Недвижимость в Тбилиси, Грузия

Это руководство, проверенное 8 ноября 2026 года, излагает, что говорят официальная статистика, законы и открытые карты о том, что представляет собой недвижимость в Тбилиси, столице Грузии, расположенной на реке Мтквари (Кура). Здесь описано, как устроен город и сколько людей в нём живёт, как работают дорожные, автобусные и метрополитеновые связи, что зафиксировала тбилисская метеостанция в 1991–2020 годах, какие университеты и какие данные о числе посетителей приводит национальное статистическое ведомство и что говорят грузинские индексы цен и подсчёты продаж по данным реестра о квартирах. Затем разбираются шесть проектов, представленных на этом сайте, излагаются правила, с которыми сталкивается иностранный покупатель при покупке и регистрации квартиры, а завершается руководство налогами, видом на жительство, связанным с недвижимостью, ограничениями по ипотеке и текущими расходами.

Каждая цифра сопровождается источником и датой. Суммы в лари пересчитываются в доллары США только по официальному курсу Национального банка Грузии (NBG) — GEL 2,5949 за доллар США, действующему с 7 ноября 2026 года и остававшемуся в силе 8 ноября 2026 года. Законы читаются на грузинском законодательном портале, сборы — по данным Национального агентства публичного реестра (NAPR) и Агентства развития государственных услуг (SDA), а цены — по данным Национальной службы статистики Грузии (Geostat), компании Galt & Taggart и собственных опубликованных страниц застройщика. По состоянию на 9 ноября 2026 года здесь представлено шесть проектов, и каждый разобран по страницам своего застройщика, поэтому сравнение с другими местами Грузии ограничено опубликованными средними значениями и стартовыми ценами застройщиков.

Где находится недвижимость в Тбилиси: река, районы и размеры

Тбилиси лежит на обоих берегах реки Мтквари, по-английски называемой Курой, на востоке Грузии. Статья «Википедии» о Тбилиси указывает площадь города 504,3 квадратного километра, относит данные о площадях районов к мэрии Тбилиси и называет диапазон высот от 380 до 770 метров над уровнем моря («Википедия»: Тбилиси). В той же статье сказано, что статус столицы определяется статьёй 10 Конституции 1995 года и Законом 1998 года о столице Грузии, а городом управляют Городской совет Тбилиси и мэрия. Национальное статистическое ведомство Geostat показывает город как одну самоуправляемую единицу, «C. Tbilisi Municipality», наряду с регионами и другими муниципалитетами Грузии (Geostat: население по самоуправляемым единицам).

Внутри муниципалитета насчитывается десять районов. Их называет релиз Geostat о ценах на жильё на своих районных диаграммах: Мтацминда, Ваке, Крцаниси, Сабуртало, Дидубе, Исани, Чугурети, Надзаладеви, Глдани и Самгори (Geostat: индекс цен на жилую недвижимость, 3 кв. 2026 г.). Компания Galt & Taggart, входящая в Lion Finance Group, добавляет в свои таблицы ещё два района, Диди Дигоми и Вашлиджвари, поэтому в таблице этого издателя двенадцать строк там, где в списке Geostat их десять. Это различие важно при сравнении двух источников, потому что один и тот же квартал может значиться под другим названием или внутри другой строки.

Из шести проектов, представленных на этом сайте, Mira Verde Tbilisi по данным его застройщика находится в Tbilisi Hills в районе Крцаниси, на южных склонах Триалетского хребта (сайт проекта от застройщика). Крцаниси — один из десяти перечисленных выше районов. Central Park Towers Tbilisi от Orbi Group по данным Korter находится на проспекте Казбеги (Alexander Kazbegi Avenue), 22, в районе Сабуртало, который тоже входит в число десяти перечисленных выше районов. Поэтому читатель, сравнивающий недвижимость в Тбилиси по районам, сопоставляет строку Крцаниси из таблицы Geostat или Galt & Taggart с собственными ценами застройщика, как это сделано в разделах о ценах ниже.

Население Тбилиси: данные переписей и годовые оценки

Всеобщая перепись населения 2014 года насчитала 1 108 717 человек в городе Тбилиси и 3 713 804 в Грузии в целом на контрольную дату 5 ноября 2014 года (Geostat: перепись 2014 года, основные результаты). Перепись населения и сельского хозяйства 2024 года проводилась с 14 ноября по 31 декабря 2024 года с контрольным моментом 14 ноября, и по её предварительным итогам, опубликованным 25 июня 2025 года, в Грузии проживало 3 914 тыс. человек, из которых 34 процента жили в Тбилиси, а 56 процентов жителей Тбилиси составляли женщины (Geostat: перепись 2024 года, предварительные итоги). Публикация, намеченная на июнь 2026 года, должна была дать подробные результаты, включая жилищные условия.

Годовая оценка Geostat на 1 января 2026 года для Тбилиси составляет 1 369,4 тыс. человек, из которых 1 309,0 тыс. живут в городских поселениях и 60,3 тыс. в сельских, при 3 941,1 тыс. для Грузии в целом (Geostat: численность населения на 1 января 2026 года). В релизе отмечено, что данные на 1 января 2025 года были пересчитаны на основе переписи 2024 года, и поэтому ряд в таблице ниже делает скачок между 2024 и 2025 годами вместо обычного роста на 1–3 процента. В нём также сообщается, что естественный прирост населения Грузии в 2025 году был отрицательным (минус 6 452), чистая миграция — положительной (плюс 17 127), а медианный возраст населения составил 38 лет.

Расчёт по таблице: оценка 2026 года на 23,5 процента выше результата переписи 2014 года (1 369,4, делённое на 1 108,7), а переход от 2025 к 2026 году составляет 33,7 тыс. человек, или 2,5 процента. Оценки до 2025 года и начиная с 2025 года опираются на разные основы, поэтому корректно сопоставимы лишь две переписи между собой и две последние годовые оценки между собой. Geostat даёт эти годовые таблицы в тысячах и не публикует данные о спросе на квартиры, поэтому читателю, который хочет связать население с жильём, приходится пользоваться подсчётами продаж по данным реестра из раздела о ценах.

Как добраться: аэропорт, дороги, метро и автобусы

Международный аэропорт Тбилиси расположен к востоку от центра, и у муниципальной автобусной остановки перед залом прилёта останавливается маршрут 337 между аэропортом и центром города, идущий по проспекту Руставели до Вокзальной площади, с опубликованным расписанием с 06:59 до 22:59 (Аэропорт Тбилиси: автобус). Агентство гражданской авиации, как сообщает издание Georgia Today, насчитало в 2025 году 8,49 млн пассажиров в аэропортах Грузии (Georgia Today: авиаперевозки в 2025 году). В том же материале Тбилиси назван главным аэропортом страны, впереди Кутаиси и Батуми, без разбивки, на которую опиралась бы эта страница.

Расстояния по дорогам, приведённые ниже, были рассчитаны 8 ноября 2026 года с помощью общедоступной службы маршрутизации OSRM на данных OpenStreetMap (Project OSRM). Начальными точками служат центр отношения аэропорта в OpenStreetMap (OpenStreetMap, отношение 967676) и площадь Свободы, а конечная точка в Tbilisi Hills — это точка, которую страница сообщества застройщика использует для Mira Verde; она приблизительна, поскольку застройщик не публикует почтового адреса. Значения времени в пути — это оценки маршрутизатора при свободном движении, не учитывающие пробки, поэтому в часы пик они представляют собой нижние границы.

Собственное время в пути до Mira Verde застройщик указывает так: 10 минут до центра города, 14 минут до Старого города и крепости Нарикала и 20 минут до Международного аэропорта Тбилиси, не называя вида транспорта (Mira Developments: страница сообщества Mira Verde). Рассчитанные 34 минуты до аэропорта больше заявленных застройщиком 20 минут, и эти два значения получены не одинаково: одно — заявленное время, другое — расчёт, выполненный 8 ноября 2026 года. Ни то ни другое не учитывает магистральный маршрут от Табахмелы, который страницы застройщика описывают как планируемый.

Тбилисская транспортная компания, полностью принадлежащая мэрии Тбилиси и работающая с 1966 года, управляет метро, муниципальными автобусами и канатными дорогами (Тбилисская транспортная компания: о компании). «Википедия» описывает метро как две линии с 23 станциями: линия Ахметели–Варкетили (открыта в 1966 году, 16 станций) и линия Сабуртало (открыта в 1979 году, 7 станций), с примерно 500 000 пассажиров в средний будний день 2023 года («Википедия»: Тбилисское метро). На странице тарифов компании, размещённой 3 июня 2019 года и всё ещё опубликованной 8 ноября 2026 года, указаны перечисленные ниже тарифы (Тбилисская транспортная компания: стандартный тариф).

На странице тарифов добавлено, что оплата через мобильное приложение или наличными в автобусах не даёт 90-минутного пакета. Для междугородних поездок расстояние по дороге до Батуми на побережье Чёрного моря составляет 357,2 км; именно эту цифру следует сопоставить со страницами о Батуми, когда сравниваются два грузинских города.

Климат: нормы тбилисской метеостанции за 1991–2020 годы

Климатические нормы Всемирной метеорологической организации (ВМО) за 1991–2020 годы, архивированные Национальными центрами экологической информации США, указывают для тбилисской станции на высоте 432 метра среднегодовую температуру 13,7 °C и годовую сумму осадков 511,5 миллиметра (Нормы ВМО 1991–2020, Тбилиси). В файле насчитано 65,7 дня в году с суточным максимумом 30 °C или выше, 14,2 дня с максимумом 35 °C или выше и 46,5 дня с суточным минимумом ниже 0 °C. Самый холодный месяц — январь со средним значением 2,7 °C, а самый тёплый — август с 25,3 °C. Осадков больше всего в мае и июне (82,9 и 84,0 мм) и меньше всего в январе (16,4 мм).

В том же файле число дней с суточным максимумом 25 °C или выше записано как 128,4 в год, преимущественно с мая по сентябрь, а средняя относительная влажность — как 70,8 процента. Здание на холмах над городом стоит выше, чем станция на высоте 432 метра, а в файле для него нет никаких цифр, поэтому нормы описывают городскую станцию, а не холмистое место вроде Tbilisi Hills.

Услуги, университеты и число посетителей

Релиз Geostat о высшем образовании за 2025/2026 учебный год насчитывает в Грузии 64 высших учебных заведения, из них 19 государственных и 45 частных, и сообщает, что 64,1 процента из них находятся в Тбилиси, что при такой доле составляет 41 из 64 (Geostat: высшие учебные заведения, 2025/2026). В релизе указано 195,4 тыс. студентов по стране, из которых 55,3 процента учатся в государственных вузах, и 44,4 тыс. иностранных студентов, что на 19,7 процента больше, чем годом ранее. Долю Тбилиси релиз приводит только для числа учебных заведений, поэтому данных о числе студентов по одному только городу в нём нет.

Релиз Geostat о въездном туризме за 2025 год сообщает о 7,8 млн прибытий международных путешественников-нерезидентов в Грузию, что на 5,9 процента больше, чем в 2024 году, и о 5,8 млн международных посетителей (5 789,3 тыс.), из которых 4 668,2 тыс. были только туристами с ночёвкой (Geostat: статистика въездного туризма, 2025). Крупнейшей группой посетителей были граждане Российской Федерации — 23,2 процента, за ними следуют Турция — 16,9 процента и Армения — 11,9 процента, а 50,3 процента визитов были связаны с отпуском, досугом и отдыхом. Релиз не разбивает визиты по городам, поэтому это национальные цифры, которые относятся к Тбилиси как к главному пункту въезда лишь в том смысле, что аэропорт и сухопутные пограничные переходы обслуживают столицу.

Цены и объёмы продаж: недвижимость в Тбилиси

Два публичных ряда данных измеряют разные вещи, и читателю, изучающему цены на недвижимость в Тбилиси, нужно знать, какой из них что показывает. Индекс цен на жилую недвижимость Geostat охватывает только новую жилую недвижимость в Тбилиси, то есть квартиры и отдельно стоящие дома, использует цены в лари и строится по ценам предложения, собираемым с рекламных порталов MyHome и SS.ge гедоническим методом (Geostat: индекс цен на жилую недвижимость, 3 кв. 2026 г.). Galt & Taggart публикует средние значения в долларах для квартир «в белом каркасе» на первичном рынке и подсчёты продаж по данным реестра NAPR, дополненные опросом застройщиков, который охватывает около 50 процентов первичного рынка (Galt & Taggart: жилая недвижимость Тбилиси, весь 2025 год). Собственный разъяснительный материал сайта, цены на недвижимость в Тбилиси, ставит эти два ряда рядом.

Geostat опубликовал индекс за третий квартал 2026 года 23 октября 2026 года. Общий индекс вырос на 1,5 процента по сравнению с предыдущим кварталом и на 5,9 процента по сравнению с третьим кварталом 2025 года и оказался на 66,2 процента выше среднего значения 2020 года. Квартиры подорожали на 1,2 процента за квартал и на 5,6 процента за год, а отдельно стоящие дома — на 2,7 и 7,0 процента. Релиз за второй квартал от 23 июля 2026 года показывал 0,9 процента за квартал и 4,9 процента за год (Geostat: индекс цен на жилую недвижимость, 2 кв. 2026 г.). Geostat подчёркивает, что индекс построен на ценах в лари; изменение в долларах отличалось бы всякий раз, когда меняется обменный курс.

Обзор Galt & Taggart за весь 2025 год указывает среднюю цену первичного рынка в USD 1 233 за квадратный метр в 2023 году, USD 1 320 в 2024 году и USD 1 373 в 2025 году и сообщает, что изменение в 2025 году составило 4,0 процента против 11,6 процента в 2024 году и 20,2 процента в 2023 году. Продажи квартир, зафиксированные Публичным реестром, составили 39 380 в 2023 году, 40 637 в 2024 году и 42 388 в 2025 году, причём в 2025 году они разделились на 20 961 на первичном и 21 427 на вторичном рынке. Разрешённая жилая площадь составила 1 940 тыс. квадратных метров в 2023 году, 1 810 тыс. в 2024 году и 1 734 тыс. в 2025 году. В январе 2026 года тот же издатель зафиксировал 2 964 продажи и среднюю цену первичного рынка USD 1 385 за квадратный метр (Galt & Taggart: обновление за январь 2026 года).

Обновление за январь 2026 года также содержит средние значения по районам для первичного рынка. Разброс между самым дорогим и самым дешёвым районом составляет примерно втрое, а Крцаниси, район, в котором расположен представленный проект, находится в середине таблицы.

Собственные примечания издателя предупреждают, что на статистику реестра по первичным продажам влияет поздняя регистрация, поэтому он дополняет её опросом застройщиков. Средние значения за месяц с 36 продажами в Мтацминде имеют более широкую погрешность, чем значения за месяц с 705 продажами в Диди Дигоми, а районные средние — это взвешенные средние того, что было продано, а не цены стандартной квартиры. По этой причине данная страница не сводит их в единую цену на недвижимость в Тбилиси.

Аренда в Тбилиси: опубликованные ставки в долларах за квадратный метр

Galt & Taggart публикует среднюю запрашиваемую арендную плату за квартиру площадью от 50 до 60 квадратных метров в Тбилиси: USD 9,7 за квадратный метр в месяц за 2024 год, USD 9,8 за декабрь 2025 года и USD 10,2 за январь 2026 года (Galt & Taggart: обновление за январь 2026 года). Отчёт за декабрь 2025 года описывает арендные ставки как находящиеся в диапазоне от USD 9 до 10 с 2024 года. Расчётный пример показывает, что означает эта ставка: квартира площадью 55 квадратных метров при USD 10,2 за квадратный метр — это USD 561 в месяц по среднему показателю по городу за январь 2026 года, а в таблице районов выше за тот же месяц указано USD 8,5 за квадратный метр в Самгори и USD 15,0 в Ваке.

Арендные ставки здесь — это запрашиваемая арендная плата за новые квартиры по опросу банка, а не ряд данных реестра, и Geostat не публикует индекс аренды в Тбилиси в релизах, прочитанных для этой страницы. Аренда в лари и цена объявления в долларах выражены в разных валютах, поскольку курс доллара к лари меняется ежедневно; курс NBG, использованный на этой странице, составлял GEL 2,5949 за доллар США и действовал с 7 ноября 2026 года (NBG: официальные обменные курсы). Подоходный налог с аренды рассматривается в разделе о налогах ниже.

Недвижимость в Тбилиси на этом сайте: шесть проектов

По состоянию на 9 ноября 2026 года здесь представлено шесть проектов: Mira Verde Tbilisi от компании Mira Developments из Дубая, четыре проекта грузинского застройщика NEXT — NEXT Cinema City Tbilisi, NEU Tbilisi, NEXT Oriental Tbilisi и Tbilisi DownTown, а также Central Park Towers Tbilisi от компании Orbi Group. В таблице приведено то, что напечатано на собственной странице проекта у каждого застройщика на 8 ноября 2026 года. Стартовые цены относятся к разным типам квартир и уровням отделки, а размеры различаются, поэтому строки показаны рядом и не образуют рейтинга.

Платёжные планы на страницах NEXT различаются. NEXT Cinema City Tbilisi и NEU Tbilisi указывают первый взнос 10 процентов и затем 42 месяца при 0 процентов, NEXT Oriental Tbilisi — 20 процентов и затем 37 месяцев при 0 процентов, а Tbilisi DownTown — 20 процентов и затем 22 месяца при 0 процентов. Mira Verde Tbilisi указывает план 60/40, он описан ниже. Если страница застройщика называет для одного проекта две даты передачи, в таблице приведены обе. Страница Orbi Group о Central Park Towers Tbilisi, прочитанная 9 ноября 2026 года, не указывает ни цены, ни даты передачи, ни платёжного плана, ни размеров квартир, поэтому в её строке так и написано. Korter, грузинский портал объявлений, указывает там квартиры от USD 142 560 (однокомнатная квартира 32,4 м²) и от USD 4 400 за квадратный метр по состоянию на 3 ноября 2026 года, приводит планировки площадью от 32,4 до 64,6 м² и показывает завершение в 3-м квартале 2027 года; это цифры Korter, а не Orbi. Источники также называют разное число объектов: 1 150 по данным Orbi и 1 394 квартиры по данным Korter. Страницы объектов на этом сайте излагают квартиры, планировки и платежи по каждой странице, а также те вопросы, по которым застройщик ничего не публикует.

Mira Verde Tbilisi подробнее

Mira Verde Tbilisi — проект компании Mira Developments из Дубая. Застройщик описывает Mira Verde как комплексно спланированное сообщество из 600 квартир, 80 таунхаусов и 104 вилл, что при сложении трёх чисел даёт 784 дома (застройщик указывает их по отдельности), а первым жилым проектом сообщества является Trussardi Residences (Mira Developments: Mira Verde). Страница проекта на сайте застройщика служит источником типов квартир и начальных цен (Mira Developments: Trussardi Residences), а его брошюра указывает каждую начальную цену в долларах США, дирхамах ОАЭ и лари.

График платежей застройщика выглядит так: 10 процентов при бронировании, 10 процентов в течение 30 дней при заключении предварительного договора продажи, 10 процентов при получении разрешения на строительство в течение 6 месяцев, затем по 10 процентов через 12, 21 и 32 месяца после бронирования и 40 процентов при завершении. Поэтому обозначение «60/40» описывает семь платежей, а не два. Страницы застройщика не указывают число квартир в Trussardi Residences, вид права собственности на квартиры или валюту, в которой выставляются взносы, и не публикуют никакого прайс-листа, кроме двух начальных значений.

Приведённый ниже расчёт использует только опубликованные начальные значения, а начальная цена и начальная площадь могут относиться к разным квартирам. Студия обходится в USD 5 189 за квадратный метр (197 198, делённое на 38), а квартира с одной спальней — в USD 4 880 (365 495, делённое на 74,9). Среднее значение Galt & Taggart за январь 2026 года для Крцаниси составляет USD 1 581 за квадратный метр для квартир «в белом каркасе», а ряд Geostat охватывает цены предложения новых квартир в десяти районах в лари. Застройщик заявляет, что квартиры передаются меблированными, с интерьерами Trussardi Casa, поэтому уровень отделки отличается от базы «белого каркаса» в банковских средних значениях, а проект ещё не построен. Сравнение представлено в виде чисел, а не как вывод о стоимости. Страница проекта на этом сайте содержит полный набор данных о квартирах, планировках и платежах.

Право собственности и регистрация: что говорит грузинское законодательство для иностранного покупателя

Согласно Гражданскому кодексу, для приобретения недвижимой вещи сделка должна быть совершена в письменной форме, а право собственности приобретателя должно быть зарегистрировано в Публичном реестре (Гражданский кодекс Грузии, статья 183). Статья 311¹ добавляет, что письменная сделка подаётся в реестр, подписи удостоверяются в порядке, предусмотренном законом, а стороны, подписывающие документ в регистрирующем органе в присутствии уполномоченного лица, не нуждаются в отдельном удостоверении. Таким образом, право собственности возникает с момента регистрации, а не оплаты, и зарегистрированный собственник считается собственником для приобретателя, который не знал об ином (статья 185).

Условие о гражданстве в законах, прочитанных для этой страницы, касается сельскохозяйственной земли. Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственную землю перечисляет, кто может ею владеть: государство, муниципалитеты, граждане Грузии и зарегистрированные в Грузии компании, доминирующим партнёром которых является один из перечисленных; иностранец может владеть ею, если получил её по наследству, а компания с иностранным доминирующим партнёром — только по инвестиционному плану, одобренному правительством (Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственную землю, статьи 3 и 4). Квартира в городском доме стоит на несельскохозяйственной земле, а положения Закона о правовом положении иностранцев о виде на жительство сами исходят из того, что иностранец обладает правом собственности на несельскохозяйственную недвижимость (Закон о правовом положении иностранцев и лиц без гражданства, статья 15). Разъяснение сайта Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии излагает ту же мысль с примерами, а страница страны Грузия собирает остальные объекты.

NAPR публикует сбор и срок регистрации изменения права на недвижимое имущество. Сбор зависит от скорости и одинаков для квартиры любой стоимости (NAPR: сбор за регистрацию недвижимого имущества). Столбец в долларах ниже — это арифметика по курсу NBG 2,5949.

При покупке строящегося объекта (off-plan) последовательность действий отличается от покупки готовой квартиры: предварительный договор продажи или покупки фиксирует цену и даты платежей, а покупатель получает право собственности, когда строительство завершено и условия выполнены. Пошаговая страница Как купить недвижимость в Грузии разбирает проверку выписки, договор и регистрацию, а страница покупка недвижимости в Грузии из-за рубежа рассматривает случай покупателя, который не приезжает на место.

Налоги на недвижимость в Тбилиси: владение, аренда и продажа

Налоговый кодекс облагает физическое лицо налогом на недвижимость, которой оно владеет. Текст Кодекса на портале законодательства, содержащий изменения по 28 октября 2026 года, был изменён Законом № 1874 от 30 сентября 2026 года. Статья 202(5) теперь устанавливает налог на облагаемое имущество физического лица, кроме земли, в размере не менее 0,8 процента и не более 1 процента рыночной стоимости имущества на конец года, предшествующего текущему календарному году, а статья 206(1)(a) освобождает от налога облагаемое имущество физического лица, кроме земли, если доход семьи за год, предшествующий текущему календарному году, не превышает 100 000 GEL (Налоговый кодекс Грузии, статьи 202, 205 и 206). Налоговый обзор EY за третий квартал 2026 года сообщает о том же изменении и указывает, что прежний порог освобождения составлял 40 000 GEL (EY: Georgia Tax and Law Brief, июль-сентябрь 2026 года). Руководства, написанные до 30 сентября 2026 года, поэтому могут показывать прежнее освобождение в 40 000 GEL и две ставки; налоговый калькулятор Службы доходов (Revenue Service) на 2026 год спрашивает лишь о том, не превышал ли доход семьи 100 000 GEL или превышал (Служба доходов: налог на имущество).

Расчётный пример делает диапазон конкретным. Квартира с рыночной стоимостью USD 150 000 — это GEL 389 235 по курсу NBG 2,5949. Для семьи с доходом выше GEL 100 000 Кодекс допускает от 0,8 до 1 процента, то есть от GEL 3 113,88 до GEL 3 892,35 в год; для семьи, доход которой не превышал GEL 100 000, статья 206 освобождает квартиру от налога. Кодекс задаёт диапазон, а сумма к уплате зависит от ставки, применимой внутри него, поэтому приведённые выше цифры — это диапазон, допускаемый Кодексом, а не налоговый счёт. Страница налог на имущество в Грузии описывает шаги подачи декларации.

Что касается аренды, статья 81(2) облагает по ставке 5 процентов доход, который физическое лицо получает от сдачи жилого помещения для проживания, когда вычеты не производятся, а статья 81(3) применяет ту же ставку 5 процентов к превышению дохода от сдачи в аренду жилой квартиры, когда заявляются вычеты. Статья 82 освобождает от подоходного налога превышение дохода физического лица от продажи жилой квартиры, которой оно владело более двух лет; более короткий срок владения этим освобождением не охватывается, а общая ставка подоходного налога с физических лиц в статье 81(1) составляет 20 процентов. Статья 166 устанавливает ставку НДС в 18 процентов, а статья 171 освобождает от НДС поставку земельного участка и, в определённом случае принудительного исполнения, квартиры, поставляемой физическому лицу; включён ли НДС в цену застройщика — это условие договора купли-продажи.

Вид на жительство, связанный с недвижимостью

Агентство развития государственных услуг указывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, обладающего правом собственности на недвижимое имущество в Грузии, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью свыше USD 150 000 в эквиваленте в лари, а также для супруга и детей (Агентство развития государственных услуг: виды на жительство). Рыночную стоимость определяет сертифицированный оценщик аккредитованной организации, поэтому в заявлении указывается оценочная стоимость, а не обязательно цена в договоре. Статья 16 Закона о правовом положении иностранцев предусматривает, что этот вид на жительство может продлеваться каждый раз на один год и что его действие прекращается с прекращением права собственности, а владельца, сохраняющего имущество, она освобождает от новой оценки при продлении.

Государственная пошлина зависит от того, как быстро рассматривается заявление: GEL 300 за решение на 30-й календарный день, GEL 450 на 20-й и GEL 600 на 10-й. Необходимые документы — бланк заявления, проездной документ, подтверждение законного пребывания, правоустанавливающий документ, отчёт оценщика, фотография и подтверждение уплаты пошлины. Покупка сама по себе вид на жительство не даёт; он оформляется отдельным заявлением и отдельным решением. Пошаговая страница сайта вид на жительство в Грузии указывает тот же порог.

Страницы, написанные до 1 марта 2026 года, указывают порог USD 100 000. Резюме одной юридической фирмы относит повышение до USD 150 000 к 1 марта 2026 года и сообщает, что владельцы прежних видов на жительство могут продолжать их продлевать, пока сохраняют квалифицирующее имущество (Erickson Immigration Group: изменение порога), а действующая страница Агентства и Закон указывают USD 150 000. Для более длительного пребывания страница Агентства описывает вид на жительство на неопределённый срок для тех, кто прожил в Грузии десять лет по временному виду на жительство, и для владельцев инвестиционного вида на жительство с недвижимостью свыше USD 300 000 после пяти лет владения.

Ипотека и ограничения финансирования

NBG устанавливает для кредиторов ограничения по соотношению платежа к доходу и кредита к стоимости. Как опубликовано на его странице 8 ноября 2026 года, предел соотношения кредита к стоимости составляет 90 процентов для кредитов в лари и 70 процентов для кредитов в иностранной валюте, а предел соотношения платежа к доходу зависит от ежемесячного чистого дохода и валюты (NBG: требования PTI и LTV). Ставка денежно-кредитной политики составляла 8,25 процента после решения Комитета по денежно-кредитной политике от 21 октября 2026 года (NBG: решение по денежно-кредитной политике, 21 октября 2026 года), а годовая инфляция в сентябре 2026 года, по данным того же релиза, составила 5,6 процента.

Ограничения соотношения платежа к доходу для кредитов в иностранной валюте применяются, если доход заёмщика не выражен в той же валюте. Какие банки кредитуют нерезидентов, с каким первоначальным взносом и в какой валюте, определяет каждый банк, а не приведённые выше ограничения NBG, а страница ипотека в Грузии для иностранцев сравнивает опубликованные условия банков с указанием дат. Застройщик представленного проекта не публикует предложений по финансированию, кроме своего плана платежей 60/40.

Текущие расходы: электричество, вода и транспорт

Национальная комиссия по регулированию энергетики и водоснабжения Грузии (GNERC) публикует тарифы для конечных потребителей. Для Telmico, поставщика универсальных услуг в Тбилиси, бытовые тарифы на электроэнергию, действующие с 1 июля 2026 года по 1 января 2027 года, с учётом НДС составляют 20,261 тетри за кВт·ч при потреблении от 0 до 101 кВт·ч, 24,053 тетри от 101 до 301 кВт·ч и 28,537 тетри свыше 301 кВт·ч (GNERC: тарифы для конечных потребителей). Первый блок в 100 кВт·ч стоит, таким образом, GEL 20,26 (100, умноженное на 0,20261). На той же странице для клиентов компании EP Georgia Supply указаны 19,731, 23,731 и 28,227 тетри для тех же трёх блоков.

Что касается воды, таблица комиссии для Georgian Water and Power указывает тариф для домохозяйств со счётчиком GEL 0,500 за кубический метр на 2024–2026 годы (GEL 0,379 за питьевую воду и GEL 0,121 за водоотведение) с учётом НДС и тариф для домохозяйств без счётчика GEL 4,517 на человека в месяц (GNERC: тарифы на водоснабжение). По тарифу со счётчиком 10 кубических метров в месяц стоят GEL 5,00. Тарифный период заканчивается 31 декабря 2026 года, поэтому приведённые цифры действуют на 8 ноября 2026 года, а за ними должен последовать новый период.

Руководство сайта по расходам, жизнь в Грузии для иностранцев, ставит коммунальные услуги рядом с арендой и продуктами питания, а обзор рынка рынок недвижимости Грузии помещает столицу рядом с приморскими городами. Сборы за управление зданием различаются от здания к зданию и не устанавливаются публичным тарифом.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец купить недвижимость в Тбилиси?

Законы, прочитанные для этой страницы, ограничивают владение сельскохозяйственной землёй иностранцами и не содержат аналогичного ограничения для квартиры на несельскохозяйственной земле. Согласно статье 183 Гражданского кодекса, для покупки нужны письменная сделка и регистрация права приобретателя в Публичном реестре. Застройщик представленного проекта также заявляет, что иностранные покупатели могут владеть недвижимостью в Грузии, а условия на уровне отдельной квартиры для недвижимости в Тбилиси его страницы оставляют договору купли-продажи.

Сколько людей живёт в Тбилиси?

Оценка Geostat на 1 января 2026 года составляет 1 369,4 тыс., то есть 34,7 процента от 3 941,1 тыс. населения Грузии; именно в этом контексте покупается и регистрируется любая недвижимость в Тбилиси. Перепись 2014 года насчитала 1 108 717 человек, а предварительные итоги переписи 2024 года отнесли к столице 34 процента из 3 914 тыс. жителей Грузии.

Как далеко аэропорт от центра?

Расстояние по дороге, рассчитанное 8 ноября 2026 года, составило 17,5 км от аэропорта до площади Свободы при оценке времени в пути 25 минут при свободном движении. Муниципальный автобус 337 ходит между аэропортом и центром с 06:59 до 22:59 за GEL 1; это обычная общественная связь для тех, кто приезжает из-за рубежа посмотреть недвижимость в Тбилиси.

Сколько стоят квартиры за квадратный метр в Тбилиси?

Средняя цена первичного рынка по данным Galt & Taggart составляла USD 1 385 в январе 2026 года и USD 1 373 за декабрь 2025 года, а средние значения по районам колебались от USD 1 050 в Глдани до USD 3 178 в Мтацминде. Индекс цен предложения новостроек Geostat в третьем квартале 2026 года был на 5,9 процента выше, чем годом ранее, в лари. Недвижимость в Тбилиси оценивается по районам, поэтому строка района важнее показателя по городу в целом.

Сколько стоит регистрация квартиры?

NAPR взимает GEL 150 за регистрацию в течение 4 рабочих дней, GEL 270 в течение 1 рабочего дня и GEL 350 в день подачи, что составляет примерно $57,8, $104,1 и $134,9 по курсу NBG 2,5949. Это государственные регистрационные сборы за недвижимость в Тбилиси, и они не включают нотариальные, переводческие и оценочные расходы.

Сколько составляет налог на имущество?

Со времени Закона № 1874 от 30 сентября 2026 года имущество физического лица, кроме земли, освобождается от налога, если доход семьи в предыдущем году не превышал 100 000 GEL, а выше этого уровня Налоговый кодекс устанавливает от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости. Декларацию нужно подать до 1 ноября, а уплатить налог до 15 ноября каждого года за недвижимость в Тбилиси, которой владеет физическое лицо.

Даёт ли покупка квартиры вид на жительство?

Ни одна покупка недвижимости в Тбилиси сама по себе вид на жительство не даёт. Агентство развития государственных услуг выдаёт краткосрочный вид на жительство по отдельному заявлению иностранцу, обладающему несельскохозяйственной недвижимостью с оценочной рыночной стоимостью свыше USD 150 000, и этот вид на жительство прекращается, если прекращается право собственности.

Что заявляет проект Mira Verde Tbilisi о цене и передаче объектов?

Застройщик Mira Verde Tbilisi заявляет студию от 38 м² за USD 197 198 и квартиру с одной спальней площадью 74,9 м² за USD 365 495, план платежей 60/40 и передачу объектов покупателям в 3-м квартале 2029 года для Trussardi Residences. Это начальные цены застройщика по состоянию на 8 ноября 2026 года, а цен на более крупные квартиры застройщик не публикует.

Какая погода в Тбилиси?

Нормы 1991–2020 годов дают среднее значение 2,7 °C в январе и 25,3 °C в августе, 511,5 мм осадков в год и 65,7 дня в году с максимумом 30 °C или выше. Холмистое место вроде Tbilisi Hills стоит выше станции на высоте 432 метра, поэтому таблица описывает только городскую станцию.

Дата проверки: 8 ноября 2026 г. Источники: Geostat: население, 2026 год; Geostat: перепись 2024 года; Geostat: перепись 2014 года; Geostat: ряд данных о населении; Geostat: въездной туризм, 2025 год; Geostat: высшее образование; Geostat: индекс цен на жильё, 3 кв. 2026 г.; Geostat: индекс цен на жильё, 2 кв. 2026 г.; NAPR: сборы; Агентство развития государственных услуг (SDA); Налоговый кодекс; Гражданский кодекс; Закон о правовом положении иностранцев; Закон о праве собственности на сельскохозяйственную землю; NBG: PTI и LTV; NBG: обменные курсы; Тарифы GNERC; Тбилисская транспортная компания; Galt & Taggart, январь 2026 года; Mira Developments; NEXT Cinema City (NEXT: страницы проектов); NEU Tbilisi; NEXT Oriental; Tbilisi DownTown.