Bellerophon Villas پافوس: ویلاهای ساحلی کلوراکاس

Bellerophon Villas پافوس نامی است که این سایت برای فهرست‌کردن گروهی از ویلاهای ساحلی دارای استخر خصوصی در کلوراکاس به کار می‌برد؛ کلوراکاس در ساحل، درست در شمال شهر پافوس در جمهوری قبرس قرار دارد. تا تاریخ ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ این آگهی شناسهٔ BVSC1022، فیلد قیمت از €۵۸۵٬۰۰۰ تا €۳٬۶۵۰٬۰۰۰ و فیلد مساحت از ۱۷۱٫۰۳ تا ۵۸۹٫۸ m² را دارد. این فیلدها در دسامبر ۲۰۲۳ وارد شده‌اند و از آن زمان به‌روز نشده‌اند؛ به همین دلیل این صفحه آن‌ها را با فهرست واحدها و فهرست قیمت خود سازنده که در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ منتشر شده بود می‌سنجد؛ در آن فهرست، ویلاهایی که برای فروش نشان داده شده‌اند از €۸۰۰٬۰۰۰ به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده تا €۱٬۱۵۰٬۰۰۰ به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده قیمت‌گذاری شده‌اند.

بخش‌های زیر این موارد را پوشش می‌دهند: آنچه سازنده دربارهٔ واحدها و وضعیت فروش آن‌ها منتشر می‌کند؛ جای پروژه روی نقشه و فاصلهٔ آن تا شهر، فرودگاه، سواحل و زمین‌های گلف؛ هزینهٔ خرید در جمهوری قبرس بر پایهٔ قواعد اداره اراضی و نقشه‌برداری (Department of Lands and Surveys) و اداره مالیات (Tax Department) همراه با یک مثال محاسباتی روی یک قیمت فرضی؛ شرایط اداره مهاجرت برای اقامت دائم از راه خرید ملک؛ مجوزی که خریداران غیراتحادیهٔ اروپا لازم دارند؛ و بررسی‌هایی که اداره اراضی و نقشه‌برداری پیش از جابه‌جایی پول فهرست کرده است. همهٔ قیمت‌ها به یورو است و هر قاعده دقیقاً به همان صورتی بیان شده که منبع رسمی آن را در تاریخ بالا بیان کرده است، بی‌آنکه چیزی بر آن افزوده شود.

Bellerophon Villas پافوس در یک نگاه

جدول زیر فیلدهای ذخیره‌شده در این آگهی را نشان می‌دهد. این فیلدها پروژه را به همان صورتی توصیف می‌کنند که در سال ۲۰۲۳ وارد شده است و در اینجا حفظ شده‌اند تا خواننده به‌سادگی بتواند آن‌ها را با ارقام فعلی سازنده در بخش‌های بعدی مقایسه کند.

نشانگر نقشه همان فیلدی است که مکان را تعیین می‌کند. جست‌وجوی معکوس مختصات در OpenStreetMap این نقطه را در کلوراکاس، با کد پستی ۸۲۲۰، در ناحیهٔ پافوس قرار می‌دهد و نقطه در خط مستقیم حدود ۰٫۲ km از موقعیت ثبت‌شدهٔ هتل King Evelthon Beach Hotel روی نقشه است. زمینهٔ گسترده‌تر بازار برای این آگهی در صفحهٔ قبرس جنوبی آمده است که کل موجودی قبرس جنوبی را پوشش می‌دهد، و برای خود شهر در صفحهٔ پافوس.

Bellerophon Villas پافوس به کدام پروژه اشاره می‌کند

پروژه‌ای که این آگهی توصیف می‌کند، یعنی ویلاهای ۳، ۴ و ۵ خوابه با استخر خصوصی در مجاورت هتل پنج‌ستارهٔ King Evelthon Beach Hotel، در وب‌سایت سازندهٔ Aristo Developers با نام Pelagos Beachfront Villas آمده است. صفحهٔ Aristo برای این پروژه در aristodevelopers.com است. تعداد اتاق خواب، همسایگی با هتل، موقعیت پافوس و محدودهٔ زیربنا همگی با این آگهی می‌خوانند، و کوچک‌ترین مساحت این آگهی، یعنی ۱۷۱٫۰۳ m²، همان زیربنایی است که سازنده برای ویلای Ammos V05 ثبت کرده و فهرست واحدهایش اکنون آن را فروخته‌شده نشان می‌دهد.

فهرست پروژه‌ها در جست‌وجوی املاک سازنده پروژه‌ای با نام Bellerophon Villas ندارد. بنابراین این صفحه نام Bellerophon Villas پافوس را نگه می‌دارد، چون آگهی در این سایت با همین نام نمایه شده است، و برای واحدها از ارقام منتشرشدهٔ سازنده استفاده می‌کند. خریدار باید پیش از پرداخت هر مبلغی نام پروژه، شمارهٔ واحد (برای نمونه V47 یا AKTI B – V03) و ارجاع قطعه زمین در قرارداد فروش را با گواهی جست‌وجوی اداره ثبت املاک (Land Registry) تطبیق دهد؛ بروشور اداره اراضی و نقشه‌برداری که در ادامهٔ همین صفحه نقل شده این بررسی را شرح می‌دهد.

سازنده در وب‌سایت خود را شرکت توسعه‌دهندهٔ املاک قبرسی با بیش از ۴۰ سال فعالیت معرفی می‌کند. اظهارات این صفحه دربارهٔ سازنده و واحدها از صفحات خود Aristo گرفته شده که در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ خوانده شده‌اند و ممکن است بدون اطلاع قبلی تغییر کنند؛ وضعیت فروش هر ویلا را فقط می‌توان با فروشنده و در اداره ثبت املاک تأیید کرد؛ هیچ صفحهٔ آگهی یا صفحهٔ سازنده‌ای جای این تأیید را نمی‌گیرد.

واحدها، قیمت‌ها و وضعیت فروش منتشرشده برای Bellerophon Villas پافوس

فهرست واحدها در صفحهٔ واحد ویلای شمارهٔ ۴۶ سازنده ۷۲ رکورد ویلا برای این پروژه دارد. هر رکورد شمارهٔ واحد، اندازهٔ زمین، تعداد اتاق خواب، زیربنا، قیمت و وضعیت را می‌دهد. رکوردها در چهار مجموعه گروه‌بندی شده‌اند: فازهای AKTI A و AKTI B، فاز Ammos و ویلاهای شماره‌دار V01A تا V52. در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ از ۷۲ رکورد، ۴۳ رکورد «فروخته‌شده» و ۲۹ رکورد «برای فروش» علامت‌گذاری شده بود. هر یک از ۲۹ ویلای برای فروش سه اتاق خواب دارد. هر هشت رکورد پنج‌خوابه و هر ۱۸ رکورد چهارخوابه فروخته‌شده‌اند، و همین‌طور ۱۷ رکورد از ۴۶ رکورد سه‌خوابه.

سطر کلی سازنده برای کل پروژه زیربنای ۱۵۱٫۲۰ تا ۵۸۹٫۸۰ m² و قیمت شروع €۸۰۰٬۰۰۰ به‌علاوهٔ مالیات بر ارزش افزوده را می‌دهد. صفحات واحدی که برای این صفحه باز شدند (برای نمونه ویلای V13 و ویلای V50) مرحلهٔ ساخت را «Off Plan» یعنی پیش‌فروش (آف‌پلن)، یک استخر شنای خصوصی برای هر واحد و رده عملکرد انرژی A، B+ یا B (بسته به واحد) نشان می‌دهند. چون صفحات واحدها از برچسب مرحلهٔ «Off Plan» استفاده می‌کنند و اداره اراضی و نقشه‌برداری اعلام می‌کند که واحد در حال ساخت تا زمان صدور گواهی‌های پایان کار نمی‌تواند سند مالکیت (تایتل دید) بگیرد، خریدار باید مرحلهٔ سند مالکیت هر واحد را جداگانه و برای همان واحد مشخص کند.

جدول بعدی همهٔ ویلاهایی را فهرست می‌کند که برای فروش نشان داده شده‌اند. قیمت‌ها ارقام سازنده پیش از مالیات بر ارزش افزوده هستند. ستون آخر محاسبه‌ای است که برای این صفحه انجام شده است: قیمت تقسیم بر زیربنا، گردشده به نزدیک‌ترین یورو. در میان ۲۹ ویلا این رقم از €۳٬۵۶۰ به ازای هر m² (ویلای V49) تا €۵٬۴۲۰ به ازای هر m² (ویلای AKTI B – V01) متغیر است و میانهٔ آن €۴٬۵۷۴ است. میانهٔ قیمت €۱٬۰۲۰٬۰۰۰ است.

از آن جدول دو برداشت را باید از هم جدا کرد و جداگانه سنجید. نخست، ویلاهای AKTI از نوع کوچک‌تر سه‌خوابه با زیربنای کمتر از ۱۸۵ m² هستند و پایین‌ترین قیمت‌های مطلق را دارند؛ ویلاهای شماره‌دار هم در زمین و هم در زیربنا بزرگ‌ترند. دوم، محدودهٔ قیمت به ازای هر متر مربع میان مجموعه‌ها هم‌پوشانی دارد، بنابراین قیمت یک ویلا را بهتر است با اندازهٔ زمین و زیربنای خودش مقایسه کرد تا با میانگین مجموعه. ارقام سازنده بدون مالیات بر ارزش افزوده است و نحوهٔ برخورد با این مالیات در فروش در بخش‌های هزینه در ادامه آمده است.

Bellerophon Villas پافوس در کجا قرار دارد: کلوراکاس، ساحل و شهر

کلوراکاس منطقه‌ای در ساحل دریای مدیترانه است که بی‌واسطه در شمال شهر پافوس قرار دارد. هتل King Evelthon Beach Hotel در وب‌سایت خود اعلام می‌کند که هتلی پنج‌ستاره و ساحلی در نشانی 27 Chlorakas Avenue, Chlorakas, 8220 Paphos است و در محوطه‌ای به وسعت ۱۰۰٬۰۰۰ m² در خلیج کلوراکاس قرار دارد (kingevelthon.com). OpenStreetMap هتل را حدود ۰٫۲ km از نشانگر آگهی قرار می‌دهد و نزدیک‌ترین نقطهٔ ثبت‌شدهٔ خط ساحلی تا نشانگر تقریباً ۱۲۰ m فاصله دارد. این دو واقعیت نقشه‌ای از عبارت‌های «ساحلی» و «کنار هتل» که سازنده به کار می‌برد پشتیبانی می‌کنند؛ اما دربارهٔ مرز حقوقی قطعه زمین یا دسترسی مستقیم به ماسهٔ ساحل چیزی نمی‌گویند، که خریدار آن را از نقشهٔ قطعه می‌خواند.

Kings Avenue Mall در Tombs of the Kings Avenue در پافوس است؛ وب‌سایت خودش بیش از ۱۳۰ فروشگاه را توصیف می‌کند (kingsavenuemall.com). بندر و قلعهٔ پافوس در ساحل کاتو پافوس قرار دارند و پارک باستان‌شناسی پافوس در کنار آن است. جدول فاصله‌های نشانگر آگهی را تا این مکان‌ها و تا فرودگاه و دو باشگاه گلف می‌دهد. فاصله‌های مستقیم از مختصات OpenStreetMap محاسبه شده‌اند. فاصله‌های جاده‌ای و زمان‌های رانندگی از سرویس مسیریابی عمومی OSRM (project-osrm.org) و با سرعت‌های بدون ترافیک گرفته شده‌اند، پس برای یک بعدازظهر تابستان کران پایین‌اند.

صفحهٔ سازنده ارقام «دقیقه تا»ی خودش را فهرست می‌کند: ۵ دقیقه تا خرید، ۱۵ تا خدمات درمانی، ۰ تا دریا، ۲ تا آموزش، ۱۵ تا گلف و ۲۰ تا فرودگاه. برآوردهای مسیریابی دربارهٔ هتل و مرکز خرید با آن‌ها هم‌خوانی دارند، فرودگاه را بدون ترافیک حدود ۲۵ دقیقه می‌دهند، و نشان می‌دهند که رقم ۱۵ دقیقه برای گلف با Eléa Golf Club جور درمی‌آید اما با زمین Aphrodite Hills در کوکلیا جور درنمی‌آید، زیرا آن زمین با همان روش حدود ۲۷ دقیقه فاصله دارد. هیچ‌یک از این دو مجموعه عدد جای یک رانندگی آزمایشی را در ساعاتی که برای خریدار اهمیت دارد نمی‌گیرد، چون زمان واقعی سفر به ساعت روز و فصل بستگی دارد.

فرودگاه پافوس، سواحل پرچم آبی و گلف در نزدیکی Bellerophon Villas پافوس

فرودگاه بین‌المللی پافوس

فرودگاه بین‌المللی پافوس را Hermes Airports اداره می‌کند که مجموع ماهانهٔ مسافران آن و فرودگاه لارناکا را منتشر می‌کند. صفحهٔ آمار Hermes برای پافوس ۳٬۸۳۷٬۱۵۵ مسافر در ۲۰۲۵ نشان می‌دهد، در برابر ۳٬۶۳۳٬۹۹۰ در ۲۰۲۴ و ۳٬۰۴۴٬۴۰۲ در ۲۰۱۹. محاسبه روی این ارقام رشد ۵٫۶٪ از ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۵ و ۲۶٫۰٪ از ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۵ را می‌دهد. برای نه ماه نخست ۲۰۲۶ این صفحه ۳٬۱۲۸٬۶۴۵ مسافر در پافوس را نشان می‌دهد، در برابر ۲٬۹۶۴٬۳۵۴ در نه ماه نخست ۲۰۲۵، یعنی تفاوتی برابر ۵٫۵٪. جدول اعداد را تکرار می‌کند تا بتوان آن‌ها را با منبع سنجید.

این مجموع‌ها فقط ترافیک هوایی فرودگاه را توصیف می‌کنند و دربارهٔ تقاضا برای ملک در کلوراکاس چیزی نمی‌گویند؛ از آن رو آمده‌اند که فاصله تا فرودگاه یکی از واقعیت‌های مکانی است که خریدار می‌سنجد. صفحه در hermesairports.com است.

سواحل پرچم آبی

انجمن حفاظت از محیط زیست دریایی قبرس (Cyprus Marine Environment Protection Association، به اختصار Cymepa)، مجری ملی برنامهٔ پرچم آبی، در ۱۷ ژوئیه ۲۰۲۶ گزارش داد که ۴۶ ساحل و دو بندر تفریحی در قبرس پرچم را برافراشته‌اند، ۱۳ ساحل از آن‌ها در ناحیهٔ پافوس است، و ۲۵ ساحل از این ۴۶ ساحل امکاناتی برای افراد دارای معلولیت دارند (Cyprus Mail، ۱۷ ژوئیه ۲۰۲۶). راهنمای Politis برای فهرست ۲۰۲۶ پرچم‌های شهرداری پافوس را Pachyammos، Vrysoudia A، Vrysoudia B، Alykes، Dimotika Bania، Lighthouse Beach و Aliakestra، و پرچم‌های ژروسکیپو را Laiki Beach، Municipal Beach و Pachyammos ۲ نام می‌برد (Politis). کلوراکاس در آن فهرست نیامده است؛ بنابراین سابقهٔ کیفیت آب و امکانات ساحل مقابل پروژه را باید مستقیم از منابع شهرداری و Cymepa خواند، نه اینکه از مجموع‌های پافوس فرض کرد. برای نگاهی گسترده‌تر به سواحل جزیره، این سایت مقاله‌ای جداگانه دربارهٔ سواحل قبرس دارد.

زمین‌های گلف نزدیک پافوس

دو باشگاه گلف نزدیک پافوس خود را در وب‌سایت‌های خودشان توصیف می‌کنند. Eléa Golf Club، در 1 Eleon Avenue در ژروسکیپو، اعلام می‌کند که پنج دقیقه از مرکز پافوس فاصله دارد و زمین par ۷۱ آن را Sir Nick Faldo طراحی کرده است (eleaestate.com). مجتمع Aphrodite Hills در کوکلیا اعلام می‌کند که زمین ۱۸ حفره‌ای PGA National Cyprus Championship Course را Cabell Robinson طراحی کرده، در ۲۰۰۲ افتتاح شده و طول آن ۶٬۲۸۹ متر است، و مجتمع یک زمین آموزشی شش‌حفره‌ای هم دارد (aphroditehills.com). پروژه‌های محور گلف در دیگر نقاط جزیره در مقالهٔ مجتمع‌های گلف و املاک قبرس بررسی شده‌اند.

هزینه‌های خرید ویلا در جمهوری قبرس

هنگام خرید ویلا از سازنده در جمهوری قبرس چهار هزینهٔ دولتی اهمیت دارد: مالیات بر ارزش افزوده (VAT) بر فروش، هزینهٔ انتقال ملک که اداره اراضی و نقشه‌برداری دریافت می‌کند، مالیات تمبر بر قرارداد، و مالیات دوره‌ای بر اموال غیرمنقول. هزینه‌های حقوقی و سایر هزینه‌های خصوصی را مشاوران خود خریدار دریافت می‌کنند و در این صفحه بررسی نمی‌شوند. قواعد زیر همان‌هایی است که اداره اراضی و نقشه‌برداری و اداره مالیات تا ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ بیان کرده‌اند.

مالیات بر ارزش افزوده برای ویلای نوساز

صفحهٔ نرخ‌های مالیات بر ارزش افزوده در اداره مالیات نرخ استاندارد ۱۹٪ را اعلام می‌کند که از ۱۳ ژانویه ۲۰۱۴ اجرا می‌شود (اداره مالیات). سازنده قیمت ویلاها را «به‌علاوهٔ ارزش افزوده» ذکر می‌کند که نشان‌دهندهٔ فروش‌های مشمول این مالیات است. یک نرخ کاهش‌یافتهٔ ۵٪ برای محل سکونت اصلی و دائمی خریدار وجود دارد. بر پایهٔ قانون اصلاحی N.42(I)/2023، همان‌گونه که KPMG Cyprus خلاصه کرده است (KPMG Cyprus)، نرخ ۵٪ برای ۱۳۰ m² نخست از مساحت قابل ساخت مسکونی و برای ارزشی تا €۳۵۰٬۰۰۰ اعمال می‌شود، به شرط آنکه مجموع مساحت قابل ساخت از ۱۹۰ m² و مجموع ارزش معامله از €۴۷۵٬۰۰۰ بیشتر نباشد. پیش از این اصلاحیه، نرخ کاهش‌یافته ۲۰۰ m² نخست را بدون سقف ارزش پوشش می‌داد.

بخشنامه‌ای از اتاق علمی و فنی قبرس (ETEK) به تاریخ ۱۸ مارس ۲۰۲۵ که نامه‌ای از اداره مالیات به تاریخ ۸ اوت ۲۰۲۴ را نقل می‌کند، همین سقف‌ها را برای پروژه‌های مشمول قانون جدید تکرار می‌کند (بخشنامهٔ ETEK شمارهٔ 02/25). پرسش‌های متداول خود اداره مالیات دربارهٔ نرخ کاهش‌یافته (به زبان یونانی، پرسش‌های متداول اداره مالیات) می‌افزاید که شخص واجد شرایط هر شخص حقیقی با هر تابعیت، ۱۸ ساله یا بالاتر است که اعلام کند خانه محل سکونت اصلی و دائمی او در جمهوری خواهد بود؛ گواهی تازه را فقط پس از ده سال از گواهی پیشین می‌توان درخواست کرد؛ و تا زمانی که گواهی تأیید نشده، پیمانکار یا فروشنده باید نرخ معمول را بر هر پرداخت اعمال کند. در جایی که گواهی هر دو نرخ را مشخص کرده باشد، هر دو بر هر فاکتور می‌آید.

بر پایهٔ ارقام سازنده، هیچ‌یک از ۲۹ ویلای برای فروش زیر سقف ارزش کل €۴۷۵٬۰۰۰ قرار نمی‌گیرد؛ بنابراین نرخ ۵٪ برای آن‌ها در دسترس به نظر نمی‌رسد و مثال محاسباتی زیر از نرخ ۱۹٪ استفاده می‌کند. اینکه یک فروش مشخص مشمول مالیات بر ارزش افزوده است یا نه، با چه نرخی و بر چه مبنایی، پرسشی برای فروشنده و اداره مالیات است، و بروشور اداره اراضی و نقشه‌برداری به خریداران می‌گوید پیش از امضا این را از فروشنده بپرسند.

هزینه‌های انتقال ملک

اداره اراضی و نقشه‌برداری هزینهٔ انتقال را بر قیمت فروش یا ارزش بازار، هر کدام که کاربرد دارد، دریافت می‌کند. مقیاس چنین است: ۳٪ بر €۸۵٬۰۰۰ نخست، ۵٪ بر بازهٔ €۸۵٬۰۰۱ تا €۱۷۰٬۰۰۰ و ۸٪ بر بخش بالاتر از €۱۷۰٬۰۰۰ (صفحهٔ فروش/معاوضهٔ اداره اراضی و نقشه‌برداری). دو قاعده نتیجه را برای ویلای نوساز تغییر می‌دهند. در جایی که مالیات بر ارزش افزوده بر همان معامله برای همان ملک اعمال شود، هیچ هزینه‌ای دریافت نمی‌شود، که با گواهی مرجع مالیات بر ارزش افزوده اثبات می‌گردد. در همهٔ موارد دیگر هزینه نصف می‌شود، که همان تخفیف ۵۰٪ است که اداره توصیف می‌کند. اداره می‌افزاید که اگر قیمت اعلام‌شده ارزش بازار را در تاریخ توافق منعکس نکند، مدیر اداره ارزشی را که هزینه‌ها بر آن پرداخت می‌شود تعیین می‌کند.

اداره همچنین اعلام می‌کند که اگر قرارداد فروش ظرف شش ماه از امضا نزد اداره سپرده نشود، هزینه‌های انتقالی که هنگام انتقال ملک باید پرداخت شود ۱۰٪ افزایش می‌یابد (بروشور اداره اراضی و نقشه‌برداری دربارهٔ سپرده کردن قرارداد فروش). این افزایش فقط در جایی اهمیت دارد که اصلاً هزینه‌ای قابل پرداخت باشد، اما سپرده کردن آثار دیگری هم دارد که در بخش بررسی‌ها در ادامه شرح داده شده است.

مالیات تمبر و مالیات بر اموال غیرمنقول

مالیات تمبر بر اسناد لغو شده است. اداره مالیات در ۸ ژانویه ۲۰۲۶ اعلام کرد که بر پایهٔ قانون 239(I)/2025 قوانین مالیات تمبر از ۱۹۶۳ تا ۲۰۲۵ از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ لغو می‌شوند (اعلامیهٔ اداره مالیات، به یونانی). اسنادی که تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ حتی توسط یک طرف تنظیم و امضا شده باشند همچنان مشمول مالیات تمبر قدیم هستند. اداره ثبت شرکت‌ها (Registrar of Companies) برای اسنادی که نزد آن اداره ثبت می‌شوند به همین نتیجه رسید (اطلاعیهٔ اداره ثبت شرکت‌ها). اداره اراضی و نقشه‌برداری این مرز زمانی را در فرم‌های خود اعمال می‌کند: دربارهٔ وکالت‌نامه می‌گوید مالیات تمبر فقط در صورتی لازم است که دست‌کم یکی از موکلان پیش از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ امضا کرده باشد. بنابراین قرارداد فروشی که در ۲۰۲۶ امضا شود مالیات تمبر ندارد و این صفحه هیچ بازهٔ مالیات تمبر را در مثال محاسباتی اعمال نمی‌کند و آن را از محاسبه کنار می‌گذارد.

مالیات بر اموال غیرمنقول نیز دیگر وجود ندارد. صفحهٔ اداره مالیات دربارهٔ این مالیات اعلام می‌کند که از ۱ ژانویه ۱۹۸۰ تا ۳۱ دسامبر ۲۰۱۶ اعمال می‌شد و قانون آن از ۱ ژانویه ۲۰۱۷ لغو شده است (اداره مالیات). هزینه‌های جاری نگهداری ویلا، مانند آب و برق و هزینه‌های مقام محلی یا شرکت مدیریت، جدا از هزینه‌های دولتی فهرست‌شده در اینجا هستند و خارج از این صفحه‌اند.

مثال محاسباتی: ویلای فرضی €۱٬۰۰۰٬۰۰۰

این مثال یک تصویرسازی است، نه یک قیمت‌گذاری. قیمت €۱٬۰۰۰٬۰۰۰ پیش از مالیات بر ارزش افزوده یک رقم فرضی است که چون در محدودهٔ €۸۰۰٬۰۰۰ تا €۱٬۱۵۰٬۰۰۰ سازنده برای ویلاهای نشان‌داده‌شده برای فروش جای می‌گیرد انتخاب شده است؛ قیمت هیچ واحدی نیست. مثال یک فروش مشمول مالیات بر ارزش افزوده برای ویلای نوساز با نرخ استاندارد ۱۹٪، قرارداد فروشی که در ۲۰۲۶ امضا شده، و خریداری را فرض می‌کند که واجد شرایط نرخ ۵٪ نیست. هزینه‌های حقوقی، هزینه‌های مشاعات، هزینهٔ وام و هزینهٔ مبلمان در آن نیامده است.

برای مقایسه، در اینجا نتیجهٔ مقیاس هزینهٔ انتقال آمده است اگر همان قیمت €۱٬۰۰۰٬۰۰۰ فروشی غیرمشمول مالیات بر ارزش افزوده بود. بازهٔ نخست ۳٪ × €۸۵٬۰۰۰ = €۲٬۵۵۰ است. بازهٔ دوم ۵٪ × (€۱۷۰٬۰۰۰ − €۸۵٬۰۰۰) = ۵٪ × €۸۵٬۰۰۰ = €۴٬۲۵۰ است. بخش بالاتر از €۱۷۰٬۰۰۰ برابر €۱٬۰۰۰٬۰۰۰ − €۱۷۰٬۰۰۰ = €۸۳۰٬۰۰۰ است و ۸٪ × €۸۳۰٬۰۰۰ = €۶۶٬۴۰۰. مجموع €۲٬۵۵۰ + €۴٬۲۵۰ + €۶۶٬۴۰۰ = €۷۳٬۲۰۰ است و تخفیف ۵۰٪ برای فروش‌های خارج از مالیات بر ارزش افزوده آن را به €۳۶٬۶۰۰ می‌رساند. این مقایسه نشان می‌دهد که چرا وضعیت مالیات بر ارزش افزوده یک فروش نخستین موردی است که اداره اراضی و نقشه‌برداری به خریداران می‌گوید روشن کنند.

تصویرسازی دوم نرخ کاهش‌یافتهٔ مالیات بر ارزش افزوده را نشان می‌دهد. خانه‌ای فرضی با ۱۲۰ m² را در نظر بگیرید که قیمتش €۳۴۰٬۰۰۰ پیش از مالیات بر ارزش افزوده است و شخصی واجد شرایط آن را به‌عنوان محل سکونت اصلی می‌خرد. این خانه درون همهٔ سقف‌ها (۱۳۰ m²، €۳۵۰٬۰۰۰، ۱۹۰ m² و €۴۷۵٬۰۰۰) می‌ماند، بنابراین ۵٪ بر کل قیمت اعمال می‌شود: ۵٪ × €۳۴۰٬۰۰۰ = €۱۷٬۰۰۰، در برابر ۱۹٪ × €۳۴۰٬۰۰۰ = €۶۴٬۶۰۰ با نرخ استاندارد، یعنی تفاوتی برابر €۴۷٬۶۰۰. خانه‌ای که بزرگ‌تر یا گران‌تر از سقف‌ها باشد بیرون از این طرح است، و اینکه منابع تقسیم میان دو نرخ را برای خانه‌ای میان سقف پایین و بالا چگونه توصیف می‌کنند باید در راهنمای خود اداره مالیات برای آن مورد خوانده شود.

اقامت دائم از راه خرید ملک: آنچه اداره مهاجرت برای Bellerophon Villas پافوس الزام می‌کند

اداره مهاجرت (Migration Department) جمهوری قبرس معیارهای مجوز مهاجرتی بر پایهٔ مقرره 6(2) مقررات بیگانگان و مهاجرت را در یک روند تسریع‌شده برای اتباع کشورهای ثالث که در قبرس سرمایه‌گذاری می‌کنند منتشر می‌کند. سند موجود در gov.cy بازنگری شمارهٔ ۴ از مه ۲۰۲۳ است که از ۲ مه ۲۰۲۳ اجرا می‌شود، و صفحه تاریخ انتشار ۲۹ دسامبر ۲۰۲۵ را دارد (اداره مهاجرت، مجوزهای مهاجرتی برای سرمایه‌گذاران). خرید به‌تنهایی اقامت نمی‌دهد: اداره درخواست را با معیارها می‌سنجد، و اگر سرمایه‌گذاری بدون جایگزینی فوری با سرمایه‌گذاری با ارزش برابر یا بیشتر واگذار شود مجوز می‌تواند لغو شود.

با مقایسه با فهرست سازنده، قیمت فروش هر ویلایی که برای فروش نشان داده شده پیش از مالیات بر ارزش افزوده بالاتر از €۳۰۰٬۰۰۰ است، پس آستانهٔ ارزش در این پروژه محدودیت نیست. شرایطی که سرنوشت درخواست را تعیین می‌کنند جای دیگر هستند: اینکه فروشنده شرکت سازنده‌ای باشد که فروش اول انجام می‌دهد، اینکه پرداخت‌ها و منشأ وجوه از قواعد بالا پیروی کند، اینکه قرارداد فروش نزد اداره اراضی و نقشه‌برداری ثبت شده باشد، و اینکه درآمد و مدارک متقاضی معیارهای کیفی را برآورده کنند. شرح گام‌به‌گام دسته‌های اقامت در صفحهٔ اقامت قبرس این سایت آمده است.

یک پیامد عملی قاعدهٔ پرداخت این است که رسیدها «صرف‌نظر از تاریخ تحویل ملک» حساب می‌شوند. در مثال محاسباتی بالا، €۳۰۰٬۰۰۰ برابر ۳۰٪ از قیمت فرضی €۱٬۰۰۰٬۰۰۰ پیش از مالیات بر ارزش افزوده است. این قاعده جدول پرداخت را اجباری نمی‌کند؛ حداقلی را تعیین می‌کند که باید هنگام درخواست پرداخت شده باشد، با مدرکی که نشان دهد از خارج آمده است. جابه‌جایی پول نقد از مرز نیز قواعد اظهار خاص خودش را دارد که در راهنمای اظهار وجه نقد خلاصه شده است.

خریداران خارجی: مجوز خرید و محدودیت‌های آن

خریداری که شهروند کشوری غیر از اتحادیهٔ اروپا باشد، یا شرکتی که چنین اشخاصی آن را کنترل می‌کنند، پیش از تملک ملک غیرمنقول در قبرس به مجوز نیاز دارد. وزارت کشور (Ministry of Interior) اعلام می‌کند که مجوز را اداره ناحیه‌ای (District Administration) همان ناحیه‌ای که ملک در آن قرار دارد، بر پایهٔ قانون تملک اموال غیرمنقول توسط بیگانگان، فصل ۱۰۹، با فرم درخواست COMM 145 صادر می‌کند. برای ویلایی در کلوراکاس، این اداره همان اداره ناحیه‌ای پافوس است که درخواست نزد آن ثبت می‌شود. صفحهٔ وزارت اعلام می‌کند که هزینه‌ای دریافت نمی‌شود و پردازش درخواست‌ها دو تا سه هفته طول می‌کشد (وزارت کشور، خرید ملک). اداره اراضی و نقشه‌برداری مجوز حاصل را در میان مدارک فروش به شخص خارجی فهرست می‌کند.

فهرست مدارک وزارت به قرارداد فروش «با تمبر لازم الصاق‌شده» اشاره می‌کند؛ برای قراردادهای امضاشده از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ لغو توضیح‌داده‌شده در بالا اعمال می‌شود. سقف ۴٬۰۰۰ m² سقف زمینی است که برای خانه خریده می‌شود؛ قطعاتی در این پروژه که اندازه‌شان در فهرست واحدهای سازنده آمده بین ۲۰۰٫۷۷ و ۱٬۰۰۲ m² هستند، یعنی بسیار کمتر از آن. سقف دو واحد همان سقفی است که خریدار چند ویلا با آن روبه‌رو می‌شود، و برای زوج‌ها در مجموع حساب می‌شود. همین سقف واحد در معیارهای اقامت اداره مهاجرت هم دیده می‌شود، که حداکثر دو واحد مسکونی را مجاز می‌دانند.

قرارداد فروش، سند مالکیت و بررسی‌ها پیش از پرداخت برای Bellerophon Villas پافوس

اداره اراضی و نقشه‌برداری بروشوری با عنوان «Basic Information before the Purchase of Immovable Property» (اطلاعات پایه پیش از خرید ملک غیرمنقول) منتشر می‌کند (اداره اراضی و نقشه‌برداری). این بروشور سه راه خرید را نام می‌برد: انتقال فوری سند مالکیت، قرارداد فروش، یا واگذاری یک قرارداد فروش موجود. دربارهٔ واحدی که هنوز در حال ساخت است، بروشور می‌گوید واحد را نمی‌توان ثبت کرد و تا زمانی که مهندس ناظر گواهی پایان کار و مرجع صلاحیت‌دار ساختمانی گواهی خود را صادر نکرده باشد سند مالکیت ندارد. به خریدار توصیه می‌کند پیش از انتقال سند مالکیت به نام خود، تمام قیمت را نپردازد.

برای واحدی که از تقسیم یک ملک بزرگ‌تر پدید آمده، بروشور آنچه خریدار باید بداند را فهرست می‌کند. این فهرست شامل مجوزهای پروژه (مجوز طرح‌ریزی، مجوز ساخت و هر مجوز اصلاحی)، نحوهٔ تقسیم ملک و تعداد مالکان آن، وجود و سپرده بودن توافق‌نامهٔ توزیع، بخش‌های مشاع و هرگونه حق انحصاری استفاده از آن‌ها، سهم خریدار در این بخش‌ها، ضریب ساخت استفاده‌نشده، و بازهٔ زمانی تکمیل کار، دریافت مجوزها و سند مالکیت همراه با پیامدهای آن برای فروشنده در صورت رعایت‌نشدن این بازه است. فهرست بررسی زیر این نکات را به ترتیبی می‌آورد که خریدار آن‌ها را پیش می‌برد.

سپرده کردن قرارداد فروش نزد اداره آثار حقوقی دارد که بروشور دوم توضیح می‌دهد. سپرده کردن قانون فروش اموال غیرمنقول (اجرای عین تعهد) 81(I)/2011 را به میان می‌آورد، که به خریدار اجازه می‌دهد اگر فروشنده تعهد خود را انجام ندهد از دادگاه حکمی برای ثبت ملک به نام خود یا غرامت بخواهد. سپردهٔ بعدی قرارداد دیگری برای همان واحد پذیرفته نمی‌شود. خریدار می‌تواند قرارداد را بدون رضایت کتبی فروشنده به شخص ثالث واگذار کند، و سپرده کردن بر ملک باری با اولویت بر پایهٔ تاریخ سپرده ایجاد می‌کند. هنگامی که قرارداد پس از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ امضا شود، شرط مالیات تمبر که بروشورهای قدیمی‌تر ذکر می‌کنند، همان‌طور که در بالا آمد، دیگر کاربرد ندارد.

برای آشنایی با زمینهٔ بازار پس از بررسی‌های حقوقی، صفحهٔ آمار بازار املاک قبرس آمار معاملات و قیمت‌های جزیره را گرد آورده است.

دیگر آگهی‌های ویلا در پافوس در این سایت

این سایت پروژه‌های ویلای دیگری در منطقهٔ پافوس هم فهرست کرده است. جدول فیلدهای قیمت و مساحت ذخیره‌شده در صفحهٔ هر آگهی را در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ نشان می‌دهد. این‌ها فیلدهای آگهی هستند و مانند فیلدهای همین آگهی را هر کس که وارد کرده تعیین کرده است؛ برای جهت‌یابی آمده‌اند، نه به‌عنوان قیمت‌های فعلی سازندگان. فهرست گسترده‌تر آگهی‌های ویلا در صفحهٔ ویلاهای فروشی در قبرس و نمای کلی سطح کشور در قبرس جنوبی است.

فیلد قیمتی که با «از» شروع می‌شود، ارزان‌ترین واحد یک پروژه را توصیف می‌کند و فیلد مساحت محدودهٔ آن را؛ بنابراین دو آگهی را فقط پس از تطبیق نوع واحدها می‌توان مقایسه کرد. آگهی Bellerophon Villas پافوس هم از همین قرارداد پیروی می‌کند، و داده‌های واحد به واحد سازنده در جدول پیشین همین صفحه آمده است.

سوالات متداول

Bellerophon Villas پافوس چیست؟

Bellerophon Villas پافوس نام یک آگهی در این سایت برای ویلاهای ساحلی دارای استخر خصوصی در کلوراکاس، نزدیک پافوس، با شناسهٔ آگهی BVSC1022 است. پروژه‌ای که آگهی توصیف می‌کند، بر پایهٔ صفحه‌اش که در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ خوانده شد، در وب‌سایت سازندهٔ Aristo Developers با نام Pelagos Beachfront Villas و با ویلاهای ۳، ۴ و ۵ خوابه آمده است.

سازندهٔ Bellerophon Villas پافوس کیست؟

فهرست واحدها و توضیحی که با این آگهی می‌خواند را Aristo Developers در وب‌سایت خود منتشر کرده است. خریدار باید نام فروشنده را در قرارداد فروش و نیز در گواهی جست‌وجوی قطعه زمین تأیید کند.

ویلاها در ۲۰۲۶ چقدر قیمت دارند؟

فیلد قیمت آگهی که در ۲۰۲۳ وارد شده €۵۸۵٬۰۰۰ تا €۳٬۶۵۰٬۰۰۰ را نشان می‌دهد. در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ صفحهٔ سازنده ۲۹ ویلا برای فروش با قیمت €۸۰۰٬۰۰۰ تا €۱٬۱۵۰٬۰۰۰ به‌علاوهٔ ارزش افزوده نشان می‌داد. با نرخ استاندارد ۱۹٪، مالیات بر ارزش افزوده روی این قیمت‌ها €۱۵۲٬۰۰۰ تا €۲۱۸٬۵۰۰ است. محاسبه چنین است: ۱۹٪ × €۸۰۰٬۰۰۰ = €۱۵۲٬۰۰۰ و ۱۹٪ × €۱٬۱۵۰٬۰۰۰ = €۲۱۸٬۵۰۰.

آیا ویلاها تکمیل شده‌اند؟

صفحات واحدی سازنده برای واحدهایی که برای این صفحه باز شدند مرحلهٔ ساخت را «Off Plan» نشان می‌دهند. اداره اراضی و نقشه‌برداری اعلام می‌کند که واحد در حال ساخت تا زمان صدور گواهی‌های تکمیل نمی‌تواند سند مالکیت بگیرد؛ بنابراین وضعیت سند مالکیت هر ویلا در Bellerophon Villas پافوس باید برای همان ویلا بررسی شود.

آیا برای ویلای نوساز هزینهٔ انتقال باید پرداخت شود؟

اداره اراضی و نقشه‌برداری اعلام می‌کند که در جایی که مالیات بر ارزش افزوده بر همان معامله برای همان ملک اعمال شود هیچ هزینهٔ انتقالی دریافت نمی‌شود، که با گواهی مرجع مالیات بر ارزش افزوده اثبات می‌گردد، و دیگر فروش‌ها ۵۰٪ تخفیف بر هزینهٔ مقیاس می‌گیرند. سپرده کردن دیرهنگام قرارداد فروش، پس از شش ماه، هر هزینهٔ قابل پرداخت را ۱۰٪ بالا می‌برد.

آیا بر قرارداد Bellerophon Villas پافوس مالیات تمبر تعلق می‌گیرد؟

برای سندی که از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ امضا شود، نه. بر پایهٔ قانون 239(I)/2025 قوانین مالیات تمبر از آن تاریخ لغو شده‌اند، و اداره مالیات اعلام می‌کند که فقط اسنادی که دست‌کم یک طرف تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ امضا کرده باشد همچنان مشمول مالیات‌اند.

آیا خرید Bellerophon Villas پافوس به اقامت دائم می‌انجامد؟

خرید به‌تنهایی نه. اداره مهاجرت هر درخواست را با معیارهای خود می‌سنجد: فروش اول توسط یک شرکت سازنده به ارزش دست‌کم €۳۰۰٬۰۰۰ به‌علاوهٔ ارزش افزوده، رسیدهای پرداخت دست‌کم €۳۰۰٬۰۰۰ بدون ارزش افزوده، وجوه از خارج، درآمد سالانهٔ دست‌کم €۵۰٬۰۰۰ به‌علاوهٔ مبالغ افزوده برای اعضای خانواده، عدم سوءپیشینهٔ کیفری و بیمهٔ درمانی. قیمت ویلاهایی که برای فروش نشان داده شده‌اند پیش از مالیات بر ارزش افزوده بالاتر از آستانهٔ €۳۰۰٬۰۰۰ است.

آیا شهروند غیرعضو اتحادیهٔ اروپا می‌تواند در Bellerophon Villas پافوس خرید کند؟

بله، با مجوز اداره ناحیه‌ای بر پایهٔ فصل ۱۰۹ قانون بیگانگان. وزارت کشور اعلام می‌کند که درخواست با فرم COMM 145 انجام می‌شود، هزینه‌ای ندارد و دو تا سه هفته طول می‌کشد، و مجوز حداکثر دو واحد، یا قطعه‌ای تا ۴٬۰۰۰ m² برای مسکن مورد استفادهٔ خود مالک را پوشش می‌دهد.

آیا نرخ ۵٪ ارزش افزوده برای Bellerophon Villas پافوس در دسترس است؟

نرخ ۵٪ برای محل سکونت اصلی و دائمی در چارچوب سقف‌های ۱۳۰ m² برای نرخ کاهش‌یافته و €۳۵۰٬۰۰۰ ارزش اعمال می‌شود، با مجموع‌هایی که از ۱۹۰ m² و €۴۷۵٬۰۰۰ بیشتر نباشد. قیمت هر ویلایی که سازنده برای فروش نشان داده پیش از مالیات بر ارزش افزوده بالاتر از €۴۷۵٬۰۰۰ است، بنابراین بر پایهٔ این ارقام نرخ استاندارد ۱۹٪ است که اعمال می‌شود.

فاصلهٔ Bellerophon Villas پافوس تا ساحل، مرکز خرید و فرودگاه چقدر است؟

داده‌های نقشه نشانگر آگهی را حدود ۰٫۲ km از هتل King Evelthon Beach Hotel، در خط مستقیم ۲٫۸ km از Kings Avenue Mall (۳٫۸ km از راه جاده، حدود ۷ دقیقه بدون ترافیک) و ۱۶٫۴ km از راه جاده از فرودگاه بین‌المللی پافوس (حدود ۲۵ دقیقه بدون ترافیک) قرار می‌دهند. صفحهٔ خود سازنده ۵ دقیقه تا خرید و ۲۰ دقیقه تا فرودگاه را ذکر می‌کند.

آخرین بررسی: 28 اکتبر 2026. منابع: Aristo Developers، Pelagos Beachfront Villas؛ Aristo Developers، فهرست واحدها (صفحهٔ ویلای شمارهٔ 46)؛ Aristo Developers، ویلای V50؛ اداره اراضی و نقشه‌برداری (Department of Lands and Surveys)، فروش/معاوضه؛ اداره اراضی و نقشه‌برداری، اطلاعات پایه پیش از خرید؛ اداره اراضی و نقشه‌برداری، سپرده کردن قرارداد فروش؛ اداره مهاجرت (Migration Department)، مجوزهای مهاجرتی برای سرمایه‌گذاران؛ وزارت کشور (Ministry of Interior)، خرید ملک؛ اداره مالیات (Tax Department)، لغو مالیات تمبر؛ اداره ثبت شرکت‌ها (Registrar of Companies)، لغو مالیات تمبر؛ اداره مالیات، نرخ‌های ارزش افزوده؛ اداره مالیات، پرسش‌های متداول ارزش افزودهٔ 5%؛ KPMG Cyprus، نرخ کاهش‌یافتهٔ ارزش افزوده؛ بخشنامهٔ ETEK شمارهٔ 02/25؛ اداره مالیات، مالیات بر اموال غیرمنقول؛ Hermes Airports، مسافران؛ Cyprus Mail، پرچم آبی 2026؛ Politis، راهنمای پرچم آبی 2026؛ گلف Aphrodite Hills؛ Eléa Golf Club؛ هتل King Evelthon Beach Hotel؛ Kings Avenue Mall؛ OpenStreetMap؛ مسیریابی OSRM. فاصله‌ها از مختصات OpenStreetMap و مسیریابی OSRM محاسبه شده‌اند، نه اینکه در محل اندازه‌گیری شده باشند.