Купить недвижимость в Грузии из-за рубежа: удалённая покупка 2026

Купить недвижимость в Грузии из-за рубежа: удалённая покупка 2026

Можно купить недвижимость в Грузии из-за рубежа, потому что грузинское законодательство при продаже недвижимого имущества требует двух вещей: письменного договора и внесения записи о праве собственности покупателя в Публичный реестр. Ни тот, ни другой шаг не требует личного присутствия покупателя, если договор подписывается через представителя по доверенности либо перед нотариусом или сотрудником реестра в то время, которое выберет сам покупатель. В этом руководстве описаны правила по состоянию на 27 октября 2026 г. на основе Гражданского кодекса Грузии, Национального агентства публичного реестра (NAPR), Национального банка Грузии (НБГ), Агентства развития государственных услуг (State Services Development Agency, SDA) и других официальных источников, ссылки на которые приведены в конце.

Тем, кто планирует купить недвижимость в Грузии из-за рубежа, здесь изложены по порядку: юридическая последовательность действий, то, как работают доверенность и апостиль, правила въезда для путешественников из Великобритании, Европейского союза, Соединённых Штатов, русскоязычных стран, Индии и Ирана, то, как перевод доходит до грузинского IBAN, официальные регистрационные сборы с пересчётом в доллары по курсу НБГ на 26 октября 2026 г. (GEL 2,5971 за один доллар США), а также правила о виде на жительство и налоговом резидентстве, которые действуют после покупки. В двух расчётных примерах используются цены со страниц объектов на этом сайте. Ничто в этом материале не является указанием покупать, а правила для разных людей различаются. Поэтому каждый раздел построен так, чтобы читатель мог отделить то, что прямо сказано в официальном источнике, от того, что является расчётом или пояснением.

Купить недвижимость в Грузии из-за рубежа: краткий ответ

В таблице ниже основные моменты сведены рядом. Каждая строка подробно разобрана в следующих разделах со ссылкой на официальную страницу, откуда взяты сведения, чтобы любой пункт можно было проверить по первоисточнику.

Цены в этом руководстве приведены в долларах США так, как они опубликованы, а суммы в лари (GEL) пересчитаны по официальному курсу НБГ на 26 октября 2026 г.: GEL 2,5971 за один доллар США. Эти пересчёты являются расчётами, и сумма в лари меняется каждый день, когда меняется курс. Поэтому суммы в лари следует воспринимать как иллюстрацию порядка величин на указанную дату, а не как цену, которую покупатель заплатит в день платежа.

Что требует грузинское право для договора

Отправной точкой для всякого, кто хочет купить недвижимость в Грузии из-за рубежа, служит Гражданский кодекс, потому что именно он определяет, что должно быть налицо для действительности передачи. Статья 323 требует, чтобы договор об отчуждении или приобретении права собственности на недвижимость был заключён в письменной форме. Статья 183 добавляет, что приобретатель становится собственником, когда за письменной сделкой следует регистрация права собственности приобретателя в Публичном реестре, а статья 208 распространяет те же два требования на отдельную квартиру или нежилое помещение в здании. На практике это означает, что подписанный договор сам по себе не делает покупателя зарегистрированным собственником: им его делает запись в реестре. Иными словами, письменная форма и регистрация образуют два звена одной цепочки, и отсутствие любого из них оставляет покупателя без зарегистрированного права.

Статья 3111 объясняет, каким образом сделка попадает в реестр. Письменная сделка подаётся в реестр, а сама сделка или подписи сторон должны быть удостоверены в порядке, предусмотренном законом. В той же статье сказано, что если стороны подписывают документ в присутствии уполномоченного лица в регистрирующем органе, для действительности отдельного удостоверения не требуется. Именно поэтому в тарифах NAPR есть позиция о подтверждении подписей сторон по сделке, поданной на регистрацию: GEL 7 (около $2,70 по курсу НБГ), выполняется немедленно. Для покупателя, находящегося за границей, выбор, таким образом, не сводится к альтернативе «нотариус или ничего». Нотариально удостоверенный документ, подпись перед сотрудником реестра или представитель, действующий по доверенности, — вот те пути, на которые указывают и Кодекс, и собственные тарифы реестра.

Статья 312 наделяет записи реестра презумпцией достоверности: они считаются точными и полными, пока не доказано иное, а покупатель, который приобретает право у лица, записанного как собственник, защищён как добросовестный приобретатель, если против записи не была подана жалоба или если он не знал о её неверности. Это и есть юридическая причина, по которой выписка из реестра — первый документ, который покупатель за границей проверяет, прежде чем о чём-либо договариваться. Статья 479 задаёт правило по умолчанию о расходах: согласно Кодексу, продавец недвижимого имущества несёт расходы на оформление договора и на его регистрацию в Публичном реестре, если в договоре не предусмотрено иное. Договоры нередко распределяют эти расходы иначе, поэтому такое условие стоит прочитать, а не предполагать.

Кодекс описывает и обмен исполнением в статье 477: продавец передаёт право собственности и вручает имущество вместе с документами, а покупатель уплачивает согласованную цену и принимает имущество. Порядок оплаты и регистрации поэтому определяется договором. Иначе говоря, сам Кодекс задаёт лишь рамку обмена исполнением, а детали остаются за сторонами. Для удалённого покупателя этот порядок важнее, чем для того, кто присутствует в офисе реестра лично, и потому до подписания стоит выяснить, с каким событием договор связывает каждый платёж. Наша статья о проверке договора перед подписанием разбирает условия, которые нужно прочитать, а родственная статья о том, как купить недвижимость в Грузии, проводит через ту же последовательность покупателя, который присутствует лично.

Кто чем может владеть: короткая заметка для удалённых покупателей

Удалённому покупателю следует выяснить вопрос о допустимости владения ещё до того, как тратить время на документы, поскольку ответ зависит от вида земли. Конституция Грузии в статье 19(4) рассматривает сельскохозяйственную землю как ресурс особой важности и перечисляет её возможных собственников: государство, единицу самоуправления, гражданина Грузии или объединение граждан Грузии. Статья допускает исключения, которые устанавливаются органическим законом, для принятия которого нужно большинство в две трети голосов в парламенте. Для тех, кто решил купить недвижимость в Грузии из-за рубежа, из этого следует, что квартиры и дома в здании относятся к иной категории, чем сельскохозяйственные участки. Родственная статья могут ли иностранцы купить недвижимость в Грузии излагает эти категории в таблице.

Та же линия проходит и через правила о виде на жительство. Страница SDA о видах на жительство на основании недвижимости говорит только о недвижимом имуществе за исключением сельскохозяйственной земли, поэтому участок, отнесённый к сельскохозяйственным, не засчитывается в порог для получения вида на жительство. В тарифах NAPR есть отдельная позиция, от GEL 150 до GEL 350 в зависимости от срочности, за изменение целевого назначения и категории сельскохозяйственной земли. Если покупателю показывают участок, ему следует запросить выписку из реестра и прочитать в ней категорию земли раньше всего остального.

Три способа подписать без поездки

В официальных или законодательных источниках описаны три пути, и их можно сочетать. Первый — приехать один раз, подписать лично и вернуться домой; это проще всего с правовой точки зрения, и этому пути данное руководство не посвящено, поэтому дальше речь пойдёт о двух остальных способах. Второй — подписать доверенность за границей и поручить представителю подписать договор и подать заявление о регистрации в Грузии. Третий — принять участие в виртуальной встрече через собственный сервис онлайн-записи реестра.

Третий путь заслуживает точного описания. NAPR ведёт страницу под названием «smart contract», на которой пользователь может зарегистрировать права на недвижимое имущество онлайн. Страница позволяет записаться на виртуальную встречу для регистрации сделки; в качестве примера услуги приводится регистрация купли-продажи. Чтобы оформить бронирование, пользователь вводит кадастровый код объекта, указывает, кто инициирует бронирование, сообщает имя, фамилию, личный номер, адрес электронной почты и номер телефона, подтверждает телефон и почту одноразовым кодом, добавляет покупателя и продавца, выбирает дату и время и платит через любой интернет- или мобильный банк либо банковской картой по идентификатору платежа. Страница запрашивает личный номер каждой стороны, поэтому покупателю следует уточнить в реестре, открыт ли сервис для владельца иностранного паспорта, прежде чем на него полагаться. Размер платы за саму услугу на странице не указан. Иначе говоря, о стоимости этого способа из официального описания узнать нельзя, и её стоит уточнить отдельно.

Второй путь — доверенность — это тот, которым пользуется большинство покупателей из-за границы, и у него есть свои правила, описанные далее.

Доверенность для покупки недвижимости

Доверенность — это волеизъявление, которым одно лицо наделяет другое полномочием действовать. Статья 107(1) Гражданского кодекса гласит, что полномочие предоставляется заявлением, сделанным либо тому лицу, которое его получает, либо третьему лицу, с которым представитель будет иметь дело. Статья 107(2) добавляет, что заявление не обязано иметь ту форму, которая требуется для самой сделки, за исключением случаев, когда предписана особая форма. Для покупки грузинской недвижимости решающим становится вопрос, какую форму принимают реестр и контрагент, и на практике именно нотариально удостоверенный документ можно предъявить им обоим. Статья 108 требует уведомлять третьих лиц о любом изменении или отзыве полномочия, иначе изменение недействительно в отношении них, если только они не знали или не должны были знать о нём. Поэтому покупателю, который отменяет доверенность, следует письменно известить продавца, застройщика и реестр. Иными словами, доверенность — это инструмент, форма которого должна быть приемлема для тех, кому её предъявляют, а не только для самого доверителя.

Нотариальная палата Грузии публикует ответы на часто задаваемые вопросы. Согласно её странице, согласия, заявления и доверенности можно оформить онлайн из любой страны, тогда как сделки, для которых нужны два нотариуса и которые совершаются онлайн, доступны только внутри Грузии. В ответах Палаты также сказано, что человек, не способный подписать сам, может попросить доверенное лицо подписать за него в присутствии одного свидетеля. Выполнит ли конкретный нотариус удалённое действие для конкретного иностранного клиента, решает сам нотариус, потому что он должен быть убеждён в личности того, кто выдаёт полномочие. Поэтому разумно заранее обратиться к выбранному нотариусу и выяснить, готов ли он работать дистанционно, а не рассчитывать на это по общему правилу.

Страница NAPR с часто задаваемыми вопросами содержит параллельное правило для реестра предприятий: полномочия представителя должны быть удостоверены нотариально либо оформлены в соответствии с грузинским законом об электронных документах и удостоверительных услугах. Эта страница относится к регистрации компаний, поэтому она свидетельствует о том, как Агентство относится к представительству, а не служит правилом для продаж недвижимости. Мысль, которую она иллюстрирует, такова: реестр проверяет форму полномочия, а неполный документ — частая причина задержки.

Что обычно должна называть доверенность на покупку

Законодательные источники не дают перечня, поэтому ниже дано описание того, что нужно документу, чтобы им можно было пользоваться, а не официальный список. В нём должны быть определены доверитель и представитель по имени и номеру паспорта, определён объект по кадастровому коду либо по проекту и номеру помещения, указаны полномочия (подписать договор купли-продажи, платить или получать деньги, подавать и получать документы в реестре), указаны цена или её верхний предел и указан срок действия. Узкий документ проверить легче, чем широкий, а статья 108 означает, что отменённый документ должен быть отменён заметным образом. Нотариус, который его готовит, разъясняет доверителю юридические последствия.

Апостиль и иностранные документы

Документы, выданные за пределами Грузии, доходят до реестра, банка или SDA с апостилем, если выдавшая их страна участвует в Гаагской конвенции об апостиле. В таблице статуса Гаагской конференции Грузия указана как присоединившееся государство: документ был сдан на хранение 21 августа 2006 г., а для Грузии Конвенция вступила в силу 14 мая 2007 г. Ответы Нотариальной палаты подтверждают практическое правило: нотариально удостоверенные документы из-за границы должны иметь апостиль. Палата указывает, что Конвенция заменила легализацию между государствами-участниками, и поэтому доверенности, подписанной перед нотариусом в государстве-участнике, нужен один штамп, а не цепочка консульских печатей. Иначе говоря, апостиль заменяет собой многоступенчатое подтверждение подлинности документа, которое требовалось бы без Конвенции.

Обратное направление рассматривается отдельно. Страница SDA об апостиле и легализации описывает обратный случай — грузинские документы, используемые за границей. Апостиль подтверждает подлинность подписи, полномочия подписавшего и любой печати или штампа. SDA перечисляет документы, которые оно может заверить, включая нотариальные акты, судебные документы и документы административных органов. Это может иметь значение для удалённого покупателя, когда грузинский документ, например выписка из реестра, должен быть использован в стране проживания покупателя. SDA указывает следующие сборы, которые таблица пересчитывает по курсу НБГ.

На странице SDA указаны также консульский сбор в размере USD 10 за документ за границей (8 рабочих дней) и плата за перевод в размере GEL 30 за страницу. Там же сказано, что страны-участницы Конвенции принимают документы с апостилем, а страны, не являющиеся участницами, по-прежнему требуют легализации. Документы частных юридических лиц в основном не входят в перечень допустимых документов, исключение составляют медицинские и образовательные учреждения. Страница не затрагивает вопрос об иностранных документах с апостилем, поступающих в Грузию, поэтому форму, которую примут, определяет сам реестр или нотариус.

Правила въезда для поездки до или после того, как вы решили купить недвижимость в Грузии из-за рубежа

Многие покупатели сочетают удалённую покупку с одной-двумя поездками: чтобы осмотреть здание, подписать лично или забрать ключи. Правила въезда зависят от паспорта. Законодательный вестник Грузии (Legislative Herald, Matsne) публикует постановление правительства № 255 от 5 июня 2015 г. — перечень стран, граждане которых могут въезжать в Грузию без визы. В первоначальном тексте указано 94 позиции, и сказано, что граждане перечисленных стран могут въезжать и находиться в стране «на один полный год». На странице отмечены изменения вплоть до постановления № 80 от 24 февраля 2026 г., а сводный текст на бесплатной странице не отображается, поэтому в таблице ниже приведён первоначальный перечень, и действующее правило для вашего паспорта следует проверить перед поездкой.

Второе постановление, № 256 от той же даты, охватывает другую группу: обладатели визы или вида на жительство одной из 50 перечисленных стран могут въезжать и находиться без визы 90 календарных дней в течение любого 180-дневного периода при условии, что виза или вид на жительство действительны в день въезда. Законодательный вестник отмечает изменение от 17 апреля 2025 г. (постановление № 122). Ни одно из постановлений в первоначальном тексте не называет Индию среди своих стран. Поэтому для граждан Индии вопрос въезда нужно решать отдельно, а не по приведённой выше таблице безвизовых стран.

Для паспортов, которым нужна виза, официальным электронным путём служит портал e-Visa. В его разделе вопросов и ответов сказано, что право на визу имеют краткосрочные посетители, что сбор составляет USD 20 плюс сервисный сбор 2%, что решение принимается не менее пяти рабочих дней, что оплата производится картой Visa или MasterCard и что сбор не возвращается, даже если в визе отказано. Там описаны сроки действия, например 120 дней по 30 дней за въезд либо 180 дней по 90 дней в любом 180-дневном периоде, и сказано, что срок действия зависит от страны паспорта. На границе путешественнику следует иметь при себе подтверждение цели поездки, жильё, туристическую и медицинскую страховку, действительную на всей территории Грузии, и доказательства достаточных средств. На странице заявки сказано, что портал предназначен для краткосрочных пребываний менее 90 дней, а в списке целей поездки есть туризм, деловые и семейные визиты, а также отдельный вариант «туризм до 1 года». Визит в реестр для сделки или поездка на просмотр относятся к первой группе целей, и именно в перечне целей самого портала нужно проверить, как классифицируется конкретная поездка. Иными словами, итоговая классификация зависит от формулировок самого портала, а не от общих представлений о том, что считать туризмом или делом.

Министерство иностранных дел, по делам Содружества и развития Великобритании (Foreign, Commonwealth and Development Office, FCDO) добавляет на своей странице о Грузии два момента. Всем посетителям нужна медицинская страховка и страховка от несчастных случаев на сумму не менее GEL 30 000, действительная на весь срок пребывания, включая даты прибытия и отъезда, а авиакомпании или иммиграционные офицеры могут потребовать подтверждение. И иностранным гражданам, которые хотят работать в Грузии, в том числе удалённо или через бизнес, с 1 марта 2026 г. нужно годовое разрешение на работу, привязанное к конкретной работе и работодателю. Владение квартирой работой не является, но покупателю, который планирует вести арендный бизнес или работать удалённо во время длительного пребывания, следует прочитать это правило и руководство Государственного агентства содействия занятости, на которое оно ссылается. GEL 30 000 — это около $11 552 по курсу НБГ.

Оплата, когда вы хотите купить недвижимость в Грузии из-за рубежа: IBAN и курсы валют

Деньги за покупку недвижимости обычно доходят до Грузии банковским переводом на счёт, указанный по IBAN. На странице НБГ о международном номере банковского счёта сказано, что грузинские IBAN состоят из 22 символов: код страны GE, две контрольные цифры, рассчитанные по ISO/IEC 7064 (MOD 97-10), двухбуквенный код банка и 16-значный идентификатор счёта, задаваемый банком. В качестве примера приведён GE29NB0000000101904917. На странице отмечено, что банки начали открывать счета в формате IBAN 3 мая 2010 г., а использование стало обязательным 1 января 2013 г. Платёжная инструкция продавца или застройщика, не соответствующая этой структуре, — повод попросить отправителя выдать её заново, поскольку собственный банк покупателя, как правило, отклонит неверный IBAN или, что обойдётся дороже, отправит деньги не туда. Поэтому до перевода полезно сверить каждый символ реквизитов с договором и при необходимости запросить подтверждение у получателя.

НБГ публикует официальный курс лари для каждой валюты из своего списка и отмечает, что курсы носят ориентировочный характер и не являются обязательными, кроме случаев, когда этого требует закон. Курсы на 26 октября 2026 г. и эквивалент порога стоимости SDA для вида на жительство в лари (USD 150 000, или GEL 389 565 по курсу доллара) приведены в таблице ниже. В третьей колонке показано, скольким единицам каждой валюты равна эта сумма в лари по курсам НБГ, а в четвёртой — то же для суммы USD 52 600, использованной в расчётном примере далее.

Кросс-курсы в таблице — это арифметика на основе курсов лари, публикуемых НБГ. Курс, который собственный банк покупателя применяет в день перевода, включает маржу этого банка, а сумма, зачисленная грузинским банком, может оказаться меньше отправленной, если банки-посредники удерживают комиссии. Если покупка оценена в долларах, покупатель, платящий со счёта в фунтах или евро, принимает на себя колебания обменного курса между днём заключения договора и днём оплаты, и в договоре можно назвать день, на который курс фиксируется. Иначе говоря, значения в таблице показывают масштаб суммы в разных валютах, но не ту сумму, которую покупатель реально отправит или получит.

Цены в Грузии указываются в основном в долларах, а родственная статья о ценах на квартиры в Батуми за квадратный метр показывает, как объекты на этом сайте соотносятся со средними значениями Galt & Taggart, которые в ней приводятся. Geostat, национальная статистическая служба, опубликовала индекс цен на жилую недвижимость за третий квартал 2026 г. 23 октября 2026 г.; цифры содержатся в PDF-файле, приложенном к этому сообщению.

Банки, источник средств и проверки на соответствие требованиям

Покупатель, отправляющий деньги в Грузию, сталкивается с двумя уровнями проверок: банка-отправителя и банка-получателя. Грузинское право возлагает на обязанных субъектов, включая банки, обязанности в рамках своего законодательства о противодействии отмыванию денег. На странице НБГ о нормативной базе сказано, что обязанные субъекты, находящиеся под его надзором, должны внедрить политику, системы и механизмы внутреннего контроля в соответствии с законодательством Грузии. Страница не публикует перечня документов, которые банк обязан запросить, и не устанавливает единого стандарта для клиентов-нерезидентов. Каждый банк сам решает, что запрашивать, в рамках закона. Следовательно, требования двух банков могут не совпадать, и разумно уточнить их заранее, до отправки крупного платежа.

Собственные страницы банков показывают, что онлайн-регистрация клиентов существует. На английской странице Terabank сказано, что новые клиенты могут зарегистрироваться онлайн, не посещая отделение. На странице Liberty Bank есть карточка «Join us online» со ссылкой на сервис онбординга. Ни одна из страниц в тексте, полученном для этого руководства, не указывает, кто именно из иностранных граждан вправе воспользоваться услугой, поэтому условия для конкретного паспорта — вопрос к собственным страницам банка и его сотрудникам. Практическая подготовка покупателя одинакова, каким бы банком он ни пользовался: быть готовым указать, откуда поступили средства, кто является владельцем счёта, с которого платят, и за что производится платёж, и сохранить подтверждающие документы, например записи о зарплате или о продаже. Платёж со счёта на имя, отличное от имени покупателя, — частая причина вопросов, поэтому в договоре и в переводе должен значиться один и тот же покупатель.

Грузинский банковский счёт не обязательно нужен, чтобы завершить покупку, но он полезен, если покупатель позднее будет получать арендную плату, оплачивать коммунальные услуги или вносить сборы SDA переводом. Родственная статья об ипотеке в Грузии для иностранцев посвящена кредитованию в грузинском банке — это отдельный процесс со своими проверками.

Регистрация права собственности, когда вы решили купить недвижимость в Грузии из-за рубежа

Регистрация — это шаг, который делает покупателя собственником, а тарифы NAPR показывают, сколько она стоит. Регистрация возникновения, изменения или прекращения права на недвижимое имущество, в которую входит переход права по купле-продаже, стоит GEL 150 при сроке в четыре рабочих дня, GEL 270 при сроке в один рабочий день и GEL 350, если решение принимается в день подачи. Выписка из реестра, подтверждающая результат, — отдельная информационная услуга: GEL 20 за стандартную выписку в один рабочий день, GEL 13 онлайн; GEL 75 за стандартную в тот же день, GEL 52 онлайн; и ещё GEL 26 за версию на английском языке. В таблице эти суммы пересчитаны по курсу GEL 2,5971 за доллар. Это значит, что общая сумма сборов зависит от выбранного срока и от числа заказанных выписок.

В тарифах нет отдельной строки для самой продажи; её покрывает строка об изменении права, а на странице Агентства нет перечня необходимых документов. Реестр подтверждает, какие документы нужны для конкретного объекта и заявителя, поэтому представителю, который подаёт заявление от имени покупателя, следует запросить этот перечень до даты подачи. Родственная статья об объектах на этапе строительства (off-plan) в Батуми объясняет, почему помещение, которое ещё строится, регистрируется иначе, чем готовое.

Пример расчёта: студия за USD 52 600, купленная из-за рубежа

На странице объекта Mardi City Center на этом сайте указаны начальная цена $52 600, диапазон площадей от 41,7 m² до 149,8 m², завершённый проект и год постройки 2024. О плане платежей на странице не упоминается. Возьмём начальную цену и предположим, что покупатель оплачивает все сборы реестра как по самому быстрому, так и по самому медленному тарифу.

По курсу НБГ GEL 2,5971 цена составляет 52 600 × 2,5971 = GEL 136 607. Сборы по медленному тарифу — GEL 150 за регистрацию, GEL 20 за стандартную выписку, GEL 26 за английскую версию и GEL 7 за подтверждение подписи, всего GEL 203, или около $78,17. Это составляет 203 / 136 607 = 0,15% от цены. Сборы по быстрому тарифу — GEL 350 за регистрацию в тот же день, GEL 75 за выписку в тот же день, GEL 26 и GEL 7, всего GEL 458, или около $176,35, что составляет 458 / 136 607 = 0,34% от цены. В примере не учтены гонорар нотариуса, стоимость апостиля, перевод, комиссии банка отправителя и банков-посредников, а также любые расходы, которые договор возлагает на продавца по правилу Гражданского кодекса, действующему по умолчанию. Они зависят от выбранных поставщиков услуг и не входят в тарифы NAPR. Расчёт нужен лишь для масштаба: он показывает, какую долю цены составляют официальные сборы реестра, и не заменяет сметы на конкретную сделку.

Правила о виде на жительство, которые действуют после покупки

Многие из тех, кто хочет купить недвижимость в Грузии из-за рубежа, спрашивают также, связана ли покупка с видом на жительство. Покупка не даёт ни вида на жительство, ни гражданства. Право собственности — одно из условий вида на жительство, который SDA выдаёт по заявлению; иными словами, сама покупка лишь создаёт одно из условий, а решение принимает SDA по результатам рассмотрения заявления. На странице SDA о миграции и видах на жительство перечислены два вида на жительство на основании недвижимости. Краткосрочный вид на жительство выдаётся иностранному гражданину, который владеет в Грузии несельскохозяйственным недвижимым имуществом, рыночная стоимость которого превышает эквивалент USD 150 000 в лари, как это определяет сертифицированный оценщик, аккредитованный Национальным центром аккредитации (National Accreditation Center). Инвестиционный вид на жительство применяется, когда стоимость имущества или инвестиции превышает эквивалент USD 300 000; на странице указан пятилетний срок действия, и заявитель должен сохранять право собственности на имущество на протяжении срока действия вида на жительство.

Наше руководство по виду на жительство в Грузии излагает условия маршрута с порогом USD 150 000 в том виде, как они действуют с 1 марта 2026 г., включая продление, совместное владение и порядок учёта нескольких объектов, и ничто в этой статье этих условий не меняет. На странице SDA для основного заявителя на краткосрочный вид на жительство перечислены такие документы: заявление, копия проездного документа, копия документа, подтверждающего законное пребывание в Грузии, документ, подтверждающий право собственности, документ оценщика о рыночной стоимости, фотография 3 x 4 см в электронной форме и подтверждение уплаты сбора. Члены семьи добавляют документ о родстве и копию вида на жительство основного заявителя. Сбор одинаков для основного заявителя и для членов семьи и зависит от выбранной скорости.

Заявление можно подать лично в Доме юстиции (House of Justice) или в региональных офисах SDA либо дистанционно через онлайн-форму SDA. На странице сказано, что оба вида на жительство на основании недвижимости освобождены от требования подавать заявление не менее чем за 40 календарных дней до окончания законного пребывания. Покупатель за границей должен иметь законное основание для пребывания в Грузии на момент подачи заявления, и именно поэтому безвизовый год из таблицы въезда выше важен для этого маршрута на практике.

Пример расчёта: помещение дороже порога

На странице объекта Wyndham Grand Residences Gonio Rivera указаны начальная цена $185 000 и размеры квартир от 130 до 150 m². По курсу НБГ это 185 000 × 2,5971 = GEL 480 464 при пороге GEL 389 565. Разница составляет 480 464 − 389 565 = GEL 90 899, то есть 23% от порога. Однако правило о виде на жительство использует рыночную стоимость по оценке оценщика, а не цену по договору, поэтому две цифры могут различаться. Руководство по виду на жительство объясняет, как совместно учитываются несколько объектов — вопрос, который возникает на более низких уровнях цен, как на странице Horizon Grand Residence, где помещения начинаются от $55 000 за 52 m². Это арифметические иллюстрации, и ни одна из страниц объектов не говорит о виде на жительство в тех терминах, в которых его описывает SDA. Поэтому приведённые числа показывают лишь соотношение цены и порога, а не вероятность получения вида на жительство.

Налоговое резидентство после покупки: тест 183 дней

Покупка недвижимости сама по себе не меняет того, где человек облагается налогом, но время, проведённое в Грузии, может изменить. Согласно PwC Worldwide Tax Summaries, проверено 2 сентября 2026 г., человек является налоговым резидентом Грузии, если физически находится в Грузии не менее 183 дней в течение любого непрерывного 12-месячного периода, заканчивающегося в текущем налоговом году. Резидентство оценивается отдельно для каждого налогового периода, и дни, учтённые за один период, нельзя использовать повторно за следующий. Тот же источник указывает единую ставку подоходного налога с физических лиц 20% и то, что резидент освобождён от налога на доход, не имеющий источника в Грузии. FCDO предупреждает на своей странице о Грузии, что гражданин Великобритании, проводящий в Грузии более 183 дней и выполняющий какую-либо оплачиваемую работу, становится плательщиком грузинского подоходного налога и должен уведомить об этом Службу доходов Грузии. Тем самым вопрос о резидентстве решается по числу дней присутствия, а не по факту владения недвижимостью.

Для удалённого покупателя из этого вытекают два практических следствия. Покупатель, который приезжает на несколько недель в год, далёк от порога теста, а тот, кто проводит безвизовый год в стране, может его достичь, поэтому ведение записей о датах въезда и выезда — самый простой способ знать число дней. Второе — ежегодная подача декларации по налогу на имущество: на главной странице Службы доходов на момент проверки было объявление о том, что 2 ноября 2026 г. — крайний срок подачи ежегодной декларации по налогу на имущество для физических лиц. Ставки, диапазоны и льготы изложены в родственной статье о налоге на недвижимость в Грузии. Налоговые правила страны проживания покупателя действуют отдельно и различаются от человека к человеку.

Контрольный список удалённой покупки

Документы, которые повторяются в источниках, собраны в таблице ниже. В ней указаны документ, место его получения и то, на что обратить внимание; она не заменяет собственного запроса документов реестром по конкретному делу. Иначе говоря, список служит отправной точкой для беседы с реестром, нотариусом и банком, а не окончательным перечнем.

1. Получите выписку из реестра и прочитайте в ней собственника, категорию земли и обременения.
2. Согласуйте договор в письменной форме и определите, кто оплачивает какой сбор реестра.
3. Решите, как будет дана подпись: лично, перед сотрудником реестра или через нотариально удостоверенную доверенность.
4. Пропустите иностранный нотариально удостоверенный документ через этап апостилирования.
5. Сверьте платёжную инструкцию с договором и с зарегистрированным именем продавца.
6. Подайте заявление о регистрации по выбранному тарифу скорости и получите обновлённую выписку.
7. Храните выписку, договор и платёжные записи вместе для банка, налоговой декларации и, где это уместно, заявления на вид на жительство.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить недвижимость в Грузии из-за рубежа, вообще не приезжая в страну?

Гражданский кодекс требует письменного договора и регистрации права собственности покупателя, но не требует его физического присутствия. Представитель может подписать по доверенности, а Нотариальная палата сообщает, что доверенности можно оформить онлайн из любой страны. Тому, кто хочет купить недвижимость в Грузии из-за рубежа без поездки, следует также выяснить, как продавец или застройщик организует подписание и оплату. Иначе говоря, закон допускает дистанционную схему, но конкретный порядок зависит от договорённостей сторон.

Должна ли доверенность быть нотариально удостоверена?

Статья 107(2) Гражданского кодекса гласит, что доверенность не обязана иметь форму основной сделки, если не предписана особая форма. На практике реестр и контрагент захотят иметь документ, который можно проверить, а Нотариальная палата описывает нотариально удостоверенные доверенности. Нотариус или реестр подтверждает форму, требуемую по конкретному делу. Поэтому перед выдачей доверенности полезно заранее узнать, какую форму примут обе стороны.

Что такое апостиль и принимает ли его Грузия?

Апостиль — это штамп, подтверждающий подлинность подписи, полномочия подписавшего и любой печати на официальном документе. Грузия присоединилась к Конвенции об апостиле 21 августа 2006 г., и она действует с 14 мая 2007 г., по данным Гаагской конференции. Нотариальная палата указывает, что нотариально удостоверенные документы из-за границы должны иметь апостиль.

Сколько стоит регистрация?

Для того, кто хочет купить недвижимость в Грузии из-за рубежа, сбор NAPR за регистрацию изменения права на недвижимое имущество составляет GEL 150 за четыре рабочих дня, GEL 270 за один рабочий день или GEL 350 в день подачи, то есть около $57,76, $103,96 и $134,77 по курсу НБГ на 26 октября 2026 г. Выписка оплачивается отдельно. По умолчанию Гражданский кодекс возлагает расходы на оформление и регистрацию договора купли-продажи на продавца, если в договоре не сказано иное.

Могут ли граждане Индии или Ирана въехать в Грузию для завершения покупки?

В первоначальном тексте безвизового перечня 2015 г. нет ни Индии, ни Ирана, а портал e-Visa предлагает обе страны как варианты гражданства. Портал предназначен для краткосрочных пребываний менее 90 дней, а срок действия зависит от паспорта. Путешественнику из любой из этих стран, который планирует купить недвижимость в Грузии из-за рубежа, следует перед бронированием проверить на странице заявки портала действующие условия.

Что нужно для въезда владельцам паспортов Великобритании, ЕС и США?

Для поездки в период планирования, когда вы хотите купить недвижимость в Грузии из-за рубежа, первоначальный текст постановления № 255 указывает Великобританию, Соединённые Штаты и все 27 государств — членов ЕС как страны, граждане которых въезжают без визы на один полный год. Страница FCDO сообщает, что британские граждане могут находиться в стране до одного года при паспорте, действительном на весь срок пребывания, и что всем посетителям нужна страховка не менее GEL 30 000 на период пребывания.

Как отправляются платежи, когда вы хотите купить недвижимость в Грузии из-за рубежа?

Платёж — это банковский перевод на счёт, указанный 22-символьным IBAN, который начинается с GE, по данным НБГ. Банк отправителя применяет собственный обменный курс и комиссии, и зачисленная сумма может отличаться от отправленной. В договоре следует указать валюту и дату, на которую сумма фиксируется.

Ведёт ли покупка недвижимости к получению вида на жительство?

Решение купить недвижимость в Грузии из-за рубежа само по себе не даёт ни вида на жительство, ни гражданства. SDA выдаёт краткосрочный вид на жительство иностранному гражданину, который владеет несельскохозяйственной недвижимостью стоимостью свыше эквивалента USD 150 000 в лари, оценённой аккредитованным оценщиком, а сбор составляет GEL 300, 450 или 600 в зависимости от скорости. Наше руководство по виду на жительство излагает условия этого маршрута. Иными словами, сама покупка недвижимости лишь одно из условий, а не гарантия результата.

Когда иностранный собственник становится налоговым резидентом Грузии?

PwC Worldwide Tax Summaries, проверено 2 сентября 2026 г., называет тест: 183 дня физического присутствия в течение любого непрерывного 12-месячного периода, заканчивающегося в налоговом году. Сама по себе собственность тестом не является. Покупателю, который планирует купить недвижимость в Грузии из-за рубежа и подолгу жить в стране, следует вести учёт въездов и выездов.

Где можно прочитать больше о юридической стороне и о рынке?

Родственные статьи о рынке недвижимости Грузии и о ценах на недвижимость в Тбилиси содержат данные о ценах, а наше руководство о жизни в Грузии для иностранцев охватывает расходы, визы и жильё. Страница страны Грузия и страница города Батуми перечисляют объекты по расположению.

Дата проверки: 27 октября 2026 г. Источники: Гражданский кодекс Грузии (Legislative Herald); Конституция Грузии; сборы NAPR за регистрацию; сборы NAPR за выписки; сервис NAPR «smart contract»; часто задаваемые вопросы NAPR; официальные курсы валют НБГ; страница НБГ об IBAN; нормативная база НБГ по ПОД/ФТ (AML/CFT); таблица статуса Гаагской конвенции об апостиле; ответы Нотариальной палаты Грузии; виды на жительство SDA; апостиль и легализация SDA; постановление № 255 (безвизовый перечень); постановление № 256; вопросы и ответы e-Visa Грузии; страница заявки e-Visa Грузии; требования FCDO к въезду в Грузию; PwC Worldwide Tax Summaries, резидентство; PwC Worldwide Tax Summaries, подоходный налог; Служба доходов Грузии; индекс цен на жилую недвижимость Geostat, Q3 2026; Terabank; Liberty Bank. Сведения об объектах взяты со страниц Mardi City Center, Wyndham Grand Residences Gonio Rivera и Horizon Grand Residence.