Domus Sera Tbilisi: диапазон цен в Ваке и источники (2026)

Domus Sera Tbilisi — это 14-этажный дом на 45 квартир по адресу улица Палиашвили, 7, в районе Ваке; на 12 ноября 2026 г. на странице застройщика напечатан диапазон цен за м² и площади квартир, но нет прайс-листа по отдельным квартирам.

Этот обзор Domus Sera Tbilisi читает страницу проекта компании LTD Domus Group на domusi.com в том виде, в каком она была 12 ноября 2026 г., и сопоставляет с ней то, что публикуют порталы объявлений Korter, Arkinvest и Avezor. Там, где данные расходятся, каждая цифра приведена с источником и датой, и ни один источник не принимается за правильный.

Кроме того, в обзоре рассматриваются улица и район, арифметика, вытекающая из напечатанного диапазона, правила владения, регистрации, налогообложения и проживания в Грузии, а также перечень вопросов, подтверждения которых покупатель может потребовать в письменной форме до любой оплаты.

Обзор проекта Domus Sera Tbilisi

На своей странице проекта, в разделе «Projects, Current» (проекты, текущие), Domus описывает здание как жилой проект по адресу улица Палиашвили, 7, с одним подъездом, 14 этажами и 45 квартирами. Застройщик указывает два лифта, двухуровневый подземный паркинг и коммерческие помещения на первом этаже и сообщает, что террасы и крыша озеленены. Это собственные заявления застройщика, прочитанные 12 ноября 2026 г.

Район на странице не назван. Korter и Avezor относят адрес к Ваке, а Wikipedia описывает улицу Палиашвили как часть района Ваке в Тбилиси. В своём тексте застройщик указывает площади квартир от 59 до 277 м²; его селектор квартир перечисляет 13 планировок от 60 до 317 м², они показаны в разделе 2.

То, о чём страница умалчивает, для покупателя не менее важно, чем то, что на ней сказано. На ней нет цены ни одной квартиры, нет числа квартир, которые ещё доступны, нет разрешения на строительство, нет спецификации отделки, и у таймера обратного отсчёта нет подписи, говорящей, до какой даты он ведёт счёт. Партнёрская статья на Entrepreneur Georgia от 15 августа 2025 г. повторяет 14 этажей, 45 квартир и диапазон площадей от 60 до 277 м² и не приводит ни цены, ни даты.

Планировки, этажи и площади в селекторе квартир застройщика

Селектор квартир на domusi.com 12 ноября 2026 г. вернул 13 записей, по одной на каждую планировку. Каждая запись показывает общую площадь, обозначение числа комнат и этажи, на которых планировка встречается. У одной записи, пентхауса площадью 277 м² на 14 этаже, стоит пометка Sold out, у остальных двенадцати пометки нет.

Селектор считает планировки, а не квартиры. Он не сообщает, сколько из 45 квартир имеют одинаковую планировку, и не сообщает, сколько из них ещё доступно, поэтому таблицу ниже нельзя читать как список наличия.

Жилые планировки встречаются на этажах со 2-го по 14-й, то есть на 13 этажах приходится 45 квартир, в среднем около 3,5 квартиры на жилой этаж (расчёт; на странице число квартир на этаже не указано). Планировка 60 м² указана для этажей с 2-го по 13-й, это самый широкий диапазон среди всех планировок, а число квартир каждой планировки страница не печатает.

Обозначения комнат следуют грузинской привычке считать гостиную комнатой. На страницах планировок 60 м² и 104 м², например, названы соответственно одна и две спальни рядом с гостиной, совмещённой с кухней. Площади отдельных помещений на остальных страницах планировок в этом обзоре не используются, потому что в нескольких записях повторяется общая площадь; обзор опирается только на общую площадь, этаж и обозначение.

На каждой странице планировки веранды перечислены отдельными пунктами, например веранда 9 м² в планировке 60 м². Страницы не сообщают, входит ли веранда в заголовочную площадь и как к ней применяется цена за м², и это вопрос для письменного прайс-листа (раздел 9).

Три источника группируют один и тот же диапазон площадей по-разному. Korter относит 168,3 м² к пятикомнатным, тогда как застройщик обозначает планировку 168 м² как четырёхкомнатную, а трёхкомнатная группа у Avezor доходит до 136,9 м², тогда как трёхкомнатные планировки застройщика заканчиваются на 120 м². Ни один из порталов не объясняет причину, и цифры записаны здесь без вердикта. Площадь 59 м² встречается в тексте застройщика и в характеристиках Korter, однако в селекторе планировки на 59 м² нет.

Цена за м² в том виде, как она напечатана: что показывает каждый источник

На 12 ноября 2026 г. страница проекта печатает блок под заголовком Price From с двумя значениями. Первое, 10810 – 12700, стоит рядом со знаком лари. Второе, 4000 – 4700 $, находится во всплывающей подсказке на знаке доллара. Единица измерения рядом ни с одним из значений не напечатана.

Korter печатает 4 000 USD за м² и 240 000 USD для планировки 60 м², а это ровно 60, умноженное на 4 000, поэтому диапазон на domusi читается как цена за м². Этот обзор использует такое прочтение и помечает его как прочтение. Прайс-листа по квартирам на domusi.com нет: ни одной из 13 планировок не сопоставлена цена, нет ни ценовой лестницы по этажам, ни цены при оплате наличными.

Цифры в долларах и лари на странице застройщика подразумевают определённый курс. Деление 10 810 на 4 000 даёт 2,7025 лари за доллар, а деление 12 700 на 4 700 даёт 2,7021. Пара Avezor, 10 360 и 4 000, подразумевает 2,59. Официальный курс Национального банка Грузии на 12 ноября 2026 г. составляет 2,5933 GEL за USD. Страница не сообщает, какая валюта определяет цену и какой курс применяется, так что это вопрос для договора.

Верхняя граница у источников различается: 4 700 USD на domusi.com 12 ноября 2026 г. против 4 550 USD на странице Arkinvest без даты. По страницам нельзя определить, какая из них старше, поэтому различие записано без вывода. Более широкий контекст по городу см. в обзоре цен на недвижимость в Тбилиси.

Ценовой диапазон Domus Sera Tbilisi в сопоставлении с 13 планировками

Напечатанный диапазон идёт от 4 000 до 4 700 USD за м², то есть его верхняя граница на 17,5 процента выше нижней (4 700, делённое на 4 000, равно 1.175). У диапазона в лари, от 10 810 до 12 700, то же соотношение. Страница не даёт правила, по которому та или иная квартира попадает в определённую точку диапазона: по этажу, планировке, виду или способу оплаты.

Из-за этого в таблице площадь каждой планировки умножена на оба конца диапазона. Результаты рассчитаны по напечатанному застройщиком диапазону, они не являются ценами, и domusi.com итоговых сумм не публикует. Они показывают, насколько широка неопределённость по каждой планировке до того, как запрошен прайс-лист.

Ширина диапазона составляет 42 000 USD при 60 м² и 221 900 USD при 317 м². Поэтому выбор конца диапазона тем важнее, чем больше квартира. На нижнем конце планировка 60 м² даёт 240 000 USD, а планировка 104 м² идёт от 416 000 USD до 488 800 USD.

Цены «от» на порталах объявлений оказываются той же арифметикой на нижнем конце диапазона. Каждая равна наименьшей площади в группе комнатности, умноженной на 4 000 USD, так что это нижние границы диапазона, а не средние значения.

Одно сравнение с официальным рядом возможно, но осторожное. Business Insider Georgia сообщил 23 апреля 2026 г. со ссылкой на Geostat, что квартиры в новостройках Ваке в первом квартале 2026 г. стоили в среднем 5 958 GEL за м². По сравнению с диапазоном застройщика в лари это соотношение от 1,81 (10 810, делённое на 5 958) до 2,13 (12 700, делённое на 5 958). По официальному курсу 2,5933 сумма 5 958 GEL составляет около 2 297 USD.

Эти две меры не одно и то же. В релизе Geostat за второй квартал 2026 г. от 23 июля 2026 г. сказано, что его цены по районам — это цены предложения, собранные веб-скрейпингом и показанные в виде медиан, а индекс охватывает новое жильё в Тбилиси. Напечатанный диапазон отдельного проекта не является медианой района, и отделка, стоящая за каждой цифрой, может различаться.

Тот же релиз сообщает, что индекс новостроек Тбилиси вырос на 0,9 процента за квартал и на 4,9 процента за год; это характеризует индекс, а не какое-либо отдельное здание.

Для правил о проживании из раздела 8 арифметика даёт простой результат. Наименьшая рассчитанная сумма, 240 000 USD, превышает 150 000 USD, а Агентство развития государственных услуг (SDA) применяет этот критерий к рыночной стоимости, установленной аккредитованным оценщиком, а не к цене по договору. Рассчитанная сумма для планировки 60 м² остаётся ниже 300 000 USD на обоих концах диапазона, а для планировки 104 м² превышает эту сумму на обоих концах.

Наконец, у разницы валют есть цена. Квартира за 240 000 USD составляет 622 392 GEL по официальному курсу 2,5933 и 648 600 GEL по курсу 2,7025, подразумеваемому цифрой застройщика в лари, то есть разница равна 26 208 GEL. Если рассрочка зафиксирована в одной валюте, а платежи вносятся в другой, фактическая стоимость зависит от курса, записанного в договоре.

Рассрочка, ипотека и карта Domus Card в описании источников

Страница застройщика в основных данных вверху печатает «Installment (month)» 30, а в разделе Payment schedule — строку «Interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment». Процент первоначального взноса, ежемесячная сумма и таблица графика не напечатаны. Диаграмма платежей на странице показывает значение, которое разметка страницы устанавливает на 25 и подписывает «Month left».

Порталы объявлений приводят другие цифры, и ни одна из них не является графиком застройщика. В таблице они поставлены рядом. Условия записаны так, как напечатаны, а различие срока рассрочки между страницами — это различие по датам, а не вывод о какой-либо стороне.

Формулировка калькулятора Korter «up to 4 month» приведена так, как напечатана. Если считать от 12 ноября 2026 г., 25 месяцев заканчиваются в декабре 2028 г., в месяце даты обратного отсчёта. Страница не говорит, что эти два значения связаны, поэтому это только арифметика.

Чтобы показать масштаб, не выдумывая график, в следующей таблице остаток после первоначального взноса 30 процентов разделён на равные части. Реальные графики индивидуальны, по словам застройщика, и могут быть неравномерными. Цифры рассчитаны по нижнему и верхнему концам диапазона для трёх планировок.

Что касается ипотеки, Korter показывает калькулятор с предложением TBC Bank от 7,4 процента номинальных и 8,3 процента эффективных, привязанным к Term SOFR, с примером кредита 204 000 USD и ежемесячным платежом около 17 689 USD плюс страховка. Видимый текст не называет выбранный срок кредита, поэтому пример не является типичным платежом. Это калькулятор портала объявлений, а не страница банка, и страницы банка с упоминанием Domus Sera найдено не было. Лимиты кредитования рассматриваются в разделе 8.

Баннер сайта на domusi.com описывает также карту Domus Card, на которой накапливаются 5 процентов от суммы, уплаченной за квартиру, и которой может воспользоваться держатель или которую можно использовать в других проектах Domus. Это описание застройщика; условия на прочитанных страницах не напечатаны, поэтому эту выгоду стоит получить в письменном виде (раздел 9). Руководство по ипотеке для нерезидентов находится здесь: ипотека в Грузии для иностранцев.

Передача объекта, статус, отделка и данные о здании по источникам

На странице застройщика показан таймер под заголовком Time left, установленный на 30 декабря 2028 г., полночь. Страница не называет таймер датой передачи объекта, поэтому в таблице он указан как обратный отсчёт. Другие источники дают близкую дату или квартал, а один не даёт ничего.

Диаграмма под заголовком Project status на странице застройщика в разметке доходит до значения 28,88. Страница не сообщает, что именно измеряет эта цифра, поэтому здесь она не выдаётся за ход строительства. Korter показывает строительные фотографии, снятые из одной и той же точки, с последним обновлением в октябре 2026 г.; это единственное найденное датированное свидетельство хода работ, а на domusi.com для этого проекта строительной галереи нет.

Такие обозначения отделки, как green frame (зелёный каркас) и white frame (белый каркас), — рыночная лексика, а не законодательные категории, и разные продавцы могут вкладывать в них разный смысл. Страница Avezor употребляет для одного и того же проекта несколько таких обозначений. По этой причине в договоре следует перечислить, что входит в отделку, а меблированные интерьеры на рендерах в галерее застройщика следует воспринимать как визуализацию.

Что касается самого здания, застройщик называет высокие потолки, большие окна, систему вентиляции, энергоэффективные технологии и картины Кети Давлианидзе в лобби. Партнёрская статья добавляет алюминиевые окна со ставнями и акустическую изоляцию и сообщает, что название происходит от итальянского serra, которое она переводит как «теплица».

Korter указывает монолитный каркас, 24-часовое видеонаблюдение, консьержа и двор, а Avezor добавляет зарядку для электромобилей на паркинге. Это сведения порталов объявлений и партнёрской статьи, и покупателю следует подтвердить каждый пункт по проектной документации.

Расположение Domus Sera Tbilisi: улица Палиашвили, 7, в Ваке

Улица Палиашвили расположена на правом берегу реки Мтквари (Кура) в Ваке и тянется от улицы Корнелия Кекелидзе до улицы Арчила Мишвеладзе, согласно Wikipedia, где указан почтовый индекс 0179 и сказано, что улица существует с 1920-х годов и названа в честь композитора Закарии Палиашвили. Маркер застройщика на карте помещает здание в точку 41,70840, 44,77618.

Статья Wikipedia о районе Ваке указывает площадь района 61,7 км² и население 302 826 человек на 2024 год. Район больше, чем местность, которую называют Ваке, и в него входят среди прочего Багеби, Верхнее Сабуртало, плато Нуцубидзе и Цхнети, поэтому утверждение, что что-то находится в районе Ваке, не определяет, как близко оно расположено к улице Палиашвили.

На карте застройщика отмечено 14 маркеров. В следующей таблице приведены их расстояния по прямой от маркера Domus Sera, которые рассчитаны в этом обзоре по координатам маркеров, поэтому ни одна из цифр на странице не напечатана. Расстояние по прямой короче пешего или автомобильного маршрута, а названия маркеров показаны так, как они подписаны.

Korter печатает собственный перечень: парк Ваке в нескольких минутах ходьбы, автобусная остановка в 50 м от здания, Государственный университет Ильи в 15 минутах ходьбы, школы № 165, 54 и 55 в пределах 1,5 км, медицинские центры в 5-15 минутах езды на машине, центр города примерно в 25 минутах и аэропорт примерно в одном часе, всё как средние значения. Номера маршрутов, которые он указывает для ближайшей остановки, по расписанию городского оператора не проверялись.

Два из этих утверждений можно сопоставить с координатами. Wikipedia помещает центр парка Ваке в точку 41,708889, 44,751389, примерно в 2,1 км по прямой от маркера, но по той же статье парк занимает около 200 гектаров, так что его ближайший край гораздо ближе; в карточке статьи статус парка указан как частично закрытый на реставрацию, что посетитель может проверить в тот же день.

Второе — метро. Korter называет театр Ахметели на расстоянии 2 км. Wikipedia описывает «Театр Ахметели» как северную конечную станцию линии Ахметели — Варкетили, обслуживающую Глдани, и приводит координаты примерно в 9,8 км по прямой от маркера. Карта застройщика вместо этого показывает «Руставели», который Wikipedia помещает примерно в 1,3 км по тому же методу. Это разные станции; покупателю, который рассчитывает на метро, следует проверить пеший маршрут до той станции, которую он имеет в виду.

Для справки: расстояние по прямой от маркера до площади Свободы составляет около 2,7 км, а до Международного аэропорта Тбилиси около 15,5 км, оба по координатам Wikipedia. Список завершённых проектов застройщика показывает также три построенных здания Domus на той же улице, под номерами 63, 87 и 114.

Покупка в Грузии: правило о проживании, регистрация, налоги и финансирование

В Грузии покупатель становится собственником квартиры через Публичный реестр, а не только через договор. Статья 183 Гражданского кодекса требует письменной сделки и внесения права приобретателя в реестр. Иностранные граждане исключены лишь из одной категории — земли сельскохозяйственного назначения, которую статья 4 Закона о праве собственности на сельскохозяйственную землю закрепляет за государством, муниципалитетами, гражданами и некоторыми грузинскими юридическими лицами. Городская квартира к этой категории не относится.

Дополнительное чтение: могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии и как купить недвижимость в Грузии.

Реестровое ведомство, Национальное агентство публичного реестра (NAPR), указывает на своей странице сборов и сроков три скорости внесения изменения права или обязательства, связанного с правом собственности: 150 GEL в течение четырёх рабочих дней, 270 GEL в течение одного рабочего дня и 350 GEL в день подачи. По официальному курсу 2,5933 GEL за USD это составляет примерно 57,8 USD, 104,1 USD и 135,0 USD. Сбор зависит от выбранной скорости, а не от цены квартиры.

Покупатель, находящийся за пределами Грузии, может действовать через поверенного, чья доверенность снабжена апостилем, а таблица статусов Гаагской конференции фиксирует, что Конвенция об апостиле действует в отношении Грузии с 14 мая 2007 г. Альтернатива — сервис смарт-контракта агентства, где права вносятся после онлайн-встречи по записи. Принимает ли застройщик тот или иной путь, следует подтвердить письменно.

Правило о проживании сильнее всего связано с ценой. По данным Агентства развития государственных услуг, краткосрочный вид на жительство предоставляется иностранцу, владеющему правом собственности на недвижимое имущество, кроме земли сельскохозяйственного назначения, рыночной стоимостью свыше эквивалента 150 000 USD в лари, установленной аккредитованным оценщиком. То же говорит пункт «j» статьи 15 Закона о правовом статусе иностранцев. Учитывается оценка оценщика, а не цена по договору. Подробнее см. в руководстве по виду на жительство.

На той же странице агентства описан инвестиционный вид на жительство для недвижимости стоимостью свыше 300 000 USD. Соответствует ли квартира в Domus Sera тому или другому критерию, зависит от отчёта оценщика по этой квартире, и поэтому планировки здесь не описываются ни как подходящие, ни как неподходящие.

Порядок налогообложения имущества изменился 30 сентября 2026 г., когда Закон № 1874 был добавлен в перечень поправок к тексту Налогового кодекса на matsne.gov.ge. Для облагаемого имущества физического лица, кроме земли, пункт 5 статьи 202 устанавливает ставку не менее 0,8 и не более 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года. Подпункт «a» пункта 1 статьи 206 снимает налог, если доход семьи в предыдущем году составлял 100 000 GEL или меньше.

В обзоре EY Georgia за июль-сентябрь 2026 г. порог до изменения указан как 40 000 GEL, поэтому руководство, написанное раньше, показывает прежние пороги. Статья 201 включает недвижимость, «including an unfinished construction» (включая незавершённое строительство), принадлежащую физическому лицу, и вопрос о том, считается ли покупатель строящегося объекта (off-plan) собственником, остаётся вопросом для договора и записи в реестре.

Согласно статье 205, декларация подаётся до 1 ноября, а налог уплачивается до 15 ноября, и оба действия относятся к ведению Службы доходов. О шагах подачи см. налог на недвижимость в Грузии.

Правила подоходного налога применяются и к собственнику, который сдаёт квартиру в аренду или продаёт её. Статья 81 облагает арендный доход от жилья по ставке 5 процентов, если вычеты не заявляются, а общая ставка для физических лиц составляет 20 процентов. Прирост при продаже жилой квартиры облагается по ставке 5 процентов, а подпункт «f.a» пункта 1 статьи 82 освобождает его после более чем двух лет владения. НДС составляет 18 процентов по статье 166, и в договоре следует указать, включён ли он в цену.

Что касается заимствований, на странице о PTI и LTV Национального банка максимальное отношение кредита к стоимости установлено на уровне 90 процентов для кредитов в лари и 70 процентов для кредитов в иностранной валюте. Максимальное отношение платежа к доходу составляет 25 процентов (лари) или 20 процентов (иностранная валюта) при чистом месячном доходе ниже 1 500 GEL и 50 или 30 процентов начиная с 1 500 GEL. Банки сами устанавливают условия для нерезидентов.

Что запросить в письменной форме до бронирования

Страницы Domus Sera Tbilisi оставляют открытыми несколько вопросов. Каждый пробел ниже превращается в документ или ответ, которые покупатель может запросить: часть для бланка бронирования, часть для договора купли-продажи. Если вопрос зависит от квартиры, опорой служит номер квартиры.

1. Прайс-лист, в котором названа каждая квартира с её этажом, площадью и датой выпуска и указано, какую отделку покрывает цена.
2. Как измеряется цена за м²: по общей или жилой площади, учитываются ли веранды и террасы и по какой ставке, и включён ли НДС в эту цифру.
3. Валюта договора (доллары или лари), курс, применяемый к каждому платежу, и кто несёт любую курсовую разницу.
4. Дата передачи объекта, как она записана в договоре, определение передачи объекта и средство защиты, если срок не соблюдён.
5. Полное юридическое наименование и регистрационные данные стороны договора и собственника участка.
6. Выписка из Публичного реестра на участок, сверенная с кадастровым кодом, который печатает Korter, с указанием собственника, обременений и зарегистрированных обязательств.
7. Разрешение на строительство и утверждённая проектная документация, включая окончательное число этажей и этаж квартиры.
8. График платежей на 30 месяцев целиком: первоначальный взнос, каждая сумма и дата, принимающий счёт или эскроу, а также правило возврата резервного депозита.
9. Фактическая стоимость оплаты в рассрочку в сравнении с ценой при оплате наличными и допускается ли досрочное погашение.
10. Спецификация отделки квартиры, где перечислено, что входит и какого качества, вместо одной лишь категории каркаса.
11. Письменные условия выгоды по карте Domus Card: кто может её использовать, когда, для каких покупок и на каких условиях или с каким сроком действия.
12. Названия любых банков-партнёров по ипотеке в документе, выданном банком или застройщиком.
13. Цена, право собственности и распределение двухуровневого подземного паркинга и любых кладовых, а также график сервисных сборов по зданию.
14. Для покупателя за границей: форма доверенности или забронированная сессия в реестре, которую принимает застройщик.

Ничто из этого перечня не необычно для покупки строящегося объекта (off-plan) и ничего не подразумевает об этом проекте. Ответы, хранящиеся вместе с бронированием, позволяют покупателю сопоставить Domus Sera с другими зданиями на тех же условиях.

Как этот проект соотносится с другими проектами Domus и ближайшими объявлениями

Domus указывает на domusi.com пять текущих проектов, все в Тбилиси, и на каждой странице напечатан диапазон цен за м² одним и тем же образом. В таблице сравниваются цифры, записанные по каждому из них на 12 ноября 2026 г. Остальные четыре страницы есть на этом сайте: Domus Nea Tbilisi, Domus Avlabari Tbilisi, Domus Trees Tbilisi и Domus Gazapkhuli Tbilisi.

Из пяти напечатанных диапазонов диапазон Domus Sera самый высокий, а его нижняя граница равна верхней границе Domus Trees. Различаются и размеры планировок: селектор Domus Sera начинается с 60 м², а Domus Avlabari указывает планировки от 57 м². Сравнение приводит то, что печатает каждая страница, и проекты не ранжирует.

Среди других объявлений в Тбилиси m2 at Mtatsminda Park находится в соседнем районе Мтацминда, а m2 Highlight, W2 Filigreen 2 и Archi Nutsubidze 2 отнесены к Сабуртало. Более широкий обзор портфеля находится на странице Грузия и на странице Тбилиси.

Domus Group (застройщик)

LTD Domus Group представляет себя на своей странице About как компанию, основанную в 2006 году, заявленные ценности которой — качество, новаторство и зелёная архитектура. Страница добавляет, что компания планирует каждый дом с расчётом на долгосрочное обслуживание и что отношения с покупателем начинаются с покупки. Это заявления застройщика.

Списки проектов на domusi.com показывают пять текущих проектов, один будущий проект в Квариати и 13 завершённых проектов, из которых три стоят на улице Палиашвили. Korter указывает 10 завершённых проектов против 13 на domusi.com, тогда как его шесть текущих проектов совпадают с пятью текущими и одним будущим проектом на domusi.com. Различие записано без комментариев. Застройщик не печатает итогового числа сданных квартир или квадратных метров.

На странице участника Глобального договора ООН Domus (domusi.com) значится как частная компания, работающая в сфере холдинга и девелопмента недвижимости, активный участник с 3 мая 2023 г. Членство — добровольное обязательство, а не сертификат качества. Сведений об акционерах или бенефициарных владельцах в открытых источниках найдено не было, реестровые записи не просматривались.

На странице About показана полоса из восьми логотипов поставщиков. Объявлений об этих отношениях на сайтах самих поставщиков найдено не было, поэтому они отмечены лишь так, как их показывает застройщик. Карта Domus Card описана в разделе 5.

Часто задаваемые вопросы

Где находится Domus Sera Tbilisi и в каком районе?

Domus Sera Tbilisi стоит по адресу улица Палиашвили, 7, Тбилиси. Страница застройщика район не называет, тогда как Korter и Avezor относят адрес к Ваке, а Wikipedia указывает улицу Палиашвили как часть района Ваке. Маркер застройщика на карте находится в точке 41,70840, 44,77618. Улица проходит между улицей Кекелидзе и улицей Мишвеладзе. Расстояния до школ, университетов и клиник приведены в разделе 7 как расстояния по прямой, рассчитанные по маркерам собственной карты застройщика.

Какую цену печатает domusi.com для Domus Sera Tbilisi?

На 12 ноября 2026 г. страница печатает 10810 – 12700 рядом со знаком лари и 4000 – 4700 $ во всплывающей подсказке, без единицы измерения. Поскольку Korter печатает 4 000 USD за м² и 240 000 USD за 60 м², диапазон читается как цена за м². Прайс-листа по квартирам не опубликовано. В разделе 4 диапазон умножен на каждую из 13 площадей планировок, и эти суммы рассчитаны, а не являются предлагаемыми ценами.

Есть ли цена на каждую квартиру?

На странице застройщика нет. Селектор квартир перечисляет площади, обозначения комнат и этажи для 13 планировок и цен не показывает. Korter и Avezor печатают цены «от» по группам комнатности, и каждая равна наименьшей площади в группе, умноженной на 4 000 USD. Прайс-лист с номерами квартир — первый пункт перечня в разделе 9, и его выдаёт застройщик или его отдел продаж, а не портал объявлений.

Когда здание будет передано?

На странице застройщика показан обратный отсчёт до 30 декабря 2028 г., который она не называет датой передачи объекта. Arkinvest печатает дату окончания 31 декабря 2028 г., Avezor печатает 4-й квартал 2028 г. в объявлении от 04.08.2026, а Korter даты не печатает. Дата, которая связывает застройщика, — это дата, записанная в договоре купли-продажи, вместе с определением передачи объекта, поэтому покупателю следует запросить в письменной форме и то и другое.

Сколько квартир и этажей?

Застройщик, Korter, Arkinvest и партнёрская статья от 15 августа 2025 г. указывают 45 квартир, а застройщик, Korter, Arkinvest и Avezor — 14 этажей. Жилые планировки встречаются на этажах со 2-го по 14-й, а первый этаж описан как коммерческие помещения. Селектор перечисляет 13 планировок, а это не число квартир, и у одной планировки, пентхауса 277 м², стоит пометка Sold out.

Каковы условия рассрочки в Domus Sera Tbilisi?

Застройщик печатает 30 месяцев и «interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment», без процента первоначального взноса. Korter и Avezor печатают первоначальный взнос 30 процентов, причём Avezor указывает срок до 29 месяцев. Застройщик называет график индивидуальным, поэтому суммы, даты, принимающий счёт и любое отличие от цены при оплате наличными следует подтвердить в договоре до внесения первого платежа.

Может ли покупка дать право на грузинский вид на жительство?

Правило SDA требует недвижимость рыночной стоимостью свыше эквивалента 150 000 USD в лари, установленной аккредитованным оценщиком, а наименьшая рассчитанная сумма для Domus Sera Tbilisi составляет 240 000 USD. Отвечает ли данная квартира этому правилу, зависит от оценки этой квартиры оценщиком и от остальных условий Закона об иностранцах, поэтому ни одна планировка здесь не описывается как подходящая.

Есть ли ограничения на владение квартирой для иностранца в Грузии?

С самой квартирой они не связаны. Гражданский кодекс требует письменной сделки и регистрации права в Публичном реестре. Ограничение для иностранцев касается земли сельскохозяйственного назначения по Закону о праве собственности на сельскохозяйственную землю, а не квартир. Покупатель за границей может воспользоваться доверенностью с апостилем или онлайн-сервисом смарт-контракта реестра, и застройщик должен письменно подтвердить, какой из двух путей он принимает для договора.

Как облагается налогом имущество физического лица?

После Закона № 1874 от 30 сентября 2026 г. имущество физического лица, кроме земли, не облагается налогом, если доход семьи в предыдущем году составлял 100 000 GEL или меньше. Свыше этого пункт 5 статьи 202 устанавливает от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года. Декларация подаётся до 1 ноября, а платёж вносится до 15 ноября. Руководства, написанные раньше, показывают порог 40 000 GEL.

Какая отделка у квартир?

Застройщик её не указывает. Korter, Arkinvest и Avezor указывают «Green frame», а в одном месте Avezor говорит также «white frame», а в другом «finished renovation, furniture and appliances». Меблированные интерьеры в галерее застройщика — это рендеры, а не спецификация, и в документах по продаже должно быть сказано, что передаётся. Письменная спецификация с перечнем того, что входит в квартиру, решает вопрос, как и требует пункт 10 в разделе 9.

Источники и дата последней проверки

Дата проверки: 12 ноября 2026 г. Источники:

• Domus Group: страница проекта Domus Sera (прочитана 12 ноября 2026 г.)
• Domus Group: селектор квартир Domus Sera (прочитан 12 ноября 2026 г.)
• Domus Group: страница About
• Domus Group: список завершённых проектов
• Korter: Domus Sera в Тбилиси, цены и наличие на 2 ноября 2026 г.
• Korter: страница застройщика Domus Development (просмотрена 12 ноября 2026 г.)
• Arkinvest: Domus Sera (без даты, просмотрено 12 ноября 2026 г.)
• Avezor: Domus Sera PR520594 (объявление от 04.08.2026)
• Entrepreneur Georgia: Domus Sera, партнёрская статья на грузинском языке, 15 августа 2025 г.
• Business Insider Georgia: цены на жильё в Тбилиси, 1-й квартал 2026 г., со ссылкой на Geostat, 23 апреля 2026 г.
• Geostat: индекс цен на жилую недвижимость, II квартал 2026 г. (23 июля 2026 г.)
• Wikipedia: улица Закарии Палиашвили
• Wikipedia: район Ваке
• Wikipedia: парк Ваке
• Wikipedia: «Руставели» (Тбилисский метрополитен)
• Wikipedia: Akhmetelis Teatri (Тбилисский метрополитен)
• Wikipedia: Международный аэропорт Тбилиси (координаты)
• Wikipedia: площадь Свободы, Тбилиси (координаты)
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183 (matsne.gov.ge)
• Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственную землю (matsne.gov.ge)
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: служба регистрации смарт-контрактов
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статусов Конвенции об апостиле
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст (matsne.gov.ge)
• EY Georgia: Tax and Law Brief, июль-сентябрь 2026 г.
• Служба доходов Грузии: страница о налоге на имущество
• Агентство развития государственных услуг: виды на жительство
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• Национальный банк Грузии: официальные курсы валют (1 USD = 2,5933 GEL на 12 ноября 2026 г.)
• Глобальный договор ООН: страница участника Domus

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.