowaną przez liczbę nieruchomości, w której mieszczą się także grunty i lokale komercyjne. Jest to zgrubna średnia całego rynku, a nie cena domu. Pokazuje ona rozpiętość między okręgami: średnia w Limassol jest około 2,1 razy wyższa niż w Nikozji (€336 800 wobec €160 200), a Pafos plasuje się na poziomie około €249 600. Dzielenie jest zwykłym rachunkiem na liczbach Departamentu.

Kto kupuje: pochodzenie kupujących w danych rejestru gruntów i Banku Centralnego

Departament publikuje osobną tabelę dla kupujących innych niż Cypryjczycy, podzielonych na pochodzących z UE i spoza UE („aliens”, czyli cudzoziemcy, w terminologii Departamentu). Za okres od stycznia do września 2026 r. odnotowuje ona 6 267 nieruchomości z zarejestrowanymi umowami na rzecz kupujących zagranicznych: 2 094 na rzecz kupujących z UE i 4 173 na rzecz kupujących spoza UE. Ta sama tabela liczy 7 744 kupujących zagranicznych w tych umowach, w tym 2 301 z UE i 5 443 spoza UE. Podzielenie liczby nieruchomości przez łączną liczbę 14 969 umów daje 41,9%, ale obie miary liczą różne rzeczy (nieruchomości wobec umów), więc ten udział ma charakter orientacyjny.

Wyróżnia się Pafos: kupujący zagraniczni stanowią 70,6% jego umów (2 117 z 2 999), wobec 37,3% w Limassol i 15,6% w Nikozji. Kupujących spoza UE jest na całej wyspie około dwa razy więcej niż z UE (4 173 ÷ 2 094 = 1,99). W tabelach przeniesień własności udział zagranicznych jest niższy i wynosi 20,8% przeniesionych nieruchomości (3 433 z 16 525), a różnica między 41,9% umów a 20,8% przeniesień jest dokładnie tym, czego wymaga opisana wyżej struktura: umowy na lokale, które są jeszcze w budowie, nie dotarły jeszcze do etapu przeniesienia własności. Analiza BuySell, opublikowana w Cyprus Mail 13 października 2026 r., przypisuje to samo zakupom off-plan (projekt w budowie).

Bank Centralny Cypru podaje drugie ujęcie za drugi kwartał 2026 r. Spośród 5 298 umów 3 191 zawarli kupujący lokalni, 735 kupujący z UE, a 1 372 kupujący spoza UE. W podziale na okręgi udział kupujących lokalnych w umowach wynosił 84% w Nikozji, 66% w Limassol i 57% w Larnace, w Famaguście podział był zbliżony do równego (48% lokalnych), a kupujący zagraniczni stanowili 66% w Pafos. Bank stwierdza, że roczny wzrost liczby umów o 15,4% (5 298 wobec 4 592) odzwierciedlał głównie kupujących zagranicznych, a w mniejszym stopniu lokalnych: nieruchomości sprzedane kupującym zagranicznym wzrosły o 22,7% (2 107 wobec 1 717), a nieruchomości sprzedane kupującym lokalnym o 11,0% (3 191 wobec 2 875).

Źródła przywołane na tej stronie nie publikują umów według narodowości. Tam, gdzie narodowości są wymienione, pochodzą ze wskazanego źródła, a nie z rejestru gruntów: prezes zarządu Sotheby’s International Realty Cyprus powiedział w styczniu 2026 r., że większość kupujących stanowili Europejczycy lub osoby z Wielkiej Brytanii, że inni pochodzili z państw trzecich, głównie z państw byłego Związku Radzieckiego, oraz z Bliskiego Wschodu, Stanów Zjednoczonych, Kanady i Australii, a także że agencja obsłużyła w tym roku kupujących z 25 krajów. Jest to baza klientów jednej agencji, a nie krajowy spis.

Indeksy cen: Bank Centralny, CYSTAT i RICS w porównaniu

Trzy niezależne indeksy obejmują cały rynek mieszkaniowy i żaden z nich nie wyodrębnia segmentu prime. Wskaźnik cen nieruchomości mieszkaniowych Banku Centralnego Cypru (Residential Property Price Index, RPPI) za drugi kwartał 2026 r., opublikowany 24 września 2026 r., wyniósł 109,7 przy bazie 2010 Q1 = 100. Oznacza to wzrost o 2,4% w stosunku do pierwszego kwartału i o 8,5% w stosunku do drugiego kwartału 2025 r., co widać w publikacji Banku za 2026 Q2. Bank buduje indeks na podstawie wycen bankowych dostarczonych przez banki i spółkę zarządzającą aktywami, pochodzących z ponad 100 biur rzeczoznawców nieruchomości, i zastrzega, że wygładzone współczynniki regresji sprawiają, iż indeks może nieco opóźniać się względem punktów zwrotnych.

Arytmetyka bazy pokazuje, jak bardzo różnią się oba rodzaje nieruchomości. Mieszkania mają wartość indeksu 128,7, czyli 28,7% powyżej poziomu z 2010 Q1, natomiast domy mają 98,0, czyli 2,0% poniżej tego poziomu. Dla kupującego willę bliższym punktem odniesienia jest indeks domów, a jego roczny wzrost o 5,8% w drugim kwartale 2026 r. był wolniejszy niż wzrost dla mieszkań, wynoszący 8,9%, i wolniejszy niż łączne 8,5%.

W Pafos, okręgu najczęściej kojarzonym z willami w naszych własnych ofertach, indeks domów wzrósł rok do roku o 3,1%, podczas gdy indeks mieszkań wzrósł o 18,5%; Bank zauważa, że Pafos był jedynym okręgiem, w którym roczny wzrost cen domów zwolnił. Famagusta, obejmująca Ayia Napa i Protaras, odnotowała najwyższy roczny wzrost dla domów (10,5%) i dla okręgu jako całości (10,0%): jej indeks domów, 105,4, porównuje się ze 110,0 w Limassol.

Wskaźnik cen domów CYSTAT (House Price Index)

Wskaźnik cen domów (House Price Index) CYSTAT, opublikowany 30 września 2026 r. i oznaczony jako wstępny, wyniósł 105,46 za drugi kwartał 2026 r., co oznacza wzrost o 2,4% w stosunku do pierwszego kwartału i o 7,9% w ujęciu rocznym (relacja Cyprus Mail). Indeks obejmuje nowe i istniejące lokale mieszkalne kupowane przez gospodarstwa domowe, uwzględnia składnik gruntu i jest budowany na danych rejestru gruntów dla obszarów kontrolowanych przez rząd. Jego podindeks lokali nowych wyniósł 105,73, a lokali istniejących 105,10. Publikacja Eurostatu z 1 października 2026 r., dostępna na jego stronie ze statystykami cen nieruchomości, podaje roczny wzrost cen domów na poziomie 4,7% w UE i 4,0% w strefie euro za ten sam kwartał.

RICS Cyprus Property Index z KPMG

Indeks RICS za drugi kwartał 2026 r. mierzy budynki hipotetyczne (notional buildings) w ośrodkach miejskich Nikozji, Limassol, Larnaki, Pafos i Paralimni-Famagusta, przy czym wartości szacują akredytowani rzeczoznawcy RICS metodą opracowaną przez Uniwersytet w Reading, i obejmuje wyłącznie obszar Republiki pozostający pod kontrolą rządu. Zmiany wartości rynkowych rok do roku wyniosły 5,42% dla mieszkań, 4,04% dla domów, 4,22% dla magazynów, 3,69% dla biur i 0,66% dla lokali handlowych; czynsze wzrosły o 7,36% dla mieszkań i o 5,30% dla domów. Raport podaje, że ceny domów rosły szeroko, z Larnaką i Pafos na czele, Limassol umiarkowanie, a Nikozją bez zmian. W towarzyszącym komunikacie prasowym Christophoros Anayiotos z KPMG określił rynek jako odporny i stabilny.

Nasza własna strona o statystykach rynku nieruchomości na Cyprze, strona o cenach najmu na Cyprze według miast oraz strona o tym, czy mieszkania na Cyprze są nadal tańsze niż w 2010 roku, przedstawiają długoterminowy kontekst cen i czynszów dla całej wyspy.

Górne przedziały cenowe: rynek nieruchomości luksusowych na Cyprze

Ponieważ serie urzędowe nie wyodrębniają nieruchomości prime, dostępne dowody dotyczące górnego końca rynku pochodzą z analiz agencji, które podają przedziały cenowe. Analiza sprzedaży nowych budynków przez Landbank Analytics za pierwsze półrocze 2026 r., opisana przez Cyprus Mail 31 lipca 2026 r., obejmuje 3 594 sprzedaże o wartości około €1,149 mld, z czego 2 977 to mieszkania, a 617 domy. Domy stanowiły 17,2% sprzedaży, ale 29,4% wartości, przy średniej €548 049 i medianie €365 000, wobec średniej dla mieszkań €272 274 i mediany €215 000.

Według tej miary sprzedaże nowych budynków na poziomie €1 mln lub wyższym wyniosły 103 z 3 594, czyli 2,9%, a 83% sprzedaży nowych budynków było poniżej €400 000. Pafos miał najwyższą medianę okręgową (€360 000) i najwyższą medianę dla domów (€570 000), choć artykuł zauważa, że pojedyncza sprzedaż za €13 mln podniosła średnią dla domów w Pafos; artykuł traktuje więc medianę jako bardziej reprezentatywną. Na poziomie gmin Peyia miała 52 sprzedaże przy medianie €789 000, a Germasogeia 132 przy medianie €472 500. Wcześniejsza analiza Landbank za okres od stycznia do października 2025 r., opisana przez Cyprus Property News 12 lutego 2026 r., wykazała średnią dla okręgu Pafos na poziomie €470 000, powyżej €451 000 w Limassol, oraz średnią powyżej €646 000 w gminie Akamas, do której należy Peyia.

Rynek wtórny i największe transakcje

Analiza rynku wtórnego Landbank za pierwsze półrocze 2026 r., opisana przez Cyprus Mail 23 września 2026 r., obejmuje 3 202 transakcje typu mieszkaniowego o wartości €727,2 mln, z czego 84% zawarto na poziomie €300 000 lub niższym. Tylko 44 sprzedaże mieściły się między €1 mln a €2 mln (łącznie €58,8 mln, mediana €1,24 mln), a tylko 26 przekraczało €2 mln (łącznie €125,7 mln, mediana €3,3 mln); te 26 sprzedaży stanowiło 0,8% transakcji i 17,3% wartości. Mediany cen odsprzedaży za metr kwadratowy wyniosły €2 686 dla mieszkań w Limassol i €2 221 dla domów w Limassol, €1 748 i €1 886 w Pafos oraz €1 610 i €1 760 w Famaguście; najwyższy wynik dla mieszkań w pojedynczej lokalizacji odnotowano w Agios Tychonas (€3 382), a mediana ceny domu w Ayia Napa wyniosła €455 000.

Analiza Ask Wire dotycząca największych sprzedaży daje inne spojrzenie. Za pierwszy kwartał 2026 r., w relacji Politis z 15 maja 2026 r., 50 największych zrealizowanych sprzedaży wyniosło łącznie €197,7 mln: 29 w Limassol (€107,2 mln), 17 w Pafos (€71,8 mln), dwie w Nikozji, jedna w Larnace i jedna w Famaguście. Największa była transakcja za €19,7 mln dotycząca gruntu z budynkiem w Moni, Limassol, a sześć z dziesięciu największych dotyczyło działek gruntu; wśród dziesięciu największych znalazły się także willa w Peyia za €6,3 mln i dom w Agios Theodoros za €5,8 mln. Analiza za pierwsze półrocze, w Cyprus Mail z 28 lipca 2026 r., określiła sumę 50 największych na €286,4 mln, a dziesięciu największych na €161,7 mln, przy czym siedem z dziesięciu dotyczyło pól lub działek. Prezes zarządu Ask Wire stwierdził, że aktywność na rynku gruntów może wskazywać, iż rynek przygotowuje się do nowego cyklu deweloperskiego.

Raport Insights Q2 2026 Sotheby’s International Realty Cyprus, streszczony przez Cyprus Business News 27 sierpnia 2026 r., liczy w kwartale 4 622 transakcje mieszkaniowe o wartości €1,38 mld, czyli o 11,2% więcej niż w drugim kwartale 2025 r. W podziale na okręgi: Limassol 1 230, Pafos 1 195, Larnaka 1 081, Nikozja 930 i Famagusta 186. Raport stwierdza, że 71% transakcji w Limassol dotyczyło segmentów średniego i wysokiego, że 78% sprzedaży w Limassol stanowiły nowe budynki i cesje praw (assignments) oraz że na Pafos przypadało 61% domów z segmentu średniego i wysokiego sprzedanych na całym Cyprze. Liczba podana przez agencję i 5 298 umów z publikacji CBC to różne miary, a omówione materiały nie wskazują, jak agencja liczy transakcje ani jak definiuje swoje segmenty w euro.

W ramach naszych własnych ofert wille Demetra Residences Pafos zaczynają się od €750 000 (według naszej strony oferty z 28 października 2026 r.), Bellerophon Villas Pafos mają w polu ceny od €585 000 do €3 650 000, wpisane w grudniu 2023 r., Rozalea Villas podają od €1 100 000 do €1 285 000 za 394,5–428,07 m², a Aquamare Villas są oferowane od €695 000. Strona z willami na sprzedaż na Cyprze pokazuje oferty willi łącznie, a strona Cypr Południowy wymienia wszystkie projekty w Republice Cypryjskiej.

Czynniki popytu wskazywane przez źródła

Bank Centralny Cypru jest w sprawie popytu jednoznaczny w publikacji za drugi kwartał 2026 r.: wzrost cen przypisuje silnemu popytowi na mieszkania, głównie ze strony kupujących zagranicznych, a w mniejszym stopniu lokalnych, wraz ze wzrostem kosztów budowy. Dodaje, że wolumen nowych kredytów mieszkaniowych wzrósł o 14,2% (€403,6 mln wobec €353,5 mln), co wskazuje, że część popytu jest finansowana lokalnym zadłużeniem. Są to stwierdzenia Banku; poniższa tabela zbiera czynniki podawane przez każde ze wskazanych źródeł, aby pochodzenie każdego twierdzenia było widoczne.

Jeśli chodzi o turystykę, dane CYSTAT opisane przez Cyprus Mail 19 października 2026 r. pokazują, że przyjazdy od stycznia do września 2026 r. były o 203 252 niższe niż w tym samym okresie 2025 r. (3 401 538 wobec 3 604 790), po tym jak niedobór wynoszący 10,1% na koniec czerwca zmniejszył się do 5,6%. We wrześniu 2026 r. Wielka Brytania dostarczyła 184 345 przyjazdów (31,7%), a Izrael 105 249 (18,1%, wzrost o 31,4%). Artykuł wiąże spadek z napięciami geopolitycznymi na Bliskim Wschodzie od marca 2026 r. Główny ekonomista RICS, Simon Rubinsohn, powiedział w komunikacie KPMG, że obawy o wpływ na turystykę się nie zmaterializowały. Nasza strona o trendach turystycznych na Cyprze zawiera dłuższą serię przyjazdów.

Drogi pobytowe i koniec obywatelstwa w zamian za inwestycję

Dwa fakty prawne kształtują sposób, w jaki rynek nieruchomości luksusowych na Cyprze jest przedstawiany kupującym zagranicznym, i oba bywają przedstawiane błędnie. Pierwszy to brak obywatelstwa uzyskiwanego przez zakup. Cyprus Mail podał 4 grudnia 2025 r., że program zlikwidowano w listopadzie 2020 r. oraz że Izba Reprezentantów (House) 4 grudnia 2025 r. uchwaliła ustawę odbierającą Radzie Ministrów (Cabinet) uprawnienie do przyznawania obywatelstwa inwestorom. Jest to ustawa 224(I)/2025, opublikowana w Dzienniku Urzędowym (numer 5066) 12 grudnia 2025 r.; skreśla ona ust. 2 art. 111A ustawy o rejestrze cywilnym (Civil Registry Law), a nowy ust. 2A utrzymuje dawne przepisy w mocy tylko tam, gdzie sąd nakazuje ponowne rozpatrzenie wcześniejszej decyzji w sprawie wniosku złożonego do 30 października 2020 r., zgodnie z brzmieniem Dziennika. Komisja Europejska, która wszczęła postępowanie o naruszenie prawa 20 października 2020 r., zamknęła sprawę 11 marca 2026 r., według Cyprus Mail z 12 marca 2026 r.

Drugi fakt dotyczy drogi stałego pobytu. Departament Migracji publikuje kryteria, według których obywatel państwa trzeciego inwestujący na Cyprze może złożyć wniosek o zezwolenie imigracyjne w przyspieszonej procedurze; strona z kryteriami, zamieszczona 29 grudnia 2025 r., jest czwartą rewizją z maja 2023 r. Zezwolenie jest decyzją wydawaną w sprawie wniosku, a nie konsekwencją podpisania umowy sprzedaży. Nasza strona o zezwoleniu na pobyt na Cyprze oraz strona o obywatelstwie i imigracji na Cyprze Południowym opisują kategorie zezwoleń dokładniej.

Kryteria stanowią również, że zbycie inwestycji bez zastąpienia jej inwestycją o równej lub wyższej wartości prowadzi do unieważnienia zezwolenia, a samo zezwolenie wygasa po dwóch latach nieobecności. Zestawienie tych samych kryteriów sporządzone przez kancelarię Kinanis LLC, opublikowane w Legal 500 30 sierpnia 2023 r., zgadza się z tymi liczbami.

24 września 2026 r. Cyprus Mail podał, że wiceminister ds. migracji Nicholas Ioannides oświadczył przed komisją audytu Izby, iż program zostanie zaostrzony przed wejściem do strefy Schengen, że w ciągu ostatnich dwóch lat wydano około 1 500 zezwoleń dla inwestorów, że sprawdzanych jest około 12 000 zezwoleń wydanych od 2013 r. oraz że propozycje wysłane do innych ministrów czekają na decyzje; jako rozważaną opcję wspomniał o skierowaniu inwestycji ku edukacji, obronności i innowacjom. Artykuł nie odnotowuje nowego progu ani daty, więc kryteria z tabeli to te opublikowane na stronie Departamentu 28 października 2026 r. Cyprus Mail podał 10 października 2026 r., że ten sam minister spodziewa się pełnej integracji ze strefą Schengen w 2027 r., co wymaga jednomyślnej decyzji Rady.

Kupujący, którzy nie są obywatelami UE ani EOG, potrzebują także zezwolenia na nabycie nieruchomości. Art. 3 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Immovable Property Acquisition (Aliens) Law), Cap. 109, zakazuje cudzoziemcowi nabywania nieruchomości bez uprzedniego zezwolenia, art. 3 ust. 3 stanowi, że ważna umowa nie daje cudzoziemcowi prawa do nabycia do czasu udzielenia zezwolenia, a art. 3 ust. 1A dodaje warunki w przypadku, gdy powierzchnia przekracza to, czego potrzebuje dom, i w każdym razie dwa donumy. Strona Ministerstwa Spraw Wewnętrznych podaje, że o zezwolenie występuje się na formularzu COMM 145 do administracji okręgowej, że jest ono bezpłatne, trwa od dwóch do trzech tygodni i obejmuje działkę do 4 000 m² pod dom zajmowany przez właściciela oraz do dwóch lokali. Tekst ustawy znajduje się na cylaw.org.

Podaż: pozwolenia, potok inwestycji, koszty budowy i grunty

Urząd Statystyczny publikuje pozwolenia na budowę co miesiąc. Jego publikacja z 16 września 2026 r. podaje 735 pozwoleń w maju 2026 r. na 1 847 lokali mieszkalnych oraz 3 650 pozwoleń w okresie od stycznia do maja 2026 r. wobec 2 764 rok wcześniej (+32,1%). Pozwoleń mieszkaniowych było 2 684 wobec 2 044, a przewidziane nimi lokale wzrosły z 5 484 do 8 978, czyli o 63,7%. Publikacja za czerwiec 2026 r. z 5 października 2026 r. pokazuje 751 pozwoleń w miesiącu (+18,3%), a dane Cyprus Mail na jej podstawie podają 11 100 lokali mieszkalnych za pierwsze półrocze 2026 r. wobec 6 616.

Struktura ma znaczenie dla każdego, kto odczytuje rynek jako rynek willi. Domy jednorodzinne i budynki dwulokalowe razem stanowiły 1 469 + 547 = 2 016 z 8 978 lokali w okresie od stycznia do maja 2026 r., czyli 22,5%, natomiast budynki wielorodzinne odpowiadały za większość wzrostu: 6 667 + 295 = 6 962 lokale, czyli 77,5%. Bank Centralny wyciąga wniosek, że podaż lokali mieszkalnych ma stopniowo rosnąć w średnim okresie, i przywołuje dodatni odczyt 5,6 wskaźnika aktywności budowlanej Komisji Europejskiej (czerwiec 2026 r.). Są to stwierdzenia Banku, a nie prognoza tej strony.

Koszty budowy i siła robocza

Wskaźnik cen materiałów budowlanych CYSTAT za sierpień 2026 r. wyniósł 123,09, czyli 3,39% powyżej sierpnia 2025 r. (wykaz publikacji CYSTAT z 18 września 2026 r.). Dla drugiego kwartału 2026 r. Bank Centralny podaje wzrost o 2,4% i przypisuje wysokie poziomy zewnętrznym napięciom geopolitycznym zakłócającym łańcuchy dostaw. Dodaje, że w badaniach koniunktury Komisji Europejskiej firmy budowlane zgłaszają niedobory siły roboczej, które wywierają presję na ceny, co jest zgodne z podwyższonymi podwyżkami wynagrodzeń w tym sektorze.

Grunty i okręgi

Grunty stanowią dużą część transakcji odnotowywanych w górnej części rozkładu. W danych Landbank dotyczących rynku wtórnego za pierwsze półrocze 2026 r. działki to 753 transakcje o wartości €207,1 mln, a grunty 640 transakcji o wartości €155,5 mln, wobec 570 domów o wartości €165,5 mln; działki mieszkaniowe miały medianę €145 000. Przy odczycie na poziomie miejsc dane okręgowe przedstawione wyżej odnoszą się do Limassol i Pafos (nasze strony Limassol i Pafos pokazują projekty, które tam oferujemy), do Larnaki oraz do okręgu Famagusta, w którym leżą Ayia Napa i Protaras. W RPPI indeks domów Famagusty wzrósł rok do roku o 10,5%, a indeks mieszkań Pafos o 18,5%; Bank nie wiąże żadnego z tych ruchów z cenami gruntów, więc takiego związku tu nie wyprowadzamy. Nasza strona o polach golfowych i nieruchomościach na Cyprze opisuje pola golfowe Republiki Cypryjskiej.

Podatki i koszty zakupu: rynek nieruchomości luksusowych na Cyprze

Koszty zakupu i posiadania domu w Republice Cypryjskiej zmieniły się 1 stycznia 2026 r. Poniższa tabela wymienia zasady obowiązujące 28 października 2026 r. wraz z dokumentem, który każdą z nich podaje. Ustawa 239(I)/2025, opublikowana w Dzienniku Urzędowym (numer 5070) 31 grudnia 2025 r., uchyla ustawy o podatku stemplowym z lat 1963–2024 ze skutkiem od 1 stycznia 2026 r., a Departament Gruntów i Pomiarów podaje obecnie, że umowa wymaga ostemplowania tylko wtedy, gdy co najmniej jedna ze stron podpisała ją przed tą datą.

Przykład obliczeniowy: willa za €1 500 000

Przykład wykorzystuje okrągłą kwotę dla ilustracji i nie jest ceną z oferty. W przypadku nowej willi sprzedawanej przez dewelopera zarejestrowanego jako płatnik VAT za €1 500 000 przed VAT obniżona stawka nie wchodzi w grę, ponieważ €1 500 000 − €475 000 = €1 025 000 powyżej limitu, więc VAT 19% wynosi 1 500 000 × 0,19 = €285 000. Opłata za przeniesienie własności wynosi zero, gdy naliczany jest VAT, podatek stemplowy od 2026 r. wynosi zero, a opłata za złożenie umowy to €50. Pozycje ustawowe sumują się do 285 000 + 50 = €285 050, czyli 19,0% ceny przed VAT, a łączny wydatek przed opłatami prawnymi i innymi wynosi €1 785 050. Dla willi z rynku wtórnego w tej samej cenie bez VAT opłata za przeniesienie własności wynosi 85 000 × 3% + 85 000 × 5% + (1 500 000 − 170 000) × 8% = 2 550 + 4 250 + 106 400 = €113 200, a po 50% zniżce €56 600, co stanowi 3,8% ceny.

Departament Gruntów i Pomiarów podaje, że gdy zadeklarowana cena nie odpowiada wartości rynkowej, dyrektor ustala wartość, od której płatne są opłaty, a kwoty zaakceptowane w tabeli przeniesień własności powyżej przewyższają kwoty zadeklarowane łącznie o 7,6%. Wskazówki Departamentu dla kupujących polecają pytać sprzedającego, czy VAT ma zastosowanie i według jakiej stawki. Opłaty prawne nie mają urzędowej taryfy: przepisy o minimalnych opłatach za prace pozasądowe uchylono Regulacyjnym Aktem Administracyjnym (Regulatory Administrative Act) 172/2018, więc przykład ich nie wycenia.

Obliczenia dla dochodu z najmu

Podatek dochodowy dotyczy dochodu z najmu jako części dochodu podlegającego opodatkowaniu. Przy przedziałach na 2026 r. z ustawy 244(I)/2025 i czynszu brutto €60 000, bez innych dochodów, odliczeń i składek społecznych, podatek wynosi 10 000 × 20% + 10 000 × 25% + 18 000 × 30% = 2 000 + 2 500 + 5 400 = €9 900, czyli 16,5% czynszu. Obliczenie stosuje wyłącznie tabelę przedziałów. Ustawa 245(I)/2025 skreśla definicje czynszu w ustawie o specjalnej składce na obronę od 1 stycznia 2026 r. i zastępuje art. 3 artykułem o dochodach z dywidend, więc odrębnej składki od czynszu, która istniała przed 2026 r., nie ma w tekście po zmianach.

Finansowanie i stopy procentowe

Kluczowe stopy Europejskiego Banku Centralnego (EBC), według jego strony dla okresu od 16 września 2026 r., wynoszą 2,50% dla depozytów (deposit facility), 2,65% dla podstawowych operacji refinansujących i 2,90% dla kredytu krańcowego (marginal lending facility); każda z nich wzrosła o 0,25 punktu procentowego względem poziomów ustalonych 17 czerwca 2026 r. (2,25%, 2,40%, 2,65%). Bank Centralny Cypru podaje, że średnia ważona stopa kredytów mieszkaniowych o wszystkich okresach stałej stopy wyniosła 3,23% w czerwcu 2026 r. wobec 3,26% w czerwcu 2025 r. W przypadku nowych kredytów dane Banku za sierpień 2026 r., opisane przez Cyprus Mail 5 października 2026 r., pokazują średnią 4,16% dla nowych kredytów na zakup domu, wobec 3,78% w lipcu, a Bank zastrzega, że liczba ta jest średnią ważoną rodzajów kredytów, w tym na główne miejsce zamieszkania i na domy wakacyjne, więc może zmieniać się wraz ze strukturą kredytów.

Badanie Bank Lending Survey Banku z lipca 2026 r. wykazało, że popyt netto na kredyty mieszkaniowe wzrósł w drugim kwartale, podczas gdy standardy kredytowe pozostały bez zmian na ścisłym poziomie, oraz że banki oczekują wzrostu popytu w trzecim kwartale. W tych samych danych udział stopy zmiennej w nowych kredytach na zakup domu, wynoszący 12,0%, jest znacznie poniżej niemal 100% odnotowanych na początku 2022 r., według Banku. W przypadku zakupów o wysokiej wartości dane cypryjskie nie dzielą kredytów według przedziałów cenowych, więc powyższe liczby opisują cały rynek kredytów mieszkaniowych.

Ryzyka i kwestie sygnalizowane przez źródła

Kilka źródeł dołącza do własnych liczb wyraźne zastrzeżenia, a poniższa tabela zbiera je wraz z datami. Nic z tego nie jest prognozą tej strony; każdy wiersz powtarza to, co mówi wskazane źródło.

W sprawie zakupów przez cudzoziemców przewodniczący komisji Aristos Damianou określił tę kwestię jako poważną dla bezpieczeństwa narodowego i gospodarki i chce, by przepisy obejmowały zarówno spółki, jak i osoby fizyczne; Nikoletta Konstantinou z Disy ostrzegała przed nieproporcjonalnymi ograniczeniami; Panikos Leonidou z Diko wezwał do natychmiastowej regulacji. Skonsolidowane projekty przygotowane w kwietniu przerwały majowe wybory parlamentarne, a dyskusja ma zostać wznowiona. Do czasu przyjęcia ustawy obowiązującą zasadą pozostaje opis zezwoleń z Cap. 109, podany powyżej przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych. Prezes zarządu Ask Wire powiedział też, że konflikt na Bliskim Wschodzie wydaje się mieć wpływ na decyzje inwestycyjne w drugim kwartale, jest to pogląd, którego artykuł nie weryfikuje.

Co wnioskuje każdy ze wskazanych raportów

Poniższa tabela podsumowuje każdy raport jeden raz, z datą i metodą, aby czytelnik mógł zobaczyć, jak bardzo źródła są zgodne. Różnice między liczbami wynikają zwykle z różnych podstaw: umowy wobec przeniesień własności, wyceny wobec cen zarejestrowanych, nowe budynki wobec rynku wtórnego.

Czytane łącznie, źródła urzędowe i agencyjne zgadzają się co do kierunku, a różnią się co do skali, przy czym indeksy cen opisują cały rynek mieszkaniowy. Globalna prognoza Sotheby’s, opisana we wpisie na blogu z września 2026 r., podaje liczbę dla całej Europy i nie dotyczy Cypru, dlatego jest wymieniona wyłącznie jako kontekst.

Często zadawane pytania

Jak duży jest rynek nieruchomości luksusowych na Cyprze w danych urzędowych?

Departament Gruntów i Pomiarów, Bank Centralny i CYSTAT raportują dane dla wszystkich nieruchomości lub wszystkich nieruchomości mieszkaniowych i nie oznaczają segmentu prime. Departament zarejestrował 14 969 umów sprzedaży wszystkich rodzajów od stycznia do września 2026 r., a dane Landbank o przedziałach pokazują 103 sprzedaże nowych budynków na poziomie €1 mln lub wyższym w pierwszym półroczu 2026 r., czyli 2,9% z 3 594 sprzedaży. Sprzedaży z rynku wtórnego powyżej €1 mln było w tym samym półroczu 70 (44 plus 26), według Landbank.

Które okręgi są najważniejsze dla nieruchomości prime?

Limassol i Pafos. Limassol miał 4 860 umów i €1 440,2 mln zaakceptowanych kwot przeniesień od stycznia do września 2026 r., a Pafos miał 2 999 umów i €755,5 mln. W pierwszokwartalnym top 50 Ask Wire było 29 sprzedaży w Limassol i 17 w Pafos. Są to okręgi, w których agencje raportują większe sprzedaże; dane nie zaliczają żadnego okręgu do tego, co nazywa się rynkiem nieruchomości luksusowych na Cyprze.

Jaka część kupujących to cudzoziemcy?

Nieruchomości z zarejestrowanymi umowami na rzecz kupujących zagranicznych stanowiły 6 267 z 14 969 umów w okresie od stycznia do września 2026 r., czyli 41,9%, w tym 2 094 na rzecz kupujących z UE i 4 173 na rzecz kupujących spoza UE. W zrealizowanych przeniesieniach własności udział zagranicznych wyniósł 20,8%. W Pafos było to 70,6% umów. Departament liczy nieruchomości i umowy odmiennie, więc ten odsetek ma charakter orientacyjny.

Czy zakup nieruchomości daje obywatelstwo lub wizę?

Nie. Obywatelstwo w zamian za inwestycję zlikwidowano w listopadzie 2020 r., a ustawa 224(I)/2025 usunęła pozostałe uprawnienie Rady Ministrów 12 grudnia 2025 r. Kryteria Departamentu Migracji dla inwestorów opisują zezwolenie na pobyt stały, o którym decyduje się po złożeniu wniosku, przy inwestycji co najmniej €300 000 plus VAT w domu lub mieszkaniu z pierwszej sprzedaży i innych warunkach, takich jak dochód €50 000. Zaostrzenie jest przedmiotem analizy, bez opublikowanych warunków na dzień 24 września 2026 r.

Jakie podatki obowiązują przy zakupie w 2026 r.?

Podatek stemplowy uchylono od 1 stycznia 2026 r. ustawą 239(I)/2025. Nowa willa podlega VAT w wysokości 19%, chyba że spełnione są warunki stawki 5%, które wymagają wartości transakcji nie wyższej niż €475 000. Departament podaje opłaty za przeniesienie własności w wysokości 3%, 5% i 8% z 50% zniżką oraz brak opłaty, gdy naliczany jest VAT. Przy nowej willi za €1 500 000 VAT wynosi €285 000. Podatek od nieruchomości uchylono w 2017 r.

Jak zmieniają się ceny?

Indeksy urzędowe obejmują wszystkie nieruchomości mieszkalne. Indeks CBC wzrósł o 8,5% rok do roku do Q2 2026, domy o 5,8%, a mieszkania o 8,9%; CYSTAT podaje 7,9%. Dla górnych przedziałów Landbank podaje mediany i liczby za H1 2026, więc przytoczone tu zmiany indeksów opisują wszystkie nieruchomości mieszkalne, a nie tylko to, jak wygląda rynek nieruchomości luksusowych na Cyprze.

Jakie są obecnie stopy kredytów hipotecznych?

Stopa EBC dla depozytów (deposit facility) wynosi 2,50% od 16 września 2026 r. Dane Banku Centralnego Cypru opisane 5 października 2026 r. pokazują średnią 4,16% dla nowych kredytów na zakup domu w sierpniu 2026 r., wobec 3,78% w lipcu, przy 12,0% nowych kredytów o stopie zmiennej. Bank zaznacza, że ta liczba łączy kredyty na główne miejsce zamieszkania i na domy wakacyjne.

Czy planowane są ograniczenia dla kupujących zagranicznych?

Projekty ustaw znajdują się przed Komisją Spraw Wewnętrznych Izby. 22 października 2026 r. komisja czekała na kompleksową propozycję rządu, a jej przewodniczący miał nadzieję zakończyć prace do końca roku. Żadne ograniczenie nie zostało przyjęte. Do tego czasu kupujący spoza UE potrzebują zezwolenia na podstawie Cap. 109 na formularzu COMM 145, które Ministerstwo Spraw Wewnętrznych opisuje jako bezpłatne i trwające od dwóch do trzech tygodni.

Jak wygląda potok nowych inwestycji, jeśli chodzi o rynek nieruchomości luksusowych na Cyprze?

CYSTAT odnotował pozwolenia na 8 978 lokali mieszkalnych w okresie od stycznia do maja 2026 r., o 63,7% więcej niż 5 484 rok wcześniej, przy czym lokali dopuszczonych w domach jednorodzinnych było 1 469, wobec 6 667 w budynkach wielorodzinnych. Bank Centralny oczekuje stopniowego wzrostu podaży lokali, co jest stwierdzeniem o całym rynku mieszkaniowym, a nie wyłącznie o tym, jak wygląda rynek nieruchomości luksusowych na Cyprze. Ceny materiałów budowlanych były w sierpniu 2026 r. o 3,39% wyższe niż rok wcześniej.

Ostatnia weryfikacja: 28 października 2026 r. Źródła: Departament Gruntów i Pomiarów (Department of Lands and Surveys, DLS), umowy sprzedaży 2025-2026; DLS, kupujący zagraniczni 2026; DLS, przeniesienia własności 2026; Bank Centralny Cypru (Central Bank of Cyprus), RPPI 2026 Q2; CYSTAT (Urząd Statystyczny), indeksy cen; CYSTAT, budownictwo; CYSTAT, pozwolenia na budowę, maj 2026; Indeks RICS/KPMG 2026 Q2; Komunikat prasowy KPMG; Landbank, nowe budynki; Landbank, rynek wtórny; Landbank 2025; Ask Wire Q1; Ask Wire H1; Sotheby’s Cyprus Insights Q2 2026; Welcome Magazine; Globalna prognoza Sotheby’s; Eurostat; EBC (Europejski Bank Centralny); Cyprus Mail, stopy procentowe; Ustawa 224(I)/2025; Ustawa 239(I)/2025; Ustawa 244(I)/2025; Ustawa 245(I)/2025; Ustawa 42(I)/2023; Cap. 109 (ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców); Ministerstwo Spraw Wewnętrznych; Departament Migracji; Legal 500; DLS, opłaty za przeniesienie własności; DLS, ulotka dla kupujących; Departament Podatkowy, podatek od zysków kapitałowych; Departament Podatkowy, podatek od nieruchomości; Cyprus Mail, 4 grudnia 2025 r.; Cyprus Mail, 12 marca 2026 r.; Cyprus Mail, 24 września 2026 r.; Cyprus Mail, 10 października 2026 r.; Cyprus Mail, 22 października 2026 r.; Cyprus Mail, 19 października 2026 r.; Cyprus Mail, 13 października 2026 r.; Cyprus Mail, 19 października 2026 r. (przeniesienia własności); Cyprus Mail, 30 września 2026 r.; Cyprus Mail, 5 października 2026 r. (pozwolenia na budowę).