خرید ملک در گرجستان برای خارجیها؛ قوانین سال ۲۰۲۶
آیا خرید ملک در گرجستان برای خارجیها مجاز است؟ بر پایهٔ قانون وضعیت حقوقی اتباع خارجی و افراد بدون تابعیت گرجستان (Law of Georgia on the Legal Status of Aliens and Stateless Persons)، خارجی‌هایی که در گرجستان هستند میتوانند هر مالی را در مالکیت داشته باشند، به ارث ببرند و به ارث بگذارند، و تنها محدودیتی که برای بیشتر خریداران اهمیت دارد زمین کشاورزی است؛ قانون اساسی این نوع زمین را برای دولت، حکومت محلی، شهروندان گرجستان و اتحادیه‌های شهروندان گرجستان نگه داشته است. آپارتمان، خانه، فضاهای تجاری و زمین غیرکشاورزی مشمول این محدودیت نیستند. این راهنما قواعد را به همان صورتی که در ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ برقرار است بیان میکند و بر متن‌هایی تکیه دارد که پایگاه رسمی قوانین گرجستان (Legislative Herald of Georgia) منتشر کرده است، و همچنین بر جدول هزینه‌های آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR).
این راهنما نشان میدهد یک خارجی چه چیزی را میتواند و چه چیزی را نمی‌تواند در مالکیت داشته باشد؛ محدودیت زمین کشاورزی چگونه ساخته شده است (تعریف، استثناها، قواعد مربوط به شرکت‌ها و پیامدها)؛ مالکیت بر اساس قانون مدنی چگونه ثبت میشود؛ ثبت عمومی چه مبلغی به لاری و به دلار آمریکا دریافت میکند؛ و آستانههای اجازهٔ اقامت برای ملک چه ارتباطی با مالکیت دارند. قیمت‌ها و هزینهها به دلار آمریکا و لاری گرجستان (GEL) و با نرخ رسمی بانک ملی گرجستان، یعنی GEL ۲٫۵۹۶۶ به ازای هر دلار آمریکا در ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶، نشان داده شده‌اند. هر جا رقمی محاسبه است و عدد منتشرشده نیست، متن همین را می‌گوید.
خرید ملک در گرجستان برای خارجیها: پاسخ کوتاه
پاسخ کوتاه بر یک ماده از قانون وضعیت حقوقی اتباع خارجی و افراد بدون تابعیت استوار است. بند ۱ ماده ۳۲ می‌گوید اتباع خارجی در گرجستان میتوانند هر مالی را در مالکیت داشته باشند، به ارث ببرند یا به ارث بگذارند و میتوانند از حقوق غیرمالی طبق قوانین گرجستان بهره‌مند شوند. بند ۲ ماده ۳۲ می‌افزاید که این حقوق را فقط یک سند قانونی میتواند محدود کند. پس پرسش این میشود که کدام سندها این حقوق را محدود میکنند. در مورد املاک، سند مربوط قانون ارگانیک گرجستان دربارهٔ مالکیت زمین کشاورزی (Organic Law of Georgia on Agricultural Land Ownership، شمارهٔ ۴۸۴۸-IIს، مصوب ۲۵ ژوئن ۲۰۱۹) است که بر زمین کشاورزی اعمال میشود و بر هیچ چیز دیگری اعمال نمی‌شود. نخستین ماده این قانون می‌گوید که قانون بر زمین‌های کشاورزی داخل گرجستان اعمال میشود و مالکیت قطعه‌های زمین کشاورزی را تنظیم میکند.
جدول زیر نکته‌های اصلی را در یک جا گرد آورده است. هر ردیف مبنای حقوقی خود را نام می‌برد تا خواننده بتواند متن را باز کند و عبارت‌بندی را بررسی کند.
| پرسش | وضعیت در ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ | مبنا |
|---|---|---|
| آیا یک خارجی میتواند در گرجستان مالک ملک شود؟ | بله: اتباع خارجی میتوانند هر مالی را در مالکیت داشته باشند، به ارث ببرند و به ارث بگذارند؛ محدودیت فقط با یک سند قانونی ممکن است | قانون وضعیت حقوقی اتباع خارجی، ماده ۳۲ |
| آیا برای مالکیت اجازهٔ اقامت لازم است؟ | مقررات مالکیت هیچ شرط اقامتی تعیین نکرده‌اند؛ اجازهٔ اقامت نظام جداگانهای با آستانههای خودش است | قانون وضعیت حقوقی اتباع خارجی، مواد ۱۵ تا ۱۶ و ۳۲ |
| کدام دسته محدود شده است؟ | زمین کشاورزی: مرتع، علفزار، زمین زراعی (از جمله زمین با محصولات چندساله) و زمین در دستهٔ خانهباغ، با ساختمان یا بدون ساختمان | قانون اساسی، بند ۴ ماده ۱۹؛ قانون ارگانیک، بند (a) ماده ۳ |
| آیا یک فرد خارجی میتواند زمین کشاورزی به دست آورد؟ | فقط از راه ارث | قانون ارگانیک، بند (a) از (۲) ماده ۴ |
| آیا شرکت گرجستانی با شریک غالب خارجی میتواند؟ | فقط بر پایهٔ تصمیم دولت گرجستان که مبتنی بر یک طرح سرمایه‌گذاری باشد | قانون ارگانیک، بند (b) از (۲) ماده ۴ |
| مالکیت چگونه به دست میآید؟ | معامله به‌صورت مکتوب به‌علاوهٔ ثبت حق خریدار در ثبت عمومی | قانون مدنی، بند ۱ ماده ۱۸۳ |
| هزینهٔ ثبت عمومی برای ثبت تغییر حق | GEL ۱۵۰ در ۴ روز کاری، GEL ۲۷۰ در ۱ روز کاری، GEL ۳۵۰ در روز تسلیم درخواست | جدول هزینه‌های آژانس ملی ثبت عمومی |
| مالیات بر انتقال مالکیت | قانون مالیاتی مالیات بر درآمد، مالیات بر سود، مالیات بر ارزش افزوده، مالیات غیرمستقیم خاص و عوارض واردات را مالیات ملی و مالیات ملک را مالیات محلی فهرست میکند؛ هیچ‌کدام مالیات بر ثبت تغییر مالک نیست | قانون مالیاتی، ماده ۶ |
| آستانهٔ اجازهٔ اقامت برای ملک | ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری، غیرکشاورزی، با ارزیابی یک ارزیاب دارای گواهی | قانون وضعیت حقوقی اتباع خارجی، بند (j) ماده ۱۵، از ۱ مارس ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا |
مبنای حقوقی: ماده ۱۹ قانون اساسی و قانون اتباع خارجی
دو متن چارچوب پاسخ را می‌سازند. نخستین ماده ۱۹ قانون اساسی گرجستان با عنوان حق مالکیت است. بند ۱ حق داشتن مال و به ارث بردن آن را به رسمیت می‌شناسد. بند ۲ به دولت اجازه میدهد در مواردی که قانون تعیین میکند و طبق روش مقرر، هرگاه منافع عمومی ایجاب کند، این حق را محدود کند. بند ۳ دربارهٔ سلب مالکیت است که باید مستقیم در قانون پیش‌بینی شده باشد و جز در موارد فوری بر پایهٔ حکم دادگاه انجام شود، و غرامت آن باید پیشاپیش، کامل و منصفانه و معاف از مالیات و عوارض باشد. هیچ‌یک از این سه بند میان شهروندان و خارجیها فرق نمی‌گذارد.
بند ۴ استثناست. این بند زمین کشاورزی را منبعی با اهمیت ویژه توصیف میکند که فقط دولت، یک واحد خودگردان، یک شهروند گرجستان یا یک اتحادیهٔ شهروندان گرجستان میتواند مالک آن باشد، و اجازه میدهد موارد استثنایی را قانونی ارگانیک تعیین کند که دست‌کم دو سوم همهٔ نمایندگان پارلمان به آن رأی داده باشند. بر اساس متن تلفیقی در پایگاه رسمی قوانین (Matsne)، این بند از طریق قانون مشروطه شمارهٔ ۱۳۲۴ مورخ ۱۳ اکتبر ۲۰۱۷ وارد قانون اساسی شد و با قانون مشروطه شمارهٔ ۲۰۷۱ مورخ ۲۳ مارس ۲۰۱۸ بازنویسی شد؛ آخرین ویرایش تلفیقی که در Matsne فهرست شده به تاریخ ۲۹ ژوئن ۲۰۲۰ است.
متن دوم قانون وضعیت حقوقی اتباع خارجی و افراد بدون تابعیت است که از ۱ سپتامبر ۲۰۱۴ لازم‌الاجراست. ماده ۳۲ آن همان قاعدهٔ کلی است که در بالا نقل شد. این ماده فهرستی از دارایی‌های مجاز نمی‌سازد؛ حق مالکیت هر مال را به خارجیها میدهد و محدودیت‌ها را به قوانین می‌سپارد. برای املاک، قانون محدودکننده‌ای که آژانس ملی ثبت عمومی در صفحهٔ اسناد قانونی خود فهرست کرده، قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی است. قانون مدنی گرجستان سپس سازوکار تملک و ثبت را مشخص میکند که بخش‌های بعدی به آن می‌پردازند.
از این ساختار یک پیامد عملی برمی‌آید. خریدار برای خرید یک آپارتمان یا یک خانه روی زمین غیرکشاورزی نیازی به مجوز، سهمیه یا سرمایه‌گذاری اعلام‌شده ندارد: قاعده یک حق کلی است همراه با یک استثنای قانونی، و ممنوعیت کلی همراه با فهرستی از پروانه‌ها نیست. به همین دلیل بیشتر حجم این راهنما به همان استثنا و به سندهایی اختصاص دارد که نشان می‌دهند یک قطعه در کدام سوی آن قرار می‌گیرد.
خرید ملک در گرجستان برای خارجیها، دارایی به دارایی
جدول زیر انواع اصلی دارایی و رفتار متن‌ها با هر یک را نشان میدهد. واژهٔ «مجاز» در اینجا یعنی قوانینی که برای این راهنما خوانده شده‌اند هیچ محدودیتی برای خریدار خارجیِ آن دارایی ندارند؛ این واژه دربارهٔ قیمت، وضع ساختمان یا سند مالکیت فروشنده چیزی نمی‌گوید و آن‌ها جداگانه بررسی می‌شوند.
| دارایی | آیا برای خریدار خارجی باز است؟ | مبنا | یادداشت |
|---|---|---|---|
| آپارتمان در ساختمان مسکونی | بله | قانون اتباع خارجی، ماده ۳۲؛ قانون ارگانیک، ماده ۱ (دامنهٔ آن به زمین کشاورزی محدود است) | مالکیت به نام خریدار در ثبت عمومی ثبت میشود |
| خانهٔ مستقل روی زمین غیرکشاورزی | بله | قانون اتباع خارجی، ماده ۳۲ | دستهٔ زمین در دفتر ثبت تعیین میکند کدام قواعد اعمال میشود |
| فضای تجاری (دفتر، مغازه، واحد هتل) | بله | قانون اتباع خارجی، ماده ۳۲ | در قوانینی که برای این راهنما خوانده شدند محدودیتی برای این دسته نیست |
| قطعهٔ زمین غیرکشاورزی | بله | قانون اتباع خارجی، ماده ۳۲؛ قانون مالیاتی، ماده ۲۰۰ زمین غیرکشاورزی را هر زمینی تعریف میکند که کشاورزی نباشد | پیش از پرداخت، دستهٔ ثبتشده را بررسی کنید |
| خانه روی قطعه‌ای که به‌عنوان زمین خانهباغ ثبت شده است | محدود | قانون ارگانیک، بند (a) ماده ۳ زمین خانهباغ و ساختمان‌های روی آن را شامل میشود | برای اهداف قانون ارگانیک زمین کشاورزی به حساب میآید |
| زمین زراعی، مرتع یا علفزار | نه از راه خرید | قانون اساسی، بند ۴ ماده ۱۹؛ قانون ارگانیک، ماده ۴ | استثناهای قانون ارگانیک در بخش بعدی فهرست شده‌اند |
| زمین کشاورزی که از راه ارث رسیده است | بله | قانون ارگانیک، بند (a) از (۲) ماده ۴ | برای تبعهٔ خارجیای است که زمین را به ارث برده است |
| سهام شرکت گرجستانی که مالک زمین کشاورزی است | محدود | قانون ارگانیک، مواد ۷(۱) و ۷(۳) | تغییری که تبعهٔ خارجی را شریک غالب کند، بر پایهٔ فرمان دولت به طرح سرمایه‌گذاری نیاز دارد |
| زمین در مناطق اشغال‌شده | نظام ویژه | قانون ارگانیک، ماده ۹ | معاملاتی که برخلاف قوانین بسته شوند از لحظهٔ انعقاد باطل‌اند |
دو نکته تأکید بیشتری لازم دارند. نخست اینکه قانون ارگانیک در بند (c) ماده ۳ «تبعهٔ خارجی» را شخص حقیقی‌ای تعریف میکند که نه شهروند گرجستان است و نه فرد بدون تابعیت در گرجستان، و در بند (b) ماده ۳ «شهروند» را چنان تعریف میکند که شهروند گرجستانی را هم که تابعیت دیگری دارد دربرگیرد. بنابراین دارندهٔ دو تابعیت برای اهداف زمین کشاورزی شهروند به شمار میآید و فرد بدون تابعیت در گرجستان تبعهٔ خارجی محسوب نمی‌شود. دوم اینکه ساختمان‌های روی زمین کشاورزی در محدودهٔ قانون ارگانیک می‌مانند: بند (a) ماده ۳ زمین کشاورزی را «با ساختمان‌ها و سازه‌های روی آن یا بدون آن» شامل میشود. پس یک خانهٔ روستایی صرفاً به این دلیل که خانه است، خودبه‌خود بیرون از محدودیت نیست.
کسانی که جنبهٔ عملی خرید آپارتمان را می‌سنجند میتوانند ارقام صفحه‌های فهرست ملک خودمان را مقایسه کنند. بر پایهٔ صفحهٔ فهرست ما، Mardi Hills در باتومی ساختمان آپارتمانی تکمیل‌شده (۲۰۲۵) است با واحدهایی از ۲۶٫۹۵ تا ۱۱۲٫۲۱ متر مربع و قیمت از USD ۴۵٬۲۷۶، و بر پایهٔ صفحهٔ فهرست ما، Delux Horizon در باتومی آپارتمان‌های استودیو و یک‌خوابه با متراژ ۲۸ تا ۵۷ متر مربع را از USD ۶۵٬۰۰۰ عرضه میکند. هر دو آپارتمان‌اند، پس قواعد زمین کشاورزی اصلاً به میان نمی‌آید. صفحه‌های فهرست و تحلیل قیمت هر متر مربع در باتومی به قیمت‌ها می‌پردازند؛ این راهنما به پرسش حقوقی می‌پردازد که پیش از همه میآید.
زمین کشاورزی: تنها دسته‌ای که محدودیت دارد
زمین کشاورزی در بند (a) ماده ۳ قانون ارگانیک بر پایهٔ دسته تعریف شده است: قطعه‌ای از زمین در یکی از دسته‌های مرتع، علفزار، زمین زراعی (از جمله زمین زیر کشت محصولات چندساله) یا زمین خانهباغ که برای مقاصد کشاورزی به کار می‌رود یا میتواند به کار رود، با ساختمان و سازه یا بدون آن. قانون مالیاتی در ماده ۲۰۰ فهرست موازی‌ای به کار می‌برد: زمین زراعی از جمله محصولات چندساله، چمنزار، مرتع و زمین خانهباغ زمین کشاورزی‌اند و زمین غیرکشاورزی هر زمین دیگری است. بنابراین دو قانون مختلف همان فهرست چهارقسمتی را به کار می‌برند و دستهٔ ثبتشده برای یک قطعه همان چیزی است که آن را به یکی از دو سو پیوند میدهد.
قانون ارگانیک هدف خود را در یک مقدمه بیان میکند: زمین گرجستان را گنجی ملی با ارزش ویژهٔ سیاسی، اجتماعی، اقتصادی، زیست‌محیطی و فرهنگی می‌شمارد و می‌خواهد از امنیت ملی و کشاورزی محلی حفاظت کند. همین هدف ساختار قانون را توضیح میدهد. این قانون مالکیت خارجی بر زمین را به‌طور کلی ممنوع نمیکند؛ کنترل میکند چه کسی میتواند زمینی را در اختیار داشته باشد که برای کشاورزی به کار می‌رود یا قابل استفاده است.
آنچه مقام‌ها در فوریهٔ ۲۰۲۶ گفتند
زمین کشاورزی در سال جاری موضوع اظهارات عمومی نخست‌وزیر هم بوده است. به گزارش Georgia Today در ۱۳ فوریهٔ ۲۰۲۶، نخست‌وزیر ایراکلی کوباخیدزه (Irakli Kobakhidze) گفت یک اصلاحیهٔ قانون اساسی انتقال مالکیت زمین کشاورزی به خارجیها را ممنوع خواهد کرد. به گزارش Imedi در ۱۸ فوریهٔ ۲۰۲۶، او به پارلمان گفت اصلاحیه‌های قانون اساسی انتقال مالکیت زمین کشاورزی به خارجیها را کاملاً ممنوع کرده است. هیچ‌یک از این دو گزارش متن اصلاحیه را نقل نمیکند. از این رو این راهنما به متن‌هایی تکیه دارد که در ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ در Matsne منتشر شده‌اند و در آن‌ها بند ۴ ماده ۱۹ قانون اساسی و قانون ارگانیک همان‌گونه‌اند که اینجا توصیف شد؛ اگر اصلاحیه‌ای بعدی هر یک از آن دو را تغییر دهد، متن اصلاح‌شده حاکم است.
چرا این محدودیت برای خریداران عادی اهمیت دارد
برای خریدار آپارتمان، بعید است این محدودیت پیش بیاید. در سه وضعیت به آن نیاز می‌افتد: قطعه‌ای که برای ساخت خانهٔ آینده فروخته میشود، خانهٔ روستایی همراه باغ، و خریدی که از راه شرکتی انجام میشود که زمین هم دارد. در هر سه، نخستین پرسش دستهٔ ثبتشده در ثبت عمومی است و توصیف داخل آگهی اهمیت ندارد.
چه کسانی بر اساس ماده ۴ میتوانند زمین کشاورزی داشته باشند
ماده ۴ قانون ارگانیک هستهٔ این نظام است. بند ۱ دارندگان عادی را فهرست میکند. بند ۲ استثناها را فهرست میکند که فقط در چارچوب قانون در دسترس‌اند. بند ۳ برخی نهادهای مالی را معاف میکند. بند ۴ آزمون را از طریق زنجیرهٔ شرکت‌ها گسترش میدهد. جدول ساختار را خلاصه میکند.
| دارنده | آیا میتواند زمین کشاورزی داشته باشد؟ | شرط | ماده |
|---|---|---|---|
| دولت، جمهوری خودمختار، شهرداری | بله | تابع قانون اساسی، قانون ارگانیک و دیگر اسناد | ۴(۱)(a)؛ ۸ |
| شخص حقوقیِ حقوق عمومی | بله | در مواردی که قوانین گرجستان پیش‌بینی کرده‌اند | ۴(۱)(b) |
| شهروند گرجستان (از جمله دارندگان دو تابعیت) | بله | جز قانون عمومی شرطی ندارد | ۳(b)؛ ۴(۱)(c) |
| شرکت خصوصی ثبتشده در گرجستان | بله | شریک غالب آن یکی از دارندگان بالا باشد | ۴(۱)(d) |
| سازمان بدون شخصیت حقوقی | بله | آن دارندگان اکثریت اعضا باشند و بتوانند بر تصمیم‌های مربوط به زمین تأثیر قاطع بگذارند | ۴(۱)(e) |
| تبعهٔ خارجی (فرد) | فقط از راه ارث | زمین را تبعهٔ خارجی به ارث برده باشد | ۴(۲)(a) |
| شرکت ثبتشده در گرجستان که شریک غالب آن تبعهٔ خارجی یا نهاد ثبتشده در خارج است، یا شریک غالب آن قابل تعیین نیست | فقط بر پایهٔ طرح سرمایه‌گذاری | تصمیم دولت گرجستان | ۴(۲)(b) |
| نهاد مالی بین‌المللی تعیین‌شده یا نهاد مالی طبق قانون گرجستان | در چارچوب فعالیت‌های مجاز | شامل طلبکاری است که وثیقه می‌گیرد | ۴(۳) |
آزمون شریک غالب با مثال‌های عددی
«شریک غالب» در بند (d) ماده ۳ شریک یا گروهی از شرکا در یک شخص حقوقی خصوصی ثبتشده در گرجستان تعریف شده است که بیش از ۵۰ درصد سرمایه، سهام یا واحدها را در اختیار دارد (یا بسته به نوع نهاد، اکثریت شرکا یا اعضا را تشکیل میدهد) و در عین حال عملاً توان تأثیر قاطع بر تصمیم‌های آن نهاد دربارهٔ زمین کشاورزی را دارد. محاسبه اهمیت دارد، بنابراین سه مثال توضیحی نشان می‌دهند تعریف چگونه کار میکند. این‌ها مثال‌های ساختگی‌اند و سابقهٔ شرکت‌های واقعی نیستند.
- یک شرکت با مسئولیت محدود گرجستانی دو شریک دارد: یک شهروند گرجستان با ۶۰٪ و یک فرد خارجی با ۴۰٪. شهروند بیش از ۵۰٪ را در اختیار دارد، پس با فرض توانایی عملی تصمیم‌گیری، شریک غالب یک شهروند است و بند (d) از (۱) ماده ۴ اعمال میشود.
- همان شرکت ۵۰٪ به یک شهروند و ۵۰٪ به یک فرد خارجی تعلق دارد. هیچ‌کس بیش از ۵۰٪ ندارد، پس شریک غالب قابل تعیین نیست. بند (b) از (۲) ماده ۴ همین حالت را نام برده است: شرکت فقط بر پایهٔ طرح سرمایه‌گذاری و با تصمیم دولت میتواند مالک زمین کشاورزی باشد.
- یک شرکت با مسئولیت محدود گرجستانی «A» به میزان ۷۰٪ در مالکیت یک شرکت با مسئولیت محدود گرجستانی «B» است و «B» به میزان ۸۰٪ در مالکیت یک فرد خارجی. طبق بند ۴ ماده ۴، مالکیت «A» از شریک غالب نهاد شریک آن، یعنی «B»، پیروی میکند و این قاعده برای هر نهاد بعدی در زنجیره اعمال میشود. شریک غالب پشت زنجیره همان فرد خارجی است، پس بند (b) از (۲) ماده ۴ دوباره اعمال میشود.
این مثال‌ها توضیح می‌دهند چرا پاسخ اصلی دربارهٔ خرید ملک در گرجستان برای خارجیها وقتی خریدار شرکت است و دارایی زمین کشاورزی، تغییر میکند، در حالی که برای آپارتمانی که با همان شرکت خریداری میشود تغییر نمیکند.
ارث، بانک‌ها و حق تقدم دولت
قانون ارگانیک چهار ویژگی دیگر دارد که خوانندگان اغلب دربارهٔ آن‌ها می‌پرسند. هر یک در اینجا همانگونه که متن بیان میکند آمده است.
ارث
بند (a) از (۲) ماده ۴ به تبعهٔ خارجی اجازه میدهد اگر زمین کشاورزی را به ارث برده باشد مالک آن باشد. بند ۵ ماده ۷ تأیید میکند که ممنوعیت تغییر شرکا و ممنوعیت اجرای وثیقه دربارهٔ موارد انتقال مالکیت به تبعهٔ خارجی از راه ارث اعمال نمی‌شود. متن هیچ تعهدی برای فروش زمین ارثی تعیین نمیکند؛ تعهد فروش در بند ۱ ماده ۵ به شرکت‌هایی مربوط است که طرح سرمایه‌گذاری خود را اجرا نمی‌کنند.
بانک‌ها و دیگر وام‌دهندگان
بند ۳ ماده ۴ محدودیت‌ها را برای یک نهاد مالی بین‌المللی که با فرمان دولت تعیین شده و برای نهاد مالی‌ای که قوانین گرجستان تعیین کرده است برمی‌دارد، آنجا که مالکیت در چارچوب فعالیت‌های مجاز پدید میآید، از جمله وقتی طلبکار وثیقه را تملک میکند. ماده ۶ به‌طور کلی وثیقه گذاشتن زمین کشاورزی را با شرطی که مالکیت به تبعهٔ خارجی یا شرکتی تحت کنترل خارجی منتقل شود ممنوع میکند، اما بند ۴ ماده ۶ همان نهادهای بند ۳ ماده ۴ را معاف میکند.
ناتوانی در اجرای طرح سرمایه‌گذاری
اگر شرکتی که شریک غالب آن خارجی است تعهدی را که طرح سرمایه‌گذاری‌اش تعیین کرده انجام ندهد، بند ۱ ماده ۵ او را ملزم میکند قطعه را ظرف یک سال پس از تصمیم یک نهاد مجاز واگذار کند. بر پایهٔ بند ۳ ماده ۵، اگر متعهد قطعه را واگذار نکند، طبق روش مقرر در قوانین گرجستان به مالکیت دولت درمی‌آید. بند ۲ ماده ۵ الزامات طرح سرمایه‌گذاری را بر خصوصی‌سازی زمین کشاورزی دولتی به چنین شرکت‌هایی هم اعمال میکند.
حق تقدم دولت
بند ۳ ماده ۸ صندوق املاک گرجستان (Estate Fund of Georgia) را که از بودجهٔ دولت تأمین مالی میشود پایه‌گذاری میکند و دولت از طریق آن بر اساس روش‌ها و موارد پیش‌بینی‌شده در قوانین حق تقدم در بازخرید زمین کشاورزی دارد. برای خریدار این یادآوری است که زمین کشاورزی حتی میان شهروندان هم بازاری تنظیم‌شده است.
مالکیت‌هایی که از پیش وجود داشتند
ماده ۱۰ وضعیت‌های پیشین را حفظ میکند. ثبت مالکیت زمین کشاورزی که بر پایهٔ سندهای مالکیت صادرشده پیش از قانون ۲۰۱۹ در مالکیت یا استفادهٔ قانونی بوده است مسدود نمی‌شود (بند ۱ ماده ۱۰)؛ تعهدات قانون بر مالکیت‌های اتباع خارجی که هنگام لازم‌الاجرا شدن قانون ثبت شده بودند اعمال نمی‌شود (بند ۲ ماده ۱۰)؛ و مالک ثبت‌شده‌ای که بعداً تابعیت گرجستان را از دست میدهد، برای همان مالکیت ثبتشده مشمول تعهدات اتباع خارجی نمی‌شود (بند ۳ ماده ۱۰).
خواندن دستهٔ زمین پیش از پرداخت
چون قواعد به دسته بستگی دارند، دستهٔ ثبتشده در ثبت عمومی نخستین سندی است که باید خوانده شود. آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) از جمله دفتر ثبت املاک، دفتر ثبت محدودیت‌ها و دفتر ثبت وثیقه و اجاره را نگه می‌دارد و از آن‌ها مستخرج صادر میکند. جدول هزینه‌های منتشرشدهٔ آن نشان میدهد مستخرج در ۱ روز کاری GEL ۲۰ و در همان روز GEL ۷۵ هزینه دارد، و وقتی به‌صورت الکترونیکی از طریق اینترنت درخواست شود به ترتیب GEL ۱۳ یا GEL ۵۲.
همین جدول خدمتی با عنوان ثبت تغییرات هدف تعیین‌شده و دستهٔ زمین کشاورزی را با GEL ۱۵۰ در ۴ روز کاری، GEL ۲۷۰ در ۱ روز کاری و GEL ۳۵۰ در روز تسلیم درخواست فهرست کرده است. وجود این خدمت نشان میدهد دسته ویژگی ثبت‌شده‌ای است که با ثبت میتواند تغییر کند؛ اما نمی‌گوید چه کسی و با چه شرایطی میتواند درخواست دهد، و این راهنما هیچ‌کدام را ادعا نمیکند. کاری که خریدار میتواند بکند این است که مستخرج را همانگونه که در روز معامله هست بخواند و نسخه‌ای تاریخ‌دار نگه دارد.
سه بررسی دسته به این ترتیب ارزش انجام دادن دارند:
- آیا قطعه به‌عنوان مرتع، علفزار، زمین زراعی یا زمین خانهباغ ثبت شده است؟ اگر بله، قانون ارگانیک بر آن اعمال میشود، از جمله بر هر ساختمان روی آن.
- اگر قطعه در دستهٔ دیگری ثبت شده است، آیا مستخرج با توصیف فروشنده و با قرارداد مطابقت دارد؟
- آیا محدودیت، وثیقه یا اجارهٔ ثبت‌شده‌ای بر قطعه یا ساختمان هست؟
یک قطعه میتواند مسکونی به نظر برسد و با این حال دستهٔ کشاورزی داشته باشد، زیرا بند (a) ماده ۳ تعریف را به دستهٔ ثبت‌شدهٔ زمین گره می‌زند و به ظاهر آن نه. به همین دلیل خریدار به‌جای اتکا به ظاهر قطعه یا به نحوهٔ آگهی آن، سند ثبتی را می‌خواند.
خرید ملک در گرجستان برای خارجیها از طریق شرکت
بسیاری از خریداران می‌پرسند آیا ثبت یک شرکت گرجستانی پاسخ خرید ملک در گرجستان برای خارجیها را عوض میکند. برای آپارتمان، خانه و زمین غیرکشاورزی قانون ارگانیک چیزی برای گفتن ندارد، زیرا فقط زمین کشاورزی را تنظیم میکند. قانون اتباع خارجی نیز به اتباع خارجی حق مالکیت هر مال را میدهد، و بنابراین راه شرکت پرسشی دربارهٔ ترجیح است (مثلاً مالکیت مشترک یا استفادهٔ تجاری) و راه‌حلی حقوقی برای دور زدن یک محدودیت نیست.
برای زمین کشاورزی، راه شرکت همان راهی است که قانون ارگانیک صریحاً به آن پرداخته است. شرکت خصوصی ثبتشده در گرجستان که شریک غالب خارجی دارد فقط بر پایهٔ یک طرح سرمایه‌گذاری و تصمیم دولت گرجستان میتواند مالک زمین کشاورزی باشد (بند (b) از (۲) ماده ۴). طرح سرمایه‌گذاری در بند (e) ماده ۳ مجموعه‌ای از سندها دربارهٔ استفاده از قطعه تعریف شده است که سرمایه‌گذاری در تولید محصولات کشاورزی یا محصولات دیگر، نوآوری، زیرساخت گردشگری یا پروژه‌هایی با اهمیت بین‌المللی، دولتی یا محلی را در خدمت توسعهٔ اجتماعی و اقتصادی، امنیت ملی و ایجاد شغل پیش‌بینی میکند. شرکتی که تعهد خود را اجرا نکند باید قطعه را ظرف یک سال از تصمیم نهاد مجاز واگذار کند، و شرکتی که شرکایش پس از تملک تغییر میکنند مشمول ماده ۷ است: تغییری که تبعهٔ خارجی را شریک غالب کند ممنوع است، مگر آنکه با فرمان دولت در چارچوب یک طرح سرمایه‌گذاری مجاز شود (بند ۳ ماده ۷)، هرچند شرکای شرکت مشمول بند (b) از (۲) ماده ۴ را می‌توان بدون توافق بیشتر تغییر داد، مگر آنکه طرح خلاف آن را بگوید (بند ۴ ماده ۷).
همین منطق یعنی شرکت راهی برای خریدن قطعهٔ زراعی‌ای نیست که یک فرد خارجی نمی‌تواند بخرد. این یک مسیر تنظیم‌شده با یک مرحلهٔ تأیید است.
مالکیت چگونه ثبت میشود: قانون مدنی و ثبت عمومی
مالکیت املاک در گرجستان در دو گام به دست میآید. بند ۱ ماده ۱۸۳ قانون مدنی می‌گوید برای تملک یک مال غیرمنقول، معامله باید مکتوب باشد و حق مالکیت تملک‌کننده باید در ثبت عمومی ثبت شود. ماده ۳۱۱ قانون مدنی ثبت عمومی را مجموعهٔ سوابق پیدایش، تغییر و پایان حقوق بر اشیا، همراه با توقیف‌ها و حق وثیقه‌ها، توصیف میکند.
ماده ۳۱۱-۱ بیان میکند معاملهای که مکتوب بسته شده به چه ترتیب به دفتر ثبت می‌رسد. معاملهای که مکتوب بسته شده برای ثبت حق به ثبت عمومی تسلیم میشود، و خود معامله یا امضای طرفین طبق روش مقرر در قانون تصدیق میشود. اگر طرفین معامله را در مرجع ثبت و در حضور یک شخص مجاز امضا کنند، برای اعتبار معامله تصدیق لازم نیست. همین ماده می‌افزاید هر جا قانون چنین مقرر کند، معاملات با ثبت نافذ می‌شوند.
ماده ۳۱۲ به دفتر ثبت وزن قانونی میدهد. سوابق ثبتی تا زمانی که نادرستی‌شان ثابت نشود درست فرض می‌شوند، و یک ثبت به نفع کسی که حقی را از انتقال‌دهندهٔ ثبتشده به دست می‌آورد درست شمرده میشود، مگر آنکه علیه آن ثبت شکایتی طرح شده باشد یا تملک‌کننده بداند که ثبت نادرست است. ماده ۱۸۵ همین را از سوی تملک‌کننده می‌گوید: انتقال‌دهنده اگر به‌عنوان مالک ثبت شده باشد مالک شمرده میشود، جز آنکه تملک‌کننده می‌دانسته انتقال‌دهنده مالک نیست. دادگاه قانون اساسی گرجستان در تصمیم شمارهٔ ۳/۴/۵۵۰ مورخ ۱۷ اکتبر ۲۰۱۷ محتوای ماده ۱۸۵ را در جایی که به ثبت اعتراض شده و تملک‌کننده از این واقعیت آگاه است خلاف قانون اساسی دانست. برای خریدار نکتهٔ عملی این است: دفتر ثبت سند نخست است، و اختلافی که دربارهٔ یک ثبت شناخته شده باشد وضعیت را عوض میکند.
NAPR برای کارهای اداری نمونه‌سندهایی منتشر میکند. فهرست آن شامل قرارداد خرید، قرارداد خرید ملک غیرمنقول با پرداخت اقساطی، نسخهٔ اقساطی برای مبالغ کمتر از GEL ۲۰٬۰۰۰ و قرارداد ترکیبی خرید و رهن با اقساط است. NAPR همچنین اعلام میکند حقوق مربوط به ملک غیرمنقول را می‌توان به‌صورت آنلاین و از طریق قرارداد هوشمند ثبت کرد، با جلسهٔ مجازی که از پیش رزرو میشود. صفحهٔ مراکز خدمات آن دفتر منطقه‌ای آجارا (Adjara Regional Office) را در باتومی در خیابان Sh. Khimshiashvili شمارهٔ ۷ فهرست میکند و به‌طور کلی‌تر به شعبه‌ها و خانه‌های عدالت (Houses of Justice) اشاره دارد.
ثبت عمومی چه مبلغی دریافت میکند
صفحهٔ هزینه‌های NAPR هزینهٔ ثبت تغییر حق بر ملک غیرمنقول را بر اساس سرعت خدمت فهرست میکند. ستون دلار در جدول زیر محاسبه‌ای با نرخ بانک ملی گرجستان یعنی GEL ۲٫۵۹۶۶ به ازای هر دلار آمریکا در ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ است.
| خدمت | مهلت | هزینه (GEL) | هزینه (USD، محاسبه‌شده) |
|---|---|---|---|
| ثبت تغییر، پیدایش یا پایان حق بر ملک غیرمنقول | ۴ روز کاری | ۱۵۰ | ۵۷٫۷۷ |
| همان خدمت | ۱ روز کاری | ۲۷۰ | ۱۰۳٫۹۸ |
| همان خدمت | همان روز تسلیم درخواست | ۳۵۰ | ۱۳۴٫۷۹ |
| مستخرج از دفتر ثبت | ۱ روز کاری | ۲۰ | ۷٫۷۰ |
| مستخرج از دفتر ثبت | همان روز | ۷۵ | ۲۸٫۸۸ |
| مستخرج درخواست‌شده به‌صورت الکترونیکی از طریق اینترنت | ۱ روز کاری | ۱۳ | ۵٫۰۱ |
| مستخرج درخواست‌شده به‌صورت الکترونیکی از طریق اینترنت | همان روز | ۵۲ | ۲۰٫۰۳ |
| تأیید امضاها در معاملهای که برای ثبت تسلیم شده است | بلافاصله | ۷ | ۲٫۷۰ |
جدول دربارهٔ اینکه هر هزینه را چه کسی می‌پردازد ساکت است و این راهنما هم چیزی فرض نمیکند؛ قرارداد فروش جایی است که طرفین هزینهها را تقسیم میکنند. جدول فقط مبلغ خدمت را میدهد، نه بیشتر.
هزینه‌های ثبت به دلار: محاسبهٔ گام‌به‌گام
خوانندگانی که می‌پرسند آیا خرید ملک در گرجستان برای خارجیها ممکن است معمولاً می‌پرسند ثبت چقدر خرج دارد. برای دیدن اینکه هزینهٔ ثبت در برابر قیمت چقدر کوچک است، دو آپارتمانی را که پیش‌تر آمد بگیرید و با GEL ۲٫۵۹۶۶ به ازای هر دلار تبدیل کنید. قیمت‌ها قیمت‌های «از» در صفحه‌های فهرست ما هستند، پس ارقام توضیحی‌اند و پیش‌فاکتور هیچ واحدی نیستند.
- Mardi Hills، از USD ۴۵٬۲۷۶: ۴۵٬۲۷۶ × ۲٫۵۹۶۶ = GEL ۱۱۷٬۵۶۳٫۶۶. هزینهٔ GEL ۱۵۰ برابر ۰٫۱۲۸٪ این قیمت است (۱۵۰ / ۱۱۷٬۵۶۳٫۶۶)، GEL ۲۷۰ برابر ۰٫۲۳۰٪ و GEL ۳۵۰ برابر ۰٫۲۹۸٪ است.
- Delux Horizon، از USD ۶۵٬۰۰۰: ۶۵٬۰۰۰ × ۲٫۵۹۶۶ = GEL ۱۶۸٬۷۷۹٫۰۰. GEL ۱۵۰ برابر ۰٫۰۸۹٪، GEL ۲۷۰ برابر ۰٫۱۶۰٪ و GEL ۳۵۰ برابر ۰٫۲۰۷٪ است.
- یک آپارتمان فرضی USD ۸۰٬۰۰۰: ۸۰٬۰۰۰ × ۲٫۵۹۶۶ = GEL ۲۰۷٬۷۲۸. GEL ۱۵۰ برابر ۰٫۰۷۲٪، GEL ۲۷۰ برابر ۰٫۱۳۰٪ و GEL ۳۵۰ برابر ۰٫۱۶۸٪ است.
این درصدها فقط هزینهٔ ثبت را توصیف میکنند. هزینه‌های سردفتری آنجا که از سردفتر استفاده شود، هزینه‌های خدمات حقوقی و مالیات‌هایی که در ادامه آمده در آن‌ها نیستند. راهنمای بعدی این مجموعه، چگونه در گرجستان ملک بخریم، خرید را گام‌به‌گام با دفترها، مدارک و زمان‌بندی پی می‌گیرد، و راهنمای وام مسکن برای خارجیها در گرجستان تأمین مالی را بررسی میکند. چون هزینهٔ ثبت مبلغی ثابت به لاری است، در خریدی که قیمتش به دلار است ارزش دلاری این هزینه با نرخ ارز جابه‌جا میشود: با نرخ ۲٫۵۹۶۶ بانک ملی، GEL ۱۵۰ برابر USD ۵۷٫۷۷ است و نرخ دیگر در روز دیگر این رقم را تغییر میدهد.
خرید ملک در گرجستان برای خارجیها بدون سکونت در آنجا
بله، تا آنجا که به مقررات مالکیت مربوط است. ماده ۳۲ قانون اتباع خارجی مالکیت را مشروط به اقامت نکرده است و سازوکار قانون مدنی بر هر تملک‌کننده‌ای اعمال میشود. راهنمای نکته‌های حقوقی ما و راهنمای اجازهٔ اقامت ما دربارهٔ مالکیت ملک غیرکشاورزی همین موضع را دارند، و راهنمای خرید ملک در گرجستان از خارج از کشور به جنبه‌های عملی انجام این کار از راه دور می‌پردازد.
مالکیت و اقامت دو پرسش جداگانه‌اند. قانون اتباع خارجی دسته‌های اجازهٔ اقامت را بر پایهٔ مبنا تعیین میکند و سه تا از آن‌ها به ملک یا سرمایه‌گذاری مربوط‌اند:
| دسته | شرط ملک یا سرمایه‌گذاری | مدت | ماده |
|---|---|---|---|
| ویزای مهاجرتی D5 | مالکیت ملک غیرمنقول غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری، با ارزیابی یک ارزیاب دارای گواهی از نهاد معتبر | دستهٔ ویزا؛ همسر و فرزندان را شامل میشود | ۷(۳)(d.e) |
| اجازهٔ اقامت کوتاهمدت | حق مالکیت بر یک مال غیرمنقول غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری | برای یک سال صادر میشود و هر بار یک سال تمدید میشود؛ با پایان مالکیت پایان مییابد | ۱۵(j)؛ ۱۶(۱)(f) |
| اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری | سرمایه‌گذاری دست‌کم معادل USD ۳۰۰٬۰۰۰ به لاری، یا یک مال غیرمنقول غیر از زمین کشاورزی با ارزش بیش از معادل USD ۳۰۰٬۰۰۰ | تا ۵ سال | ۱۵(h)؛ ۱۶(۱)(e) |
رقم USD ۱۵۰٬۰۰۰ در مواد ۷(۳)(d.e) و ۱۵(j) جایگزین USD ۱۰۰٬۰۰۰ شده است. ویرایش تلفیقی قانون به تاریخ ۲۶ ژوئن ۲۰۲۵ در Matsne رقم جدید را از ۱ مارس ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا نشان میدهد. متن از ارزش بازار تعیین‌شده توسط یک ارزیاب دارای گواهی از نهادی سخن می‌گوید که مرکز اعتباربخشی گرجستان (Georgian Accreditation Centre) آن را معتبر کرده است، بنابراین معیار ارزیابی است و قیمت در قرارداد فروش معیار نیست.
با نرخ بانک ملی در ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶، USD ۱۵۰٬۰۰۰ برابر GEL ۳۸۹٬۴۹۰ (۱۵۰٬۰۰۰ × ۲٫۵۹۶۶) و USD ۳۰۰٬۰۰۰ برابر GEL ۷۷۸٬۹۸۰ است. واحدی که قیمتش از USD ۴۵٬۲۷۶ یا USD ۶۵٬۰۰۰ شروع میشود، با قیمت خودش بسیار پایین‌تر از آستانهٔ پایین‌تر است. داشتن ملک به‌خودی‌خود اجازهٔ اقامت نمیدهد: اجازه درخواستی جداگانه بر پایهٔ قانون اتباع خارجی است و قانون می‌گوید اجازه بر پایهٔ مبنای یادشده «ممکن است صادر شود». سازوکار اجازهٔ اقامت، مدارک و تمدید در راهنمای اجازهٔ اقامت در گرجستان ما آمده است.
مالیات‌ها هنگام خرید: آنچه قانون مالیاتی فهرست میکند
اینکه آیا برای خرید ملک مالیات هست، پرسش پیگیری رایجی پس از پرسش خرید ملک در گرجستان برای خارجی‌هاست و قانون مالیاتی پاسخی ساختاری میدهد. بند ۲ ماده ۵ می‌گوید هیچ تعهد مالیاتی‌ای که در قانون پیش‌بینی نشده باشد نمی‌تواند تحمیل شود. ماده ۶ مالیاتهای ملی را مالیات بر درآمد، مالیات بر سود، مالیات بر ارزش افزوده، مالیات غیرمستقیم خاص و عوارض واردات فهرست میکند و می‌گوید مالیات ملک مالیاتی محلی است. در فهرست قانون مالیات جداگانهای برای ثبت تغییر مالک نیست. با این حال مالیات بر ارزش افزوده، مالیات بر درآمد و مالیات بر سود میتوانند از معامله‌های مشخصی ناشی شوند، مثلاً از عرضهٔ یک سازنده یا از سود حاصل از فروش، و قواعد به فروشنده و خریدار بستگی دارد.
مالیات ملک مالیات مداوم مالکان است. ماده ۲۰۱ شخص حقیقی را پرداخت‌کنندهٔ مالیات ملک بر املاکی میکند که مالک آن‌هاست، مواد ۲۰۲ و ۲۰۶ مقررات نرخ و معافیت را برای مال مشمول مالیات غیر از زمین دربر دارند، و زمین قواعد جداگانهٔ خود را در مواد ۲۰۳ و ۲۰۴ دارد. این مقررات چند بار اصلاح شده‌اند، پس متن تلفیقی فعلی در Matsne مرجع است. جزئیات، مثال‌های عددی و رفتار با درآمد اجاره در راهنمای این مجموعه دربارهٔ مالیات ملک در گرجستان آمده است، و قواعد برای هر شخص فرق میکند.
فهرست مدارک برای پرسش مالکیت
ترتیب زیر پاسخ پرسش خرید ملک در گرجستان برای خارجیها را به سند تبدیل میکند. این ترتیب همان است که هر قاعده در آن اهمیت پیدا میکند و ترتیب پرداخت نیست.
- مستخرج ثبت عمومی برای ملک، با تاریخی تا حد ممکن نزدیک به معامله. این مستخرج مالک ثبتشده، دستهٔ زمین و محدودیت‌ها، وثیقه‌ها و اجاره‌های ثبتشده را نشان میدهد.
- بررسی اینکه فروشندهٔ نام‌برده در قرارداد همان مالک ثبتشده است. مواد ۱۸۵ و ۳۱۲ قانون مدنی از تملک‌کننده‌ای حمایت میکنند که با حسن نیت به دفتر ثبت تکیه میکند، اما نه از کسی که می‌داند ثبت نادرست است یا مورد اعتراض است.
- بررسی دستهٔ زمین برای هر خانه یا قطعه، همراه با نسخهٔ تاریخ‌دار مستخرج.
- آنجا که شرکتی درگیر است: شرکا و سهم‌هایشان، تا اگر زمین کشاورزی در میان باشد آزمون شریک غالب اعمال شود.
- قرارداد مکتوب. قراردادهای خرید نمونهٔ NAPR شکل کار را نشان می‌دهند؛ ماده ۳۱۱-۱ به طرفین اجازه میدهد در مرجع ثبت و پیش از یک شخص مجاز امضا کنند یا امضاها را طبق قانون تصدیق کنند.
- سوابق پرداخت که با قیمت قرارداد مطابقت دارند.
- درخواست ثبت و هزینه برای سرعت انتخاب‌شده (GEL ۱۵۰، GEL ۲۷۰ یا GEL ۳۵۰)، و مستخرج جدیدی که خریدار را مالک نشان میدهد.
- اگر اجازهٔ اقامت در نظر است: ارزیابی توسط یک ارزیاب دارای گواهی از نهاد معتبر، زیرا قانون اتباع خارجی ارزش بازار را به کار می‌برد و نه قیمت را.
پرسش‌های سطح شهر دربارهٔ قیمت، عرضه و محله‌ها از این گام‌های حقوقی جداست. صفحهٔ کشور گرجستان، صفحهٔ باتومی و صفحهٔ تفلیس پروژه‌ها و محله‌ها را فهرست میکنند، راهنمای قیمت ملک در تفلیس داده‌های قیمت را می‌آورد و راهنمای پیش‌فروش (off-plan) در باتومی ساختمان‌هایی را پوشش میدهد که هنوز در دست ساخت‌اند. کسانی که بازارها را بر پایهٔ بودجه مقایسه میکنند میتوانند به آنچه USD ۱۰۰٬۰۰۰ در شش بازار ملک می‌خرد و به زندگی در گرجستان به‌عنوان خارجی نگاه کنند. برای تصویر گسترده‌تر بازار، راهنمای بازار املاک گرجستان را ببینید.
سوالات متداول
آیا خارجیها بدون اجازهٔ اقامت میتوانند در گرجستان ملک بخرند؟
بله. ماده ۳۲ قانون وضعیت حقوقی اتباع خارجی و افراد بدون تابعیت به اتباع خارجی در گرجستان اجازه میدهد هر مالی را در مالکیت داشته باشند، به ارث ببرند و به ارث بگذارند، و محدودیت را فقط با یک سند قانونی ممکن می‌داند. مقررات اجازهٔ اقامت نظامی جداگانه با آستانههای خودشان‌اند، پس پاسخ عملی پرسش خرید ملک در گرجستان برای خارجیها این است که مالکیت به داشتن اجازهٔ اقامت بستگی ندارد.
آیا یک خارجی میتواند در باتومی یا تفلیس آپارتمان بخرد؟
بله. برای آپارتمان، پاسخ خرید ملک در گرجستان برای خارجیها یک بلهٔ ساده است: آپارتمان زمین کشاورزی نیست و قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی فقط بر زمین کشاورزی اعمال میشود. مالکیت از راه معاملهای مکتوب و ثبت حق خریدار در ثبت عمومی طبق بند ۱ ماده ۱۸۳ قانون مدنی به دست میآید.
آیا خارجیها میتوانند در گرجستان زمین داشته باشند؟
دربارهٔ زمین، پاسخ پرسش خرید ملک در گرجستان برای خارجیها بر اساس دسته دو بخش میشود. خارجیها میتوانند مالک زمین غیرکشاورزی شوند. زمین کشاورزی (مرتع، علفزار، زمین زراعی و زمین خانهباغ، با ساختمان یا بدون ساختمان) را یک فرد خارجی فقط از راه ارث میتواند به دست آورد. دستهٔ زمین ثبتشده در ثبت عمومی تعیین میکند کدام قواعد اعمال میشود، و به همین دلیل بررسی دسته پیش از قرارداد میآید.
آیا خارجیها میتوانند از طریق شرکت گرجستانی در گرجستان ملک بخرند؟
برای آپارتمان، خانه و زمین غیرکشاورزی، شرکت انتخابی دربارهٔ شیوهٔ مالکیت است و الزام قانونی نیست. برای زمین کشاورزی، شرکت ثبتشده در گرجستان که شریک غالب آن تبعهٔ خارجی یا نهاد ثبتشده در خارج است، یا شریک غالب آن قابل تعیین نیست، فقط بر پایهٔ طرح سرمایه‌گذاری‌ای میتواند مالک آن باشد که تصمیم دولت گرجستان تأیید کرده باشد (قانون ارگانیک، بند (b) از (۲) ماده ۴).
آیا یک خارجی میتواند در گرجستان ملک به ارث ببرد؟
بله. بند ۱ ماده ۳۲ قانون اتباع خارجی ارث بردن و به ارث گذاشتن مال را دربر می‌گیرد، و بند (a) از (۲) ماده ۴ قانون ارگانیک به تبعهٔ خارجی اجازه میدهد زمین کشاورزی‌ای را که به ارث برده است در مالکیت داشته باشد.
آیا حداقل قیمت یا محدودیتی برای تعداد ملکها هست؟
قواعد خرید ملک در گرجستان برای خارجیها که برای این راهنما خوانده شد، نه حداقل قیمت خریدی تعیین میکنند و نه سقفی برای تعداد ملکهای خریداران خارجی. آستانههای دلاری قانون اتباع خارجی (USD ۱۵۰٬۰۰۰ و USD ۳۰۰٬۰۰۰) شرط مبنای اجازهٔ اقامتاند و شرط مالکیت نیستند.
ثبت یک خرید چقدر هزینه دارد؟
بر اساس آژانس ملی ثبت عمومی، ثبت تغییر حق بر ملک غیرمنقول در ۴ روز کاری GEL ۱۵۰، در ۱ روز کاری GEL ۲۷۰ و در روز تسلیم درخواست GEL ۳۵۰ هزینه دارد. با نرخ بانک ملی یعنی GEL ۲٫۵۹۶۶ به ازای هر دلار در ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶، این مبالغ حدود USD ۵۷٫۷۷، USD ۱۰۳٫۹۸ و USD ۱۳۴٫۷۹ است.
آیا خرید ملک اجازهٔ اقامت میدهد؟
اگر پرسش خرید ملک در گرجستان برای خارجیها را پرسش اقامت بخوانیم، دو نظام را با هم قاطی کردهایم. هیچ خریدی بهتنهایی اجازه نمیدهد. قانون اتباع خارجی مقرر میکند اجازهٔ اقامت کوتاهمدت ممکن است به تبعهٔ خارجیای صادر شود که ملک غیرمنقول غیرکشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری دارد، که یک ارزیاب دارای گواهی آن را تعیین کرده باشد، و اجازه درخواستی جداگانه است. هر بار یک سال اعتبار دارد و با پایان مالکیت پایان مییابد.
آیا در گرجستان مالیات انتقال بر خرید ملک هست؟
مالیاتهای ملی در ماده ۶ قانون مالیاتی مالیات بر درآمد، مالیات بر سود، مالیات بر ارزش افزوده، مالیات غیرمستقیم خاص و عوارض وارداتاند و مالیات ملک مالیات محلی است؛ قانون مالیات جداگانهای برای ثبت تغییر مالک فهرست نمیکند. مالیاتهای دیگر ممکن است از معاملهٔ مشخص ناشی شوند، همانگونه که در راهنمای ما دربارهٔ مالیات ملک در گرجستان آمده است.
آخرین بررسی: 27 اکتبر 2026. منابع: قانون اساسی گرجستان (Legislative Herald)؛ قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی؛ قانون وضعیت حقوقی اتباع خارجی و افراد بدون تابعیت؛ قانون اتباع خارجی، ویرایش ۲۶ ژوئن ۲۰۲۵؛ قانون مدنی گرجستان؛ قانون مالیاتی گرجستان؛ هزینهها و مهلتهای NAPR؛ نمونهسندهای NAPR؛ خدمت قرارداد هوشمند NAPR؛ مراکز خدمات NAPR؛ اسناد قانونی NAPR؛ آژانس ملی ثبت عمومی؛ نرخهای رسمی ارز بانک ملی گرجستان؛ Georgia Today، 13 فوریهٔ 2026؛ Imedi، 18 فوریهٔ 2026.
