Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Gruzji? Zasady 2026

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Gruzji? Zasady 2026

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Gruzji? Zgodnie z ustawą Gruzji o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (Law on the Legal Status of Aliens and Stateless Persons) cudzoziemcy przebywający w Gruzji mogą posiadać, dziedziczyć i zapisywać w testamencie dowolny majątek, a jedynym ograniczeniem, które ma znaczenie dla większości kupujących, jest ziemia rolna, zastrzeżona w Konstytucji dla państwa, samorządu lokalnego, obywateli gruzińskich oraz zrzeszeń obywateli gruzińskich. Mieszkania, domy, lokale użytkowe i grunty nierolne nie podlegają temu ograniczeniu, co oznacza, że w zdecydowanej większości zakupów, którymi interesują się zagraniczni nabywcy, ograniczenie to w ogóle nie wchodzi w grę. Niniejszy przewodnik przedstawia zasady obowiązujące w dniu 27 października 2026 r., na podstawie tekstów opublikowanych przez Wiadomości Legislacyjne Gruzji (Legislative Herald of Georgia) oraz taryfy opłat Krajowej Agencji Rejestru Publicznego.

Przewodnik pokazuje, co cudzoziemiec może, a czego nie może posiadać, jak zbudowane jest ograniczenie dotyczące ziemi rolnej (definicja, wyjątki, zasady dla spółek i skutki naruszenia), jak własność jest rejestrowana na podstawie Kodeksu cywilnego, ile Rejestr Publiczny pobiera w lari i w dolarach amerykańskich oraz jak progi wartości nieruchomości dla zezwoleń na pobyt mają się do samego prawa własności. Ceny i opłaty podano w dolarach amerykańskich i w lari gruzińskich (GEL) według oficjalnego kursu Narodowego Banku Gruzji (NBG) wynoszącego GEL 2,5966 za dolara na dzień 27 października 2026 r. Tam, gdzie dana kwota jest wynikiem obliczenia, a nie opublikowaną liczbą, tekst mówi o tym wprost, tak aby czytelnik zawsze wiedział, czy ma przed sobą liczbę z oficjalnego źródła, czy wynik własnego przeliczenia.

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Gruzji? Krótka odpowiedź

Krótka odpowiedź opiera się na jednym artykule ustawy o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców. Artykuł 32 ust. 1 stanowi, że cudzoziemcy w Gruzji mogą posiadać, dziedziczyć i zapisywać w testamencie dowolny majątek oraz korzystać z praw niemajątkowych na podstawie prawa gruzińskiego. Artykuł 32 ust. 2 dodaje, że prawa te mogą zostać ograniczone wyłącznie aktem ustawodawczym. Pytanie brzmi więc: które akty je ograniczają? W odniesieniu do nieruchomości właściwym aktem jest ustawa organiczna Gruzji o własności ziemi rolnej (Organic Law of Georgia on Agricultural Land Ownership, nr 4848-IIს, przyjęta 25 czerwca 2019 r.), która dotyczy ziemi rolnej i niczego poza nią. Jej pierwszy artykuł stanowi, że ustawa ma zastosowanie do ziemi rolnej na terytorium Gruzji i reguluje własność działek rolnych.

Poniższa tabela zbiera najważniejsze punkty. Każdy wiersz wskazuje podstawę prawną, aby czytelnik mógł otworzyć tekst ustawy i samodzielnie sprawdzić brzmienie przepisu, zamiast polegać na streszczeniu.

Podstawa prawna: art. 19 Konstytucji i ustawa o cudzoziemcach

Odpowiedź ramują dwa teksty. Pierwszym jest artykuł 19 Konstytucji Gruzji, zatytułowany prawo własności. Ustęp 1 uznaje prawo do posiadania i dziedziczenia majątku. Ustęp 2 pozwala państwu ograniczyć to prawo w przypadkach określonych w ustawie, w ustalonym trybie, jeżeli wymaga tego interes publiczny. Ustęp 3 dotyczy wywłaszczenia, które musi być przewidziane bezpośrednio w ustawie i, poza przypadkami nagłymi, opiera się na orzeczeniu sądu, z wcześniejszym, pełnym i sprawiedliwym odszkodowaniem wolnym od podatków i opłat. Żaden z tych trzech ustępów nie rozróżnia obywateli i cudzoziemców, a więc ogólne prawo do własności przysługuje w Gruzji na tych samych zasadach każdemu.

Wyjątkiem jest ustęp 4. Opisuje on ziemię rolną jako zasób o szczególnym znaczeniu, który może należeć wyłącznie do państwa, jednostki samorządu terytorialnego, obywatela Gruzji albo zrzeszenia obywateli Gruzji, i pozwala, aby przypadki wyjątkowe określała ustawa organiczna uchwalona przez co najmniej dwie trzecie ogólnej liczby członków Parlamentu. Według tekstu ujednoliconego w Wiadomościach Legislacyjnych (Matsne) ustęp ten trafił do Konstytucji ustawą konstytucyjną nr 1324 z 13 października 2017 r., a jego brzmienie zmieniono ustawą konstytucyjną nr 2071 z 23 marca 2018 r.; najnowsza wersja ujednolicona widoczna w Matsne nosi datę 29 czerwca 2020 r.

Drugim tekstem jest ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców, obowiązująca od 1 września 2014 r. Jej artykuł 32 to przytoczona wyżej reguła ogólna. Nie tworzy ona listy dozwolonych składników majątku; daje cudzoziemcom prawo do posiadania dowolnego majątku, a ograniczenia pozostawia ustawom. W odniesieniu do nieruchomości ustawą ograniczającą, którą Krajowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR) wymienia na swojej stronie z aktami prawnymi, jest ustawa organiczna o własności ziemi rolnej. Kodeks cywilny Gruzji dostarcza następnie mechaniki nabycia i rejestracji, którą omawiają dalsze części.

Z tej konstrukcji wynika praktyczny wniosek. Kupujący nie potrzebuje zgody, kontyngentu ani zadeklarowanej inwestycji, aby kupić mieszkanie lub dom na gruncie nierolnym: obowiązuje prawo ogólne z jednym ustawowym wyłączeniem, a nie zakaz ogólny z listą licencji. Dlatego ten przewodnik poświęca najwięcej miejsca właśnie wyłączeniu oraz zapisom, które pokazują, po której jego stronie leży dana działka, ponieważ to od nich zależy, czy w danym zakupie w ogóle pojawi się jakiekolwiek ograniczenie.

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Gruzji? Rodzaj po rodzaju

Tabela przedstawia główne rodzaje nieruchomości i to, jak traktują je przepisy. Słowo „dozwolone” oznacza tutaj, że ustawy przeczytane na potrzeby tego przewodnika nie zawierają ograniczenia dla zagranicznego kupującego danego składnika majątku; nie opisuje ono ceny, stanu budynku ani tytułu sprzedającego, które sprawdza się osobno.

Dwa punkty zasługują na podkreślenie. Po pierwsze, ustawa organiczna w artykule 3(c) definiuje „cudzoziemca” jako osobę fizyczną, która nie jest obywatelem Gruzji ani bezpaństwowcem w Gruzji, a w artykule 3(b) definiuje „obywatela” tak, że obejmuje on obywatela Gruzji posiadającego także inne obywatelstwo. Podwójny obywatel jest więc dla celów ziemi rolnej obywatelem, a bezpaństwowiec w Gruzji nie jest traktowany jak cudzoziemiec. Po drugie, budynki na ziemi rolnej pozostają w zakresie ustawy organicznej: artykuł 3(a) obejmuje ziemię rolną „z budynkami i budowlami na niej lub bez nich”. Dom na wsi nie wypada zatem automatycznie poza ograniczenie tylko dlatego, że jest domem.

Osoby oceniające praktyczną stronę zakupu mieszkania mogą porównać liczby ze stron naszych ofert. Według strony naszej oferty Mardi Hills w Batumi to ukończony budynek apartamentowy (2025) z lokalami o powierzchni od 26,95 do 112,21 metrów kwadratowych w cenie od USD 45 276, a według strony naszej oferty Delux Horizon w Batumi oferuje apartamenty typu studio i z jedną sypialnią o powierzchni od 28 do 57 metrów kwadratowych od USD 65 000. Oba obiekty to mieszkania, więc przepisy o ziemi rolnej nie wchodzą w grę. Kwestie cen omawiają strony ofert oraz analiza cen za metr kwadratowy w Batumi; ten przewodnik zajmuje się pytaniem prawnym, które pada na początku.

Ziemia rolna: jedyna kategoria z ograniczeniami

Ziemię rolną definiuje artykuł 3(a) ustawy organicznej według kategorii: obszar gruntu w kategorii pastwiska, łąki kośnej, gruntów ornych (w tym gruntów pod uprawami wieloletnimi) lub gruntu przyzagrodowego, który jest lub może być wykorzystywany do celów rolniczych, z budynkami i budowlami lub bez nich. Kodeks podatkowy posługuje się równoległą listą w artykule 200: grunty orne, w tym uprawy wieloletnie, użytki zielone, pastwiska i grunty przyzagrodowe są ziemią rolną, a grunt nierolny to każdy grunt inny niż rolny. Dwa różne akty prawne używają więc tej samej czteroczęściowej listy, a o przynależności działki do jednej lub drugiej strony decyduje zapisana dla niej kategoria.

Ustawa organiczna określa swój cel w preambule: traktuje ziemię Gruzji jako dobro narodowe o szczególnej wartości politycznej, społecznej, gospodarczej, ekologicznej i kulturowej, a jej celem jest ochrona bezpieczeństwa narodowego i lokalnego rolnictwa. Ten cel wyjaśnia całą konstrukcję ustawy. Ustawa nie zakazuje własności gruntów przez cudzoziemców w ogóle; kontroluje, kto może posiadać ziemię, która jest lub może być wykorzystywana rolniczo.

Co powiedzieli urzędnicy w lutym 2026 r.

Ziemia rolna była w tym roku także przedmiotem publicznych wypowiedzi premiera. Według Georgia Today z 13 lutego 2026 r. premier Irakli Kobakhidze oświadczył, że poprawka do konstytucji zakaże zbywania ziemi rolnej cudzoziemcom. Według Imedi z 18 lutego 2026 r. powiedział Parlamentowi, że poprawki do konstytucji całkowicie zakazały zbywania ziemi rolnej cudzoziemcom. Żadne z tych doniesień nie cytuje tekstu poprawki. Ten przewodnik opiera się zatem na tekstach opublikowanych w Matsne w dniu 27 października 2026 r., w których artykuł 19(4) Konstytucji i ustawa organiczna brzmią tak, jak opisano tutaj; jeżeli późniejsza poprawka zmieni któryś z nich, rozstrzyga tekst zmieniony.

Dlaczego ograniczenie ma znaczenie dla zwykłych kupujących

Dla kupującego mieszkanie ograniczenie raczej nie wystąpi, ponieważ mieszkanie w budynku wielolokalowym nie jest ziemią rolną. Staje się istotne w trzech sytuacjach: przy działce kupowanej pod przyszły dom, przy domu na wsi z ogrodem oraz przy zakupie przez spółkę, która posiada także grunty. W każdej z nich pierwszym pytaniem jest kategoria zapisana w Rejestrze Publicznym, a nie opis w ogłoszeniu.

Kto może posiadać ziemię rolną według art. 4

Artykuł 4 ustawy organicznej jest rdzeniem tego reżimu. Ustęp 1 wymienia zwykłych posiadaczy. Ustęp 2 wymienia wyjątki, dostępne wyłącznie w granicach ustawy. Ustęp 3 wyłącza spod ograniczeń niektóre instytucje finansowe. Ustęp 4 rozciąga test na łańcuchy spółek. Tabela podsumowuje tę konstrukcję.

Test partnera dominującego na przykładach

„Partner dominujący” jest zdefiniowany w artykule 3(d) jako partner lub grupa partnerów prywatnej osoby prawnej zarejestrowanej w Gruzji, która posiada ponad 50 procent kapitału, akcji lub udziałów (albo stanowi większość partnerów lub członków, zależnie od rodzaju podmiotu) i jednocześnie ma praktyczną możliwość decydującego wpływu na decyzje podmiotu dotyczące ziemi rolnej. Arytmetyka ma tu znaczenie, więc trzy przykładowe przypadki pokazują krok po kroku, jak działa ta definicja w praktyce. Są to przykłady skonstruowane, a nie zapisy rzeczywistych spółek.

• Gruzińska spółka z o.o. ma dwóch wspólników: obywatela Gruzji z 60 procentami i cudzoziemca będącego osobą fizyczną z 40 procentami. Obywatel posiada ponad 50 procent, więc, przy założeniu praktycznej możliwości decydowania, partnerem dominującym jest obywatel i zastosowanie ma artykuł 4(1)(d).
• Ta sama spółka jest w 50 procentach w rękach obywatela i w 50 procentach w rękach cudzoziemca będącego osobą fizyczną. Nikt nie posiada ponad 50 procent, więc partnera dominującego nie można ustalić. Artykuł 4(2)(b) wymienia ten przypadek: spółka może posiadać ziemię rolną wyłącznie na podstawie planu inwestycyjnego zatwierdzonego decyzją rządu.
• Gruzińska spółka z o.o. „A” jest w 70 procentach własnością gruzińskiej spółki z o.o. „B”, a „B” jest w 80 procentach własnością cudzoziemca będącego osobą fizyczną. Zgodnie z artykułem 4(4) tytuł spółki „A” podąża za partnerem dominującym jej podmiotu-wspólnika „B”, a reguła obejmuje każdy kolejny podmiot w łańcuchu. Partnerem dominującym stojącym za łańcuchem jest cudzoziemiec będący osobą fizyczną, więc ponownie ma zastosowanie artykuł 4(2)(b).

Te przykłady wyjaśniają, dlaczego nagłówkowa odpowiedź na pytanie, czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Gruzji, zmienia się, gdy kupującym jest spółka, a przedmiotem grunt rolny, natomiast nie zmienia się w przypadku mieszkania kupowanego przez tę samą spółkę.

Dziedziczenie, banki i prawo pierwszeństwa państwa

Ustawa organiczna zawiera jeszcze cztery cechy, o które czytelnicy często pytają. Każdą z nich przedstawiono tutaj tak, jak ujmuje ją tekst.

Dziedziczenie

Artykuł 4(2)(a) pozwala cudzoziemcowi posiadać ziemię rolną, jeżeli ją odziedziczył. Artykuł 7(5) potwierdza, że zakazy zmiany partnerów i egzekucji zastawów nie dotyczą przypadków dziedziczenia tytułu przez cudzoziemców. Tekst nie ustanawia obowiązku sprzedaży odziedziczonej ziemi; obowiązek sprzedaży z artykułu 5(1) dotyczy spółek, które nie wykonują planu inwestycyjnego.

Banki i inni kredytodawcy

Artykuł 4(3) znosi ograniczenia dla międzynarodowej instytucji finansowej wyznaczonej rozporządzeniem rządu oraz dla instytucji finansowej określonej w ustawodawstwie gruzińskim, gdy tytuł powstaje w ramach dozwolonej działalności, w tym gdy wierzyciel przejmuje zabezpieczenie. Artykuł 6 co do zasady zakazuje ustanawiania zastawu na ziemi rolnej z warunkiem, że tytuł przechodzi na cudzoziemca lub spółkę kontrolowaną z zagranicy, ale artykuł 6(4) wyłącza spod tego zakazu te same instytucje z artykułu 4(3).

Niewykonanie planu inwestycyjnego

Jeżeli spółka z zagranicznym partnerem dominującym nie wypełni zobowiązania wynikającego z planu inwestycyjnego, artykuł 5(1) wymaga, aby zbyła działkę w ciągu jednego roku od decyzji upoważnionego organu. Zgodnie z artykułem 5(3), jeżeli zobowiązany nie zbędzie działki, przechodzi ona na własność państwa w trybie określonym w ustawodawstwie gruzińskim. Artykuł 5(2) stosuje wymogi planu inwestycyjnego do prywatyzacji państwowej ziemi rolnej na rzecz takich spółek.

Prawo pierwszeństwa państwa

Artykuł 8(3) ustanawia Fundusz Majątku Gruzji (Estate Fund of Georgia), finansowany z budżetu państwa, za pośrednictwem którego państwo ma prawo pierwszeństwa wykupu ziemi rolnej według procedur i w przypadkach przewidzianych w ustawodawstwie. Dla kupującego jest to przypomnienie, że ziemia rolna jest rynkiem regulowanym nawet wśród samych obywateli, a nie tylko w stosunku do cudzoziemców.

Tytuły, które istniały już wcześniej

Artykuł 10 chroni wcześniejsze sytuacje. Rejestracja tytułu do ziemi rolnej pozostającej w zgodnym z prawem posiadaniu lub użytkowaniu na podstawie dokumentów tytułu wydanych przed ustawą z 2019 r. nie jest blokowana (artykuł 10(1)); obowiązki wynikające z ustawy nie dotyczą tytułów cudzoziemców, które były już zarejestrowane w chwili jej wejścia w życie (artykuł 10(2)); a zarejestrowany właściciel, który później utraci obywatelstwo gruzińskie, nie podlega z tego powodu obowiązkom cudzoziemców w odniesieniu do zarejestrowanego tytułu (artykuł 10(3)).

Sprawdzenie kategorii gruntu przed zapłatą

Ponieważ zasady zależą od kategorii, kategoria zapisana w Rejestrze Publicznym jest dokumentem, który należy przeczytać jako pierwszy. Krajowa Agencja Rejestru Publicznego (National Agency of Public Registry, NAPR) prowadzi między innymi Rejestr Nieruchomości, Rejestr Ograniczeń oraz Rejestr Zastawów i Leasingu i wydaje z nich wypisy. Opublikowana taryfa opłat pokazuje, że wypis kosztuje GEL 20 w 1 dzień roboczy albo GEL 75 w dniu złożenia wniosku, a przy zamówieniu elektronicznym przez internet odpowiednio GEL 13 lub GEL 52.

Ta sama taryfa zawiera usługę zatytułowaną rejestracja zmian przeznaczenia i kategorii ziemi rolnej, w cenie GEL 150 w 4 dni robocze, GEL 270 w 1 dzień roboczy i GEL 350 w dniu złożenia wniosku. Istnienie tej usługi pokazuje, że kategoria jest zapisanym atrybutem, który może się zmienić w drodze wpisu; nie mówi ona, kto może złożyć wniosek ani na jakich warunkach, i ten przewodnik nie twierdzi niczego w żadnej z tych kwestii. Kupujący może natomiast przeczytać wypis w stanie na dzień transakcji i zachować jego opatrzony datą egzemplarz.

Warto wykonać po kolei trzy kontrole kategorii:

1. Czy działka jest zapisana jako pastwisko, łąka kośna, grunt orny lub grunt przyzagrodowy? Jeśli tak, stosuje się do niej ustawę organiczną, łącznie z każdym budynkiem na niej.
2. Jeśli działka jest zapisana w innej kategorii, czy wypis zgadza się z opisem sprzedającego i z umową?
3. Czy na działce lub budynku wpisano ograniczenia, zastawy albo umowy najmu?

Działka może wyglądać na mieszkalną, a mimo to mieć kategorię rolną, ponieważ artykuł 3(a) wiąże definicję z zapisaną kategorią gruntu, a nie z jego wyglądem. Dlatego kupujący czyta wpis w rejestrze, a nie polega na tym, jak działka wygląda, ani na tym, jak jest reklamowana przez sprzedającego lub pośrednika.

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Gruzji przez spółkę?

Wielu kupujących pyta, czy gruzińska spółka zmienia odpowiedź na pytanie, czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Gruzji. W przypadku mieszkań, domów i gruntów nierolnych ustawa organiczna nic nie mówi, ponieważ reguluje wyłącznie ziemię rolną. Ustawa o cudzoziemcach także daje cudzoziemcom prawo do posiadania dowolnego majątku, więc droga przez spółkę jest kwestią preferencji (na przykład współwłasności lub użytku biznesowego), a nie prawnym obejściem ograniczenia.

W przypadku ziemi rolnej droga przez spółkę jest tą, którą ustawa organiczna wyraźnie reguluje. Prywatna spółka zarejestrowana w Gruzji z zagranicznym partnerem dominującym może posiadać ziemię rolną wyłącznie na podstawie planu inwestycyjnego i decyzji rządu Gruzji (artykuł 4(2)(b)). Plan inwestycyjny jest zdefiniowany w artykule 3(e) jako dokumenty dotyczące wykorzystania działki, które przewidują inwestycje w produkcję rolną lub innych produktów, innowacje, infrastrukturę turystyczną albo projekty o znaczeniu międzynarodowym, państwowym lub lokalnym, służące rozwojowi społecznemu i gospodarczemu, bezpieczeństwu narodowemu i tworzeniu miejsc pracy. Spółka, która nie wykonuje planu, musi zbyć działkę w ciągu roku od decyzji upoważnionego organu, a spółka, której partnerzy zmieniają się po nabyciu, podlega artykułowi 7: zmiana, w wyniku której cudzoziemiec staje się partnerem dominującym, jest zakazana, chyba że dopuszcza ją plan inwestycyjny na podstawie rozporządzenia rządu (artykuł 7(3)), chociaż partnerów spółki z artykułu 4(2)(b) można zmieniać bez dalszej zgody, o ile plan nie stanowi inaczej (artykuł 7(4)).

Ta sama logika oznacza w praktyce, że spółka nie jest sposobem na kupno działki rolnej, której nie mógłby kupić cudzoziemiec będący osobą fizyczną. Jest to droga regulowana z etapem zatwierdzenia.

Jak rejestruje się własność: Kodeks cywilny i Rejestr Publiczny

Tytuł własności nieruchomości w Gruzji nabywa się w dwóch krokach. Artykuł 183(1) Kodeksu cywilnego stanowi, że do nabycia rzeczy nieruchomej czynność prawna musi być dokonana na piśmie, a prawo własności nabywcy musi zostać wpisane do Rejestru Publicznego. Artykuł 311 Kodeksu cywilnego opisuje Rejestr Publiczny jako zbiór zapisów o powstaniu, zmianie i wygaśnięciu praw do rzeczy, wraz z zajęciami i obciążeniami.

Artykuł 311-1 określa, jak pisemna czynność prawna trafia do rejestru. Czynność dokonaną na piśmie składa się do Rejestru Publicznego w celu wpisu prawa, a czynność lub podpisy stron są uwierzytelniane w trybie określonym w ustawie. Jeżeli strony podpisują czynność w organie rejestrowym w obecności upoważnionej osoby, uwierzytelnienie nie jest potrzebne, aby czynność była ważna. Ten sam artykuł dodaje, że tam, gdzie ustawa tak stanowi, czynności wywołują skutek z chwilą wpisu.

Artykuł 312 nadaje rejestrowi moc prawną. Zapisy rejestru uważa się za prawidłowe, dopóki nie zostanie dowiedzione, że są błędne, a wpis uznaje się za prawidłowy na korzyść osoby, która nabywa prawo od zarejestrowanego zbywcy, chyba że złożono skargę na wpis albo nabywca wie, że wpis jest błędny. Artykuł 185 mówi to samo od strony nabywcy: zbywcę traktuje się jako właściciela, jeśli jest tak zarejestrowany, z wyjątkiem sytuacji, gdy nabywca wiedział, że zbywca nie jest właścicielem. Trybunał Konstytucyjny Gruzji w decyzji nr 3/4/550 z 17 października 2017 r. uznał treść artykułu 185 za niezgodną z Konstytucją w sytuacji, gdy wpis w rejestrze został zaskarżony, a nabywca wie o tym fakcie. Dla kupującego wniosek jest praktyczny: rejestr jest dokumentem wyjściowym, któremu przepisy przyznają domniemanie prawidłowości, a znany spór o wpis zmienia sytuację.

NAPR publikuje wzory dokumentów do formalności. Jego lista obejmuje umowę kupna-sprzedaży, umowę kupna-sprzedaży nieruchomości z płatnością ratalną, wersję ratalną dla kwot poniżej GEL 20 000 oraz łączną umowę kupna-sprzedaży i hipoteki z ratami. NAPR podaje również, że prawa do nieruchomości można rejestrować online za pomocą smart kontraktu, z wcześniej umówionym spotkaniem wirtualnym. Na stronie centrów obsługi wymieniono Biuro Regionalne Adżarii w Batumi przy ulicy Sh. Khimshiashvili 7, a strona odwołuje się ogólniej do oddziałów i Domów Sprawiedliwości (Houses of Justice).

Ile pobiera Rejestr Publiczny

Strona z opłatami NAPR podaje koszt wpisu zmiany prawa do nieruchomości według szybkości obsługi. Kolumna w dolarach poniżej jest obliczeniem według kursu Narodowego Banku Gruzji wynoszącego GEL 2,5966 za dolara na dzień 27 października 2026 r.

Taryfa milczy o tym, kto ponosi każdą z opłat, i ten przewodnik niczego tu nie zakłada; koszty strony rozdzielają w umowie sprzedaży. Taryfa podaje kwoty za usługę i nic więcej, więc wszelkie założenia co do podziału kosztów należy opierać na treści umowy, a nie na samej taryfie.

Koszty rejestru w dolarach: obliczenia na przykładach

Osoby, które pytają, czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Gruzji, zwykle pytają też, ile kosztuje rejestracja. Aby zobaczyć, jak niska jest opłata rejestrowa w stosunku do ceny, weźmy dwa mieszkania przywołane wcześniej i przeliczmy je po kursie GEL 2,5966 za dolara. Ceny to ceny „od” ze stron naszych ofert, więc liczby są ilustracjami, a nie wycenami jakiegokolwiek lokalu.

• Mardi Hills, od USD 45 276: 45 276 x 2,5966 = GEL 117 563,66. Opłata GEL 150 stanowi 0,128 procent tej ceny (150 / 117 563,66), GEL 270 to 0,230 procent, a GEL 350 to 0,298 procent.
• Delux Horizon, od USD 65 000: 65 000 x 2,5966 = GEL 168 779,00. GEL 150 to 0,089 procent, GEL 270 to 0,160 procent, a GEL 350 to 0,207 procent.
• Przykładowe mieszkanie za USD 80 000: 80 000 x 2,5966 = GEL 207 728. GEL 150 to 0,072 procent, GEL 270 to 0,130 procent, a GEL 350 to 0,168 procent.

Te wartości procentowe opisują wyłącznie opłatę rejestrową, a nie całkowity koszt transakcji. Nie obejmują kosztów notarialnych, jeżeli korzysta się z notariusza, kosztów usług prawnych ani podatków omówionych poniżej. Kolejny przewodnik z tej serii, jak kupić nieruchomość w Gruzji, prowadzi krok po kroku przez zakup, z urzędami, dokumentami i terminami, a przewodnik o kredytach hipotecznych dla cudzoziemców w Gruzji omawia finansowanie. Ponieważ opłata rejestrowa jest stałą kwotą w lari, w przypadku zakupu wycenionego w dolarach wartość tej opłaty w dolarach zmienia się wraz z kursem walutowym: przy kursie Narodowego Banku wynoszącym 2,5966 GEL 150 to USD 57,77, a inny kurs w innym dniu zmienia tę liczbę.

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Gruzji bez zamieszkania tam?

Tak, o ile chodzi o przepisy o własności. Artykuł 32 ustawy o cudzoziemcach nie uzależnia własności od pobytu, a mechanika Kodeksu cywilnego dotyczy każdego nabywcy. Nasz przewodnik z poradami prawnymi i nasz przewodnik o zezwoleniu na pobyt zajmują to samo stanowisko co do własności nieruchomości nierolnych, a przewodnik o kupnie nieruchomości w Gruzji z zagranicy omawia praktyczne strony załatwiania tego zdalnie.

Własność i pobyt to jednak odrębne kwestie, które łatwo pomylić. Ustawa o cudzoziemcach ustanawia kategorie zezwoleń na pobyt według podstaw, a trzy z nich dotyczą nieruchomości lub inwestycji:

Kwota USD 150 000 w artykułach 7(3)(d.e) i 15(j) zastąpiła USD 100 000. Wersja ujednolicona ustawy z 26 czerwca 2025 r. w Matsne oznacza nową kwotę jako obowiązującą od 1 marca 2026 r. Tekst mówi o wartości rynkowej ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę podmiotu akredytowanego przez Gruzińskie Centrum Akredytacji, więc miarą jest wycena, a nie cena z umowy sprzedaży.

Według kursu Narodowego Banku z 27 października 2026 r. USD 150 000 to GEL 389 490 (150 000 x 2,5966), a USD 300 000 to GEL 778 980. Lokal wyceniony od USD 45 276 lub USD 65 000 jest już samą swoją ceną znacznie poniżej niższego progu. Posiadanie nieruchomości samo w sobie nie daje zezwolenia: zezwolenie to odrębny wniosek na podstawie ustawy o cudzoziemcach, a ustawa mówi, że zezwolenie „może zostać wydane” na wskazanej podstawie, co oznacza, że nie jest ono przyznawane automatycznie. Mechanikę zezwoleń na pobyt, dokumenty i odnowienia omawia nasz przewodnik o zezwoleniu na pobyt w Gruzji.

Podatki przy zakupie: co wymienia Kodeks podatkowy

Pytanie, czy przy kupnie nieruchomości płaci się podatek, jest częstym uzupełnieniem pytania, czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Gruzji, a Kodeks podatkowy daje odpowiedź strukturalną. Artykuł 5(2) stanowi, że nie można nałożyć obowiązku podatkowego, który nie jest przewidziany w Kodeksie. Artykuł 6 wymienia jako podatki krajowe podatek dochodowy, podatek od zysków przedsiębiorstw, podatek od wartości dodanej, akcyzę i cło przywozowe oraz stanowi, że podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym. Lista w Kodeksie nie zawiera odrębnego podatku od wpisu zmiany właściciela. VAT, podatek dochodowy i podatek od zysków przedsiębiorstw mogą jednak powstać przy poszczególnych transakcjach, na przykład przy dostawie dewelopera lub przy zysku ze sprzedaży, a zasady zależą od sprzedającego i kupującego.

Podatek od nieruchomości jest podatkiem bieżącym dla właścicieli. Artykuł 201 czyni osobę fizyczną płatnikiem podatku od nieruchomości, którą ta osoba posiada, artykuły 202 i 206 zawierają przepisy o stawkach i zwolnieniach dla majątku opodatkowanego innego niż grunty, a grunty mają własne zasady w artykułach 203 i 204. Przepisy te zmieniano kilkakrotnie, więc wzorcem jest aktualny tekst ujednolicony w Matsne. Szczegóły, przykłady obliczeń i traktowanie dochodu z najmu znajdują się w przewodniku z tej serii o podatku od nieruchomości w Gruzji, a zasady różnią się w zależności od osoby.

Lista dokumentów dla kwestii własności

Poniższa sekwencja zamienia odpowiedź na pytanie, czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Gruzji, w dokumenty. Idzie ona w kolejności, w której każda zasada ma znaczenie dla kupującego, a nie w kolejności płatności.

1. Wypis z Rejestru Publicznego dla nieruchomości, z datą możliwie najbliższą transakcji. Pokazuje on zarejestrowanego właściciela, kategorię gruntu oraz wpisane ograniczenia, zastawy i umowy najmu.
2. Sprawdzenie, czy sprzedający wskazany w umowie jest zarejestrowanym właścicielem. Artykuły 185 i 312 Kodeksu cywilnego chronią nabywcę, który w dobrej wierze polega na rejestrze, ale nie takiego, który wie, że wpis jest błędny lub zaskarżony.
3. Kontrola kategorii gruntu dla każdego domu lub działki, z opatrzonym datą egzemplarzem wypisu.
4. Tam, gdzie uczestniczy spółka: jej partnerzy i ich udziały, aby zastosować test partnera dominującego, jeśli w grę wchodzi jakakolwiek ziemia rolna.
5. Umowa na piśmie. Wzorcowe umowy kupna-sprzedaży NAPR pokazują formę; artykuł 311-1 pozwala stronom podpisać w organie rejestrowym przed upoważnioną osobą albo uwierzytelnić podpisy zgodnie z ustawą.
6. Dowody płatności zgodne z ceną w umowie.
7. Wniosek o wpis i opłata za wybrany tryb (GEL 150, GEL 270 lub GEL 350) oraz nowy wypis pokazujący kupującego jako właściciela.
8. Jeśli planowane jest zezwolenie na pobyt: wycena przez certyfikowanego rzeczoznawcę akredytowanego podmiotu, ponieważ ustawa o cudzoziemcach posługuje się wartością rynkową, a nie ceną.

Kwestie cen, podaży i dzielnic na poziomie miast są odrębne od tych kroków prawnych. Strona kraju Gruzja, strona Batumi i strona Tbilisi zawierają listy projektów i okolic, przewodnik o cenach nieruchomości w Tbilisi przedstawia dane o cenach, a przewodnik o nieruchomościach off-plan w Batumi omawia budynki będące jeszcze w budowie. Ci, którzy porównują rynki według budżetu, mogą zajrzeć do tekstu o tym, co można kupić za USD 100 000 na sześciu rynkach nieruchomości, oraz do przewodnika o życiu w Gruzji jako cudzoziemiec. Szerszy obraz rynku daje przewodnik o rynku nieruchomości w Gruzji.

Często zadawane pytania

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Gruzji bez zezwolenia na pobyt?

Tak. Artykuł 32 ustawy o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców pozwala cudzoziemcom w Gruzji posiadać, dziedziczyć i zapisywać w testamencie dowolny majątek oraz dopuszcza ograniczenia wyłącznie aktem ustawodawczym. Przepisy o zezwoleniach na pobyt to odrębny reżim z własnymi progami, więc praktyczna odpowiedź na pytanie, czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Gruzji, brzmi: własność nie zależy od posiadania zezwolenia.

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Batumi lub Tbilisi?

Tak. W przypadku mieszkań odpowiedź na pytanie, czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Gruzji, brzmi po prostu tak: mieszkanie nie jest ziemią rolną, a ustawa organiczna o własności ziemi rolnej dotyczy wyłącznie ziemi rolnej. Własność nabywa się przez pisemną czynność prawną i wpis prawa kupującego do Rejestru Publicznego na podstawie artykułu 183(1) Kodeksu cywilnego.

Czy cudzoziemcy mogą posiadać ziemię w Gruzji?

W odniesieniu do ziemi odpowiedź na pytanie, czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Gruzji, dzieli się według kategorii. Cudzoziemcy mogą posiadać grunty nierolne. Ziemię rolną (pastwisko, łąkę kośną, grunty orne i grunt przyzagrodowy, z budynkami lub bez) cudzoziemiec będący osobą fizyczną może nabyć wyłącznie w drodze dziedziczenia. O tym, które przepisy mają zastosowanie, decyduje kategoria gruntu zapisana w Rejestrze Publicznym, dlatego kontrola kategorii poprzedza umowę.

Czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Gruzji przez gruzińską spółkę?

W przypadku mieszkań, domów i gruntów nierolnych spółka jest wyborem dotyczącym sposobu posiadania, a nie wymogiem prawnym. Ziemię rolną gruzińska spółka zarejestrowana w Gruzji, której partnerem dominującym jest cudzoziemiec lub podmiot zarejestrowany za granicą albo której partnera dominującego nie można ustalić, może posiadać wyłącznie na podstawie planu inwestycyjnego zatwierdzonego decyzją rządu Gruzji (ustawa organiczna, art. 4(2)(b)).

Czy cudzoziemiec może odziedziczyć nieruchomość w Gruzji?

Tak. Artykuł 32(1) ustawy o cudzoziemcach obejmuje dziedziczenie i zapisywanie majątku w testamencie, a artykuł 4(2)(a) ustawy organicznej pozwala cudzoziemcowi posiadać ziemię rolną, którą odziedziczył.

Czy istnieje minimalna cena lub limit liczby nieruchomości?

Zasady, według których ocenia się, czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Gruzji, przeczytane na potrzeby tego przewodnika, nie ustanawiają minimalnej ceny zakupu ani górnego limitu liczby nieruchomości dla zagranicznych kupujących. Progi dolarowe w ustawie o cudzoziemcach (USD 150 000 i USD 300 000) są warunkami podstaw zezwoleń na pobyt, a nie warunkami posiadania.

Ile kosztuje rejestracja zakupu?

Według Krajowej Agencji Rejestru Publicznego wpis zmiany prawa do nieruchomości kosztuje GEL 150 w 4 dni robocze, GEL 270 w 1 dzień roboczy i GEL 350 w dniu złożenia wniosku. Przy kursie Narodowego Banku wynoszącym GEL 2,5966 za dolara na dzień 27 października 2026 r. daje to około USD 57,77, USD 103,98 i USD 134,79.

Czy zakup nieruchomości daje zezwolenie na pobyt?

Czytanie pytania, czy cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość w Gruzji, jako pytania o pobyt myli dwa reżimy. Żaden zakup sam w sobie nie daje zezwolenia. Ustawa o cudzoziemcach przewiduje, że krótkoterminowe zezwolenie na pobyt może zostać wydane cudzoziemcowi, który posiada nierolną nieruchomość o wartości rynkowej powyżej równowartości USD 150 000 w GEL, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę, a zezwolenie to odrębny wniosek. Obowiązuje ono przez rok i wygasa, gdy kończy się własność.

Czy w Gruzji istnieje podatek od przeniesienia własności przy zakupie nieruchomości?

Podatkami krajowymi z artykułu 6 Kodeksu podatkowego są podatek dochodowy, podatek od zysków przedsiębiorstw, VAT, akcyza i cło przywozowe, a podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym; Kodeks nie wymienia odrębnego podatku od wpisu zmiany właściciela. Inne podatki mogą powstać przy konkretnej transakcji, co omawia nasz przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji.

Ostatnia weryfikacja: 27 października 2026 r. Źródła: Konstytucja Gruzji (Legislative Herald); ustawa organiczna o własności ziemi rolnej (Organic Law on Agricultural Land Ownership); ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (Law on the Legal Status of Aliens and Stateless Persons); ustawa o cudzoziemcach, wydanie z 26 czerwca 2025 r.; Kodeks cywilny Gruzji (Civil Code of Georgia); Kodeks podatkowy Gruzji (Tax Code of Georgia); opłaty i terminy NAPR (NAPR fees and terms); wzory dokumentów NAPR (NAPR sample documents); usługa smart kontraktu NAPR (NAPR smart contract service); centra obsługi NAPR (NAPR service centers); akty prawne NAPR (NAPR legal acts); Krajowa Agencja Rejestru Publicznego (National Agency of Public Registry); oficjalne kursy walut Narodowego Banku Gruzji (National Bank of Georgia); Georgia Today, 13 lutego 2026 r.; Imedi, 18 lutego 2026 r..