Недвижимость в Батуми на этапе строительства: покупка в Грузии (2026)
Недвижимость в Батуми на этапе строительства продаётся до завершения здания, поэтому у покупателя сначала появляются права на бумаге, а зарегистрированное право собственности возникает позже. В Грузии эту последовательность регулируют Гражданский кодекс, Закон о публичном реестре и Кодекс о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности (далее — Строительный кодекс): письменный договор, необязательная предварительная регистрация или зарегистрированное обязательство на земельный участок, разрешение на строительство, ввод готового здания в эксплуатацию и, наконец, регистрация помещения как отдельного объекта. В этом руководстве описаны нормы и официальные проверки в том виде, в каком они действуют на 27 октября 2026 г.; используется официальный курс Национального банка Грузии (НБГ), действовавший в этот день: USD 1 = GEL 2,5966 и EUR 1 = GEL 2,9082. Иными словами, текст опирается на тексты законов и публикации официальных ведомств, а не на рекламные материалы, и у каждой цифры указаны источник и дата.
Читатель, который рассматривает недвижимость в Батуми на этапе строительства, найдёт здесь сведения о том, что говорят законы о каждом этапе, сколько стоят услуги реестра в лари и в долларах, как читать разрешение на строительство и выписку из реестра, как устроены графики платежей и арендные пулы апарт-отелей и что включает стадия передачи объекта. Примеры объектов взяты с наших собственных страниц о батумских проектах и приводятся так, как эти страницы их излагают; любая цена, площадь и дата могут измениться, и ни одна из приведённых цифр не является прогнозом или обещанием доходности.
Недвижимость в Батуми на этапе строительства: ключевые факты в одной таблице
| Вопрос | Положение на 27 октября 2026 г. | Основание |
|---|---|---|
| Как покупатель приобретает недвижимость? | Сделка заключается в письменной форме, а право собственности приобретателя регистрируется в Публичном реестре | Гражданский кодекс, статья 183 |
| Можно ли использовать предварительный договор? | Да; договор может порождать обязательство заключить будущий договор, и форма, требуемая для договора, действует и для предварительного договора | Гражданский кодекс, статья 327(3) |
| Можно ли защитить право покупателя до завершения строительства? | Право может быть предварительно зарегистрировано на основании соглашения сторон, что блокирует регистрацию других прав на объект, если стороны не договорились об ином | Закон о публичном реестре, статья 12 |
| Можно ли зафиксировать обязательство передать будущее помещение? | Для строящегося здания, ещё не зарегистрированного на земельном участке, обязательство передать помещение в будущем можно зарегистрировать на участке после выдачи условий использования земли для строительства | Закон о публичном реестре, статья 156(10) |
| Когда помещение можно продать как отдельный объект? | Помещение можно продать как отдельный объект только после регистрации права собственности на него | Закон о публичном реестре, статья 156(5) |
| Кто выдаёт разрешение? | Исполнительный орган муниципалитета или созданное им юридическое лицо публичного права, для зданий классов I–IV | Строительный кодекс, статьи 97 и 100 |
| Стандартный сбор реестра | GEL 150 за 4 рабочих дня (около $57,77), GEL 270 за 1 рабочий день, GEL 350 в день подачи | Тарифы Национального агентства публичного реестра (NAPR) |
| Налог на передачу права | Отсутствует; НДС в размере 18% применяется к поставкам продавцов, зарегистрированных как плательщики НДС | PwC Worldwide Tax Summaries, проверено 2 сентября 2026 г.; Chambers Real Estate 2026 |
| Иностранные покупатели | Иностранные физические лица и организации с иностранным капиталом могут приобретать жилую недвижимость, включая помещения на этапе строительства, без требования о резидентстве; сельскохозяйственная земля ограничена | Chambers Real Estate 2026, Georgia, раздел 2.11 |
Что означает «off-plan» по грузинскому праву
В грузинских законах нет единого определённого термина для продажи, совершаемой до завершения строительства. Соответствующие нормы разбросаны по трём источникам. Гражданский кодекс регулирует договор: согласно статье 183, покупатель приобретает недвижимую вещь по письменной сделке с последующей регистрацией права собственности приобретателя в Публичном реестре. Закон о публичном реестре определяет, что можно зарегистрировать и в каком порядке. Строительный кодекс устанавливает, когда здание можно строить, когда за ним ведётся надзор и когда его можно вводить в эксплуатацию. Поэтому покупка, в которой участвует недвижимость в Батуми на этапе строительства, проходит через все три акта, а правовое положение покупателя меняется на каждом шаге.
Руководство Chambers Real Estate 2026 по Грузии прямо формулирует следствие: конститутивным актом является регистрация, а не подписание договора купли-продажи, поэтому право собственности переходит только тогда, когда его регистрирует Национальное агентство публичного реестра (NAPR). До этого момента покупатель обладает договорными правами к застройщику, но не правом собственности на помещение. Статья 312 Гражданского кодекса добавляет, что содержание Публичного реестра считается достоверным, пока не доказано обратное, а запись на имя отчуждателя считается достоверной в пользу приобретателя, если на запись не подана жалоба и приобретатель не знает о её неверности. Для покупателя это делает выписку из реестра основным документом для любых утверждений о том, кто владеет землёй, существует ли ипотека и зарегистрировано ли какое-либо иное право. Иными словами, если в рекламном буклете, в переписке с продавцом и в выписке из реестра содержатся разные утверждения о земле, именно выписка служит отправной точкой для проверки.
Предварительный договор — признанный инструмент. Статья 327(3) Гражданского кодекса говорит, что договор может порождать обязательство заключить будущий договор и что форма, установленная для договора, применяется и к предварительному договору. Юридический информационный сайт legal.ge описывает ту же конструкцию для новых зданий: с юридической точки зрения покупка — это обязательство приобрести будущее имущество, а защита покупателя от повторной продажи того же помещения обеспечивается предварительной регистрацией права в Публичном реестре. Это описание издателя юридических услуг, а не норма закона, но оно совпадает со статьёй 12 Закона о публичном реестре, о которой речь пойдёт ниже.
Три вопроса, на которые должен отвечать договор
Первый: что именно покупается — помещение, определённое по этажу, площади и положению в утверждённом проекте, либо доля в земельном участке с правом на будущее помещение. Второй: когда и на каком условии переходит право собственности, что на практике означает момент после ввода здания в эксплуатацию и регистрации помещения как отдельного объекта. Третий: что происходит при задержке, изменении спецификации или незавершении строительства. Статья 487 Гражданского кодекса обязывает продавца передать вещь свободной от материальных и правовых недостатков, а статья 488 считает вещь свободной от материальных недостатков, если она обладает согласованным качеством; именно поэтому приложение со спецификацией к договору важно не меньше, чем цена.
Рынок Батуми, на котором идут продажи на этапе строительства
Рынок квартир Батуми достаточно велик, чтобы продажи на этапе строительства были его обычной частью. По данным обзора Galt & Taggart «Batumi Residential Real Estate 2025 Review and 2026 Outlook», который 20 апреля 2026 г. привёл Investor.ge, в 2025 году было продано 17 478 квартир, что на 15% больше, чем годом ранее, на рынке объёмом около $1,3 млрд, выросшем почти на 24%. Средняя цена «под ключ» составляла $1 569 за м² в 2023 году, $1 699 в 2024 году и $1 865 в 2025 году. Тот же отчёт оценивает нераспроданный запас в обследованных проектах застройщиков примерно в 12 400 помещений на конец 2025 года, что почти на 14% больше, и сообщает, что иностранные покупатели обеспечили 52% продаж квартир, из них покупатели из Израиля — 13%. Наше отдельное руководство по ценам на квартиры в Батуми за квадратный метр сопоставляет эти средние значения со стартовыми ценами на наших страницах объектов. Эти показатели приведены так, как их сообщает источник, и не пересчитывались нами; они нужны лишь для того, чтобы показать, в каком масштабе на рынке присутствуют продажи до завершения строительства.
Простое отношение даёт представление о масштабе. Если разделить 12 400 нераспроданных помещений на 17 478 квартир, проданных в 2025 году, получится 0,71, или примерно 8,5 месяца продаж в темпе 2025 года. Это иллюстрация, построенная на двух опубликованных цифрах, а не статистический показатель Galt & Taggart: показатель запаса охватывает обследованные проекты застройщиков, тогда как показатель продаж охватывает продажи квартир на всём рынке, поэтому эти две величины строго не сопоставимы.
Официальное статистическое ведомство Geostat публикует заявленные данные о разрешениях на строительство и завершённых объектах по регионам. В таблице ниже показана Автономная Республика Аджария, в которую входят Батуми и другие муниципалитеты. Данные охватывают все типы зданий, а не только квартиры, а разрешения, выданные в течение года, — это не те же здания, которые завершены в течение этого года, поэтому столбцы следует читать как отдельные ряды.
| Период | Выданные разрешения (число) | Разрешённая площадь (м²) | Завершённые объекты (число) | Завершённая площадь (м²) |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 651 | 701 689 | 58 | 214 198 |
| 2023 | 712 | 752 222 | 78 | 156 822 |
| 2024 | 823 | 1 615 294 | 93 | 146 241 |
| 2025 | 800 | 1 919 970 | 119 | 385 801 |
| январь–июнь 2026 | 412 | 956 492 | 50 | 368 970 |
Источник: Geostat, разрешения на строительство и завершённые строительные объекты по регионам (заявленные данные), файлы обновлены 30 июля 2026 г. Арифметика проста. Число разрешений в 2025 году было на 2,8% ниже, чем в 2024 году (800 против 823), тогда как разрешённая площадь была на 18,9% выше (1 919 970 м² против 1 615 294 м²). Средняя разрешённая площадь на одно разрешение выросла примерно с 1 078 м² в 2022 году (701 689, делённое на 651) до примерно 2 400 м² в 2025 году (1 919 970, делённое на 800). За 2023–2025 годы разрешения охватили 4 287 486 м², а завершённые объекты — 688 864 м². Поскольку здания строятся годами, а ряды считают разные вещи, этот разрыв описывает размер строительного «конвейера» в данных, а не темп сдачи какого-либо проекта. Иными словами, сравнение двух рядов показывает масштаб данных, а не судьбу отдельных зданий.
Индекс цен на жилую недвижимость Geostat за третий квартал 2026 года, опубликованный 23 октября 2026 г., охватывает только новое жильё в Тбилиси: он вырос на 1,5% по сравнению с предыдущим кварталом и на 5,9% по сравнению с тем же кварталом 2025 года, при этом квартиры подорожали на 1,2% и 5,6% соответственно. Он упомянут здесь потому, что это официальный индекс новостроек, и он не описывает Батуми; цены в Тбилиси рассмотрены в нашем руководстве по ценам на недвижимость в Тбилиси.
Недвижимость в Батуми на этапе строительства: как оформляется покупка шаг за шагом
Приведённая ниже последовательность следует законам. Она описывает, что представляет собой каждый шаг и какой официальный документ он порождает; она не указывает на какой-либо конкретный маршрут, а собственные процедуры продаж у застройщиков могут добавлять шаги. Общая последовательность покупки готового жилья объяснена в нашем руководстве о том, как купить недвижимость в Грузии.
- Определите проект и земельный участок. У земельного участка есть кадастровый код и запись в Реестре недвижимости NAPR. Выписка показывает зарегистрированного собственника, любую ипотеку и любое зарегистрированное ограничение (Закон о публичном реестре, статья 10(1)).
- Проверьте стадию разрешения. Разрешение на строительство выдаётся в два этапа: утверждение условий использования земельного участка для строительства, а затем само разрешение (Строительный кодекс, статья 101). Эти условия действуют три года до начала этапа II (статья 105).
- Подпишите предварительный договор или договор купли-продажи в письменной форме. Сделка или подписи должны быть удостоверены в порядке, установленном законом, но если стороны подписывают документ в регистрирующем органе в присутствии уполномоченного лица, отдельного удостоверения не требуется (Гражданский кодекс, статья 311¹).
- Зафиксируйте право покупателя. В зависимости от договора право можно предварительно зарегистрировать (Закон о публичном реестре, статья 12) или зарегистрировать на участке обязательство передать будущее помещение (статья 156(10)).
- Платите по графику, указанному в договоре. График устанавливается договором и рассматривается в одном из следующих разделов.
- Следите за строительством и вводом в эксплуатацию. Муниципалитет осуществляет публичный надзор, аккредитованные инспекционные органы или сертифицированные эксперты осуществляют технический надзор, а здание перед использованием признаётся пригодным к вводу в эксплуатацию (Строительный кодекс, статьи 117–120 и 139).
- Зарегистрируйте помещение. После завершения строительства регистрация здания опирается на документ о вводе в эксплуатацию; помещение можно продать как отдельный объект только после регистрации права собственности на него (Закон о публичном реестре, статья 156(1) и (5)).
- Получите выписку. Право покупателя подтверждается выпиской из реестра (Закон о публичном реестре, статья 10(4)).
Кто подписывает и где — это практическая деталь. Руководство Chambers отмечает, что договоры купли-продажи, как правило, нотариально удостоверяются или подписываются в Public Service Hall (Доме публичных услуг) до подачи заявления на регистрацию, а стандартная регистрация занимает четыре рабочих дня. По статье 479 Гражданского кодекса продавец несёт расходы на заключение договора купли-продажи и его регистрацию, если договор не предусматривает иное, так что распределение этих расходов — это условие договора, а не правило закона по умолчанию в пользу покупателя. Иными словами, расходы на оформление не распределены законом заранее в пользу покупателя, и их нужно прочитать в тексте договора до подписания.
Предварительная регистрация и зарегистрированные обязательства в Публичном реестре
Закон о публичном реестре предлагает два механизма, которые важны до завершения здания. Оба описаны в сводном английском тексте на сайте Legislative Herald (matsne.gov.ge), в котором на момент прочтения были указаны поправки вплоть до Закона № 1453 от 1 апреля 2026 г.
Предварительная регистрация по статье 12
Статья 12 позволяет предварительно зарегистрировать право на недвижимое имущество в Реестре прав на недвижимое имущество на основании соглашения, подписанного сторонами, чтобы сохранить возможность его последующей регистрации. Пока действует предварительная регистрация, никакое другое право на имущество и никакой отказ от права собственности не могут быть зарегистрированы, если стороны не договорились об ином. Она не препятствует регистрации правопреемника в качестве нового собственника. Она прекращается, когда регистрируется защищаемое право, когда истекает установленный срок, когда стороны письменно соглашаются её отменить или когда регистрируется право другого лица, с учётом исключений, предусмотренных в статье. В тексте сказано, что сельскохозяйственная земля подчиняется отдельным правилам.
Очерёдность заявлений определяется статьёй 13: если на один объект запрашиваются взаимоисключающие права, регистрируется то, которое подано раньше, а приоритет зарегистрированных прав, как правило, следует за временем подачи заявления. Это законодательное основание для тезиса legal.ge о том, что ранняя регистрация блокирует более поздние сделки с тем же имуществом.
Обязательства на земельном участке по статье 156
Статья 156 касается права собственности на здания, сооружения и помещения, в том числе строящиеся. Право собственности на строящееся здание регистрируется на основании правоустанавливающего документа и необходимой строительной документации; после завершения для регистрации требуется документ, признающий здание пригодным к использованию или введённым в эксплуатацию. Если строительная документация или документ о вводе в эксплуатацию отсутствуют, право собственности зарегистрировать нельзя, а если заявитель владеет землёй, реестр вместо этого выдаёт информационную карточку на фактически стоящее на ней сооружение. Пункт 9 делает регистрируемыми обязательства, вытекающие из договора, если они ограничивают свободу собственника владеть имуществом, распоряжаться им или использовать его. Пункт 10 добавляет, что для строящегося здания, которое ещё не зарегистрировано на участке, можно зарегистрировать на участке обязательство о будущей передаче помещения, которое будет построено, при условии, что условия использования земли для строительства выданы. Пункт 11 исключает помещения существующего здания, на которое выдана информационная карточка.
Когда здание делится на помещения, статья 156(6) фиксирует совместную собственность на помещения на земельном участке, причём доля каждого помещения в земле пропорциональна его площади в общей площади здания. Это механизм, который даёт собственнику квартиры определённую долю в земле и в местах общего пользования.
Сколько стоят услуги реестра
NAPR публикует тарифы со сроком и сбором для каждой услуги. В таблице сборы в лари переведены в доллары по курсу НБГ GEL 2,5966 за доллар, действовавшему 27 октября 2026 г.
| Услуга | Срок и сбор (GEL) | Примерно в USD |
|---|---|---|
| Регистрация возникновения, изменения или прекращения права на недвижимое имущество | 4 рабочих дня: 150; 1 рабочий день: 270; в тот же день: 350 | 57,77; 103,98; 134,79 |
| Регистрация обязательства, связанного с правом собственности на недвижимое имущество | 4 рабочих дня: 150; 1 рабочий день: 270; в тот же день: 350 | 57,77; 103,98; 134,79 |
| Выписка из NAPR (запрос у стойки) | 1 рабочий день: 20; в тот же день: 75 | 7,70; 28,88 |
| Выписка, запрошенная в электронном виде | 1 рабочий день: 13; в тот же день: 52 | 5,01; 20,03 |
| Подтверждение подписей сторон на сделке, представленной на регистрацию | Немедленно: 7 | 2,70 |
Источник: NAPR, «Тарифы и сроки», регистрация недвижимого имущества. Чтобы увидеть пропорцию, возьмём помещение за $65 000: стандартный сбор GEL 150 за 4 рабочих дня составляет около $57,77, то есть 0,089% от цены (57,77, делённое на 65 000). Это иллюстрация порядка величин, а не расчёт для конкретной сделки, поскольку фактический сбор зависит от выбранного срока и от вида услуги.
Проверка проекта: право на землю, разрешение и информационный щит на площадке
Покупатель, выбирающий недвижимость в Батуми на этапе строительства, может проверить большую часть правового основания проекта по общедоступным документам. Строительный кодекс в сводном английском тексте на matsne.gov.ge (последняя сводная публикация от 25 июня 2026 г.) устанавливает, как получают разрешение и что в нём общедоступно.
Классы зданий и орган, выдающий разрешение
Статья 96 делит здания на пять классов по степени риска: класс I — незначительный, класс II — низкий, класс III — средний, класс IV — высокий и класс V — повышенный технический риск. Статья 97 определяет заявителя и владельца разрешения для классов I–IV, а статья 100 гласит, что административный орган, выдающий соглашение об уведомлении о строительстве или разрешение на строительство, — это исполнительный орган муниципалитета или созданное им юридическое лицо публичного права. Для многоэтажного жилого или гостиничного блока класс зависит от функционального назначения и параметров, указанных в постановлении правительства, на которое ссылается статья 96(6), так что читать нужно класс, указанный в разрешении, а не делать предположение.
Два этапа разрешения
Этап I — это утверждение условий использования земельного участка для строительства; этап II — разрешение на строительство. Каждый этап является самостоятельной административной процедурой (статья 101). Утверждение этапа I действует три года, в течение которых должен начаться этап II (статья 105). К заявлению о выдаче разрешения должны быть приложены, среди прочих документов, сведения о праве на землю, акт этапа I или детальный план застройки, предварительное технико-экономическое обоснование, детальный архитектурный проект, план организации строительства, инженерно-геологические изыскания, конструктивная схема, заключения экспертов там, где они требуются, подтверждение уплаты сбора за разрешение и фотографии информационного щита (статья 106). Орган принимает решение в течение 20 рабочих дней или в течение 5 рабочих дней при трёхэтапной процедуре (статья 107).
Информационный щит
Статья 110 требует установить щит в зоне публичной границы строительной площадки за три календарных дня до начала административного производства, а также дополнительный щит со сведениями о благоустройстве в течение 10 дней после выдачи разрешения. Статья 134 предусматривает штрафы за неустановку щита или неполную информацию: GEL 2 000 в Тбилиси и в отдельных охраняемых зонах и меньшие суммы в других местах. На практике щит — первый общедоступный указатель на номер разрешения, его владельца и параметры проекта, которые затем можно сравнить с рекламным буклетом и с договором.
Что реестр показывает о земле
Выписка формируется из Реестра прав на недвижимое имущество, Реестра публично-правовых ограничений и Реестра налоговых залогов и ипотек (Закон о публичном реестре, статья 10(1)). Гражданский кодекс в статье 635 даёт подрядчику, который строит сооружение, право залога на строительный участок по требованиям, вытекающим из договора; руководство Chambers отмечает, что это право вступает в силу только с регистрации. Зарегистрированная ипотека или залог переходит вместе с имуществом, поэтому legal.ge описывает изучение выписки как необходимое до любой оплаты.
Графики платежей: недвижимость в Батуми на этапе строительства
График платежей — условие договора. Руководство Chambers описывает собственный капитал застройщика в сочетании с платежами покупателей как основную модель для нового жилья в Тбилиси и Батуми, дополняемую банковским строительным финансированием. Застройщики предлагают это по-разному: первоначальный взнос с последующими ежемесячными или ежеквартальными платежами, платежи, привязанные к стадиям строительства, или остаток к сроку передачи. В каждом случае условия определяются тем, что написано в договоре. Поэтому один и тот же рыночный термин, например «рассрочка», может означать совершенно разные юридические конструкции, и ключевым документом остаётся договор.
Что договор может содержать для поддержки покупателя — отдельный вопрос. legal.ge называет среди пунктов, которые стоит проверить перед покупкой, наличие у застройщика банковской гарантии или страхования завершения строительства и отмечает, что без неё возврат средств может оказаться сложным. Договор может также привязывать платежи к измеримым стадиям и устанавливать, что происходит с платежами, если стадия задерживается. В следующем расчётном примере использованы предполагаемые условия, и это лишь иллюстрация арифметики, а не опубликованный план какого-либо застройщика.
| Шаг | Допущение или расчёт | Результат |
|---|---|---|
| Цена | Предполагаемая стартовая цена (цифра, указанная на нашей странице объекта Delux Horizon) | $65 000 |
| Первоначальный взнос | Предполагаемые 30% (0,30 × 65 000) | $19 500 |
| Остаток | 70% цены (0,70 × 65 000) | $45 500 |
| Платежи в рассрочку | Предполагаемые 30 равных ежемесячных платежей (45 500 ÷ 30) | по $1 516,67 |
| Эквивалент каждого платежа в лари | 1 516,67 × 2,5966 (курс НБГ на 27 октября 2026 г.) | около GEL 3 938 |
| НДС, если в указанную цену он не входил | 18% от 65 000 | $11 700, итого $76 700 |
Из арифметики следуют два вывода. Во-первых, если график выражен в долларах, а доход покупателя — в другой валюте, каждый платёж меняется вместе с обменным курсом, поэтому оговорка о валюте в договоре решает, кто несёт это колебание. Во-вторых, последняя строка показывает, почему договор должен указывать, включена ли в цену сумма НДС: руководство Chambers говорит, что НДС в 18% применяется, когда продавец зарегистрирован как плательщик НДС и продаёт в ходе предпринимательской деятельности, и что застройщик становится плательщиком НДС, как только облагаемые поставки превышают GEL 100 000 за любой скользящий 12-месячный период. Применяется ли НДС к конкретной продаже, зависит от статуса продавца, поэтому эта цифра показана лишь для иллюстрации ставки.
Расходы и налоги при покупке
Грузия не взимает налога на передачу недвижимости. PwC Worldwide Tax Summaries (последняя проверка 2 сентября 2026 г.) указывает, что налогов на передачу в Грузии нет, а руководство Chambers говорит, что расходы покупателя ограничиваются сбором реестра и нотариальными сборами. Тарифы реестра приведены в таблице выше. НДС — основная статья расходов, которая зависит от продавца, как описано в предыдущем разделе.
После покупки применяются ежегодные налоги и налогообложение арендного дохода; они рассмотрены в нашем руководстве по налогу на недвижимость в Грузии, где они изложены по состоянию на дату самого руководства. Аренде на короткие сроки посвящено наше руководство по краткосрочной аренде в Батуми. Покупка, финансируемая банком, рассмотрена в нашем руководстве по ипотеке для иностранцев в Грузии, поскольку банковские правила для недостроенных зданий отличаются от правил для завершённых.
Сервисные сборы для апарт-отелей и жилых комплексов устанавливаются управляющей компанией или ассоциацией собственников и не определяются законом. Поэтому сбор — это статья договора и соглашения об управлении; размер и база расчёта (за м² или за помещение) указаны в документах, которые предоставляет застройщик.
Помещения в апарт-отелях: право собственности, оператор и арендный пул
Многие квартиры на этапе строительства в Батуми продаются в составе гостиничного проекта или проекта апарт-отеля. Правовая структура двухуровневая. Первый уровень — право собственности на помещение: по статье 156(4) Закона о публичном реестре здание может быть одним объектом права или несколькими помещениями, а по статье 156(6) каждое помещение несёт долю в земле, пропорциональную его площади. Второй уровень — операционная схема: собственник подписывает отдельный договор управления или участия в арендном пуле с гостиничным оператором или с операционной компанией застройщика. Право собственности и операционный договор — разные документы, и второй не меняет того, кто зарегистрирован собственником.
Франчайзинговые проекты и проекты под брендом оператора добавляют третье отношение. Согласно нашей странице объекта Wyndham Grand Residences Batumi Gonio Aqua, Wyndham выступает франчайзером, а местный застройщик строит и продаёт апартаменты. Согласно нашей странице Mardi Aquapark, проект управляется под брендом Mercure компании Accor, каждая квартира входит в арендный пул по 10-летнему договору управления, а выручка делится 60% владельцу и 40% Accor, которые покрывают операционные расходы; на странице добавлено, что застройщик заявляет об отсутствии гарантии доходности и о том, что решающим является подписанный договор. Согласно нашей странице Novotel Living, на странице проекта застройщика описан обязательный арендный пул, в котором владелец получает 60% валовой арендной выручки, а 40% составляет плата за управление, покрывающая работу отеля, причём номера находятся в индивидуальной собственности по системе strata title, как сказано в объявлении Accor от 5 июня 2023 г.
Арифметика разделения 60/40 проста: с каждых $1 000 валовой выручки пула $600 составляют долю владельца, а $400 — долю оператора. На какую базу рассчитывается эта доля (валовая выручка всего пула, выручка отдельного помещения или чистая сумма после расходов), как она выплачивается и как долго действует договор — это определения договора, которые различаются от проекта к проекту. Вопросы, которые определяют положение владельца, содержатся в договоре: обязательно ли участие, что происходит, если владелец хочет сам пользоваться помещением, связывает ли договор последующего покупателя и что происходит, если лицензия оператора прекращается. Это вопросы договорных документов. Иными словами, сама по себе доля владельца ничего не говорит о доходе владельца, пока не определено, от какой суммы она считается и какие расходы вычитаются до расчёта.
Недвижимость в Батуми на этапе строительства: примеры с наших страниц объектов
В таблице перечислены шесть батумских проектов в том виде, в каком их страницы излагают их на 27 октября 2026 г. Цены — это стартовые цены на страницах, пересчитанные по курсу НБГ GEL 2,5966 за доллар; цифры Mardi Aquapark — это цены застройщика в евро, указанные на странице, пересчитанные по курсу GEL 2,9082 за евро. Страницы различаются по тому, что в них указано, поэтому столбцы показывают только то, что даёт каждая страница.
| Объект | Стартовая цена по нашей странице объекта | В лари (курс НБГ) | Площади и статус, указанные на странице |
|---|---|---|---|
| Mardi Aquapark | Указаны цены застройщика: студия от €72 000, квартира с одной спальней от €128 100 | около GEL 209 390 и GEL 372 540 | Студия от 28 м², квартира с одной спальней от 49 м²; строится, целевой срок завершения по данным застройщика — Q4 2028; отель управляется Accor под брендом Mercure |
| Novotel Living | Цена по запросу | не применимо | От 28,1 до 79,4 м²; застройщик Mardi Holding; бренд Novotel Living компании Accor; обязательный арендный пул, описанный как 60/40 |
| Delux Horizon | От $65 000 | около GEL 168 779 | Около 28–57 м², студии и квартиры с одной спальней; застройщик Horizons Group; передача описана как «под ключ» с мебелью |
| Horizon Grand Residence | От $55 000 | около GEL 142 813 | Указано помещение площадью 52 м² |
| Wyndham Grand Residences Gonio Aqua | От $134 566 | около GEL 349 414 | От 31,2 м²; под брендом Wyndham, где Wyndham — франчайзер, а строит и продаёт местный застройщик |
| Mardi Hills | От $45 276 | около GEL 117 564 | От 26,95 до 112,21 м²; на странице описано завершённое здание от Mardi Holding, большинство помещений передаётся с полной отделкой |
Сравнение показывает диапазон ситуаций, охватываемых этим ярлыком. Mardi Aquapark описан застройщиком как строящийся с целевой датой, так что это явный случай off-plan. Mardi Hills описан как завершённый, поэтому вопросы касаются отделки и выписки из реестра на конкретное помещение, а не строительного риска. Для остальных положение с завершением — вопрос документов застройщика, и поэтому проверки разрешения и ввода в эксплуатацию, описанные в этом руководстве, так важны. Покупная цена, пересчитанная по сегодняшнему курсу, — тоже лишь моментальный снимок: стоимость в лари меняется вместе с курсом НБГ, а цена в долларах — это то, что публикуют страницы. Поэтому строки таблицы нельзя ранжировать как предложения одного типа: они описывают разные стадии, разные бренды и разные способы выражения цены.
К этим проектам применимы одни и те же вопросы. В каком блоке и на каком этаже находится помещение и на каком зарегистрированном земельном участке стоит блок? Указанная дата завершения — договорная или маркетинговая? Цена в списке относится только к самому маленькому помещению? Наша страница Грузии и страница города Батуми перечисляют текущие проекты, а на страницах Mardi Aquapark и Novotel Living содержатся цитированные выше описания операторов.
Надзор, ввод в эксплуатацию и приёмка при передаче
Строительный кодекс различает три вида надзора (статья 117): публичный надзор муниципалитета, технический надзор аккредитованного инспекционного органа или сертифицированного эксперта и надзор за безопасностью строительства со стороны надлежащим образом квалифицированного лица. Публичный надзор охватывает соблюдение условий разрешения, условий безопасности строительства и ввод в эксплуатацию, и муниципалитеты ежегодно проверяют часть зданий классов III и IV (статья 118). Технический надзор выдаёт заключение по завершении стадии строительства; муниципалитет может проверить документы стадии в течение 15 рабочих дней после положительного заключения, и стадия считается сданной, если этот срок истёк без замечаний (статья 120). На последней стадии завершение и ввод здания в эксплуатацию могут быть оформлены по одному заявлению в течение 10 рабочих дней с запроса владельца разрешения, если законодательство не предусматривает иное.
Ввод в эксплуатацию
Статья 139 предусматривает, что здание класса I не подлежит признанию пригодным к вводу в эксплуатацию, а правила для классов II–IV устанавливаются правовым актом правительства. Статья 139¹ устанавливает, что здание нельзя эксплуатировать до выдачи акта ввода в эксплуатацию и что электроэнергию и природный газ нельзя подавать в здание, не введённое в эксплуатацию, за исключением строительных работ в период действия разрешения. Практический результат для покупателя: акт ввода в эксплуатацию — это документ, который связывает завершённое здание с законным использованием, и он же служит основанием для регистрации готового здания по статье 156(1) Закона о публичном реестре. Иначе говоря, дата в акте ввода в эксплуатацию — одна из важнейших дат в документах покупателя, потому что от неё зависят и законное использование здания, и его регистрация.
Кодекс содержит также временную норму для Батуми (статья 141⁷), которая позволяет надзорному органу ввести в эксплуатацию завершённый проект в муниципалитете Батуми, построенный с нарушением условий разрешения или без разрешения в пределах утверждённой планировочной зоны, и применяется к проектам, завершённым по состоянию на 26 сентября 2022 г. Это норма о более старых зданиях, поэтому дата завершения указывается в документах, которые может потребоваться изучить покупателю вторичного помещения; для здания, которое ещё предстоит построить, действует обычный путь разрешения и ввода в эксплуатацию.
Как читать стадию передачи
Передача — это и договорное, и регуляторное событие. Спецификация договора определяет согласованное качество, а статья 488 Гражданского кодекса считает вещь свободной от материальных недостатков, если она обладает согласованным качеством; если качество не согласовано, критерий — пригодность для предусмотренного договором или обычного использования. Статья 489 считает правовым недостатком любое несуществующее право, зарегистрированное в Публичном реестре. Что касается недостатков работы, статья 655 предусматривает, что заказчик может предъявлять требования о недостатках исполнения в течение одного года, а требования, касающиеся сооружений, — в течение пяти лет после приёмки работы. Это положение находится в главе о договорах подряда, поэтому его применение к конкретной покупке зависит от квалификации договора. Приёмка при передаче обычно сравнивает помещение со спецификацией в приложении: площадь, отделка, установленное оборудование, коммуникации и места общего пользования, с письменным списком недоделок и сроками их устранения.
Сроки вида на жительство и покупки на этапе строительства
Недвижимость может служить основанием для грузинского вида на жительство, и момент возникновения права собственности имеет значение для покупателей на этапе строительства. Агентство развития государственных услуг (Public Service Development Agency, PSDA) указывает краткосрочный вид на жительство для собственников недвижимости: рыночная стоимость недвижимости должна составлять эквивалент USD 150 000 в GEL или больше, сельскохозяйственная земля исключается, оценку выполняет сертифицированный оценщик, аккредитованный юридическим лицом публичного права «Единый национальный орган по аккредитации», а правоустанавливающий документ входит в число необходимых бумаг. Государственные сборы на странице PSDA составляют GEL 300 за обработку в течение 30 календарных дней, GEL 450 за 20 дней и GEL 600 за 10 дней. Отдельный инвестиционный вид на жительство применяется при USD 300 000. Наше руководство по виду на жительство в Грузии излагает условия подробнее, в том числе то, что порог действует с 1 марта 2026 г., что он измеряется по оценке оценщика, а не по счёту, и что можно объединять несколько объектов.
По курсу НБГ на 27 октября 2026 г. USD 150 000 составляют GEL 389 490. При стартовых ценах на наших страницах объектов число помещений, необходимое для достижения порога, если бы каждое оценивалось по стартовой цене, составляет 3 для Horizon Grand Residence ($55 000), 3 для Delux Horizon ($65 000), 4 для Mardi Hills ($45 276) и 2 для Wyndham Grand Residences Gonio Aqua ($134 566). Эти расчёты — простая арифметика на опубликованных стартовых ценах, а не прогноз оценки. Оценки могут отличаться от цен. Значение для off-plan — вопрос документов: PSDA запрашивает правоустанавливающий документ и оценку недвижимости, тогда как по Закону о публичном реестре готовое здание регистрируется на основании документа о вводе в эксплуатацию, а помещение становится отдельным объектом продажи только после регистрации. Сама покупка не даёт ни вида на жительство, ни гражданства; вид на жительство — отдельное административное решение. Более широкая картина правил проживания и пребывания изложена в нашем руководстве о жизни в Грузии для иностранцев, а причины, по которым иностранцы вообще могут покупать, объяснены в нашем руководстве о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии.
Контрольный список проверки на этапе строительства
Контрольный список собирает документы и ссылки на нормы из предыдущих разделов. Он описывает проверки, которые делают возможными правила; это не оценка какого-либо застройщика или проекта. Читать его удобнее по строкам: в каждой строке указан документ, который можно запросить, и норма, на которую можно сослаться в разговоре с продавцом или юристом.
| Проверка | Документ или место | Что показывает | Норма |
|---|---|---|---|
| Право на землю и обременения | Выписка NAPR (у стойки GEL 20 или онлайн GEL 13 за 1 рабочий день) | Зарегистрированный собственник, ипотеки, залоги, публично-правовые ограничения | Закон о публичном реестре, ст. 10(1); Гражданский кодекс, ст. 312 |
| Условия использования земли для строительства | Акт этапа I муниципалитета | Что земля одобрена для планируемого здания; действует 3 года до этапа II | Строительный кодекс, ст. 101 и 105 |
| Разрешение на строительство | Разрешение, выданное муниципалитетом; информационный щит на площадке | Владелец, класс, параметры, номер разрешения | Строительный кодекс, ст. 100, 106, 107 и 110 |
| Зафиксированное право покупателя | Предварительная регистрация или зарегистрированное обязательство на участке | Блокирует другие права на имущество; приоритет определяется временем подачи | Закон о публичном реестре, ст. 12, 13 и 156(10) |
| Форма договора | Письменный договор, удостоверенный или подписанный в регистрирующем органе | Действительная форма для продажи и для любого предварительного договора | Гражданский кодекс, ст. 183, 311¹ и 327(3) |
| Спецификация и качество | Приложение к договору | Согласованная площадь, отделка и оборудование | Гражданский кодекс, ст. 487 и 488 |
| Условия оплаты | График в договоре; банковская гарантия или страхование, если предлагаются | Суммы, даты, валюта, включение НДС, последствия задержки | Условия договора; Chambers Real Estate 2026; legal.ge |
| Оператор и арендный пул | Договор управления или участия в арендном пуле | Разделение, срок, обязательное участие, личное использование владельцем, база сервисного сбора | Условия договора; страницы объектов |
| Ввод в эксплуатацию | Акт ввода в эксплуатацию | Здание признано пригодным к использованию; можно подключать коммуникации | Строительный кодекс, ст. 139 и 139¹ |
| Помещение зарегистрировано как отдельный объект | Выписка из реестра на помещение | Имя покупателя, площадь, доля в земле | Закон о публичном реестре, ст. 10(4) и 156(1), (5), (6) |
Каталог услуг NAPR описывает услуги по регистрации прав на строящееся имущество, предварительную регистрацию, выписки, а также связанные с ними сборы и сроки, и на странице агентства перечислены требования к документам для каждой услуги. Знакомство с этим каталогом перед приёмом показывает, какие документы потребует регистратор. Для каждой строки контрольного списка полезно заранее подготовить вопрос и записать полученный ответ вместе с датой.
Другие статьи этой серии охватывают смежные темы: общая картина изложена в нашем руководстве по рынку недвижимости Грузии, побережье за пределами Батуми — в нашем руководстве по побережью Чёрного моря, а покупка без поездки рассмотрена в нашем руководстве по покупке недвижимости в Грузии из-за рубежа. Юридические вопросы составления договоров перечислены в нашей статье с юридическими советами, а сравнение стоимости с другими рынками — в нашем сравнении того, что можно купить за $100 000.
Часто задаваемые вопросы
Что такое недвижимость в Батуми на этапе строительства?
Недвижимость в Батуми на этапе строительства — это квартира или дом, продаваемые до того, как здание завершено и введено в эксплуатацию. Покупатель подписывает письменный договор и платит по графику, а помещение регистрируется на имя покупателя только после ввода здания в эксплуатацию и регистрации помещения как отдельного объекта (Закон о публичном реестре, статья 156). Иными словами, до этих двух событий покупатель имеет договорные права, но не зарегистрированное право собственности.
Когда покупатель становится собственником?
Если речь идёт о недвижимости в Батуми на этапе строительства, как и в остальной Грузии, покупатель становится собственником тогда, когда NAPR регистрирует право собственности. Статья 183 Гражданского кодекса требует письменной сделки и регистрации права собственности приобретателя в Публичном реестре, а руководство Chambers описывает регистрацию как конститутивный акт. До этого покупатель обладает договорными правами, которые можно предварительно зарегистрировать по статье 12 Закона о публичном реестре.
Может ли иностранец купить недвижимость в Батуми на этапе строительства?
Да, для жилой недвижимости. Руководство Chambers Real Estate 2026 говорит, что иностранные физические лица и организации с иностранным капиталом могут приобретать жилую и коммерческую недвижимость, включая квартиры и помещения на этапе строительства, без требования о резидентстве или взаимности; сельскохозяйственная земля ограничена. Вид на жительство не является условием покупки, а ограничение на сельскохозяйственную землю относится к другому виду недвижимости.
Сколько стоит регистрация права покупателя?
Для недвижимости в Батуми на этапе строительства сбор NAPR за регистрацию права или обязательства составляет GEL 150 за 4 рабочих дня (около $57,77 по курсу НБГ на 27 октября 2026 г.), GEL 270 за один рабочий день или GEL 350 в день подачи. Электронная выписка стоит GEL 13 за один рабочий день или GEL 52 в тот же день. Кто платит, решает договор; статья 479 Гражданского кодекса возлагает расходы на регистрацию на продавца, если договор не говорит иное.
Есть ли налог на передачу права при покупке недвижимости в Батуми на этапе строительства?
Налог на передачу права на недвижимость в Батуми на этапе строительства не применяется, по данным PwC Worldwide Tax Summaries, проверенным 2 сентября 2026 г. НДС в размере 18% применяется к поставкам продавцов, зарегистрированных как плательщики НДС, а руководство Chambers говорит, что застройщик становится плательщиком НДС, как только облагаемые поставки превышают GEL 100 000 за скользящий 12-месячный период. Договор должен указывать, включён ли НДС в цену, потому что от этого зависит итоговая сумма платежей.
Как покупатель может проверить разрешение на строительство проекта?
Для недвижимости в Батуми на этапе строительства проверка проходит через документы разрешения и информационный щит на площадке. Статья 110 Строительного кодекса требует установить щит на границе площадки, а статья 106 перечисляет документы, на которых основано заявление о разрешении. Зарегистрированный собственник земли и обременения читаются из выписки NAPR. Разрешение выдаёт исполнительный орган муниципалитета по статье 100.
В чём разница между правом собственности на помещение и гостиничным арендным договором?
Право собственности — это зарегистрированная собственность на помещение и его долю в земле (Закон о публичном реестре, статья 156). Арендный договор или договор управления — отдельное соглашение с оператором. На нашей странице объекта Mardi Aquapark застройщик описывает 10-летний договор управления с разделением выручки 60% владельцу и 40% Accor и отмечает, что доходность не гарантируется.
Какие документы показывают, что здание завершено?
Акт ввода в эксплуатацию. Статья 139¹ Строительного кодекса запрещает эксплуатировать здание до его выдачи и запрещает подачу электроэнергии и газа в здание, не введённое в эксплуатацию, кроме как для строительства. После ввода в эксплуатацию здание регистрируется на основании документа о вводе в эксплуатацию, и помещение можно зарегистрировать как отдельный объект.
Засчитывается ли недвижимость в Батуми на этапе строительства при получении вида на жительство?
Для недвижимости в Батуми на этапе строительства краткосрочный вид на жительство PSDA для собственников недвижимости применяется к несельскохозяйственной недвижимости с рыночной стоимостью от эквивалента USD 150 000 в GEL, оценённой аккредитованным оценщиком, и требует правоустанавливающий документ. Порог измеряется по оценке оценщика, и помещения можно объединять; на странице PSDA указаны сборы GEL 300, 450 или 600 в зависимости от срока обработки.
Сколько месяцев продаж 2025 года составляет нераспроданный запас Батуми?
Около 8,5 месяца при простом делении. Galt & Taggart, по сообщению Investor.ge от 20 апреля 2026 г., называет около 12 400 нераспроданных помещений в обследованных проектах застройщиков и 17 478 квартир, проданных в 2025 году; 12 400, делённые на 17 478, дают 0,71 года. Эти две цифры строго не сопоставимы, поэтому отношение является иллюстрацией.
Дата проверки: 27 октября 2026 г. Источники: Закон Грузии о публичном реестре (Legislative Herald); Гражданский кодекс Грузии (Legislative Herald); Кодекс о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности (Legislative Herald); Тарифы NAPR: регистрация недвижимого имущества; Тарифы и сроки NAPR; Каталог услуг агентства NAPR; Официальные курсы валют Национального банка Грузии; Агентство развития государственных услуг: вид на жительство; Geostat: выданные разрешения на строительство и завершённые объекты; Файл данных Geostat о разрешениях; Файл данных Geostat о завершённых объектах; Geostat: индекс цен на жилую недвижимость, Q3 2026; Investor.ge: обзор сектора, жилая недвижимость Батуми (Galt & Taggart); Chambers Real Estate 2026: Georgia; legal.ge: покупка недвижимости на этапе строительства; PwC Worldwide Tax Summaries: Georgia.
