Demetra Residences پافوس: ویلا از €۷۵۰٬۰۰۰

Demetra Residences پافوس مجموعه‌ای از ویلاهای مستقل سه‌خوابه و چهارخوابه در منطقهٔ پافوس در جمهوری قبرس است. بر پایهٔ صفحهٔ آگهی ما، تا تاریخ ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ قیمت ورودی €۷۵۰٬۰۰۰، مساحت زمین ۳۴۳٫۵ m²، زیربنا ۱۳۷٫۹۸ m² و شمارهٔ مرجع پروژه DRSC1024 است. آگهی فاصله‌ها را چنین ذکر می‌کند: حدود ۱ دقیقه پیاده تا دریا، ۵ دقیقه تا مراکز خرید، ۱۲ دقیقه با خودرو تا زمین گلف، ۸ دقیقه با خودرو تا خدمات درمانی، ۱۳ دقیقه با خودرو تا مدارس و چند دقیقه با خودرو تا فرودگاه.

این صفحه آن ارقام را در کنار داده‌های رسمی و داده‌های نقشه قرار می‌دهد. محاسبهٔ پشت اعداد مربوط به مساحت زمین و زیربنا را نشان می‌دهد، فاصله‌ها را با OpenStreetMap مقایسه می‌کند، سواحل دارای پرچم آبی سال ۲۰۲۶ در شهرداری‌های پافوس را فهرست می‌کند، آمار مسافران فرودگاه بین‌المللی پافوس را از Hermes Airports ارائه می‌دهد و هزینه‌های خرید روی €۷۵۰٬۰۰۰ را بر پایهٔ اداره اراضی و نقشه‌برداری (Department of Lands and Surveys)، اداره مالیات (Tax Department) و روزنامهٔ رسمی (Official Gazette) محاسبه می‌کند. همچنین قواعد مربوط به خریداران غیراروپایی و معیارهای اداره مهاجرت برای اقامت دائم از راه خرید ملک را بیان می‌کند. هر قاعده با تاریخ ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ و با ذکر منبع آن آمده است.

Demetra Residences پافوس: مشخصات آگهی و مساحت‌ها

جدول زیر آنچه را که صفحهٔ آگهی نشان می‌دهد بازگو می‌کند. فیلد اندازه در صفحه ۱۳۷٫۹۸–۱۴۰٫۹۴ m² را نشان می‌دهد، در حالی که متن توضیحات فقط یک رقم زیربنا یعنی ۱۳۷٫۹۸ m² را می‌دهد؛ به همین دلیل هر دو عدد آمده است. زیربنا و مساحت قابل ساخت که در قانون مالیات بر ارزش افزوده به کار می‌رود (در ادامه بررسی می‌شود) دو معیار متفاوت‌اند، و مساحت‌های اندازه‌گیری‌شده در قرارداد فروش و نقشه‌های مصوب تثبیت می‌شوند.

آنچه ارقام زمین و زیربنا نشان می‌دهند

زمینی به مساحت ۳۴۳٫۵ m² با زیربنای ۱۳۷٫۹۸ m² سهم زیربنا را برابر ۱۳۷٫۹۸ ÷ ۳۴۳٫۵ = ۴۰٫۲٪ از زمین می‌دهد. در سقف فیلد اندازه، ۱۴۰٫۹۴ ÷ ۳۴۳٫۵ = ۴۱٫۰٪ می‌شود. تفاوت دو سر فیلد اندازه ۱۴۰٫۹۴ − ۱۳۷٫۹۸ = ۲٫۹۶ m² است؛ بنابراین این فیلد بازهٔ باریکی از خانه‌های تقریباً یکسان را توصیف می‌کند، نه چند اندازهٔ کاملاً متفاوت را.

اگر قیمت ورودی بر زیربنا تقسیم شود، €۷۵۰٬۰۰۰ ÷ ۱۳۷٫۹۸ = €۵٬۴۳۶ برای هر m² زیربنا به دست می‌آید، یا €۷۵۰٬۰۰۰ ÷ ۱۴۰٫۹۴ = €۵٬۳۲۱ برای هر m² در سقف فیلد اندازه. سهم زمین، یعنی €۷۵۰٬۰۰۰ ÷ ۳۴۳٫۵ = €۲٬۱۸۳ برای هر m² زمین، معیار دیگری است و خانه و زمین را با هم مخلوط می‌کند. این نسبت‌ها صرفاً محاسبهٔ حسابی روی ارقام آگهی‌اند و ارزش‌گذاری نیستند، و ممکن است قیمت ورودی به کوچک‌ترین واحد تعلق نداشته باشد.

این زمین نسبت به سقف زمینی که در ادامه برای خریداران غیراروپایی توضیح داده می‌شود نیز کوچک است: مجوز وزارت کشور تا ۴٬۰۰۰ m² زمین را برای یک خانهٔ مسکونی با استفادهٔ شخصی مالک در بر می‌گیرد و ۳۴۳٫۵ ÷ ۴٬۰۰۰ = ۸٫۶٪ از آن سقف است.

سایر آگهی‌های ویلا در پافوس در این سایت

شش آگهی ویلای دیگر در منطقهٔ پافوس در این سایت قیمت شروع و بازهٔ زیربنا را منتشر کرده‌اند. نسبت ستون آخر از تقسیم هر قیمت شروع بر کوچک‌ترین زیربنای اعلام‌شده به دست می‌آید و پروژه‌ها را با یک معیار قابل مقایسه می‌کند. این نسبت فقط جنبهٔ راهنما دارد، زیرا قیمت ورودی هر آگهی همیشه به کوچک‌ترین واحد آن مربوط نیست. همهٔ ارقام از صفحات آگهی گرفته شده و تا تاریخ ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ معتبرند.

در میان این هفت آگهی، نسبت از €۱٬۷۰۸ تا €۵٬۴۳۶ برای هر m² متغیر است. Demetra Residences کوچک‌ترین زیربنای اعلام‌شده را در میان هفت آگهی دارد و نسبت آن از شش آگهی دیگر بالاتر است. خوانندگانی که می‌خواهند پروژه‌ها را مقایسه کنند می‌توانند برای دیدن همهٔ پروژه‌ها در یک صفحه آگهی‌های قبرس جنوبی یا آگهی‌های پافوس را باز کنند، و برای دیدن فقط ویلاها به صفحهٔ ویلا برای فروش در قبرس مراجعه کنند.

موقعیت Demetra Residences پافوس روی نقشه

پافوس شهر اصلی ناحیه‌ای به همین نام در غرب قبرس است. بخش تاریخی آن، کاتو پافوس، جزئی از یک مجموعهٔ میراث جهانی یونسکو است که در سال ۱۹۸۰ ثبت شده است؛ یونسکو آن را مجموعه‌ای باستان‌شناختی و چندبخشی به مساحت ۲۹۱ هکتار در دو محوطه توصیف می‌کند: کاتو پافوس (با بقایای نئا پافوس و مقابر شاهان) و روستای کوکلیا (با معبد آفرودیت و پالایپافوس). از آنجا که بندر کاتو پافوس و پارک باستان‌شناسی نقاطی ثابت و به‌خوبی ثبت‌شده روی نقشه‌اند، در جدول فاصله‌های زیر به‌عنوان نقاط مرجع به کار رفته‌اند.

نشانگر نقشهٔ آگهی در موقعیت ۳۴٫۷۴۰۲ N و ۳۲٫۴۳۹۸ E قرار دارد. معکوس‌سازی جغرافیایی (reverse geocoding) این نقطه با سرویس Nominatim از OpenStreetMap در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ محلهٔ Yeroskipou (Geroskipou) را در شهرداری پافوس شرقی نشان می‌دهد که شرق کاتو پافوس و غرب فرودگاه قرار دارد. نشانگر روی صفحهٔ آگهی نشانگر یک ناحیه است و موقعیت نقشه‌برداری‌شدهٔ قطعه نیست؛ موقعیت واقعی قطعه‌ها را نقشهٔ استقرار پیوست قرارداد فروش تعیین می‌کند.

جدول از این نشانگر تا نقاط مرجع نام‌برده را اندازه می‌گیرد. فاصله‌های مستقیم با فرمول هاورساین روی مختصات OpenStreetMap محاسبه شده‌اند؛ فاصلهٔ جاده‌ای و زمان رانندگی از سرویس عمومی مسیریابی OSRM است که از داده‌های جادهٔ OpenStreetMap و سرعت‌های بدون ترافیک استفاده می‌کند و در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ پرس‌وجو شده است. ستون آخر رقم سازنده را از صفحهٔ آگهی تکرار می‌کند، در جاهایی که رقمی وجود دارد.

از جدول دو نتیجه به دست می‌آید. نخست اینکه هر مکان نام‌برده در شعاع ۱۰ km از نشانگر قرار دارد و دورترین آنها، یعنی فرودگاه، در خط مستقیم ۵٫۱ km فاصله دارد. دوم اینکه زمان‌های سازنده و زمان‌های مبتنی بر نشانگر در دو مورد با هم تفاوت دارند: دریا (حدود ۱ دقیقه پیاده در برابر ۱٫۳ km تا نزدیک‌ترین ساحل در جدول) و فرودگاه (چند دقیقه در برابر ۸٫۷ km با جاده). ساده‌ترین توضیح این است که نشانگر تقریبی است و خریداری که بخواهد زمان دریا و فرودگاه را تأیید کند باید از قطعهٔ نشان‌داده‌شده در نقشهٔ استقرار اندازه بگیرد. مطالعهٔ بیشتر دربارهٔ این منطقه در راهنمای استراحتگاه‌های گلف و املاک قبرس و در مرور کلی املاک قبرس آمده است.

سواحل دارای پرچم آبی نزدیک Demetra Residences پافوس در سال ۲۰۲۶

برنامهٔ پرچم آبی در سطح بین‌المللی را بنیاد آموزش محیط‌زیست (Foundation for Environmental Education) اجرا می‌کند. در قبرس هماهنگی آن با CYMEPA، انجمن حفاظت از محیط زیست دریایی قبرس (Cyprus Marine Environment Protection Association)، است و معاونت وزارتی گردشگری هماهنگ‌کنندهٔ ملی است؛ CYMEPA شرح می‌دهد که یک هیئت داوران ملی محل‌ها را به بنیاد پیشنهاد می‌کند و تصمیم نهایی دربارهٔ اعطا با بنیاد است. CYMEPA همچنین اعلام می‌کند که در هر فصل دست‌کم دو بازرسی از هر ساحل دارای پرچم انجام می‌دهد.

فهرست ۲۰۲۶ سازمان CYMEPA سواحل زیر را برای سه مرجع محلی ناحیهٔ پافوس که به نشانگر و شهر نزدیک‌ترند نام می‌برد. مجموع آنها ۱۳ است که با گزارش Cyprus Mail در ۱۷ ژوئیه ۲۰۲۶ همخوانی دارد؛ بر پایهٔ آن گزارش، ۱۳ ساحل از ۴۶ ساحل دارای پرچم در قبرس در ناحیهٔ پافوس قرار دارند.

از سواحلی که در جدول فاصله‌ها اندازه‌گیری شده‌اند، ساحل Geroskipou ۱٫۳ km از نشانگر آگهی فاصله دارد و Alykes، در شهرداری پافوس، ۲٫۷ km. Coral Bay، Laourou و Kafizis در فهرست شهرداری Akamas آمده‌اند که مرجع محلی جداگانه‌ای در شمال شهر است و جزو منطقه‌ای نیستند که آگهی توصیف می‌کند. وضعیت پرچم آبی فصل به فصل اعطا می‌شود، بنابراین فهرست ۲۰۲۶ تنها دربارهٔ همین فصل است. مروری بر سواحل سراسر جزیره در صفحهٔ بهترین سواحل قبرس آمده است.

فرودگاه بین‌المللی پافوس: ارقام Hermes Airports

فرودگاه بین‌المللی پافوس را Hermes Airports اداره می‌کند که آمار ماهانهٔ مسافران لارناکا و پافوس را منتشر می‌کند. صفحهٔ حقایق فرودگاه Pafos یک باند (۱۱/۲۹) به طول ۲٬۶۹۹ متر، فعالیت ۲۴ ساعته، ترمینال مسافری به مساحت ۲۰٬۰۰۰ m²، ۲۸ باجهٔ تحویل بار و پذیرش، ۲۳ جایگاه پارک هواپیما و ۷۲۵ جای پارک عمومی و کرایه‌ای را فهرست می‌کند. صفحهٔ حمل‌ونقل عمومی یک محل انتظار تاکسی بیرون از سالن ورودی را نام می‌برد که خدمات آن شبانه‌روزی است، و شرکت Pafos Transport Organisation Ltd را به‌عنوان مرجع تماس حمل‌ونقل عمومی فرودگاه و منطقهٔ پافوس معرفی می‌کند.

درصد تغییرها از جدول‌های ماهانهٔ Hermes محاسبه شده است: ۳٬۸۳۷٬۱۵۵ ÷ ۳٬۶۳۳٬۹۹۰ = ۱٫۰۵۶ و ۳٬۱۲۸٬۶۴۵ ÷ ۲٬۹۶۴٬۳۵۴ = ۱٫۰۵۵. مجموع ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۵ حاصل جمع نه رقم ماهانه است، از ۱۴۱٬۴۶۱ در ژانویه تا ۴۳۴٬۸۴۸ در سپتامبر. بین ژانویه و سپتامبر ۲۰۲۶ شمار ماهانه در Pafos از ۱۷۳٬۰۰۳ در ژانویه تا ۵۲۵٬۹۴۰ در اوت متغیر است، یعنی نسبتی برابر ۵۲۵٬۹۴۰ ÷ ۱۷۳٬۰۰۳ = ۳٫۰۴؛ پس فرودگاه در اوت حدود سه برابر ژانویه مسافر جابه‌جا می‌کند.

از نظر فاصله، بر پایهٔ اندازه‌گیری بالا، فرودگاه از نشانگر آگهی در خط مستقیم ۵٫۱ km و با جاده ۸٫۷ km فاصله دارد. عبارت آگهی، «چند دقیقه رانندگی»، تعبیر سازنده است و برآورد جاده‌ای رقم اندازه‌گیری‌شده است.

چه کسی می‌تواند بخرد: قواعد خریداران خارجی در جمهوری قبرس

قانون تملک اموال غیرمنقول توسط بیگانگان (Cap. 109، Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law) «بیگانه» را کسی تعریف می‌کند که شهروند جمهوری نباشد، و از جمله شهروندان کشورهای عضو اتحادیهٔ اروپا، شهروندان کشورهای EEA و اشخاص حقوقی مستقر در یک کشور عضو اتحادیهٔ اروپا یا EEA با مقر در همان کشور را از این تعریف مستثنا می‌کند. برای هر کس دیگر، بند 3(1) تملک اموال غیرمنقول بدون مجوز قبلی شورای وزیران را ممنوع می‌کند. بند 3(3) می‌افزاید که یک قرارداد فروش معتبر به‌تنهایی حق تملک ملک را برای بیگانه ایجاد نمی‌کند، تا زمانی که آن مجوز صادر شود.

صفحهٔ «خرید ملک» (Purchasing Property) وزارت کشور رویه را در عمل شرح می‌دهد. مجوز از اداره منطقه‌ای (District Administration) ناحیه‌ای که ملک در آن قرار دارد، با فرم COMM 145 درخواست می‌شود، همراه با نقشهٔ برداری، رونوشت سند مالکیت (تایتل دید) یا مجوز ساخت در جایی که سند مالکیت جداگانه هنوز صادر نشده، رونوشت قرارداد فروش، نقشهٔ طبقات، مدرک توان مالی و رونوشت گذرنامه. صفحه اعلام می‌کند که هیچ هزینه‌ای دریافت نمی‌شود و رسیدگی به درخواست‌ها ۲ تا ۳ هفته طول می‌کشد. اداره اراضی و نقشه‌برداری همین مجوز را در میان مدارک انتقال سند ذکر می‌کند، در جایی که خریدار بر پایهٔ Cap. 109 شخص خارجی است.

ویلایی روی زمین ۳۴۳٫۵ m² در محدودهٔ سقف ۴٬۰۰۰ m² قرار دارد و یک خانهٔ مسکونی به حساب می‌آید. به زوج‌ها مجوز مشترک داده می‌شود و عبارت وزارت دربارهٔ واحدها برای زوج در مجموع اعمال می‌شود. همان صفحه نقشه‌برداری، رونوشت سند مالکیت، قرارداد و مدرک توان مالی را در میان مدارک فهرست می‌کند؛ بنابراین قرارداد فروش پیش از صدور مجوز امضا می‌شود و بند 3(3) از Cap. 109 حق خریدار برای تملک را به همان مجوز گره می‌زند.

تغییرات پیشنهادی در مجلس نمایندگان

Cyprus Mail در ۳ سپتامبر ۲۰۲۶ گزارش داد که چهار لایحهٔ پیشنهادی از احزاب Disy، Akel و Diko در کمیتهٔ کشور مجلس نمایندگان (House Interior Committee) مطرح است، خریدهای افراد در ۳ سپتامبر بحث شده و بررسی خریدهای شرکتی برای اکتبر پیش‌بینی شده است. موضوعات گزارش‌شده شامل محدودیت در اندازهٔ قطعه و اندازهٔ محل سکونت و ممنوعیت خرید در مناطق تعیین‌شده مانند زمین کشاورزی، نزدیک خط آتش‌بس و نزدیک زیرساخت‌های حیاتی است. Cyprus Property News در گزارشی در ۲ سپتامبر ۲۰۲۶ پیشنهادی میان‌حزبی را شرح داد که بر پایهٔ آن اشخاص حقیقی کشورهای ثالث فقط می‌توانند یک خانه یا آپارتمان، موجود یا در دست ساخت، روی یک قطعه تملک کنند، و تملک خارجی زمین جنگلی یا کشاورزی ممنوع می‌شود؛ این رسانه اعلام کرد که لوایح هنوز تصویب نشده‌اند. در گزارش‌هایی که در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شد، ارقام مربوط به اندازهٔ محل سکونت هنوز در حال تعیین بودند؛ از این رو صفحهٔ وزارت کشور که در بالا آمد همچنان توصیف‌کنندهٔ قواعد جاری است.

هزینه‌های خرید یک ویلای €۷۵۰٬۰۰۰: نمونهٔ محاسبه

این نمونه قیمت ورودی آگهی، یعنی €۷۵۰٬۰۰۰، را به‌عنوان قیمت پیش از مالیات بر ارزش افزوده (VAT) در نظر می‌گیرد، زیرا صفحهٔ آگهی یک قیمت شروع واحد نشان می‌دهد. اگر سازنده‌ای قیمتی شامل VAT اعلام کند، قیمت خالص برابر قیمت اعلام‌شده تقسیم بر ۱٫۱۹ است؛ برای €۷۵۰٬۰۰۰ این مقدار €۶۳۰٬۲۵۲ است و VAT درون آن €۱۱۹٬۷۴۸. همهٔ مبالغ دیگر زیر فرض می‌کنند که قرارداد در تاریخ ۱ ژانویه ۲۰۲۶ یا پس از آن امضا شده و ویلای نو را سازنده‌ای دارای ثبت‌نام VAT می‌فروشد.

بر این مبنا اقلام قانونی €۱۴۲٬۵۵۰ اضافه می‌کنند، یعنی ۱۴۲٬۵۵۰ ÷ ۷۵۰٬۰۰۰ = ۱۹٫۰٪ از قیمت پیش از VAT. تقریباً همهٔ آن VAT است. بخش‌های زیر توضیح می‌دهند چرا هر ردیف چنین است.

هزینه‌های انتقال در اداره اراضی و نقشه‌برداری

اداره اراضی و نقشه‌برداری هزینه‌های انتقال را روی قیمت فروش یا ارزش بازار، هر کدام که کاربرد داشته باشد، در سه پلهٔ زیر تعیین می‌کند: ۳٪ از €۰٫۰۱ تا €۸۵٬۰۰۰، ۵٪ از €۸۵٬۰۰۱ تا €۱۷۰٬۰۰۰ و ۸٪ بالاتر از €۱۷۰٬۰۰۰. دو استثنا برای یک خانهٔ نو اهمیت دارد. اداره اعلام می‌کند که در جایی که VAT در همان معاملهٔ مربوط به همان ملک اعمال شود، با ارائهٔ گواهی از اداره VAT هیچ هزینه‌ای بر پایهٔ فصل 17 دریافت نمی‌شود. به‌طور جداگانه، اداره ۵۰٪ تخفیف روی هزینهٔ انتقال را در همهٔ مواردی که هزینه بر پایهٔ فصل 17 دریافت می‌شود اعلام می‌کند.

هزینهٔ کامل €۵۳٬۲۰۰ برابر ۷٫۱٪ از €۷۵۰٬۰۰۰ و هزینهٔ تخفیف‌خورده €۲۶٬۶۰۰ برابر ۳٫۵٪ است. اینکه کدام ردیف برای یک ویلای مشخص اعمال می‌شود به این بستگی دارد که فروش مشمول VAT باشد یا نه؛ به همین دلیل راهنمای خود اداره برای خریداران توصیه می‌کند از فروشنده پرسیده شود که آیا VAT اعمال می‌شود و با چه نرخی. اداره همچنین اعلام می‌کند که وقتی قیمت اظهارشده بیانگر ارزش بازار در تاریخ قرارداد نباشد، مدیر اداره ارزشی را که هزینه‌ها روی آن پرداخت می‌شود تعیین می‌کند.

مالیات تمبر لغو شده است

راهنماهایی که پیش از ۲۰۲۶ نوشته شده‌اند مالیات تمبر روی قراردادهای فروش را فهرست می‌کنند. قانون 239(I)/2025 که در ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ در روزنامهٔ رسمی منتشر شد، قوانین مالیات تمبر ۱۹۶۳ تا ۲۰۲۴ را از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ لغو می‌کند. اداره اراضی و نقشه‌برداری اکنون اعلام می‌کند که تمبر زدن قرارداد فقط در صورتی لازم است که دست‌کم یکی از طرفین آن را پیش از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ امضا کرده باشد. بنابراین برای قرارداد ویلایی که در ۲۰۲۶ امضا شده، ردیف مالیات تمبر صفر است.

سپرده کردن قرارداد و هزینه‌های حقوقی

برای ملکی که سند مالکیت ندارد، مانند ویلایی که هنوز در دست ساخت است، اداره اراضی و نقشه‌برداری قرارداد فروش امضاشده و سپرده‌شده در اداره اراضی منطقه (District Lands Office) را مسیری توصیف می‌کند که تا زمان امکان انتقال سند باید دنبال شود. هزینهٔ سپرده €۵۰ است و قرارداد باید ظرف شش ماه از امضا سپرده شود، مگر اینکه حکم دادگاه تاریخ بعدی را مجاز کند. سپرده کردن، قرارداد را تحت قانون 81(I)/2011 دربارهٔ فروش اموال غیرمنقول (اجرای عین تعهد، Specific Performance) قرار می‌دهد، و قانون 132(I)/2023 که از ۱۲ دسامبر ۲۰۲۳ اجرا می‌شود مقرر می‌کند فروشنده، به‌عنوان بخشی از قرارداد، گواهی جست‌وجویی را که بار و ممنوعیت‌ها را نشان می‌دهد و ظرف پنج روز کاری از قرارداد تاریخ خورده است ضمیمه کند. جزوهٔ اداره می‌افزاید که سپرده کردن بر ملک حق عینی (charge) ایجاد می‌کند که اولویتش با تاریخ سپرده تعیین می‌شود، پس از سپردهٔ یک قرارداد هیچ قرارداد بعدی برای همان واحد پذیرفته نمی‌شود، قراردادی که ظرف شش ماه سپرده نشود به هزینهٔ انتقال با ۱۰٪ افزایش می‌انجامد، و فروشندهٔ یک واحد در یک مجتمع پس از دریافت مجوز ساخت، نسبت ارزش هر واحد به کل مجتمع را نزد اداره ثبت می‌کند.

هزینه‌های حقوقی جدول رسمی ندارند. مقررات حداقل حق‌الوکالهٔ کانون وکلای قبرس برای کارهای خارج از دادگاه با مصوبهٔ اداری-مقرراتی 172/2018 لغو شد، و مصوبهٔ 171/2018 مقرر می‌کند که حق‌الوکالهٔ وکیل برای چنین کاری معیارهایی مانند پیچیدگی موضوع، زمان و مسئولیت دخیل و ارزش و اهمیت موضوع را در نظر بگیرد. به همین دلیل نمونهٔ محاسبه برای هزینه‌های حقوقی عددی نمی‌گذارد.

مالیات‌های سالانه پس از تکمیل

اداره مالیات اعلام می‌کند که مالیات دولتی بر اموال غیرمنقول در ۱ ژانویه ۱۹۸۰ برقرار بود و در ۱ ژانویه ۲۰۱۷ لغو شد؛ بنابراین مالیات سالانهٔ دولتی بر نگهداری ویلا وجود ندارد. عوارض محلی همچنان هست: اداره اراضی و نقشه‌برداری هنگام انتقال گواهی پرداخت مالیات‌های شهرداری، هزینه‌های فاضلاب و هزینه‌های آبرسانی را می‌خواهد، که نشان می‌دهد اینها به‌طور محلی دریافت می‌شوند و باید پیش از انتقال سند به خریدار تسویه شوند. این گواهی‌ها را شهرداری یا شورای جامعه و سازمان محلی حکومت منطقه (District Local Government Organisation) در حوزه‌ای که ملک در آن قرار دارد صادر می‌کنند.

VAT خانه‌های نو: قواعد ۵٪ و ۱۹٪

اداره مالیات اعلام می‌کند که VAT با نرخ استاندارد ۱۹٪ دریافت می‌شود، مگر اینکه نرخ کاهش‌یافته یا معافیتی اعمال شود. برای املاک مسکونی نو، نرخ کاهش‌یافتهٔ ۵٪ بر پایهٔ جدول C از فهرست پنجم قانون VAT، به‌صورت اصلاح‌شده با قانون 42(I)/2023 که در ۱۶ ژوئن ۲۰۲۳ در روزنامهٔ رسمی منتشر شد، اداره می‌شود. متن اصلاح‌شده نرخ کاهش‌یافته را بر ۱۳۰ m² نخست مساحت قابل ساخت اعمال می‌کند، که با ضریب پوشش بر پایهٔ نقشه‌های معماری ارائه‌شده برای مجوز ساخت تعیین می‌شود، تا ارزش €۳۵۰٬۰۰۰، مشروط بر اینکه ارزش کل معامله از €۴۷۵٬۰۰۰ بیشتر نشود و کل مساحت قابل ساخت از ۱۹۰ m² فراتر نرود.

حد ارزش معامله همان حدی است که قیمت آگهی آن را رعایت نمی‌کند: €۷۵۰٬۰۰۰ به اندازهٔ €۲۷۵٬۰۰۰ بالاتر از €۴۷۵٬۰۰۰ است. از آنجا که حدها به‌عنوان شرط اعمال جدول بیان شده‌اند، فروشی بالاتر از سقف از جدول ۵٪ استفاده نمی‌کند و تحت نرخ استاندارد ۱۹٪ قرار می‌گیرد. همان مقرره به کمیسر مالیات اجازه می‌دهد پس از تصمیم شورای وزیران حدهای ارزشی را با اطلاعیه تغییر دهد؛ بنابراین ارقام همان ارقام متن روزنامهٔ رسمی سال ۲۰۲۳ هستند. برای فرد دارای معلولیت، همان قانون جدول را بر ۱۹۰ m² نخست اعمال می‌کند، فارغ از کل مساحت قابل ساخت. ماده 63 که قانون به قانون پایهٔ VAT می‌افزاید، ساختمان‌هایی را که مجوز ساخت آنها تا ۳۱ اکتبر ۲۰۲۳ صادر یا درخواست شده باشد، در صورتی که اظهارنامهٔ لازم ظرف سه سال از اجرای قانون تسلیم شود، از اصلاحات ۲۰۲۳ بیرون می‌گذارد؛ این امر تاریخ مجوز ساخت را برای هر پروژه واقعیتی می‌سازد که باید روشن شود.

تغییر دوم از ۱ سپتامبر ۲۰۲۶ اجرایی شد. مصوبهٔ اداری-مقرراتی 102/2026 که در ۲۷ فوریه ۲۰۲۶ منتشر شد، فهرست پنجم را چنان اصلاح می‌کند که «نخستین نصب» (first installation) به معنای نخستین استفاده از یک خانه پس از تحویل یا ساخت باشد، شامل سکونت مالک، استفادهٔ شخصی یا اجاره به‌صورت نظام‌مند، و «نخستین استفاده» (first use) به معنای استفاده یا بهره‌برداری نظام‌مند دست‌کم به مدت ۱۸ ماه. برای بازسازی با نرخ کاهش‌یافته، خانه‌ای قدیمی به شمار می‌آید که دست‌کم سه سال از نخستین نصب آن گذشته باشد و دورهٔ ۱۸ ماه در همان سه سال جای می‌گیرد. این مصوبه از ۱ سپتامبر ۲۰۲۶ اجرایی است.

اقامت دائم قبرس از راه خرید ملک

اداره مهاجرت معیارهایی منتشر می‌کند که بر پایهٔ آنها یک تبعهٔ کشور ثالث که در قبرس سرمایه‌گذاری می‌کند می‌تواند از راه رویهٔ تسریع‌شده مجوز مهاجرتی بگیرد. صفحهٔ معیارها که در ۲۹ دسامبر ۲۰۲۵ بارگذاری شده، بازبینی چهارم (4th) ماه مه ۲۰۲۳ است و از ۲ مه ۲۰۲۳ اجرا می‌شود. این مجوزی است که معاون وزیر مهاجرت و حمایت بین‌المللی بر پایهٔ درخواست درباره‌اش تصمیم می‌گیرد، نه نتیجهٔ خودکار خرید یک ملک. گزینه‌های گسترده‌تر در صفحات اجازهٔ اقامت قبرس و مهاجرت به قبرس جنوبی آمده است.

قیمت €۷۵۰٬۰۰۰ برای Demetra Residences پافوس به اندازهٔ €۴۵۰٬۰۰۰ بالاتر از آستانهٔ ارزشی €۳۰۰٬۰۰۰ است؛ اینکه یک درخواست معیارها را برآورده کند به سایر شرط‌های جدول بستگی دارد، از جمله درآمد، منشأ وجوه و شرط فروش نخست. معیارها دستهٔ خانه یا آپارتمان را به فروش‌های نخست شرکت سازنده محدود می‌کنند؛ فروش مجدد فقط برای انواع دیگر املاک مانند دفتر، مغازه و هتل پذیرفته می‌شود. همچنین بیان می‌کنند که واگذاری سرمایه‌گذاری بدون جایگزینی فوری آن با سرمایه‌ای برابر یا بزرگ‌تر به لغو مجوز می‌انجامد.

دارندگان باید هر سال شواهدی ارائه دهند که سرمایه‌گذاری حفظ شده است و بر پایهٔ توضیح مه ۲۰۲۳ باید هر سه سال گواهی عدم سوءپیشینه ارائه کنند. مجوز در صورتی که دارنده اقامت دائم در خارج از کشور بگیرد یا دو سال در قبرس حضور نداشته باشد از اعتبار می‌افتد. متقاضی و همسر همچنین تأیید می‌کنند که قصد اشتغال در قبرس را ندارند، مگر به‌عنوان مدیر شرکتی که بر پایهٔ این سیاست در آن سرمایه‌گذاری کرده‌اند.

از رزرو تا سند مالکیت: جدول زمانی فرایند

اداره اراضی و نقشه‌برداری سه راه خرید را شرح می‌دهد: انتقال فوری سند مالکیت، قرارداد فروش برای ملکی که هنوز قابل انتقال نیست، یا واگذاری یک قرارداد فروش موجود. ویلای در دست ساخت در گروه دوم قرار می‌گیرد. اداره اعلام می‌کند که واحد نوی در دست ساخت تا زمانی که گواهی تکمیل از مهندس ناظر و گواهی از مرجع صلاحیت‌دار ساختمانی (Building Authority) وجود نداشته باشد نمی‌تواند ثبت شود و سند مالکیت نمی‌تواند داشته باشد.

اگر ویلا از پیش با سند مالکیت جداگانه تکمیل شده باشد، توالی متفاوت است: فهرست مدارک وزارت کشور رونوشت سند مالکیت را می‌خواهد و مجوز ساخت فقط در جایی لازم است که سند جداگانه صادر نشده باشد. صفحهٔ آمار بازار املاک قبرس ما داده‌های بازار را که در کنار این مراحل قرار می‌گیرند پوشش می‌دهد.

بررسی‌های Demetra Residences پافوس پیش از امضا

اداره اراضی و نقشه‌برداری جزوه‌ای با عنوان «اطلاعات پایه پیش از خرید اموال غیرمنقول» (Basic Information before the Purchase of Immovable Property) منتشر می‌کند که آنچه را خریدار باید روشن کند فهرست می‌کند. بررسی‌های زیر از همین جزوه و الزامات قانون 132(I)/2023 پیروی می‌کنند و برای یک ویلای مستقل نو به کار رفته‌اند.

اینها پرسش‌هایی دربارهٔ مدارک پشت هر ویلای نو هستند. همین بررسی‌ها برای سایر پروژه‌های پافوس که پیش‌تر نام برده شد نیز کاربرد دارد، بنابراین می‌توان از آنها برای مقایسهٔ پروژه‌ها در شرایط برابر استفاده کرد.

سوالات متداول

مشخصات اصلی آگهی Demetra Residences پافوس چیست؟

بر پایهٔ صفحهٔ آگهی ما، تا تاریخ ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶، Demetra Residences پافوس ویلاهای مستقل با ۳ یا ۴ اتاق خواب را از €۷۵۰٬۰۰۰ عرضه می‌کند، روی زمینی به مساحت ۳۴۳٫۵ m² با زیربنای ۱۳۷٫۹۸ m² (فیلد اندازه ۱۳۷٫۹۸–۱۴۰٫۹۴ m²)، با شمارهٔ مرجع DRSC1024. آگهی حدود ۱ دقیقه پیاده تا دریا و ۱۲ دقیقه با خودرو تا گلف را ذکر می‌کند.

آیا ویلای €۷۵۰٬۰۰۰ می‌تواند از نرخ ۵٪ VAT استفاده کند؟

قانون 42(I)/2023 نرخ کاهش‌یافته را به ۱۳۰ m² نخست و ارزش €۳۵۰٬۰۰۰ محدود می‌کند، و فقط جایی که ارزش کل معامله از €۴۷۵٬۰۰۰ بیشتر نشود و مساحت قابل ساخت از ۱۹۰ m² فراتر نرود. قیمت €۷۵۰٬۰۰۰ بالاتر از سقف €۴۷۵٬۰۰۰ است، بنابراین نرخ استاندارد ۱۹٪ اعمال می‌شود که روی قیمت €۷۵۰٬۰۰۰ پیش از VAT مبلغ €۱۴۲٬۵۰۰ می‌دهد.

آیا برای ویلای نوی که با VAT فروخته می‌شود هزینهٔ انتقال باید پرداخت شود؟

اداره اراضی و نقشه‌برداری اعلام می‌کند که در جایی که VAT در همان معامله اعمال شود، با گواهی اداره VAT هیچ هزینهٔ انتقالی دریافت نمی‌شود. در جایی که هزینه دریافت می‌شود، پله‌ها ۳٪، ۵٪ و ۸٪ با ۵۰٪ تخفیف است، که روی €۷۵۰٬۰۰۰ مبلغ €۵۳٬۲۰۰ به‌صورت کامل یا €۲۶٬۶۰۰ پس از تخفیف می‌دهد.

آیا در ۲۰۲۶ برای قرارداد فروش مالیات تمبر باید پرداخت شود؟

قانون 239(I)/2025 قوانین مالیات تمبر را از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ لغو می‌کند. اداره اراضی و نقشه‌برداری اعلام می‌کند که تمبر زدن قرارداد فقط در صورتی لازم است که دست‌کم یکی از طرفین آن را پیش از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ امضا کرده باشد؛ بنابراین قراردادی که در ۲۰۲۶ امضا شده مالیات تمبر ندارد.

آیا خرید ویلایی مانند Demetra Residences پافوس به اقامت دائم می‌انجامد؟

معیارهای اداره مهاجرت خرید نخست از یک شرکت سازنده به ارزش دست‌کم €۳۰۰٬۰۰۰ به‌اضافهٔ VAT را یکی از دسته‌های سرمایه‌گذاری تعیین می‌کند و €۷۵۰٬۰۰۰ از آن به اندازهٔ €۴۵۰٬۰۰۰ بیشتر است. دربارهٔ مجوز بر پایهٔ درخواست تصمیم گرفته می‌شود و همچنین درآمد خارجی دست‌کم €۵۰٬۰۰۰ در سال، وجوه منتقل‌شده از خارج، گواهی عدم سوءپیشینه و بیمهٔ درمانی را لازم دارد.

آیا شهروندان کشورهای غیراروپایی برای خرید در پافوس به مجوز نیاز دارند؟

بله. Cap. 109 برای شهروندان کشورهای غیراروپایی مجوز قبلی را لازم می‌داند و وزارت کشور درخواستی با فرم COMM 145 نزد اداره منطقه‌ای را شرح می‌دهد، بدون هزینه و با زمان رسیدگی ۲ تا ۳ هفته. این مجوز قطعه‌ای تا ۴٬۰۰۰ m² را برای یک خانهٔ مسکونی با استفادهٔ شخصی مالک، یا تا دو واحد، در بر می‌گیرد.

کدام سواحل دارای پرچم آبی در منطقهٔ پافوس در ۲۰۲۶ هستند؟

فهرست ۲۰۲۶ سازمان CYMEPA ۱۳ ساحل در ناحیهٔ پافوس دارد: هفت ساحل در شهرداری پافوس (Pachyammos، Vrysoudia A و B، Alykes، Municipal Baths، Faros Beach، Palaiokastra)، سه ساحل در Geroskipou (Laiki Paralia، Municipal Beach، Pachyammos ۲) و سه ساحل در Akamas (Coral Bay، Laourou، Kafizis). نزدیک‌ترین‌ها به نشانگر آگهی Demetra Residences پافوس سواحل Geroskipou هستند.

Demetra Residences پافوس چقدر از فرودگاه فاصله دارد؟

آگهی می‌گوید چند دقیقه با خودرو. از نشانگر نقشهٔ آگهی اندازه‌گرفته شده، فرودگاه بین‌المللی پافوس در خط مستقیم ۵٫۱ km و با جاده ۸٫۷ km فاصله دارد، یعنی حدود ۱۷ دقیقه بر پایهٔ برآورد بدون ترافیک OSRM. Hermes Airports شمار ۳٬۸۳۷٬۱۵۵ مسافر Pafos را در ۲۰۲۵ گزارش می‌کند.

آیا برای ویلا مالیات سالانهٔ ملک وجود دارد؟

اداره مالیات اعلام می‌کند که مالیات دولتی بر اموال غیرمنقول در ۱ ژانویه ۲۰۱۷ لغو شد. عوارض شهرداری، فاضلاب و آب را نهادهای محلی صورت‌حساب می‌کنند و اداره اراضی و نقشه‌برداری هنگام انتقال گواهی پرداخت آنها را می‌خواهد.

سپرده کردن قرارداد فروش چه می‌کند؟

اداره اراضی و نقشه‌برداری اعلام می‌کند که سپرده کردن، با هزینهٔ €۵۰ و ظرف شش ماه از امضا، قرارداد را تحت قانون اجرای عین تعهد 81(I)/2011 قرار می‌دهد، بر ملک حق عینی با اولویت بر پایهٔ تاریخ سپرده ایجاد می‌کند، و مانع پذیرفته شدن قرارداد دوم برای همان واحد می‌شود. بدون سپرده کردن ظرف شش ماه، هزینه‌های انتقال هنگام انتقال با ۱۰٪ افزایش همراه است. اداره مهاجرت نیز قراردادی را که نزد اداره ثبت شده باشد از مدارک پذیرفته‌شده برای معیارهای اقامت خود نام می‌برد.

آخرین بررسی: 28 اکتبر 2026. منابع: قانون 42(I)/2023، روزنامهٔ رسمی؛ مصوبهٔ اداری-مقرراتی 102/2026؛ قانون 239(I)/2025 (لغو مالیات تمبر)؛ Cap. 109، قانون تملک اموال غیرمنقول توسط بیگانگان؛ مصوبهٔ 172/2018 و مصوبهٔ 171/2018 (حق‌الوکالهٔ وکلا)؛ اداره اراضی و نقشه‌برداری، هزینه‌های فروش و انتقال؛ اداره اراضی و نقشه‌برداری، قرارداد فروش؛ اداره اراضی و نقشه‌برداری، جزوهٔ اطلاعات خریدار؛ اداره اراضی و نقشه‌برداری، سپرده کردن قرارداد فروش؛ وزارت کشور، خرید ملک (Purchasing Property)؛ اداره مهاجرت، معیارهای سرمایه‌گذاران؛ اداره مالیات، نرخ‌های VAT؛ اداره مالیات، اموال غیرمنقول؛ فهرست پرچم آبی CYMEPA، ۲۰۲۶؛ CYMEPA، فرایند و معیارهای پرچم آبی؛ Cyprus Mail، پرچم آبی، 17 ژوئیه 2026؛ Hermes Airports، ترافیک مسافر؛ Hermes Airports، حقایق فرودگاه؛ میراث جهانی یونسکو، پافوس؛ Cyprus Mail، 3 سپتامبر 2026؛ Cyprus Property News، 2 سپتامبر 2026؛ OpenStreetMap Nominatim؛ مسیریابی OSRM. برخی صفحات وزارت کشور، اداره مهاجرت و اداره مالیات از نسخه‌های بایگانی وب با تاریخ‌هایی میان 25 مارس 2025 و 7 مارس 2026 خوانده شده‌اند.