Сниженный НДС на основное жильё на Кипре: правила 2026 года

Сниженный НДС на основное жильё на Кипре: правила 2026 года

По состоянию на 8 ноября 2026 года сниженный НДС на основное жильё на Кипре — это ставка 5% вместо стандартных 19% при первой продаже или строительстве жилья, которое покупатель будет использовать как основное и постоянное место жительства в Республике Кипр. Ставка закреплена в Таблице C Пятого приложения к Закону о НДС 95(I)/2000 и применяется в нынешнем виде с тех пор, как 16 июня 2023 года в Официальном вестнике (Official Gazette) был опубликован изменяющий Закон 42(I)/2023. В 2026 году предмета коснулись ещё два акта: Закон 109(I)/2026, опубликованный 24 апреля 2026 года, продлил срок рассмотрения Комиссаром по налогам переходных заявлений до 31 декабря 2026 года, а два постановления Совета министров, KDP 102/2026 и KDP 103/2026, вводят с 1 сентября 2026 года новые определения «первого вселения» и «первого использования».

В этом руководстве с указанием датированных источников изложены правовая основа, хронология изменений, пороговые значения по площади и стоимости и порядок разделения частей по ставкам 5% и 19%, порядок подачи заявления через портал Департамента налогообложения Tax For All, правила возврата НДС в бюджет, которые действуют в течение десяти лет, налоговый режим земельных участков и вторичных продаж, а также расчёты на примере квартиры за €300 000 и дома за €500 000. Каждая цифра взята из текста закона, из страницы или циркуляра Департамента налогообложения либо из новостного сообщения с указанной датой и приводится по состоянию на 8 ноября 2026 года. Обзор рынка недвижимости Кипра на нашем сайте кратко описывает налоги на недвижимость; эта страница — подробный разбор именно НДС. Читателю, которому нужен только итог, достаточно разделов о пороговых значениях и о примерах расчёта; остальные разделы объясняют, на чём эти цифры основаны и откуда они взяты.

Сниженный НДС на основное жильё на Кипре: что предусматривает закон

По данным страницы Департамента налогообложения о ставках НДС, на Кипре НДС взимается по стандартной ставке 19%. Первая поставка только что построенного жилья является облагаемой операцией, поэтому покупатель, приобретающий жильё у застройщика, как правило, встречает НДС в цене. Таблица C Пятого приложения к Закону о НДС снижает ставку до 5% для трёх видов операций, если здание предназначено для использования покупателем как основное и постоянное место жительства в Республике: поставка здания (включая участок, приобретаемый вместе с ним), передача владения зданием по договору купли-продажи, по соглашению о последующей передаче или по договору аренды с правом выкупа, а также строительство здания на строительной земле, когда оно специально спроектировано для этой цели. Во всех случаях операция должна состояться до первого вселения в здание — этот термин определён ниже.

Сниженная ставка — это механизм Пятого приложения, и закон добавляет к нему условия: заявитель должен быть физическим лицом, отвечающим определению «бенефициара» (получателя льготы), здание должно укладываться в ограничения по площади и стоимости, а подписанная декларация с подтверждающими документами должна поступить Комиссару по налогам. Департамент налогообложения предоставляет ставку через сертификат об одобрении, который выдаётся после онлайн-заявки, а продавец или подрядчик затем применяет ставку, указанную в сертификате. В июле 2021 года Европейская комиссия охарактеризовала прежнюю версию нормы как меру, выходящую за рамки социальной политики, и эта история определила текст 2023 года, как показывает раздел о хронологии. Иными словами, одной ставки в законе недостаточно: льгота возникает только тогда, когда выполнены все перечисленные условия и сертификат получен.

Эта ставка существует не в отрыве от способа покупки. Объекты вторичного рынка подчиняются другому режиму: продажа здания после его первого вселения не является облагаемой НДС операцией согласно Восьмому приложению, а покупатель вместо этого платит сборы за регистрацию перехода права в Земельном кадастре. Участки строительной земли, приобретаемые в ходе экономической деятельности, облагаются налогом. Ремонтные работы в старых частных жилых домах имеют собственную ставку 5% по Таблице B. Эти смежные правила рассматриваются в следующих разделах, чтобы границы действия ставки по Таблице C были понятны.

Правовые источники и официальные документы

Основной текст — Закон о НДС 2000 года, Закон 95(I)/2000, в сводной редакции на CyLaw, кипрской правовой базе данных. Нужные положения расположены в нескольких местах, они перечислены в таблице. Страницы и циркуляры Департамента налогообложения затем поясняют, как Комиссар применяет эти положения. Официальный вестник — это формальный канал публикации законов и постановлений; CyLaw воспроизводит приложения к Вестнику в виде PDF-файлов, и приведённые ниже цифры сверены именно с этими файлами. Это важно, потому что именно текст приложений, а не пересказ в прессе, определяет, какая ставка применяется к конкретной операции.

Вторичные обзоры существуют у KPMG Cyprus и в Worldwide Tax Summaries от PwC, и приведённые ниже таблицы используют их лишь как подтверждение дат и пороговых значений, которые уже указаны в законе и циркуляре. Если формулировка обзора расходится с законом, приоритет имеет текст закона.

Хронология изменений правил

Нынешнее правило стало результатом процедуры нарушения на уровне ЕС и нового закона, принятого через считаные дни после второго официального шага Комиссии. Таблица показывает последовательность событий от первого шага Комиссии в 2021 году до запланированного окончания переходного периода рассмотрения 31 декабря 2026 года. Читать таблицу удобно сверху вниз: каждая следующая строка либо продолжает предыдущую, либо вводит новое правило.

Закон не предусматривает какого-либо срока рассмотрения после 31 декабря 2026 года. Комментарий юридической фирмы Michael Kyprianou Law Firm, опубликованный 28 апреля 2026 года, трактует это так, что с 1 января 2027 года остаётся только режим 2023 года; эта трактовка принадлежит самой фирме и приводится здесь как комментарий, поскольку закон лишь устанавливает дату. Для читателя важно различать две вещи: что сказано в самом законе и что является мнением комментатора.

Действующие условия: сниженный НДС на основное жильё на Кипре

Текст Таблицы C в редакции Закона 42(I)/2023 излагает пороговые значения в одном предложении: положения применяются к первым 130 квадратным метрам застраиваемой площади жилья, определяемой по коэффициенту застройки в соответствии с архитектурными планами, представленными в компетентный орган для получения градостроительного разрешения (или, если по общему или особому распоряжению градостроительное разрешение не требуется, для получения разрешения на строительство), в пределах стоимости €350 000 при условии, что общая стоимость операции не превышает €475 000, а общая застраиваемая площадь не превышает 190 квадратных метров. Страница Департамента налогообложения о недвижимости повторяет те же цифры. В таблице показано, чем различаются пределы для трёх категорий, которые признаёт закон. Таблица удобна тем, что в одном месте собраны пределы по площади и по стоимости; последняя строка показывает, что последствие превышения потолка для всех трёх категорий одинаково.

В формулировке важны три детали. Во-первых, площадь — это «застраиваемая площадь», определяемая по коэффициенту застройки в планах, поданных для получения градостроительного разрешения; это градостроительная мера, а не цифра внутренней или крытой площади из рекламного проспекта. Во-вторых, суммы €350 000 и €475 000 могут быть пересмотрены: Таблица C предусматривает, что стоимость операции может быть изменена уведомлением Комиссара по налогам после решения Совета министров. В-третьих, циркуляр Комиссара прямо описывает последствие превышения потолка: для жилья свыше 190 м² или свыше €475 000 стандартная ставка применяется ко всей сумме покупки или стоимости строительства.

Закон определяет «ребёнка» для правила о многодетных семьях как неженатого законного ребёнка младше 18 лет, признанного ребёнка, рождённого вне брака, ребёнка, усыновлённого в законном порядке, или неженатого пасынка (падчерицу) младше 18 лет, а также ребёнка, который постоянно не может себя обеспечивать и живёт с бенефициаром. Многодетная семья — это семья как минимум с четырьмя такими детьми. Циркуляр добавляет, что если лицо подходит одновременно как человек с инвалидностью и как многодетная семья, применяется тот критерий, который даёт меньшую налоговую нагрузку, а оба критерия не суммируются (пример 12).

Кто имеет право: бенефициар, покупатели из ЕС и не из ЕС, проживание

Для применения нормы о сниженном НДС на основное жильё на Кипре Таблица C определяет «бенефициара» как любое физическое лицо, достигшее 18 лет на дату подачи заявления, которое приобретает жильё для использования в качестве основного и постоянного места жительства в Республике, не имеет другого жилья в Республике, приобретённого по сниженной ставке, и, если оно получало субсидию по Закону о специальной субсидии (покупка или строительство жилья), вернуло её, как того требовал этот закон. Компания не является физическим лицом, поэтому компании в определение не входят.

В определении нет критерия гражданства. Часто задаваемые вопросы Департамента налогообложения описывают бенефициара как любое физическое лицо — гражданина Республики Кипр или любого государства, — которое заявляет, что приобретает жильё для использования в качестве основного и постоянного места жительства в Республике. Граждане ЕС и не из ЕС поэтому подпадают под одну и ту же формулировку. Иначе говоря, закон интересует не гражданство покупателя, а то, кто он по статусу (физическое лицо) и как намерен использовать жильё. Правило о НДС отделено от разрешений на приобретение недвижимости: Департамент земельного кадастра и картографии (Department of Lands and Surveys) включает в перечень документов для передачи права разрешение компетентного органа, если покупатель — «иностранное лицо» по смыслу Закона о приобретении недвижимого имущества (иностранцами), Cap. 109, а сертификат по НДС его не заменяет. Иммиграционный статус проживания — третий, отдельный вопрос; ни Таблица C, ни ответы Департамента налогообложения не устанавливают условие о виде на жительство для получения ставки по НДС.

Состоящее в браке лицо может подать заявление на сниженную ставку только на одно жильё, и когда заявление подаёт состоящий в браке заявитель, супруг подаёт декларацию о том, что у него нет другого жилья в Республике, используемого как основное и постоянное место жительства. Департамент налогообложения публикует дополнительные формы для созаявителя, супруга, подрядчика и архитектора. Чтобы подать запрос через портал, заявителю, созаявителю и супругу нужны налоговый идентификационный код и привязанная к нему учётная запись Tax For All; в ответах на частые вопросы также указано условие, что нет другого запроса, находящегося на рассмотрении или сохранённого как черновик.

Требование о проживании сформулировано в законе как условие использования и как основание для возврата. Жильё должно приобретаться «для использования» как основное и постоянное место жительства, и если бенефициар перестаёт использовать его как место жительства до истечения десяти лет, применяется правило возврата, описанное в разделе о возврате. Закон не устанавливает минимальный срок проживания как предварительное условие получения сертификата; он связывает последствие с прекращением проживания. Иными словами, закон не проверяет заранее, сколько времени покупатель проведёт в доме, а смотрит на то, использовался ли дом как место жительства в течение десяти лет. Подтверждение использования запрашивается в виде коммунальных документов, которые перечислены в разделе о документах.

Закон также использует термин «проживание собственника», означающий проживание в принадлежащем ему жилье, и определяет «жильё» как специально спроектированное и оборудованное здание с крышей, используемое или предназначенное для использования бенефициаром как основное и постоянное место жительства. Здание, не спроектированное как жильё, находится вне Таблицы C, а второй дом или недвижимость, купленная для сдачи в аренду, не соответствует формулировке «основное и постоянное».

Как делятся части по ставкам 5% и 19%

Когда жильё укладывается в потолки 190 м² и €475 000, но превышает 130 м², ставка не равна ни 5% на всё, ни 5% ровно на 130 м² цены. Циркуляр 11/2023 объясняет пропорциональный метод. Часть стоимости, облагаемая по ставке 5%, равна предельной площади, делённой на фактическую застраиваемую площадь, умноженной на стоимость, причём стоимость для этой цели ограничена суммой €350 000. Оставшаяся часть стоимости операции облагается по стандартной ставке 19%. В символах для стандартного бенефициара: база 5% = (130 ÷ фактическая площадь, не более 1) × (стоимость, не более €350 000); база 19% = стоимость минус база 5%. Смысл формулы в том, что чем больше фактическая площадь превышает предельную, тем меньшая доля стоимости попадает под сниженную ставку.

Второй пункт списка в параграфе 7.1 циркуляра указывает, что если стоимость лежит между €350 001 и €475 000, сниженная ставка применяется к стоимости до €350 000, распределённой пропорционально площади, когда площадь составляет от 130 до 190 м². Предел по стоимости, таким образом, работает как предел базы, которая может облагаться по ставке 5%, а не как выключатель, пока не пройден общий порог €475 000. Портал Департамента налогообложения Tax For All публикует инструмент расчёта для покупки или строительства жилья, размещённый 6 июня 2025 года, который исходит из застраиваемой площади.

В таблице воспроизведены примеры из циркуляра для случаев без инвалидности, а арифметика пересчитана по исходным данным самого циркуляра. В столбце НДС суммируются 5% первой базы и 19% второй.

Последняя строка показывает действие потолков. При 191 м² и €479 000 превышены оба предела, поэтому стандартная ставка применяется ко всей сумме €479 000. Тот же результат получается, если превышен только один предел. Для многодетных семей циркуляр приводит ещё два примера. При пяти детях (двое сверх троих) дом площадью 190 м² стоимостью €475 000 имеет числитель 130 + 15 + 15 = 160 м²; знаменатель остаётся равным фактическим 190 м², что даёт базу 5% в €294 736,84 и общий НДС в €48 986,84. Циркуляр отмечает, что расширение знаменателя на 30 м² привело бы к более тяжёлой налоговой нагрузке, поэтому оно не применяется. Дом площадью 220 м² той же стоимости для той же семьи имеет базу 5% в €254 545,45 и НДС в €54 613,64.

Для человека с инвалидностью предел по площади составляет 190 м², а предел по стоимости — €475 000. Жильё площадью 230 м² стоимостью €475 000 имеет базу 5% в 190 ÷ 230 × €475 000 = €392 391,30, базу 19% в €82 608,70, а НДС составляет €19 619,57 плюс €15 695,65, то есть €35 315,22 в примере 10 циркуляра. Жильё площадью 170 м² стоимостью €460 000 полностью укладывается в пределы (пример 11) и несёт НДС в €23 000, что составляет 5% от полной стоимости.

Примеры расчёта: квартира за €300 000 и дом за €500 000

В примерах ниже метод циркуляра применяется к условным цифрам. Застраиваемые площади — это допущения, выбранные для того, чтобы показать, как работают пороговые значения; каждый пример — отдельный случай, а в реальной сделке всё зависит от застраиваемой площади в утверждённых планах и от стоимости по договору. Все суммы — это НДС в евро, при этом стоимость принимается как чистая стоимость операции, как это делают примеры циркуляра при применении ставок. Ставки и правила указаны по состоянию на 8 ноября 2026 года.

Случай A показывает льготу без ограничений: разница между 19% и 5% на €300 000 составляет €57 000 минус €15 000, то есть €42 000. Случай B показывает, как превышение 130 м² на 20 м² увеличивает НДС на €5 600 по сравнению со случаем A при той же цене. Случай C находится на уровне наибольшей допустимой площади, где эффективная ставка поднимается примерно до 9,4%. Эти три случая используют одну и ту же цену и различаются только площадью, поэтому разница в НДС целиком объясняется площадью.

Дом за €500 000 в случае F превышает потолок €475 000, поэтому сниженная ставка исчезает полностью: НДС составляет €95 000, а не сниженная сумма плюс более высокий налог на превышение. Скачок между случаями E и F резкий. Сравните дом площадью 185 м² по цене €475 000 (НДС €55 817,57) с домом по цене €475 001: во втором НДС составляет 19% × €475 001 = €90 250,19, то есть на €34 432,62 больше при разнице в €1 в стоимости операции. Это следует из формулировки закона, которая делает общую сумму €475 000 условием для сниженной ставки на любую часть цены.

Статистика цен на новостройки помогает поместить эти цифры в контекст. Данные о ценах и сделках есть в публикации нашего сайта статистика рынка недвижимости Кипра и в материале о ценах на квартиры на Кипре по районам и за квадратный метр. Для сравнения цены с потолками €350 000 и €475 000 нужна чистая стоимость операции из договора, которая может отличаться от цены в объявлении.

Переходные правила и изменения 2026 года

Переходное правило статьи 63

Закон 42(I)/2023 вставил в Закон о НДС статью 63. Она гласит, что изменяющий закон 2023 года не применяется к зданиям, для которых до 31 октября 2023 года получено градостроительное разрешение или подана заявка на него и для которых надлежащим образом заполненная декларация подана в течение трёх лет со дня вступления закона в силу. Страница Департамента налогообложения о недвижимости формулирует последствие: для этих зданий сниженная ставка применяется к первым 200 м² застраиваемой площади жилья. Поскольку закон 2023 года для них отключён, потолки 190 м² и €475 000 нового текста к ним тоже не применяются. Циркуляр 11/2023 добавляет, что градостроительная заявка считается поданной, если она получила пятизначный идентификационный номер в градостроительной системе до 31 октября 2023 года, и что заявка, признанная неполной после проверки, отклоняется и должна быть подана заново, возможно, уже после крайней даты. Он также отмечает, что действующим градостроительным уведомлением может воспользоваться последующий покупатель участка, который тогда и подаёт декларацию. Проще говоря, переходное правило сохраняет для таких зданий норму, действовавшую раньше, а не применяет к ним новый текст.

Закон 109(I)/2026 и объявление от 4 мая 2026 года

Трёхлетний срок закончился 15 июня 2026 года. Закон 109(I)/2026, опубликованный 24 апреля 2026 года, добавил к статье 63 оговорку: Комиссар по налогам может рассматривать заявления, поданные по этой статье, до 31 декабря 2026 года, если рассмотрение не было завершено вовремя из-за задержек градостроительных органов. Страница Департамента налогообложения о недвижимости, ссылаясь на его объявление от 4 мая 2026 года, указывает, что Комиссар принимает запросы на сертификат, если заявка на градостроительное разрешение подана или разрешение выдано до 31 октября 2023 года, а разрешение на строительство выдано после 1 января 2025 года или не будет выдано к 31 декабря 2026 года. Комментарии KPMG Cyprus и юридических фирм описывают другую ветку: если разрешение на строительство выдано до 31 декабря 2024 года, срок 15 июня 2026 года остаётся в силе.

Текст закона 109(I)/2026 короткий. Он добавляет одно предложение и не меняет ни пороговые значения, ни определение бенефициара, ни правило о возврате. Обзор Philippou Law Firm добавляет, что если разрешение на строительство не выдано, декларация по НДС подаётся вместе с заявкой на разрешение на строительство, чтобы Комиссар мог оценить задержку; страница самого Департамента налогообложения указывает правило принятия, но не эту процедурную деталь.

KDP 102/2026 и KDP 103/2026: первое вселение и первое использование

KDP 102/2026 изменяет Таблицы B и C Пятого приложения, а KDP 103/2026 изменяет Восьмое приложение. Оба опубликованы в Официальном вестнике № 6000 от 27 февраля 2026 года и вступают в силу 1 сентября 2026 года. Они закрепляют два определения. «Первое вселение» — это первое использование здания после его поставки или строительства, включая проживание собственника, собственное использование, сдачу в аренду или любое другое использование, которое продолжается на систематической основе. «Первое использование» — это использование или эксплуатация здания после поставки или строительства, которые происходят систематически в течение периода не менее 18 месяцев. Страница Департамента налогообложения о недвижимости применяет эти определения с 1 сентября 2026 года к налоговому режиму продаж: передача зданий вместе с участком или передача владения по договору купли-продажи облагаются по стандартной ставке 19%, если совершены до первого вселения.

Тот же пакет постановлений изменяет определение ремонта в Таблице B — ставки 5% для работ в старых частных жилых домах: жильё считается старым, если с момента первого вселения прошло не менее трёх лет, а 18-месячный период первого использования идёт одновременно с этими тремя годами. Ремонт — это отдельная ставка для услуг, и она находится вне ставки покупки по Таблице C, описанной здесь, поэтому для покупателя нового жилья она значения не имеет.

Для ставки по Таблице C практическое значение следует из определений. Здание, в которое первое вселение ещё не состоялось, входит в сферу поставки, к которой применяется сниженная ставка. По формулировке постановления сдача объекта в аренду на систематической основе считается первым вселением, поэтому последующая продажа этого объекта уже не является продажей до первого вселения. Объёмы планирования и разрешений, питающие эту цепочку, отслеживаются в материале о разрешениях на строительство и тенденциях строительства на Кипре.

Оформление: сниженный НДС на основное жильё на Кипре, шаги и документы

Страница Департамента налогообложения о недвижимости указывает, что запрос на сертификат сниженной ставки подаётся только в электронном виде через портал налогоплательщиков Tax For All (TFA) на любом этапе строительства или, при поставке, до того, как жильё поступит во владение бенефициара. Закон добавляет, что Комиссар может разрешить подачу декларации в течение 12 месяцев после вступления бенефициара во владение, если задержка вызвана отсутствием бенефициара в Республике, болезнью или иным событием, которое принимает Комиссар, при представлении полных подтверждающих доказательств. Департамент налогообложения публикует отдельные руководства пользователя для запросов на «покупку» и на «строительство».

1. Заявитель, а также любой созаявитель или супруг получают налоговый идентификационный код и привязывают его к учётной записи TFA.
2. Заявитель проверяет, что нет предыдущего запроса, находящегося на рассмотрении или сохранённого как черновик, и, если сертификат от более ранней покупки существует, что вопрос десятилетнего срока решён, как описано в разделе о возврате.
3. Заявитель подаёт онлайн-запрос с декларацией и подтверждающими документами из таблицы ниже.
4. Департамент налогообложения изучает дело и может запросить дополнительные документы.
5. Решение и сертификат об одобрении приходят уведомлением в портале и по электронной почте на адрес, зарегистрированный в налоговом реестре.
6. Бенефициар передаёт продавцу или подрядчику заверенную копию заявления или сертификата, и продавец или подрядчик применяет указанную в нём сниженную ставку.

Закон устанавливает, что продавец жилья или подрядчик в случае строительства обязан применять сниженную ставку, получив заверенную копию. Ответы на частые вопросы добавляют вторую сторону: до получения сертификата об одобрении подрядчик или продавец должен применять стандартную ставку к любому платежу. Если в сертификате указаны две ставки, 5% и 19%, обе отражаются в каждом выставленном счёте или квитанции.

Заявитель, не согласный с решением Комиссара, может, по ответам на частые вопросы, запросить разъяснение через портал и подать обжалование в Административный суд на основании статьи 146 Конституции в течение 75 дней после сообщения ему решения. Дополнительные работы, повышающие стоимость первоначального договора, требуют отдельного запроса через портал с приложением договора на дополнительные работы с отметкой и письма с указанием, меняется ли застраиваемая площадь, и ожидаемой даты заселения. Эти шаги следуют друг за другом, и каждый следующий зависит от завершения предыдущего.

Правила возврата НДС в бюджет: сниженный НДС на основное жильё на Кипре

Таблица C в редакции 2023 года устанавливает, что если бенефициар перестаёт использовать жильё как место жительства до истечения десяти лет, он должен уведомить Комиссара по налогам в течение 30 дней со дня прекращения и уплатить разницу между НДС, полученным по сниженной ставке, и НДС по стандартной ставке (в том виде, как они действовали при поставке или строительстве), пропорционально периоду, в течение которого жильё не использовалось как место жительства собственника. Циркуляр 11/2023 указывает, что период считается в календарных месяцах. До 2023 года текст требовал уплаты всей суммы налога, получаемой по сниженной и стандартной ставкам; Закон 42(I)/2023 заменил эту формулировку пропорциональной суммой, и обзор KPMG за июнь 2023 года описывает то же изменение.

Закон исключает из правила о возврате два случая: смерть бенефициара и передачу бенефициаром жилья взрослому ребёнку при условии, что ребёнок является бенефициаром на момент передачи. Циркуляр добавляет подробности. Если ребёнок не пользовался сниженной ставкой в последние десять лет, у родителя возврат не возникает. Если ребёнок уже использовал сниженную ставку для другого жилья и не намерен жить в переданном доме, родитель должен уплатить пропорциональную разницу; если ребёнок перестаёт использовать жильё, по которому получил льготу, и переезжает в переданное, пропорциональную разницу за этот период должен уплатить ребёнок. В случае смерти бенефициара НДС не возвращается, а наследник жилья не обязан возвращать НДС независимо от того, пользовался ли он сниженной ставкой для другого жилья в последние десять лет.

Цифры в таблице иллюстрируют заявленную формулу. Формулировка закона такова, что возврат «соответствует» периоду неиспользования, а циркуляр говорит, что период измеряется в календарных месяцах; фактическое начисление остаётся за Комиссаром. Расчёт в таблице показывает, что чем раньше прекращено проживание, тем больше доля разницы в НДС, которую нужно вернуть. Основанием является прекращение использования дома как места жительства. Закон не называет продажу или сдачу в аренду отдельными событиями, но продажа кому-либо, кроме подходящего взрослого ребёнка, или сдача в аренду всего жилья прекращает проживание в нём собственника и потому задействует правило по собственным условиям закона. Покупатель, о котором позднее будет установлено, что он не является бенефициаром, должен вернуть всю сумму НДС согласно оговорке в девятом подпункте Таблицы C.

Повторное использование права в течение десяти лет

С 16 июня 2023 года лицо, воспользовавшееся сниженной ставкой, может воспользоваться ею снова для другого жилья до истечения десяти лет при условии соблюдения правила о возврате по первому жилью. Закон 42(I)/2023 исключил прежнюю оговорку, запрещавшую это. Циркуляр 11/2023 устанавливает начало периода неиспользования первого дома на дату подачи новой декларации плюс до 24 месяцев, которые считаются достаточным временем для вступления во владение новым домом, и указывает, что период неиспользования считается в календарных месяцах. Перечень проверок запроса Департамента налогообложения, со своей стороны, называет условием, что десятилетний срок истёк, если существует более ранний сертификат, и это формулировка портала для случая, когда возврат не возникает.

Земельные участки, самостоятельное строительство и покупка участков

Таблица C охватывает строительство на строительной земле так же, как поставку готовых зданий. Её третий пункт — возведение здания, специально спроектированного как основное и постоянное жильё, на строительной земле — применяется, когда работы выполняются до первого вселения. Департамент налогообложения также публикует декларацию о возврате НДС, взимавшегося при покупке участка, на котором построен дом, облагаемый по сниженной ставке. Для такого возврата в ответах на частые вопросы перечислены сертификат об одобрении, договор строительства или градостроительное разрешение, где указан участок, первый счёт или выписка за электричество (со вторым счётом, если в первом нет потребления), договор покупки участка с отметкой или форма N270, счета на покупку участка и титул. Платёжные реквизиты представляются на бумаге в начале рассмотрения.

По Восьмому приложению передача необустроенной строительной земли, предназначенной для возведения одного или нескольких постоянных строений, совершённая в ходе экономической деятельности, не является освобождённой поставкой, и именно так НДС может возникнуть на участке, проданном компанией. Положение сформулировано для передач, совершённых в ходе экономической деятельности. Страница Департамента налогообложения об НДС и недвижимом имуществе также поясняет, что в договоре обмена земли на строительство (антипарохи) для целей НДС возникают две операции: поставка земли застройщику и либо поставка объекта обратно землевладельцу, либо оказание строительных услуг.

Участок, купленный вместе со зданием, является частью той же операции. Таблица C говорит о здании «включая участок, приобретённый вместе с ним» или его неделимой доле, поэтому участок, купленный с новым объектом, входит в поставку, на которую распространяется сниженная ставка, с учётом пределов из таблицы пороговых значений. Примеры циркуляра применяют ограничения по площади и стоимости к общей стоимости операции. Эти положения важны для самостоятельного строительства, где покупка участка и возведение дома — две разные операции.

Вторичное жильё: НДС нет, вместо него сборы за регистрацию

Вторичная продажа — это продажа здания после его первого вселения, поэтому у сниженного НДС на основное жильё на Кипре нет аналога на вторичном рынке. По Восьмому приложению поставка недвижимого имущества освобождена от налога, за исключением передач до первого вселения, поэтому вторичная продажа не несёт НДС, и 5% применять не к чему. Покупатель платит сборы за регистрацию перехода права в Земельном кадастре, которые определяет Департамент земельного кадастра и картографии. Сборы взимаются с цены продажи или рыночной стоимости, в зависимости от того, что применяется: 3% с €0,01 до €85 000, 5% с €85 001 до €170 000 и 8% свыше €170 000. Скидка 50% применяется к сбору, когда сборы взимаются по главе 17 тарифной таблицы, с исключением, которое Департамент перечисляет для объектов, приобретённых продавцом в некоторых процедурах принудительной продажи. Если с той же операции взимается НДС, сбор за регистрацию перехода права не взимается при предъявлении справки налоговой службы по НДС. Иначе говоря, на вторичном рынке налоговая нагрузка выражается не НДС, а сбором при регистрации перехода права.

Это сравнение — арифметика по заявленным ставкам, и оно не ранжирует два пути: новостройка и вторичное жильё различаются по возрасту, оснащению и цене, а НДС рассчитывается со стоимости по договору новостройки, тогда как сборы за регистрацию перехода права приходятся на цену продажи или рыночную стоимость. В сравнении не учтены гербовый сбор, юридические расходы и другие затраты, которые выходят за рамки этой страницы. Департамент земельного кадастра и картографии также включает в перечень документов для любой передачи при продаже справку об отсутствии налоговой задолженности (форма N313) и форму N314A1. Анализ цен на жильё на Кипре в сравнении с 2010 годом и данные о ценах аренды по городам на нашем сайте дают ценовой контекст для обоих путей.

Типичные ошибки, изложенные как факты

• Цифра 130 м² — это не предельный размер жилья. Дом площадью 150 м² в пределах остальных ограничений подходит, при этом база 5% масштабируется на 130 ÷ 150, как в примерах циркуляра, а не отказ в льготе из-за превышения этого значения.
• Цифры 190 м² и €475 000 не являются потолками для льготируемой части. Это условия: при превышении любого из них стандартная ставка применяется ко всей сумме, согласно параграфу 6 Циркуляра 11/2023.
• «Застраиваемая площадь» — это градостроительная мера, определяемая коэффициентом застройки в планах, а не площадь по титулу и не площадь из рекламного проспекта, поэтому сверять нужно именно планы, поданные в градостроительный орган.
• Правило 200 м² не является общим. Это правило, действовавшее до 2023 года, которое сохраняется только по статье 63 для зданий с градостроительной ситуацией на 31 октября 2023 года или ранее, а окно рассмотрения Комиссаром для случаев с задержкой закрывается 31 декабря 2026 года.
• Дата договора не является проверкой для переходного правила. Проверка — это дата градостроительной заявки или градостроительного разрешения, а для двух сроков подачи — дата разрешения на строительство.
• Платежи, внесённые до получения сертификата об одобрении, выставляются по стандартной ставке, согласно ответам Департамента налогообложения на частые вопросы.
• Вторичная продажа не несёт НДС ни по ставке 5%, ни по ставке 19%; Восьмое приложение освобождает её, и применяются сборы за регистрацию перехода права.
• Бенефициар должен быть физическим лицом. Покупка компанией не соответствует определению, потому что компания не является физическим лицом.
• Состоящее в браке лицо может подать заявление на одно жильё, а супруг подаёт отдельную декларацию.
• Запрос подаётся через портал Tax For All. Страница Департамента налогообложения о недвижимости указывает, что подача возможна только в электронном виде.
• Десятилетнее правило — это правило о возврате, а не запрет на повторное использование ставки. Закон 2023 года допускает повторное использование с пропорциональным возвратом по первому жилью.
• Потолки могут пересматриваться. Таблица C позволяет изменять стоимость операции уведомлением Комиссара по налогам после решения Совета министров, поэтому суммы €350 000 и €475 000 приведены здесь по состоянию на 8 ноября 2026 года.

Обзоры, например страницы KPMG Cyprus и PwC, излагают ставку в нескольких строках, тогда как примеры Циркуляра 11/2023 раскрывают метод полностью. Правила на этой странице относятся к Республике Кипр; сравнение нашего сайта правил, расходов и титулов на недвижимость в Северном и Южном Кипре объясняет, чем различаются два рынка. Объекты новостроек на территории, которой управляет Республика, представлены на странице Южного Кипра, с городскими разделами по Пафосу и Лимассолу.

Часто задаваемые вопросы

Что такое сниженный НДС на основное жильё на Кипре?

Это ставка НДС 5% вместо 19% при первой продаже или строительстве жилья, которое физическое лицо будет использовать как основное и постоянное место жительства в Республике Кипр. Она установлена в Таблице C Пятого приложения к Закону 95(I)/2000 в редакции Закона 42(I)/2023 и предоставляется через сертификат об одобрении Департамента налогообложения. По состоянию на 8 ноября 2026 года ставка 5% применяется к первым 130 м² застраиваемой площади в пределах €350 000, при потолках 190 м² и €475 000. Эти цифры взяты из текста Таблицы C и повторены на странице Департамента налогообложения о недвижимости.

Применяется ли ставка 5% ко всей цене квартиры площадью 150 м²?

Нет. Для жилья площадью свыше 130 м² и в пределах 190 м² Циркуляр 11/2023 масштабирует базу 5% на 130, делённые на фактическую площадь. Для квартиры за €300 000 площадью 150 м² база 5% составляет €260 000, а база 19% — €40 000, что даёт НДС в €13 000 плюс €7 600, то есть €20 600.

Что происходит выше €475 000 или 190 м²?

Сниженный НДС на основное жильё на Кипре не применяется ни к одной части цены. Стандартная ставка применяется ко всей сумме покупки или стоимости строительства, согласно параграфу 6 Циркуляра 11/2023. Дом за €500 000 поэтому несёт НДС 19% × €500 000 = €95 000. У людей с инвалидностью иное правило по площади: предел 190 м² независимо от общей площади, а потолок €475 000 по-прежнему применяется.

Могут ли граждане стран, не входящих в ЕС, воспользоваться сниженной ставкой?

В определении бенефициара в законе нет критерия гражданства, а в ответах Департамента налогообложения на частые вопросы бенефициар описан как физическое лицо — гражданин Республики Кипр или любого государства. Разрешения на приобретение недвижимости для иностранных лиц по Cap. 109 и виды на жительство — отдельные вопросы, которыми занимаются другие органы. Покупателю должно быть не менее 18 лет на дату подачи заявления, и он должен приобретать жильё как основное и постоянное место жительства в Республике.

Взимается ли НДС при вторичной продаже?

Нет. По Восьмому приложению продажа здания после его первого вселения освобождена от налога, поэтому сниженный НДС на основное жильё на Кипре при вторичных продажах не возникает. Покупатель платит сборы за регистрацию перехода права: 3% до €85 000, 5% с €85 001 до €170 000 и 8% свыше €170 000 со скидкой 50%, по данным Департамента земельного кадастра и картографии. На €300 000 сборы составляют €17 200 до скидки и €8 600 после неё.

Что будет, если жильё продано, сдано в аренду или пустует в течение десяти лет?

По Таблице C бенефициар, который перестаёт использовать жильё как место жительства до истечения десяти лет, должен уведомить Комиссара по налогам в течение 30 дней и уплатить разницу в НДС пропорционально месяцам неиспользования. Для квартиры за €300 000 с разницей €42 000 прекращение проживания через 48 месяцев означает возврат 72 ÷ 120 × €42 000 = €25 200. Смерть бенефициара и передача подходящему взрослому ребёнку составляют исключения.

Как продавец применяет сниженную ставку и кто подаёт заявление на сертификат?

Заявление подаёт покупатель. Запрос делается онлайн через Tax For All с декларацией и документами. После одобрения покупатель передаёт продавцу или подрядчику заверенную копию, и продавец или подрядчик применяет указанную в ней ставку. До одобрения к любому платежу выставляется стандартная ставка, согласно ответам Департамента налогообложения на частые вопросы. Когда сниженный НДС на основное жильё на Кипре охватывает лишь часть цены, обе ставки указываются в каждом счёте.

Доступно ли ещё правило до 2023 года для первых 200 м²?

Только для зданий, у которых заявка на градостроительное разрешение или разрешение датируются 31 октября 2023 года или раньше и которые подпадают под статью 63. Трёхлетнее окно подачи закрылось 15 июня 2026 года там, где разрешение на строительство выдано до 31 декабря 2024 года. Для случаев с задержкой Закон 109(I)/2026 позволяет Комиссару рассматривать заявления до 31 декабря 2026 года. Закон не устанавливает более поздней даты, поэтому никакого правила на более поздний период в этой статье не выводится.

Можно ли использовать сниженную ставку более одного раза?

Да, с условиями. С 16 июня 2023 года лицо, воспользовавшееся ставкой, может воспользоваться ею снова до истечения десяти лет, если соблюдает правило пропорционального возврата по первому жилью. Циркуляр 11/2023 объясняет, как период неиспользования первого дома считается с даты новой декларации. Состоящее в браке лицо может подать заявление на одно жильё, а супруг подаёт отдельную декларацию. Подробности о возврате по первому жилью приведены в разделе о повторном использовании права.

Какие акты изменили правила в 2026 году?

Закон 109(I)/2026, опубликованный 24 апреля 2026 года, продлевает срок рассмотрения заявлений по статье 63 до 31 декабря 2026 года в случаях градостроительной задержки. KDP 102/2026 и KDP 103/2026, опубликованные 27 февраля 2026 года, определяют «первое вселение» и «первое использование» с 1 сентября 2026 года, причём первое использование означает систематическое использование не менее 18 месяцев. Пределы 130 м², €350 000, 190 м² и €475 000 для сниженного НДС на основное жильё на Кипре этими актами изменены не были.

Дата проверки: 8 ноября 2026 г. Источники: Закон о НДС 95(I)/2000, сводная редакция (CyLaw); Закон 42(I)/2023 (Официальный вестник через CyLaw); Закон 109(I)/2026 (Официальный вестник через CyLaw); KDP 102/2026; KDP 103/2026; Циркуляр Департамента налогообложения 11/2023 (на греческом); Департамент налогообложения: НДС и недвижимое имущество (на греческом); Департамент налогообложения: ответы на частые вопросы о ставке 5% (на греческом); Департамент налогообложения: сниженная ставка НДС 5%; Департамент налогообложения: ставки НДС (на греческом); Tax For All: инструмент расчёта НДС 5%; Tax For All: руководство пользователя по запросу ставки 5%; Департамент земельного кадастра и картографии: сборы за продажу и передачу; Представительство Европейской комиссии на Кипре, 15 июля 2021 г.; Cyprus Mail, 1 июня 2023 г.; Cyprus Mail, 8 июня 2023 г.; Cyprus Mail, 22 января 2024 г.; KPMG Cyprus, июнь 2023 г.; KPMG Cyprus: налоговое оповещение о переходных правилах; PwC Worldwide Tax Summaries, Кипр: прочие налоги; Michael Kyprianou Law Firm, 28 апреля 2026 г.; обзор Philippou Law Firm.