بازار املاک گرجستان: آنچه دادههای ۲۰۲۶ نشان میدهند
بازار املاک گرجستان را چند نهاد مختلف اندازه‌گیری میکنند و تا ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ آخرین ارقام آن‌ها در یک جهت کلی قرار دارد، هرچند در جزئیات با یکدیگر اختلاف دارند. Geostat، اداره آمار ملی گرجستان، در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ گزارش داد که شاخص قیمت املاک مسکونی آن برای تفلیس نسبت به سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ معادل ۱٫۵٪ و نسبت به سه‌ماهه سوم ۲۰۲۵ معادل ۵٫۹٪ افزایش یافته است. بانک ملی گرجستان (NBG) در ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶ نرخ سیاست پولی خود را در ۸٫۲۵٪ ثابت نگه داشت. لاری بر پایه نرخ رسمی NBG برای ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ برابر GEL ۲٫۵۹۶۶ به ازای هر دلار آمریکا بود، در حالی که یک سال پیش این رقم GEL ۲٫۷۲۴۱ بود.
این مقاله شاخص‌های منتشرشده درباره بازار املاک گرجستان را یک‌جا گرد می‌آورد: قیمت‌ها، معاملات، سهم خریداران خارجی، عرضه ساختمانهای نوساز، نرخهای بهره و سقفهای وام مسکن، نرخ ارز، گردشگری و اجاره‌ها. هر رقم با منبع، تاریخ و در جایی که اهمیت دارد، روش محاسبه‌اش همراه است. این مقاله هیچ پیش‌بینی‌ای ارائه نمی‌کند. هرجا تحلیلگرانی مانند Galt & Taggart چشم‌اندازی منتشر کرده‌اند، همان چشم‌انداز با ذکر نام و تاریخ نقل شده است. ارقام به دلار آمریکا و همانطور که منابع منتشر کرده‌اند آمده‌اند و مبلغ‌های لاری، مگر خلاف آن گفته شود، با نرخ رسمی NBG برای ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ (USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۶۶) تبدیل شده‌اند.
شاخص‌های بازار املاک گرجستان در یک نگاه
جدول زیر تازه‌ترین مقدار هر شاخصی را که این مقاله به کار می‌برد، همراه با دوره‌ای که پوشش میدهد و نهادی که آن را منتشر کرده است، نشان میدهد. دوره‌ها با هم تفاوت دارند، زیرا هر نهاد تقویم گزارش‌دهی خودش را دارد: شاخص قیمت و نرخ سیاست پولی بهترتیب فصلی و بر اساس جلسه‌های تصمیم‌گیری منتشر می‌شوند، در حالی که آمار فروش از مؤسسه‌های پژوهشی خصوصی می‌آید که ماهانه یا سالانه گزارش میدهند.
| شاخص | تازه‌ترین مقدار | دوره یا تاریخ | منبع |
|---|---|---|---|
| شاخص قیمت املاک مسکونی (نوساز تفلیس، به لاری) | +۱٫۵٪ نسبت به فصل قبل؛ +۵٫۹٪ نسبت به سال قبل؛ +۶۶٫۲٪ نسبت به میانگین ۲۰۲۰ | Q3 ۲۰۲۶، منتشرشده در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ | Geostat |
| نرخ سیاست پولی | ۸٫۲۵٪، بدون تغییر | تصمیم ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶ | بانک ملی گرجستان |
| نرخ رسمی USD/GEL | GEL ۲٫۵۹۶۶ به ازای USD ۱ | معتبر برای ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ | بانک ملی گرجستان |
| تورم قیمت مصرف‌کننده | ۵٫۶٪ نسبت به سال قبل | سپتامبر ۲۰۲۶ | Geostat |
| رشد تولید ناخالص داخلی واقعی | ۶٫۳٪ در اوت؛ میانگین ۷٫۶٪ برای ژانویه تا اوت | اوت ۲۰۲۶، منتشرشده در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ | Geostat، به نقل از Trading Economics |
| فروش آپارتمان در باتومی | ۷٬۸۳۸ معامله، ۱۱٫۴٪+ نسبت به سال قبل؛ حدود ۵۰۷ میلیون دلار، ۲۹٪+ | نیمه نخست ۲۰۲۶ | HomesOverseas.ru، به نقل از Galt & Taggart و Colliers Georgia |
| فروش آپارتمان در تفلیس | ۴۲٬۲۶۷ معامله، ۳٪+؛ حدود ۳٫۳ میلیارد دلار، ۱۵٪+ | کل سال ۲۰۲۵ | Colliers Georgia، از طریق Georgia Today |
| بازدیدهای گردشگران بین‌المللی | ۲٬۲۷۲٬۹۶۴، ۰٫۱٪+ | ژانویه تا ژوئن ۲۰۲۶ | سازمان ملی گردشگری گرجستان، از طریق Georgia Today |
| ذخایر ناخالص بین‌المللی | ۸٫۱۴ میلیارد دلار | اوت ۲۰۲۶ | بانک ملی گرجستان |
دو نکته درباره این جدول چارچوب بقیه مقاله را شکل میدهد. نخست اینکه تنها ردیف اول یک آمار رسمی قیمت مسکن است و آن هم خانههای نوساز تفلیس را در بر می‌گیرد، نه کل کشور را. دوم اینکه ردیف‌های فروش از مؤسسه‌های پژوهشی می‌آیند که دادههای ثبت را به شیوه خودشان گردآوری میکنند؛ بنابراین رقم باتومی از یک مؤسسه با رقم باتومی از مؤسسه دیگر برابر نخواهد بود. بخش بعد دلیل این تفاوت را توضیح میدهد.
چرا گزارش‌های بازار املاک گرجستان با هم نمی‌خوانند
خواننده‌ای که دو گزارش درباره بازار املاک گرجستان را با هم مقایسه میکند، اغلب برای یک شهر و یک سال دو عدد متفاوت می‌بیند. این معمولاً تفاوت در تعریف است، نه اشتباه. چهار تمایز بیشتر این شکاف‌ها را توضیح میدهد.
نخستین مورد این است که دقیقاً چه چیزی شمرده میشود. «فروش» در ثبت عمومی یعنی ثبت تغییر مالکیت. در مقابل، یک پیمایش از سازندگان قراردادهای امضاشده با سازنده را می‌شمارد که ممکن است بعداً ثبت شوند. گزارش Georgia Today از دادههای مارس ۲۰۲۶ شرکت Galt & Taggart درباره تفلیس یادآور میشود که تأخیر در ثبت بر دادههای ثبتی بازار اولیه اثر می‌گذارد و این شرکت یک سری جداگانه مبتنی بر پیمایش سازندگان را هم منتشر میکند. بسته به اینکه کدام سری به کار رود، رشد بازار اولیه در یک ماه واحد متفاوت از آب درمی‌آید: برای فوریه ۲۰۲۶ سری ثبتی فروش بازار اولیه را ۱۱٫۲٪ بالاتر از سال قبل نشان داد، در حالی که پیمایش سازندگان ۲۶٫۶٪ بالاتر را نشان داد.
دومین مورد مفهوم قیمت است. قیمت پیشنهادی همان چیزی است که فروشنده آگهی میکند؛ قیمت معامله چیزی است که ثبت یا سازنده ثبت میکند؛ و شاخص یک ساختار آماری است. Geostat اعلام میکند که شاخص آن از قیمتهای آگهیشده در وبسایتهای املاک ساخته میشود و از روش هدونیک بهره می‌برد که ویژگی‌های هر ملک را تعدیل میکند. Tbilisi Home، که گزارشی مبتنی بر آگهی‌هاست، صریحاً میگوید ارقامش میانه قیمتهای پیشنهادی است. Galt & Taggart میانگین قیمت‌ها را برای بازار اولیه و برای بخش مشخصی از بازار ثانویه (ساختمان‌هایی که پروانه آن‌ها از سال ۲۰۱۳ به بعد صادر شده) منتشر میکند. این سه، سه کمیت متفاوت‌اند.
سومین مورد پوشش و جغرافیاست. انتشار Geostat شاخص را «شاخص قیمت املاک مسکونی در گرجستان» می‌نامد، اما یادداشت روششناسی آن میگوید شاخص آپارتمانها و خانههای مستقل را در تفلیس پوشش میدهد و نمودار محلهها در این انتشار مربوط به املاک نوساز تفلیس است. باتومی، کوبولتی، گونیو و بقیه کشور بیرون از آن قرار دارند. چهارمین مورد واحد پول است: شاخص Geostat به لاری است، در حالی که Galt & Taggart، Colliers و بیشتر سازندگان قیمت را به دلار اعلام میکنند.
| منبع | چه چیزی را اندازه می‌گیرد | پوشش | واحد پول | نکته‌ای که باید در نظر داشت |
|---|---|---|---|---|
| شاخص قیمت املاک مسکونی Geostat | شاخص هدونیک بر پایه قیمتهای آگهیشده در وبسایتهای املاک | املاک مسکونی نوساز در تفلیس (آپارتمان و خانههای مستقل) | GEL | ثبت معامله‌های نهایی‌شده نیست؛ باتومی را پوشش نمیدهد |
| Galt & Taggart | تعداد و ارزش فروش‌های ثبتشده، پیمایش سازندگان، میانگین قیمت‌ها، اجاره‌ها | تفلیس و باتومی | USD | دادههای ثبتی فروش اولیه می‌تواند با تأخیر همراه باشد؛ پیمایش جداگانه سازندگان نیز منتشر میشود |
| Colliers Georgia | تعداد و ارزش فروش، میانگین قیمت‌ها و ملیت خریداران | تفلیس و باتومی | USD | ارقام سالانه آن برای همان شهر با ارقام Galt & Taggart فرق دارد |
| گزارش بازار Tbilisi Home | میانه قیمتهای پیشنهادی و اجاره‌ها از آگهی‌های پورتال‌های املاک | محلههای تفلیس | USD | قیمت پیشنهادی است؛ گزارش میگوید معامله‌های نهایی معمولاً پایینتر از آن بسته می‌شوند |
| آژانس ملی ثبت عمومی | ثبت مالکیت؛ صفحه آمار آن درخواستها، تصمیم‌ها و مالکان به تفکیک جنسیت را فهرست میکند | کل کشور | قابل‌اعمال نیست | سوابق منبعِ ارقام فروشی است که مؤسسه‌های پژوهشی گردآوری میکنند |
ثبت عمومی در اینجا اهمیت دارد، چون مالکیت در گرجستان همانجا ثبت میشود. صفحه آمار آن شمار درخواست‌های دریافت‌شده و تصمیمهای اتخاذشده در ثبت املاک و نیز تفکیک مالکان بر اساس جنسیت را فهرست میکند. ارقام فروش و سهم ملیت‌ها که در این مقاله آمده‌اند از مؤسسه‌های پژوهشی می‌آیند که دادههای ثبت را گردآوری میکنند.
قیمت‌ها در تفلیس: شاخص قیمت املاک مسکونی Geostat چه نشان میدهد
Geostat شاخص قیمت املاک مسکونی (RPPI) را هر فصل، سه تا چهار هفته پس از پایان فصل، منتشر میکند. انتشار Q3 ۲۰۲۶ به تاریخ ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ و انتشار Q2 به تاریخ ۲۳ ژوئیه ۲۰۲۶ است. یادداشت روششناسی رویکردی هدونیک، یعنی مبتنی بر ویژگی‌های ملک، را توصیف میکند که بر قیمتهای آگهیشده در وبسایتهای املاک از جمله myhome.ge و ss.ge اعمال میشود و میگوید شاخص به لاری محاسبه میشود.
در سه فصل ۲۰۲۶ که تاکنون منتشر شده است، شاخص در هر فصل بالا رفته و تغییر سالانه آن از ۳٫۰٪ به ۵٫۹٪ شتاب گرفته است.
| فصل | تغییر نسبت به فصل قبل | تغییر نسبت به همان فصل سال قبل | سطح نسبت به میانگین ۲۰۲۰ | آپارتمانها، نسبت به سال قبل | خانههای مستقل، نسبت به سال قبل |
|---|---|---|---|---|---|
| Q1 ۲۰۲۶ | +۱٫۸٪ | +۳٫۰٪ | +۶۲٫۳٪ | +۳٫۳٪ | +۱٫۸٪ |
| Q2 ۲۰۲۶ | +۰٫۹٪ | +۴٫۹٪ | +۶۳٫۸٪ | +۴٫۸٪ | +۵٫۵٪ |
| Q3 ۲۰۲۶ | +۱٫۵٪ | +۵٫۹٪ | +۶۶٫۲٪ | +۵٫۶٪ | +۷٫۰٪ |
ارقام Q1 از Geostat و به نقل از Georgia Today در ۲۴ آوریل ۲۰۲۶ است؛ ارقام Q2 و Q3 از خود انتشارهای Geostat آمده‌اند. در انتشار Q3 زیرشاخص آپارتمانها ۶۳٫۱٪ بالاتر از میانگین ۲۰۲۰ و زیرشاخص خانههای مستقل ۷۲٫۷٪ بالاتر از آن است. نسبت به فصل قبل، آپارتمانها ۱٫۲٪ و خانههای مستقل ۲٫۷٪ بالا رفته‌اند.
یک مقایسه عملی با تورم نشان میدهد این ارقام را چگونه باید خواند. Geostat تورم سالانه قیمت مصرف‌کننده را برای سپتامبر ۲۰۲۶ برابر ۵٫۶٪ گزارش کرد. شاخص در Q3 نسبت به سال قبل ۵٫۹٪ بالا رفت. تقسیم این دو (۱٫۰۵۹ / ۱٫۰۵۶ = ۱٫۰۰۲۸) افزایش واقعی حدود ۰٫۳٪ را به دست میدهد. این محاسبه خود ماست، یک شاخص فصلی را با یک عدد ماهانه تورم در هم می‌آمیزد و فقط برای نشان دادن این نکته آمده که بیشتر افزایش اسمی به لاری در همان سال با سطح عمومی قیمت‌ها خنثی شد.
قیمتهای تفلیس به تفکیک محله
انتشار Q3 شامل نموداری از میانه قیمت هر متر مربع خانههای نوساز به تفکیک محله است. ارقام زیر همانطور است که Georgia Today در ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ بازگو کرد و معادل دلاری آن‌ها با نرخ GEL ۲٫۵۹۶۶ به ازای USD ۱ (نرخ NBG برای ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶) محاسبه شده است. ارقام دلاری تبدیل‌اند، نه داده Geostat.
| محله | آپارتمانها، GEL به ازای هر m² | آپارتمانها، حدود USD به ازای هر m² | خانههای مستقل، GEL به ازای هر m² | خانه‌ها، حدود USD به ازای هر m² |
|---|---|---|---|---|
| Mtatsminda | ۷٬۰۰۴ | ۲٬۶۹۷ | ۴٬۴۳۰ | ۱٬۷۰۶ |
| Vake | ۶٬۰۴۶ | ۲٬۳۲۸ | ۴٬۵۱۷ | ۱٬۷۴۰ |
| Krtsanisi | ۴٬۶۳۵ | ۱٬۷۸۵ | ۲٬۹۶۱ | ۱٬۱۴۰ |
| Saburtalo | ۴٬۴۴۴ | ۱٬۷۱۱ | ۳٬۵۴۳ | ۱٬۳۶۴ |
| Didube | ۴٬۱۶۸ | ۱٬۶۰۵ | ۳٬۴۴۸ | ۱٬۳۲۸ |
| Chughureti | ۴٬۱۲۱ | ۱٬۵۸۷ | ۳٬۶۳۷ | ۱٬۴۰۱ |
| Isani | ۴٬۰۳۲ | ۱٬۵۵۳ | ۳٬۲۱۳ | ۱٬۲۳۷ |
| Nadzaladevi | ۳٬۹۳۲ | ۱٬۵۱۴ | ۲٬۷۹۸ | ۱٬۰۷۸ |
| Gldani | ۳٬۸۳۰ | ۱٬۴۷۵ | ۲٬۹۹۳ | ۱٬۱۵۳ |
| Samgori | ۳٬۶۵۷ | ۱٬۴۰۸ | ۲٬۸۳۹ | ۱٬۰۹۳ |
تفاوت‌ها زیاد است. میانه قیمت آپارتمان در Mtatsminda، یعنی GEL ۷٬۰۰۴، ۱٫۹ برابر میانه Samgori یعنی GEL ۳٬۶۵۷ است (۷٬۰۰۴ / ۳٬۶۵۷ = ۱٫۹۲). برای خانههای مستقل ترتیب فرق میکند: Vake بالاترین میانه، GEL ۴٬۵۱۷، را دارد و از Mtatsminda با GEL ۴٬۴۳۰ جلوتر است. مقایسه محله‌به‌محله با منابع خصوصی نام‌برده، از جمله ارقام اجاره و بازدهی، در مقاله ما درباره قیمت املاک در تفلیس و در صفحه شهر تفلیس آمده است.
همان بازار به لاری و به دلار
چون قیمت‌ها در گرجستان به دو واحد پول اعلام می‌شوند، اینکه قیمت‌ها «بالا می‌روند» یا «پایین می‌آیند» به واحد پولِ برگزیده بستگی دارد. نرخ رسمی NBG برای ۲۷ اکتبر ۲۰۲۵ برابر GEL ۲٫۷۲۴۱ به ازای USD ۱ و برای ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ برابر GEL ۲٫۵۹۶۶ بود؛ پس یک دلار ۴٫۷٪ لاری کمتر خرید (۲٫۵۹۶۶ / ۲٫۷۲۴۱ = ۰٫۹۵۳). جدول زیر نرخ NBG را در چند تاریخ نشان میدهد.
| تاریخی که نرخ برای آن معتبر است | USD ۱ به GEL | EUR ۱ به GEL | تغییر نرخ دلار تا ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ |
|---|---|---|---|
| ۲۷ اکتبر ۲۰۲۵ | ۲٫۷۲۴۱ | ۳٫۱۶۳۸ | −۴٫۷٪ |
| ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ | ۲٫۶۹۵۱ | ۳٫۱۶۴۶ | −۳٫۷٪ |
| ۱ آوریل ۲۰۲۶ | ۲٫۷۰۱۵ | ۳٫۰۹۶۷ | −۳٫۹٪ |
| ۱ ژوئیه ۲۰۲۶ | ۲٫۶۴۴۴ | ۳٫۰۱۴۱ | −۱٫۸٪ |
| ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ | ۲٫۶۰۵۱ | ۲٫۹۵۵۲ | −۰٫۳٪ |
| ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ | ۲٫۵۹۶۶ | ۲٫۹۰۸۲ | ۰٫۰٪ |
در اینجا یک مثال با اعداد فرضی می‌آوریم. آپارتمانی را در نظر بگیرید که در ۲۷ اکتبر ۲۰۲۵ قیمتش GEL ۴۰۰٬۰۰۰ بوده است. با نرخ GEL ۲٫۷۲۴۱ به ازای هر دلار این مبلغ حدود $۱۴۶٬۸۳۷ میشود. اگر قیمت لاری آن به اندازه ۵٫۹٪ شاخص بالا رفته و به GEL ۴۲۳٬۶۰۰ رسیده باشد، با نرخ GEL ۲٫۵۹۶۶ به ازای هر دلار حدود $۱۶۳٬۱۳۶ میشود، یعنی افزایشی برابر ۱۱٫۱٪ به دلار. اگر قیمت لاری ثابت مانده بود، ارزش دلاری آن باز هم حدود ۴٫۹٪ بالا می‌رفت، چون لاری تقویت شده است. بنابراین خریداری که دلار نگه می‌دارد و خریداری که لاری درآمد دارد، تغییرهای متفاوتی را برای یک ملک واحد می‌بینند. این محاسبه‌ای است بر قیمتی فرضی و برآورد بازار نیست، و این واقعیت را که بسیاری از سازندگان تفلیس و باتومی قیمت را به دلار اعلام میکنند و قیمت لاری را با نرخ ارز تنظیم میکنند در نظر نمی‌گیرد.
معاملات و حجم فروش در بازار املاک گرجستان
هیچ نهاد رسمی همان‌گونه که Geostat شاخص قیمت را منتشر میکند، شمار ماهانه فروش آپارتمان را به تفکیک شهر منتشر نمی‌کند. حجم فروش در بازار املاک گرجستان را مؤسسه‌های پژوهشی‌ای گزارش میدهند که دادههای ثبت عمومی را پردازش میکنند: Galt & Taggart و Colliers Georgia. ارقام سالانه آن‌ها برای ۲۰۲۵ از نظر جهت نزدیک و از نظر اندازه متفاوت است.
| شهر و دوره | فروش | ارزش | منبع |
|---|---|---|---|
| تفلیس، ۲۰۲۵ | ۴۲٬۲۶۷ معامله (+۳٪) | ۳٫۳ میلیارد دلار (+۱۵٪) | Colliers Georgia، از طریق Georgia Today (۱۷ فوریه ۲۰۲۶) |
| باتومی، ۲۰۲۵ | ۱۷٬۰۵۲ فروش (+۱۷٪) | بیش از ۱ میلیارد دلار (+۳۴٪) | Colliers Georgia، از طریق Georgia Today (۱۷ فوریه ۲۰۲۶) |
| باتومی، ۲۰۲۵ | ۱۷٬۴۷۸ آپارتمان (+۱۵٪) | حدود ۱٫۳ میلیارد دلار (نزدیک به +۲۴٪) | Galt & Taggart، از طریق Investor.ge (۲۰ آوریل ۲۰۲۶) |
| تفلیس، ژانویه تا فوریه ۲۰۲۶ | ۶٬۷۸۶ معامله | ۵۹۵ میلیون دلار (+۱۶٫۷٪) | Galt & Taggart، از طریق Georgia Today (۳۱ مارس ۲۰۲۶) |
| باتومی، نیمه نخست ۲۰۲۶ | ۷٬۸۳۸ (+۱۱٫۴٪) | حدود ۵۰۷ میلیون دلار (+۲۹٪) | HomesOverseas.ru، به نقل از Galt & Taggart و Colliers (۲۴ اوت ۲۰۲۶) |
Colliers در سال ۲۰۲۵ بیش از ۵۹٬۰۰۰ فروش آپارتمان به ارزش ۴٫۳ میلیارد دلار را در مجموع تفلیس و باتومی شمرد که نسبت به سال قبل ۷٪ افزایش را نشان میدهد. تقسیم ارزش بر تعداد، میانگینی حدود $۷۲٬۹۰۰ برای هر فروش در هر دو شهر به دست میدهد (۴٫۳ میلیارد / ۵۹٬۰۰۰)، حدود $۷۸٬۱۰۰ در تفلیس (۳٫۳ میلیارد / ۴۲٬۲۶۷) و حدود $۵۸٬۶۰۰ یا بیشتر در باتومی (۱ میلیارد / ۱۷٬۰۵۲؛ ارزش به صورت «بیش از ۱ میلیارد دلار» اعلام شده است). بر اساس ارقام باتومی از Galt & Taggart میانگین حدود $۷۴٬۴۰۰ است (۱٫۳ میلیارد / ۱۷٬۴۷۸). این میانگین‌ها حاصل تقسیم خود ما بر مجموعهای منتشرشده‌اند و آپارتمان‌هایی با اندازه و سطح تکمیل بسیار متفاوت را در هم می‌آمیزند؛ پس آمار قیمت به شمار نمی‌آیند.
دو ردیف باتومی ۲۰۲۵ شکاف تعریفی را که بالاتر گفتیم نشان میدهند: ۱۷٬۰۵۲ فروش در برابر ۱۷٬۴۷۸، و رشد ارزشی ۳۴٪ در برابر نزدیک به ۲۴٪. Galt & Taggart همچنین بخشی از رشد اوایل ۲۰۲۶ در تفلیس را به پایه مقایسه پایین پس از بی‌ثباتی سیاسی در تفلیس در سال ۲۰۲۵ نسبت داد. درباره نیمه نخست ۲۰۲۶ باتومی، مقاله HomesOverseas.ru ژوئن را به‌تنهایی ۱٬۴۶۸ معامله به ارزش ۱۰۰ میلیون دلار گزارش کرد و ارقام نیم‌سال آن میانگینی حدود $۶۴٬۷۰۰ برای هر فروش به دست میدهد (۵۰۷ میلیون / ۷٬۸۳۸).
Colliers همچنین گزارش داد که تقاضا در تفلیس کجا متمرکز است: Didi Dighomi، Saburtalo و Samgori روی هم در سال ۲۰۲۵ ۶۱٪ عرضه و تقاضا را تشکیل دادند. میانگین قیمتهای آن برای ۲۰۲۵ در تفلیس $۱٬۴۸۴ به ازای هر متر مربع در پروژه‌های جدید و $۱٬۲۴۴ در پروژه‌های قدیمی بود، و برای فروش‌های مجدد در باتومی بهترتیب $۱٬۴۹۷ و $۱٬۱۹۶.
باتومی و ساحل: قیمت‌ها، محلهها و موجودی فروشنرفته
باتومی دومین شهر در داده‌هاست و شهری است که بیشتر آگهی‌های این سایت در آن قرار دارد؛ از این رو جدا از تفلیس بررسی میشود. گزارش Batumi Residential Real Estate ۲۰۲۵ Review and ۲۰۲۶ Outlook از Galt & Taggart، که Investor.ge در ۲۰ آوریل ۲۰۲۶ خلاصه‌اش کرد، میانگین قیمت آپارتمان کلیدتحویل را $۱٬۵۶۹ به ازای هر متر مربع در ۲۰۲۳، $۱٬۶۹۹ در ۲۰۲۴ و $۱٬۸۶۵ در ۲۰۲۵ اعلام میکند. این گام‌ها افزایش‌هایی برابر ۸٫۳٪ و ۹٫۸٪ هستند، یا ۱۸٫۹٪ در دو سال (۱٬۸۶۵ / ۱٬۵۶۹ = ۱٫۱۸۹). این گزارش قیمت باتومی قدیم را بالاتر از $۳٬۰۰۰ به ازای هر متر مربع و مناطق حاشیه‌ای را پایینتر از $۱٬۵۰۰ می‌داند. نوشته ما درباره قیمت آپارتمان در باتومی این میانگین‌ها را با قیمتهای شروع در صفحه‌های آگهی ما مقایسه میکند.
برای ۲۰۲۶، مقاله HomesOverseas.ru مورخ ۲۴ اوت ۲۰۲۶ دادههای فصل نخست Galt & Taggart را بازگو میکند: میانگین قیمت بازار اولیه $۱٬۸۹۳ به ازای هر متر مربع (۸٫۷٪ بالاتر از سال قبل) و میانگین بازار ثانویه $۱٬۴۷۹ (۷٫۸٪ بالاتر). همین مقاله از Colliers Georgia میانگین وزنی ساختمانهای نوساز را در ژوئن $۱٬۴۵۵ به ازای هر متر مربع، یعنی ۲۲٪ بالاتر از سال قبل، نقل میکند. این دو میانگین ساختمان نوساز تفاوت زیادی با هم دارند، چون نمونه‌ها و ماه‌های متفاوتی را توصیف میکنند.
| محله باتومی | معاملات Q1 ۲۰۲۶ | میانگین Q1 ۲۰۲۶، USD به ازای هر m² |
|---|---|---|
| New Boulevard | ۱٬۶۷۱ | حدود ۱٬۷۸۷ |
| Alley of Heroes | ۸۱۱ | ۲٬۰۸۱ |
| محلههای داخلی | ۴۹۲ | اعلام نشده |
| حاشیه شهر | ۴۱۶ | اعلام نشده |
| Makhinjauri | ۳۱۷ | ۱٬۸۱۹ |
| بافت قدیم | ۲۸۳ | ۳٬۱۴۶ |
| Kobuleti | ۱۲۰ | حدود ۱٬۹۰۰ |
| Gonio-Kvariati | ۵۹ | ۲٬۰۷۵ |
ارقام محلهها دادههای Q1 ۲۰۲۶ از Galt & Taggart است که HomesOverseas.ru بازگو کرده است. این ارقام نشان میدهند که حجم فروش و سطح قیمت دو چیز جدا هستند: New Boulevard بیشترین معامله را با میانگینی میان‌رده ثبت کرد، در حالی که بافت قدیم ۲۸۳ معامله را با بالاترین میانگین ثبت کرد. نمونه ۵۹ معامله‌ای Gonio-Kvariati کوچک است و همین میانگین آن را نسبت به چند پروژه حساس‌تر میکند. شهرهای ساحلی از سارپی تا کوبولتی در ملک در ساحل دریای سیاه گرجستان با هم مقایسه شده‌اند و صفحه شهر باتومی آگهی‌ها را به تفکیک پروژه فهرست میکند.
موجودی فروشنرفته در باتومی
بررسی Galt & Taggart از حدود ۱۲٬۴۰۰ آپارتمان فروشنرفته در پروژه‌های سازندگانِ مورد بررسی این شرکت در پایان ۲۰۲۵ خبر میدهد، یعنی نزدیک به ۱۴٪ بیشتر از سال قبل، و میگوید تقاضا با عرضه هماهنگ پیش نمی‌رود. در برابر ۱۷٬۴۷۸ آپارتمانی که در ۲۰۲۵ فروخته شد، این رقم برابر ۰٫۷۱ سال فروش است (۱۲٬۴۰۰ / ۱۷٬۴۷۸)، یعنی حدود ۸٫۵ ماه. این نسبت محاسبه خود ماست و موجودی پروژه‌های مورد بررسی را با فروش کل شهر مقایسه میکند؛ پس مقیاس را نشان میدهد، نه زمان دقیق فروش رفتن همه واحدها را. این بررسی همچنین رشد سالانه قیمت ۴٪ تا ۶٪ در ۲۰۲۶ و فروش تقریباً ثابت بازار اولیه را پیشبینی کرد؛ این پیشبینی Galt & Taggart است، نه پیشبینی ما. ساختارهای پرداخت پیش‌فروش (off-plan) و بررسی‌هایی که درباره پروژه‌های ناتمام اعمال میشود در ملک پیش‌فروش در باتومی شرح داده شده است.
خریداران خارجی: سهم‌ها و ملیت‌ها به روایت منابع منتشرشده
سهم خارجی‌ها از خریدها پرنوسان‌ترین عدد در بازار املاک گرجستان است، چون میان تفلیس و باتومی و میان مؤسسه‌های پژوهشی به‌شدت فرق میکند. جدول زیر آنچه را تا کنون با تاریخ منتشر شده است گرد آورده است.
| بازار و دوره | سهم خریداران خارجی | جزئیات | منبع |
|---|---|---|---|
| باتومی، ۲۰۲۵ | ۵۲٪ از فروش آپارتمانها | خریداران اسرائیلی ۱۳٪ از کل فروش | Galt & Taggart، از طریق Investor.ge |
| باتومی، ۲۰۲۵ (فروش مجدد پروژه‌های جدید) | خریداران گرجی ۵۱٪، کمتر از ۲۰۲۱ | علاقه چشمگیر شهروندان روسیه و اوکراین یادآوری شده است | Colliers Georgia، از طریق Georgia Today |
| باتومی، Q1 ۲۰۲۶ | ۶۳٪ از معاملات | اروپایی‌ها ۱۸٪؛ اسرائیلی‌ها ۱۰٪؛ اوکراین، روسیه و بلاروس روی هم ۱۶٪ | Galt & Taggart، از طریق HomesOverseas.ru |
| باتومی، Q2 ۲۰۲۶ | ۴۷٪ تا ۴۹٪ | ۴۷٪ در آوریل و در ژوئن | Colliers Georgia، از طریق HomesOverseas.ru |
| تفلیس، مه ۲۰۲۶ | ۱۱٫۴٪ از خریداران | شهروندان خارجی | Colliers Georgia، از طریق HomesOverseas.ru |
| تفلیس، ۲۰۲۵ | ۸۶٪ از خریدهای خارجی‌ها در پروژه‌های جدید بود | سهم خارجی‌ها در بازار ثانویه از ۲۰۲۱ تاکنون ۶ واحد درصد بالا رفته است | Colliers Georgia، از طریق Georgia Today |
با نگاهی به مجموع ردیف‌ها، خریدار خارجی در تفلیس اقلیت است و در باتومی حدود نیمی از خریداران را تشکیل میدهد، و در تفلیس بیشتر خریدهای خارجی‌ها در پروژه‌های جدید است. سهمهای ۶۳٪ (Q1) و ۴۷٪ تا ۴۹٪ (Q2) در باتومی از ارائه‌دهندگان و دوره‌های متفاوتی آمده‌اند؛ بنابراین نباید آن‌ها را افت در یک سری واحد دانست.
دسته‌بندی ملیت‌ها نیز استاندارد نیست. Galt & Taggart اوکراین، روسیه و بلاروس را با هم گروه‌بندی میکند، در حالی که Colliers شهروندان روسیه و اوکراین را جداگانه برجسته میکند. برای جنبه حقوقی خرید به‌عنوان خارجی، از جمله اینکه چه چیزی را می‌توان و چه چیزی را نمی‌توان در مالکیت داشت، به آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند و برای خریدهای غیرمقیمان که بدون سفر انجام میشود به خرید ملک در گرجستان از خارج از کشور مراجعه کنید.
عرضه ساختمانهای نوساز و پروانه‌های ساخت
عرضه بخشی از بازار املاک گرجستان است که کمترین داده عمومی را دارد. سه شاخص در دسترس است. نخست پروانه‌های ساخت: Galt & Taggart در یادداشت مارس ۲۰۲۶ خود گزارش داد که در فوریه ۲۰۲۶ برای ۱۰ پروژه مسکونی در تفلیس با ۶۰٬۲۸۳ متر مربع سطح مسکونی پروانه صادر شده که نسبت به فوریه ۲۰۲۵ معادل ۴۴٫۷٪ کاهش دارد. این شرکت آن را پنجمین ماه پیاپیِ کاهش حجم پروانه‌ها توصیف کرد و گفت سطح مسکونی پروانه‌شده از ابتدای سال تا آن زمان نسبت به سال قبل ۵۰٫۷٪ کمتر بود.
دوم، موجودی فروشنرفته در باتومی است که پیش‌تر شرح داده شد. سوم، تولید ساختمانی در حساب‌های ملی است. برآورد سریع Geostat برای ژوئیه ۲۰۲۶ و برآورد اوت که Trading Economics گزارش کرده، هر دو افت بخش ساختمان نسبت به سال قبل را ذکر کردند، در حالی که فعالیت املاک در اوت در شمار بخش‌های پشتیبان رشد فهرست شد. پروانه‌ها و تولید ساختمانی چیزهای متفاوتی را می‌سنجند و کاهش پروانه‌ها امروز با تأخیر بر تکمیل ساختمان‌ها اثر می‌گذارد، چون ساختمانی که اکنون پروانه می‌گیرد معمولاً طی چند سال تحویل میشود. این تأخیر ویژگی عمومی ساخت‌وساز است، نه آمار مخصوص گرجستان.
شاخص قیمت Geostat در انتشار خود ساختمان‌ها را بر اساس مرحله تکمیل هم تفکیک میکند و برای املاک در مرحله «وایت‌فریم» و «بلک‌فریم» سری‌های جداگانه دارد؛ این تفکیک یادآور آن است که قیمت یک ساختمان نوساز در گرجستان ممکن است به یک اسکلت ناتمام، یک آپارتمان نیمه‌تکمیل یا یک واحد کلیدتحویل اشاره داشته باشد. Tbilisi Home هم به همین دلیل سه دسته گزارش میکند: بازسازی جدید، بازسازی قدیمی‌تر و اسکلت یا پوسته.
نرخهای بهره، سقفهای وام مسکن و لاری
کمیته سیاست پولی NBG نرخ سیاست پولی را در جلسه‌های برنامه‌ریزی‌شده تعیین میکند. تصمیمهای آن در ۲۰۲۶، به‌صورتی که در وب‌سایت NBG فهرست شده، در زیر آمده است.
| تاریخ تصمیم | تغییر | نرخ پس از تصمیم |
|---|---|---|
| ۱۱ فوریه ۲۰۲۶ | ۰٫۰۰ pp | ۸٫۰۰٪ |
| ۲۵ مارس ۲۰۲۶ | ۰٫۰۰ pp | ۸٫۰۰٪ |
| ۶ مه ۲۰۲۶ | +۰٫۲۵ pp | ۸٫۲۵٪ |
| ۱۷ ژوئن ۲۰۲۶ | ۰٫۰۰ pp | ۸٫۲۵٪ |
| ۲۹ ژوئیه ۲۰۲۶ | ۰٫۰۰ pp | ۸٫۲۵٪ |
| ۹ سپتامبر ۲۰۲۶ | ۰٫۰۰ pp | ۸٫۲۵٪ |
| ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶ | ۰٫۰۰ pp | ۸٫۲۵٪ |
تنها تغییر در ۲۰۲۶ افزایش ۰٫۲۵ واحد درصدی در ۶ مه بود. JAMnews گزارش داد که NBG آن را به افزایش قیمت جهانی انرژی پس از تنش‌ها در خاورمیانه و اختلال در حمل‌ونقل دریایی مربوط دانست و ناتیا تورناوا، رئیس موقت NBG، را نقل کرد که این اقدام را «کاملاً پیشگیرانه» خوانده بود. JAMnews همچنین گزارش داد که انتظار می‌رفت حدود ۲۵۰٬۰۰۰ وام‌گیرنده با هزینه بالاتر وام روبه‌رو شوند. در ۲۹ ژوئیه ۲۰۲۶ NBG اعلام کرد که تورم سالانه در ژوئن ۵٫۸٪ و تورم هسته ۳٫۲٪ بوده، پیش‌بینی‌اش برای میانگین تورم ۲۰۲۶ برابر ۵٫۲٪ و پیشبینی رشد ۲۰۲۶ برابر ۶٫۵٪ است و هدف تورمی میان‌مدت آن ۳٪ است. در ۹ سپتامبر Interfax تورم کل را برای اوت برابر ۵٫۶٪، تورم هسته را ۳٫۶٪ و همان پیشبینی ۵٫۲٪ را گزارش کرد.
نرخ سیاست پولی خودش نرخ وام مسکن نیست. برای وام‌گیرندگان خانگی، NBG مجموعهای از سقف‌ها را در وب‌سایت خود منتشر میکند.
| سقف | وامهای ارزی (مگر آنکه درآمد به همان ارز باشد) | وامهای لاری (یا وامهای ارزی با درآمد به همان ارز) |
|---|---|---|
| حداکثر نسبت پرداخت به درآمد (PTI)، درآمد خالص ماهانه کمتر از GEL ۱٬۵۰۰ | ۲۰٪ | ۲۵٪ |
| حداکثر PTI، درآمد خالص ماهانه GEL ۱٬۵۰۰ یا بیشتر | ۳۰٪ | ۵۰٪ |
| حداکثر نسبت وام به ارزش (LTV) | ۷۰٪ | ۹۰٪ |
مثالی با اعداد فرضی نشان میدهد این سقف‌ها چگونه عمل میکنند. برای وام‌گیرنده‌ای با درآمد خالص ماهانه GEL ۳٬۰۰۰ و درآمد به لاری، سقف PTI برای وام لاری ۵۰٪ است؛ بنابراین اقساط وام نباید از GEL ۱٬۵۰۰ در ماه بیشتر شود؛ برای یک وام ارزی که درآمد در آن به لاری است سقف ۳۰٪ یا GEL ۹۰۰ است. برای ملکی با ارزش GEL ۳۰۰٬۰۰۰، حداکثر وام لاری GEL ۲۷۰٬۰۰۰ (۹۰٪) و حداکثر وام ارزی GEL ۲۱۰٬۰۰۰ (۷۰٪) است. صفحه NBG به مصوبه حقوقی ۲۸۱/۰۴ اشاره میکند و میگوید این نسبت‌ها می‌توانند با چرخه مالی تغییر کنند. صفحه NBG درباره لاریسازی (lari-ization) به‌عنوان بخشی از اقدام‌هایش علیه ریسک ارز خارجی میگوید وامهای کوچک زیر GEL ۲۰۰٬۰۰۰ باید فقط به پول ملی داده شوند و این را به سال ۲۰۱۹ نسبت میدهد. وام دادن به غیرمقیمان، معیارهای بانک‌ها و طرح‌های اقساطی سازندگان در وام مسکن در گرجستان برای خارجی‌ها بررسی شده است.
NBG ذخایر ناخالص بین‌المللی را برای اوت ۲۰۲۶ برابر ۸٫۱۴ میلیارد دلار گزارش کرد و آن را بالاترین رقم تاریخ توصیف کرد؛ جدول نرخ ارز بالا نشان میدهد لاری در همین دوره تقویت شده است.
گردشگری، رشد اقتصادی و تورم به‌عنوان زمینه تقاضا
گردشگری از راه تقاضای اقامت کوتاه‌مدت و از راه جریان بازدیدکنندگانی که سازندگان به آن‌ها استناد میکنند، بازار باتومی را تغذیه میکند. دو سری رسمی آن را پوشش میدهند و تعریف‌هایشان با هم فرق دارد. سازمان ملی گردشگری گرجستان، که Georgia Today در ۲۰ ژوئیه ۲۰۲۶ بازگو کرد، درآمد گردشگری را در ژانویه تا ژوئن ۲۰۲۶ برابر ۱٫۹ میلیارد دلار و ۲٪ کمتر از سال قبل گزارش کرد، با ۲٬۲۷۲٬۹۶۴ بازدید گردشگر بین‌المللی (۰٫۱٪ بیشتر، یا ۲٬۶۰۱ بازدید) و ۳٬۰۵۰٬۱۷۳ بازدید مسافر بین‌المللی (۳٫۳٪ کمتر). تنها در فصل دوم بازدیدهای مسافران ۱٬۷۴۹٬۶۶۸ بود، یعنی ۴٫۹٪ کمتر. این سازمان کاهش را به کم شدن جریان از کشورهای متأثر از درگیری‌های منطقه‌ای و محدودیت‌های پروازی مرتبط نسبت داد و بازدیدهای رکوردی از اتحادیه اروپا و بریتانیا را برابر ۲۴۹٬۲۰۱ (۲۳٫۴٪ بیشتر) گزارش کرد. Geostat در انتشار فصل دوم خود، که JAMnews در ۳۰ ژوئیه ۲۰۲۶ بازگو کرد، ۱٫۳ میلیون بازدیدکننده خارجی با ۵٫۲٪ کاهش و هزینه‌ای حدود GEL ۳ میلیارد با ۱۳٫۳٪ کاهش را شمرد.
| شاخص | مقدار | دوره | منبع |
|---|---|---|---|
| درآمد گردشگری | ۱٫۹ میلیارد دلار (−۲٪) | ژانویه تا ژوئن ۲۰۲۶ | سازمان ملی گردشگری گرجستان |
| بازدیدهای مسافران بین‌المللی | ۳٬۰۵۰٬۱۷۳ (−۳٫۳٪) | ژانویه تا ژوئن ۲۰۲۶ | سازمان ملی گردشگری گرجستان |
| بازدیدها از اتحادیه اروپا و بریتانیا | ۲۴۹٬۲۰۱ (+۲۳٫۴٪) | ژانویه تا ژوئن ۲۰۲۶ | سازمان ملی گردشگری گرجستان |
| بازدیدکنندگان خارجی | حدود ۱٫۳ میلیون (−۵٫۲٪) | Q2 ۲۰۲۶ | Geostat |
| بزرگ‌ترین بازار مبدأ | روسیه ۲۵٫۱٪ (۳۲۸٬۹۰۰ بازدیدکننده)؛ ترکیه ۱۶٫۹٪؛ ارمنستان ۱۰٫۸٪ | Q2 ۲۰۲۶ | Geostat |
| سهم بازدید از تفلیس و آجارا | ۳۶٫۹٪ و ۲۶٫۲٪ | Q2 ۲۰۲۶ | Geostat |
آجارا، منطقه‌ای که باتومی را در بر می‌گیرد، در شمارش فصل دوم Geostat ۲۶٫۲٪ از بازدیدها را دریافت کرد. این سازمان درآمد فصل دوم را ۱٫۱ میلیارد دلار و ۳٫۸٪ کمتر گزارش کرد، در حالی که شمارش هزینه بازدیدکنندگان توسط Geostat ۱۳٫۳٪ کاهش یافت؛ این بار دیگر نشان میدهد دو سری جایگزین یکدیگر نیستند.
اقتصاد گسترده‌تر زمینه را فراهم میکند. برآورد سریع ژوئیه ۲۰۲۶ Geostat رشد واقعی تولید ناخالص داخلی را برای ژوئیه ۸٫۰٪ و برای ژانویه تا ژوئیه ۷٫۹٪ اعلام کرد؛ Trading Economics، با گزارش انتشار بعدی Geostat، ۶٫۳٪ را برای اوت و ۷٫۶٪ را برای ژانویه تا اوت ذکر کرد. صفحه اصلی Geostat رشد واقعی مقدماتی ۲۰۲۵ را برابر ۷٫۵٪، تولید ناخالص داخلی سرانه را $۱۰٬۲۹۶٫۵، بیکاری را ۱۳٫۹٪ و جمعیت را ۳٬۹۴۱٫۱ هزار نفر در ۱ ژانویه ۲۰۲۶ فهرست میکند. قیمتهای مصرف‌کننده در سپتامبر ۲۰۲۶ نسبت به سال قبل ۵٫۶٪ بالا رفتند، با مسکن و خدمات شهری ۹٫۲٪ و رستوران‌ها و هتل‌ها ۷٫۳٪، بر اساس گزارش Trading Economics از Geostat. برای هزینه‌های زندگی، اجاره‌ها و مالیات ساکنان، راهنمای ما برای زندگی در گرجستان به‌عنوان خارجی ارقام را گرد آورده است.
اجاره‌ها و بازدهی به روایت منابع منتشرشده
بازدهی اجاره تقریباً در هر گزارش بازاری دیده میشود و عددی است که بیش از همه از تعریف‌ها اثر می‌پذیرد. بازدهی ناخالص یعنی اجاره سالانه تقسیم بر قیمت، پیش از هزینه‌ها، خالی ماندن و مالیات. یادداشت مارس ۲۰۲۶ Galt & Taggart میانگین اجاره ماهانه یک آپارتمان ۵۰ تا ۶۰ متر مربعی در تفلیس را برای فوریه ۲۰۲۶ برابر $۱۰٫۱ به ازای هر متر مربع، با ۱٫۸٪ کاهش نسبت به ماه قبل، و بازدهی اجاره را ۸٫۶٪ اعلام کرد. یک بررسی نشان میدهد ارقام سازگارند: $۱۰٫۱ × ۱۲ ماه = $۱۲۱٫۲ به ازای هر متر مربع در سال، و $۱۲۱٫۲ / $۱٬۳۹۸ (میانگین بازار اولیه در همان گزارش) = ۸٫۷٪.
| گروه محلههای Tbilisi Home، Q3 ۲۰۲۶ | میانه قیمت پیشنهادی فروش، بازسازی جدید، USD به ازای هر m² | میانه اجاره پیشنهادی، USD به ازای هر m² در ماه | بازدهی ناخالص اعلام‌شده |
|---|---|---|---|
| تفلیس قدیم | ۱٬۹۹۰ | ۱۱٫۱ | ۶٫۷٪ |
| Vake – Saburtalo | ۱٬۸۹۰ | ۱۰٫۵ | ۶٫۷٪ |
| Didube – Chughureti | ۱٬۷۳۰ | ۹٫۵ | ۶٫۶٪ |
| Gldani – Nadzaladevi | ۱٬۵۶۰ | ۸٫۸ | ۶٫۸٪ |
| Isani – Samgori | ۱٬۴۸۰ | ۸٫۸ | ۷٫۱٪ |
| حومه تفلیس (نمونه کوچک) | ۱٬۵۵۰ | ۱۰٫۰ | ۷٫۷٪ |
گزارش Tbilisi Home میگوید آگهی‌های پورتال‌های اصلی املاک را با حذف موارد تکراری و قیمتهای نامعقول پوشش میدهد و ارقامش میانه قیمتهای پیشنهادی است. ردیف Vake و Saburtalo آن درست از آب درمی‌آید: $۱۰٫۵ × ۱۲ / $۱٬۸۹۰ = ۶٫۷٪. شکاف میان ۶٫۶٪ تا ۷٫۷٪ این گزارش و ۸٫۶٪ Galt & Taggart بازتاب پایه‌های قیمتی متفاوت است: قیمتهای Tbilisi Home برای آپارتمانهای بازسازی‌شده بر اساس قیمت پیشنهادی است و قیمتهای Galt & Taggart میانگین پروژه‌های بازار اولیه است.
برای باتومی، Galt & Taggart بازدهی ناخالص ۸٫۸٪ را در ۲۰۲۴ و ۷٫۴٪ را در ۲۰۲۵ و نرخ روزانه میانگین حدود $۳۵٫۶ را در ۲۰۲۵، تقریباً ثابت، گزارش کرد. مقاله HomesOverseas.ru بازدهی را در اوایل ۲۰۲۶ برابر ۷٫۱٪ و نرخ روزانه میانگین را در فصل نخست ۷٫۳٪ کمتر ذکر میکند. اینها ارقام کل بازار برای اجاره‌های انجام‌شده‌اند؛ بازدهی هر آپارتمان به‌تنهایی به خود واحد، اپراتور و هزینه‌ها بستگی دارد. سازوکار، مالیات و هزینه‌های اجاره دادن در باتومی در اجاره کوتاه‌مدت در باتومی و قواعد مالیاتی مالکان در مالیات ملک در گرجستان آمده است.
تحلیلگران درباره بازار املاک گرجستان چه می‌گویند، با ذکر نام و تاریخ
گفته‌های زیر نسبت داده‌شده و تاریخ‌دار هستند. آن‌ها همانطور که منابع بیان کرده‌اند گزارش می‌شوند و در اینجا تأیید یا گسترش داده نشده‌اند.
- Galt & Taggart، بررسی باتومی، آوریل ۲۰۲۶. میانگین قیمت کلیدتحویل بین ۲۰۲۳ و ۲۰۲۵ از $۱٬۵۶۹ به $۱٬۸۶۵ به ازای هر متر مربع رسید؛ موجودی فروشنرفته در پروژه‌های مورد بررسی نزدیک به ۱۴٪ رشد کرد و به حدود ۱۲٬۴۰۰ آپارتمان رسید؛ این بررسی رشد قیمت ۴٪ تا ۶٪ در ۲۰۲۶ و فروش تقریباً ثابت بازار اولیه را پیشبینی میکند.
- Galt & Taggart، تفلیس، مارس ۲۰۲۶. این شرکت بخشی از افزایش فروش در اوایل ۲۰۲۶ را به پایه پایینِ ناشی از بی‌ثباتی سیاسی در ۲۰۲۵ مربوط دانست و به پنج ماه پیاپی کاهش حجم پروانه‌ها اشاره کرد.
- Colliers Georgia، فوریه ۲۰۲۶. فروش آپارتمان در تفلیس و باتومی در ۲۰۲۵ به بیش از ۵۹٬۰۰۰ واحد به ارزش ۴٫۳ میلیارد دلار رسید، با ۷٪ افزایش؛ باتومی رکورد ۱۷٬۰۵۲ فروش را ثبت کرد.
- بانک ملی گرجستان، ژوئیه و سپتامبر ۲۰۲۶. این بانک نرخ خود را در ۸٫۲۵٪ نگه داشت و، به گزارش Interfax در ۹ سپتامبر ۲۰۲۶، پیشبینی ژوئیه خود را برای میانگین تورم ۵٫۲٪ در ۲۰۲۶ در برابر هدف ۳٪ تأیید کرد.
- Geostat، اکتبر ۲۰۲۶. قیمت ساختمانهای نوساز تفلیس در سال منتهی به Q3 ۲۰۲۶ به لاری ۵٫۹٪ بالا رفت.
پیش‌بینی‌هایی که در ابتدای سال انجام شده‌اند ممکن است با دادههای بعدی مانند شاخص Q3 کهنه شوند؛ از این رو هنگام مقایسه با ارقام بالا، تاریخ هر پیشبینی اهمیت دارد.
مبانی مالکیت و آستانه اقامت
مالکیت املاک در گرجستان در ثبت عمومی که آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) اداره میکند ثبت میشود. جزئیات عملی خرید، از جمله ترتیب مراحل و مدارک، در چگونه در گرجستان ملک بخریم آمده و نکته‌های حقوقی در نوشته ما درباره آنچه پیش از امضا باید بررسی کرد است. صفحه کشور گرجستان بازارهای تحت پوشش را فهرست میکند.
برخی گزارش‌های بازار به مسیر اقامت اشاره میکنند، چون بر تقاضا برای آپارتمان در برخی سطوح قیمت اثر می‌گذارد. صفحه اقامت‌های آژانس توسعه خدمات عمومی (Public Service Development Agency) اقامت کوتاهمدتی را توصیف میکند برای خارجی‌ای که در گرجستان ملکی غیر از زمین کشاورزی دارد که ارزیاب مجاز ارزشش را بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری برآورد کرده باشد، و این اقامت به همسر و فرزندان نیز تعمیم می‌یابد. راهنمای اقامت ما آستانه را برای درخواستها از ۱ مارس ۲۰۲۶ برابر USD ۱۵۰٬۰۰۰ می‌داند، در برابر USD ۱۰۰٬۰۰۰ پیش از آن تاریخ، و میگوید ارزش‌گذاری از آنِ ارزیاب است، نه قیمت خرید. با نرخ NBG برای ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶، USD ۱۵۰٬۰۰۰ حدود GEL ۳۸۹٬۴۹۰ است (۱۵۰٬۰۰۰ × ۲٫۵۹۶۶)؛ همین صفحه اقامت سرمایه‌گذاری را فهرست میکند که به سرمایه‌گذاری دست‌کم USD ۳۰۰٬۰۰۰ یا به ملکی با ارزش بیش از معادل USD ۳۰۰٬۰۰۰ گره خورده است. قواعد و شرایط از فردی به فرد دیگر فرق میکند و صفحه آژانس مرجع است.
دو آگهی در مقایسه با میانگین‌های بازار
میانگین‌ها کنار یک قیمت پیشنهادی مشخص راحت‌تر خوانده می‌شوند. دو نمونه زیر از صفحه‌های آگهی ما گرفته شده‌اند، آن‌گونه که برای این مقاله خوانده شد، و قیمت پیشنهادی‌اند، نه معامله. آن‌ها با میانگین کلیدتحویل ۲۰۲۵ باتومی از Galt & Taggart، یعنی $۱٬۸۶۵ به ازای هر متر مربع، مقایسه شده‌اند؛ این میانگین فروش‌های کلیدتحویل تکمیل‌شده را در کل شهر توصیف میکند و از این رو معیاری هم‌سنگ نیست.
| آگهی (بر اساس صفحه آگهی ما) | قیمت شروع | متراژ واحد | قیمت هر m² (محاسبه ما) | در مقایسه با $۱٬۸۶۵ |
|---|---|---|---|---|
| Horizon Grand Residence | $۵۵٬۰۰۰ | ۵۲ m² | $۱٬۰۵۸ | ۴۳٪ کمتر |
| Mardi Hills، کوچک‌ترین واحد | $۴۵٬۲۷۶ | ۲۶٫۹۵ m² | $۱٬۶۸۰ | ۱۰٪ کمتر |
| Mardi Hills، بزرگ‌ترین واحد | $۲۳۵٬۶۴۱ | ۱۱۲٫۲۱ m² | $۲٬۱۰۰ | ۱۳٪ بیشتر |
صفحه Horizon Grand Residence قیمت شروع $۵۵٬۰۰۰ و متراژ واحد ۵۲ متر مربع را فهرست میکند و تاریخ تکمیلی ذکر نمی‌کند؛ $۵۵٬۰۰۰ / ۵۲ = $۱٬۰۵۸ به ازای هر متر مربع. صفحه Mardi Hills قیمت‌ها را از $۴۵٬۲۷۶ برای کوچک‌ترین واحد، ۲۶٫۹۵ متر مربع، تا $۲۳۵٬۶۴۱ برای بزرگ‌ترین، ۱۱۲٫۲۱ متر مربع، فهرست میکند و سال ساخت را ۲۰۲۵ ذکر میکند. ارقام هر متر مربع نشان میدهند که حتی در یک ساختمان نیز قیمت هر متر مربع با اندازه واحد تغییر میکند (در اینجا از $۱٬۶۸۰ تا $۲٬۱۰۰)، و این یکی از دلایلی است که یک «قیمت میانگین» در هر گزارشی ساده‌سازی است. این صفحه همچنین محل پروژه را موقعیتی مرتفع بالای شهر توصیف میکند. مقایسه‌های ستون آخر تفاوت درصدی با $۱٬۸۶۵ هستند (۱٬۰۵۸ / ۱٬۸۶۵ = ۰٫۵۷؛ ۱٬۶۸۰ / ۱٬۸۶۵ = ۰٫۹۰؛ ۲٬۱۰۰ / ۱٬۸۶۵ = ۱٫۱۳) و چیزی درباره کیفیت یا ارزش هیچ‌یک از دو پروژه نمی‌گویند.
سوالات متداول
بازار املاک گرجستان در ۲۰۲۶ چه وضعی دارد؟
بر اساس Geostat، قیمت ساختمانهای نوساز تفلیس به لاری در هر یک از سه فصل نخست ۲۰۲۶ بالا رفته است، بهترتیب ۱٫۸٪، ۰٫۹٪ و ۱٫۵٪ نسبت به فصل قبل، و ۵٫۹٪ در سال منتهی به Q3. Galt & Taggart فروش بالاتر را در اوایل ۲۰۲۶ در تفلیس نسبت به پایه پایین ۲۰۲۵ گزارش کرد. در باتومی، گزارشها ۷٬۸۳۸ فروش را در نیمه نخست، با ۱۱٫۴٪ افزایش، نشان میدهند و موجودی فروشنرفته در پایان ۲۰۲۵ حدود ۱۲٬۴۰۰ آپارتمان گزارش شده است. این شاخصها بازار را توصیف میکنند و پیشبینی نیستند.
آیا قیمت املاک در گرجستان پایین می‌آید؟
در بازار املاک گرجستان شاخص Geostat تا کنون در هر فصل ۲۰۲۶ افزایش به لاری نشان میدهد و رشد سالانه آن از ۳٫۰٪ به ۵٫۹٪ شتاب گرفته است. به دلار تصویر به نرخ ارز بستگی دارد: نرخ NBG در سال منتهی به ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ از GEL ۲٫۷۲۴۱ به GEL ۲٫۵۹۶۶ به ازای هر دلار رسید. گزارش‌های قیمت پیشنهادی و میانگین قیمت از شرکت‌های خصوصی نمونه‌های خودشان را به کار می‌برند و می‌توانند متفاوت از شاخص حرکت کنند.
شاخص قیمت Geostat چه چیزی را پوشش میدهد؟
این شاخص از قیمتهای آگهیشده در وبسایتهای املاک با روش هدونیک ساخته میشود و به لاری محاسبه میگردد. یادداشت روششناسی آن میگوید آپارتمانها و خانههای مستقل را در تفلیس پوشش میدهد و نمودار محلهها در انتشار آن مربوط به املاک نوساز است. باتومی یا مناطق دیگر را پوشش نمیدهد و ثبت قیمتهای فروش ثبتشده نیست.
در بازار املاک گرجستان هر سال چند ملک فروخته میشود؟
Colliers Georgia در ۲۰۲۵ تعداد ۴۲٬۲۶۷ معامله را در تفلیس و ۱۷٬۰۵۲ را در باتومی شمرد. Galt & Taggart فروش ۱۷٬۴۷۸ آپارتمان را در باتومی در ۲۰۲۵ شمرد. این شمارش‌ها فرق دارند، چون شرکت‌ها فروش را به شکل متفاوتی تعریف و گردآوری میکنند؛ بنابراین هر رقم را باید همراه منبعش نقل کرد.
چه سهمی از خریداران خارجی هستند؟
سهمهای منتشرشده در بازار املاک گرجستان بر حسب شهر و ارائهدهنده فرق میکنند. Galt & Taggart ۵۲٪ از فروش آپارتمانهای باتومی را در ۲۰۲۵ و ۶۳٪ را در Q1 ۲۰۲۶ گزارش کرد. Colliers Georgia ۴۷٪ تا ۴۹٪ را برای باتومی در Q2 ۲۰۲۶ و ۱۱٫۴٪ از خریداران را در تفلیس در مه ۲۰۲۶ گزارش کرد.
نرخهای بهره چگونه بر بازار املاک گرجستان اثر میگذارند؟
برای بازار املاک گرجستان، نرخ سیاست پولی NBG بهطور غیرمستقیم اهمیت دارد: این نرخ در ۶ مه ۲۰۲۶ از ۸٫۰۰٪ به ۸٫۲۵٪ افزایش یافت و از آن زمان در هر جلسه، از جمله ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶، همانجا نگه داشته شده است. نرخ سیاست پولی نرخ وام مسکن نیست. NBG برای وامدهی به خانوارها نیز سقفهایی تعیین میکند: حداکثر نسبت وام به ارزش ۹۰٪ برای وامهای لاری و ۷۰٪ برای وامهای ارزی، و سقفهای نسبت پرداخت به درآمد که به سطح درآمد و واحد پول بستگی دارند.
این مقاله از کدام نرخ ارز استفاده میکند؟
تبدیلها از نرخ رسمی NBG برای ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ استفاده میکنند، USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۶۶. NBG نرخهای رسمی را روزانه تعیین میکند و تبدیلی که در تاریخ دیگری انجام شود اندکی متفاوت خواهد بود. هرجا منبعی دلار اعلام میکند، رقم دلاری همانطور که منتشر شده نشان داده شده است.
تفلیس در دادهها با باتومی چه تفاوتی دارد؟
تفلیس بازاری بزرگتر با سهم خارجی بسیار پایینتر است، ۱۱٫۴٪ در مه ۲۰۲۶ به گفته Colliers، در حالی که سهم خارجی در باتومی به گفته Galt & Taggart در ۲۰۲۵ برابر ۵۲٪ بود. تفلیس در ۲۰۲۵ تعداد ۴۲٬۲۶۷ معامله داشت و باتومی بسته به منبع ۱۷٬۰۵۲ یا ۱۷٬۴۷۸. شاخص قیمت Geostat فقط تفلیس را پوشش میدهد.
آیا کسی پیشبینی قیمت منتشر میکند؟
برای بازار املاک گرجستان، بررسی باتومی از Galt & Taggart در آوریل ۲۰۲۶ رشد سالانه قیمت ۴٪ تا ۶٪ در ۲۰۲۶ و فروش تقریباً ثابت بازار اولیه را پیشبینی میکند. این پیشبینی آن شرکت است، تاریخ‌دار و نسبت‌داده‌شده. این مقاله پیشبینی خاص خود را ارائه نمی‌کند.
آستانه اقامت مبتنی بر ملک چیست؟
آژانس توسعه خدمات عمومی اقامت کوتاهمدتی را برای مالکان ملک غیرکشاورزی توصیف میکند که ارزش آن به تشخیص ارزیاب مجاز بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ باشد. راهنمای اقامت ما آستانه USD ۱۵۰٬۰۰۰ را برای درخواستها از ۱ مارس ۲۰۲۶ ذکر میکند. اینکه یک خرید این آستانه را برآورده میکند یا نه به ارزیابی بستگی دارد، نه به قیمت پرداختشده.
آخرین بررسی: 27 اکتبر 2026. منابع: Geostat شاخص قیمت Q3 2026، شاخص قیمت Q2 2026، برآورد سریع تولید ناخالص داخلی ژوئیه 2026 و کاشیهای شاخصها؛ بانک ملی گرجستان (National Bank of Georgia) تصمیمهای کمیته، الزامات PTI و LTV، اقدامهای لاریسازی، نرخهای رسمی ارز و اعلامیه ذخایر؛ آمار آژانس ملی ثبت عمومی؛ آژانس توسعه خدمات عمومی؛ Georgia Today درباره شاخص Q3، شاخص Q1، دادههای تفلیس از Galt & Taggart، فروش 2025 از Colliers، دادههای گردشگری و تصمیم ژوئیه NBG؛ Investor.ge درباره بررسی باتومی از Galt & Taggart؛ HomesOverseas.ru درباره خریداران خارجی و درباره محلههای باتومی؛ JAMnews درباره دادههای گردشگری Geostat و درباره تصمیم مه درباره نرخ؛ Interfax درباره تصمیم سپتامبر؛ گزارش بازار Q3 2026 از Tbilisi Home؛ Trading Economics درباره تولید ناخالص داخلی و تورم.
