Novotel Living | Батуми | Грузия

Novotel Living Batumi — это проект апарт-отеля на улице Иберия в Батуми (Грузия), который строит компания Mardi Holding и который планируется под брендом Novotel Living группы Accor: 319 апартаментов в двух 13-этажных блоках, продаваемых по модели «strata title», при которой собственники владеют отдельными номерами, а оператор управляет отелем. По данным нашей страницы объекта, площадь апартаментов составляет от 28,1 до 79,4 м², а цена указана как «цена по запросу». Сведения в этом руководстве проверены на 23 октября 2026 г.

В этом руководстве собрано то, что о Novotel Living Batumi сообщают Accor, Mardi Holding, грузинский публичный реестр, налоговые органы и аналитики рынка: что представляет собой проект, кто за ним стоит, где он расположен, какие типы и площади апартаментов указаны, что говорят собственные страницы застройщика об арендном пуле и распределении выручки, как применяется грузинский порог для вида на жительство в USD 150 000, с какими налогами и регистрационными сборами сталкивается иностранный покупатель, как проходят этапы покупки и как проект соотносится с одиннадцатью другими проектами Батуми на нашем сайте. Каждая цифра сопровождается источником и датой, а всё, что зависит от подписанного договора, описано как вопрос к самому договору. Так читателю проще отличить то, что действительно опубликовано, от того, что можно выяснить только из документов конкретной сделки.

Novotel Living Batumi: основные сведения

Что такое Novotel Living Batumi?

Novotel Living Batumi — это проект брендированных резиденций: жилой дом, апартаменты в котором продаются отдельным владельцам, а общие зоны, гостиничные услуги и сдачу в аренду берёт на себя гостиничный оператор под гостиничным брендом. Accor, названный в анонсе проекта оператором, описывает Novotel Living как продолжение бренда Novotel, рассчитанное на длительное проживание: в апартаментах есть кухни и прачечные удобства.

В анонсе Accor от 5 июня 2023 г. говорилось, что группа подписала соглашение о сотрудничестве с грузинским застройщиком Mardi Holding, чтобы открыть первый отель Novotel Living на черноморском побережье — в Батуми. В том же анонсе описано здание: новый корпус из двух блоков по 13 этажей каждый с 319 апартаментами разных категорий — от executive-студий до двух- и трёхспальных сьютов. Там же изложена концепция «strata title», при которой номера принадлежат отдельным лицам и сдаются в аренду, а гостиничный оператор управляет инфраструктурой; кроме того, сказано, что гости смогут участвовать в программе лояльности Accor — ALL – Accor Live Limitless.

В этом проекте постоянно встречаются три термина, которые стоит уточнить, прежде чем двигаться дальше.

• Брендированная резиденция означает, что здание носит гостиничный бренд на основании лицензионного договора или договора управления с застройщиком. Владелец бренда (здесь Accor) задаёт стандарты и управляет гостиничной частью, а застройщик строит и продаёт.
• Strata title — термин, которым Accor обозначил разделение здания на отдельно принадлежащие помещения, использующие общее имущество. Каждый собственник владеет определённым помещением и долей в общих частях, а гостиничный оператор управляет общей инфраструктурой. Для покупателя это означает, что к его помещению прилагается не только право на квартиру, но и общие обязательства перед остальными собственниками здания.
• Арендный пул означает, что принадлежащие владельцам помещения сдаются вместе, как часть единого гостиничного номерного фонда, а выручка делится между владельцами и оператором по заранее установленной формуле. На странице этого проекта застройщик использует слова «обязательный арендный пул».

Наша собственная страница объекта называет проект недвижимостью на черноморском курорте Грузии: тип объекта указан как апартаменты, а в списке характеристик значится бассейн. Код объекта — NLG1001, а в поле «год постройки» стоит 2024. В анонсе Accor, напротив, в качестве планового года открытия назван 2025; обе даты приведены в хронологии ниже.

Кто стоит за Novotel Living Batumi: Mardi Holding и Accor?

В проекте названы две компании: Mardi Holding как застройщик и Accor как владелец бренда и гостиничный оператор. Mardi Holding — грузинский девелопер недвижимости, базирующийся в Батуми; на его сайте сказано, что у компании более 30 лет опыта, а её послужной список — более 15 завершённых проектов, более 5 000 построенных апартаментов и более 300 000 м² застроенной площади. Эти цифры принадлежат самому застройщику и нами не проверялись, поэтому их следует читать как самоописание компании, а не как независимую оценку её послужного списка.

На странице застройщика «завершённые проекты» перечислено семнадцать комплексов в Батуми, Тбилиси и Бакуриани, годы завершения которых идут от 2013 (Mardi House на улице Горгасали) до 2024 (Mardi Stadium). Mardi Holding также построила Mardi Twins в 2021 году и Mardi Mont Blanc в 2018 году. На этой странице Novotel Living Batumi значится в списке проектов рядом с Mardi Hills, Mercure Aquapark Batumi и Mardi City Center, без года завершения.

Позиция Accor документирована в двух публичных анонсах. Релиз июня 2023 г. посвящён Novotel Living Batumi. Второй релиз, от 21 декабря 2023 г., посвящён отелю Mercure в Батуми: 308 номеров разных категорий, включая апартаменты с мини-кухнями, открытие запланировано на 2026 год; предусмотрены три ресторана, два бара, спа, фитнес-центр, теннисный и баскетбольный корты, несколько бассейнов, аквапарк и трансфер к термальным источникам. В этом релизе Mercure назван третьим проектом, подписанным Accor и Mardi Holding, после Novotel Living и проекта под брендом Handwritten Collection. На сайте застройщика они значатся как Novotel Living Batumi, Mardi Hills (Handwritten Collection) и Mercure Aquapark Batumi.

Сам бренд Novotel Living описан в пресс-релизе Accor от 23 октября 2023 г. о бизнесе длительного проживания. В нём Novotel Living назван перспективным продолжением Novotel, а действующие отели на тот момент перечислены в Сингапуре, Бангкоке, Сайгоне и Казахстане, с последующим расширением. В том же релизе портфель Accor в сегменте длительного проживания оценён в более чем 380 отелей 14 брендов и около 45 000 номеров, а также сказано, что Accor управляет 33 000 частных вилл, апартаментов и брендированных резиденций в арендных программах. Батуми в этом релизе не упоминается, поэтому описание бренда носит общий характер для группы и не является заявлением об этом проекте.

Где находится Novotel Living Batumi?

Novotel Living Batumi расположен на улице Иберия, в той части Батуми, которую Accor называет рекреационной зоной на черноморском побережье. На странице проекта застройщик указывает адрес: Tamar Mepe Avenue 62, #2a Iberia Street, Batumi 6010, Аджария. В анонсе Accor сказано, что частный пляж находится в пешей доступности, а центр города — примерно в 15 минутах езды на автомобиле. Из ближайших достопримечательностей названы Батумский ботанический сад, крепость Петра и национальный парк Мтирала.

О расположении стоит прочитать внимательно две вещи. Во-первых, эти расстояния — описания оператора и застройщика, выраженные во времени в пути, и мы их не измеряли. Во-вторых, наша страница объекта ведёт лишь на общий картографический запрос «Batumi, Georgia», поэтому на нашем сайте у проекта нет точной отметки на карте; приведённый выше уличный адрес взят у застройщика. Поэтому при проверке расположения имеет смысл сопоставить адрес из страницы проекта с адресом в выписке из реестра и в договоре.

Для контекста по городу: Национальная туристская администрация сообщила о 5 521 866 международных туристических визитах в Грузию в 2025 году, что на 8,4% больше, чем в 2024 году, в рамках общего числа 7 803 239 прибытий международных путешественников (рост на 5,9%). Батуми — главное морское направление страны, и модель апартаментов под управлением отеля существует благодаря этому сезонному потоку гостей. На нашей странице города Батуми перечислены все проекты Батуми, которые мы представляем, а страница Грузии помещает их в национальный контекст.

Какие типы и площади апартаментов предлагает Novotel Living Batumi?

В анонсе Accor перечислены три категории апартаментов: executive-студии, двухспальные сьюты и трёхспальные сьюты. Наша страница объекта фиксирует для проекта диапазон площадей от 28,1 до 79,4 м², а это значит, что наибольшая указанная площадь примерно в 2,8 раза больше наименьшей (79,4, делённое на 28,1, даёт 2,83). Страница не распределяет 319 апартаментов по типам и не связывает каждый тип с площадью, поэтому в таблице ниже два источника приведены отдельно.

Что означает диапазон от 28,1 до 79,4 м² на практике? Студия в нижней части диапазона — это одна комната с кухонной зоной; помещение в верхней части диапазона достаточно велико для двух- или трёхспальных сьютов, о которых говорит Accor. Но без поэтажного плана невозможно сказать, какая площадь относится к какой категории, а в документах купли-продажи должны быть указаны точная внутренняя площадь, площадь балкона или террасы и способ измерения каждой из них. Выписка из реестра на помещение показывает зарегистрированную площадь, и её следует сравнить с площадью в документах купли-продажи.

Accor также включает в число общих зон «общественные пространства в стиле коливинга», что указывает: часть проекта здания предназначена для совместного использования гостями отеля длительного проживания, а не только для отдельных апартаментов.

Сколько стоит Novotel Living Batumi?

Наша страница объекта показывает Novotel Living Batumi по цене «по запросу» и не содержит ни прайс-листа, ни плана платежей, ни ставки за квадратный метр, поэтому в этом руководстве цена покупки не приводится. Другие сайты называют для проекта цифры, но они сильно расходятся и не опираются на прайс-лист, который можно было бы привязать к конкретному помещению, поэтому ни одна из них не используется. Показать можно арифметику, которую даст любой прайс-лист, и одну точку данных от застройщика.

На странице проекта у застройщика есть калькулятор доходности. Его исходные значения по умолчанию — помещение площадью 37 м² по USD 3 000 за м². Это значения калькулятора по умолчанию, а не предложение, но они позволяют на примере показать, во сколько по такой ставке обходится диапазон от 28,1 до 79,4 м². Все результаты ниже — простое умножение площади на ставку по умолчанию.

Два сравнения помогают оценить значение по умолчанию в USD 3 000. Galt & Taggart, грузинская исследовательская компания, сообщила о средней цене готовой квартиры «под ключ» в Батуми в размере USD 1 865 за м² за 2025 год против USD 1 699 в 2024 году и USD 1 569 в 2023 году. Таким образом, значение калькулятора по умолчанию примерно на 61% выше этого среднего по городу (3 000, делённое на 1 865, даёт 1,61). На той же странице проекта премиальный сегмент в Старом Батуми указан по USD 3 146 за м², и значение по умолчанию составляет около 95% от показателя этого сегмента. Здание у моря с гостиничным обслуживанием — это иной продукт, чем средний показатель по городу, поэтому разрыв объясняется структурой предложения и сам по себе ничего не говорит о прайс-листе.

В нашей статье о ценах за квадратный метр в Батуми двенадцать батумских проектов нашего каталога сопоставлены со средним показателем Galt & Taggart, и показано, почему Novotel Living пока невозможно разместить на этой шкале: для ставки нужны цена и размер помещения, а на странице объекта указан только размер. Это ограничение связано не с самим проектом, а с тем, какие поля заполнены на странице объекта. Более широкий взгляд на то, что можно купить на фиксированный бюджет в разных странах, см. в материале что можно купить за USD 100 000 на шести рынках недвижимости.

Когда прайс-лист на любое помещение в брендированном проекте получен, вот на что стоит смотреть: от этого зависит, что означает итоговая цифра. Входит ли в цену мебель и отделка (помещение под управлением отеля может продаваться меблированным), входит ли в цену НДС, в какой валюте заключён договор и по какому курсу считаются платежи по рассрочке, какая доля цены подлежит оплате при подписании, на каждом этапе строительства и при передаче, а также не является ли какая-либо часть цены платой в пользу оператора. Прайс-лист и договор купли-продажи должны прямо указывать каждый из этих пунктов, чтобы две цифры из разных предложений можно было честно сравнивать между собой.

Как работают strata title и обязательный арендный пул?

Арендная схема — та часть Novotel Living Batumi, которая сильнее всего влияет на деньги владельца, и она описана в двух местах. В анонсе Accor сказано, что номера находятся в собственности и сдаются в аренду, а оператор управляет инфраструктурой. Страница проекта у застройщика идёт дальше: она называет схему «обязательным арендным пулом» и задаёт разделение в калькуляторе доходности владельца.

Разделение 60/40 — это разделение выручки, а не прибыли. Из каждых USD 100, которые приносят номера, USD 60 уходит в пул владельцев, а USD 40 — оператору, ещё до того, как владелец оплачивает что-либо другое. Страница застройщика указывает, что 40% оператора покрывают работу отеля, поэтому персонал, коммунальные услуги общих зон, дистрибуция и маркетинг входят в эту долю. Вне её остаются собственные расходы владельца: сервисный сбор по зданию, ежегодный налог на имущество, собственные коммунальные платежи по апартаментам, если они начисляются владельцу, и подоходный налог с его 60%. Иными словами, доля владельца — это верхняя граница того, что поступает владельцу до собственных расходов, а не сумма, остающаяся у него на руках.

Как это соотносится с родственным проектом? На странице Mardi Aquapark на нашем сайте записаны условия застройщика для этого проекта под брендом Mercure: каждый апартамент входит в гостиничный арендный пул Accor по 10-летнему договору управления, выручка делится в пропорции 60% владельцу и 40% Accor, а владельцам предоставляются три бесплатные недели в год доступа к курорту. Таким образом, оба проекта используют одну и ту же цифру 60/40, но на странице Novotel Living не указаны ни срок договора, ни право владельца на личное проживание, поэтому срок действия соглашения о пуле, число дней, которые владелец может провести в апартаментах, и условия при перепродаже — это вопросы, которые разрешают только документы купли-продажи.

Наглядный расчёт распределения выручки

Калькулятор на странице застройщика не показывает ни своих результатов, ни суточную ставку, которую он предполагает, поэтому следующий пример — арифметическая иллюстрация, а не прогноз. В нём объединены три опубликованных исходных значения: 60% доли владельца и налог 5% по умолчанию от застройщика, диапазон заполняемости застройщика от 56% до 69% и средняя суточная ставка Galt & Taggart по Батуми за 2025 год около USD 35,6. Эта ставка — общерыночный показатель для арендного фонда города; брендированный гостиничный апартамент может приносить иную ставку, а суточная ставка для Novotel Living не приведена ни на одной из просмотренных нами страниц. Помещение — это значение калькулятора по умолчанию: 37 м² по USD 3 000 за м², то есть USD 111 000.

Из арифметики следуют три вывода. Во-первых, рычаг здесь — суточная ставка: при заполняемости 56% каждые USD 10, добавленные к ночной ставке, увеличивают показатель владельца после налога примерно на USD 1 165 (204,4 ночи x USD 10 x 60% x 95%), а при заполняемости 69% — примерно на USD 1 436. Во-вторых, приведённые цифры не учитывают сервисный сбор по зданию, налог на имущество и любые расходы по апартаментам, которые ложатся на владельца, а все они уменьшают результат. В-третьих, общерыночная валовая арендная доходность, о которой Galt & Taggart сообщила за 2025 год, составила 7,4% против 8,8% в 2024 году; страница застройщика ссылается на снижение с 10,0% в 2023 году до 7,1% в первом квартале 2026 года. Доходность — это рыночная статистика, и она не предсказывает отдачу от какого-либо отдельного апартамента. Расчёт выше показывает лишь порядок величин и то, какие переменные на него влияют, но не обещает какого-либо результата.

Поэтому владелец, читающий договор о пуле, искал бы следующее: определение «валовой арендной выручки» (только выручка от номеров или также питание, напитки и другие услуги), является ли 40% единственным взиманием оператора, как часто и в какой валюте производятся выплаты, проверяются ли отчёты аудитом, для чего владелец может использовать помещение и в течение скольких ночей, и что происходит с участием в пуле при перепродаже апартамента. Это вопросы договора, и ответ для Novotel Living Batumi находится в соглашении о пуле, а не в интернете. Пока такого документа нет на руках, любые оценки дохода остаются арифметическим упражнением на основе общих рыночных показателей.

Какие удобства включает Novotel Living Batumi?

Анонс Accor и страница проекта у застройщика сходятся в перечне удобств гостиничного типа. Удобства описаны так, как они были объявлены; ни у одного из них нет истории эксплуатации, на которую мы могли бы сослаться, а правила оператора будут определять, кто вправе ими пользоваться.

Страница застройщика также упоминает субтропический микроклимат и просмотр 3D-модели, что мы считаем маркетинговым описанием. Поле характеристик на нашей странице объекта показывает бассейн и больше ничего, что согласуется с бассейном на крыше и бассейном при спа, перечисленными выше.

Открыт ли Novotel Living Batumi? Хронология открытия и завершения

Источники называют для Novotel Living Batumi несколько дат, и это утверждения разного рода. В таблице каждая из них приведена вместе с происхождением, чтобы читатель видел, какие из них — анонсы, какие — поля базы данных, а какие — формулировки самого застройщика.

Сайт застройщика перечисляет Novotel Living Batumi в навигации по проектам и в карточках проектов на странице «завершённые проекты», где приведены комплексы разных лет, а для этого года завершения нет. Сама страница проекта использует будущее время. Наше собственное поле «год постройки» со значением 2024 — это поле данных страницы объекта, а не акт передачи. Практический вывод: статус здания — завершено оно, находится в стадии отделки или открыто для гостей — это факт, который следует устанавливать по документам, а не по описаниям в интернете. Различие между анонсом, полем базы данных и формулировкой застройщика важно потому, что только документы о приёмке и запись в реестре подтверждают фактическое состояние объекта.

Какие документы разрешают этот вопрос в Грузии? Выписка из Национального агентства публичного реестра показывает, зарегистрированы ли здание и отдельное помещение и на чьё имя; разрешение на строительство и документы о вводе здания в эксплуатацию (приёмке) показывают, принято ли строительство властями; а договор купли-продажи называет дату передачи и последствия просрочки. Маршрут получения вида на жительство добавляет ещё одну причину для проверки, поскольку юридический обзор, опубликованный Legal.ge, говорит, что объекты должны быть переданы, а право собственности оформлено до подачи заявления на вид на жительство.

Могут ли иностранцы купить в Novotel Living Batumi?

Да. Иностранный гражданин может владеть апартаментами в Грузии; основное ограничение на владение иностранцами относится к сельскохозяйственным землям, которые не входят в покупку апартаментов. Право собственности на недвижимость фиксирует Национальное агентство публичного реестра, и именно регистрация делает переход права действительным в отношении третьих лиц. Наша страница объекта сообщает, что иностранцы могут покупать апартаменты и дома и что право собственности фиксируется в реестре.

В здании с гостиничным управлением выписка из реестра — не просто формальность, потому что она показывает, что именно зарегистрировано. Accor описывает модель как strata title с индивидуально принадлежащими номерами, а страница застройщика говорит об «обязательном арендном пуле». Страницы застройщика не описывают зарегистрированную форму права собственности на помещения, поэтому выписка и договор купли-продажи должны показывать, регистрирует ли покупатель квартиру или гостиничный номер, какая доля общих зон к этому прилагается и не зарегистрировано ли в отношении помещения какое-либо право оператора. Вид регистрации важен дважды: для маршрута получения вида на жительство, который требует несельскохозяйственной недвижимости, оценённой аккредитованным оценщиком, и для налогового режима при последующей продаже, о котором сказано ниже.

Покупатель за рубежом, как правило, может завершить оформление через представителя по доверенности. Документы, выданные за границей, как правило, требуют апостиля и заверенного грузинского перевода, прежде чем их примет нотариус или реестр. Точные требования нотариус и реестр устанавливают на момент сделки, поэтому перечень документов лучше уточнить заранее, до того как покупатель отправит оригиналы из-за границы.

Даёт ли покупка в Novotel Living Batumi вид на жительство?

Покупка недвижимости в Грузии сама по себе не даёт права проживания. Грузия предоставляет временный вид на жительство иностранным владельцам несельскохозяйственной недвижимости, оценочная рыночная стоимость которой достигает установленного законом порога, составляющего USD 150 000 с 1 марта 2026 г. Вид на жительство продлевается ежегодно.

Правило опирается на июньские поправки 2025 года к Закону о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства. Legal.ge в статье от 30 декабря 2025 г. сообщает, что порог вырос с USD 100 000 до USD 150 000, и называет это третьим повышением за историю программы. Erickson Immigration Group 27 февраля 2026 г. подтвердила дату 1 марта 2026 г. и основание оценки.

Для Novotel Living Batumi проверка зависит от числа, которого на странице объекта нет. Наша страница объекта не показывает цены, а страница проекта ничего не говорит о том, достигнет ли отдельное помещение порога. Арифметику всё же можно изложить. При значении калькулятора застройщика по умолчанию USD 3 000 за м² 50 м² равны USD 150 000, поэтому помещение больше 50 м² окажется выше черты по счёту, а помещение площадью 37 м² окажется на USD 39 000 ниже её. Значимой цифрой является оценка, которая может оказаться выше или ниже уплаченной цены, поэтому покупка ровно на уровне порога не оставляет запаса. Именно поэтому в расчёте выше помещение на уровне порога показано как равное ему, а не как заведомо подходящее.

Поскольку можно объединять несколько объектов, меньшее помещение в Novotel Living Batumi может быть одним из двух или более объектов, которые вместе достигают нужной стоимости. Каждый объект должен быть зарегистрирован и оценён, и каждый должен отвечать условию передачи. Объект в арендном пуле остаётся недвижимостью, принадлежащей заявителю на вид на жительство; влияет ли участие в пуле на то, как оценщик рассматривает помещение, — вопрос к аккредитованному оценщику.

Порядок, документы и механику продления мы разбираем в руководстве Как получить вид на жительство в Грузии, где также указана цифра USD 150 000. Покупка недвижимости не ведёт напрямую к гражданству; Legal.ge отмечает, что постоянное проживание можно оформить после шести лет временных видов на жительство.

Какие налоги и сборы платит иностранный покупатель в Грузии?

Расходы делятся на три группы: регистрационные сборы при покупке, налоги в период владения и налоги при продаже. Ставки ниже взяты с официальных страниц, где это возможно, а в остальных случаях — у названных консультантов, с указанием даты проверки. Налоговые правила меняются, а Министерство финансов 14 мая 2026 г. издало разъяснение о налогообложении продажи активов физическими лицами, поэтому позицию на день любой сделки следует уточнять у грузинского налогового консультанта или в Службе доходов.

Регистрационные сборы при покупке

Национальное агентство публичного реестра публикует свои тарифы сборов на недвижимость. За регистрацию перехода права собственности в тарифах указаны три варианта срока. В таблице приведены суммы, показанные на странице агентства.

Эти сборы скромны по сравнению с ценой покупки, а выбор между четырьмя днями и тем же днём — это разница в GEL 200. Это собственные сборы реестра; плата нотариусу, расходы на переводы и апостили, а также любые юридические или банковские сборы добавляются сверху. На странице реестра нет отдельной строки о регистрации апартаментов в здании, которое ещё строится, поэтому договор купли-продажи и нотариус должны указывать, на каком этапе и на каком основании регистрируется право покупателя.

Налоги в период владения

Доход от аренды. В Tax Summaries для Грузии от PwC (последняя проверка 2 сентября 2026 г.) указано, что доход физического лица от сдачи жилого помещения в аренду для проживания облагается по ставке 5%, если лицо не заявляет вычетов. Для участника пула вопрос в том, кто считается получателем дохода и по какому правилу, поскольку страница застройщика применяет 5% по умолчанию к 60% доле владельца. Страница застройщика не излагает обоснования, и налоговый консультант, сопровождающий покупку, должен подтвердить режим для конкретного договора.

Ежегодный налог на имущество. Служба доходов описывает налог на имущество физических лиц как налог на имущество, принадлежащее физическому лицу, при котором несельскохозяйственное имущество облагается пропорционально числу месяцев владения в году. Её калькулятор спрашивает, был ли совокупный доход налогоплательщика и членов семьи в предыдущем календарном году выше или ниже GEL 100 000, и вычитает сумму льготы до расчёта налога. Декларация подаётся до 1 ноября, а оплата вносится до 15 ноября. На странице Службы доходов ставки не указаны; страница застройщика для инвесторов сообщает, что налог на имущество составляет до 1%. Использовать следует цифру, действующую в соответствующем году, и подтверждать её в Службе доходов, а не по сайту застройщика.

Налоги при продаже

Налог при продаже зависит от того, как долго объект находился в собственности и как он классифицирован. PwC сообщает, что прибыль от продажи квартиры или дома с прилегающим участком облагается по ставке 5%. Грузинский офис Andersen в заметке от 31 октября 2025 г. указывает, что доходы от жилой недвижимости, находившейся в собственности более двух лет, полностью освобождены от подоходного налога с физических лиц, что сдача в аренду жилым арендаторам не отменяет освобождения, а доходы в пределах двух лет облагаются по ставке 20% с пониженной ставкой 5% для жилых квартир. Eurofast в статье от 4 сентября 2026 г. описывает Публичное разъяснение Министерства финансов № 143 от 14 мая 2026 г.: ставка 5% для жилых квартир и домов, ставка 20% для нежилой недвижимости и двухлетнее освобождение для жилой недвижимости.

Для проекта с гостиничным управлением важно, как классифицируется помещение в пуле. Eurofast относит гостиничные номера, продаваемые в рамках гостиничного бизнеса, к активам, облагаемым по ставке 20%, а путеводитель AVI от 20 октября 2026 г. аналогично помещает гостиничный номер, находящийся в собственности два года или меньше, под ставку 20%, тогда как жилая квартира облагается по ставке 5%. Обзор разъяснения от ExpatHub определяет жилую недвижимость как самостоятельно идентифицируемое зарегистрированное помещение, предназначенное для проживания и подключаемое к коммуникациям, и не упоминает гостиничные помещения. Собственная страница проекта у застройщика добавляет, что освобождение для имущества, находящегося в собственности более двух лет, может не применяться, если имущество используется в экономической деятельности, например в арендном пуле, и рекомендует независимую налоговую консультацию.

Эти утверждения не складываются в единую картину, и правильное прочтение для помещения, зарегистрированного в отеле со strata title, — вопрос к Службе доходов и консультанту покупателя. Для читателя, сравнивающего проекты, суть в том, что «отсутствие налога на прирост капитала через два года» — общее правило для жилой недвижимости, а помещение в гостиничном пуле — тот случай, когда его нужно проверить применительно к конкретному помещению, прежде чем считать его применимым.

Как купить апартаменты в Novotel Living Batumi: пошаговый порядок

Приведённая ниже последовательность — общий путь покупки новых апартаментов в Грузии, адаптированный к зданию с гостиничным управлением. Это описание процесса, а не юридическая консультация, и каждый шаг зависит от договора застройщика.

1. Получите прайс-лист и поэтажные планы. Запросите у застройщика действующий прайс-лист в письменном виде, точную площадь помещения, этаж и ориентацию, а также то, что входит в цену.
2. Проверьте застройщика и здание. Получите выписку из реестра на участок и здание, разрешение на строительство и сведения о любой зарегистрированной ипотеке или ином обременении. Убедитесь, кому принадлежит земля под зданием.
3. Прочитайте договор купли-продажи и соглашение о пуле вместе. Это могут быть отдельные документы. Договор купли-продажи передаёт помещение; соглашение о пуле определяет, как помещение сдаётся, как делится выручка и на какой срок.
4. Зафиксируйте график платежей и валюту. Договор должен определять сумму и дату каждого платежа, валюту и последствия просрочки, включая возврат средств и проценты.
5. При необходимости назначьте представителя. Покупатель за рубежом может уполномочить юриста доверенностью, с апостилем и заверенным грузинским переводом, если документ выдан за границей.
6. Подпишите договор у нотариуса. Договор заверяется нотариусом; тарифы реестра предусматривают сбор GEL 7 за подтверждение подписей по сделке, представленной на регистрацию.
7. Зарегистрируйте право. Право собственности регистрируется в Национальном агентстве публичного реестра. Сбор составляет GEL 150, 270 или 350 в зависимости от срока, а выписка онлайн за GEL 13 показывает результат.
8. Примите объект и подпишите протокол передачи. Осмотрите помещение по спецификации, зафиксируйте дефекты в протоколе и сохраните документы о передаче для любого последующего заявления на вид на жительство.
9. Встаньте на налоговый учёт и оформите участие в пуле. Получите налоговый идентификационный номер для арендного дохода, подпишите документы об участии в пуле и организуйте банковский счёт, на который поступает доля владельца.

Порядок шагов третьего и четвёртого чаще всего меняется на практике. В проекте с пулом коммерческие условия сдачи в аренду входят в то, за что платит покупатель, поэтому соглашение о пуле изучается до подписания графика платежей, а не после него. Когда оба документа читаются вместе, покупатель видит, за что именно он платит и какие обязательства принимает на срок действия пула.

Novotel Living Batumi в сравнении с другими проектами Батуми

В таблице Novotel Living Batumi показан рядом с одиннадцатью другими проектами Батуми на нашем сайте по данным каждой страницы объекта на 23 октября 2026 г. Цены «от» — это входные цены, указанные на страницах объектов, а показаны те поля, которые есть на каждой странице; прочерк означает, что поле на этой странице пусто. Сравнение относится к указанным данным и не ранжирует проекты; оно лишь позволяет увидеть, какие поля заполнены на странице каждого объекта и насколько различаются заявленные цены и площади.

Из таблицы складываются три группы. Первая — пять проектов Mardi Holding: Mardi Hills, Mardi City Center, Mardi Stadium, Mardi Aquapark и Novotel Living Batumi. У четырёх из них указана стартовая цена в USD или EUR либо цена застройщика в евро; Novotel Living и Mardi Aquapark — два проекта с ценой «по запросу» в USD. Mardi Aquapark — самое близкое сравнение для Novotel Living, поскольку застройщик продаёт его под другим брендом Accor (Mercure) и указывает то же разделение 60/40; его стартовые цены по сайту проекта застройщика составляют EUR 72 000 за студию 28 м², EUR 128 100 за однокомнатную 49 м² и EUR 240 352 за двухкомнатную 88 м².

Вторая группа — брендированные проекты в Гонио, четыре Wyndham Grand Residences. Их входные цены USD 185 000, 200 000 и 250 000 все выше порога для вида на жительство USD 150 000, тогда как Gonio Aqua при USD 134 566 не дотягивает на USD 15 434 уже на входе. Гонио — прибрежный посёлок к югу от Батуми, то есть это иной подрынок, нежели городской адрес. Третья группа — более дешёвые апартаментные башни, где для достижения порога нужно несколько помещений.

Для проекта, где страница объекта даёт и цену, и площадь, можно рассчитать стоимость квадратного метра. Наша статья о ценах на апартаменты в Батуми выводит её для шести проектов — от USD 1 058 до USD 4 313 за м². Novotel Living нельзя поместить на эту шкалу, пока вместе не известны цена и площадь помещения. Среди проектов, где описан арендный пул или гостиничное управление, разделение указано только на странице Mardi Aquapark и на странице Novotel Living у застройщика, и в обоих случаях оно составляет 60/40.

Как выглядит рынок Батуми в 2026 году?

Обзор Galt & Taggart по Батуми за 2025 год, изложенный Investor.ge 20 апреля 2026 г., даёт наиболее ясную недавнюю картину рынка апартаментов города. Общий объём продаж апартаментов составил 17 478 единиц, что на 15% больше за год, а размер рынка — около USD 1,3 млрд, рост почти на 24%. Средние цены на готовые квартиры «под ключ» достигли USD 1 865 за м² в 2025 году. В Старом Батуми цена превышала USD 3 000 за м², а в периферийных зонах была ниже USD 1 500 за м². Непроданные апартаменты в обследованных проектах застройщиков выросли почти на 14% до около 12 400 к концу 2025 года, а обзор прогнозировал рост цен на 4–6% в 2026 году.

Иностранные покупатели обеспечили 52% продаж апартаментов в 2025 году по данным обзора, причём израильские покупатели — 13% всех продаж. По аренде обзор указал валовую доходность 7,4% за 2025 год против 8,8% в 2024 году и среднюю суточную ставку около USD 35,6, которая оставалась в целом неизменной на фоне роста цен покупки. Страница проекта у застройщика приводит связанные цифры: рост цен на первичном рынке на 8,7% в годовом исчислении в первом квартале 2026 года, около 58 000 единиц, запланированных в Батуми до 2029 года, и снижение арендной доходности с 10,0% в 2023 году до 7,1%.

Две особенности этих цифр относятся к помещению в гостиничном пуле. Первая — предложение: объём запланированного и непроданного фонда означает, что покупатель на вторичном рынке или участник пула при выходе сталкивается со множеством альтернатив. Вторая — ставки: суточная ставка не поспевала за ценами покупки, поэтому доходность снизилась. Страница застройщика не приводит источника для каждой из своих рыночных цифр; в общем виде она называет Galt & Taggart и Национальную службу статистики Грузии.

Вопросы к застройщику и к договору

Брендированную резиденцию покупают отчасти ради апартаментов, а отчасти ради услуг и схемы дохода вокруг них. Следующий список составлен из того, что публичные источники не разрешают, и из того, как устроены договоры о пуле.

• Статус. Завершено ли здание, принято ли оно властями и когда отель открылся или откроется для гостей?
• Регистрация. Что именно будет зарегистрировано на имя покупателя и не зарегистрировано ли в отношении помещения какое-либо право оператора или застройщика?
• Условия пула. Каков срок соглашения о пуле, может ли владелец выйти из него, как определяется валовая выручка и как часто выдаются отчёты и платежи владельцу?
• Личное использование. Сколько ночей может провести владелец, за какую плату и уменьшает ли личное использование долю выручки?
• Платежи. Каков сервисный сбор по зданию за квадратный метр, кто его устанавливает, как часто он может меняться и что он покрывает?
• Мебель и отделка. Входит ли комплект мебели в цену и кто заменяет его, когда он изнашивается?
• Бренд. Что происходит, если договор управления с Accor заканчивается или бренд меняется? Сохраняет ли владелец условия пула?
• Перепродажа. Можно ли продать помещение вместе с участием в пуле и принимает ли покупатель соглашение о пуле на тех же условиях?
• Налог. Как будет классифицирован арендный доход и последующая продажа для конкретного помещения по мнению Службы доходов или грузинского консультанта?

Апартаменты с гостиничным управлением отличаются от обычных тем, что владелец зависит от оператора в части дохода. Стимулы оператора, срок его договора и варианты выхода владельца — те части схемы, которые веб-страница разрешить не может, а юрист, читающий грузиноязычную и англоязычную версии договора, — обычный способ их установить.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Novotel Living Batumi?

Novotel Living Batumi — это проект апарт-отеля на улице Иберия в Батуми (Грузия), который строит Mardi Holding и который планируется под брендом Novotel Living группы Accor. Согласно анонсу Accor от июня 2023 г., он включает 319 апартаментов в двух 13-этажных блоках и использует модель strata title, при которой номера принадлежат отдельным лицам и сдаются в аренду.

Кто построил Novotel Living Batumi и кто им управляет?

Mardi Holding — застройщик, а Accor — владелец бренда и гостиничный оператор, названные для Novotel Living Batumi. Обе компании подписали соглашение о сотрудничестве, объявленное 5 июня 2023 г., а на сайте Mardi Holding Novotel Living Batumi указан как проект под брендом Accor наряду с Mardi Hills и Mercure Aquapark Batumi.

Сколько апартаментов и каких площадей в Novotel Living Batumi?

В Novotel Living Batumi, по данным Accor, 319 апартаментов в двух блоках по 13 этажей — от executive-студий до двух- и трёхспальных сьютов. Наша страница объекта фиксирует площади от 28,1 до 79,4 м². Распределение 319 помещений по типам и площадь каждого типа указаны в документах купли-продажи застройщика.

Сколько стоят апартаменты в Novotel Living Batumi?

Наша страница объекта показывает Novotel Living Batumi по цене «по запросу», поэтому цена здесь не приводится. Калькулятор доходности застройщика использует по умолчанию помещение 37 м² по USD 3 000 за м², что при умножении даёт USD 111 000; это исходное значение калькулятора, а не прайс-лист, и актуальную цену сообщает застройщик.

Открыт ли Novotel Living Batumi?

Анонс Accor от июня 2023 г. назначил полное открытие на 2025 год, поле года постройки на нашей странице объекта показывает 2024, а страница проекта у застройщика сообщает, что отель «откроется», без указания даты. Открытие и завершение следует проверить по выписке из реестра, документам о приёмке здания и у застройщика до любого платежа.

Могут ли иностранцы купить в Novotel Living Batumi?

Да. Иностранные граждане могут владеть апартаментами в Грузии, а право собственности регистрируется в Национальном агентстве публичного реестра. Ограничение на владение иностранцами относится к сельскохозяйственным землям. Покупатель за рубежом может действовать через представителя по доверенности с апостилем и заверенным переводом.

Даёт ли покупка в Novotel Living Batumi вид на жительство?

Сама по себе — нет. Временный вид на жительство Грузии для владельцев недвижимости требует несельскохозяйственной недвижимости с оценочной рыночной стоимостью USD 150 000 с 1 марта 2026 г., оценённой аккредитованным оценщиком, при этом несколько объектов можно объединять. Поскольку у Novotel Living Batumi нет указанной цены, достигает ли одно помещение этой стоимости, не сообщается.

Что такое арендный пул в Novotel Living Batumi?

Для Novotel Living Batumi страница проекта у застройщика описывает «обязательный арендный пул», в котором владелец получает 60% валовой арендной выручки, а плата за управление в размере 40% покрывает работу отеля. Срок договора, дни личного использования и условия выхода определяются соглашением о пуле и на странице не показаны.

Как облагается налогом арендный доход от Novotel Living Batumi?

Обзор PwC по Грузии (последняя проверка 2 сентября 2026 г.) указывает подоходный налог с физических лиц 5% на доход от аренды жилья без вычетов, а калькулятор застройщика применяет 5% по умолчанию к 60% доле владельца. Режим помещения в пуле по конкретному договору — вопрос к Службе доходов или грузинскому налоговому консультанту.

Какой налог применяется при продаже апартаментов в Novotel Living Batumi?

При продаже апартаментов в Novotel Living Batumi, как и обычной жилой недвижимости, грузинские консультанты сообщают о полном освобождении через два года и ставке 5% на доход в пределах двух лет. Eurofast и AVI указывают, что гостиничные номера, продаваемые в рамках гостиничного бизнеса, подпадают под ставку 20%, а страница застройщика предупреждает, что освобождение может не применяться к имуществу, используемому в арендном пуле, поэтому классификацию помещения следует подтвердить.

Каковы регистрационные сборы при покупке в Novotel Living Batumi?

Для покупки в Novotel Living Batumi Национальное агентство публичного реестра указывает GEL 150 за регистрацию перехода права собственности за четыре рабочих дня, GEL 270 за один рабочий день и GEL 350 в день подачи, а также GEL 7 за подтверждение подписей. Плата нотариусу, переводы и апостили оплачиваются отдельно.

Как Novotel Living Batumi соотносится с другими проектами Батуми на вашем сайте?

Novotel Living Batumi и Mardi Aquapark — два проекта Mardi Holding, показанные по цене «по запросу» в USD, и оба относятся к брендам Accor. Mardi Hills начинается с USD 45 276, Mardi City Center — с USD 52 600, а проекты Wyndham в Гонио — с USD 134 566 до USD 250 000; см. сравнительную таблицу выше.

Дата проверки: 23 октября 2026 г. Источники: анонс Accor о Novotel Living Batumi (Hospitality Net, 5 июня 2023 г.); Hotel News Resource: Novotel Living Batumi откроется в 2025 году; анонс Accor и Mardi Holding о Mercure (21 декабря 2023 г.); релиз Accor о длительном проживании (23 октября 2023 г.); Mardi Holding, страница проекта Novotel Living Batumi; Mardi Holding, завершённые проекты; Mardi Holding, для инвесторов; Национальное агентство публичного реестра, сборы за недвижимость; Legal.ge, порог для вида на жительство; Erickson Immigration Group, 27 февраля 2026 г.; PwC Tax Summaries, подоходный налог с физических лиц в Грузии; Andersen Georgia, продажа жилой недвижимости; Eurofast, новые правила налога на продажу недвижимости в Грузии; ExpatHub, Публичное разъяснение 143; путеводитель AVI, налоги на продажу недвижимости; Служба доходов Грузии, налог на имущество; Investor.ge, обзор Батуми от Galt & Taggart; 1TV, данные Национальной туристской администрации за 2025 год.