Domus Sera Tbilisi: przedział cen w Vake i źródła (2026)

Domus Sera Tbilisi to 14-piętrowy budynek z 45 mieszkaniami przy ulicy Paliashvili 7 w rejonie Vake, a 12 listopada 2026 r. strona dewelopera podaje przedział cen za m² oraz powierzchnie mieszkań, ale nie podaje cennika poszczególnych lokali.

Niniejszy przewodnik po Domus Sera Tbilisi odczytuje stronę projektu spółki LTD Domus Group na domusi.com w stanie z 12 listopada 2026 r. i zestawia z nią to, co publikują portale ogłoszeniowe Korter, Arkinvest i Avezor. Tam, gdzie dane się różnią, każda liczba jest podana ze źródłem i datą, a żadne źródło nie jest uznawane za poprawne.

Omawia on także ulicę i dzielnicę, rachunki wynikające z podanego przedziału, zasady dotyczące własności, rejestracji, podatków i pobytu w Gruzji oraz listę kwestii, których potwierdzenia na piśmie kupujący może zażądać przed wniesieniem jakiejkolwiek płatności.

Przegląd projektu Domus Sera Tbilisi

Na swojej stronie projektu, wymienionym w zakładce „Projects, Current” (projekty, bieżące), Domus opisuje budynek jako projekt mieszkaniowy przy ulicy Paliashvili 7 z jedną klatką schodową, 14 kondygnacjami i 45 mieszkaniami. Deweloper wymienia dwie windy, dwupoziomowy parking podziemny i lokale komercyjne na pierwszym piętrze oraz podaje, że tarasy i dach są obsadzone zielenią. Są to własne oświadczenia dewelopera, odczytane 12 listopada 2026 r.

Strona nie podaje nazwy dzielnicy. Korter i Avezor umieszczają adres w Vake, a Wikipedia opisuje ulicę Paliashvili jako część dzielnicy Vake w Tbilisi. W swoim tekście deweloper podaje powierzchnie mieszkań od 59 do 277 m²; jego selektor mieszkań wymienia 13 układów od 60 do 317 m², pokazanych w sekcji 2.

To, czego strona nie podaje, jest dla kupującego równie ważne jak to, co mówi. Nie pokazuje ceny żadnego mieszkania, liczby mieszkań wciąż dostępnych, pozwolenia na budowę ani specyfikacji wykończenia, a licznik odliczania nie ma opisu, który wskazywałby, do jakiej daty odlicza. Artykuł partnerski w Entrepreneur Georgia z 15 sierpnia 2025 r. powtarza 14 kondygnacji, 45 mieszkań i rozpiętość od 60 do 277 m² i nie podaje ani ceny, ani daty.

Układy, piętra i powierzchnie w selektorze mieszkań dewelopera

Selektor mieszkań na domusi.com zwrócił 12 listopada 2026 r. 13 pozycji, po jednej na każdy układ. Każda pozycja pokazuje powierzchnię całkowitą, oznaczenie liczby pokoi i piętra, na których dany układ występuje. Jedna pozycja, penthouse o powierzchni 277 m² na 14. piętrze, ma oznaczenie Sold out, a pozostałe dwanaście go nie ma.

Selektor liczy układy, a nie mieszkania. Nie podaje, ile spośród 45 mieszkań ma ten sam układ, ani ile z nich jest jeszcze dostępnych, dlatego poniższej tabeli nie wolno czytać jako listy dostępności.

Układy mieszkalne występują na piętrach od 2. do 14., czyli na 13 piętrach przypada 45 mieszkań, średnio około 3,5 mieszkania na piętro mieszkalne (obliczenie; strona nie podaje liczby mieszkań na piętrze). Układ 60 m² jest wymieniony dla pięter od 2. do 13., czyli ma najszerszy zakres ze wszystkich układów, a strona nie podaje liczby mieszkań przypadających na dany układ.

Oznaczenia pokoi są zgodne z gruzińskim zwyczajem liczenia salonu jako pokoju. Strony układów 60 m² i 104 m² wskazują na przykład odpowiednio jedną i dwie sypialnie obok salonu z kuchnią. Powierzchni poszczególnych pomieszczeń z pozostałych stron układów ten przewodnik nie wykorzystuje, ponieważ kilka pozycji powtarza powierzchnię całkowitą; opiera się wyłącznie na powierzchni całkowitej, piętrze i oznaczeniu.

Każda strona układu wymienia też werandy jako osobne pozycje, na przykład werandę 9 m² w układzie 60 m². Strony nie mówią, czy powierzchnia podana w nagłówku obejmuje werandę, ani jak do niej stosuje się cenę za m², co jest kwestią do ujęcia w pisemnym cenniku (sekcja 9).

Trzy źródła grupują ten sam zakres powierzchni w różny sposób. Korter zalicza 168,3 m² do pięciu pokoi, podczas gdy deweloper oznacza układ 168 m² jako czteropokojowy, a grupa trzypokojowa u Avezor sięga 136,9 m², podczas gdy trzypokojowe układy dewelopera kończą się na 120 m². Żaden z portali nie podaje powodu, a liczby zapisano tu bez rozstrzygnięcia. Powierzchnia 59 m² występuje w tekście dewelopera i w charakterystykach Korter, jednak w selektorze nie ma układu 59 m².

Cena za m² w podanej postaci: co pokazuje każde źródło

Strona projektu drukuje 12 listopada 2026 r. blok zatytułowany Price From z dwiema wartościami. Pierwsza, 10810 – 12700, stoi obok znaku lari. Druga, 4000 – 4700 $, znajduje się w dymku przy znaku dolara. Przy żadnej z tych wartości nie podano jednostki.

Korter podaje 4 000 USD za m² oraz 240 000 USD za układ 60 m², co jest dokładnie 60 razy 4 000, więc przedział z domusi odczytuje się jako cenę za m². Ten przewodnik przyjmuje takie odczytanie i oznacza je jako odczytanie. Na domusi.com nie ma cennika poszczególnych mieszkań: żaden z 13 układów nie ma przypisanej ceny, nie ma drabinki cen według pięter ani ceny przy płatności gotówką.

Liczby w dolarach i lari na stronie dewelopera sugerują określony kurs. Podzielenie 10 810 przez 4 000 daje 2,7025 lari za dolara, a 12 700 przez 4 700 daje 2,7021. Para Avezor, 10 360 i 4 000, sugeruje 2,59. Oficjalny kurs Narodowego Banku Gruzji z 12 listopada 2026 r. wynosi 2,5933 GEL za USD. Strona nie podaje, która waluta rozstrzyga o cenie ani jaki kurs obowiązuje, więc jest to pytanie do umowy.

Górna granica różni się między źródłami: 4 700 USD na domusi.com 12 listopada 2026 r. wobec 4 550 USD na stronie Arkinvest bez daty. Ze stron nie da się ustalić, która jest starsza, dlatego różnicę odnotowano bez wniosku. Szerszy kontekst dla miasta znajduje się w przewodniku o cenach nieruchomości w Tbilisi.

Przedział cen Domus Sera Tbilisi zestawiony z 13 układami

Podany przedział biegnie od 4 000 do 4 700 USD za m², więc jego górna granica jest o 17,5 procent wyższa od dolnej (4 700 podzielone przez 4 000 to 1.175). Przedział w lari, od 10 810 do 12 700, ma taki sam stosunek. Strona nie podaje reguły, według której dane mieszkanie mieści się w określonym miejscu przedziału, czy to według piętra, układu, widoku, czy sposobu płatności.

Z tego powodu tabela mnoży powierzchnię każdego układu przez oba końce przedziału. Wyniki są obliczone na podstawie przedziału podanego przez dewelopera, nie są cenami, a domusi.com nie publikuje sum. Pokazują, jak szeroka jest niepewność dla każdego układu, zanim zostanie zażądany cennik.

Przedział ma szerokość 42 000 USD przy 60 m² i 221 900 USD przy 317 m². Wybór końca przedziału ma więc tym większe znaczenie, im większe jest mieszkanie. Na dolnym końcu układ 60 m² wychodzi na 240 000 USD, a układ 104 m² mieści się od 416 000 USD do 488 800 USD.

Ceny „od” na portalach ogłoszeniowych okazują się tym samym rachunkiem na dolnym końcu przedziału. Każda z nich równa się najmniejszej powierzchni w grupie pokoi razy 4 000 USD, są więc dolnymi granicami przedziału, a nie średnimi.

Możliwe jest jedno porównanie z oficjalną serią, choć należy je robić ostrożnie. Business Insider Georgia podał 23 kwietnia 2026 r., powołując się na Geostat, że mieszkania w nowych budynkach w Vake kosztowały w pierwszym kwartale 2026 r. średnio 5 958 GEL za m². W zestawieniu z przedziałem dewelopera w lari daje to stosunek od 1,81 (10 810 podzielone przez 5 958) do 2,13 (12 700 podzielone przez 5 958). Po oficjalnym kursie 2,5933 kwota 5 958 GEL to około 2 297 USD.

Obie miary nie są tym samym. W komunikacie Geostat za drugi kwartał 2026 r. z 23 lipca 2026 r. stwierdzono, że ceny według dzielnic to ceny ofertowe pozyskane metodą web scrapingu i podane jako mediany, a indeks obejmuje nowe nieruchomości mieszkalne w Tbilisi. Podany przedział pojedynczego projektu nie jest medianą dzielnicy, a wykończenie stojące za każdą liczbą może być inne.

Ten sam komunikat podaje, że indeks nowych mieszkań w Tbilisi wzrósł o 0,9 procent kwartał do kwartału i o 4,9 procent rok do roku, co opisuje indeks, a nie żaden pojedynczy budynek.

Dla zasad pobytu z sekcji 8 rachunek daje prosty wynik. Najniższa obliczona suma, 240 000 USD, przekracza 150 000 USD, a Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) stosuje ten próg do wartości rynkowej ustalonej przez akredytowanego rzeczoznawcę, a nie do ceny z umowy. Obliczona suma dla układu 60 m² pozostaje poniżej 300 000 USD na obu końcach przedziału, a dla układu 104 m² przekracza ją na obu końcach.

Wreszcie różnica kursowa ma swój koszt. Mieszkanie za 240 000 USD to 622 392 GEL po oficjalnym kursie 2,5933 i 648 600 GEL po kursie 2,7025 wynikającym z liczby dewelopera w lari, czyli różnica wynosi 26 208 GEL. Jeżeli raty są ustalone w jednej walucie, a płacone w innej, rzeczywisty koszt zależy od kursu zapisanego w umowie.

Raty, kredyt hipoteczny i karta Domus Card w opisie źródeł

Strona dewelopera drukuje w nagłówkowych faktach „Installment (month)” 30, a pod hasłem Payment schedule wiersz „Interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment”. Nie podaje procentu wkładu własnego, kwoty miesięcznej ani tabeli harmonogramu. Wykres płatności na stronie pokazuje wartość, którą kod strony ustawia na 25 i opisuje jako „Month left”.

Portale ogłoszeniowe podają inne liczby i żadna z nich nie jest harmonogramem dewelopera. Tabela zestawia je obok siebie. Warunki zapisano tak, jak je podano, a różnica w długości rat między stronami jest różnicą datowaną, a nie wnioskiem o którejkolwiek ze stron.

Sformułowanie kalkulatora Korter „up to 4 month” podano tak, jak je wydrukowano. Licząc od 12 listopada 2026 r., 25 miesięcy kończy się w grudniu 2028 r., w miesiącu daty odliczania. Strona nie mówi, że oba te elementy są powiązane, więc jest to wyłącznie rachunek.

Aby pokazać skalę bez wymyślania harmonogramu, następna tabela dzieli saldo po wkładzie własnym 30 procent na równe części. Rzeczywiste harmonogramy są indywidualne, według dewelopera, i mogą być nierówne. Liczby są obliczone z dolnego i górnego końca przedziału dla trzech układów.

Co do kredytów hipotecznych, Korter pokazuje kalkulator z ofertą TBC Bank od 7,4 procent nominalnie i 8,3 procent efektywnie, powiązaną z Term SOFR, z przykładowym kredytem 204 000 USD i miesięczną ratą około 17 689 USD plus ubezpieczenie. Widoczny tekst nie podaje wybranego okresu kredytowania, więc przykład nie jest typową ratą. Jest to kalkulator portalu ogłoszeniowego, a nie strona banku, i nie znaleziono strony banku wymieniającej Domus Sera. Limity kredytowe omówiono w sekcji 8.

Baner serwisu na domusi.com opisuje także kartę Domus Card, na której gromadzi się 5 procent kwoty zapłaconej za mieszkanie, z której może skorzystać jej posiadacz lub którą można wykorzystać w innych projektach Domus. Jest to opis dewelopera; warunków nie podano na odczytanych stronach, więc korzyść ta jest kwestią do uzyskania na piśmie (sekcja 9). Przewodnik o kredytach hipotecznych dla nierezydentów znajduje się pod adresem kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemców.

Odbiór, status, wykończenie i dane o budynku według źródeł

Strona dewelopera pokazuje licznik pod nagłówkiem Time left, ustawiony na 30 grudnia 2028 r. o północy. Strona nie nazywa licznika terminem odbioru, więc tabela podaje go jako odliczanie. Inne źródła podają datę lub kwartał zbliżony do niego, a jedno nie podaje żadnego.

Wykres zatytułowany Project status na stronie dewelopera odlicza w kodzie do wartości 28,88. Strona nie mówi, co ta liczba mierzy, więc nie przedstawiamy jej tu jako postępu budowy. Korter pokazuje zdjęcia z budowy wykonane z tego samego miejsca, z ostatnią aktualizacją w październiku 2026 r., co jest jedynym znalezionym datowanym dowodem postępu prac; na domusi.com nie ma galerii z budowy tego projektu.

Określenia wykończenia, takie jak green frame (stan deweloperski zielony) i white frame (stan deweloperski biały), są słownictwem rynkowym, a nie kategoriami ustawowymi, i mogą oznaczać co innego dla różnych sprzedawców. Strona Avezor używa dla tego samego projektu więcej niż jednego z nich. Z tego powodu umowa powinna wymieniać, co obejmuje wykończenie, a umeblowane wnętrza na renderach w galerii dewelopera należy traktować jako wizualizację.

Jeśli chodzi o sam budynek, deweloper wymienia wysokie sufity, duże okna, system wentylacji, energooszczędne technologie i obrazy Keti Davlianidze w holu. Artykuł partnerski dodaje aluminiowe okna z okiennicami i izolację akustyczną oraz podaje, że nazwa pochodzi od włoskiego słowa serra, które tłumaczy jako szklarnia.

Korter wymienia monolityczną konstrukcję, 24-godzinny monitoring wideo, konsjerża i dziedziniec, a Avezor dodaje ładowanie pojazdów elektrycznych na parkingu. Pochodzi to z portali ogłoszeniowych i artykułu partnerskiego, a kupujący powinien potwierdzić każdą pozycję w dokumentacji projektowej.

Lokalizacja Domus Sera Tbilisi: ulica Paliashvili 7 w Vake

Ulica Paliashvili leży na prawym brzegu rzeki Mtkvari (Kura) w Vake i biegnie od ulicy Korneli Kekelidze do ulicy Archil Mishveladze, według Wikipedii, która podaje kod pocztowy 0179 i mówi, że ulica pochodzi z lat 1920. i nosi imię kompozytora Zacharii Paliashvili. Znacznik dewelopera na mapie umieszcza budynek w punkcie 41,70840, 44,77618.

Artykuł Wikipedii o dzielnicy Vake podaje dla dzielnicy powierzchnię 61,7 km² i liczbę ludności 302 826 w 2024 r. Dzielnica jest większa niż osiedle zwane Vake i obejmuje między innymi Bagebi, Górne Saburtalo, Płaskowyż Nutsubidze i Tskneti, więc stwierdzenie, że coś znajduje się w dzielnicy Vake, nie wskazuje, jak blisko jest to od ulicy Paliashvili.

Mapa dewelopera zawiera 14 znaczników. Następna tabela podaje ich odległości w linii prostej od znacznika Domus Sera, obliczone w tym przewodniku ze współrzędnych znaczników, więc żadna z tych liczb nie jest wydrukowana na stronie. Odległość w linii prostej jest krótsza niż trasa pieszo lub samochodem, a nazwy znaczników podano tak, jak je opisano.

Korter podaje własną listę: park Vake w odległości kilku minut spacerem, przystanek autobusowy 50 m od budynku, Uniwersytet Państwowy im. Ilii w odległości 15 minut spacerem, szkoły nr 165, 54 i 55 w promieniu 1,5 km, ośrodki medyczne 5-15 minut samochodem, centrum miasta około 25 minut i lotnisko około godziny, wszystko jako wartości średnie. Numerów linii, które wymienia dla pobliskiego przystanku, nie sprawdzono w rozkładzie jazdy miejskiego operatora.

Dwa z tych twierdzeń można zestawić ze współrzędnymi. Wikipedia umieszcza środek parku Vake w punkcie 41,708889, 44,751389, około 2,1 km w linii prostej od znacznika, ale park zajmuje według tego samego artykułu około 200 hektarów, więc jego najbliższy skraj jest znacznie bliżej; infoboks artykułu podaje też status parku jako częściowo zamkniętego z powodu renowacji, co odwiedzający może sprawdzić na miejscu.

Drugim twierdzeniem jest metro. Korter wymienia Teatr Achmeteli w odległości 2 km. Wikipedia opisuje „Teatr Achmeteli” jako północną stację końcową linii Achmeteli-Warketili, obsługującą Gldani, i podaje współrzędne około 9,8 km w linii prostej od znacznika. Mapa dewelopera pokazuje natomiast Rustaweli, które Wikipedia lokalizuje około 1,3 km od znacznika tą samą metodą. To są różne stacje; kupujący, który polega na metrze, powinien sprawdzić trasę pieszą do stacji, którą ma na myśli.

Dla porównania odległość w linii prostej od znacznika do placu Wolności wynosi około 2,7 km, a do Międzynarodowego Portu Lotniczego Tbilisi około 15,5 km, obie według współrzędnych z Wikipedii. Lista zrealizowanych projektów dewelopera pokazuje też trzy ukończone budynki Domus przy tej samej ulicy, pod numerami 63, 87 i 114.

Zakup w Gruzji: zasada dotycząca pobytu, rejestracja, podatki i finansowanie

W Gruzji kupujący zostaje właścicielem mieszkania przez Rejestr Publiczny, a nie samą umową. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego wymaga pisemnej czynności i wpisu prawa nabywcy do Rejestru. Cudzoziemcy są wyłączeni tylko z jednej kategorii, ziemi rolnej, którą artykuł 4 ustawy o własności ziemi rolnej zastrzega dla państwa, gmin, obywateli i niektórych gruzińskich podmiotów. Mieszkanie w mieście nie należy do tej kategorii.

Lektura uzupełniająca: czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji oraz jak kupić nieruchomość w Gruzji.

Agencja rejestrowa, Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR), wymienia na swojej stronie opłat i terminów trzy tempa wpisu zmiany prawa lub zobowiązania związanego z prawem własności: 150 GEL w ciągu czterech dni roboczych, 270 GEL w ciągu jednego dnia roboczego i 350 GEL w dniu złożenia wniosku. Po oficjalnym kursie 2,5933 GEL za USD daje to z grubsza 57,8 USD, 104,1 USD i 135,0 USD. Opłata zależy od wybranego tempa, a nie od ceny mieszkania.

Kupujący przebywający poza Gruzją może działać przez pełnomocnika, którego pełnomocnictwo zawiera apostille, a tabela statusu Haskiej Konferencji odnotowuje, że Konwencja apostille obowiązuje wobec Gruzji od 14 maja 2007 r. Alternatywą jest usługa smart contract agencji, w której prawa wpisuje się po umówionym spotkaniu online. Czy deweloper akceptuje którąkolwiek z tych dróg, należy potwierdzić na piśmie.

Pobyt jest zasadą, która najsilniej łączy się z ceną. Według Agencji Rozwoju Usług Publicznych krótkoterminowe zezwolenie na pobyt przysługuje cudzoziemcowi, który posiada tytuł do nieruchomości innej niż ziemia rolna o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, ustalonej przez akredytowanego rzeczoznawcę. To samo mówi artykuł 15 litera j ustawy o statusie prawnym cudzoziemców. Liczy się wycena rzeczoznawcy, a nie cena z umowy. Więcej w przewodniku o zezwoleniu na pobyt.

Ta sama strona agencji opisuje inwestycyjne zezwolenie na pobyt dla nieruchomości przekraczającej 300 000 USD. To, czy mieszkanie w Domus Sera spełnia którykolwiek z tych warunków, zależy od raportu rzeczoznawcy dotyczącego tego mieszkania, dlatego układów nie opisano tu ani jako kwalifikujących się, ani jako niekwalifikujących się.

Brzmienie przepisów o podatku od nieruchomości zmieniło się 30 września 2026 r., gdy ustawę nr 1874 dodano do listy nowelizacji tekstu Kodeksu podatkowego na matsne.gov.ge. Dla podlegającego opodatkowaniu mienia osoby fizycznej innego niż ziemia artykuł 202 ustęp 5 ustala stawkę nie niższą niż 0,8 i nie wyższą niż 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku. Artykuł 206 ustęp 1 litera a znosi podatek, gdy dochód rodziny w poprzednim roku wynosił 100 000 GEL lub mniej.

W zestawieniu EY Georgia za lipiec-wrzesień 2026 r. podano próg 40 000 GEL sprzed zmiany, więc przewodnik napisany wcześniej pokazuje stare progi. Artykuł 201 obejmuje nieruchomość „including an unfinished construction” (w tym niedokończoną budowę) należącą do osoby fizycznej, a to, czy nabywca off-plan (projekt w budowie) jest właścicielem, jest kwestią umowy i wpisu w rejestrze.

Zgodnie z artykułem 205 deklarację składa się do 1 listopada, a podatek płaci do 15 listopada, a obie czynności należą do Służby Dochodów. Kroki składania deklaracji opisano w materiale podatek od nieruchomości w Gruzji.

Przepisy o podatku dochodowym obowiązują także właściciela, który wynajmuje lub sprzedaje mieszkanie. Artykuł 81 opodatkowuje czynsz z lokalu mieszkalnego stawką 5 procent, gdy nie zgłasza się odliczeń, a ogólna stawka dla osób fizycznych wynosi 20 procent. Nadwyżkę przy sprzedaży mieszkania opodatkowuje się stawką 5 procent, a artykuł 82 ustęp 1 litera f.a zwalnia ją po upływie ponad dwóch lat posiadania. VAT wynosi 18 procent według artykułu 166, a umowa powinna określać, czy cena go zawiera.

Jeśli chodzi o zadłużenie, na stronie o PTI i LTV Narodowego Banku maksymalny wskaźnik kredytu do wartości ustalono na 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów walutowych. Maksymalny wskaźnik raty do dochodu wynosi 25 procent (lari) lub 20 procent (waluta obca) przy miesięcznym dochodzie netto poniżej 1 500 GEL oraz 50 lub 30 procent od 1 500 GEL. Banki ustalają własne warunki dla nierezydentów.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Strony Domus Sera Tbilisi pozostawiają kilka kwestii otwartych. Każda poniższa luka zamienia się w dokument lub odpowiedź, o które kupujący może poprosić, część do formularza rezerwacyjnego, a część do umowy sprzedaży. Jeśli kwestia zależy od mieszkania, punktem odniesienia jest numer lokalu.

1. Cennik wymieniający każdy lokal z jego piętrem, powierzchnią i datą wydania oraz wskazujący, jakie wykończenie obejmuje cena.
2. Sposób mierzenia ceny za m²: według powierzchni całkowitej czy mieszkalnej, czy werandy i tarasy się liczą i według jakiej stawki, oraz czy VAT jest zawarty w tej liczbie.
3. Waluta umowy (dolary czy lari), kurs stosowany do każdej płatności i to, kto ponosi ewentualną różnicę kursową.
4. Termin odbioru zapisany w umowie, definicja odbioru i środek ochrony na wypadek niedotrzymania terminu.
5. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe strony umowy oraz właściciela działki.
6. Wypis z Rejestru Publicznego dla działki, sprawdzony z kodem katastralnym podanym przez Korter, wskazujący właściciela, obciążenia i zarejestrowane zobowiązania.
7. Pozwolenie na budowę i zatwierdzona dokumentacja projektowa, w tym ostateczna liczba pięter i piętro mieszkania.
8. Pełny 30-miesięczny harmonogram płatności: wkład własny, każda kwota i data, rachunek odbiorczy lub escrow oraz zasada zwrotu depozytu rezerwacyjnego.
9. Rzeczywisty koszt płatności ratalnej w porównaniu z ceną gotówkową oraz informacja, czy wcześniejsza spłata jest dozwolona.
10. Specyfikacja wykończenia mieszkania, która wymienia, co jest wliczone i w jakiej jakości, zamiast samej kategorii stanu deweloperskiego.
11. Pisemne warunki korzyści z karty Domus Card: kto może z niej korzystać, kiedy, przy jakich zakupach i na jakich warunkach lub z jakim terminem ważności.
12. Nazwy ewentualnych banków partnerskich udzielających kredytów hipotecznych, w dokumencie wydanym przez bank lub dewelopera.
13. Cena, własność i przydział dwupoziomowego parkingu podziemnego oraz ewentualnych komórek lokatorskich, a także harmonogram opłat eksploatacyjnych za budynek.
14. Dla kupującego za granicą: wzór pełnomocnictwa lub umówiona sesja w rejestrze, które deweloper akceptuje.

Nic z tej listy nie jest niezwykłe przy zakupie off-plan (projekt w budowie) i nic nie sugeruje o tym projekcie. Odpowiedzi przechowywane razem z rezerwacją pozwalają kupującemu zestawić Domus Sera z innymi budynkami na tych samych warunkach.

Jak ten projekt wypada na tle innych projektów Domus i pobliskich ofert

Domus wymienia na domusi.com pięć bieżących projektów, wszystkie w Tbilisi, a każda strona podaje przedział cen za m² w ten sam sposób. Tabela porównuje liczby zapisane dla każdego z nich 12 listopada 2026 r. Pozostałe cztery strony są na tej witrynie jako Domus Nea Tbilisi, Domus Avlabari Tbilisi, Domus Trees Tbilisi i Domus Gazapkhuli Tbilisi.

Spośród pięciu podanych przedziałów przedział Domus Sera jest najwyższy, a jego dolna granica równa się górnej granicy Domus Trees. Różnią się także rozmiary układów: selektor Domus Sera zaczyna się od 60 m², podczas gdy Domus Avlabari wymienia układy od 57 m². Porównanie podaje to, co drukuje każda strona, i nie szereguje projektów.

Spośród innych ofert w Tbilisi m2 at Mtatsminda Park leży w sąsiedniej dzielnicy Mtacminda, a m2 Highlight, W2 Filigreen 2 i Archi Nutsubidze 2 są zaliczane do Saburtalo. Szerszy obraz portfolio znajduje się na stronie Gruzja i na stronie Tbilisi.

Domus Group (deweloper)

LTD Domus Group przedstawia się na swojej stronie About jako spółka założona w 2006 roku, której deklarowane wartości to jakość, nowatorstwo i zielona architektura. Strona dodaje, że spółka planuje każdy dom z myślą o długoterminowej obsłudze oraz że relacja z kupującym zaczyna się w chwili zakupu. Są to oświadczenia dewelopera.

Listy projektów na domusi.com pokazują pięć bieżących projektów, jeden przyszły projekt w Kvariati i 13 zrealizowanych projektów, z których trzy stoją przy ulicy Paliashvili. Korter wymienia 10 zrealizowanych projektów wobec 13 na domusi.com, natomiast jego sześć bieżących projektów odpowiada pięciu bieżącym i jednemu przyszłemu projektowi na domusi.com. Różnicę odnotowano bez komentarza. Deweloper nie podaje łącznej liczby oddanych mieszkań ani metrów kwadratowych.

Strona uczestnika Global Compact ONZ wymienia Domus (domusi.com) jako spółkę prywatną działającą w holdingu i rozwoju nieruchomości, aktywnego uczestnika od 3 maja 2023 r. Członkostwo jest dobrowolnym zobowiązaniem, a nie certyfikatem jakości. W źródłach publicznych nie znaleziono informacji o akcjonariuszach ani o beneficjentach rzeczywistych, a wpisów w rejestrach nie sprawdzano.

Strona About pokazuje pasek z ośmioma logotypami dostawców. Na stronach samych dostawców nie znaleziono ogłoszeń o tych relacjach, więc odnotowano je wyłącznie w takiej postaci, w jakiej pokazuje je deweloper. Karta Domus Card jest opisana w sekcji 5.

Często zadawane pytania

Gdzie znajduje się Domus Sera Tbilisi i w której dzielnicy?

Domus Sera Tbilisi stoi przy ulicy Paliashvili 7 w Tbilisi. Strona dewelopera nie podaje dzielnicy, natomiast Korter i Avezor umieszczają adres w Vake, a Wikipedia wymienia ulicę Paliashvili jako część dzielnicy Vake. Znacznik dewelopera na mapie znajduje się w punkcie 41,70840, 44,77618. Ulica biegnie między ulicą Kekelidze a ulicą Mishveladze. Odległości do szkół, uniwersytetów i klinik podaje sekcja 7 jako odległości w linii prostej obliczone ze znaczników własnej mapy dewelopera.

Jaką cenę podaje domusi.com dla Domus Sera Tbilisi?

Strona podaje 12 listopada 2026 r. 10810 – 12700 obok znaku lari i 4000 – 4700 $ w dymku, bez jednostki. Ponieważ Korter podaje 4 000 USD za m² i 240 000 USD za 60 m², przedział odczytuje się jako cenę za m². Cennik poszczególnych mieszkań nie jest opublikowany. Sekcja 4 mnoży przedział przez każdą z 13 powierzchni układów, a te sumy są obliczone, a nie są cenami ofertowymi.

Czy jest cena dla każdego mieszkania?

Nie na stronie dewelopera. Selektor mieszkań wymienia powierzchnie, oznaczenia pokoi i piętra dla 13 układów i nie pokazuje cen. Korter i Avezor podają ceny „od” według grup pokoi i każda z nich równa się najmniejszej powierzchni w grupie razy 4 000 USD. Cennik z numerami lokali to pierwszy punkt listy w sekcji 9 i wydaje go deweloper lub jego dział sprzedaży, a nie portal ogłoszeniowy.

Kiedy budynek zostanie oddany?

Strona dewelopera pokazuje odliczanie do 30 grudnia 2028 r., nie nazywając go terminem odbioru. Arkinvest podaje datę zakończenia 31 grudnia 2028 r., Avezor podaje Q4 2028 w ogłoszeniu z 04.08.2026, a Korter nie podaje daty. Datą wiążącą dewelopera jest ta zapisana w umowie sprzedaży, wraz z definicją odbioru, dlatego kupujący prosi na piśmie o jedno i drugie.

Ile jest mieszkań i pięter?

Deweloper, Korter, Arkinvest i artykuł partnerski z 15 sierpnia 2025 r. podają 45 mieszkań, a deweloper, Korter, Arkinvest i Avezor podają 14 pięter. Układy mieszkalne występują na piętrach od 2. do 14., a pierwsze piętro opisano jako lokale komercyjne. Selektor wymienia 13 układów, co nie jest liczbą mieszkań, a jeden układ, penthouse 277 m², ma oznaczenie Sold out.

Jakie są warunki rat w Domus Sera Tbilisi?

Deweloper podaje 30 miesięcy oraz „interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment”, bez procentu wkładu własnego. Korter i Avezor podają wkład własny 30 procent, przy czym Avezor podaje okres do 29 miesięcy. Deweloper nazywa harmonogram indywidualnym, więc kwoty, daty, rachunek odbiorczy i wszelkie różnice względem ceny gotówkowej należy potwierdzić w umowie przed wniesieniem pierwszej płatności.

Czy zakup może dać prawo do gruzińskiego zezwolenia na pobyt?

Zasada SDA wymaga nieruchomości o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, ustalonej przez akredytowanego rzeczoznawcę, a najniższa obliczona suma dla Domus Sera Tbilisi wynosi 240 000 USD. To, czy dane mieszkanie spełnia tę zasadę, zależy od wyceny tego mieszkania przez rzeczoznawcę i od pozostałych warunków ustawy o cudzoziemcach, dlatego żaden układ nie jest tu opisany jako kwalifikujący się.

Czy istnieją ograniczenia własności mieszkania przez cudzoziemca w Gruzji?

Żadne nie dotyczą samego mieszkania. Kodeks cywilny wymaga pisemnej czynności i rejestracji prawa w Rejestrze Publicznym. Ograniczenie dla cudzoziemców dotyczy ziemi rolnej na mocy ustawy o własności ziemi rolnej, a nie mieszkań. Kupujący za granicą może skorzystać z pełnomocnictwa z apostille lub internetowej usługi smart contract rejestru, a deweloper powinien potwierdzić na piśmie, którą z tych dwóch dróg akceptuje przy umowie.

Jak opodatkowane jest mienie właściciela będącego osobą fizyczną?

Po ustawie nr 1874 z 30 września 2026 r. mienie osoby fizycznej inne niż ziemia nie podlega podatkowi, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku wynosił 100 000 GEL lub mniej. Powyżej tej kwoty artykuł 202 ustęp 5 ustala 0,8 do 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku. Deklarację składa się do 1 listopada, a płatność wnosi do 15 listopada. Przewodniki napisane wcześniej podają próg 40 000 GEL.

Jakie wykończenie mają mieszkania?

Deweloper go nie podaje. Korter, Arkinvest i Avezor wymieniają „Green frame”, a w jednym miejscu Avezor mówi też „white frame”, a w innym „finished renovation, furniture and appliances”. Umeblowane wnętrza w galerii dewelopera to rendery, a nie specyfikacja, i dokumenty sprzedaży powinny mówić, co jest dostarczane. Pisemna specyfikacja wymieniająca, co wchodzi w skład lokalu, rozstrzyga sprawę, jak tego wymaga punkt 10 w sekcji 9.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• Domus Group: strona projektu Domus Sera (odczytana 12 listopada 2026 r.)
• Domus Group: selektor mieszkań Domus Sera (odczytany 12 listopada 2026 r.)
• Domus Group: strona About
• Domus Group: lista zrealizowanych projektów
• Korter: Domus Sera w Tbilisi, ceny i dostępność na 2 listopada 2026 r.
• Korter: strona dewelopera Domus Development (odczytana 12 listopada 2026 r.)
• Arkinvest: Domus Sera (bez daty, odczytane 12 listopada 2026 r.)
• Avezor: Domus Sera PR520594 (ogłoszenie z 04.08.2026)
• Entrepreneur Georgia: Domus Sera, artykuł partnerski po gruzińsku, 15 sierpnia 2025 r.
• Business Insider Georgia: ceny mieszkań w Tbilisi, 1. kwartał 2026 r., według Geostat, 23 kwietnia 2026 r.
• Geostat: indeks cen nieruchomości mieszkalnych, II kwartał 2026 r. (23 lipca 2026 r.)
• Wikipedia: ulica Zakaria Paliashvili
• Wikipedia: dzielnica Vake
• Wikipedia: park Vake
• Wikipedia: Rustaweli (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Akhmetelis Teatri (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Międzynarodowy Port Lotniczy Tbilisi (współrzędne)
• Wikipedia: plac Wolności w Tbilisi (współrzędne)
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183 (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności ziemi rolnej (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart contract
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji apostille
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• EY Georgia: Tax and Law Brief, lipiec-wrzesień 2026 r.
• Służba Dochodów Gruzji: strona o podatku od nieruchomości
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (1 USD = 2,5933 GEL na 12 listopada 2026 r.)
• Global Compact ONZ: strona uczestnika Domus

Nie jest to porada prawna, podatkowa ani finansowa.