Ceny nieruchomości w Tbilisi w 2026 roku: cena za m² według dzielnic

Ceny nieruchomości w Tbilisi w 2026 roku: cena za m² według dzielnic

Ceny nieruchomości w Tbilisi, mierzone na dzień 27 października 2026 r., wynoszą w skali całego miasta około $1 400 za metr kwadratowy w przypadku nowych mieszkań, a między najtańszą i najdroższą dzielnicą występuje różnica większa niż dwukrotna. Mająca siedzibę w Tbilisi firma Galt & Taggart, której miesięczne raporty śledzą sprzedaż odnotowywaną w Rejestrze Publicznym, określiła średnią cenę na rynku pierwotnym (deweloperskim) na $1 412 za m² w maju 2026 r., a Geostat, krajowy urząd statystyczny, poinformował 23 października 2026 r., że jego indeks cen nowych mieszkań w Tbilisi był o 5,9% wyższy niż rok wcześniej. Za tymi wartościami dla całego miasta ceny nieruchomości w Tbilisi wahają się od około $1 050 za m² w dzielnicy Gldani do ponad $3 000 za m² w dzielnicy Mtatsminda, zależnie od tego, z czyich danych korzystamy.

Niniejszy przewodnik przedstawia ceny nieruchomości w Tbilisi dzielnica po dzielnicy na podstawie dwóch niezależnych serii danych, wyjaśnia, jak każda z nich jest budowana, porównuje poziomy cen nowych mieszkań i rynku wtórnego, pokazuje czynsze oraz prostą arytmetykę relacji czynszu do ceny, która z nich wynika, a także omawia wolumeny transakcji, podaż i udział nabywców zagranicznych, zawsze ze wskazaniem źródła i daty. Porównuje również Tbilisi z Batumi, gdzie znajdują się oferty publikowane na naszej stronie. Podstawą są ceny w dolarach; kwoty w lari przeliczono według oficjalnego kursu Narodowego Banku Gruzji (NBG) obowiązującego od 27 października 2026 r., czyli GEL 2,5966 za dolara amerykańskiego. Jest to opis opublikowanych danych, a nie prognoza ani porada dotycząca kupna lub sprzedaży.

Ceny nieruchomości w Tbilisi: krótka odpowiedź

Na pytanie, jakie są ceny nieruchomości w Tbilisi, odpowiadają dwie publiczne serie danych, które mierzą różne rzeczy. Galt & Taggart (G&T) publikuje miesięczny raport o Tbilisi, zbudowany na zapisach sprzedaży w Krajowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR) oraz na własnej ankiecie wśród deweloperów; jego główna cena to średnia dla nowych mieszkań sprzedanych przez deweloperów w stanie white frame (stan deweloperski), w dolarach amerykańskich. Geostat publikuje kwartalny Indeks Cen Nieruchomości Mieszkaniowych (Residential Property Price Index) dla nowo zbudowanych mieszkań i domów w Tbilisi, oparty na cenach ofertowych zebranych z ogłoszeń nieruchomości, w lari. Odczytanie obu serii razem daje pełniejszy obraz niż każda z nich osobno.

Dalsza część przewodnika wyjaśnia, skąd pochodzą te wartości i jak do siebie pasują. Szerszy obraz krajowy, w tym stopy hipoteczne i lari, omawia nasz artykuł o rynku nieruchomości w Gruzji, a wybrzeże opisuje przewodnik po nieruchomościach na gruzińskim wybrzeżu Morza Czarnego.

Jak mierzy się ceny nieruchomości w Tbilisi

Cena za metr kwadratowy może oznaczać cztery różne rzeczy, a ich mieszanie jest najczęstszym powodem, dla którego dwa artykuły o cenach nieruchomości w Tbilisi podają różne liczby. Pierwsze rozróżnienie dotyczy ceny ofertowej i ceny transakcyjnej. Cena ofertowa to kwota, którą sprzedający lub deweloper ogłasza; cena transakcyjna to kwota, która została zarejestrowana. Indeks Geostat opiera się na cenach ofertowych. W nocie metodologicznej do publikacji za Q3 2026 urząd statystyczny podaje, że dane o mieszkaniach wystawionych na sprzedaż zbiera ze stron z ogłoszeniami nieruchomości metodą web scrapingu, nazywa wynik „cenami ofertowymi” (offer prices) i stosuje podejście hedoniczne, które śledzi cenę typowego mieszkania. Wartości dla dzielnic w tej samej publikacji są medianami tych cen ofertowych, a wskazanymi źródłami są portale MyHome i SS.ge.

Galt & Taggart pracuje od drugiej strony. Liczby sprzedanych mieszkań pochodzą z rejestracji w NAPR, a jego seria cen jest w każdym raporcie opisana jako średnia rynku pierwotnego dla mieszkań w stanie white frame, z osobną serią dla mieszkań z rynku wtórnego w nowszych budynkach (zbudowanych na podstawie pozwoleń wydanych od 2013 r.) i w starszych budynkach (pozwolenia wydane przed 2013 r.). Ponieważ sprzedaż deweloperów jest często rejestrowana z opóźnieniem, G&T dodaje miesięczną ankietę wśród deweloperów realizujących ponad 100 bieżących projektów mieszkaniowych, którą opisuje jako obejmującą około 50% rynku pierwotnego. Jego średnie dla dzielnic są średnimi ważonymi, a raporty pokazują także najniższe i najwyższe zaobserwowane ceny.

Drugie rozróżnienie dotyczy waluty. Gruzińskie ceny ofertowe podaje się zarówno w lari, jak i w dolarach, a indeks Geostat jest liczony w lari, więc seria w lari po przeliczeniu na dolary zmienia się wraz z kursem walutowym. Narodowy Bank Gruzji (NBG) zaznacza, że jego oficjalny kurs ma charakter orientacyjny i nie jest obowiązkowy, chyba że wymaga tego prawo. Kurs użyty w tym przewodniku do przeliczeń to GEL 2,5966 za dolara amerykańskiego, obowiązujący od 27 października 2026 r.; jedno lari to więc około $0,385. Ceny w lari z Geostat przeliczono po tym jednym kursie dla celów porównania, dlatego ekwiwalenty w dolarach podane w tym przewodniku opisują dzisiejszy kurs zastosowany do mediany z Q3 2026, a nie kurs z każdego dnia kwartału.

Trzecie rozróżnienie dotyczy poziomu wykończenia mieszkania. Cena G&T na rynku pierwotnym dotyczy mieszkań white frame, a Geostat osobno podaje ceny black frame, white frame i green frame dla nowych mieszkań; cena rośnie wraz z poziomem wykończenia, co pokazuje seria poniżej. Czwarte dotyczy budynku: nowy projekt sprzedawany przez dewelopera, mieszkanie z rynku wtórnego w budynku sprzed 2013 r. i mieszkanie z rynku wtórnego w budynku nowszym leżą na różnych poziomach. Każda liczba w tym przewodniku jest opisana serią, miesiącem i jednostką, tak aby nie mieszać wartości.

Ceny nieruchomości w Tbilisi według dzielnic: średnie Galt & Taggart

Raport Galt & Taggart ze stycznia 2026 r., opublikowany 27 lutego 2026 r., podaje średnią cenę na rynku pierwotnym dla każdej z dwunastu dzielnic wraz z zakresem zaobserwowanych cen, a jego raport za cały rok 2025, opublikowany 30 stycznia 2026 r., podaje średnią roczną dla każdej dzielnicy. Oba zestawy wartości zestawiono poniżej obok siebie. Dzielnice Mtatsminda i Chughureti są wyłączone z wykresu cen dzielnicowych G&T w raporcie styczniowym z powodu małych prób, choć aneks tego samego raportu podaje ich średnie i zakresy, które przedstawiamy tu z uwzględnieniem tego ograniczenia.

Źródło: Galt & Taggart, Tbilisi Residential Real Estate, przegląd za cały rok 2025 (30 stycznia 2026 r.) oraz aktualizacja ze stycznia 2026 r. (27 lutego 2026 r.); ceny to średnie z rynku pierwotnego w dolarach amerykańskich za metr kwadratowy.

Wyróżniają się trzy cechy. Pierwszą jest dystans między górą a dołem tabeli: styczniowa średnia 2026 r. w dzielnicy Vake, $2 798, jest około 2,7 raza wyższa od $1 050 w dzielnicy Gldani, a $3 178 w dzielnicy Mtatsminda jest około trzy razy wyższe od ceny w Gldani. Drugą jest szerokość zakresów. Zaobserwowany zakres w dzielnicy Saburtalo biegnie od $862 do $4 400 za m², a w dzielnicy Krtsanisi od $800 do $5 700, co oznacza, że średnia dzielnicowa opisuje środek rynku, na którym poszczególne projekty bardzo się różnią lokalizacją, widokiem i wykończeniem. Trzecią jest to, jak niewiele średnie dzielnicowe zmieniły się między wartością z całego 2025 r. a styczniem 2026 r.: dziesięć z dwunastu dzielnic zanotowało wzrost od 0,4% do 3,2%, natomiast dwie dzielnice o małych próbach zmieniły się bardziej: Chughureti wzrosła o 4,7%, a Mtatsminda spadła o 3,5%.

Raport G&T za 2025 r. dzieli też dzielnice na mapie na trzy przedziały: powyżej $1 500 za m² (Mtatsminda, Vake, Chughureti, Saburtalo i Krtsanisi), od $1 200 do $1 500 (Isani i Didube) oraz poniżej $1 200 (Nadzaladevi, Didi Dighomi, Samgori, Vashlijvari i Gldani). Liczby sprzedaży w tym samym raporcie pokazują, gdzie koncentruje się wolumen: w 2025 r. liczby oparte na NAPR wyniosły 9 440 mieszkań w dzielnicy Didi Dighomi, 7 186 w Saburtalo, 6 049 w Samgori, 4 117 w Gldani, 3 145 w Nadzaladevi i 3 090 w Isani, wobec 1 327 w Vake i 653 w Mtatsminda. Tańsze dzielnice odpowiadają więc za większość zarejestrowanych transakcji, a najdroższe za niewielki udział w sprzedaży.

Ceny nieruchomości w Tbilisi według dzielnic: ceny ofertowe Geostat w Q3 2026

Publikacja Geostat za trzeci kwartał 2026 r., z datą 23 października 2026 r., podaje medianę ceny za metr kwadratowy nowo zbudowanych mieszkań i domów wolnostojących w dziesięciu dzielnicach Tbilisi. Poniższa tabela odtwarza te wartości w lari i dodaje ekwiwalent w dolarach według kursu NBG wynoszącego GEL 2,5966 za dolara. Ponieważ są to mediany cen ofertowych z ogłoszeń, pokazują one, jakich cen żądali sprzedający, co nie jest tym samym, co zapłacili kupujący.

Źródło: Geostat, Residential Property Price Index, III kwartał 2026 r. (23 października 2026 r.); mediany cen ofertowych nowo zbudowanych nieruchomości; wartości w dolarach to nasze przeliczenie po kursie GEL 2,5966 za dolar amerykański (NBG, obowiązujący od 27 października 2026 r.).

Kolejność w niektórych miejscach różni się od układu G&T. Geostat stawia dzielnice Mtatsminda i Vake na pierwszym i drugim miejscu, tak jak G&T, ale na trzecim umieszcza Krtsanisi z wartością GEL 4 635 za m², podczas gdy średnia G&T dla Krtsanisi, $1 581, jest piąta. Rozpiętość jest też węższa: najdroższa dzielnica pod względem mieszkań, Mtatsminda, jest około 1,9 raza droższa od najtańszej, Samgori (7 004 podzielone przez 3 657 daje 1,92), wobec około 3,0 raza między Mtatsminda i Gldani w styczniowej tabeli G&T. Domy wolnostojące układają się w innej kolejności: Vake wyprzedza Mtatsminda, a Chughureti jest trzecia. Ceny domów za metr kwadratowy są niższe od cen mieszkań we wszystkich dziesięciu dzielnicach, najmniej w dzielnicy Chughureti, gdzie domy są tańsze o około 12% (3 637 wobec 4 121).

Indeks stojący za tymi medianami dzielnicowymi zmieniał się następująco: Geostat podaje, że jego łączny indeks za Q3 2026 był o 66,2% wyższy od średniej z 2020 r., przy czym mieszkania były o 63,1% wyższe, a domy wolnostojące o 72,7% wyższe. W ciągu kwartału indeks mieszkań wzrósł o 1,2%, a indeks domów o 2,7%; w ciągu dwunastu miesięcy mieszkania zdrożały o 5,6%, a domy o 7,0%. Zmiany te mierzone są w lari i opisują ceny ofertowe.

Dlaczego te dwie tabele dzielnicowe się różnią

Zestawienie obu tabel obok siebie pokazuje różnice, które wynikają bezpośrednio ze sposobu budowy serii. W dzielnicy Vake styczniowa średnia G&T z 2026 r. to $2 798 za m², podczas gdy mediana Geostat z Q3 2026 wynosi GEL 6 046, czyli około $2 328, więc wartość G&T jest wyższa o około 20% (2 798 podzielone przez 2 328 daje 1,20). W dzielnicy Mtatsminda wartość G&T, $3 178, jest wyższa o około 18% od $2 697 według Geostat. W tańszych dzielnicach relacja się odwraca: Gldani to $1 050 w tabeli G&T i około $1 475 w tabeli Geostat, a Samgori to $1 085 wobec około $1 408. W Saburtalo obie wartości są bliskie: $1 628 wobec około $1 711.

Kilka cech metod pasuje do tego wzorca i każdą można sprawdzić w dokumentach źródłowych. Wartości dzielnicowe G&T to średnie ważone sprzedażą, obejmujące mieszkania white frame sprzedane przez deweloperów w danym miesiącu; wartości Geostat to mediany cen z ogłoszeń, obejmujące wszystkie poziomy wykończenia nowych mieszkań, a własna seria Geostat dotycząca stanu wykończenia pokazuje, że mieszkania green frame są oferowane po wyższych cenach niż mieszkania white frame. Różnią się też okresy (styczeń 2026 r. wobec trzeciego kwartału 2026 r., kilka miesięcy później, w czasie których oba źródła odnotowują rosnące ceny), a kurs walutowy różni się między serią w dolarach i serią w lari przeliczoną na jedną datę. Wreszcie średnia ważona zamkniętych sprzedaży w dzielnicy, w której jeden projekt dominuje w danym miesiącu, może odbiegać od mediany ogłoszeń w tej dzielnicy.

Dla czytelnika porównującego konkretne mieszkanie z liczbą dla dzielnicy praktyczny wniosek jest taki, że obie serie wyznaczają widełki rynku. Na poziomie ofert z Q3 2026 nowe mieszkania w dziesięciu dzielnicach objętych przez Geostat były oferowane w cenach od około $1 408 do około $2 697 za m² według kursu z października 2026 r.; średnie G&T dla tych samych dzielnic ze stycznia 2026 r. obejmowały zakres od około $1 050 do $3 178 za m². Żadna z tych wartości nie jest wyceną konkretnego budynku, a pojedyncze projekty leżą daleko poza średnią dzielnicową, jak pokazują zakresy w poprzedniej tabeli.

Przykład obliczeniowy: ile kosztuje mieszkanie 60 m² przy średnich dzielnicowych

Aby uczynić wartości za metr kwadratowy konkretnymi, weźmy mieszkanie o powierzchni 60 m², które mieści się w przedziale od 51 do 80 m², stanowiącym według G&T 52,1% mieszkań sprzedanych w styczniu 2026 r. Przy średnich G&T ze stycznia 2026 r. rachunek wygląda tak: Vake, 60 × $2 798 = $167 880; Saburtalo, 60 × $1 628 = $97 680; Isani, 60 × $1 401 = $84 060; Gldani, 60 × $1 050 = $63 000. Przy medianach Geostat z Q3 2026 to samo mieszkanie byłoby oferowane za 60 × GEL 6 046 = GEL 362 760 w dzielnicy Vake, czyli około $139 700, oraz za 60 × GEL 3 830 = GEL 229 800 w dzielnicy Gldani, czyli około $88 500. Oba zestawy wartości różnią się o dziesiątki tysięcy dolarów w tej samej dzielnicy, dlatego podaną cenę należy porównywać z niedawną transakcją porównywalną lub z aktualnym cennikiem dewelopera dla tej samej ulicy lub projektu, a nie ze średnią dla całego miasta.

Ceny nieruchomości w Tbilisi: nowe budownictwo i rynek wtórny

G&T podaje trzy poziomy cen mieszkań w Tbilisi. Cena pierwotna to średnia cena, po której deweloperzy sprzedali nowe, w większości będące w budowie lub niedawno ukończone mieszkania w stanie white frame. Druga seria obejmuje mieszkania z rynku wtórnego w nowszych budynkach, czyli budynkach wzniesionych na podstawie pozwoleń wydanych od 2013 r., a trzecia mieszkania z rynku wtórnego w starszych budynkach, z pozwoleniami wydanymi przed 2013 r. Dane Rejestru, na których zbudowano te serie, oddzielają sprzedaż „pierwotną”, między kupującymi i deweloperami, od sprzedaży „wtórnej”, między osobami fizycznymi.

Źródło: miesięczne raporty Galt & Taggart (raport za grudzień 2025 r. z 30 stycznia 2026 r.; raport za styczeń 2026 r. z 27 lutego 2026 r.; wartości za luty 2026 r. według relacji Georgia Today z 31 marca 2026 r.; wartości za maj 2026 r. według podsumowania Homes Overseas z 9 lipca 2026 r.). Wiersz z wartościami procentowymi to nasze dzielenie opublikowanych liczb.

Dane pokazują umiarkowany dyskont na rynku wtórnym. W styczniu 2026 r. średnia na rynku wtórnym w nowszych budynkach wyniosła $1 296, czyli 93,6% średniej pierwotnej $1 385 (1 296 podzielone przez 1 385), a średnia dla starszych budynków, $1 228, stanowiła 88,7% tej wartości. Różnica zmniejszyła się wiosną: w maju 2026 r. średnia G&T na rynku wtórnym dla nowszych budynków wyniosła $1 366, czyli 96,7% średniej pierwotnej $1 412. G&T tłumaczy wcześniejszą rozbieżność popytem, zauważając dla stycznia 2026 r., że sprzedaż rosła na rynku pierwotnym i spadała na wtórnym, a jego raport za maj 2026 r. odnotowuje skok ceny wtórnej o 5,0% w kwietniu, po którym w maju nastąpił spadek o 0,3%.

Podział sprzedaży jest niemal równy. Liczby oparte na NAPR za 2025 r. wyniosły 20 961 mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym i 21 427 na wtórnym, łącznie 42 388. Rynek wtórny stanowi zatem połowę zarejestrowanego rynku, choć sprzedaż deweloperów przyciąga większość uwagi analityków. G&T zastrzega, że liczba sprzedaży pierwotnej jest opóźniona, ponieważ sprzedaż deweloperów rejestruje się z opóźnieniem, dlatego uzupełnia ją własną ankietą wśród deweloperów.

Poziom wykończenia: black, white i green frame

Kwartalna publikacja Geostat śledzi medianę ceny ofertowej nowych mieszkań według kategorii wykończenia. W Q3 2026 mediana green frame wyniosła GEL 4 493 za m², white frame GEL 3 752, a black frame GEL 3 287.

Źródło: Geostat, Residential Property Price Index, III kwartał 2026 r.; mediany cen ofertowych; zmiany procentowe i wartości w dolarach to nasze obliczenia (dolary po kursie GEL 2,5966).

Różnica między medianą green frame i black frame wynosi GEL 1 206 za m² (4 493 minus 3 287), czyli około $464, a między green i white frame GEL 741, czyli około $285. Dla mieszkania 60 m² premia za green frame ponad white frame to zatem 60 × GEL 741 = GEL 44 460, czyli około $17 100. Seria white frame, czyli poziom wykończenia, którego G&T używa w swojej cenie pierwotnej, wzrosła w tej tabeli o 8,0% w ciągu dwunastu miesięcy, podczas gdy seria black frame spadła o 0,8%; kupujący porównujący mieszkanie niewykończone z wykończonym powinien uwzględnić koszt wykończenia, a nie tylko nagłówkową cenę za metr kwadratowy.

Jak zmieniały się ceny nieruchomości w Tbilisi od 2023 roku

Raport Galt & Taggart za cały rok 2025 podaje wzrost średniej ceny na rynku pierwotnym na poziomie 20,2% w 2023 r., 11,6% w 2024 r. i 4,0% w 2025 r. Tabela kluczowych wartości w tym samym raporcie wymienia $1 233, $1 320 i $1 373 za m² dla lat 2023, 2024 i 2025, a jego tekst wskazuje $1 373 jako poziom z grudnia 2025 r. Raport opisuje wzrost cen jako w dużej mierze płaski przez pierwsze dziewięć miesięcy 2025 r. (0,2% miesięcznie) i przyspieszający do 0,7% miesięcznie w czwartym kwartale, gdy popyt się odbudował, a wydawanie pozwoleń zwolniło. Od grudnia 2025 r. do stycznia 2026 r. średnia wzrosła o kolejne 0,9% do $1 385, a w maju 2026 r. seria osiągnęła $1 412.

Indeks Geostat daje dłuższą perspektywę w lari. Poniższa tabela zawiera indeks łączny, subindeks mieszkań oraz krajowy indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI), wszystkie przy średniej z 2020 r. równej 100, dla każdego kwartału opublikowanego w publikacji za Q3 2026.

Źródło: Geostat, Residential Property Price Index, III kwartał 2026 r. (23 października 2026 r.); poziomy indeksu przy średniej z 2020 r. = 100, w oparciu o ceny w lari.

Z tabeli wynikają dwa wnioski. Po pierwsze, łączny indeks cen wyniósł 166,2 w Q3 2026 wobec 157,0 w Q3 2025, czyli wzrósł o 5,9% (166,2 podzielone przez 157,0), podczas gdy CPI przesunął się z 132,2 do 139,6, czyli wzrósł o 5,6%. W okresie od średniej z 2020 r. indeks cen wzrósł o 66,2%, a CPI o 39,6%. Po drugie, ta seria nie jest linią prostą: indeks był niższy w Q2 2025 (156,1) niż w Q1 2025 (157,6), a to samo zdarzyło się między Q1 a Q3 2024 (148,1 w Q2 wobec 146,7 w Q3). G&T osobno opisuje słaby początek 2025 r., gdy niepewność polityczna ostudziła popyt, a wielu kupujących odłożyło zakupy. Własna nota metodologiczna Geostat opisuje indeks jako mierzący zmianę ceny typowego nowego mieszkania, w lari. Poprzednia publikacja, za Q2 2026 z datą 23 lipca 2026 r., pokazywała łączny indeks wyższy o 0,9% w ujęciu kwartalnym i o 4,9% w ujęciu rocznym, więc tempo roczne zmieniło się z 4,9% na 5,9% między tymi dwoma kwartałami.

Lari ma znaczenie dla porównania w dolarach. Indeks jest w lari, a kurs NBG użyty w tym przewodniku to GEL 2,5966 za dolara, więc wzrost cen w lari w ciągu roku przekłada się na wzrost cen w dolarach tylko wtedy, gdy kurs się utrzyma. Tam, gdzie przewodnik podaje obie serie, za każdym razem oznacza walutę. Oczekiwania analityków podajemy z nazwy w sekcji o perspektywach poniżej.

Czynsze i relacja czynszu do ceny według dzielnic

Raporty G&T śledzą średni czynsz za nowe mieszkanie o powierzchni od 50 do 60 m² w Tbilisi; wykres wskazuje jako źródła NBG, Numbeo i G&T. Średnia dla całego miasta wynosiła $9,7 za m² w 2024 r., $9,8 w grudniu 2025 r. i $10,2 w styczniu 2026 r., gdy G&T określił brutto stopę zwrotu z najmu na 8,9%; luty 2026 r. to $10,1 przy stopie 8,6%, a maj 2026 r. to $9,9 przy stopie 8,4%. Raport G&T za 2025 r. dodaje, że czynsze utrzymywały się w przedziale od $9 do $10, który obowiązuje od 2024 r.

Raport styczniowy z 2026 r. podaje czynsze dla każdej dzielnicy obok jej ceny sprzedaży. Podzielenie rocznego czynszu za metr kwadratowy (czynsz miesięczny pomnożony przez dwanaście) przez średnią cenę sprzedaży za metr kwadratowy daje wskaźnik brutto, który pozwala porównać dzielnice. Tabela pokazuje to obliczenie. Jest to rachunek na opublikowanych średnich, przed uwzględnieniem pustostanów, podatków, opłat eksploatacyjnych i prowizji, a nie prognoza stopy zwrotu. Własna opublikowana przez G&T wartość dla całego miasta za ten sam miesiąc to 8,9%, a podzielenie zaokrąglonych wartości dla całego miasta, $10,2 × 12 podzielone przez $1 385, daje 8,8%.

Źródło: Galt & Taggart, Tbilisi Residential Real Estate, aktualizacja ze stycznia 2026 r. (czynsze i ceny); ostatnia kolumna to nasze obliczenie: czynsz roczny, równy czynszowi miesięcznemu × 12, podzielony przez średnią cenę.

Prawidłowość jest taka, że czynsze zmieniają się znacznie mniej niż ceny. Dzielnica Vake ma najwyższy czynsz, $15,0 za m², czyli 1,7 raza więcej niż $8,6 w Gldani (15,0 podzielone przez 8,6), podczas gdy jej cena jest 2,7 raza wyższa od ceny w Gldani. Mniejsze zróżnicowanie czynszów niż cen sprawia, że stosunek czynszu do ceny jest niższy w drogich dzielnicach: 4,8% w Mtatsminda i 6,4% w Vake, wobec 9,8% w Gldani i 10,4% w Vashlijvari. Osoba oceniająca te liczby powinna pamiętać, że seria czynszów obejmuje wyłącznie nowe mieszkania o powierzchni od 50 do 60 m², więc opisuje określony wycinek rynku najmu.

G&T porównuje stopę zwrotu ze stopami depozytów: w styczniu 2026 r. pokazana przez niego stopa depozytów w lari wynosiła 10,5%, a w dolarach 2,3%, a w maju 2026 r. raport streszczony przez Homes Overseas podaje 9,7% dla lari i 2,4% dla dolarów. Są to punkty odniesienia wzięte z wykresów i podsumowania G&T, wyrażone w różnych walutach, więc nie są wymienne z wartością czynszu w dolarach.

Podatek od dochodów z najmu wykracza poza zakres danych cenowych; opisuje go nasz artykuł o podatku od nieruchomości w Gruzji. Dla informacji: kalkulator podatku od nieruchomości dla osób fizycznych Służby Dochodów (Revenue Service) na 2026 r. pokazuje, że roczną deklarację należy złożyć do 1 listopada, a podatek zapłacić do 15 listopada, oraz że przy obliczeniu rozróżnia się gospodarstwa domowe według tego, czy ich dochód z poprzedniego roku przekroczył GEL 100 000.

Wolumen transakcji i wielkość rynku w Tbilisi

Rejestracje w NAPR pokazują, ile mieszkań zmienia właściciela. Własna strona statystyczna Rejestru wymienia wnioski rejestracyjne i decyzje, właścicieli według płci oraz nieruchomości według rodzaju własności, a liczby sprzedanych mieszkań i podziały dzielnicowe użyte w tym przewodniku zostały zestawione przez Galt & Taggart na podstawie danych NAPR. Raporty Galt & Taggart, które opierają się na tych rejestracjach, podają sumy według roku i segmentu rynku, a także szacują wartość rynku w dolarach amerykańskich, uwzględniając opóźnienie rejestracji na rynku pierwotnym.

Źródło: dane NAPR zestawione przez Galt & Taggart, przegląd za cały rok 2025 (30 stycznia 2026 r.); wielkość rynku jest szacunkiem G&T i w przypadku rynku pierwotnego uwzględnia bieżące trendy u deweloperów z powodu późnych rejestracji.

Sprzedaż ogółem wzrosła w 2025 r. o 4,3% (42 388 podzielone przez 40 637), a szacowana wartość rynku o 12,6% (3 571 podzielone przez 3 171). Wartość rosła szybciej niż liczba transakcji, co jest zgodne z wyższymi cenami i zmianą struktury: raport G&T ze stycznia 2026 r. pokazuje, że udział mieszkań sprzedanych w segmencie budżetowym (poniżej $1 100 za m²) spadł z 72,2% w styczniu 2024 r. do 64,6% w styczniu 2025 r. i 55,3% w styczniu 2026 r., podczas gdy segment średni ($1 101 do $2 000) wzrósł z 25,3% do 31,1% i 38,7%. Segmenty wyższy ($2 001 do $3 000) i najwyższy (powyżej $3 000) łącznie stanowiły 5,9% sprzedaży w styczniu 2026 r. (4,7% i 1,2%).

Ten sam raport rozbija sprzedaż według wielkości mieszkania. W styczniu 2026 r. małe mieszkania o powierzchni od 35 do 50 m² stanowiły 27,0% sprzedaży, średnie od 51 do 80 m² 52,1%, duże od 81 do 150 m² 19,3%, a bardzo duże od 151 do 250 m² 1,6%. Sam styczeń 2026 r. przyniósł w Tbilisi 2 964 zarejestrowane sprzedaże mieszkań (1 614 na rynku pierwotnym i 1 350 na wtórnym), przy wielkości rynku $255,0 mln, o 6,3% więcej niż w styczniu 2025 r.

W trakcie 2026 r. sumy z rejestru wyprzedzały 2025 r. Wartości Galt & Taggart za luty 2026 r., według relacji Georgia Today, wyniosły 3 822 sprzedanych mieszkań w miesiącu, a jego raport za maj 2026 r., streszczony przez Homes Overseas, odnotował 3 748 sprzedaży w maju, o 11,1% więcej niż 3 374 rok wcześniej, oraz 18 296 transakcji w okresie od stycznia do maja 2026 r. o wartości $1,6 mld, o 21,9% więcej niż rok wcześniej. Colliers Georgia, cytowane przez CBW, naliczyło 10 550 mieszkań sprzedanych w Tbilisi w pierwszym kwartale 2026 r., czyli o około 17% więcej niż rok wcześniej. Baza porównawcza z 2025 r. obejmuje słaby początek roku, który G&T wiąże z niepewnością polityczną w Tbilisi, więc roczne tempa wzrostu na początku 2026 r. częściowo odzwierciedlają tę niską bazę, jak odnotowuje G&T dla stycznia 2026 r.

Podaż: pozwolenia, projekty i koszty budowy

Ceny zależą od podaży tak samo jak od popytu, a pozwolenia na budowę są głównym publicznym wskaźnikiem nowej podaży w Tbilisi. G&T zestawia powierzchnię mieszkalną objętą pozwoleniami dla budynków wielomieszkaniowych i wielofunkcyjnych klasy III i IV. Wyniosła ona 1 940 tys. m² w 2023 r., 1 810 tys. w 2024 r. i 1 734 tys. w 2025 r., co oznacza spadek o 4,2% w 2025 r. po spadku o 32,1% rok do roku w czwartym kwartale. Mimo to G&T zauważa, że wydawanie pozwoleń w 2025 r. było o 32% wyższe od średniej z lat 2015-2022. W styczniu 2026 r. pozwolenia wydano na 8 projektów mieszkaniowych o powierzchni mieszkalnej 28 669 m², o 59,8% mniej niż rok wcześniej, a raport G&T za maj 2026 r., streszczony przez Homes Overseas, odnotowuje pozwolenia na 23 projekty mieszkaniowe o powierzchni 165 484 m² w maju, czyli o 18,4% mniej, przy czym zatwierdzona powierzchnia za okres od stycznia do maja spadła o 34,4%.

Ankieta G&T wśród deweloperów pokazuje, jaka część portfela projektów jest już sprzedana. Spośród mieszkań w badanych projektach, których ukończenie zaplanowano na 2025 r., 94% zostało sprzedanych do momentu ankiety; dla projektów z terminem w 2026 r. udział sprzedanych wyniósł 72%, dla 2027 r. 61%, a dla lat 2028-2029 45%. Badani deweloperzy sprzedali 7 797 mieszkań w 2023 r., 8 664 w 2024 r. i 11 031 w 2025 r. (wzrost o 27%), a G&T mówi, że większość sprzedaży w projektach ukończonych w 2025 r. odbyła się w ramach własnych systemów ratalnych deweloperów. Szef działu badań i usług danych Colliers Georgia, Levan Chikava, jest cytowany przez CBW jako naliczający 87 000 mieszkań w budowie w Tbilisi, o 84% więcej niż w 2021 r.

Koszty budowy to strona kosztowa tego samego obrazu. Raport G&T ze stycznia 2026 r., na podstawie danych Geostat, pokazuje, że całkowite koszty budowy w dolarach amerykańskich wzrosły w grudniu 2025 r. o 9,8% rok do roku, przy czym płace wzrosły o 29,3%, a materiały budowlane o 4,3%. Są to wskaźniki kosztów dla deweloperów, a nie prognoza cen.

Kto kupuje: nabywcy krajowi i zagraniczni w Tbilisi

Nabywcami w Tbilisi są w większości obywatele Gruzji. Ankieta G&T wśród deweloperów rozbija sprzedaż na rynku pierwotnym według obywatelstwa, a raport za cały rok 2025 podaje następujące udziały sprzedanych mieszkań.

Źródło: ankieta Galt & Taggart wśród wybranych deweloperów (około 50% rynku pierwotnego), przegląd za cały rok 2025, 30 stycznia 2026 r.; udziały dotyczą liczby sprzedanych mieszkań, a ankieta obejmuje wyłącznie sprzedaż na rynku pierwotnym.

Raport za maj 2026 r., streszczony przez Homes Overseas, podaje udział cudzoziemców wśród kupujących mieszkania na około 25%, w tym Izraelczycy 11%, Rosjanie 3% i obywatele innych krajów 11%. Colliers Georgia jest cytowane przez CBW jako twierdzące, że nabywcy zagraniczni stanowią niewielką część transakcji w Tbilisi i że około 90% kupujących to obywatele Gruzji; jest to inne zliczenie niż w ankiecie deweloperów G&T, o innym zakresie. Ankieta G&T obejmuje nowe projekty deweloperów działających systematycznie, a wartość Colliers dotyczy kupujących na rynku jako całości.

W przypadku nabywców zagranicznych sam zakup jest rejestrowany w NAPR. Strona opłat Rejestru podaje rejestrację zmiany praw do nieruchomości za GEL 150 w 4 dni robocze, GEL 270 w 1 dzień roboczy lub GEL 350 w dniu złożenia wniosku; przy kursie GEL 2,5966 za dolara jest to około $58, $104 i $135. Ramy prawne dotyczące tego, kto może posiadać co, omawia artykuł czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Gruzji, a kolejność kroków i dokumenty opisuje tekst jak kupić nieruchomość w Gruzji. Kupujący, którzy nie mogą stawić się osobiście, mogą przeczytać o zakupie na odległość w artykule zakup nieruchomości w Gruzji z zagranicy, a kontrole prawne przed podpisaniem omawia przewodnik po poradach prawnych przed podpisaniem.

Ceny nieruchomości w Tbilisi a próg pozwolenia na pobyt

Niektórzy czytelnicy porównują ceny nieruchomości w Tbilisi z progiem pozwolenia na pobyt opartego na nieruchomości. Strona Agencji Rozwoju Usług Publicznych (Public Service Development Agency, PSDA) o pozwoleniach na pobyt wymienia krótkoterminowe pozwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który posiada tytuł prawny do nieruchomości w Gruzji innej niż grunt rolny, o wartości rynkowej przekraczającej USD 150 000 w ekwiwalencie w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę akredytowanego przez krajową jednostkę akredytującą; pozwolenie obejmuje małżonka i dzieci, a wymienione opłaty to GEL 300 przy decyzji w 30 dni, GEL 450 przy 20 dniach i GEL 600 przy 10 dniach. Nasz przewodnik jak uzyskać pozwolenie na pobyt w Gruzji wyjaśnia warunki dokładniej. Przy kursie NBG z 27 października 2026 r. USD 150 000 to GEL 389 490 (150 000 × 2,5966).

Próg mierzy się według wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę, a nie według ceny z faktury, więc cen zakupu z powyższych tabel nie da się wprost przełożyć na kwotę kwalifikującą. Jako rachunek na średnich G&T ze stycznia 2026 r., mieszkanie 60 m² w dzielnicy Vake kosztowałoby $167 880, czyli powyżej tej kwoty, a w dzielnicy Saburtalo $97 680, czyli poniżej niej, co oznacza, że w drugim przypadku potrzebnych byłoby kilka nieruchomości lub większe mieszkanie. To obliczenie opiera się na średnich i założonej wielkości i nie jest stwierdzeniem, że jakiekolwiek konkretne mieszkanie by się kwalifikowało; każdy wniosek jest rozpatrywany na podstawie własnych dokumentów. Sam zakup nie daje pozwolenia: pozwolenie wymaga odrębnego wniosku do PSDA.

Dla porównania z wybrzeżem nasze zestawienie tego, co można kupić za $100 000 na sześciu rynkach, pokazuje, jak daleko sięga stały budżet w różnych krajach, a koszty życia i mieszkania w Tbilisi i Batumi omawia tekst życie w Gruzji jako cudzoziemiec. Strona Tbilisi na naszej witrynie znajduje się pod adresem Tbilisi, a przegląd krajowy pod adresem nieruchomości w Gruzji.

Porównanie Tbilisi i Batumi

Batumi, nad Morzem Czarnym, to inny rynek niż Tbilisi pod względem składu nabywców, rodzaju nieruchomości i sposobu użytkowania. Oferty na naszej stronie znajdują się w Batumi i Gonio, dlatego to porównanie wykorzystuje opublikowane dane dla obu miast, a po stronie nadmorskiej nasze własne strony ofert. Wartości nie są ściśle porównywalne: cena G&T dla Tbilisi to średnia dla mieszkań white frame na rynku pierwotnym, a jego wartość dla Batumi to średnia dla mieszkań pod klucz (turnkey).

Źródło: Tbilisi, raporty Galt & Taggart za grudzień 2025 r. i styczeń 2026 r. oraz podsumowanie za maj 2026 r.; Batumi, przegląd mieszkaniowy Batumi Galt & Taggart według relacji Investor.ge z 20 kwietnia 2026 r. Udział cudzoziemców w Tbilisi to 100% minus 77% udziału Gruzinów w ankiecie G&T.

Średnia dla Batumi, $1 865, jest o 36% wyższa od średniej pierwotnej dla Tbilisi, $1 373 (1 865 podzielone przez 1 373 daje 1,36), czyli o $492 za m². Nasz artykuł towarzyszący, ceny mieszkań w Batumi za metr kwadratowy, porównuje ceny wejścia 12 ofert z tą średnią dla Batumi, a stronę najmu krótkoterminowego opisuje najem krótkoterminowy w Batumi. Zakup przed ukończeniem budynku ma własne zasady i ryzyka, opisane w tekście nieruchomości off-plan w Batumi.

Dwie strony ofert ilustrują stronę nadmorską. Według naszej strony oferty Horizon Grand Residence w Batumi zaczyna się od $55 000 i pokazuje lokal o powierzchni 52 m²; jeśli ta cena wejścia dotyczy tej powierzchni, wychodzi około $1 058 za m² (55 000 podzielone przez 52). Według naszej strony oferty Mardi City Center to ukończony projekt w centrum Batumi, zbudowany w 2024 r., z cenami od $52 600 i lokalami od 41,7 m², co daje około $1 261 za m² dla najmniejszego lokalu. Są to ceny ofertowe deweloperów, a nie dane transakcyjne. Dane dla Tbilisi powyżej stanowią odrębną serię i nie należy ich czytać jako porównania dzielnic i projektów na zasadzie „jabłka do jabłek”.

Co mówią o cenach w Tbilisi w 2026 roku analitycy wskazani z nazwy

Prognozy należą do analityków, którzy je tworzą. W swoim raporcie za cały rok 2025, opublikowanym 30 stycznia 2026 r., Galt & Taggart napisał, że oczekuje, iż popyt w 2026 r. pozostanie w przybliżeniu na poziomie z 2025 r., wspierany przez urbanizację, zmniejszającą się wielkość gospodarstw domowych i stopy zwrotu, a cena ma wykazywać „stabilny wzrost jednocyfrowy”, zależny w dużej mierze od podaży. Ten sam raport zauważa, że planowane projekty na dużą skalę i utrzymujące się wysokie wydawanie pozwoleń mogą dodać znaczną nową podaż i ograniczyć pole do wzrostu cen oraz że silne wydawanie pozwoleń w ostatnich latach skłoniło deweloperów do oferowania bardziej rozbudowanych systemów ratalnych. Jest to opinia analityków według stanu ze stycznia 2026 r.; dane w sekcjach powyżej to to, co zostało opublikowane od tego czasu.

Opublikowane od tamtej pory liczby, które są jedyną częścią tej sekcji będącą obserwacją, a nie oczekiwaniem, to wzrost średniej pierwotnej G&T z $1 373 w grudniu 2025 r. do $1 412 w maju 2026 r. (wzrost o 2,8%) oraz wzrost indeksu Geostat o 5,9% w ujęciu rocznym do Q3 2026 w lari. Czytelnicy, którzy chcą poznać obraz krajowy, w tym lari, turystykę i otoczenie kredytów hipotecznych, znajdą go w artykule o rynku nieruchomości w Gruzji, a kredytowanie nierezydentów przez banki opisuje tekst kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemców.

Jak czytać ofertę cenową mieszkania w Tbilisi

Podaną cenę mieszkania w Tbilisi łatwiej ocenić za pomocą krótkiej listy pytań, wyprowadzonych ze sposobu budowy opublikowanych serii.

1. W jakiej walucie jest cena? Deweloperzy i ogłoszenia używają zarówno dolarów, jak i lari; Geostat podaje w lari, G&T w dolarach. Należy przeliczyć po kursie NBG z danego dnia i zanotować datę.
2. Jaki poziom wykończenia obowiązuje? Cena pierwotna G&T dotyczy white frame; Geostat pokazuje green frame o około GEL 741 za m² powyżej white frame w Q3 2026.
3. Czy cena za metr kwadratowy dotyczy powierzchni całkowitej, czy mieszkalnej? Cenniki deweloperów określają, której powierzchni używają, a 5% różnicy w podstawie powierzchni to 5% różnicy w cenie za m².
4. Czy to cena dewelopera, czy rynek wtórny? Średnia na rynku wtórnym w nowszych budynkach w styczniu 2026 r. stanowiła według G&T 93,6% średniej pierwotnej.
5. Jaka dzielnica i jaki budynek? W obrębie dzielnicy najwyższa zaobserwowana cena w raporcie G&T ze stycznia 2026 r. jest od 1,4 do 7,1 raza wyższa od najniższej (Krtsanisi: od $800 do $5 700), więc budynek ma większe znaczenie niż średnia dzielnicy.
6. Jaki lokal i jakie piętro? Cenniki zwykle różnią się według piętra, widoku i orientacji, dlatego pojedyncza cena za m² dla projektu jest średnią jego lokali.
7. Czy budynek jest w budowie? Udział sprzedanych według roku ukończenia w ankiecie G&T (94%, 72%, 61% i 45% dla ukończeń w 2025, 2026, 2027 i 2028-2029) pokazuje, jaką część portfela deweloperzy sprzedali z wyprzedzeniem.
8. Jaki jest harmonogram płatności? G&T podaje, że większość sprzedaży w projektach ukończonych w 2025 r. odbyła się w ramach własnych systemów ratalnych deweloperów, więc cenę nagłówkową i sumę rat należy porównać.

Formalności po podjęciu decyzji obejmują wypis z Rejestru potwierdzający tytuł prawny, umowę sprzedaży i rejestrację; kolejność opisuje tekst jak kupić nieruchomość w Gruzji, a kontrole dewelopera i projektu omawia artykuł o poradach prawnych powyżej.

Często zadawane pytania

Jaka jest średnia cena za metr kwadratowy w Tbilisi?

Średnia Galt & Taggart dla nowych mieszkań sprzedanych przez deweloperów w stanie white frame wyniosła $1 385 w styczniu 2026 r., $1 398 w lutym i $1 412 w maju 2026 r. Jego średnia na rynku wtórnym dla mieszkań w budynkach z pozwoleniami od 2013 r. wyniosła $1 296, $1 304 i $1 366 w tych samych miesiącach. Mediany cen ofertowych Geostat dla nowych mieszkań w Q3 2026 wahały się od GEL 3 657 do GEL 7 004 za m² w dziesięciu dzielnicach, czyli od około $1 408 do $2 697 według kursu NBG z 27 października 2026 r. Te ceny nieruchomości w Tbilisi są średnimi i medianami, a poszczególne budynki się różnią.

Która dzielnica Tbilisi jest najdroższa?

W obu seriach dzielnica Mtatsminda ma najwyższą cenę mieszkań: średnia Galt & Taggart ze stycznia 2026 r. wyniosła $3 178 za m², a mediana oferty Geostat z Q3 2026 GEL 7 004, czyli około $2 697. Vake jest druga w obu: $2 798 (G&T, styczeń 2026 r.) i GEL 6 046, czyli około $2 328 (Geostat, Q3 2026). Wśród cen nieruchomości w Tbilisi według dzielnic najniższa w styczniowej tabeli G&T jest w dzielnicy Gldani, $1 050, a w tabeli Geostat za Q3 w dzielnicy Samgori, GEL 3 657.

Czy ceny nieruchomości w Tbilisi rosną?

Opublikowane indeksy pokazują wzrosty. Indeks cen nowych mieszkań Geostat wzrósł o 1,5% w Q3 2026 w stosunku do poprzedniego kwartału i o 5,9% w stosunku do roku wcześniejszego, w lari, podczas gdy jego indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych wzrósł w tym samym roku o 5,6% według naszego obliczenia z poziomów indeksu. Średnia pierwotna Galt & Taggart wzrosła z $1 373 w grudniu 2025 r. do $1 412 w maju 2026 r. Własne oczekiwanie G&T, podane w styczniu 2026 r., to stabilny wzrost jednocyfrowy w 2026 r., zależny od podaży; jest to opinia analityka, a nie zaobserwowany wynik.

Jak ceny nieruchomości w Tbilisi wypadają na tle Batumi?

Przegląd Batumi Galt & Taggart, według relacji Investor.ge, podaje średnią cenę mieszkania pod klucz $1 865 za m² dla 2025 r., wobec średniej pierwotnej w Tbilisi $1 373 w grudniu 2025 r., czyli różnicę około 36%. Serie nie są ściśle porównywalne, ponieważ używają różnych definicji wykończenia. Nabywcy zagraniczni stanowili 52% sprzedaży mieszkań w Batumi w 2025 r., wobec 23% sprzedaży deweloperów w Tbilisi w ankiecie G&T. Szczegóły dla wybrzeża zawiera nasz artykuł o cenach mieszkań w Batumi.

Jakie są czynsze w Tbilisi?

Średni czynsz Galt & Taggart za nowe mieszkanie o powierzchni od 50 do 60 m² wyniósł $10,2 za m² w styczniu 2026 r., $10,1 w lutym i $9,9 w maju 2026 r. Według dzielnic w styczniu 2026 r. wahał się od $8,5 w Samgori do $15,0 w Vake. Dla mieszkania 60 m² iloczyn 60 × $10,2 daje $612 miesięcznie przy styczniowej średniej dla całego miasta. Seria obejmuje nowe mieszkania o powierzchni od 50 do 60 m².

Jaka jest stopa zwrotu z najmu w Tbilisi?

Galt & Taggart opublikował brutto stopę zwrotu z najmu 8,9% za styczeń 2026 r., 8,6% za luty i 8,4% za maj 2026 r. Są to wartości brutto, przed uwzględnieniem pustostanów, podatków, opłat eksploatacyjnych i prowizji. Nasze obliczenia dla dzielnic na podstawie czynszów i cen ze stycznia 2026 r. dają wskaźniki rocznego czynszu do ceny od 4,8% w Mtatsminda do 10,4% w Vashlijvari. Ani opublikowane stopy zwrotu, ani nasze obliczenia nie są prognozą jakiegokolwiek przyszłego dochodu.

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Tbilisi?

Nabywcy zagraniczni pojawiają się w statystykach Tbilisi: ankieta deweloperów Galt & Taggart pokazuje nabywców niegruzińskich na poziomie 23% sprzedaży w 2025 r., a jego raport za maj 2026 r. podaje cudzoziemców na około 25% kupujących mieszkania. Zasady dotyczące tego, co cudzoziemcy mogą posiadać, w tym traktowanie gruntów rolnych, wyjaśnia artykuł czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Gruzji. Własność rejestruje Krajowa Agencja Rejestru Publicznego. Ceny nieruchomości w Tbilisi podane w tym przewodniku dotyczą mieszkań i domów w mieście, a nie gruntów rolnych.

Ile kosztuje rejestracja zakupu?

Krajowa Agencja Rejestru Publicznego podaje opłatę rejestracyjną GEL 150 za usługę w 4 dni robocze, GEL 270 za 1 dzień roboczy i GEL 350 za rejestrację w dniu złożenia wniosku, co przy kursie GEL 2,5966 za dolara daje około $58, $104 i $135. Ta opłata jest odrębna od ceny nieruchomości. Podatki, które dotyczą właścicieli, opisuje tekst podatek od nieruchomości w Gruzji.

Czy zakup w Tbilisi prowadzi do pozwolenia na pobyt?

Sam zakup nie daje pozwolenia na pobyt. PSDA wymienia krótkoterminowe pozwolenie na pobyt dla posiadaczy tytułu prawnego do nieruchomości w Gruzji innej niż grunt rolny, o wartości rynkowej przekraczającej USD 150 000 w ekwiwalencie w lari, ustalonej przez akredytowanego rzeczoznawcę, co przy kursie NBG z 27 października 2026 r. wynosi GEL 389 490. Wniosek jest odrębny, a każdy jest rozpatrywany na podstawie swoich dokumentów; zob. jak uzyskać pozwolenie na pobyt w Gruzji.

Dlaczego różne źródła podają różne ceny nieruchomości w Tbilisi?

Źródła mierzą różne rzeczy. Galt & Taggart opiera się na sprzedaży z Rejestru i ankiecie deweloperów oraz podaje średnie ważone w dolarach dla mieszkań white frame na rynku pierwotnym, podczas gdy Geostat używa cen ofertowych z ogłoszeń dla nowych mieszkań, podaje mediany w lari i obejmuje wszystkie poziomy wykończenia. Obejmują też różne okresy, takie jak styczeń 2026 r. dla tabeli dzielnicowej G&T i Q3 2026 dla Geostat. Porównanie ma sens dopiero po dopasowaniu waluty, poziomu wykończenia, okresu i rodzaju ceny.

Ostatnia weryfikacja: 27 października 2026 r. Źródła: Galt & Taggart, Tbilisi Residential Real Estate, przegląd za cały rok 2025; Galt & Taggart, aktualizacja ze stycznia 2026 r.; Georgia Today o raporcie Galt & Taggart, luty 2026 r.; Homes Overseas o raporcie Galt & Taggart, maj 2026 r.; Geostat, Residential Property Price Index, Q3 2026; strona publikacji Geostat; Geostat, Residential Property Price Index, Q2 2026; Georgia Today o danych Geostat, Q3 2026; oficjalne kursy walut Narodowego Banku Gruzji; Krajowa Agencja Rejestru Publicznego, opłaty za rejestrację nieruchomości; Krajowa Agencja Rejestru Publicznego, statystyki; Agencja Rozwoju Usług Publicznych, pozwolenia na pobyt; Służba Dochodów, kalkulator podatku od nieruchomości; Investor.ge o raporcie Galt & Taggart, Batumi; CBW o Colliers Georgia.