قیمت ملک در تفلیس در ۲۰۲۶: قیمت هر m² به تفکیک منطقه

قیمت ملک در تفلیس در ۲۰۲۶: قیمت هر m² به تفکیک منطقه

قیمت ملک در تفلیس، آن‌طور که در ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ اندازه‌گیری می‌شود، برای آپارتمان‌های نوساز در کل شهر حدود $۱٬۴۰۰ به ازای هر متر مربع است و فاصلهٔ ارزان‌ترین و گران‌ترین منطقه‌ها بیش از دو به یک است. شرکت Galt & Taggart که در تفلیس مستقر است و گزارش‌های ماهانهٔ آن فروش‌های ثبت‌شده در ثبت عمومی را دنبال می‌کند، میانگین قیمت بازار اولیه (فروش سازنده) را در مه ۲۰۲۶ برابر $۱٬۴۱۲ به ازای هر m² اعلام کرد، و Geostat، اداره آمار ملی گرجستان، در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ گزارش داد که شاخص قیمت ساختمان‌های نوساز در تفلیس نسبت به یک سال پیش ۵٫۹٪ بالاتر است. پشت این رقم‌های کلی شهر، قیمت ملک در تفلیس بسته به این‌که از کدام داده استفاده شود، از حدود $۱٬۰۵۰ به ازای هر m² در گلدانی (Gldani) تا بیش از $۳٬۰۰۰ به ازای هر m² در متاتسمیندا (Mtatsminda) متغیر است.

این راهنما قیمت ملک در تفلیس را منطقه‌به‌منطقه و بر پایهٔ دو سری مستقل بیان می‌کند، نحوهٔ ساخته شدن هر کدام را توضیح می‌دهد، سطح قیمت ساختمان‌های نوساز و ملک‌های دست‌دوم را مقایسه می‌کند، اجاره‌ها و محاسبهٔ سادهٔ نسبت اجاره به قیمت را که از آن‌ها به دست می‌آید نشان می‌دهد، و حجم معاملات، عرضه و سهم خریداران خارجی را آورده است، همه با ذکر منبع و تاریخ. راهنما تفلیس را با باتومی (Batumi) هم مقایسه می‌کند، همان شهری که آگهی‌های سایت ما در آن قرار دارند. مبنای قیمت‌ها دلار است؛ مبلغ‌های لاری با نرخ رسمی بانک ملی گرجستان (NBG) که از ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ معتبر است، یعنی GEL ۲٫۵۹۶۶ به ازای هر دلار آمریکا، تبدیل شده‌اند. این متن توصیف داده‌های منتشرشده است، نه پیش‌بینی و نه توصیه به خرید یا فروش.

قیمت ملک در تفلیس: پاسخ کوتاه

دو سری عمومی به این پرسش پاسخ می‌دهند که قیمت ملک در تفلیس چقدر است، و این دو چیزهای متفاوتی را اندازه می‌گیرند. شرکت Galt & Taggart (به‌اختصار G&T) هر ماه گزارشی دربارهٔ تفلیس منتشر می‌کند که بر پایهٔ سوابق فروش آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) و نظرسنجی خود از سازندگان ساخته شده است؛ قیمت اصلی آن میانگین قیمت آپارتمان‌های نوی است که سازندگان در وضعیت وایت‌فریم (white frame) فروخته‌اند، به دلار آمریکا. Geostat هر سه‌ماه یک‌بار شاخص قیمت املاک مسکونی را برای آپارتمان‌ها و خانه‌های نوساز تفلیس منتشر می‌کند که بر قیمت‌های آگهی‌شدهٔ جمع‌آوری‌شده از آگهی‌های ملکی استوار است و به لاری است. خواندن این دو سری در کنار هم تصویری کامل‌تر از هر کدام به‌تنهایی می‌دهد.

ادامهٔ این راهنما توضیح می‌دهد که این رقم‌ها از کجا می‌آیند و چگونه با هم جور می‌شوند. تصویر گسترده‌تر کشور، از جمله نرخ‌های وام مسکن و لاری، در مقالهٔ ما دربارهٔ بازار املاک گرجستان آمده است، و ساحل در راهنمای املاک ساحل دریای سیاه در گرجستان بررسی شده است.

چگونه قیمت ملک در تفلیس اندازه‌گیری می‌شود

قیمت هر متر مربع می‌تواند چهار معنای متفاوت داشته باشد و درآمیختن آن‌ها رایج‌ترین دلیلی است که دو مقاله دربارهٔ قیمت ملک در تفلیس با هم نمی‌خوانند. تفاوت نخست میان قیمت درخواستی و قیمت معامله است. قیمت آگهی (offer price) همان است که فروشنده یا سازنده آگهی می‌کند؛ قیمت معامله همان است که ثبت شده است. شاخص Geostat از قیمت‌های آگهی استفاده می‌کند. این اداره در یادداشت روش‌شناسی گزارش Q3 ۲۰۲۶ خود می‌گوید که داده‌های واحدهای مسکونی برای فروش را با خزش وب (web scraping) از وب‌سایت‌های آگهی املاک گردآوری می‌کند، نتیجه را «قیمت‌های آگهی» می‌نامد و رویکرد هدونیک (hedonic) را به کار می‌برد که قیمت یک واحد مسکونی معمولی را دنبال می‌کند. رقم‌های مناطق در همان گزارش میانهٔ همین قیمت‌های آگهی‌اند و منابع اعلام‌شده درگاه‌های MyHome و SS.ge هستند.

شرکت Galt & Taggart از سوی دیگر کار می‌کند. شمار فروش آپارتمان‌های آن از ثبت‌های NAPR می‌آید و سری قیمت آن در هر گزارش به‌صورت میانگین بازار اولیه برای آپارتمان‌های وایت‌فریم توصیف می‌شود، به‌علاوهٔ یک سری جدا برای آپارتمان‌های دست‌دوم در ساختمان‌های جدیدتر (آن‌هایی که با پروانهٔ ساخت صادرشده از ۲۰۱۳ ساخته شده‌اند) و برای ساختمان‌های قدیمی‌تر (پروانهٔ صادرشده پیش از ۲۰۱۳). چون فروش سازندگان اغلب با تأخیر ثبت می‌شود، G&T یک نظرسنجی ماهانه از سازندگانی با بیش از ۱۰۰ پروژهٔ مسکونی در دست اجرا را هم اضافه می‌کند که آن را حدود ۵۰٪ بازار اولیه توصیف می‌کند. میانگین‌های مناطق آن میانگین وزنی‌اند و گزارش‌هایش کمترین و بیشترین قیمت مشاهده‌شده را نیز نشان می‌دهند.

تفاوت دوم واحد پول است. قیمت‌های آگهی در گرجستان هم به لاری و هم به دلار اعلام می‌شوند و شاخص Geostat به لاری محاسبه می‌شود، بنابراین وقتی یک سری لاری به دلار برگردانده می‌شود، با نرخ ارز جابه‌جا می‌شود. بانک ملی گرجستان (NBG) اعلام می‌کند که نرخ رسمی آن جنبهٔ راهنما دارد و جز در مواردی که قانون ایجاب می‌کند الزام‌آور نیست. نرخی که در این راهنما برای تبدیل به کار رفته GEL ۲٫۵۹۶۶ به ازای هر دلار آمریکا است که از ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ معتبر است؛ بنابراین یک لاری حدود $۰٫۳۸۵ است. قیمت‌های لاری Geostat برای مقایسه با همین نرخ واحد تبدیل شده‌اند، پس معادل‌های دلاری در این راهنما نرخ امروز را بر میانهٔ Q3 ۲۰۲۶ اعمال می‌کنند و نرخی را که هر روز در طول آن فصل برقرار بود نشان نمی‌دهند.

تفاوت سوم سطح تکمیل آپارتمان است. قیمت بازار اولیهٔ G&T برای آپارتمان‌های وایت‌فریم است و Geostat جداگانه قیمت‌های بلک‌فریم (black frame)، وایت‌فریم و گرین‌فریم (green frame) را برای آپارتمان‌های نوساز گزارش می‌کند؛ قیمت با بالا رفتن سطح تکمیل افزایش می‌یابد، چنان‌که سری زیر نشان می‌دهد. تفاوت چهارم خود ساختمان است: پروژهٔ جدیدی که سازنده می‌فروشد، ملک دست‌دوم در ساختمانی پس از ۲۰۱۳، و ملک دست‌دوم در ساختمانی قدیمی‌تر هر کدام در سطح متفاوتی قرار دارند. هر رقم در این راهنما با نام سری، ماه و واحد برچسب خورده تا رقم‌ها با هم قاطی نشوند.

قیمت ملک در تفلیس به تفکیک منطقه: میانگین‌های Galt & Taggart

گزارش ژانویهٔ ۲۰۲۶ شرکت Galt & Taggart که در ۲۷ فوریه ۲۰۲۶ منتشر شد، میانگین قیمت بازار اولیه را برای هر یک از دوازده منطقه همراه با دامنهٔ قیمت‌های مشاهده‌شده می‌دهد، و گزارش سال کامل ۲۰۲۵ آن که در ۳۰ ژانویه ۲۰۲۶ منتشر شد، میانگین سالانهٔ هر منطقه را آورده است. این دو دسته رقم در جدول زیر کنار هم گذاشته شده‌اند. متاتسمیندا و چوغورتی (Chughureti) در گزارش ژانویه به‌دلیل کوچک بودن نمونه از نمودار قیمت مناطق G&T کنار گذاشته شده‌اند، هرچند پیوست همان گزارش میانگین‌ها و دامنهٔ آن‌ها را می‌دهد و در اینجا با توجه به همین محدودیت آمده‌اند.

منبع: Galt & Taggart، Tbilisi Residential Real Estate، مرور سال کامل ۲۰۲۵ (۳۰ ژانویه ۲۰۲۶) و به‌روزرسانی ژانویهٔ ۲۰۲۶ (۲۷ فوریه ۲۰۲۶)؛ قیمت‌ها میانگین بازار اولیه به دلار آمریکا به ازای هر متر مربع هستند.

سه ویژگی جلب توجه می‌کند. نخست فاصلهٔ بالا و پایین جدول است: میانگین واکه در ژانویهٔ ۲۰۲۶ یعنی $۲٬۷۹۸ حدود ۲٫۷ برابر $۱٬۰۵۰ گلدانی است و $۳٬۱۷۸ متاتسمیندا حدود سه برابر گلدانی است. دوم این‌که دامنه‌ها وسیع‌اند. دامنهٔ مشاهده‌شده در صابورتالو از $۸۶۲ تا $۴٬۴۰۰ به ازای هر m² و در کرتسانیسی از $۸۰۰ تا $۵٬۷۰۰ است، یعنی میانگین یک منطقه وسط بازاری را توصیف می‌کند که پروژه‌های آن از نظر موقعیت، چشم‌انداز و سطح تکمیل تفاوت زیادی با هم دارند. سوم این‌که میانگین مناطق میان رقم سال کامل ۲۰۲۵ و ژانویهٔ ۲۰۲۶ چقدر کم جابه‌جا شده است: ده منطقه از دوازده منطقه میان ۰٫۴٪ تا ۳٫۲٪ بالا رفته‌اند، در حالی که دو منطقه‌ای که نمونهٔ کوچک دارند بیشتر تغییر کرده‌اند، چوغورتی ۴٫۷٪ بالا و متاتسمیندا ۳٫۵٪ پایین.

گزارش ۲۰۲۵ شرکت G&T مناطق را روی نقشهٔ خود در سه گروه قرار می‌دهد: بالای $۱٬۵۰۰ به ازای هر m² (متاتسمیندا، واکه، چوغورتی، صابورتالو و کرتسانیسی)، میان $۱٬۲۰۰ و $۱٬۵۰۰ (ایسانی و دیدوبه) و زیر $۱٬۲۰۰ (نادزالادوی، دیدی دیغومی، سامگوری، واشلیجواری و گلدانی). شمار فروش‌ها در همین گزارش نشان می‌دهد حجم معاملات کجاست: در ۲۰۲۵ شمارهای مبتنی بر NAPR برابر بود با ۹٬۴۴۰ آپارتمان در دیدی دیغومی، ۷٬۱۸۶ در صابورتالو، ۶٬۰۴۹ در سامگوری، ۴٬۱۱۷ در گلدانی، ۳٬۱۴۵ در نادزالادوی و ۳٬۰۹۰ در ایسانی، در برابر ۱٬۳۲۷ در واکه و ۶۵۳ در متاتسمیندا. بنابراین منطقه‌های ارزان‌تر بیشتر معاملات ثبت‌شده را در بر می‌گیرند، در حالی که گران‌ترین منطقه‌ها سهم کوچکی از فروش‌ها را دارند.

قیمت ملک در تفلیس به تفکیک منطقه: قیمت‌های آگهی Geostat در Q3 ۲۰۲۶

گزارش سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ اداره Geostat که تاریخ آن ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ است، میانهٔ قیمت هر متر مربع آپارتمان‌ها و خانه‌های مستقل نوساز را در ده منطقهٔ تفلیس گزارش می‌کند. جدول زیر همان رقم‌های لاری را بازتولید می‌کند و معادل دلاری را با نرخ NBG یعنی GEL ۲٫۵۹۶۶ به ازای هر دلار به آن‌ها می‌افزاید. چون این‌ها میانهٔ قیمت‌های آگهی‌اند، نشان می‌دهند فروشندگان چه قیمتی خواسته‌اند، که با آنچه خریداران پرداخته‌اند یکی نیست.

منبع: Geostat، Residential Property Price Index، سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ (۲۳ اکتبر ۲۰۲۶)؛ میانهٔ قیمت‌های آگهی ملک‌های نوساز؛ رقم‌های دلاری تبدیل خود ما با GEL ۲٫۵۹۶۶ به ازای هر دلار آمریکا است (NBG، معتبر از ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶).

ترتیب در چند جا با G&T فرق دارد. Geostat متاتسمیندا و واکه را مثل G&T در جایگاه اول و دوم می‌گذارد، اما کرتسانیسی را با GEL ۴٬۶۳۵ به ازای هر m² سوم می‌داند، در حالی که میانگین $۱٬۵۸۱ کرتسانیسی در G&T پنجم است. فاصله هم کمتر است: گران‌ترین منطقهٔ آپارتمانی یعنی متاتسمیندا حدود ۱٫۹ برابر ارزان‌ترین یعنی سامگوری است (تقسیم ۷٬۰۰۴ بر ۳٬۶۵۷ برابر ۱٫۹۲ می‌شود)، در برابر حدود ۳٫۰ برابر میان متاتسمیندا و گلدانی در جدول ژانویهٔ G&T. خانه‌های مستقل ترتیب دیگری دارند و واکه از متاتسمیندا جلوتر است و چوغورتی سوم است. قیمت هر متر مربع خانه در هر ده منطقه از قیمت آپارتمان کمتر است، که کوچک‌ترین فاصله در چوغورتی است، جایی که خانه‌ها حدود ۱۲٪ ارزان‌ترند (۳٬۶۳۷ در برابر ۴٬۱۲۱).

شاخصی که پشت این میانه‌های منطقه‌ای قرار دارد چنین حرکت کرده است: Geostat گزارش می‌دهد که شاخص کل Q3 ۲۰۲۶ آن ۶۶٫۲٪ بالاتر از میانگین ۲۰۲۰ بود، که آپارتمان‌ها ۶۳٫۱٪ و خانه‌های مستقل ۷۲٫۷٪ بالاتر بودند. در طول فصل شاخص آپارتمان ۱٫۲٪ و شاخص خانه ۲٫۷٪ بالا رفت؛ در دوازده ماه آپارتمان‌ها ۵٫۶٪ و خانه‌ها ۷٫۰٪ افزایش یافتند. این تغییرها به لاری اندازه‌گیری شده‌اند و قیمت‌های آگهی را توصیف می‌کنند.

چرا دو جدول منطقه‌ها با هم فرق دارند

کنار هم گذاشتن دو جدول تفاوت‌هایی را نشان می‌دهد که مستقیماً از نحوهٔ ساخته شدن این سری‌ها ناشی می‌شود. در واکه، میانگین ژانویهٔ ۲۰۲۶ شرکت G&T برابر $۲٬۷۹۸ به ازای هر m² است، در حالی که میانهٔ Q3 ۲۰۲۶ اداره Geostat برابر GEL ۶٬۰۴۶ یعنی حدود $۲٬۳۲۸ است، پس رقم G&T حدود ۲۰٪ بالاتر است (تقسیم ۲٬۷۹۸ بر ۲٬۳۲۸ برابر ۱٫۲۰ می‌شود). در متاتسمیندا رقم $۳٬۱۷۸ شرکت G&T حدود ۱۸٪ بالاتر از $۲٬۶۹۷ اداره Geostat است. در منطقه‌های ارزان‌تر رابطه معکوس می‌شود: گلدانی در جدول G&T برابر $۱٬۰۵۰ و در جدول Geostat حدود $۱٬۴۷۵ است، و سامگوری $۱٬۰۸۵ در برابر حدود $۱٬۴۰۸ است. در صابورتالو این دو به هم نزدیک‌اند، $۱٬۶۲۸ در برابر حدود $۱٬۷۱۱.

چند ویژگی روش‌ها با این الگو سازگار است و هر کدام را می‌توان در اسناد منبع بررسی کرد. رقم‌های منطقه‌ای G&T میانگین‌هایی هستند که با فروش وزن‌دهی شده‌اند و آپارتمان‌های وایت‌فریمی را که سازندگان در همان ماه فروخته‌اند در بر می‌گیرند؛ رقم‌های Geostat میانهٔ قیمت‌های آگهی‌شده‌اند که همهٔ سطوح تکمیل آپارتمان‌های نوساز را شامل می‌شود، و سری سطح تکمیل خود Geostat نشان می‌دهد که آپارتمان‌های گرین‌فریم با قیمت بالاتری از وایت‌فریم آگهی می‌شوند. دوره‌ها هم فرق دارند (ژانویهٔ ۲۰۲۶ در برابر سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶، با چند ماه فاصله که در آن هر دو منبع افزایش قیمت را ثبت می‌کنند)، و نرخ ارز میان یک سری دلاری و یک سری لاری که در یک تاریخ تبدیل شده است فرق می‌کند. سرانجام، میانگین وزنی فروش‌های بسته‌شده در منطقه‌ای که در آن ماه یک پروژه غالب است می‌تواند از میانهٔ آگهی‌های همان منطقه فاصله بگیرد.

برای خواننده‌ای که یک آپارتمان مشخص را با رقم یک منطقه مقایسه می‌کند، برداشت عملی این است که این دو سری بازار را در میان می‌گیرند. در سطح آگهی‌های Q3 ۲۰۲۶، آپارتمان‌های نوساز در ده منطقه‌ای که Geostat پوشش می‌دهد با نرخ اکتبر ۲۰۲۶ میان حدود $۱٬۴۰۸ و حدود $۲٬۶۹۷ به ازای هر m² آگهی شده بودند؛ میانگین‌های G&T برای همین منطقه‌ها در ژانویهٔ ۲۰۲۶ از حدود $۱٬۰۵۰ تا حدود $۳٬۱۷۸ به ازای هر m² را در بر می‌گرفت. هیچ‌کدام قیمت‌گذاری برای ساختمان مشخصی نیست و هر پروژه می‌تواند بسیار بیرون از میانگین منطقه قرار بگیرد، چنان‌که دامنه‌ها در جدول پیشین نشان می‌دهند.

مثال محاسبه: آپارتمان ۶۰ m² با میانگین‌های منطقه چقدر می‌شود

برای ملموس کردن رقم‌های هر متر مربع، آپارتمانی ۶۰ m² را در نظر بگیرید که در بازهٔ اندازهٔ ۵۱ تا ۸۰ m² است، بازه‌ای که G&T آن را ۵۲٫۱٪ آپارتمان‌های فروخته‌شده در ژانویهٔ ۲۰۲۶ گزارش می‌کند. با میانگین‌های ژانویهٔ ۲۰۲۶ شرکت G&T محاسبه چنین است: واکه، ۶۰ × $۲٬۷۹۸ = $۱۶۷٬۸۸۰؛ صابورتالو، ۶۰ × $۱٬۶۲۸ = $۹۷٬۶۸۰؛ ایسانی، ۶۰ × $۱٬۴۰۱ = $۸۴٬۰۶۰؛ گلدانی، ۶۰ × $۱٬۰۵۰ = $۶۳٬۰۰۰. با میانه‌های Q3 ۲۰۲۶ اداره Geostat همین آپارتمان در واکه با ۶۰ × GEL ۶٬۰۴۶ = GEL ۳۶۲٬۷۶۰ یعنی حدود $۱۳۹٬۷۰۰ و در گلدانی با ۶۰ × GEL ۳٬۸۳۰ = GEL ۲۲۹٬۸۰۰ یعنی حدود $۸۸٬۵۰۰ آگهی می‌شد. این دو دسته رقم در همان منطقه ده‌ها هزار دلار با هم تفاوت دارند، و به همین دلیل قیمت اعلام‌شده را باید با یک معاملهٔ اخیر قابل‌مقایسه یا فهرست قیمت فعلی سازنده برای همان خیابان یا پروژه سنجید، نه با میانگین کل شهر.

قیمت ملک نوساز و دست‌دوم در تفلیس

G&T برای آپارتمان‌های تفلیس سه سطح قیمت گزارش می‌کند. قیمت اولیه میانگین قیمتی است که سازندگان آپارتمان‌های جدید، بیشتر در دست ساخت یا تازه‌تکمیل‌شده و وایت‌فریم، را با آن فروخته‌اند. سری دوم آپارتمان‌های دست‌دوم در ساختمان‌های جدیدتر را در بر می‌گیرد، یعنی ساختمان‌هایی که با پروانهٔ ساخت صادرشده از ۲۰۱۳ به بعد ساخته شده‌اند، و سری سوم آپارتمان‌های دست‌دوم در ساختمان‌های قدیمی‌تر با پروانهٔ پیش از ۲۰۱۳ را. داده‌های ثبتی که این سری‌ها بر آن‌ها استوارند فروش‌های «اولیه» میان خریداران و سازندگان را از فروش‌های «ثانویه» میان اشخاص جدا می‌کنند.

منبع: گزارش‌های ماهانهٔ Galt & Taggart (گزارش دسامبر ۲۰۲۵ در ۳۰ ژانویه ۲۰۲۶؛ گزارش ژانویهٔ ۲۰۲۶ در ۲۷ فوریه ۲۰۲۶؛ رقم‌های فوریهٔ ۲۰۲۶ به نقل از Georgia Today در ۳۱ مارس ۲۰۲۶؛ رقم‌های مه ۲۰۲۶ به نقل از خلاصهٔ Homes Overseas در ۹ ژوئیه ۲۰۲۶). ردیف درصد حاصل تقسیم ما بر رقم‌های منتشرشده است.

داده‌ها تخفیف اندکی برای ملک دست‌دوم نشان می‌دهند. در ژانویهٔ ۲۰۲۶ میانگین دست‌دوم در ساختمان‌های جدیدتر $۱٬۲۹۶ بود که ۹۳٫۶٪ میانگین اولیهٔ $۱٬۳۸۵ است (۱٬۲۹۶ تقسیم بر ۱٬۳۸۵)، و میانگین دست‌دوم ساختمان‌های قدیمی‌تر $۱٬۲۲۸ بود، یعنی ۸۸٫۷٪ آن. فاصله در بهار کم شد: تا مه ۲۰۲۶ میانگین دست‌دوم G&T برای ساختمان‌های جدیدتر $۱٬۳۶۶ بود که ۹۶٫۷٪ میانگین اولیهٔ $۱٬۴۱۲ است. G&T واگرایی پیشتر در سال را به تقاضا نسبت می‌دهد و دربارهٔ ژانویهٔ ۲۰۲۶ یادآوری می‌کند که فروش در بازار اولیه رو به افزایش و در بازار ثانویه رو به کاهش بود، و گزارش مه ۲۰۲۶ آن جهشی ۵٫۰٪ در قیمت ثانویه در آوریل و سپس کاهش ۰٫۳٪ در مه را ثبت می‌کند.

تقسیم فروش‌ها تقریباً برابر است. شمار فروش‌های مبتنی بر NAPR برای ۲۰۲۵ برابر بود با ۲۰٬۹۶۱ فروش اولیه و ۲۱٬۴۲۷ فروش ثانویهٔ آپارتمان، جمعاً ۴۲٬۳۸۸. بنابراین ملک دست‌دوم نیمی از بازار ثبت‌شده است، هرچند فروش سازندگان بیشترین توجه تحلیلگران را جلب می‌کند. G&T هشدار می‌دهد که شمار اولیه با تأخیر ثبت می‌شود چون فروش سازندگان دیر ثبت می‌شود، و برای همین آن را با نظرسنجی خود از سازندگان تکمیل می‌کند.

سطح تکمیل: بلک‌فریم، وایت‌فریم و گرین‌فریم

گزارش فصلی Geostat میانهٔ قیمت آگهی آپارتمان‌های نوساز را بر پایهٔ دستهٔ سطح تکمیل دنبال می‌کند. در Q3 ۲۰۲۶ میانهٔ گرین‌فریم GEL ۴٬۴۹۳ به ازای هر m²، میانهٔ وایت‌فریم GEL ۳٬۷۵۲ و میانهٔ بلک‌فریم GEL ۳٬۲۸۷ بود.

منبع: Geostat، Residential Property Price Index، سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶؛ میانهٔ قیمت‌های آگهی؛ تغییرهای درصدی و رقم‌های دلاری محاسبهٔ ما هستند (دلار با GEL ۲٫۵۹۶۶).

تفاوت میانهٔ گرین‌فریم و بلک‌فریم GEL ۱٬۲۰۶ به ازای هر m² است (۴٬۴۹۳ منهای ۳٬۲۸۷)، حدود $۴۶۴، و میان گرین و وایت GEL ۷۴۱ است، حدود $۲۸۵. بنابراین برای آپارتمان ۶۰ m² مابه‌التفاوت گرین‌فریم نسبت به وایت‌فریم ۶۰ × GEL ۷۴۱ = GEL ۴۴٬۴۶۰ است، حدود $۱۷٬۱۰۰. سری وایت‌فریم، یعنی همان سطح تکمیلی که G&T برای قیمت اولیهٔ خود به کار می‌برد، در این جدول در دوازده ماه ۸٫۰٪ بالا رفت، در حالی که سری بلک‌فریم ۰٫۸٪ کاهش یافت؛ خریداری که آپارتمان نیمه‌کاره را با آپارتمان تکمیل‌شده مقایسه می‌کند باید علاوه بر قیمت اصلی هر متر مربع، هزینهٔ تکمیل را هم در نظر بگیرد.

قیمت ملک در تفلیس از ۲۰۲۳ چگونه حرکت کرده است

گزارش سال کامل ۲۰۲۵ شرکت Galt & Taggart رشد میانگین قیمت بازار اولیه را در ۲۰۲۳ برابر ۲۰٫۲٪، در ۲۰۲۴ برابر ۱۱٫۶٪ و در ۲۰۲۵ برابر ۴٫۰٪ اعلام می‌کند. جدول ارقام کلیدی همان گزارش برای ۲۰۲۳، ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ مقدارهای $۱٬۲۳۳، $۱٬۳۲۰ و $۱٬۳۷۳ به ازای هر m² را فهرست می‌کند و متن آن $۱٬۳۷۳ را سطح دسامبر ۲۰۲۵ معرفی می‌کند. گزارش رشد قیمت را در نه ماه نخست ۲۰۲۵ عمدتاً ثابت (۰٫۲٪ در ماه) و در سه‌ماههٔ چهارم شتاب‌گرفته تا ۰٫۷٪ در ماه توصیف می‌کند، همزمان با بازگشت تقاضا و کند شدن صدور پروانه‌ها. از دسامبر ۲۰۲۵ تا ژانویهٔ ۲۰۲۶ میانگین ۰٫۹٪ دیگر بالا رفت و به $۱٬۳۸۵ رسید، و سری در مه ۲۰۲۶ به $۱٬۴۱۲ رسید.

شاخص Geostat دید بلندمدت‌تری به لاری می‌دهد. جدول زیر شاخص کل، زیرشاخص آپارتمان‌ها و شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI) ملی را، همه با میانگین ۲۰۲۰ برابر ۱۰۰، برای هر سه‌ماهه‌ای که در گزارش Q3 ۲۰۲۶ منتشر شده فهرست می‌کند.

منبع: Geostat، Residential Property Price Index، سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ (۲۳ اکتبر ۲۰۲۶)؛ سطح شاخص‌ها با میانگین ۲۰۲۰ برابر ۱۰۰، بر پایهٔ قیمت‌های لاری.

دو برداشت از جدول به دست می‌آید. نخست، شاخص کل قیمت در Q3 ۲۰۲۶ برابر ۱۶۶٫۲ بود در برابر ۱۵۷٫۰ در Q3 ۲۰۲۵، یعنی افزایش ۵٫۹٪ (۱۶۶٫۲ تقسیم بر ۱۵۷٫۰)، در حالی که CPI از ۱۳۲٫۲ به ۱۳۹٫۶ رسید، یعنی افزایش ۵٫۶٪. در بازهٔ پس از میانگین ۲۰۲۰، شاخص قیمت ۶۶٫۲٪ و CPI ۳۹٫۶٪ بالا رفته است. دوم، این سری خط راست نیست: شاخص در Q2 ۲۰۲۵ (۱۵۶٫۱) از Q1 ۲۰۲۵ (۱۵۷٫۶) پایین‌تر بود، و در ۲۰۲۴ میان Q1 و Q3 هم همین رخ داد (۱۴۸٫۱ در Q2 در برابر ۱۴۶٫۷ در Q3). G&T جداگانه آغاز ضعیف ۲۰۲۵ را توصیف می‌کند، زمانی که نااطمینانی سیاسی تقاضا را خنک کرد و بسیاری از خریداران خرید را به تعویق انداختند. یادداشت روش‌شناسی خود Geostat شاخص را اندازه‌گیر تحول قیمت یک واحد مسکونی نوی معمولی، به لاری، توصیف می‌کند. گزارش پیشین، برای Q2 ۲۰۲۶ و با تاریخ ۲۳ ژوئیه ۲۰۲۶، شاخص کل را ۰٫۹٪ بالاتر نسبت به فصل قبل و ۴٫۹٪ بالاتر نسبت به سال پیش نشان داده بود، پس نرخ سالانه میان دو فصل از ۴٫۹٪ به ۵٫۹٪ رسید.

لاری برای مقایسهٔ دلاری اهمیت دارد. شاخص به لاری است و نرخ NBG در این راهنما GEL ۲٫۵۹۶۶ به ازای هر دلار است، بنابراین افزایش قیمت‌های لاری در طول یک سال تنها در صورتی به افزایش قیمت‌های دلاری ترجمه می‌شود که نرخ ارز ثابت بماند. هر جا این راهنما هر دو سری را می‌آورد، هر بار واحد پول را برچسب می‌زند. انتظارات تحلیلگران با نام در بخش چشم‌انداز در ادامه گزارش شده است.

اجاره‌ها و محاسبهٔ نسبت اجاره به قیمت به تفکیک منطقه

گزارش‌های G&T میانگین اجارهٔ یک آپارتمان نو ۵۰ تا ۶۰ m² را در تفلیس دنبال می‌کند؛ نمودار آن NBG، Numbeo و G&T را به‌عنوان منبع ذکر می‌کند. میانگین کل شهر در ۲۰۲۴ برابر $۹٫۷ به ازای هر m²، در دسامبر ۲۰۲۵ برابر $۹٫۸ و در ژانویهٔ ۲۰۲۶ برابر $۱۰٫۲ بود، زمانی که G&T بازده اجارهٔ ناخالص را ۸٫۹٪ اعلام کرد؛ فوریهٔ ۲۰۲۶ برابر $۱۰٫۱ با بازده ۸٫۶٪ و مه ۲۰۲۶ برابر $۹٫۹ با بازده ۸٫۴٪ بود. گزارش ۲۰۲۵ شرکت G&T می‌افزاید که اجاره‌ها در بازهٔ $۹ تا $۱۰ مانده‌اند، بازه‌ای که از ۲۰۲۴ رایج بوده است.

گزارش ژانویهٔ ۲۰۲۶ اجارهٔ هر منطقه را در کنار قیمت فروش همان منطقه می‌دهد. تقسیم اجارهٔ سالانهٔ هر متر مربع (اجارهٔ ماهانه ضرب‌در دوازده) بر میانگین قیمت فروش هر متر مربع نسبتی ناخالص به دست می‌دهد که مناطق را قابل‌مقایسه می‌کند. جدول همین محاسبه را نشان می‌دهد. این محاسبه‌ای است بر میانگین‌های منتشرشده، پیش از در نظر گرفتن خالی ماندن واحد، مالیات، شارژ خدمات و کارمزدها، و پیش‌بینی بازده نیست. رقم کل شهر که خود G&T برای همان ماه منتشر کرده ۸٫۹٪ است، و تقسیم کل شهری رقم‌های گردشده، یعنی $۱۰٫۲ × ۱۲ تقسیم بر $۱٬۳۸۵، عدد ۸٫۸٪ را می‌دهد.

منبع: Galt & Taggart، Tbilisi Residential Real Estate، به‌روزرسانی ژانویهٔ ۲۰۲۶ (اجاره‌ها و قیمت‌ها)؛ ستون آخر محاسبهٔ ما است، یعنی اجارهٔ سالانه برابر اجارهٔ ماهانه × ۱۲، تقسیم بر میانگین قیمت.

الگو این است که اجاره‌ها بسیار کمتر از قیمت‌ها تغییر می‌کنند. واکه بالاترین اجاره را دارد، $۱۵٫۰ به ازای هر m²، که ۱٫۷ برابر $۸٫۶ گلدانی است (۱۵٫۰ تقسیم بر ۸٫۶)، در حالی که قیمت آن ۲٫۷ برابر قیمت گلدانی است. کمتر بودن پراکندگی اجاره از پراکندگی قیمت دلیل پایین‌تر بودن نسبت اجاره به قیمت در منطقه‌های گران است: ۴٫۸٪ در متاتسمیندا و ۶٫۴٪ در واکه، در برابر ۹٫۸٪ در گلدانی و ۱۰٫۴٪ در واشلیجواری. خواننده‌ای که این رقم‌ها را می‌سنجد باید توجه داشته باشد که سری اجاره فقط آپارتمان‌های نوی ۵۰ تا ۶۰ m² را پوشش می‌دهد، پس بخش مشخصی از بازار اجاره را توصیف می‌کند.

G&T بازده را با نرخ سپرده مقایسه می‌کند: در ژانویهٔ ۲۰۲۶ نرخ سپردهٔ لاری که نشان می‌دهد ۱۰٫۵٪ و نرخ سپردهٔ دلار ۲٫۳٪ بود، و در مه ۲۰۲۶ گزارشی که Homes Overseas خلاصه کرده ۹٫۷٪ برای لاری و ۲٫۴٪ برای دلار را فهرست می‌کند. این‌ها نقاط مقایسه‌ای هستند که از نمودارها و خلاصهٔ G&T گرفته شده‌اند و به واحدهای پولی مختلفی بیان می‌شوند، پس با رقم اجارهٔ دلاری جایگزین یکدیگر نیستند.

مالیات بر درآمد اجاره خارج از دامنهٔ داده‌های قیمت است؛ این موضوع در مقالهٔ ما دربارهٔ مالیات املاک در گرجستان آمده است. برای اطلاع، ماشین‌حساب مالیات املاک سال ۲۰۲۶ سازمان درآمدها (Revenue Service) برای اشخاص حقیقی نشان می‌دهد که اظهارنامهٔ سالانه تا ۱ نوامبر و پرداخت تا ۱۵ نوامبر باید انجام شود، و محاسبه خانوارها را بر اساس این‌که درآمد سال قبل آن‌ها از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ فراتر رفته یا نه تفکیک می‌کند.

حجم معاملات و اندازهٔ بازار در تفلیس

ثبت‌های NAPR نشان می‌دهند چند آپارتمان دست‌به‌دست می‌شود. صفحهٔ آماری خود این آژانس درخواست‌ها و تصمیم‌های ثبت، مالکان به تفکیک جنسیت و املاک بر پایهٔ نوع مالکیت را فهرست می‌کند، و شمار فروش آپارتمان‌ها و تفکیک منطقه‌ای که در این راهنما به کار رفته را شرکت Galt & Taggart از داده‌های NAPR گردآوری کرده است. گزارش‌های Galt & Taggart که بر همین ثبت‌ها تکیه دارند، مجموع‌ها را به تفکیک سال و بخش بازار می‌دهند و ارزش بازار را هم به دلار آمریکا برآورد می‌کنند، با در نظر گرفتن تأخیر در ثبت‌های اولیه.

منبع: داده‌های NAPR به‌گونه‌ای که Galt & Taggart گردآوری کرده، مرور سال کامل ۲۰۲۵ (۳۰ ژانویه ۲۰۲۶)؛ اندازهٔ بازار برآورد G&T است و برای بازار اولیه به‌دلیل ثبت دیرهنگام، روندهای لحظه‌ای سازندگان را در نظر می‌گیرد.

مجموع فروش‌ها در ۲۰۲۵ به اندازهٔ ۴٫۳٪ بالا رفت (۴۲٬۳۸۸ تقسیم بر ۴۰٬۶۳۷) و ارزش برآوردشدهٔ بازار ۱۲٫۶٪ افزایش یافت (۳٬۵۷۱ تقسیم بر ۳٬۱۷۱). ارزش سریع‌تر از شمار فروش‌ها رشد کرد، که با قیمت‌های بالاتر و تغییر در ترکیب فروش سازگار است: گزارش ژانویهٔ ۲۰۲۶ شرکت G&T نشان می‌دهد سهم آپارتمان‌های فروخته‌شده در بخش اقتصادی آن (زیر $۱٬۱۰۰ به ازای هر m²) از ۷۲٫۲٪ در ژانویهٔ ۲۰۲۴ به ۶۴٫۶٪ در ژانویهٔ ۲۰۲۵ و ۵۵٫۳٪ در ژانویهٔ ۲۰۲۶ رسیده است، در حالی که بخش میان‌رده ($۱٬۱۰۱ تا $۲٬۰۰۰) از ۲۵٫۳٪ به ۳۱٫۱٪ و سپس ۳۸٫۷٪ رسید. بخش‌های بالارده ($۲٬۰۰۱ تا $۳٬۰۰۰) و بالارده‌ترین (بالای $۳٬۰۰۰) روی هم ۵٫۹٪ فروش‌ها در ژانویهٔ ۲۰۲۶ بودند (۴٫۷٪ و ۱٫۲٪).

همین گزارش فروش‌ها را بر پایهٔ اندازهٔ آپارتمان نیز تفکیک می‌کند. در ژانویهٔ ۲۰۲۶ آپارتمان‌های کوچک ۳۵ تا ۵۰ m² برابر ۲۷٫۰٪ فروش‌ها بودند، آپارتمان‌های متوسط ۵۱ تا ۸۰ m² برابر ۵۲٫۱٪، آپارتمان‌های بزرگ ۸۱ تا ۱۵۰ m² برابر ۱۹٫۳٪ و آپارتمان‌های بسیار بزرگ ۱۵۱ تا ۲۵۰ m² برابر ۱٫۶٪. خود ژانویهٔ ۲۰۲۶ شاهد ۲٬۹۶۴ فروش آپارتمان ثبت‌شده در تفلیس بود (۱٬۶۱۴ اولیه و ۱٬۳۵۰ ثانویه)، با اندازهٔ بازار $۲۵۵٫۰ میلیون، ۶٫۳٪ بیشتر از ژانویهٔ ۲۰۲۵.

در طول ۲۰۲۶ مجموع‌های ثبتی از ۲۰۲۵ جلوتر رفته‌اند. رقم‌های فوریهٔ ۲۰۲۶ شرکت Galt & Taggart، به نقل از Georgia Today، ۳٬۸۲۲ آپارتمان فروخته‌شده در آن ماه بود، و گزارش مه ۲۰۲۶ آن، به‌گونه‌ای که Homes Overseas خلاصه کرده، ۳٬۷۴۸ فروش در مه را ثبت کرد، ۱۱٫۱٪ بیشتر از ۳٬۳۷۴ در سال پیش، و ۱۸٬۲۹۶ معامله از ژانویه تا مه ۲۰۲۶ با ارزش $۱٫۶ میلیارد، با رشد ۲۱٫۹٪ نسبت به سال پیش. Colliers Georgia، به نقل از CBW، ۱۰٬۵۵۰ آپارتمان فروخته‌شده در تفلیس را در سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۶ شمرد، حدود ۱۷٪ بیشتر از سال پیش. پایهٔ مقایسهٔ ۲۰۲۵ شامل آغاز ضعیف سال است که G&T آن را به نااطمینانی سیاسی در تفلیس ربط می‌دهد، پس نرخ‌های رشد سال‌به‌سال در ابتدای ۲۰۲۶ تا حدی این پایهٔ پایین را بازتاب می‌دهند، چنان‌که G&T دربارهٔ ژانویهٔ ۲۰۲۶ یادآوری می‌کند.

عرضه: پروانه‌ها، پروژه‌ها و هزینه‌های ساخت

قیمت‌ها به عرضه و همین‌طور به تقاضا بستگی دارند، و پروانه‌های ساخت مهم‌ترین شاخص عمومی عرضهٔ جدید در تفلیس‌اند. G&T زیربنای مسکونی تحت پوشش پروانه‌ها را برای ساختمان‌های چندآپارتمانی و چندمنظورهٔ ردهٔ III و IV جمع می‌زند. این مساحت در ۲۰۲۳ برابر ۱٬۹۴۰ هزار m²، در ۲۰۲۴ برابر ۱٬۸۱۰ هزار و در ۲۰۲۵ برابر ۱٬۷۳۴ هزار بود، یعنی کاهش ۴٫۲٪ در ۲۰۲۵ پس از افت ۳۲٫۱٪ سال‌به‌سال در سه‌ماههٔ چهارم. با این حال G&T یادآوری می‌کند که صدور پروانه در ۲۰۲۵ از میانگین ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۲ به اندازهٔ ۳۲٪ بالاتر بود. در ژانویهٔ ۲۰۲۶ پروانه برای ۸ پروژهٔ مسکونی با ۲۸٬۶۶۹ m² زیربنای مسکونی صادر شد، که ۵۹٫۸٪ کمتر از سال پیش است، و گزارش مه ۲۰۲۶ شرکت G&T، به‌گونه‌ای که Homes Overseas خلاصه کرده، پروانه برای ۲۳ پروژهٔ مسکونی و ۱۶۵٬۴۸۴ m² در مه را ثبت می‌کند، با کاهش ۱۸٫۴٪، و مساحت مصوب ژانویه تا مه ۳۴٫۴٪ کم شده است.

نظرسنجی G&T از سازندگان نشان می‌دهد چه مقدار از خط لولهٔ ساخت از قبل فروخته شده است. از آپارتمان‌های پروژه‌های بررسی‌شدهٔ آن که تکمیل‌شان برای ۲۰۲۵ برنامه‌ریزی شده بود، ۹۴٪ تا زمان نظرسنجی فروخته شده بود؛ برای پروژه‌هایی که سررسید ۲۰۲۶ دارند سهم فروخته‌شده ۷۲٪ بود، برای ۲۰۲۷ برابر ۶۱٪ و برای ۲۰۲۸ تا ۲۰۲۹ برابر ۴۵٪. سازندگان بررسی‌شده ۷٬۷۹۷ آپارتمان در ۲۰۲۳، ۸٬۶۶۴ در ۲۰۲۴ و ۱۱٬۰۳۱ در ۲۰۲۵ فروختند (با رشد ۲۷٪)، و G&T می‌گوید بیشتر فروش‌ها در پروژه‌هایی که در ۲۰۲۵ تکمیل شدند از راه طرح‌های اقساطی خود سازندگان انجام شد. Levan Chikava، رئیس بخش پژوهش و خدمات داده در Colliers Georgia، به نقل از CBW، ۸۷٬۰۰۰ آپارتمان در دست ساخت در تفلیس را می‌شمارد که ۸۴٪ بیشتر از ۲۰۲۱ است.

هزینه‌های ساخت طرف هزینه‌ای همین تصویرند. گزارش ژانویهٔ ۲۰۲۶ شرکت G&T، با استفاده از داده‌های Geostat، نشان می‌دهد کل هزینه‌های ساخت به دلار آمریکا در دسامبر ۲۰۲۵ نسبت به سال پیش ۹٫۸٪ بالا رفته است، با رشد ۲۹٫۳٪ در دستمزدها و ۴٫۳٪ در مصالح ساختمانی. این‌ها شاخص‌های هزینه برای سازندگان‌اند و پیش‌بینی قیمت نیستند.

چه کسانی می‌خرند: خریداران محلی و خارجی در تفلیس

خریداران تفلیس بیشتر شهروندان گرجستان‌اند. نظرسنجی G&T از سازندگان فروش‌های اولیه را بر پایهٔ تابعیت تفکیک می‌کند و گزارش سال کامل ۲۰۲۵ سهم‌های زیر را از آپارتمان‌های فروخته‌شده می‌دهد.

منبع: نظرسنجی Galt & Taggart از سازندگان منتخب (حدود ۵۰٪ بازار اولیه)، مرور سال کامل ۲۰۲۵، ۳۰ ژانویه ۲۰۲۶؛ سهم‌ها از شمار آپارتمان‌های فروخته‌شده‌اند و نظرسنجی فقط فروش‌های بازار اولیه را در بر می‌گیرد.

گزارش مه ۲۰۲۶، به‌گونه‌ای که Homes Overseas خلاصه کرده، سهم خارجی‌ها از خریداران خانه را حدود ۲۵٪ می‌داند که از اسرائیلی‌ها ۱۱٪، روس‌ها ۳٪ و شهروندان کشورهای دیگر ۱۱٪ تشکیل می‌شود. Colliers Georgia، به نقل از CBW، می‌گوید خریداران خارجی سهم کوچکی از معاملات تفلیس را دارند و حدود ۹۰٪ خریداران شهروند گرجستان‌اند؛ این شمارشی متفاوت از نظرسنجی سازندگان G&T با پوششی دیگر است. نظرسنجی G&T پروژه‌های جدید سازندگان منظم را در بر می‌گیرد، و رقم Colliers به خریداران کل بازار اشاره دارد.

برای خریداران خارجی، خود خرید در NAPR ثبت می‌شود. صفحهٔ کارمزد این آژانس ثبت تغییر حقوق بر ملک غیرمنقول را با GEL ۱۵۰ در ۴ روز کاری، GEL ۲۷۰ در ۱ روز کاری یا GEL ۳۵۰ در همان روز تسلیم درخواست فهرست می‌کند؛ با GEL ۲٫۵۹۶۶ به ازای هر دلار این‌ها حدود $۵۸، $۱۰۴ و $۱۳۵ می‌شود. چارچوب حقوقی دربارهٔ این‌که چه کسی چه چیزی را می‌تواند مالک شود در آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند آمده است، و توالی گام‌ها و مدارک در چگونه در گرجستان ملک بخریم. خریدارانی که نمی‌توانند حضوری بیایند دربارهٔ خرید از راه دور در خرید ملک در گرجستان از خارج از کشور می‌خوانند، و بررسی‌های حقوقی پیش از امضا در راهنمای نکته‌های حقوقی پیش از امضا آمده است.

قیمت ملک در تفلیس و آستانهٔ اقامت

برخی خوانندگان قیمت ملک در تفلیس را با آستانهٔ اقامت مبتنی بر ملک مقایسه می‌کنند. صفحهٔ آژانس توسعهٔ خدمات عمومی (Public Service Development Agency، PSDA) دربارهٔ اجازهٔ اقامت، اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدتی را برای فرد خارجی دارای سند مالکیت ملک غیرمنقول در گرجستان، غیر از زمین کشاورزی، با ارزش بازار بیش از USD ۱۵۰٬۰۰۰ به معادل لاری فهرست می‌کند، که باید یک ارزیاب تأییدشده و دارای اعتبارنامه از نهاد ملی اعتبارسنجی تعیین کرده باشد؛ این اجازه به همسر و فرزندان هم تعمیم می‌یابد، و کارمزدهای فهرست‌شده GEL ۳۰۰ برای تصمیم‌گیری در ۳۰ روز، GEL ۴۵۰ برای ۲۰ روز و GEL ۶۰۰ برای ۱۰ روز است. راهنمای ما، چگونه اقامت گرجستان بگیریم، شرایط را با جزئیات بیشتر توضیح می‌دهد. با نرخ NBG در ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶، USD ۱۵۰٬۰۰۰ برابر GEL ۳۸۹٬۴۹۰ است (۱۵۰٬۰۰۰ × ۲٫۵۹۶۶).

آستانه بر پایهٔ ارزیابی ارزیاب از ملک سنجیده می‌شود، نه بر پایهٔ قیمت فاکتور، پس قیمت‌های خرید در جدول‌های بالا مستقیماً به مبلغ واجد شرایط ترجمه نمی‌شوند. به‌عنوان محاسبه‌ای بر میانگین‌های ژانویهٔ ۲۰۲۶ شرکت G&T، آپارتمان ۶۰ m² در واکه $۱۶۷٬۸۸۰ می‌شود که بالاتر از آن مبلغ است، و در صابورتالو $۹۷٬۶۸۰ که پایین‌تر از آن است، به این معنا که در حالت دوم چند ملک یا آپارتمانی بزرگ‌تر لازم می‌شد. این محاسبه از میانگین‌ها و اندازه‌ای فرضی استفاده می‌کند و بیان نمی‌کند که هیچ آپارتمان مشخصی واجد شرایط خواهد بود؛ هر درخواست بر پایهٔ مدارک خودش تصمیم‌گیری می‌شود. خرید به‌تنهایی اجازهٔ اقامت نمی‌دهد: اجازهٔ اقامت درخواستی جدا به PSDA است.

برای مقایسه با ساحل، مقایسهٔ آنچه $۱۰۰٬۰۰۰ در شش بازار می‌خرد در سایت ما نشان می‌دهد بودجه‌ای ثابت در کشورهای مختلف تا کجا می‌رسد، و هزینهٔ زندگی و مسکن در تفلیس و باتومی در زندگی در گرجستان به‌عنوان خارجی آمده است. صفحهٔ شهر تفلیس در سایت ما در تفلیس است و مرور سراسری کشور در املاک گرجستان.

مقایسهٔ تفلیس و باتومی

باتومی در کنار دریای سیاه، از نظر ترکیب خریداران، نوع ملک و شیوهٔ استفاده از آن بازاری متفاوت از تفلیس است. آگهی‌های سایت ما در باتومی و گونیو (Gonio) قرار دارند، پس این مقایسه از داده‌های منتشرشده برای هر دو شهر و از صفحه‌های آگهی خودمان برای سمت ساحلی استفاده می‌کند. رقم‌ها دقیقاً هم‌پایه نیستند: قیمت تفلیس در G&T میانگین آپارتمان‌های وایت‌فریم بازار اولیه است، در حالی که رقم باتومی آن میانگین آپارتمان‌های کلید‌تحویل (turnkey) است.

منبع: تفلیس، گزارش‌های دسامبر ۲۰۲۵ و ژانویهٔ ۲۰۲۶ شرکت Galt & Taggart و خلاصهٔ مه ۲۰۲۶؛ باتومی، مرور املاک مسکونی باتومی از Galt & Taggart به نقل از Investor.ge در ۲۰ آوریل ۲۰۲۶. سهم خارجی در تفلیس برابر ۱۰۰٪ منهای سهم ۷۷٪ گرجی‌ها در نظرسنجی G&T است.

میانگین $۱٬۸۶۵ باتومی ۳۶٪ بالاتر از میانگین اولیهٔ $۱٬۳۷۳ تفلیس است (۱٬۸۶۵ تقسیم بر ۱٬۳۷۳ برابر ۱٫۳۶)، یعنی تفاوت $۴۹۲ به ازای هر m². مقالهٔ همراه ما، قیمت آپارتمان در باتومی به ازای هر متر مربع، قیمت‌های ورودی ۱۲ آگهی را با همین میانگین باتومی مقایسه می‌کند، و بخش اجارهٔ کوتاه‌مدت در اجارهٔ کوتاه‌مدت در باتومی آمده است. خرید پیش از تکمیل ساختمان قواعد و ریسک‌های خودش را دارد که در پیش‌فروش ملک در باتومی (off-plan) شرح داده شده است.

دو صفحهٔ آگهی سمت ساحلی را نشان می‌دهند. طبق صفحهٔ آگهی ما، Horizon Grand Residence در باتومی از $۵۵٬۰۰۰ شروع می‌شود و واحدی ۵۲ m² را نشان می‌دهد؛ اگر این قیمت ورودی به همان اندازه مربوط باشد، حدود $۱٬۰۵۸ به ازای هر m² می‌شود (۵۵٬۰۰۰ تقسیم بر ۵۲). طبق صفحهٔ آگهی ما، Mardi City Center پروژه‌ای تکمیل‌شده را در مرکز باتومی فهرست می‌کند که در ۲۰۲۴ ساخته شده، با قیمت‌هایی از $۵۲٬۶۰۰ و واحدهایی از ۴۱٫۷ m²، که برای کوچک‌ترین واحد حدود $۱٬۲۶۱ به ازای هر m² است. این‌ها قیمت‌های درخواستی سازندگان‌اند و داده‌های معامله نیستند. داده‌های تفلیس در بالا سری جداگانه‌ای هستند و این دو را نباید مقایسهٔ هم‌پایهٔ منطقه‌ها و پروژه‌ها تلقی کرد.

تحلیلگران نام‌برده دربارهٔ قیمت‌های تفلیس در ۲۰۲۶ چه می‌گویند

پیش‌بینی‌ها به تحلیلگرانی تعلق دارد که آن‌ها را می‌کنند. شرکت Galt & Taggart در گزارش سال کامل ۲۰۲۵ خود که در ۳۰ ژانویه ۲۰۲۶ منتشر شد نوشت که انتظار دارد تقاضا در ۲۰۲۶ تقریباً هم‌سطح ۲۰۲۵ بماند، با پشتوانهٔ شهرنشینی، کاهش اندازهٔ خانوار و بازده‌ها، و این‌که انتظار می‌رود قیمت «رشد تک‌رقمی پایدار» داشته باشد که تا حد زیادی به عرضه بستگی دارد. همان گزارش یادآوری می‌کند که پروژه‌های بزرگ برنامه‌ریزی‌شده و صدور مداوم پروانه در سطح بالا می‌تواند موجودی جدید قابل‌توجهی اضافه کند و جا برای رشد قیمت را محدود سازد، و این‌که صدور پروانهٔ قوی در سال‌های اخیر سازندگان را به ارائهٔ طرح‌های اقساطی پیچیده‌تر واداشته بود. این دیدگاه تحلیلگران تا ژانویهٔ ۲۰۲۶ است؛ داده‌های بخش‌های بالا آنچه از آن زمان منتشر شده است.

رقم‌های منتشرشده از آن زمان، که تنها بخش این قسمت‌اند که مشاهده‌شده است و نه انتظار، عبارت‌اند از افزایش میانگین اولیهٔ G&T از $۱٬۳۷۳ در دسامبر ۲۰۲۵ به $۱٬۴۱۲ در مه ۲۰۲۶ (افزایش ۲٫۸٪)، و بالا رفتن شاخص Geostat به اندازهٔ ۵٫۹٪ در سال تا Q3 ۲۰۲۶، به لاری. خوانندگانی که تصویر کشور را می‌خواهند، از جمله لاری، گردشگری و وضعیت وام مسکن، آن را در مقالهٔ بازار املاک گرجستان می‌یابند، و وام‌دهی بانکی به غیرمقیمان در وام مسکن در گرجستان برای خارجی‌ها آمده است.

چگونه قیمت پیشنهادی یک آپارتمان در تفلیس را بخوانیم

قیمت اعلام‌شده برای یک آپارتمان در تفلیس را با فهرست کوتاهی از پرسش‌ها که از نحوهٔ ساخته شدن سری‌های منتشرشده گرفته شده‌اند راحت‌تر می‌توان سنجید.

1. قیمت به کدام واحد پول است؟ سازندگان و آگهی‌ها هم از دلار و هم از لاری استفاده می‌کنند؛ Geostat به لاری است، G&T به دلار. با نرخ همان روز NBG تبدیل کنید و تاریخ را یادداشت کنید.
2. کدام سطح تکمیل اعمال می‌شود؟ قیمت اولیهٔ G&T برای وایت‌فریم است؛ Geostat نشان می‌دهد در Q3 ۲۰۲۶ گرین‌فریم حدود GEL ۷۴۱ به ازای هر m² بالاتر از وایت‌فریم است.
3. قیمت به ازای هر متر مربع زیربنای کل است یا زیربنای مسکونی؟ فهرست قیمت سازندگان مشخص می‌کند از کدام مساحت استفاده می‌کنند، و ۵٪ تفاوت در مبنای مساحت ۵٪ تفاوت در قیمت هر m² است.
4. قیمت سازنده است یا ملک دست‌دوم؟ میانگین دست‌دوم ژانویهٔ ۲۰۲۶ در ساختمان‌های جدیدتر در G&T برابر ۹۳٫۶٪ میانگین اولیه بود.
5. کدام منطقه و کدام ساختمان؟ درون یک منطقه، بیشترین قیمت مشاهده‌شده در گزارش ژانویهٔ ۲۰۲۶ شرکت G&T میان ۱٫۴ تا ۷٫۱ برابر کمترین است (کرتسانیسی: $۸۰۰ تا $۵٬۷۰۰)، پس ساختمان مهم‌تر از میانگین منطقه است.
6. کدام واحد و کدام طبقه؟ فهرست قیمت‌ها معمولاً بر پایهٔ طبقه، چشم‌انداز و جهت فرق دارند، و برای همین قیمت واحد هر m² برای یک پروژه میانگین واحدهای آن است.
7. آیا ساختمان در دست ساخت است؟ سهم فروخته‌شده بر پایهٔ سال تکمیل در نظرسنجی G&T (۹۴٪، ۷۲٪، ۶۱٪ و ۴۵٪ برای تکمیل‌های ۲۰۲۵، ۲۰۲۶، ۲۰۲۷ و ۲۰۲۸ تا ۲۰۲۹) نشان می‌دهد سازندگان چه مقدار از خط لولهٔ ساخت را از پیش فروخته‌اند.
8. برنامهٔ پرداخت چیست؟ G&T می‌گوید بیشتر فروش‌ها در پروژه‌هایی که در ۲۰۲۵ تکمیل شدند از راه طرح‌های اقساطی خود سازندگان بود، پس قیمت اعلام‌شده و مجموع اقساط را باید با هم مقایسه کرد.

برای کارهای اداری پس از تصمیم، مستخرج سند ثبتی، قرارداد فروش و ثبت اسنادی هستند که باید دید؛ توالی آن در چگونه در گرجستان ملک بخریم شرح داده شده، و بررسی‌های مربوط به سازنده و پروژه در مقالهٔ نکته‌های حقوقی که در بالا آمد بحث شده است.

سوالات متداول

میانگین قیمت هر متر مربع در تفلیس چقدر است؟

میانگین Galt & Taggart برای آپارتمان‌های نوی وایت‌فریم که سازندگان فروخته‌اند در ژانویهٔ ۲۰۲۶ برابر $۱٬۳۸۵، در فوریه $۱٬۳۹۸ و در مه ۲۰۲۶ برابر $۱٬۴۱۲ بود. میانگین دست‌دوم آن برای آپارتمان‌های ساختمان‌هایی با پروانه از ۲۰۱۳ در همین ماه‌ها $۱٬۲۹۶، $۱٬۳۰۴ و $۱٬۳۶۶ بود. میانهٔ قیمت‌های آگهی Geostat برای آپارتمان‌های نوساز در Q3 ۲۰۲۶ در ده منطقه از GEL ۳٬۶۵۷ تا GEL ۷٬۰۰۴ به ازای هر m² بود، حدود $۱٬۴۰۸ تا $۲٬۶۹۷ با نرخ NBG در ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶. این قیمت ملک در تفلیس میانگین و میانه‌اند و ساختمان‌های مشخص با آن‌ها فرق می‌کنند.

کدام منطقهٔ تفلیس گران‌ترین است؟

در هر دو سری متاتسمیندا بالاترین قیمت آپارتمان را دارد: میانگین ژانویهٔ ۲۰۲۶ شرکت Galt & Taggart برابر $۳٬۱۷۸ به ازای هر m² و میانهٔ قیمت آگهی Q3 ۲۰۲۶ اداره Geostat برابر GEL ۷٬۰۰۴ بود، حدود $۲٬۶۹۷. واکه در هر دو دوم است، با $۲٬۷۹۸ (G&T، ژانویهٔ ۲۰۲۶) و GEL ۶٬۰۴۶ یعنی حدود $۲٬۳۲۸ (Geostat، Q3 ۲۰۲۶). در میان قیمت ملک در تفلیس به تفکیک منطقه، گلدانی در جدول ژانویهٔ G&T با $۱٬۰۵۰ کمترین است و سامگوری در جدول Q3 اداره Geostat با GEL ۳٬۶۵۷ کمترین.

آیا قیمت ملک در تفلیس رو به افزایش است؟

شاخص‌های منتشرشده افزایش نشان می‌دهند. شاخص قیمت ساختمان‌های نوساز Geostat در Q3 ۲۰۲۶ نسبت به فصل قبل ۱٫۵٪ و نسبت به یک سال پیش ۵٫۹٪ بالا رفت، به لاری، در حالی که شاخص قیمت مصرف‌کنندهٔ آن در همان سال، به محاسبهٔ ما از سطح شاخص‌ها، ۵٫۶٪ بالا رفت. میانگین اولیهٔ Galt & Taggart از $۱٬۳۷۳ در دسامبر ۲۰۲۵ به $۱٬۴۱۲ در مه ۲۰۲۶ رسید. انتظار خود G&T که در ژانویهٔ ۲۰۲۶ بیان شد رشد تک‌رقمی پایدار در ۲۰۲۶ بسته به عرضه بود؛ این دیدگاه تحلیلگر است و نتیجهٔ مشاهده‌شده نیست.

قیمت ملک در تفلیس با باتومی چگونه مقایسه می‌شود؟

مرور باتومی از Galt & Taggart، به نقل از Investor.ge، میانگین قیمت آپارتمان کلید‌تحویل را برای ۲۰۲۵ برابر $۱٬۸۶۵ به ازای هر m² می‌دهد، در برابر میانگین اولیهٔ $۱٬۳۷۳ در تفلیس در دسامبر ۲۰۲۵، یعنی تفاوتی حدود ۳۶٪. این دو سری دقیقاً هم‌پایه نیستند چون تعریف سطح تکمیل در آن‌ها فرق دارد. خریداران خارجی ۵۲٪ فروش آپارتمان در باتومی را در ۲۰۲۵ تشکیل دادند، در برابر ۲۳٪ فروش سازندگان در تفلیس در نظرسنجی G&T. برای جزئیات ساحل مقالهٔ ما دربارهٔ قیمت آپارتمان در باتومی را ببینید.

اجاره‌ها در تفلیس چقدر است؟

میانگین اجارهٔ Galt & Taggart برای یک آپارتمان نوی ۵۰ تا ۶۰ m² در ژانویهٔ ۲۰۲۶ برابر $۱۰٫۲ به ازای هر m²، در فوریه $۱۰٫۱ و در مه ۲۰۲۶ برابر $۹٫۹ بود. به تفکیک منطقه در ژانویهٔ ۲۰۲۶ از $۸٫۵ در سامگوری تا $۱۵٫۰ در واکه بود. برای آپارتمان ۶۰ m²، ۶۰ × $۱۰٫۲ برابر $۶۱۲ در ماه با میانگین کل شهر در ژانویه است. این سری آپارتمان‌های نوی ۵۰ تا ۶۰ m² را پوشش می‌دهد.

بازده اجاره در تفلیس چقدر است؟

شرکت Galt & Taggart بازده اجارهٔ ناخالص را برای ژانویهٔ ۲۰۲۶ برابر ۸٫۹٪، برای فوریه ۸٫۶٪ و برای مه ۲۰۲۶ برابر ۸٫۴٪ منتشر کرد. این‌ها رقم‌های ناخالص‌اند، پیش از خالی ماندن واحد، مالیات، شارژ خدمات و کارمزدها. محاسبهٔ منطقه‌ای ما از اجاره‌ها و قیمت‌های ژانویهٔ ۲۰۲۶ نسبت اجارهٔ سالانه به قیمت را از ۴٫۸٪ در متاتسمیندا تا ۱۰٫۴٪ در واشلیجواری می‌دهد. نه بازده‌های منتشرشده و نه محاسبهٔ ما پیش‌بینی هیچ بازدهی در آینده نیست.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در تفلیس ملک بخرند؟

خریداران خارجی در آمار تفلیس دیده می‌شوند: نظرسنجی Galt & Taggart از سازندگان خریداران غیرگرجی را ۲۳٪ فروش‌های ۲۰۲۵ نشان می‌دهد، و گزارش مه ۲۰۲۶ آن خارجی‌ها را حدود ۲۵٪ خریداران خانه می‌داند. قواعد دربارهٔ آنچه خارجی‌ها می‌توانند مالک شوند، از جمله رفتار با زمین کشاورزی، در آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند توضیح داده شده است. مالکیت در آژانس ملی ثبت عمومی ثبت می‌شود. قیمت ملک در تفلیس که در این راهنما آمده به آپارتمان‌ها و خانه‌های درون شهر مربوط است، نه به زمین کشاورزی.

ثبت یک خرید چقدر هزینه دارد؟

آژانس ملی ثبت عمومی کارمزد ثبت را برای خدمت ۴ روز کاری GEL ۱۵۰، برای ۱ روز کاری GEL ۲۷۰ و برای ثبت در همان روز تسلیم درخواست GEL ۳۵۰ فهرست می‌کند، که با GEL ۲٫۵۹۶۶ به ازای هر دلار حدود $۵۸، $۱۰۴ و $۱۳۵ می‌شود. این کارمزد جدا از قیمت ملک است. مالیات‌هایی که بر مالکان اعمال می‌شود در مالیات املاک در گرجستان شرح داده شده است.

آیا خرید در تفلیس به اقامت می‌انجامد؟

خرید به‌تنهایی اجازهٔ اقامت نمی‌دهد. PSDA اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدتی را برای دارندگان سند مالکیت ملک غیرمنقول در گرجستان غیر از زمین کشاورزی، با ارزش بازار بیش از USD ۱۵۰٬۰۰۰ به معادل لاری که ارزیابی معتبر تعیین کرده باشد، فهرست می‌کند، که با نرخ NBG در ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ برابر GEL ۳۸۹٬۴۹۰ است. درخواست جدا است و هر کدام بر پایهٔ مدارک خودش تصمیم‌گیری می‌شود؛ چگونه اقامت گرجستان بگیریم را ببینید.

چرا منابع مختلف قیمت ملک در تفلیس را متفاوت می‌دهند؟

منابع چیزهای متفاوتی را اندازه می‌گیرند. Galt & Taggart از فروش‌های ثبتی و نظرسنجی سازندگان استفاده می‌کند و میانگین‌های وزنی را به دلار برای آپارتمان‌های اولیهٔ وایت‌فریم گزارش می‌دهد، در حالی که Geostat از قیمت‌های آگهی برای آپارتمان‌های نوساز استفاده می‌کند، میانه‌ها را به لاری گزارش می‌دهد و همهٔ سطوح تکمیل را در بر می‌گیرد. دوره‌هایشان هم فرق دارد، مثلاً ژانویهٔ ۲۰۲۶ برای جدول منطقه‌ای G&T و Q3 ۲۰۲۶ برای Geostat. مقایسه فقط پس از یکسان کردن واحد پول، سطح تکمیل، دوره و نوع قیمت معنا دارد.

آخرین بررسی: 27 اکتبر 2026. منابع: Galt & Taggart، Tbilisi Residential Real Estate، سال کامل 2025؛ Galt & Taggart، به‌روزرسانی ژانویهٔ 2026؛ Georgia Today دربارهٔ Galt & Taggart، فوریهٔ 2026؛ Homes Overseas دربارهٔ Galt & Taggart، مه 2026؛ شاخص قیمت املاک مسکونی Geostat، Q3 2026؛ صفحهٔ انتشار Geostat؛ شاخص قیمت املاک مسکونی Geostat، Q2 2026؛ Georgia Today دربارهٔ Geostat، Q3 2026؛ نرخ‌های رسمی ارز بانک ملی گرجستان؛ آژانس ملی ثبت عمومی، کارمزد ثبت ملک غیرمنقول؛ آژانس ملی ثبت عمومی، آمار؛ آژانس توسعهٔ خدمات عمومی، اجازهٔ اقامت؛ سازمان درآمدها، ماشین‌حساب مالیات املاک؛ Investor.ge دربارهٔ Galt & Taggart، باتومی؛ CBW دربارهٔ Colliers Georgia.