پیشفروش ملک در باتومی: خرید در گرجستان چگونه انجام میشود (۲۰۲۶)
پیشفروش ملک در باتومی (off-plan) یعنی فروش پیش از تکمیل ساختمان؛ به همین دلیل حقوق کاغذی خریدار زودتر از سند ثبت‌شده شکل می‌گیرد. در گرجستان این توالی را قانون مدنی (Civil Code)، قانون ثبت عمومی (Law on Public Registry) و قانون برنامه‌ریزی فضایی، فعالیت‌های معماری و ساختمانی (Code on Spatial Planning, Architectural and Construction Activities) تنظیم می‌کنند: قرارداد کتبی، پیشثبت اختیاری یا ثبت یک تعهد روی زمین، پروانهٔ ساخت، بهرهبرداری رسمی از ساختمان تکمیل‌شده و در پایان ثبت واحد بهعنوان یک شیء جداگانه. این راهنما قواعد و بررسی‌های رسمی را با وضعیت تا ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ شرح میدهد و از نرخ رسمی بانک ملی گرجستان (NBG) در همان روز استفاده میکند: هر ۱ دلار آمریکا (USD) برابر GEL ۲٫۵۹۶۶ و هر ۱ یورو (EUR) برابر GEL ۲٫۹۰۸۲.
خوانندگانی که پیشفروش ملک در باتومی را می‌سنجند، در این متن می‌بینند که قانون دربارهٔ هر مرحله چه میگوید، هر خدمت ثبتی چند لاری و چند دلار هزینه دارد، پروانهٔ ساخت و گزارش ثبتی را چگونه باید خواند، برنامهٔ پرداخت و استخر اجارهٔ آپارتمان‌هتل‌ها چگونه ساخته میشود و مرحلهٔ تحویل چه چیزهایی را در بر می‌گیرد. نمونه‌های آگهی از صفحه‌های آگهی باتومی در سایت خودمان آمده و همان‌طور که آن صفحه‌ها بیان می‌کنند نقل شده است؛ هر قیمت، متراژ و تاریخی ممکن است تغییر کند و هیچ‌یک از ارقام پیش‌بینی یا وعدهٔ بازده نیست.
پیشفروش ملک در باتومی: واقعیت‌های کلیدی در یک نگاه
| پرسش | وضعیت در ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ | مبنا |
|---|---|---|
| خریدار چگونه ملک را تملک میکند؟ | معامله کتبی انجام میشود و حق مالکیت تملککننده در ثبت عمومی (Public Registry) ثبت می‌گردد | قانون مدنی، ماده ۱۸۳ |
| آیا میتوان از پیش‌قرارداد استفاده کرد؟ | بله؛ قرارداد میتواند تعهد به انعقاد قراردادی در آینده ایجاد کند و شکلی که برای قرارداد لازم است، برای پیش‌قرارداد هم اعمال میشود | قانون مدنی، ماده ۳۲۷(۳) |
| آیا پیش از تکمیل میتوان از حق خریدار محافظت کرد؟ | حق را میتوان بر پایهٔ توافق طرفین پیشثبت کرد؛ این کار، تا زمانی که طرفین طور دیگری توافق نکرده‌اند، ثبت سایر حقوق روی ملک را مسدود میکند | قانون ثبت عمومی، ماده ۱۲ |
| آیا میتوان تعهد انتقال یک واحد آینده را ثبت کرد؟ | برای ساختمان در حال ساخت که هنوز روی زمین ثبت نشده است، پس از صدور شرایط استفاده از زمین برای ساختوساز میتوان تعهد انتقال واحد در آینده را روی زمین ثبت کرد | قانون ثبت عمومی، ماده ۱۵۶(۱۰) |
| واحد چه زمانی بهعنوان شیء جداگانه فروخته میشود؟ | واحد را فقط پس از ثبت مالکیت آن میتوان بهعنوان یک شیء جداگانه فروخت | قانون ثبت عمومی، ماده ۱۵۶(۵) |
| چه کسی پروانه صادر میکند؟ | نهاد اجرایی شهرداری یا یک شخص حقوق عمومی که شهرداری تأسیس میکند، برای ساختمان‌های رده‌های I تا IV | قانون ساختوساز، مواد ۹۷ و ۱۰۰ |
| عوارض معمول ثبت | GEL ۱۵۰ در ۴ روز کاری (حدود $۵۷٫۷۷)، GEL ۲۷۰ در ۱ روز کاری، GEL ۳۵۰ در همان روز تسلیم مدارک | جدول عوارض آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) |
| مالیات انتقال | وجود ندارد؛ مالیات بر ارزش افزوده ۱۸٪ بر عرضه‌های فروشندگانی اعمال میشود که در نظام VAT ثبت شده‌اند | PwC Worldwide Tax Summaries، بازبینی ۲ سپتامبر ۲۰۲۶؛ Chambers Real Estate ۲۰۲۶ |
| خریداران خارجی | اشخاص حقیقی خارجی و شرکتهای با مالکیت خارجی میتوانند ملک مسکونی، از جمله واحدهای پیشفروش، را بدون الزام اقامت تملک کنند؛ زمین کشاورزی محدود است | Chambers Real Estate ۲۰۲۶، گرجستان، بخش ۲٫۱۱ |
مفهوم پیشفروش در حقوق گرجستان
قوانین گرجستان برای فروشی که پیش از تکمیل انجام میشود، یک اصطلاح تعریف‌شدهٔ واحد ندارند. قواعد مربوط در سه جا قرار دارند. قانون مدنی قرارداد را اداره میکند: طبق ماده ۱۸۳، خریدار با یک معامله کتبی و سپس ثبت حق مالکیت تملککننده در ثبت عمومی، مال غیرمنقول را به دست می‌آورد. قانون ثبت عمومی تعیین میکند چه چیزی و به چه ترتیبی میتواند ثبت شود. قانون ساختوساز مشخص میکند ساختمان چه زمانی ساخته، نظارت و وارد بهرهبرداری شود. بنابراین خرید در چارچوب پیشفروش ملک در باتومی از هر سه عبور میکند و موقعیت حقوقی خریدار در هر گام تغییر میکند.
راهنمای Chambers Real Estate ۲۰۲۶ برای گرجستان نتیجهٔ این وضع را روشن بیان میکند: عمل تأسیسی ثبت است، نه امضای قرارداد فروش؛ پس مالکیت فقط وقتی منتقل میشود که آژانس ملی ثبت عمومی (National Agency of Public Registry یا NAPR) آن را ثبت کند. پیش از آن لحظه، خریدار در برابر سازنده دارای حقوق قراردادی است و مالک واحد نیست. ماده ۳۱۲ قانون مدنی می‌افزاید که محتوای ثبت عمومی تا زمانی که نادرستی‌اش ثابت نشده، درست فرض میشود و ثبتی که به نام انتقال‌دهنده باشد به نفع تملککننده درست تلقی می‌گردد، مگر آنکه علیه آن ثبت شکایتی ثبت شده یا تملککننده بداند که ثبت نادرست است. برای خریدار این یعنی گزارش ثبتی سند مرجع هر ادعا دربارهٔ مالک زمین، وجود یا نبود رهن و ثبت هر حق دیگر است.
پیش‌قرارداد ابزاری شناخته‌شده است. ماده ۳۲۷(۳) قانون مدنی میگوید قرارداد میتواند تعهد به انعقاد قراردادی در آینده ایجاد کند و شکل مقرر برای قرارداد دربارهٔ پیش‌قرارداد نیز صدق میکند. سایت اطلاعات حقوقی legal.ge همین ساختار را برای ساختمان‌های نو توصیف میکند: خرید، از نظر حقوقی، تعهد به تملک مال آینده است و حفاظت خریدار در برابر فروش دوباره همان واحد از طریق پیشثبت حق در ثبت عمومی فراهم میشود. این توصیف ناشر یک خدمت حقوقی است و نه متن قانون، اما با ماده ۱۲ قانون ثبت عمومی که در ادامه بررسی میشود همخوان است. به بیان ساده، هم قرارداد و هم ثبت نقش خود را دارند و هیچ‌کدام به‌تنهایی تصویر کامل را نمی‌دهند.
سه پرسشی که قرارداد باید به آن‌ها پاسخ دهد
نخست، دقیقاً چه چیزی خریده میشود: واحدی که با طبقه، متراژ و جایگاهش در پروژهٔ تأییدشده مشخص شده، یا سهمی از قطعهٔ زمین همراه با حق دریافت واحدی در آینده. دوم، مالکیت چه زمانی و به چه شرطی منتقل میشود، که در عمل یعنی پس از بهرهبرداری رسمی از ساختمان و ثبت واحد بهعنوان شیء جداگانه. سوم، در صورت تأخیر، تغییر مشخصات یا ناتمام ماندن چه اتفاقی می‌افتد. ماده ۴۸۷ قانون مدنی فروشنده را ملزم میکند مال را عاری از عیب مادی و حقوقی منتقل کند و ماده ۴۸۸ مالی را عاری از عیب مادی میداند که کیفیت توافق‌شده را داشته باشد؛ برای همین پیوست مشخصات فنی قرارداد به اندازهٔ قیمت اهمیت دارد. هر سه پرسش به متن قرارداد برمی‌گردند و پاسخ آن‌ها را باید از خود قرارداد و پیوست‌هایش خواند، نه از بروشور فروش.
بازار باتومی در پس فروش‌های پیشفروش
بازار آپارتمان باتومی آن‌قدر بزرگ است که فروش‌های پیشفروش بخش عادی آن باشند. طبق گزارش «Batumi Residential Real Estate ۲۰۲۵ Review and ۲۰۲۶ Outlook» از Galt & Taggart که Investor.ge در ۲۰ آوریل ۲۰۲۶ بازتاب داد، در سال ۲۰۲۵ تعداد ۱۷٬۴۷۸ آپارتمان فروخته شد، یعنی ۱۵٪ بیشتر از سال پیش، در بازاری با ارزش حدود ۱٫۳ میلیارد دلار که نزدیک به ۲۴٪ رشد کرده است. میانگین قیمت واحد آماده‌تحویل (turnkey) در سال ۲۰۲۳ برابر ۱٬۵۶۹ دلار به‌ازای هر m²، در ۲۰۲۴ برابر ۱٬۶۹۹ دلار و در ۲۰۲۵ برابر ۱٬۸۶۵ دلار بود. همین گزارش موجودی فروش‌نرفته در پروژه‌های بررسی‌شدهٔ سازندگان را در پایان ۲۰۲۵ حدود ۱۲٬۴۰۰ واحد برآورد میکند که نزدیک به ۱۴٪ افزایش یافته، و میگوید خریداران خارجی ۵۲٪ فروش آپارتمانها را به خود اختصاص داده‌اند و سهم خریداران اسرائیلی ۱۳٪ بوده است. راهنمای جداگانهٔ ما دربارهٔ قیمت هر متر مربع آپارتمان در باتومی این میانگین‌ها را با قیمت‌های ورودی در صفحه‌های آگهی ما مقایسه میکند.
یک نسبت ساده تصویری از مقیاس میدهد. تقسیم ۱۲٬۴۰۰ واحد فروش‌نرفته بر ۱۷٬۴۷۸ آپارتمان فروخته‌شده در ۲۰۲۵ عدد ۰٫۷۱ را میدهد، یعنی تقریباً ۸٫۵ ماه فروش با سرعت سال ۲۰۲۵. این یک مثال توضیحی است که از دو رقم منتشرشده ساخته شده و آماری از Galt & Taggart نیست: رقم موجودی پروژه‌های بررسی‌شدهٔ سازندگان را در بر می‌گیرد، اما رقم فروش مربوط به فروش آپارتمان در کل بازار است و بنابراین این دو دقیقاً هم‌پایه نیستند.
اداره آمار رسمی، Geostat، داده‌های اظهاری دربارهٔ پروانه‌های ساخت و ساختمان‌های تکمیل‌شده را به تفکیک منطقه منتشر میکند. جدول زیر جمهوری خودمختار آجارا را نشان میدهد که باتومی همراه با شهرداری‌های دیگر در آن قرار دارد. این داده‌ها همهٔ انواع ساختمان را شامل میشود، نه فقط آپارتمان، و پروانه‌هایی که در یک سال صادر می‌شوند همان ساختمان‌هایی نیستند که در همان سال تکمیل می‌شوند؛ بنابراین دو ستون باید دو سری جداگانه خوانده شوند.
| دوره | پروانه‌های صادرشده (تعداد) | مساحت دارای پروانه (m²) | ساختمان‌های تکمیل‌شده (تعداد) | مساحت تکمیل‌شده (m²) |
|---|---|---|---|---|
| ۲۰۲۲ | ۶۵۱ | ۷۰۱٬۶۸۹ | ۵۸ | ۲۱۴٬۱۹۸ |
| ۲۰۲۳ | ۷۱۲ | ۷۵۲٬۲۲۲ | ۷۸ | ۱۵۶٬۸۲۲ |
| ۲۰۲۴ | ۸۲۳ | ۱٬۶۱۵٬۲۹۴ | ۹۳ | ۱۴۶٬۲۴۱ |
| ۲۰۲۵ | ۸۰۰ | ۱٬۹۱۹٬۹۷۰ | ۱۱۹ | ۳۸۵٬۸۰۱ |
| ژانویه تا ژوئن ۲۰۲۶ | ۴۱۲ | ۹۵۶٬۴۹۲ | ۵۰ | ۳۶۸٬۹۷۰ |
منبع: Geostat، پروانه‌های صادرشده برای ساختوساز و ساختمان‌های تکمیل‌شده به تفکیک منطقه (داده‌های اظهاری)، فایل‌هایی که آخرین بار در ۳۰ ژوئیه ۲۰۲۶ به‌روز شده‌اند. حساب ساده است. تعداد پروانه‌ها در ۲۰۲۵ نسبت به ۲۰۲۴ به اندازهٔ ۲٫۸٪ کمتر بود (۸۰۰ در برابر ۸۲۳)، در حالی که مساحت دارای پروانه ۱۸٫۹٪ بیشتر شد (۱٬۹۱۹٬۹۷۰ m² در برابر ۱٬۶۱۵٬۲۹۴ m²). میانگین مساحت دارای پروانه به‌ازای هر پروانه از حدود ۱٬۰۷۸ m² در ۲۰۲۲ (۷۰۱٬۶۸۹ تقسیم بر ۶۵۱) به حدود ۲٬۴۰۰ m² در ۲۰۲۵ (۱٬۹۱۹٬۹۷۰ تقسیم بر ۸۰۰) رسید. در فاصلهٔ ۲۰۲۳ تا ۲۰۲۵ پروانه‌ها ۴٬۲۸۷٬۴۸۶ m² و ساختمان‌های تکمیل‌شده ۶۸۸٬۸۶۴ m² را پوشش دادند. چون ساختمان‌ها سال‌ها طول می‌کشد تا تمام شوند و این دو سری چیزهای متفاوتی را می‌شمارند، این فاصله اندازهٔ خط لولهٔ ساختوساز در داده‌ها را نشان میدهد و نرخ تحویل هیچ پروژه‌ای نیست.
شاخص قیمت مسکن (Residential Property Price Index) Geostat برای سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ که در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ منتشر شد، فقط ملک مسکونی نوساز در تفلیس را پوشش میدهد: نسبت به سه‌ماههٔ قبل ۱٫۵٪ و نسبت به همان سه‌ماهه در ۲۰۲۵ معادل ۵٫۹٪ بالا رفت و آپارتمانها به ترتیب ۱٫۲٪ و ۵٫۶٪ افزایش یافتند. این شاخص در اینجا فقط به این دلیل آمده که شاخص رسمی ساختمان‌های نوساز است و وضعیت باتومی را توصیف نمی‌کند و نباید جای داده‌های باتومی خوانده شود؛ قیمت‌های تفلیس در راهنمای ما دربارهٔ قیمت املاک تفلیس آمده است.
مراحل سند‌سازی در پیشفروش ملک در باتومی، گام به گام
توالی زیر از قوانین پیروی میکند و ترتیب گام‌ها اهمیت دارد، زیرا هر مرحله بر سندی تکیه میکند که در مرحلهٔ پیش از آن پدید آمده است. هر گام را و سندی رسمی را که ایجاد میکند شرح میدهد؛ مسیر خاصی را پیشنهاد نمی‌کند و رویه‌های فروش خود سازندگان ممکن است گام‌هایی بیفزایند. توالی کلی خرید خانهٔ تکمیل‌شده در راهنمای ما با عنوان چگونه در گرجستان ملک بخریم آمده است.
- پروژه و زمین را شناسایی کنید. قطعهٔ زمین یک کد کاداستر و یک ثبت در ثبت املاک غیرمنقول NAPR دارد. گزارش ثبتی مالک ثبت‌شده، هر رهن و هر محدودیت ثبت‌شده را نشان میدهد (قانون ثبت عمومی، ماده ۱۰(۱)).
- مرحلهٔ پروانه را بررسی کنید. پروانهٔ ساخت در دو مرحله صادر میشود: تأیید شرایط استفاده از قطعهٔ زمین برای ساختوساز، و سپس خود پروانه (قانون ساختوساز، ماده ۱۰۱). این شرایط پیش از آغاز مرحلهٔ II سه سال اعتبار دارند (ماده ۱۰۵).
- پیش‌قرارداد یا قرارداد فروش را کتبی امضا کنید. معامله یا امضاها باید طبق روش مقرر در قانون گواهی شوند، اما اگر طرفین در نهاد ثبت و در حضور شخص مجاز امضا کنند، گواهی جداگانه لازم نیست (قانون مدنی، ماده ۳۱۱¹).
- حق خریدار را ثبت کنید. بسته به قرارداد، حق را میتوان پیشثبت کرد (قانون ثبت عمومی، ماده ۱۲) یا تعهد انتقال واحد آینده را روی زمین ثبت نمود (ماده ۱۵۶(۱۰)).
- طبق برنامهٔ قرارداد پرداخت کنید. برنامه را قرارداد تعیین میکند و در بخشی بعدی بررسی شده است.
- ساخت و بهرهبرداری رسمی را دنبال کنید. شهرداری نظارت عمومی را اعمال میکند، نهادهای بازرسی مجاز یا کارشناسان دارای گواهی نظارت فنی انجام می‌دهند و پیش از استفاده، ساختمان مناسب بهرهبرداری شناخته میشود (قانون ساختوساز، مواد ۱۱۷ تا ۱۲۰ و ۱۳۹).
- واحد را ثبت کنید. پس از تکمیل، ثبت ساختمان بر سند بهرهبرداری استوار است؛ واحد را فقط وقتی میتوان بهعنوان شیء جداگانه فروخت که مالکیتش ثبت شده باشد (قانون ثبت عمومی، ماده ۱۵۶(۱) و (۵)).
- گزارش ثبتی را دریافت کنید. حق خریدار با گزارش ثبتی احراز میشود (قانون ثبت عمومی، ماده ۱۰(۴)).
اینکه چه کسی و کجا امضا میکند یک جزئیات عملی است. راهنمای Chambers یادآور میشود که قراردادهای فروش معمولاً پیش از تسلیم درخواست ثبت، نزد سردفتر تنظیم یا در خانهٔ خدمات عمومی (Public Service Hall) امضا می‌شوند و ثبت استاندارد چهار روز کاری طول می‌کشد. طبق ماده ۴۷۹ قانون مدنی، هزینهٔ اجرای قرارداد فروش و ثبت آن بر عهدهٔ فروشنده است، مگر آنکه قرارداد طور دیگری مقرر کند؛ پس تقسیم این هزینه‌ها یک شرط قراردادی است و برای خریدار پیش‌فرض قانونی نیست. به همین دلیل پیش از امضا باید روشن شود هزینههای اجرا و ثبت قرارداد را کدام طرف میپردازد.
پیشثبت و تعهدهای ثبت‌شده در ثبت عمومی
قانون ثبت عمومی دو سازوکار پیش می‌نهد که پیش از تمام شدن ساختمان اهمیت دارند. هر دو در متن تلفیقی انگلیسی در Legislative Herald (روزنامهٔ رسمی قوانین، matsne.gov.ge) آمده‌اند که در زمان مطالعه اصلاحات تا قانون شمارهٔ ۱۴۵۳ مورخ ۱ آوریل ۲۰۲۶ را نشان می‌داد.
پیشثبت طبق ماده ۱۲
ماده ۱۲ اجازه میدهد حقی بر مال غیرمنقول بر پایهٔ توافقی که طرفین امضا کرده‌اند، در ثبت حقوق اموال غیرمنقول پیشثبت شود تا ثبت بعدی آن حفظ گردد؛ به بیان دیگر، پیشثبت ابزاری حفاظتی است که ترتیب حقوق را پیش از ثبت نهایی نگه می‌دارد. تا زمانی که پیشثبت برقرار است، هیچ حق دیگری بر ملک و هیچ انصراف از حق مالکیت را نمی‌توان ثبت کرد، مگر آنکه طرفین طور دیگری توافق کنند. این کار مانع ثبت جانشین قانونی بهعنوان مالک جدید نمی‌شود. پیشثبت وقتی پایان می‌یابد که حق حفاظت‌شده ثبت شود، مهلت تعیین‌شده بگذرد، طرفین کتباً بر لغو آن توافق کنند یا حق شخص دیگری ثبت شود، با رعایت استثناهای مندرج در ماده. متن میگوید زمین کشاورزی تابع قواعد جداگانه است.
ترتیب اولویت درخواست‌ها را ماده ۱۳ تعیین میکند: وقتی حقوق متقابلاً ناسازگار برای یک موضوع درخواست شود، آنکه زودتر تسلیم شده ثبت میشود و اولویت حقوق ثبت‌شده عموماً از زمان تسلیم درخواست پیروی میکند. این همان مبنای قانونی نکته‌ای است که legal.ge مطرح میکند: ثبت زودهنگام معاملات بعدی روی همان ملک را مسدود میکند.
تعهدهای روی زمین طبق ماده ۱۵۶
ماده ۱۵۶ به مالکیت ساختمان‌ها، سازه‌ها و واحدها، از جمله آن‌هایی که در حال ساخت‌اند، میپردازد. مالکیت ساختمان در حال ساخت بر پایهٔ سند مالکیت و مستندات ساختوساز لازم ثبت میشود؛ پس از تکمیل، ثبت مستلزم سندی است که ساختمان را قابل استفاده یا بهره‌برداری‌شده بشناسد. اگر مستندات ساخت یا سند بهرهبرداری موجود نباشد، مالکیت را نمی‌توان ثبت کرد و اگر متقاضی مالک زمین باشد، ثبت به‌جای آن برای سازه‌ای که واقعاً روی زمین ایستاده «کارت اطلاعات» صادر میکند. بند ۹ تعهدهای ناشی از قرارداد را در صورتی قابل ثبت میکند که آزادی مالک در نگهداری، واگذاری یا استفاده از ملک را محدود کنند. بند ۱۰ می‌افزاید که برای ساختمان در حال ساخت که هنوز روی زمین ثبت نشده است، میتوان تعهدی را برای انتقال آیندهٔ واحدی که ساخته خواهد شد روی زمین ثبت کرد، مشروط بر آنکه شرایط استفاده از زمین برای ساختوساز صادر شده باشد. بند ۱۱ واحدهای ساختمان موجود را که برایشان کارت اطلاعات صادر شده، استثنا میکند.
وقتی ساختمان به واحدها تقسیم میشود، ماده ۱۵۶(۶) مالکیت مشاعی واحدها را روی زمین ثبت میکند و سهم هر واحد از زمین با مساحت زیربنای آن نسبت به کل زیربنای ساختمان متناسب است. این همان سازوکاری است که به مالک آپارتمان سهمی تعریف‌شده از زمین و بخش‌های مشترک میدهد.
هزینهٔ خدمات ثبتی
NAPR جدولی از عوارض منتشر میکند که برای هر خدمت مهلت و مبلغی دارد. جدول زیر عوارض به لاری را با نرخ NBG یعنی GEL ۲٫۵۹۶۶ برای هر دلار که در ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ معتبر است، به دلار تبدیل میکند.
| خدمت | مهلت و عوارض (GEL) | معادل تقریبی به USD |
|---|---|---|
| ثبت پیدایش، تغییر یا پایان حق بر مال غیرمنقول | ۴ روز کاری: ۱۵۰؛ ۱ روز کاری: ۲۷۰؛ همان روز: ۳۵۰ | ۵۷٫۷۷؛ ۱۰۳٫۹۸؛ ۱۳۴٫۷۹ |
| ثبت تعهد مرتبط با حق مالکیت مال غیرمنقول | ۴ روز کاری: ۱۵۰؛ ۱ روز کاری: ۲۷۰؛ همان روز: ۳۵۰ | ۵۷٫۷۷؛ ۱۰۳٫۹۸؛ ۱۳۴٫۷۹ |
| گزارش ثبتی از NAPR (درخواست حضوری) | ۱ روز کاری: ۲۰؛ همان روز: ۷۵ | ۷٫۷۰؛ ۲۸٫۸۸ |
| گزارش ثبتی درخواست‌شده به‌صورت الکترونیکی | ۱ روز کاری: ۱۳؛ همان روز: ۵۲ | ۵٫۰۱؛ ۲۰٫۰۳ |
| تأیید امضای طرفین بر معامله‌ای که برای ثبت تسلیم میشود | فوری: ۷ | ۲٫۷۰ |
منبع: NAPR، عوارض و مهلت‌ها، ثبت اموال غیرمنقول. برای دیدن نسبت، واحدی به قیمت $۶۵٬۰۰۰ را در نظر بگیرید: عوارض استاندارد ۴ روز کاری یعنی GEL ۱۵۰ حدود $۵۷٫۷۷ است که ۰٫۰۸۹٪ قیمت میشود (۵۷٫۷۷ تقسیم بر ۶۵٬۰۰۰).
بررسی پروژه: سند زمین، پروانه و تابلوی اعلان کارگاه
خریدار پیشفروش ملک در باتومی میتواند بیشتر پایه‌های حقوقی یک پروژه را از اسناد عمومی راستی‌آزمایی کند. قانون ساختوساز، در متن تلفیقی انگلیسی در matsne.gov.ge (آخرین انتشار تلفیقی ۲۵ ژوئن ۲۰۲۶)، تعیین میکند پروانه چگونه گرفته میشود و چه بخشی از آن عمومی است.
رده‌های ساختمان و مرجع صدور پروانه
ماده ۹۶ ساختمان‌ها را بر پایهٔ خطر به پنج رده تقسیم میکند: رده I جزئی، رده II کم، رده III متوسط، رده IV زیاد و رده V با خطر فنی افزوده. ماده ۹۷ متقاضی و دارندهٔ پروانه را برای رده‌های I تا IV تعریف میکند و ماده ۱۰۰ میگوید مرجع اداری که توافق اعلان ساخت یا پروانهٔ ساخت صادر میکند، نهاد اجرایی شهرداری یا شخص حقوق عمومی است که شهرداری تأسیس میکند. برای بلوک مسکونی یا هتلی چندطبقه، رده به کاربری عملکردی و مشخصاتی بستگی دارد که در آیین‌نامهٔ دولت مورد اشاره در ماده ۹۶(۶) آمده است؛ بنابراین عددی که باید خوانده شود رده‌ای است که در خود پروانه ذکر شده، نه یک فرض.
دو مرحلهٔ پروانه
مرحلهٔ I تأیید شرایط استفاده از قطعهٔ زمین برای ساختوساز است؛ مرحلهٔ II پروانهٔ ساخت است. هر مرحله یک رویهٔ اداری مستقل است (ماده ۱۰۱). تأیید مرحلهٔ I سه سال پیش از آنکه مرحلهٔ II باید آغاز شود اعتبار دارد (ماده ۱۰۵). درخواست پروانه باید، از جمله، این مدارک را در بر بگیرد: اطلاعات مالکیت زمین، سند مرحلهٔ I یا طرح تفصیلی توسعه، مطالعهٔ پیش‌امکان‌سنجی، طرح معماری تفصیلی، طرح سازمان‌دهی ساخت، مطالعهٔ مهندسی‌زمین‌شناسی، طرح سازه، نظر کارشناسان در مواردی که لازم است، سند پرداخت عوارض پروانه و عکس‌های تابلوی اعلان (ماده ۱۰۶). مرجع ظرف ۲۰ روز کاری تصمیم می‌گیرد، و در رویهٔ سه‌مرحله‌ای ظرف ۵ روز کاری (ماده ۱۰۷).
تابلوی اعلان
ماده ۱۱۰ مقرر میکند که در محدودهٔ عمومی مرز کارگاه ساخت، سه روز تقویمی پیش از آغاز رسیدگی اداری یک تابلوی اعلان نصب شود و ظرف ۱۰ روز پس از صدور پروانه تابلوی دیگری با اطلاعات محوطه‌سازی گذاشته شود. ماده ۱۳۴ برای عدم نصب تابلو یا ناقص بودن اطلاعات جریمه پیش‌بینی کرده که در تفلیس و در مناطق حفاظت‌شدهٔ مشخص GEL ۲٬۰۰۰ و در جاهای دیگر کمتر است. در عمل تابلو نخستین نشانگر عمومی شمارهٔ پروانه، دارندهٔ آن و مشخصات پروژه است و این موارد را میتوان با بروشور فروش و قرارداد مقایسه کرد.
آنچه ثبت دربارهٔ زمین نشان میدهد
گزارش ثبتی از ثبت حقوق اموال غیرمنقول، ثبت محدودیت‌های حقوق عمومی و ثبت حق‌های وثیقهٔ مالیاتی و رهن‌ها ساخته میشود (قانون ثبت عمومی، ماده ۱۰(۱)). قانون مدنی در ماده ۶۳۵ به پیمانکاری که سازه‌ای می‌سازد برای مطالبات ناشی از قرارداد حق وثیقه روی قطعهٔ ساخت میدهد؛ راهنمای Chambers یادآور میشود که این حق فقط با ثبت اثر میکند. رهن یا وثیقه‌ای که ثبت شده باشد همراه ملک منتقل میشود و به همین دلیل legal.ge مطالعهٔ گزارش ثبتی را پیش از هر پرداخت ضروری می‌شمارد.
برنامه‌های پرداخت در پیشفروش ملک در باتومی
برنامهٔ پرداخت یک شرط قراردادی است. راهنمای Chambers ترکیب سرمایهٔ خود سازنده با پرداخت‌های خریداران را الگوی اصلی تأمین مالی مسکن نوساز در تفلیس و باتومی توصیف میکند که تأمین مالی ساخت از بانک آن را تکمیل میکند. سازندگان آن را به شیوه‌های گوناگون عرضه می‌کنند: پیش‌پرداخت اولیه و سپس اقساط ماهانه یا سه‌ماهه، پرداخت‌های وابسته به مراحل ساخت، یا باقی‌مانده در زمان تحویل. در هر حال شرایط همان است که قرارداد میگوید.
اینکه قرارداد چه چیزی برای پشتیبانی از خریدار میتواند در بر بگیرد، پرسشی جداست. legal.ge در میان نکاتی که پیش از خرید باید راستی‌آزمایی شود، این را برمی‌شمارد که آیا سازنده برای تکمیل ضمانت‌نامهٔ بانکی یا بیمه دارد و یادآور میشود که بدون آن بازیابی وجوه میتواند پیچیده باشد. قرارداد همچنین میتواند اقساط را به مراحل قابل‌اندازه‌گیری گره بزند و بگوید اگر مرحله‌ای دیر شود تکلیف پرداخت‌ها چیست. مثال محاسباتی زیر شرایط فرضی دارد و فقط یک تمرین حساب است، نه برنامهٔ منتشرشدهٔ هیچ سازنده‌ای.
| گام | فرض یا محاسبه | نتیجه |
|---|---|---|
| قیمت | قیمت ورودی فرضی (رقمی که در صفحهٔ آگهی Delux Horizon ما نشان داده شده است) | $۶۵٬۰۰۰ |
| پیش‌پرداخت | ۳۰٪ فرضی (۰٫۳۰ × ۶۵٬۰۰۰) | $۱۹٬۵۰۰ |
| باقی‌مانده | ۷۰٪ قیمت (۰٫۷۰ × ۶۵٬۰۰۰) | $۴۵٬۵۰۰ |
| اقساط | ۳۰ قسط ماهانهٔ مساوی فرضی (۴۵٬۵۰۰ ÷ ۳۰) | هر کدام $۱٬۵۱۶٫۶۷ |
| معادل لاری هر قسط | ۱٬۵۱۶٫۶۷ × ۲٫۵۹۶۶ (نرخ NBG، ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶) | حدود GEL ۳٬۹۳۸ |
| VAT در صورتی که قیمت اعلام‌شده آن را شامل نمی‌شد | ۱۸٪ از ۶۵٬۰۰۰ | $۱۱٬۷۰۰، جمعاً $۷۶٬۷۰۰ |
از این حساب دو نکته نتیجه میشود. نخست، اگر برنامه به دلار باشد اما درآمد خریدار به پول دیگری، هر قسط با نرخ ارز جابه‌جا میشود و بنابراین بند ارز قرارداد تعیین میکند چه کسی این نوسان را تحمل میکند. دوم، ردیف آخر نشان میدهد چرا قرارداد باید بگوید قیمت شامل VAT هست یا نه: راهنمای Chambers میگوید VAT با نرخ ۱۸٪ وقتی اعمال میشود که فروشنده در نظام VAT ثبت شده و در جریان فعالیت تجاری بفروشد، و سازنده وقتی مشمول VAT میشود که عرضه‌های مشمول مالیات‌اش در هر بازهٔ ۱۲ ماههٔ متحرک از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ فراتر رود. اعمال VAT بر یک فروش مشخص به وضع فروشنده بستگی دارد، پس این رقم فقط برای نشان دادن نرخ آمده است. جدول بالا را باید فقط الگوی محاسبه دانست، نه پیشنهاد و نه پیش‌بینی.
هزینه‌ها و مالیات‌های خرید
گرجستان هیچ مالیات انتقالی بر ملک وضع نمی‌کند. PwC Worldwide Tax Summaries (آخرین بازبینی ۲ سپتامبر ۲۰۲۶) میگوید در گرجستان مالیات انتقال وجود ندارد و راهنمای Chambers میگوید هزینههای خریدار به عوارض ثبت و حق‌الزحمهٔ سردفتر محدود است. جدول عوارض ثبت در جدول بالا آمده است. VAT مهم‌ترین هزینه‌ای است که با فروشنده فرق میکند، همان‌طور که در بخش قبل توضیح داده شد.
پس از خرید، مالیات‌های سالانه و مالیات بر درآمد اجاره اعمال میشود؛ این موارد در راهنمای ما دربارهٔ مالیات ملک در گرجستان آمده که آن‌ها را با تاریخ خودش بیان میکند. جنبهٔ اجاره برای اقامت‌های کوتاه موضوع راهنمای ما دربارهٔ اجارهٔ کوتاهمدت در باتومی است. خریدی که با وام بانکی انجام شود در راهنمای ما دربارهٔ وام مسکن برای خارجی‌ها در گرجستان بررسی شده است، زیرا قواعد بانک‌ها دربارهٔ ساختمان‌های ناتمام با قواعد ساختمان‌های تکمیل‌شده فرق دارد، و همین تفاوت باید پیش از انتخاب شیوهٔ پرداخت در نظر گرفته شود.
شارژ خدمات آپارتمان‌هتل‌ها و مجتمع‌های مسکونی را شرکت مدیریت یا انجمن مالکان تعیین میکند و قانون آن را مقرر نمی‌کند. پس این شارژ یک موضوع قرارداد و قرارداد مدیریت است؛ مبلغ و مبنای آن (به‌ازای هر m² یا هر واحد) در اسنادی که سازنده ارائه میدهد آمده است.
واحدهای آپارتمان‌هتل: سند، بهرهبردار و استخر اجاره
بسیاری از آپارتمان‌های پیشفروش در باتومی بهعنوان بخشی از یک پروژهٔ هتل یا آپارتمان‌هتل فروخته می‌شوند. ساختار حقوقی دو لایه دارد. لایهٔ نخست مالکیت خود واحد است: طبق ماده ۱۵۶(۴) قانون ثبت عمومی، ساختمان میتواند یک موضوع حق یا چند واحد باشد و طبق ماده ۱۵۶(۶) هر واحد سهمی از زمین متناسب با زیربنای خود دارد. لایهٔ دوم ترتیب بهرهبرداری است: مالک قرارداد مدیریت یا استخر اجارهٔ جداگانه‌ای با بهرهبردار هتل یا شرکت بهرهبرداری سازنده امضا میکند. سند مالکیت و قرارداد بهرهبرداری دو سند متفاوت‌اند و دومی تغییری در اینکه چه کسی مالک ثبت‌شده است نمی‌دهد؛ مالک ثبت‌شده همچنان کسی است که نامش در ثبت عمومی آمده است.
پروژه‌های فرنچایز و پروژه‌هایی با نام تجاری بهرهبردار یک رابطهٔ سوم هم می‌افزایند. طبق صفحهٔ آگهی ما برای Wyndham Grand Residences Batumi Gonio Aqua، Wyndham اعطاکنندهٔ فرنچایز است و یک سازندهٔ محلی آپارتمانها را می‌سازد و می‌فروشد. طبق صفحهٔ آگهی ما برای Mardi Aquapark، پروژه با نام تجاری Mercure از Accor بهرهبرداری میشود، هر آپارتمان با قرارداد مدیریت ۱۰ ساله وارد یک استخر اجاره میشود و درآمد به نسبت ۶۰٪ برای مالک و ۴۰٪ برای Accor تقسیم میشود که هزینههای بهرهبرداری را پوشش میدهد؛ صفحه می‌افزاید که سازنده اعلام میکند بازدهی تضمینشده نیست و قرارداد امضاشده حاکم است؛ یعنی برای فهمیدن شرایط واقعی باید به همان قرارداد رجوع کرد. طبق صفحهٔ آگهی ما برای Novotel Living، صفحهٔ پروژهٔ سازنده یک استخر اجارهٔ اجباری را توصیف میکند که در آن مالک ۶۰٪ درآمد ناخالص اجاره را می‌گیرد و ۴۰٪ کارمزد مدیریت هزینهٔ بهرهبرداری هتل را می‌پوشاند، و اتاق‌ها طبق اعلامیهٔ Accor در ۵ ژوئن ۲۰۲۳ به‌صورت جداگانه با سند strata title مالکیت می‌شوند.
حساب تقسیم ۶۰/۴۰ ساده است: به‌ازای هر $۱٬۰۰۰ درآمد ناخالص استخر، $۶۰۰ سهم مالک و $۴۰۰ سهم بهرهبردار است. اینکه این سهم بر چه چیزی محاسبه میشود (درآمد ناخالص کل استخر، درآمد هر واحد یا خالص پس از هزینه‌ها)، چگونه پرداخت میشود و قرارداد چه مدت ادامه دارد، تعریف‌های قراردادی‌اند که از پروژه‌ای به پروژهٔ دیگر فرق می‌کنند. پرسش‌هایی که وضعیت مالک را تعیین می‌کنند در قرارداد است: آیا مشارکت اجباری است، اگر مالک بخواهد خودش از واحد استفاده کند چه میشود، آیا قرارداد خریدار بعدی را هم متعهد میکند و اگر مجوز بهرهبردار پایان یابد چه رخ میدهد. این‌ها موضوعاتی برای اسناد قرارداد هستند و به همین دلیل سند مالکیت و قرارداد بهرهبرداری را باید جدا از هم و هر دو را با دقت خواند.
پیشفروش ملک در باتومی: نمونه‌هایی از صفحه‌های آگهی ما
جدول شش پروژهٔ باتومی را همان‌طور که صفحه‌های آگهی‌شان در ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ بیان می‌کنند فهرست میکند. قیمت‌ها قیمت‌های ورودی روی صفحه‌ها هستند که با نرخ NBG یعنی GEL ۲٫۵۹۶۶ برای هر دلار تبدیل شده‌اند؛ ارقام Mardi Aquapark قیمت‌های سازنده به یورو هستند که روی صفحه نقل شده و با GEL ۲٫۹۰۸۲ برای هر یورو تبدیل شده‌اند. صفحه‌ها در آنچه بیان می‌کنند فرق دارند، بنابراین ستون‌ها فقط همان چیزی را نشان می‌دهند که هر صفحه میدهد.
| آگهی | قیمت ورودی طبق صفحهٔ آگهی ما | به لاری (نرخ NBG) | متراژ و وضعیت ذکرشده روی صفحه |
|---|---|---|---|
| Mardi Aquapark | قیمت‌های نقل‌شدهٔ سازنده: استودیو از €۷۲٬۰۰۰، یک‌خوابه از €۱۲۸٬۱۰۰ | حدود GEL ۲۰۹٬۳۹۰ و GEL ۳۷۲٬۵۴۰ | استودیو از ۲۸ m²، یک‌خوابه از ۴۹ m²؛ در حال ساخت، هدف تکمیل سازنده Q4 ۲۰۲۸؛ هتل را Accor با نام تجاری Mercure بهرهبرداری میکند |
| Novotel Living | قیمت با درخواست | قابل اعمال نیست | ۲۸٫۱ تا ۷۹٫۴ m²؛ سازنده Mardi Holding؛ نام تجاری Novotel Living از Accor؛ استخر اجارهٔ اجباری با تقسیم ۶۰/۴۰ توصیف شده است |
| Delux Horizon | از $۶۵٬۰۰۰ | حدود GEL ۱۶۸٬۷۷۹ | حدود ۲۸ تا ۵۷ m²، استودیو و یک‌خوابه؛ سازنده Horizons Group؛ تحویل به‌صورت کلید‌در‌دست و مبله توصیف شده است |
| Horizon Grand Residence | از $۵۵٬۰۰۰ | حدود GEL ۱۴۲٬۸۱۳ | یک واحد ۵۲ m² فهرست شده است |
| Wyndham Grand Residences Gonio Aqua | از $۱۳۴٬۵۶۶ | حدود GEL ۳۴۹٬۴۱۴ | از ۳۱٫۲ m²؛ با نام تجاری Wyndham، که Wyndham اعطاکنندهٔ فرنچایز است و یک سازندهٔ محلی می‌سازد و می‌فروشد |
| Mardi Hills | از $۴۵٬۲۷۶ | حدود GEL ۱۱۷٬۵۶۴ | ۲۶٫۹۵ تا ۱۱۲٫۲۱ m²؛ صفحه ساختمانی تکمیل‌شده از Mardi Holding را توصیف میکند که بیشتر واحدهایش کاملاً تکمیل‌شده تحویل شده‌اند |
این مقایسه گسترهٔ وضعیت‌هایی را نشان میدهد که برچسب «پیشفروش» در بر می‌گیرد. Mardi Aquapark را سازنده در حال ساخت و دارای تاریخ هدف توصیف میکند، پس یک نمونهٔ روشن پیشفروش است. Mardi Hills تکمیل‌شده توصیف شده، پس پرسش‌ها دربارهٔ کیفیت اجرا و گزارش ثبتی واحد واقعی است، نه ریسک ساخت. دربارهٔ بقیه، وضعیت تکمیل موضوع اسناد سازنده است و به همین دلیل بررسی‌های پروانه و بهرهبرداری رسمی در این راهنما اهمیت دارند. قیمت خرید تبدیل‌شده با نرخ امروز هم فقط یک عکس لحظه‌ای است: ارزش لاری با نرخ NBG جابه‌جا میشود و آنچه صفحه‌ها منتشر می‌کنند قیمت دلاری است.
پرسش‌های یکسانی برای همهٔ این پروژه‌ها صدق میکند. واحد در کدام بلوک و کدام طبقه است و بلوک روی کدام قطعهٔ ثبتشدهٔ زمین قرار دارد؟ آیا تاریخ تکمیل ذکرشده تاریخ قراردادی است یا تاریخ بازاریابی؟ آیا قیمت فهرست‌شده فقط برای کوچک‌ترین واحد است؟ صفحهٔ کشور گرجستان ما و صفحهٔ شهر باتومی پروژه‌های کنونی را فهرست می‌کنند و صفحه‌های Mardi Aquapark و Novotel Living توصیف‌های بهرهبردار نقل‌شده در بالا را دارند.
نظارت، بهرهبرداری رسمی و بازرسی تحویل
قانون ساختوساز سه نوع نظارت را از هم جدا میکند (ماده ۱۱۷): نظارت عمومی شهرداری، نظارت فنی توسط نهاد بازرسی معتبر یا کارشناس دارای گواهی، و نظارت بر ایمنی ساخت توسط شخص دارای صلاحیت لازم. نظارت عمومی انطباق با شرایط پروانه، شرایط ایمنی ساخت و بهرهبرداری رسمی را در بر می‌گیرد و شهرداری‌ها هر سال بخشی از ساختمان‌های رده‌های III و IV را زیر نظارت می‌گیرند (ماده ۱۱۸). نظارت فنی وقتی مرحله‌ای از ساخت تمام میشود نظری صادر میکند؛ شهرداری ممکن است ظرف ۱۵ روز کاری پس از نظر مثبت مستندات مرحله را بررسی کند و اگر این مدت بدون یافتهٔ منفی بگذرد، مرحله تحویل‌شده فرض میشود (ماده ۱۲۰). در مرحلهٔ آخر، تکمیل و بهرهبرداری از ساختمان را میتوان با یک درخواست و ظرف ۱۰ روز کاری از درخواست دارندهٔ پروانه انجام داد، مگر آنکه قانون طور دیگری مقرر کند.
بهرهبرداری رسمی
ماده ۱۳۹ مقرر میکند که ساختمان رده I مشمول شناسایی بهعنوان مناسب بهرهبرداری نیست و قواعد رده‌های II تا IV را یک مصوبهٔ حقوقی دولت تعیین میکند. ماده ۱۳۹¹ میگوید تا زمانی که سند بهرهبرداری صادر نشده، نباید از ساختمان استفاده شود و نباید برق و گاز طبیعی به ساختمان بهرهبردارینشده عرضه شود، مگر برای فعالیت‌های ساخت در مدت اعتبار پروانه. نتیجهٔ عملی برای خریدار این است که سند بهرهبرداری همان سندی است که ساختمان تکمیل‌شده را به استفادهٔ قانونی پیوند میدهد و ثبت ساختمان تمام‌شده نیز طبق ماده ۱۵۶(۱) قانون ثبت عمومی بر همین سند استوار است.
این قانون یک قاعدهٔ موقت برای باتومی (ماده ۱۴۱⁷) هم دارد که به نهاد ناظر اجازه میدهد پروژه‌ای تکمیل‌شده در شهرداری باتومی را که با نقض شرایط پروانه یا بدون پروانه در محدودهٔ یک طرح تأییدشده ساخته شده، به بهرهبرداری برساند و دربارهٔ پروژه‌هایی صدق میکند که تا ۲۶ سپتامبر ۲۰۲۲ تکمیل شده بودند. این قاعده دربارهٔ ساختمان‌های قدیمی‌تر است و به همین دلیل تاریخ تکمیل در اسنادی دیده میشود که خریدار یک واحد دست‌دوم ممکن است از او خواسته شود بخواند؛ برای ساختمانی که هنوز ساخته نشده، همان مسیر عادی پروانه و بهرهبرداری رسمی اعمال میشود.
خواندن مرحلهٔ تحویل
تحویل هم یک رویداد قراردادی است و هم یک رویداد نظارتی. مشخصات فنی قرارداد تعیین میکند چه کیفیتی توافق شده و ماده ۴۸۸ قانون مدنی مالی را عاری از عیب مادی میداند که کیفیت توافق‌شده را داشته باشد؛ اگر کیفیتی توافق نشده، معیار مناسب بودن برای استفادهٔ قراردادی یا متعارف است. ماده ۴۸۹ هر حق ناموجودی را که در ثبت عمومی ثبت شده باشد عیب حقوقی می‌شمارد. دربارهٔ عیب در کار، ماده ۶۵۵ مقرر میکند که کارفرما میتواند مطالبات مربوط به عیب در اجرا را ظرف یک سال و مطالبات مربوط به سازه‌ها را ظرف پنج سال پس از پذیرش کار مطرح کند. این حکم در فصل قراردادهای کار قرار دارد، پس اینکه بر یک خرید مشخص چگونه اعمال میشود به نحوهٔ طبقه‌بندی قرارداد بستگی دارد. بازرسی تحویل معمولاً واحد را با پیوست مشخصات مقایسه میکند: متراژ، نازک‌کاری‌ها، تجهیزات نصب‌شده، تأسیسات و بخش‌های مشترک، با فهرست کتبی ایرادها و تاریخ‌های رفع آن‌ها.
زمان‌بندی اقامت و خریدهای پیشفروش
ملک میتواند مبنای اقامت گرجستان باشد و زمان‌بندی سند برای خریداران پیشفروش مهم است. آژانس توسعهٔ خدمات عمومی (Public Service Development Agency یا PSDA) یک اقامت کوتاهمدت برای مالکان ملک را فهرست کرده است: ملک باید ارزش بازار معادل ۱۵۰٬۰۰۰ دلار آمریکا (USD) به لاری یا بیشتر داشته باشد، زمین کشاورزی مستثنا است، ارزیابی را ارزیاب دارای گواهی که نهاد ملی یکپارچهٔ اعتباردهی (LEPL Unified National Body of Accreditation) تأییدش کرده انجام میدهد و سند مالکیت جزو مدارک لازم است. عوارض دولتی در صفحهٔ PSDA برای رسیدگی در ۳۰ روز تقویمی GEL ۳۰۰، برای ۲۰ روز GEL ۴۵۰ و برای ۱۰ روز GEL ۶۰۰ است. اقامت سرمایه‌گذاری جداگانه‌ای هم با آستانهٔ ۳۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا وجود دارد. راهنمای ما دربارهٔ اقامت در گرجستان شرایط را مفصل‌تر بیان میکند، از جمله اینکه آستانه از ۱ مارس ۲۰۲۶ اعمال میشود، بر پایهٔ ارزیابی کارشناس سنجیده میشود نه صورت‌حساب، و چند ملک را میتوان با هم ترکیب کرد.
با نرخ NBG در ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶، مبلغ ۱۵۰٬۰۰۰ دلار آمریکا برابر GEL ۳۸۹٬۴۹۰ است. اگر هر واحد به قیمت ورودی خود ارزیابی شود، تعداد واحدهای لازم برای رسیدن به آستانه با قیمت‌های ورودی صفحه‌های آگهی ما چنین است: ۳ برای Horizon Grand Residence ($۵۵٬۰۰۰)، ۳ برای Delux Horizon ($۶۵٬۰۰۰)، ۴ برای Mardi Hills ($۴۵٬۲۷۶) و ۲ برای Wyndham Grand Residences Gonio Aqua ($۱۳۴٬۵۶۶). ارزیابی‌ها میتوانند با قیمت‌ها فرق داشته باشند. ارتباط با پیشفروش، به بیان ساده، مسئلهٔ اسناد و زمان‌بندی آن‌هاست: PSDA سند مالکیت و ارزیابی ملک را میخواهد، در حالی که طبق قانون ثبت عمومی ساختمان تمام‌شده بر سند بهرهبرداری ثبت میشود و واحد فقط پس از ثبت به شیء جداگانهٔ فروش تبدیل میشود. خرید به‌خودی‌خود نه اقامت میدهد و نه تابعیت؛ اقامت یک تصمیم اداری جداست. تصویر گسترده‌تر قواعد زندگی و اقامت در راهنمای ما دربارهٔ زندگی در گرجستان بهعنوان خارجی آمده و دلیل اینکه خارجی‌ها اصلاً میتوانند بخرند در راهنمای ما دربارهٔ اینکه آیا خارجی‌ها میتوانند در گرجستان ملک بخرند شرح داده شده است.
فهرست بررسی دقیق پیشفروش
این فهرست اسناد و ارجاع‌های قانونی بخش‌های بالا را گرد می‌آورد. بررسی‌هایی را شرح میدهد که قواعد ممکن می‌سازند و ارزیابی هیچ سازنده یا پروژه‌ای نیست. هر ردیف به یک سند یا یک ماده از قانون ارجاع میدهد تا بتوان آن را مستقیماً در متن رسمی دید.
| بررسی | سند یا محل | آنچه نشان میدهد | قاعده |
|---|---|---|---|
| مالکیت زمین و بارهای حقوقی | گزارش NAPR (حضوری GEL ۲۰ یا آنلاین GEL ۱۳ در ۱ روز کاری) | مالک ثبت‌شده، رهن‌ها، وثیقه‌ها، محدودیت‌های حقوق عمومی | قانون ثبت عمومی، ماده ۱۰(۱)؛ قانون مدنی، ماده ۳۱۲ |
| شرایط استفاده از زمین برای ساختوساز | سند مرحلهٔ I شهرداری | اینکه زمین برای ساختمان برنامه‌ریزی‌شده تأیید شده است؛ پیش از مرحلهٔ II، ۳ سال اعتبار دارد | قانون ساختوساز، مواد ۱۰۱ و ۱۰۵ |
| پروانهٔ ساخت | پروانهٔ صادرشده از شهرداری؛ تابلوی اعلان کارگاه | دارنده، رده، مشخصات، شمارهٔ پروانه | قانون ساختوساز، مواد ۱۰۰، ۱۰۶، ۱۰۷ و ۱۱۰ |
| ثبت حق خریدار | پیشثبت یا تعهد ثبت‌شده روی زمین | سایر حقوق روی ملک را مسدود میکند؛ بر پایهٔ زمان درخواست رتبه می‌گیرد | قانون ثبت عمومی، مواد ۱۲، ۱۳ و ۱۵۶(۱۰) |
| شکل قرارداد | قرارداد کتبی، گواهی‌شده یا امضاشده نزد نهاد ثبت | شکل معتبر برای فروش و هر پیش‌قرارداد | قانون مدنی، مواد ۱۸۳، ۳۱۱¹ و ۳۲۷(۳) |
| مشخصات و کیفیت | پیوست قرارداد | متراژ، نازک‌کاری و تجهیزات توافق‌شده | قانون مدنی، مواد ۴۸۷ و ۴۸۸ |
| شرایط پرداخت | برنامهٔ قرارداد؛ ضمانت‌نامهٔ بانکی یا بیمه در صورت ارائه | مبالغ، تاریخ‌ها، ارز، شمول VAT، پیامدهای تأخیر | شرایط قرارداد؛ Chambers Real Estate ۲۰۲۶؛ legal.ge |
| بهرهبردار و استخر اجاره | قرارداد مدیریت یا استخر اجاره | تقسیم، مدت، مشارکت اجباری، استفادهٔ مالک، مبنای شارژ خدمات | شرایط قرارداد؛ صفحه‌های آگهی |
| بهرهبرداری رسمی | سند بهرهبرداری | ساختمان مناسب استفاده شناخته شده است؛ تأسیسات را میتوان وصل کرد | قانون ساختوساز، مواد ۱۳۹ و ۱۳۹¹ |
| ثبت واحد بهعنوان شیء جداگانه | گزارش ثبتی واحد | نام خریدار، متراژ، سهم زمین | قانون ثبت عمومی، مواد ۱۰(۴) و ۱۵۶(۱)، (۵)، (۶) |
فهرست خدمات NAPR خدمات ثبت حقوق بر ملک در حال ساخت، پیشثبت، گزارش‌های ثبتی و عوارض و مهلت‌های مربوط را شرح میدهد و صفحهٔ آژانس الزامات مدارک هر خدمت را فهرست میکند. خواندن این فهرست پیش از مراجعه نشان میدهد ثبت‌کننده چه مدارکی را خواهد خواست.
مقاله‌های دیگر این مجموعه موضوعات همجوار را پوشش می‌دهند: تصویر کلی و اصلی در راهنمای ما دربارهٔ بازار املاک گرجستان است، ساحل فراتر از باتومی در راهنمای ما دربارهٔ ساحل دریای سیاه آمده و خرید بدون سفر در راهنمای ما دربارهٔ خرید ملک در گرجستان از خارج از کشور بررسی شده است. نکات تنظیم حقوقی قرارداد در مقالهٔ نکات حقوقی ما فهرست شده و مقایسهٔ ارزش با بازارهای دیگر در مقایسهٔ ما از آنچه ۱۰۰٬۰۰۰ دلار می‌خرد آمده است.
سوالات متداول
پیشفروش ملک در باتومی چیست؟
پیشفروش ملک در باتومی فروش آپارتمان یا خانهای است که ساختمانش هنوز تکمیل و رسماً بهرهبرداری نشده است. خریدار قرارداد کتبی امضا میکند و طبق برنامه پرداخت میکند، و واحد فقط پس از بهرهبرداری رسمی از ساختمان و ثبت واحد بهعنوان شیء جداگانه به نام خریدار ثبت میشود (قانون ثبت عمومی، ماده ۱۵۶).
خریدار چه زمانی مالک میشود؟
در پیشفروش ملک در باتومی، مانند هر جای دیگر گرجستان، خریدار وقتی مالک میشود که NAPR حق مالکیت را ثبت کند. ماده ۱۸۳ قانون مدنی معامله کتبی و ثبت حق مالکیت تملککننده در ثبت عمومی را لازم میداند و راهنمای Chambers ثبت را عمل تأسیسی توصیف میکند. پیش از آن خریدار دارای حقوق قراردادی است که طبق ماده ۱۲ قانون ثبت عمومی میتوان پیشثبت کرد.
آیا خارجی میتواند در باتومی پیشفروش بخرد؟
برای ملک مسکونی بله، و این پاسخ شامل خریدار خارجی هم میشود. راهنمای Chambers Real Estate ۲۰۲۶ میگوید اشخاص حقیقی خارجی و شرکتهای با مالکیت خارجی میتوانند ملک مسکونی و تجاری، از جمله آپارتمانها و واحدهای پیشفروش، را بدون الزام اقامت یا معاملهبهمثل تملک کنند؛ زمین کشاورزی محدود است. اقامت شرط خرید نیست.
ثبت حق خریدار چقدر هزینه دارد؟
در پیشفروش ملک در باتومی عوارض NAPR برای ثبت یک حق یا یک تعهد GEL ۱۵۰ در ۴ روز کاری است (حدود $۵۷٫۷۷ با نرخ NBG در ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶)، GEL ۲۷۰ در یک روز کاری یا GEL ۳۵۰ در همان روز تسلیم. گزارش ثبتی آنلاین در یک روز کاری GEL ۱۳ و در همان روز GEL ۵۲ هزینه دارد. قرارداد تعیین میکند چه کسی میپردازد؛ ماده ۴۷۹ قانون مدنی هزینههای ثبت را بر عهدهٔ فروشنده میگذارد، مگر آنکه قرارداد طور دیگری بگوید.
آیا بر پیشفروش ملک در باتومی مالیات انتقال وجود دارد؟
طبق PwC Worldwide Tax Summaries که در ۲ سپتامبر ۲۰۲۶ بازبینی شده است، بر پیشفروش ملک در باتومی مالیات انتقال اعمال نمی‌شود. VAT با نرخ ۱۸٪ بر عرضه‌های فروشندگان ثبت‌شده در نظام VAT اعمال میشود و راهنمای Chambers میگوید سازنده وقتی مشمول VAT میشود که عرضه‌های مشمول مالیات‌اش در یک بازهٔ ۱۲ ماههٔ متحرک از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ فراتر رود. قرارداد باید بگوید قیمت شامل VAT است یا نه.
خریدار چگونه میتواند پروانهٔ ساخت یک پروژه را بررسی کند؟
در پیشفروش ملک در باتومی، بررسی از طریق اسناد پروانه و تابلوی اعلان کارگاه انجام میشود. ماده ۱۱۰ قانون ساختوساز نصب تابلوی اعلان در مرز کارگاه را لازم میداند و ماده ۱۰۶ مدارک پشت درخواست پروانه را فهرست میکند. مالک ثبتشدهٔ زمین و بارهای حقوقی آن از گزارش NAPR خوانده میشود. نهاد اجرایی شهرداری طبق ماده ۱۰۰ پروانه را صادر میکند.
تفاوت سند مالکیت واحد با قرارداد اجارهٔ هتل چیست؟
سند مالکیت همان مالکیت ثبتشدهٔ واحد و سهم آن از زمین است (قانون ثبت عمومی، ماده ۱۵۶). قرارداد اجاره یا مدیریت توافقی جداگانه با بهرهبردار است. در صفحهٔ آگهی ما برای Mardi Aquapark سازنده یک قرارداد مدیریت ۱۰ ساله را توصیف میکند که درآمد در آن به نسبت ۶۰٪ برای مالک و ۴۰٪ برای Accor تقسیم میشود، و یادآور میشود که بازدهی تضمینشده نیست.
چه سندی نشان میدهد ساختمان تمام شده است؟
سند بهرهبرداری. ماده ۱۳۹¹ قانون ساختوساز تا زمان صدور آن بهرهبرداری از ساختمان را ممنوع میکند و عرضهٔ برق و گاز به ساختمان بهرهبردارینشده را، بهجز برای ساخت، منع مینماید؛ یعنی این سند مرز میان ساختمان در حال ساخت و ساختمان قابل استفاده است. پس از بهرهبرداری رسمی، ساختمان بر سند بهرهبرداری ثبت میشود و واحد را میتوان بهعنوان شیء جداگانه ثبت کرد.
آیا پیشفروش ملک در باتومی برای اقامت به حساب میآید؟
در پیشفروش ملک در باتومی، اقامت کوتاهمدت PSDA برای مالکان ملک بر ملک غیرکشاورزی با ارزش بازار معادل ۱۵۰٬۰۰۰ دلار آمریکا (USD) به لاری یا بیشتر اعمال میشود که ارزیاب معتبر ارزیابی کرده باشد، و سند مالکیت را میخواهد. آستانه بر ارزیابی کارشناس سنجیده میشود و واحدها را میتوان ترکیب کرد؛ صفحهٔ PSDA بسته به زمان رسیدگی عوارض GEL ۳۰۰، ۴۵۰ یا ۶۰۰ را فهرست میکند.
موجودی فروش‌نرفتهٔ باتومی معادل چند ماه فروش ۲۰۲۵ است؟
با یک تقسیم ساده حدود ۸٫۵ ماه. Galt & Taggart، به نقل از Investor.ge در ۲۰ آوریل ۲۰۲۶، حدود ۱۲٬۴۰۰ واحد فروش‌نرفته در پروژه‌های بررسی‌شدهٔ سازندگان و ۱۷٬۴۷۸ آپارتمان فروخته‌شده در ۲۰۲۵ را اعلام میکند؛ ۱۲٬۴۰۰ تقسیم بر ۱۷٬۴۷۸ برابر ۰٫۷۱ سال است. این دو رقم دقیقاً قابل مقایسه نیستند، پس نسبت فقط یک مثال توضیحی است.
آخرین بررسی: 27 اکتبر 2026. منابع: قانون ثبت عمومی گرجستان (Legislative Herald)؛ قانون مدنی گرجستان (Legislative Herald)؛ قانون برنامه‌ریزی فضایی، فعالیت‌های معماری و ساختمانی (Legislative Herald)؛ عوارض NAPR: ثبت اموال غیرمنقول؛ عوارض و مهلت‌های NAPR؛ فهرست خدمات آژانس NAPR؛ نرخ‌های رسمی ارز بانک ملی گرجستان؛ آژانس توسعهٔ خدمات عمومی: اقامت؛ Geostat: پروانه‌های صادرشده برای ساختوساز و ساختمان‌های تکمیل‌شده؛ فایل داده‌های پروانه‌های Geostat؛ فایل داده‌های ساختمان‌های تکمیل‌شدهٔ Geostat؛ Geostat: شاخص قیمت مسکن، Q3 2026؛ Investor.ge: تصویر بخش، مسکن باتومی (Galt & Taggart)؛ Chambers Real Estate 2026: گرجستان؛ legal.ge: خرید ملک پیشفروش؛ PwC Worldwide Tax Summaries: گرجستان.
