Delux Horizon — застройщик также продаёт его под названием Horizons Deluxe — это 37-этажная жилая башня компании Horizons Group на первой линии Чёрного моря, на улице Шерифа Химшиашвили в Батуми. Наш номер объекта — GE-1014, заявленная стартовая цена — от $65 000.
Эта страница делает то, чего обычно не делает описание от застройщика. Она показывает, где эти $65 000 стоят относительно одиннадцати других грузинских проектов, которые есть у нас в наличии, что именно входит и не входит в цену, и — самое важное — почему такой размер бюджета больше не даёт того, ради чего большинство иностранных покупателей вообще смотрит на Батуми.
Большинство тех, кто смотрит на Батуми из-за рубежа, делают две вещи одновременно: покупают актив и покупают иммиграционную опцию. С 2019 года Грузия давала временный вид на жительство иностранцам, купившим несельскохозяйственную недвижимость дороже определённой суммы, и шесть лет эта сумма составляла 100 000 долларов США.
Это больше не $100 000. С 1 марта 2026 года порог вырос в полтора раза — до 150 000 долларов США — на основании поправок, принятых в июне 2025 года. Это третье повышение за историю программы и самый важный факт на этой странице.
Delux Horizon начинается с $65 000. Одна квартира по стартовой цене покрывает 43% действующего порога. Прежний порог в $100 000 она тоже не покрывала. Если ВНЖ — часть причины покупки, одна квартира по минимальной цене его не даёт, и никакой список удобств этой арифметики не меняет.
| Арифметика ВНЖ | Значение |
|---|---|
| Стартовая цена Delux Horizon | $65 000 |
| Порог до 1 марта 2026 | $100 000 |
| Порог сейчас | $150 000 |
| Недостаток при стартовой цене | $85 000 |
| Доля от порога | 43% |
| База оценки | Аккредитованный оценщик, а не цена сделки |
Отсюда следует два вывода. Первый: покупателям, которым нужен ВНЖ через это здание, нужна более крупная квартира или несколько квартир, причём зачётную сумму определяет аккредитованный оценщик, а не то, сколько вы заплатили. Второй: осторожнее с любой рекламой — включая прежнюю версию этой страницы, — где всё ещё указано $100 000. Эта цифра отменена.
У нас двенадцать грузинских проектов. Все они в Батуми или на прилегающем побережье. Восемь имеют общую цену за объект; четыре очереди Wyndham Grand Residences в Гонио указаны в цене за квадратный метр, поэтому их нельзя сравнивать по той же шкале.
Среди восьми напрямую сопоставимых Delux Horizon — второй по дороговизне стартовый билет в нашем грузинском списке.
| # | Проект | От |
|---|---|---|
| 1 | Mardi Hills | $45 276 |
| 2 | Mardi City Center | $52 600 |
| 3 | Horizon Grand Residence | $55 000 |
| 4 | Novotel Living | $58 824 |
| 5 | Horizon Elegance | $62 000 |
| 6 | Mardi Aquapark | $63 631 |
| 7 | Delux Horizon | $65 000 |
| 8 | Mardi Stadium | $83 000 |
Разброс по всему списку узкий — от $45 276 до $83 000, то есть в 1,8 раза. Рынок новостроек Батуми сжат, и это важнее, чем кажется: когда восемь башен открываются в диапазоне сорока тысяч долларов, различия, определяющие вашу доходность, — это не цена в заголовке. Это этаж, вид, уровень отделки, эксплуатационный сбор и то, сколько одинаковых студий конкурируют с вашей на тех же площадках бронирования.
Вот честная проблема этого объявления — и большинства объявлений по Батуми. Опубликованные данные дают цену от и диапазон площадей, но не связывают одно с другим.
Квартиры Delux Horizon — примерно от 28 м² до 57 м². Стартовая цена — $65 000. Нигде не указано, какую именно площадь покупают за эти деньги.
| Если $65 000 — это… | Цена за м² | Как читать |
|---|---|---|
| 28 м² (минимальная студия) | ≈ $2 321 | Дорого для Батуми |
| 40 м² (средняя планировка) | ≈ $1 625 | Среднерыночно |
| 57 м² (максимальная однушка) | ≈ $1 140 | Конкурентно |
Это разброс более чем в два раза по показателю, который и определяет, справедливую ли цену вы платите. На практике цена «от» почти всегда относится к самой маленькой квартире на низком этаже с худшим видом, а значит реалистичная цифра — из верхней строки таблицы, а не из нижней.
Запросите цену конкретной квартиры с конкретным этажом, конкретной площадью и конкретной ориентацией — письменно — прежде чем принимать что-либо из этого за оценку. Одно число, привязанное к диапазону, — это маркетинговый приём, а не цена.
| Характеристика | Значение |
|---|---|
| Застройщик | Horizons Group |
| Этажность | 37 этажей |
| Расположение | Первая линия, ул. Шерифа Химшиашвили |
| Типы квартир | Студии и однокомнатные |
| Площади | ≈ 28–57 м² |
| Сдача | Под ключ, с мебелью |
| Наш номер | GE-1014 |
| Заявленная цена | От $65 000 (USD) |
37-этажная башня из студий и однокомнатных квартир — это не жилой дом в обычном смысле. Это арендный инструмент. Состав квартир говорит об этом прямо: никто не строит несколько сотен студий по 28 м² на набережной для тех, кто будет там жить. Покупайте здесь, понимая, к чему вы присоединяетесь.
Улица Шерифа Химшиашвили идёт вдоль приморского бульвара Батуми. Позиция на первой линии — единственное по-настоящему долговечное преимущество этого здания: его нельзя воспроизвести, когда участки закончатся, и именно оно удерживает стоимость, когда башня перестанет быть новой.
Окружение действительно удобное: торговый центр Metro City, парк Леха и Марии Качиньских, рестораны, школы и больница рядом, а до аэропорта и центрального автовокзала — несколько минут. Батуми компактен, и почти всё в нём находится в пятнадцати минутах от моря.
Цена первой линии — толпа, которая к ней прилагается. Приморский Батуми в августе и приморский Батуми в феврале — разные города, а студия, купленная ради летнего дохода, конкурирует с каждой другой студией на той же улице. Локация защищает ваш капитал лучше, чем вашу заполняемость.
Заявленный список внушителен: круглосуточная стойка регистрации, обслуживание номеров, охрана с видеонаблюдением, крытая и открытая парковка с мойкой, спа, тренажёрный зал, открытый бассейн на верхнем этаже, озеленённые зоны отдыха, детская площадка, ресторан и уборка. Квартиры сдаются под ключ, с верандами.
Каждый пункт — это текущие расходы. Бассейны, спа и круглосуточный персонал — самые дорогие в содержании объекты, какие может нести жилое здание, а в башне из мелких квартир эта стоимость делится на большое число недорогих лотов. Эксплуатационный сбор — это то место, где заявленные 8% доходности тихо превращаются в фактические 5%.
| Опция | Влияние на текущие расходы |
|---|---|
| Открытый бассейн на крыше | Высокое — оборудование, химия, сезонный персонал |
| Спа и тренажёрный зал | Высокое — замена оборудования, коммунальные |
| Круглосуточная стойка и обслуживание номеров | Максимальное — постоянный фонд оплаты труда |
| Охрана с видеонаблюдением | Среднее — персонал плюс системы |
| Парковка и мойка | Среднее |
| Ресторан | Обычно концессия, но уточняйте |
Эксплуатационный сбор в этом объявлении не указан. Не указано и то, считается ли он за квадратный метр или за квартиру, и что в него не входит. Именно эта цифра определяет вашу чистую доходность, и именно её нужно получить письменно до брони. Как устроены такие сборы и что они не покрывают, мы разбирали в материале об эксплуатационных сборах.
В рекламе проекта — в том числе в прежней версии этой страницы — указана годовая доходность 8–10%, подкреплённая «моделями гарантированного дохода от застройщика». Мы продаём этот объект и всё равно объясним, как читать такие цифры.
Прогноз доходности — это не задокументированный результат. Чтобы он что-то значил, к нему нужны четыре вещи, и ни одна из них здесь не опубликована:
Получите доходность письменно, в чистом виде, с указанной заполняемостью и названным гарантом. Если прогноз обоснован, он переживёт запись на бумаге. Если записывать его отказываются — это тоже ответ.
Это по-настоящему сильная часть грузинского предложения, и, в отличие от прогноза доходности, она закреплена в законе, а не в буклете.
| Налог | Ставка | Условие |
|---|---|---|
| Доход от аренды жилья физлицам | 5% | Если не заявляются вычеты |
| Прирост капитала по квартире | 5% | Стандартная ставка для физлиц |
| Налог на имущество (физлица) | до 1% | От годовой стоимости, зависит от дохода семьи |
| Режим краткосрочного размещения | Фиксированная ставка | До 100 000 лари за 12 месяцев, без НДС-регистрации |
| Регистрация по НДС | Порог | 100 000 лари оборота за любые 12 месяцев |
Плоские 5% на доход от аренды жилья при отказе от вычетов — это действительно мало по европейским меркам, а 5% на прирост капитала — редкость. Что чаще всего упускают: порог в 100 000 лари за двенадцать месяцев. Перешагнули — и вы в зоне регистрации по НДС, что существенно меняет экономику посуточной сдачи. Ставки и условия изложены в обзоре подоходного налога Грузии от PwC; по своей ситуации консультируйтесь с местным специалистом, а не с обзором агента, включая этот.
Грузия действительно открыта для иностранных покупателей квартир. Нет ограничений по гражданству, не нужен местный партнёр, нет минимального срока владения и разрешения на выход. Право регистрируется в Публичном реестре, и по региональным меркам процесс быстрый.
Ограничение касается сельскохозяйственной земли, которой неграждане, как правило, владеть не могут. К покупке квартиры в батумской башне это отношения не имеет, но знать полезно, если планы позже дойдут до земли.
Поскольку стартовый билет здесь порога не достигает, стоит точно описать, что теперь требует маршрут через недвижимость, — чтобы вы могли решить, стоит ли более крупная квартира этих денег.
| Параметр | Положение |
|---|---|
| Зачётная стоимость | 150 000 USD с 1 марта 2026 |
| Оценка | Аккредитованным оценщиком |
| Тип недвижимости | Несельскохозяйственная |
| Срок ВНЖ | Временный, продлевается ежегодно |
| Семья | Супруг(а) и несовершеннолетние дети по той же инвестиции |
| Минимальное пребывание | Нет |
| Языковой экзамен | Нет |
| Отдельный инвестиционный маршрут | 300 000 USD в эквиваленте |
Отсутствие требований к сроку пребывания и языку — реальные преимущества, а включение семьи существенно. Изменение порога зафиксировано в поправках июня 2025 года. Миграционные правила меняются: подтверждайте положение на дату подачи. Подробнее — в нашем руководстве по ВНЖ Грузии.
У Horizons Group в нашем списке три здания, и покупатели их регулярно путают. Это не один и тот же продукт по одной и той же цене.
| Проект | От | Заявленная площадь | Позиция к Delux |
|---|---|---|---|
| Horizon Grand Residence | $55 000 | 52 м² | Вход дешевле на $10 000 |
| Horizon Elegance | $62 000 | ≈ 59,5 м² | Вход дешевле на $3 000 |
| Delux Horizon | $65 000 | 28–57 м² | Самый дорогой из трёх |
Обратите внимание, что делает средний столбец с аргументацией. Horizon Grand Residence указывает одну площадь — 52 м² — за свои $55 000; Delux Horizon указывает диапазон 28–57 м² за $65 000. Если входная квартира Delux находится в нижней части диапазона, вы платите на $10 000 больше примерно за вдвое меньшую площадь. Именно это сравнение стоит поставить перед отделом продаж письменно, до брони.
Второе решение по нашему грузинскому списку — географическое. Четыре из двенадцати проектов находятся в Гонио, на прибрежной полосе южнее города в сторону турецкой границы, и продаются они на другой основе.
| Центр Батуми (Delux Horizon) | Гонио (очереди Wyndham) | |
|---|---|---|
| База цены | Общая цена, от $65 000 | За м², от $2 257 |
| Продукт | Студии и однушки в 37-этажной башне | Виллы, таунхаусы, крупные квартиры |
| Сезон | Длиннее — город живёт круглый год | Более резкий летний пик |
| Конкуренция | Очень высокая — сотни похожих студий | Меньше лотов |
| Доступность | Пешеходный город, аэропорт в минутах | Фактически нужен автомобиль |
При $2 257 за м² виллы Wyndham в Гонио стоят выше середины возможного метрового диапазона Delux Horizon — так что «на пляже дешевле» здесь неверно. Весь набор можно посмотреть на странице Батуми и в обзоре по Грузии.
Транзакционные издержки в Грузии — одни из самых низких в регионе, и это реальная часть аргумента в пользу покупки здесь.
| Статья | Обычное положение |
|---|---|
| Регистрация в Публичном реестре | Небольшая фиксированная пошлина; есть ускоренные тарифы |
| Нотариус | Умеренно, зависит от сделки |
| Комиссия агентства | Письменно зафиксируйте, кто её платит |
| Оценка | Нужна, если идёте по маршруту ВНЖ |
| Валюта | Цена в USD; расчёты обычно в лари или долларах |
| Платежи на стадии строительства | Уточните график и чем обеспечены ваши деньги |
Регистрация в Грузии быстрая — часто в тот же день, — а отсутствие гербовых сборов уровня Турции или Кипра — это реально сэкономленные деньги. Договорный этап подробнее разобран в нашем юридическом чек-листе по покупке в Грузии.
Объявление номинировано в долларах США. Арендный доход будет приходить в лари, и эксплуатационный сбор тоже выставят в лари. Это реальный риск, который почти никто не моделирует.
Если лари слабеет к доллару, ваш долларовый актив сохраняет номинальную стоимость, а доход в лари покупает меньше долларов — доходность падает, хотя с объектом ничего не произошло. Если вы финансируете покупку из третьей валюты, рисков у вас два, а не один.
Прямой разговор о соответствии экономит время всем. 37-этажная башня меблированных студий и однушек на приморском бульваре — это конкретный инструмент: одним покупателям он подходит хорошо, другим плохо.
| Покупатель | Соответствие | Почему |
|---|---|---|
| Покупатель за наличные, нужен недорогой вход на растущий рынок | Хорошо | Вход $65 000, 5% налога, быстрая регистрация, нет ограничений |
| Нужен ВНЖ Грузии | Плохо по стартовой цене | Нужна оценка $150 000; входная квартира даёт 43% |
| Нужен предсказуемый задокументированный доход | Плохо | Доходность прогнозная, сбор не опубликован, сезонность резкая |
| Нужен дом для себя | Плохо | Студии и однушки в арендной башне |
| Нужна сохранность капитала на дефицитном участке | Разумно | Первую линию нельзя построить заново |
| Нужен доход с первого месяца | Зависит | Полностью зависит от стадии готовности — уточняйте до брони |
Первая линия — самая сильная часть аргументации и наименее подверженная размыванию. Самая слабая — то, что почти всё, определяющее ваш доход, в опубликованных материалах отсутствует.
| Фактор | Батуми | Сравнение |
|---|---|---|
| Входной билет | $45 000–$83 000 по нашему списку | Один из самых низких, что мы продаём |
| Налог на аренду | 5% без вычетов | Очень мало по европейским меркам |
| Прирост капитала по квартире | 5% | Необычно низко |
| Владение иностранцами | Без ограничений для квартир | Проще, чем в ряде рынков региона |
| Скорость регистрации | Часто в тот же день | Самая быстрая из известных нам |
| Порог ВНЖ | $150 000 с 1 марта 2026 | Поднят на 50%; проверяйте перед расчётом |
| Сезонность | Резкая летняя концентрация | Сильнее, чем в Дубае или Стамбуле |
| Валюта | Цена USD, доход GEL | Несовпадение, которое надо учитывать |
Налоговая позиция — реальная сильная сторона, и она задокументирована, а не спрогнозирована. Низкий вход плюс 5% на аренду плюс 5% на прирост плюс регистрация в тот же день — это настоящее сочетание, и оно не зависит от того, сбудется ли чей-то прогноз заполняемости.
Взамен Батуми требует терпимости к сезонности и к конкуренции с одинаковым продуктом. Студия в башне из студий — самый заменяемый актив в недвижимости: гость, выбирающий между вашей и двумя сотнями других на той же платформе, выбирает по цене и фотографиям, а не по спа в вашем доме. Поэтому эксплуатационный сбор и реальное число одинаковых лотов здесь важнее списка удобств.
Меньше всего внимания достаётся двенадцати месяцам после передачи ключей — а именно там возникает большая часть разочарований на этом рынке.
В первые недели вы регистрируете право в Публичном реестре. Это по-настоящему лёгкая часть покупки в Грузии: процесс быстрый, часто в тот же день, пошлина небольшая. Понадобятся паспорт и договор, а если вы идёте по маршруту ВНЖ — ещё и аккредитованная оценка, которая является отдельной процедурой и может оказаться ниже уплаченной цены.
Затем начинаются текущие расходы — независимо от того, зарабатывает квартира или нет. Эксплуатационный сбор выставляется вне зависимости от заполняемости. Коммунальные в пустой квартире невелики, но не нулевые. Если вы наняли управляющую компанию, её вознаграждение обычно составляет процент от собранной аренды — звучит как согласованный интерес, пока не вспомнишь, что в месяцы без аренды сбор и коммунальные всё равно платятся. Именно так заявленные 8% превращаются в чистые 4–5%, и это полностью предсказуемо заранее — просто обычно за вас этого никто не считает.
Дальше своё делает сезонность. Спрос в Батуми сконцентрирован летом, и студия у моря может показывать очень высокую загрузку в июле и августе и стоять почти пустой с ноября по март. Годовая заполняемость сглаживает это в одну комфортную цифру, но ваш денежный поток приходит несглаженным. Если доход нужен для обслуживания кредита, проверку устраивают именно зимние месяцы.
Ничто из этого не аргумент против покупки. Это аргумент за то, чтобы зафиксировать эксплуатационный сбор, условия управления и предпосылку по заполняемости письменно до сделки — чтобы второй год не стал сюрпризом.
Между «купить квартиру у моря» и «получать с неё доход» лежит операционная работа, которую в буклетах не описывают. Стоит понимать её заранее, потому что именно она определяет, окажется ли ваша фактическая доходность близкой к обещанной.
Первое решение — посуточно или долгосрочно. Посуточная сдача в Батуми даёт заметно более высокую ставку в июле и августе, но требует уборки между заездами, реагирования на сообщения гостей, пополнения расходников, фотосъёмки и постоянного управления ценой на площадках. Долгосрочная аренда даёт меньше, зато ровнее и почти без операционных хлопот. Разница в чистом результате между этими двумя моделями обычно меньше, чем кажется, потому что посуточная модель съедает часть премии комиссиями площадок и уборкой.
Второе решение — кто этим занимается. Если вы живёте не в Грузии, вариантов три: управляющая компания застройщика, независимый оператор или удалённое самостоятельное управление с местным помощником по уборке. У каждого своя цена: оператор обычно берёт от 15 до 25 процентов собранной выручки, и это считается от валовой суммы, а не от того, что осталось после эксплуатационного сбора.
Третье — и о нём почти не думают до подписания — это конкуренция внутри собственного дома. В башне, где несколько сотен студий похожей планировки, вашими основными конкурентами будут соседи. Когда в межсезонье загрузка падает, ценовая конкуренция идёт именно между одинаковыми квартирами одного здания, и выигрывает тот, кто готов опустить ставку. Поэтому вопрос «сколько квартир имеют такую же планировку, как моя» — не праздный: он про то, с каким количеством прямых конкурентов вы окажетесь на одной площадке в ноябре.
Четвёртое — налоговая сторона операции. Пятипроцентная ставка применяется при отказе от вычетов, и для большинства владельцев одной квартиры это выгоднее, чем считать расходы. Но если оборот подходит к 100 000 лари за двенадцать месяцев, картина меняется: появляется НДС, а с ним отчётность и другая экономика. Владельцу одной студии этот порог, как правило, не грозит; владельцу трёх — вполне.
Наконец, стоит заранее решить, что вы будете делать в низкий сезон. Часть собственников закрывает квартиру с ноября по март и принимает нулевой доход при сохраняющихся расходах. Часть переходит на среднесрочную аренду — на месяц и дольше, — принимая более низкую ставку ради заполнения. Это разумная стратегия, но она требует, чтобы квартира была пригодна для жизни зимой, а не только для летнего отдыха: отопление, шумоизоляция и вид из окна в пасмурный день начинают иметь значение.
Ни один из этих пунктов не является причиной не покупать. Все они — причины задать вопросы до сделки, а не после первой зимы.
Квартиры здесь передаются с отделкой и меблировкой. На рынке, где значительная часть новостроек сдаётся в состоянии «белая коробка» — голые стены, стяжка, выведенные коммуникации и больше ничего, — это существенное отличие, и его стоит оценивать в деньгах.
Доведение студии от «белой коробки» до состояния, пригодного для сдачи гостям, в Батуми обычно означает отдельный бюджет и несколько месяцев работы: отделка, кухня, санузел, мебель, техника, текстиль, посуда. Для небольшой квартиры это заметная сумма относительно самой цены покупки, и, что важнее, это месяцы без дохода и необходимость управлять ремонтом дистанционно, из другой страны, на языке, которым вы, скорее всего, не владеете.
Поэтому меблированная передача — реальное преимущество, а не просто строчка в описании. Но и здесь есть что уточнить письменно: входит ли техника, входит ли текстиль и посуда, кто отвечает за замену при поломке в первый год, и есть ли гарантия на мебель. «Под ключ» у разных застройщиков означает разный набор, и разница обнаруживается ровно в тот момент, когда квартиру нужно показывать первому гостю.
Мы — Uinvest Group, и мы агент по этому объекту. Именно поэтому на этой странице названы разрыв по ВНЖ, неопубликованный эксплуатационный сбор и неразрешённый вопрос цены за метр — а не оставлены вам на потом, после внесения брони. Связаться с нами можно через страницу контактов.
Сколько стоит квартира в Delux Horizon? Заявленная цена — от $65 000 за квартиры площадью примерно 28–57 м². Какую именно площадь покупают за эту сумму, не указано, поэтому запрашивайте цену конкретной квартиры письменно.
Даёт ли покупка ВНЖ Грузии? По стартовой цене — нет. С 1 марта 2026 года маршрут через недвижимость требует стоимости не менее 150 000 USD по оценке аккредитованного оценщика. $65 000 — это 43% порога.
Какой налог на доход от аренды? Доход от аренды жилья физлицам облагается по ставке 5% при отказе от вычетов, прирост капитала по квартире — тоже 5%. При обороте свыше 100 000 лари за двенадцать месяцев наступает регистрация по НДС.
Может ли иностранец владеть квартирой в Грузии? Да. Ограничений по гражданству для квартир нет, местный партнёр не нужен, минимального срока владения нет. Ограничение касается сельскохозяйственной земли.
Гарантированы ли 8–10%? Это прогноз из рекламных материалов. Требуйте цифру в чистом виде, с указанной заполняемостью, сроком и названным гарантом — письменно.
"*"обозначает обязательные поля
