Налог на недвижимость в Грузии для иностранцев: ставки (2026)
Налог на недвижимость в Грузии — это местный налог на недвижимое имущество, которым владеет физическое лицо; он взимается по ставке от 0,8% до 1% рыночной стоимости объекта, но только в том случае, если доход семьи владельца за предыдущий год превысил GEL 100 000 (около $38 512 по курсу Национального банка Грузии (НБГ) на 27 октября 2026 г., USD 1 = GEL 2,5966). Парламент изменил оба эти показателя одним и тем же Законом № 1874 от 30 сентября 2026 г., который заменил прежние пороги GEL 40 000 и GEL 100 000. Все ставки, пороговые значения и даты в этом руководстве приведены по состоянию на 27 октября 2026 г., и каждое из них привязано к статье Налогового кодекса Грузии либо к официальной странице, на которой оно было проверено. Иными словами, читатель может открыть указанный источник и самостоятельно убедиться в каждой цифре, а там, где источники расходятся, в тексте прямо сказано, какому из них отдано предпочтение и почему.
В статье разобран налог на недвижимость в Грузии для иностранного покупателя квартиры или дома: кто платит, как рассчитывается сумма, когда подаётся декларация и вносится платёж, а также что Налоговый кодекс говорит о других налогах, которые затрагивают объект, а именно о подоходном налоге с аренды, налоге при продаже, дарении и наследовании, НДС и критерии налогового резидентства в 183 дня. В статью включён расчёт на примере квартиры в Батуми за $80 000, сдаваемой на длительный срок, с управляющим и без него. Правила различаются от случая к случаю и от человека к человеку, поэтому в примерах используются обозначенные допущения, а не прогнозы, и подставить в них собственные данные — стоимость объекта, доход семьи, срок владения и условия сдачи в аренду — читатель может самостоятельно. Тем, кому нужен контекст по стоимости жизни и визам, пригодится наш путеводитель по жизни в Грузии, а правила владения разобраны в смежной статье о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии.
Налог на недвижимость в Грузии: ключевые факты
В таблице ниже перечислены все налоги, которые Налоговый кодекс связывает с владением, сдачей в аренду, продажей или наследованием жилой недвижимости, с указанием ставки, базы, статьи и срока уплаты. Статья 6 Налогового кодекса Грузии (Tax Code of Georgia) делит налоги на государственные и местные. К государственным она относит подоходный налог, налог на прибыль, НДС, акциз и импортную пошлину, а налог на имущество является местным налогом. Кодекс не называет отдельного налога на передачу права, гербового сбора, налога на наследство или налога на дарение; дары и наследство фигурируют в нём как статьи дохода в статье 82.
| Налог | Ставка | База | Источник | Срок уплаты |
|---|---|---|---|---|
| Ежегодный налог на имущество (здание, квартира) | От 0,8% до 1% рыночной стоимости | Рыночная стоимость на конец предыдущего года; освобождение, если доход семьи за предыдущий год не превысил GEL 100 000 | Налоговый кодекс, ст. 202(5), 206(1)(a) в редакции Закона № 1874 от 30 сентября 2026 г. | Декларация до 1 ноября (в 2026 г. — до 2 ноября); платёж до 15 ноября |
| Земельный налог (несельскохозяйственный участок) | Базовая ставка GEL 0,24 за м², умножается на муниципальный коэффициент до 1,5 | Площадь земли, находящейся во владении на 1 апреля | Налоговый кодекс, ст. 203, 204(2) | До 15 ноября |
| Подоходный налог с аренды жилья | 5% от валовой арендной платы без вычетов; иначе общая ставка 20% | Арендная плата, полученная физическим лицом | Налоговый кодекс, ст. 81(1), 81(2) | Декларация до 1 апреля следующего года |
| Статус малого бизнеса (индивидуальный предприниматель) | 1% от оборота; 3% при превышении GEL 500 000 | Валовой доход предпринимателя | Налоговый кодекс, ст. 88–90 | По специальному режиму |
| Подоходный налог при продаже в течение двух лет | 5% от разницы | Цена продажи минус цена покупки | Налоговый кодекс, ст. 81(3), 82(4)(b) | Регистрирующий орган уведомляет продавца до перехода права |
| Подоходный налог при продаже после более чем двух лет владения | Освобождение | Жилая квартира или дом с прилегающим земельным участком | Налоговый кодекс, ст. 82(1)(f.a) | Не применяется |
| НДС | 18% | Облагаемые НДС поставки; регистрация при облагаемых поставках от GEL 100 000 за 12 месяцев | Налоговый кодекс, ст. 165, 166 | 15-е число следующего месяца для зарегистрированных плательщиков |
Дальше в руководстве эти строки разбираются по очереди, с пояснением каждой нормы и с расчётом на условных числах. Если вторичный источник, например издатель налоговых обзоров, приводит другую цифру, за основу принимается текст Налогового кодекса на сайте Legislative Herald of Georgia (Matsne), потому что правила налога на недвижимость изменились 30 сентября 2026 г., а некоторые обзоры последний раз пересматривались до этой даты. Именно поэтому в каждом разделе ниже рядом с цифрой указана статья Кодекса или официальный документ, из которого она взята.
Как работает ежегодный налог на недвижимость в Грузии для физического лица
Плательщик налога на недвижимость в Грузии определён в статье 201 Налогового кодекса. Налогоплательщиком по недвижимости является физическое лицо, которому принадлежит недвижимое имущество, включая незавершённое строительство, здание или сооружение либо их часть. Статья не ставит обязанность в зависимость от гражданства или налогового резидентства, поэтому иностранный владелец квартиры является налогоплательщиком так же, как и грузинский. Налог лежит на собственнике объекта, а не на арендаторе, и он отделён от платежей, которые многоквартирный дом взимает со своих собственников. Иначе говоря, если квартира сдаётся, арендатор налога на недвижимость не платит, а обязанность подать декларацию и внести платёж остаётся у владельца, значащегося в реестре.
Местный налог с общенациональным диапазоном
Статья 6(6) указывает, что налог на имущество является местным налогом. По статье 7 представительный орган муниципалитета, Сакребуло, вправе ввести местный налог, установленный Кодексом, в пределах предельных ставок, которые задаёт Кодекс. Для имущества физического лица, кроме земли, статья 202(5) теперь устанавливает диапазон: не менее 0,8% и не более 1% рыночной стоимости облагаемого имущества на конец года, предшествующего текущему календарному году. Конкретный процент внутри этого диапазона определяется актом муниципалитета, поэтому в расчётах этого руководства показаны оба конца диапазона, а не одно значение. Читателю, которому нужна точная цифра для конкретного адреса, следует выяснить её в муниципалитете, на территории которого находится объект.
Проверка по доходу семьи
Будет ли вообще начислен налог на квартиру или дом, зависит от дохода семьи налогоплательщика. По статье 206(1)(a) облагаемое имущество физического лица, кроме земли, освобождается от налога, если доход, полученный семьёй лица за год, предшествующий текущему календарному году, не превышает GEL 100 000. Статья 8(16) определяет семью для целей Кодекса: это само лицо, супруг (супруга), несовершеннолетние дети и пасынки (падчерицы), а также родители, дети, пасынки (падчерицы), сёстры, братья, бабушки, дедушки и внуки, которые постоянно проживают вместе с лицом и ведут общее хозяйство. Круг лиц налогоплательщик определяет исходя из этого списка. Для иностранного владельца это означает, что в расчёт дохода семьи попадают только те родственники, которые действительно подходят под определение и живут вместе с ним на общем хозяйстве, а не все члены семьи в широком смысле слова.
Статья 202(6) говорит, что в доход семьи для этой цели включается любой доход, в том числе доход, освобождённый от налога по другим статьям. В ней перечислены доход от экономической деятельности, любой иной доход и валовая заработная плата. Две позиции уменьшают учитываемую сумму: для лица со статусом малого бизнеса включается только 25% дохода, облагаемого по специальному режиму, а для лица, торгующего на территории рынка, включается только 15% дохода от продажи там товаров. Статья 202(7) исключает из дохода семьи стоимость имущества, полученного от членов семьи по наследству, в дар или при разводе, а также доход от продажи жилой квартиры или дома, которыми лицо владело более двух лет. Единственное прямое ограничение доходом из грузинских источников в этом пункте относится к физическому лицу — нерезиденту, являющемуся гражданином Грузии. Служба доходов применяет проверку к каждой семье, и в пункте не сказано, что иностранные доходы остальных налогоплательщиков не учитываются.
Рыночная стоимость, дата ставки и неполный год владения
Базой служит рыночная стоимость имущества на конец года, предшествующего текущему календарному году, как теперь сформулировано в статье 202(5). Статья 202(8) фиксирует обязательство по ставкам, действующим на 31 декабря налогового года. Статья 202(9) рассчитывает налог физического лица пропорционально времени, в течение которого оно владело имуществом в налоговом периоде. Поэтому квартира, купленная в середине года, облагается налогом только за месяцы владения, а не за весь год, и расчёт делается по тому же принципу в любой другой месяц покупки или продажи. Статья 205(12) говорит, что в декларации имущество отражается по данным прошлого налогового года, так что квартира, приобретённая в 2025 г., указывается в декларации осени 2026 г. пропорционально тем месяцам 2025 г., в которые ею владели.
Строящиеся объекты и готовые объекты
Статья 201(1)(c)(a) называет незавершённое строительство среди объектов, по которым облагается налогом физическое лицо, если оно им владеет. Когда права покупателя на строящийся объект (off-plan) вносятся в Публичный реестр и как увязаны между собой запись в реестре, разрешение и график платежей, рассказано в смежной статье о недвижимости на этапе строительства в Батуми. Налоговый вопрос в этом случае следует за правом собственности, а не за стадией проекта: Кодекс привязывает налог к владельцу недвижимости по записи в реестре, а в приведённых ниже расчётах объект считается облагаемым с той части года, в которой покупатель является собственником. Сама по себе стадия строительства при таком подходе значения не имеет: важно, числится ли лицо владельцем в реестре и в течение скольких месяцев.
Изменение октября 2026 г.: налог на недвижимость в Грузии по новым правилам
До конца сентября 2026 г. Налоговый кодекс предусматривал для физических лиц две ставочные группы. Статья 202(5) облагала семьи с доходом до GEL 100 000 по ставке от 0,05% до 0,2% рыночной стоимости, а семьи с доходом GEL 100 000 и выше — по ставке от 0,8% до 1%. Статья 206(1)(a) отдельно освобождала имущество лица, кроме земли, если доход семьи в предыдущем году не превышал GEL 40 000. Многие консультационные страницы и налоговые обзоры до сих пор описывают эту трёхступенчатую структуру, поэтому читателю стоит сверять дату публикации любого материала с датой поправки.
Закон № 1874 от 30 сентября 2026 г., опубликованный в тот же день в Legislative Herald of Georgia (Matsne), переписал обе нормы. Статья 1 заменила статью 202(5) единым диапазоном от 0,8% до 1% рыночной стоимости на конец предыдущего года для имущества физического лица, кроме земли. Она также заменила статью 206(1)(a), так что порог освобождения составляет GEL 100 000 дохода семьи за предыдущий год. Статья 2 закона распространяет его действие на налог на имущество, который подлежал декларированию в 2026 г., а статья 3 ввела его в силу с момента публикации. Служба доходов разместила 2 октября 2026 г. уведомление для физических лиц об изменении и о сроке подачи декларации за 2026 г., как показано на сайте Службы доходов.
| Пункт | Правило до 30 сентября 2026 г. | Правило с 30 сентября 2026 г. | Источник |
|---|---|---|---|
| Доход семьи, при котором имущество, кроме земли, освобождается от налога | До GEL 40 000 за предыдущий год | До GEL 100 000 за предыдущий год (около $38 512) | Налоговый кодекс, ст. 206(1)(a); Закон № 1874 |
| Ставка для семей с доходом ниже GEL 100 000 | От 0,05% до 0,2% рыночной стоимости | Освобождение (отдельной сниженной группы нет) | Налоговый кодекс, ст. 202(5); Закон № 1874 |
| Ставка для семей с доходом выше GEL 100 000 | От 0,8% до 1% рыночной стоимости | От 0,8% до 1% рыночной стоимости | Налоговый кодекс, ст. 202(5); Закон № 1874 |
| Дата оценки | Рыночная стоимость на конец налогового года | Рыночная стоимость на конец года, предшествующего текущему календарному году | Налоговый кодекс, ст. 202(5) |
| Применяется к декларации 2026 г. | Не применимо | Да, по статье 2 закона | Закон № 1874, ст. 2 |
Практический результат, как он читается по тексту, состоит в том, что средняя ставочная группа исчезла. Семья с доходом от GEL 40 000 до GEL 100 000 раньше облагалась по ставке от 0,05% до 0,2%, а по изменённому тексту она освобождена от налога на имущество, кроме земли. Семья с доходом выше GEL 100 000 облагается в диапазоне от 0,8% до 1%, как и прежде. Страница с налоговым обзором PwC Worldwide Tax Summaries, последний раз пересмотренная 2 сентября 2026 г., по-прежнему описывает порог GEL 40 000; эта дата пересмотра предшествует поправке.
Пример расчёта: налог на недвижимость в Грузии на квартире в Батуми за $80 000
В примерах ниже используется квартира стоимостью $80 000, пересчитанная по официальному курсу Национального банка Грузии на 27 октября 2026 г., USD 1 = GEL 2,5966, что даёт GEL 207 728 (80 000, умноженные на 2,5966). Кодекс измеряет стоимость на конец предыдущего года, поэтому курс и дата носят лишь иллюстративный характер. Перевод GEL 100 000 в доллары по тому же курсу — это 100 000, делённые на 2,5966, то есть около $38 512.
| Сценарий (допущения иллюстративные) | Расчёт | Налог в GEL | Налог в USD (прибл.) |
|---|---|---|---|
| Доход семьи за предыдущий год GEL 95 000 (около $36 586); полный год владения | Доход не превышает GEL 100 000, поэтому квартира освобождена | 0 | 0 |
| Доход семьи ровно GEL 100 000 | Условие звучит «не превышает», поэтому квартира освобождена | 0 | 0 |
| Доход семьи GEL 120 000 (около $46 215); полный год; ставка 0,8% | 207 728 × 0,8% | 1 661,82 | 640 |
| Тот же доход; полный год; ставка 1% | 207 728 × 1% | 2 077,28 | 800 |
| Тот же доход; владение 8 из 12 месяцев; ставка 0,8% | 1 661,82 × 8/12 | 1 107,88 | 427 |
| Тот же доход; владение 8 из 12 месяцев; ставка 1% | 2 077,28 × 8/12 | 1 384,85 | 533 |
Из этой арифметики следуют два вывода, которые удобно держать в голове при любой оценке. Во-первых, размер налога зависит от проверки по доходу гораздо сильнее, чем от выбора процента: переход от освобождённой строки к облагаемым меняет счёт с нуля до суммы от $640 до $800 в год по этому объекту. Во-вторых, арендный доход от квартиры входит в доход семьи, так что семья, у которой прочие доходы невелики, может пересечь черту GEL 100 000 из-за аренды и других позиций, перечисленных в статье 202(6).
Тот же расчёт по ценам из каталога
Два проекта ниже находятся на страницах наших объектов, где цены указаны по состоянию на момент проверки 27 октября 2026 г. Напомним, что налог начисляется на рыночную стоимость на конец предыдущего года, а не на прайс-лист, поэтому в таблице цена входа из каталога использована лишь как условная стоимость для арифметики. Предполагается, что проверка по доходу семьи не пройдена, то есть доход превышал GEL 100 000.
| Проект (по данным страницы нашего объекта) | Цена входа | В GEL по курсу 2,5966 | Налог по ставке 0,8% | Налог по ставке 1% |
|---|---|---|---|---|
| Delux Horizon, Батуми (квартиры от 28 до 57 м²) | От $65 000 | 168 779 | GEL 1 350,23 ($520) | GEL 1 687,79 ($650) |
| Horizon Elegance, Батуми (завершён, сдан в 2020 г. по данным страницы) | $62 000 | 160 989 | GEL 1 287,91 ($496) | GEL 1 609,89 ($620) |
Об уровнях цен по городу и о сравнении цен из каталога со средними значениями Galt & Taggart рассказано в статье о ценах на квартиры в Батуми за квадратный метр, а общая картина рынка дана в смежной статье о рынке недвижимости Грузии.
Земельный налог и налог на недвижимость в Грузии на участки
Земля облагается налогом отдельно от зданий, и правила для неё построены иначе, чем для квартир и домов. По статье 203 плательщиком налога на имущество в виде земли является лицо, у которого земля находится во владении на 1 апреля налогового года, а статья 204(4) фиксирует обязательство по земельному налогу по ставкам, действующим на 1 апреля. Земельный налог не зависит от дохода семьи: освобождение по доходу семьи из статьи 206(1)(a) применяется к имуществу «кроме земли». Статья 205(14) устанавливает срок уплаты земельного налога физического лица на 15 ноября, ту же дату, что и для остального налога на имущество.
Сельскохозяйственные земли и лесные земли облагаются базовыми ставками за гектар, которые различаются по административным единицам. По статье 204(1) базовая ставка для пахотной и приусадебной земли составляет GEL 100 за гектар в Тбилиси (кроме населённых пунктов, которые статья перечисляет отдельно), GEL 94 в Батуми и GEL 87 в Кобулети и Хелвачаури. Муниципалитет может установить ставку до 150% от базовой. Для несельскохозяйственной земли статья 204(2) фиксирует базовую ставку GEL 0,24 за квадратный метр в год, которую Сакребуло может умножить на территориальный коэффициент не выше 1,5. Участок в 500 м² тем самым несёт базовый налог 500 × 0,24 = GEL 120 в год и самое большее 120 × 1,5 = GEL 180, то есть около $46 и $69 по курсу на 27 октября 2026 г.
Статья 206 перечисляет земли, освобождённые от налога. Для владельцев квартир и домов практически важны две позиции, которые стоит прочитать внимательно. Земельный участок, определяемый пропорционально площади, которой физическое лицо владеет совместно в жилом многоквартирном доме, освобождён (статья 206(1)(z7.1)), а участки, прилегающие к жилым домам и гаражам в административных границах муниципалитета, освобождены в пределах, установленных Сакребуло муниципалитета (статья 206(1)(z7.2)). Согласно статье 205(13.1), если Служба доходов исчисляет земельный налог по данным Национального агентства публичного реестра (National Agency of Public Registry, NAPR), владелец освобождается от подачи земельной декларации и вместо неё получает налоговое уведомление. Вопрос о том, какой землёй вообще может владеть иностранец, включая ограничение по сельскохозяйственным землям, разобран в статье о покупке недвижимости в Грузии иностранцем.
Подача декларации и уплата налога на недвижимость в Грузии: сроки и штрафы
Статья 205(12) требует от физического лица подать декларацию по налогу на имущество в налоговый орган до 1 ноября календарного года, а статья 205(14) требует уплатить налог до 15 ноября. В 2026 г. уведомление Службы доходов на её главной странице называет датой подачи ежегодной декларации 2 ноября 2026 г. По статье 205(11) налог исчисляется налоговым органом на основании декларации, которую подаёт лицо.
- Проверьте, превышал ли доход семьи за предыдущий год GEL 100 000. Если не превышал, статья 205(13)(a) позволяет владельцу не подавать декларацию, когда после освобождений налогового обязательства нет, но лицо, подававшее декларацию по налогу на имущество за прошлый налоговый год, обязано до 1 ноября направить налоговому органу уведомление о решении не подавать декларацию.
- Составьте перечень принадлежащего имущества и месяцев владения в отчётном году, поскольку по статье 202(9) налог исчисляется пропорционально.
- Зафиксируйте рыночную стоимость каждого объекта на конец года, предшествующего текущему календарному году, как того требует статья 202(5).
- Подайте декларацию до 1 ноября (в 2026 г. — до 2 ноября) и уплатите налог до 15 ноября.
- В последующие годы ожидайте автоматического начисления: по статье 205(13)(b) налоговый орган начисляет налог на имущество на основании данных предыдущего года, и налогоплательщик считается задекларировавшим его.
| Дата | Что подлежит уплате | Источник |
|---|---|---|
| 1 апреля | Плательщик земельного налога определяется по владению на эту дату; ставки по земле — те, что действуют на эту дату; сроки подачи деклараций по подоходному налогу резидентами и нерезидентами, доход которых не облагается у источника | Налоговый кодекс, ст. 203, 204(4), 153(1) |
| 1 ноября (2 ноября в 2026 г.) | Декларация физического лица по налогу на имущество | Налоговый кодекс, ст. 205(12); уведомление Службы доходов |
| 15 ноября | Уплата налога на имущество и земельного налога физическим лицом | Налоговый кодекс, ст. 205(14) |
| 15-е число каждого месяца | Декларация по НДС и уплата НДС для лиц, зарегистрированных в качестве плательщиков НДС | Налоговый кодекс, ст. 168(1) |
За несвоевременное исполнение предусмотрены две санкции. По статье 274 просрочка подачи декларации до двух месяцев влечёт штраф в размере 5% налога, подлежащего начислению, за каждый просроченный месяц, но не более 30%, а просрочка более двух месяцев влечёт штраф в размере 10%. Штраф не налагается, если налог, указанный в декларации, равен нулю. По статье 272(4) пеня за неуплаченный налог составляет 0,05% непогашенной задолженности за каждый день просрочки. При налоге GEL 2 077,28 платёж с опозданием в 30 дней повлечёт пеню 2 077,28 × 0,05% × 30 = GEL 31,16, то есть около $12, помимо возможного штрафа.
Подоходный налог с арендного дохода от недвижимости в Грузии
Арендная плата за квартиру — это статья дохода, как и любая другая выручка физического лица, и Налоговый кодекс предлагает физическому лицу — арендодателю два пути. Статья 81(1) устанавливает общую ставку подоходного налога для физического лица в размере 20%. Статья 81(2) предусматривает, что если физическое лицо сдаёт жилое помещение организации, юридическому лицу или физическому лицу для проживания и не производит вычетов из дохода, этот доход облагается по ставке 5%. Статья 81(5) говорит, что министр финансов устанавливает порядок ведения реестра лиц, сдающих жилые помещения в аренду. Поэтому путь с 5% облагает валовую арендную плату без вычетов, а путь с 20% облагает арендную плату после вычетов, которые разрешает Кодекс. Выбор между ними зависит от того, насколько велики и насколько хорошо подтверждены документами расходы арендодателя.
Точка безубыточности между двумя путями следует из ставок. Налог в 5% от валовой арендной платы равен налогу в 20% от арендной платы после вычетов, когда вычеты составляют 75% валовой арендной платы, потому что 5%, делённые на 20%, дают 0,25, и тогда облагаемая часть составляет 25% валовой арендной платы. Арендодатель, у которого подтверждённые вычеты меньше трёх четвертей арендной платы, платит меньше по пути с 5%, а арендодатель с более высокими вычетами платит меньше по пути с 20%. Статья 153(1) требует подачи декларации по подоходному налогу до 1 апреля следующего года от резидентов-физических лиц и от нерезидентов-физических лиц, чей доход из грузинских источников не облагается у источника.
Статус малого бизнеса и микробизнеса
Предприниматель — физическое лицо может обратиться за статусом малого бизнеса по статьям 88 и 89. По статье 90(1) облагаемый доход малого бизнеса облагается по ставке 1%, а по статье 90(2) ставка составляет 3%, как только валовой доход превысит GEL 500 000 (около $192 560), начиная с месяца, в котором предел превышен, и до конца календарного года. Микробизнес по статье 84 — это физическое лицо, которое не использует наёмный труд, работает самостоятельно и имеет валовой доход до GEL 30 000 (около $11 554); по статье 86 микробизнес не платит подоходный налог. Статьи 88(2) и 88(3) позволяют Правительству исключать отдельные виды деятельности и виды дохода из специального режима, так что вопрос о том, подходит ли сдача квартиры под этот режим, зависит от этих перечней в том виде, в каком они действуют на момент подачи заявки на статус. Операционная сторона посуточной аренды разобрана в статье о краткосрочной аренде в Батуми.
Арендодатели-нерезиденты
Доходов нерезидентов от аренды касаются несколько положений: статья 80(3) и (6) об объекте налогообложения, статья 82(1)(r), которая включает доход нерезидентов от сдачи в аренду имущества, не относящегося к постоянному представительству в Грузии, в число доходов, освобождённых от подоходного налога, и статья 134(1)(d1) об арендных платежах, выплачиваемых физическому лицу. Как они сочетаются, зависит от того, кто платит арендную плату и существует ли постоянное представительство, поэтому в этом руководстве они не сводятся к одной ставке. Применяет их к конкретной схеме Служба доходов, и именно к ней следует обращаться за разъяснением, если арендодатель является нерезидентом.
Пример расчёта: долгосрочная аренда с управляющим и без него
Допущения иллюстративные и не являются рыночными данными, они нужны лишь для того, чтобы показать механику расчёта: квартира за $80 000 сдаётся за $500 в месяц, то есть $6 000 в год, или GEL 15 579,60 по курсу 2,5966. Управляющий, если он есть, берёт 15% арендной платы. Арендодатель — резидент-физическое лицо без статуса малого бизнеса.
| Случай | Расчёт | Налог в USD | Налог в GEL |
|---|---|---|---|
| Путь с 5%, без вычетов, самоуправление | 6 000 × 5% | 300 | 778,98 |
| Путь с 5%, без вычетов, с управляющим на 15% | 6 000 × 5% (комиссия $900 не вычитается) | 300 | 778,98 |
| Путь с 20%, единственный вычет — комиссия управляющего $900 | (6 000 − 900) × 20% | 1 020 | 2 648,53 |
| Путь с 20%, вычеты $4 500 (75% арендной платы) | (6 000 − 4 500) × 20% | 300 | 778,98 |
| Статус малого бизнеса, если будет присвоен | 6 000 × 1% | 60 | 155,80 |
| Статус микробизнеса, если будет присвоен | Оборот GEL 15 579,60 меньше GEL 30 000 | 0 | 0 |
Таблица показывает, почему структура схемы важнее размера комиссии управляющего. На пути с 5% комиссия управляющего меняет чистый доход арендодателя, но не налог. На пути с 20% комиссия управляющего уменьшает налоговую базу только в том случае, если это вычет, разрешённый Кодексом, и арендодатель может его подтвердить документами. Если тот же арендодатель дополнительно должен платить налог на недвижимость в Грузии из-за того, что доход семьи выше GEL 100 000, то годовые налоговые расходы в этом примере составят $300 плюс от $640 до $800 на пути с 5%, то есть от $940 до $1 100.
Налог при продаже недвижимости в Грузии
Кодекс рассматривает продажу физическим лицом как статью дохода с проверкой срока владения. Статья 82(1)(f.a) освобождает от подоходного налога разницу, полученную от продажи жилой квартиры или дома вместе с прилегающим земельным участком, которыми владели более двух лет. При продаже в пределах двух лет статья 81(3) облагает ставкой 5% дополнительный доход физического лица от поставки жилой квартиры или дома и прилегающей земли. Статья 82(4)(b) определяет эту разницу как разность между ценой поставки и ценой покупки на момент возникновения права собственности либо, если право получено безвозмездно, как разность между ценой поставки и рыночной ценой на момент получения.
Два года считаются по статье 82(4)(a). Они отсчитываются от даты подготовки свидетельства о праве собственности для регистрации в регистрирующем органе. Срок владения наследодателя или дарителя прибавляется, когда физическое лицо — его наследник первой очереди. Моментом продажи при этом считается дата документа, на основании которого реестр регистрирует переход права. Физическое лицо — нерезидент, продающее имущество, платит подоходный налог с валового дохода из грузинского источника, уменьшенного на вычеты, связанные с этим доходом, по статье 80(4) и (5)(d). Перед регистрацией права нового собственника регистрирующий орган уведомляет продавца об обязанности отчитаться и уплатить налоги, согласно статье 153(6)(a).
| Иллюстрация (цены условные) | Срок владения | Разница | Подоходный налог |
|---|---|---|---|
| Куплена за $80 000, продана за $95 000 | Менее 2 лет | $15 000 | $750 (5% × 15 000) |
| Куплена за $80 000, продана за $95 000 | Более 2 лет | $15 000 | Освобождение по ст. 82(1)(f.a) |
| Куплена за $80 000, продана за $78 000 | Менее 2 лет | Разницы нет | Нет разницы, которую можно облагать |
Для простоты и наглядности иллюстрация дана в долларах, тогда как Кодекс оперирует лари, поэтому реальный расчёт зависит от того, как суммы покупки и продажи зафиксированы и пересчитаны. О затратной стороне приобретения, включая шаги в реестре, читайте в смежной статье о том, как купить недвижимость в Грузии, а о юридических проверках перед подписанием — в руководстве по юридическим советам при покупке недвижимости в Грузии.
Дарение и наследование недвижимости в Грузии
Налоговый кодекс Грузии регулирует дарение и наследование через освобождения от подоходного налога в статье 82(1), а статья 6 не называет отдельного налога на наследство или дарение. Режим зависит от того, насколько близок получатель к дарителю или наследодателю, поэтому первым делом нужно определить, к какой очереди относится получатель. Статья 82(4)(c) определяет очереди: наследники первой очереди — супруг, ребёнок, усыновлённый ребёнок, внук, правнук и его ребёнок, родитель и усыновитель; наследники второй очереди — сестра, брат, племянница или племянник и их дети; наследники третьей очереди — дедушки и бабушки и их родители; наследники четвёртой очереди — дядя или тётя.
| Получатель | Режим | Источник |
|---|---|---|
| Наследники первой и второй очереди, дар или наследство | Стоимость полученного имущества освобождена от подоходного налога | Налоговый кодекс, ст. 82(1)(g) |
| Наследники третьей и четвёртой очереди | Освобождение до GEL 150 000 (около $57 768), полученных в дар или по наследству за налоговый год | Налоговый кодекс, ст. 82(1)(i) |
| Дар от физического лица (кроме вышеуказанных) | Освобождение до GEL 1 000 за налоговый год | Налоговый кодекс, ст. 82(1)(h) |
| Наследники третьей и четвёртой очереди свыше GEL 150 000 | Подоходный налог уплачивается в течение двух календарных лет | Налоговый кодекс, ст. 153(7) |
Статья 202(7)(a) также не включает в доход семьи для целей налога на имущество стоимость имущества, полученного от членов семьи по наследству, в дар или при разводе, так что унаследованная квартира сама по себе не переводит семью через черту GEL 100 000. Регистрирующий орган направляет получателю такое же уведомление об обязанностях по отчётности до регистрации права там, где этого требует Кодекс, согласно статье 153(6)(b) и (c). В тарифной сетке Национального агентства публичного реестра указана единственная позиция «регистрация изменения, возникновения и прекращения права на недвижимое имущество»: GEL 150 при стандартном сроке в четыре рабочих дня, GEL 270 при сроке в один рабочий день и GEL 350 в тот же день (около $58, $104 и $135 по курсу на 27 октября 2026 г.), согласно странице сборов Публичного реестра.
НДС и налоговая сторона покупки недвижимости в Грузии
По статье 166 ставка НДС составляет 18%. Статья 165 требует от облагаемого лица зарегистрироваться в качестве плательщика НДС после превышения GEL 100 000 облагаемых НДС поставок за любые 12 календарных месяцев подряд, что составляет около $38 512 по курсу на 27 октября 2026 г. Частный владелец, продающий или сдающий одну квартиру, в приведённых выше примерах находится далеко ниже этой черты, поэтому регистрация плательщиком НДС для него обычно не возникает. Статья 171(1)(c) освобождает поставку земельного участка от НДС без права на вычет.
Переходное положение статьи 309(79) предоставляет освобождение от НДС с правом на вычет поставкам недвижимого имущества и связанным строительно-монтажным услугам в жилых объектах, отвечающих перечню условий. Эти условия, если пересказать их коротко, включают то, что объект входит в перечень по пункту 81 статьи, что разрешение на строительство действовало на 8 августа 2008 г. или проект был согласован к этой дате, что поставщик располагает разрешением и что объект предназначен для проживания. Закон № 1888 от 15 октября 2026 г. перенёс конец льготного периода на 1 января 2033 г., а Служба доходов объявила 19 октября 2026 г., что изменение вступило в силу 16 октября 2026 г. и что ранее период заканчивался 1 января 2029 г. Текст изменяющего закона размещён в Legislative Herald. Подпадает ли конкретное новое здание под льготу — вопрос истории его разрешений, и ответ на него нужно искать в документах на сам объект, а не в общих обзорах.
Что касается стороны покупки, Налоговый кодекс не называет налога на передачу права, поэтому видимые расходы на приобретение недвижимости — это упомянутый выше регистрационный сбор, нотариальные или аналогичные сервисные сборы и стоимость оценки там, где она нужна для заявления на вид на жительство. Если покупка финансируется кредитом, статьи расходов банка описаны в смежной статье об ипотеке в Грузии для иностранцев.
Налоговое резидентство, критерий 183 дней и вид на жительство
Правила подоходного налога Грузии зависят от того, является ли физическое лицо резидентом. По статье 34(2) Налогового кодекса резидентом Грузии на весь налоговый год является физическое лицо, фактически находившееся в Грузии 183 дня или более в течение любого непрерывного периода из 12 календарных месяцев, заканчивающегося в этом налоговом году. Статья 34(5) считает днём пребывания любой день, в который лицо находилось в Грузии, независимо от продолжительности пребывания, а статья 34(8) говорит, что статус определяется на каждый налоговый период. Налоговый обзор PwC о резидентстве излагает тот же критерий, а его страница о налогах на доходы физических лиц добавляет, что физические лица-резиденты освобождены от налога на доходы, не имеющие грузинского источника. По статье 79 Кодекса физическое лицо — нерезидент является плательщиком подоходного налога с дохода из грузинского источника.
Вид на жительство и налоговое резидентство — отдельные вопросы. Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства в статье 15(j) предусматривает краткосрочный вид на жительство для иностранца, обладающего правом собственности на недвижимую вещь в Грузии, кроме сельскохозяйственной земли, рыночной стоимостью свыше USD 150 000 в эквиваленте в лари, а также для супруга (супруги) и детей. Рыночную стоимость определяет сертифицированный оценщик аккредитованной организации. Текст размещён в Legislative Herald, а заметка юридической фирмы сообщает об изменении с USD 100 000 до USD 150 000 для заявлений с 1 марта 2026 г. Наше руководство по виду на жительство в Грузии излагает условия, включая то, что разрешение выдаётся на год с возможностью продления и что наличие разрешения само по себе не делает лицо налоговым резидентом Грузии. Статья 34 связывает налоговое резидентство с физическим присутствием, а не с разрешением, что согласуется с этим утверждением. Дистанционные покупки, включая оформление документов, когда покупатель находится за границей, разобраны в смежной статье о том, как купить недвижимость в Грузии из-за границы.
Соглашения об избежании двойного налогообложения и где проверить конкретный случай
Министерство финансов сообщает на своей странице о двойном налогообложении, что действуют 58 соглашений об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов. На странице перечислены страны-партнёры: для одних указаны даты вступления в силу, для других они не показаны. В списке на этой странице нет Соединённых Штатов и России. Меняет ли соглашение результат для конкретного владельца, зависит от текста соглашения, вида дохода и налогового резидентства владельца, а страница Министерства о международном налогообложении — отправная точка для соглашений и для обмена информацией между налоговыми органами.
| Страна (как указано Министерством финансов) | Дата вступления в силу, указанная на странице |
|---|---|
| Германия | 21 декабря 2007 г. (протокол вступил в силу 1 января 2015 г.) |
| Турция | 15 февраля 2010 г. |
| Иран | 14 февраля 2001 г. |
| Объединённые Арабские Эмираты | 28 апреля 2011 г. |
| Польша | 14 апреля 2023 г. |
| Япония | 23 июля 2021 г. |
| Великобритания, Индия | В списке; дата не указана |
Что касается использованных здесь обменных курсов, Национальный банк Грузии ежедневно публикует официальные курсы лари; курс, применённый в этой статье, — USD 1 = GEL 2,5966 и EUR 1 = GEL 2,9082, действует с 27 октября 2026 г. и взят из валютного сервиса Национального банка Грузии. Стоимость доллара в лари составляла GEL 2,5976 на 22 октября 2026 г., так что небольшие колебания меняют долларовые эквиваленты лари-порогов на несколько долларов. О других городах и общей картине по стране рассказывают страницы Грузии, Батуми и Тбилиси, где описаны объекты, а сравнение шести рынков в материале что можно купить за $100 000 ставит грузинские цены рядом с ценами других стран.
Часто задаваемые вопросы
Есть ли налог на недвижимость в Грузии для иностранцев?
Да. Налог на недвижимость в Грузии взимается с недвижимого имущества физического лица по статье 201 Налогового кодекса, и статья не различает граждан и иностранцев. Иностранный владелец освобождается только в том случае, если доход семьи за предыдущий год не превысил GEL 100 000 (около $38 512 по курсу Национального банка на 27 октября 2026 г.). Выше этой суммы диапазон составляет от 0,8% до 1% рыночной стоимости.
Какова ставка налога на недвижимость в Грузии в 2026 году?
Для здания или квартиры, принадлежащей физическому лицу, ставка налога на недвижимость в Грузии — это диапазон от 0,8% до 1% рыночной стоимости на конец предыдущего года по статье 202(5) в редакции Закона № 1874 от 30 сентября 2026 г. Для несельскохозяйственной земли базовая ставка составляет GEL 0,24 за квадратный метр в год с муниципальным коэффициентом до 1,5.
Менялся ли налог на недвижимость в Грузии в 2026 году?
Да. Закон № 1874 от 30 сентября 2026 г. изменил налог на недвижимость в Грузии: он повысил порог освобождения с GEL 40 000 до GEL 100 000 дохода семьи и убрал группу от 0,05% до 0,2%. Закон применяется к налогу на имущество, который подлежал декларированию в 2026 г. Страницы, написанные до 30 сентября, могут по-прежнему показывать прежние ставки.
Когда нужно платить налог на недвижимость в Грузии?
По налогу на недвижимость в Грузии физическое лицо подаёт декларацию до 1 ноября и платит до 15 ноября. Для 2026 г. Служба доходов называет датой подачи декларации 2 ноября. Поздняя подача декларации, если она происходит, влечёт штраф в размере 5% налога за каждый просроченный месяц, но не более 30%, при просрочке до двух месяцев и 10% при просрочке свыше двух месяцев, а с неуплаченного налога взимается пеня 0,05% в день.
Облагается ли налогом арендный доход от квартиры в Грузии?
Да. Резидент-физическое лицо, которое сдаёт жилое помещение и не производит вычетов, платит 5% валовой арендной платы по статье 81(2), а общая ставка 20% применяется, когда вычеты производятся. С годовой арендной платы $6 000 путь с 5% даёт $300. Статус малого бизнеса со ставкой 1% и статус микробизнеса со ставкой 0% — отдельные режимы со своими условиями.
Платится ли налог, когда иностранец продаёт квартиру в Грузии?
Разница от продажи жилой квартиры или дома с прилегающим земельным участком, которыми владели более двух лет, освобождена от налога по статье 82(1)(f.a). Если продажа происходит в пределах двух лет, разница облагается по ставке 5% по статье 81(3). С разницы в $15 000 в пределах двух лет это составляет $750.
Есть ли в Грузии налог на наследство или дарение?
Налоговый кодекс не называет отдельного налога на наследство или дарение. Имущество, полученное наследниками первой и второй очереди, освобождено от подоходного налога, наследники третьей и четвёртой очереди освобождены до GEL 150 000 в год, а прочие дары освобождены до GEL 1 000 в год согласно статье 82(1).
Применяется ли правило 183 дней к владельцам недвижимости?
Налоговое резидентство в Грузии зависит от 183 или более дней присутствия в течение любого непрерывного периода из 12 календарных месяцев, заканчивающегося в налоговом году, по статье 34, и владение недвижимостью само по себе резидентства не создаёт. Налог на недвижимость в Грузии взимается с владельца независимо от того, является ли он резидентом.
Делает ли вид на жительство владельца налоговым резидентом?
Нет, не само по себе, и налог на недвижимость в Грузии не зависит от разрешения. Налоговое резидентство следует критерию дней присутствия из статьи 34. Основанное на недвижимости разрешение по статье 15(j) Закона о правовом статусе иностранцев касается иммиграционного статуса и требует имущества рыночной стоимостью свыше USD 150 000 в эквиваленте в лари, кроме сельскохозяйственной земли.
С какими странами у Грузии есть соглашение об избежании двойного налогообложения?
Министерство финансов называет 58 действующих соглашений, в том числе с Германией, Турцией, Ираном, Объединёнными Арабскими Эмиратами, Польшей и Японией. Влияет ли соглашение на налог на грузинскую недвижимость, зависит от его текста и от вида дохода, а страница Министерства — то место, где можно прочитать список.
Дата проверки: 27 октября 2026 г. Источники: Налоговый кодекс Грузии, сводный текст; Закон № 1874 от 30 сентября 2026 г.; Закон № 1888 от 15 октября 2026 г.; Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства; Служба доходов Грузии; сборы Национального агентства публичного реестра; официальные курсы Национального банка Грузии; Министерство финансов, соглашения об избежании двойного налогообложения; Министерство финансов, международное налогообложение; PwC, прочие налоги; PwC, резидентство; PwC, налоги на доходы физических лиц; заметка EIG о пороге для вида на жительство.
