Kupno nieruchomości w Gruzji z zagranicy: poradnik 2026

Kupno nieruchomości w Gruzji z zagranicy: poradnik 2026

Kupno nieruchomości w Gruzji z zagranicy jest możliwe, ponieważ gruzińskie prawo wymaga przy sprzedaży nieruchomości dwóch rzeczy: pisemnej umowy oraz wpisu prawa własności nabywcy do Rejestru Publicznego. Żaden z tych kroków nie wymaga fizycznej obecności kupującego, jeśli umowę podpisuje pełnomocnik albo jeśli kupujący składa podpis przed notariuszem lub urzędnikiem rejestru w terminie, który sam wybierze. Niniejszy poradnik opisuje przepisy obowiązujące na dzień 27 października 2026 r. na podstawie Kodeksu cywilnego Gruzji, Krajowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR), Narodowego Banku Gruzji (NBG), Agencji Rozwoju Usług Państwowych (State Services Development Agency, SDA) oraz innych oficjalnych źródeł, do których odnośniki znajdują się na końcu.

Osoby planujące kupno nieruchomości w Gruzji z zagranicy znajdą tu po kolei całą ścieżkę prawną, zasady działania pełnomocnictwa i apostille, reguły wjazdu dla podróżnych z Wielkiej Brytanii, Unii Europejskiej, Stanów Zjednoczonych, krajów rosyjskojęzycznych, Indii i Iranu, sposób, w jaki przelew trafia na gruziński rachunek IBAN, oficjalne opłaty rejestracyjne z przeliczeniem na dolary według kursu NBG z 26 października 2026 r. (GEL 2,5971 za dolara amerykańskiego), a także zasady dotyczące zezwolenia na pobyt i rezydencji podatkowej, które wchodzą w grę po zakupie. Dwa przykłady obliczeniowe opierają się na cenach ze stron ofert na naszej stronie. Nic z tego, co tu napisano, nie jest zachętą do zakupu, a przepisy mogą się różnić w zależności od osoby.

Kupno nieruchomości w Gruzji z zagranicy: krótka odpowiedź

Poniższa tabela zestawia najważniejsze punkty. Każdy wiersz jest wyjaśniony w kolejnych częściach wraz ze wskazaniem oficjalnej strony, z której pochodzi.

Ceny w tym poradniku podano w dolarach amerykańskich, tak jak zostały opublikowane, wraz z przeliczeniem na lari (GEL) według oficjalnego kursu NBG z 26 października 2026 r.: GEL 2,5971 za dolara amerykańskiego. Przeliczenia są obliczeniami, a kwota w lari zmienia się w każdym dniu, w którym zmienia się kurs.

Czego wymaga gruzińskie prawo w odniesieniu do umowy

Punktem wyjścia dla każdego, kto rozważa kupno nieruchomości w Gruzji z zagranicy, jest Kodeks cywilny, ponieważ to on określa, co musi zaistnieć, aby przeniesienie własności było ważne. Artykuł 323 wymaga, aby umowa o przeniesienie własności nieruchomości lub o jej nabycie była zawarta na piśmie. Artykuł 183 dodaje, że nabywca staje się właścicielem, gdy po pisemnej czynności prawnej następuje rejestracja jego własności w Rejestrze Publicznym, a art. 208 stosuje te same dwa wymogi do odrębnego mieszkania lub lokalu niemieszkalnego w budynku. W praktyce oznacza to, że sama podpisana umowa nie czyni kupującego zarejestrowanym właścicielem: czyni go nim dopiero wpis w Rejestrze.

Artykuł 3111 wyjaśnia, w jaki sposób czynność prawna trafia do Rejestru. Pisemną czynność przedkłada się Rejestrowi, a sama czynność lub podpisy stron muszą zostać uwierzytelnione w sposób przewidziany przez prawo. Ten sam artykuł mówi, że gdy strony składają podpisy przed upoważnioną osobą w organie rejestrowym, odrębne uwierzytelnienie nie jest potrzebne do ważności czynności. Dlatego w taryfie opłat NAPR znajduje się pozycja dotycząca potwierdzenia podpisów stron na czynności przedłożonej do rejestracji: GEL 7 (około $2,70 według kursu NBG), wykonywane od ręki. Dla kupującego przebywającego za granicą wybór nie sprowadza się więc do alternatywy „notariusz albo nic”. Dokument poświadczony notarialnie, podpis złożony przed urzędnikiem rejestru albo pełnomocnik działający na podstawie pełnomocnictwa to drogi, na które wskazują zarówno Kodeks, jak i taryfa samego Rejestru.

Artykuł 312 przyznaje zapisom Rejestru domniemanie prawdziwości: uznaje się je za prawdziwe i kompletne, dopóki nie zostanie udowodnione coś przeciwnego, a kupujący, który nabywa prawo od osoby wpisanej jako właściciel, jest chroniony jako działający w dobrej wierze, chyba że przeciwko wpisowi wniesiono skargę lub kupujący wiedział, że jest on błędny. Z tego właśnie powodu wypis z rejestru jest pierwszym dokumentem, który kupujący przebywający za granicą sprawdza, zanim na cokolwiek się zgodzi. Artykuł 479 ustanawia regułę domyślną dotyczącą kosztów: zgodnie z Kodeksem sprzedawca nieruchomości ponosi koszty wykonania umowy i jej rejestracji w Rejestrze Publicznym, o ile umowa nie stanowi inaczej. Umowy często rozdzielają te koszty inaczej, dlatego warto taki zapis przeczytać, a nie zakładać go z góry. Wypis z rejestru pokazuje między innymi właściciela, kategorię gruntu i ewentualne obciążenia, czyli informacje, od których zależy dalsza ocena transakcji.

Kodeks opisuje też wymianę świadczeń w art. 477: sprzedawca przenosi tytuł prawny i wydaje nieruchomość wraz z dokumentami, a kupujący płaci uzgodnioną cenę i przyjmuje nieruchomość. Kolejność płatności i rejestracji jest więc sprawą umowy. Dla kupującego działającego zdalnie kolejność ma większe znaczenie niż dla osoby obecnej w urzędzie rejestru, dlatego przed podpisaniem warto ustalić, z którym zdarzeniem umowa wiąże każdą płatność. Nasz artykuł z poradami prawnymi o sprawdzaniu umowy przed podpisaniem omawia klauzule, które należy przeczytać, a artykuł siostrzany o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji, przedstawia ten sam ciąg czynności dla kupującego obecnego na miejscu. Innymi słowy, kupujący zdalny nie powinien zakładać, że płatność, podpis i wpis nastąpią jednocześnie; umowa powinna to wyraźnie rozstrzygać.

Kto może posiadać co: krótka uwaga dla kupujących zdalnie

Kupujący zdalnie powinien rozstrzygnąć kwestię uprawnień, zanim zacznie poświęcać czas na dokumenty, ponieważ odpowiedź zależy od rodzaju gruntu. Konstytucja Gruzji w art. 19 ust. 4 traktuje grunty rolne jako zasób o szczególnym znaczeniu i wylicza ich właścicieli: państwo, jednostka samorządu terytorialnego, obywatel Gruzji lub stowarzyszenie obywateli Gruzji. Artykuł dopuszcza wyjątki ustanawiane ustawą organiczną, która wymaga większości dwóch trzecich głosów w Parlamencie. Dla planu, jakim jest kupno nieruchomości w Gruzji z zagranicy, wynika z tego, że mieszkania i domy w budynku to inna kategoria niż działki rolne. Artykuł siostrzany czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji przedstawia te kategorie w tabeli. Rozróżnienie to ma znaczenie praktyczne już na samym początku, ponieważ od kategorii gruntu zależy, czy dalsze kroki opisane w tym poradniku w ogóle znajdą zastosowanie.

Ta sama granica przebiega przez przepisy o zezwoleniach na pobyt. Strona SDA dotycząca zezwoleń opartych na nieruchomości mówi wyłącznie o nieruchomościach z wyłączeniem gruntów rolnych, więc działka zaliczona do rolnych nie liczy się do progu wymaganego dla zezwolenia. Taryfa opłat NAPR zawiera osobną pozycję, od GEL 150 do GEL 350 w zależności od tempa, za zmianę przeznaczenia i kategorii gruntu rolnego. Kupujący, któremu pokazano działkę, powinien poprosić o wypis z rejestru i przeczytać kategorię gruntu, zanim przeczyta cokolwiek innego.

Trzy sposoby podpisania umowy bez podróżowania

Istnieją trzy drogi udokumentowane w źródłach urzędowych lub ustawowych i można je łączyć. Pierwsza polega na tym, by pojechać raz, podpisać osobiście i wrócić do domu; jest to najprostsze od strony prawnej i nie jest przedmiotem tego poradnika. Druga to podpisanie pełnomocnictwa za granicą i pozostawienie pełnomocnikowi podpisania umowy oraz złożenia wniosku o rejestrację w Gruzji. Trzecia to udział w spotkaniu wirtualnym przez własną internetową usługę rezerwacji Rejestru.

Trzecia droga zasługuje na dokładny opis. NAPR prowadzi stronę zatytułowaną „smart contract”, na której użytkownik może zarejestrować prawa do nieruchomości online. Strona pozwala zarezerwować spotkanie wirtualne w celu rejestracji czynności prawnej; jej przykładową usługą jest rejestracja umowy kupna-sprzedaży. Aby dokonać rezerwacji, użytkownik wpisuje kod katastralny nieruchomości, wskazuje, kto inicjuje rezerwację, podaje imię, nazwisko, numer osobisty, adres e-mail i numer telefonu, potwierdza telefon i adres e-mail jednorazowym kodem, dodaje kupującego i sprzedającego, wybiera datę i godzinę oraz płaci przez dowolną bankowość internetową lub mobilną albo kartą płatniczą z użyciem identyfikatora płatności. Strona prosi o numer osobisty każdej ze stron, dlatego kupujący powinien sprawdzić w Rejestrze, czy usługa jest dostępna dla posiadacza obcego paszportu, zanim zacznie na niej polegać. Strona nie podaje opłaty za samą usługę. Sama rezerwacja nie zastępuje pozostałych wymogów Kodeksu cywilnego: umowa nadal musi być pisemna, a własność nadal powstaje dopiero po wpisie do Rejestru.

Druga droga, czyli pełnomocnictwo, jest tą, z której korzysta większość kupujących przebywających za granicą, i ma własne zasady opisane poniżej.

Pełnomocnictwo do zakupu nieruchomości

Pełnomocnictwo jest oświadczeniem, w którym jedna osoba upoważnia drugą do działania. Artykuł 107 ust. 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że umocowanie udziela się oświadczeniem złożonym albo osobie, która je otrzymuje, albo osobie trzeciej, wobec której przedstawiciel ma działać. Artykuł 107 ust. 2 dodaje, że oświadczenie nie musi mieć formy wymaganej dla samej czynności prawnej, chyba że przewidziano formę szczególną. Przy zakupie gruzińskiej nieruchomości decydujące jest więc pytanie, jaką formę akceptują Rejestr i kontrahent, a w praktyce formą, którą można im przedstawić, jest dokument poświadczony notarialnie. Artykuł 108 wymaga zawiadomienia osób trzecich o każdej zmianie lub odwołaniu umocowania, w przeciwnym razie zmiana nie jest skuteczna wobec nich, chyba że o niej wiedziały lub powinny były wiedzieć. Kupujący, który odwołuje pełnomocnictwo, powinien zatem pisemnie powiadomić sprzedającego, dewelopera i Rejestr. Odwołanie pełnomocnictwa należy więc traktować jako czynność, o której trzeba poinformować wszystkie strony, a nie tylko samego pełnomocnika.

Izba Notarialna Gruzji publikuje odpowiedzi na najczęstsze pytania. Zgodnie z jej stroną zgody, oświadczenia i pełnomocnictwa można sporządzić online z dowolnego kraju, natomiast czynności wymagające udziału dwóch notariuszy wykonywanych online są dostępne tylko na terytorium Gruzji. Odpowiedzi Izby stwierdzają również, że osoba niezdolna do podpisania może poprosić zaufaną osobę o podpisanie w jej imieniu w obecności jednego świadka. To, czy dany notariusz wykona czynność zdalną dla danego klienta zagranicznego, jest decyzją tego notariusza, ponieważ musi on mieć pewność co do tożsamości osoby udzielającej umocowania. Warto zatem skontaktować się z notariuszem z wyprzedzeniem i zapytać, jakich dokumentów tożsamości będzie potrzebował podczas połączenia online.

Strona NAPR z często zadawanymi pytaniami zawiera podobną regułę dla rejestru działalności gospodarczej: umocowanie przedstawiciela musi być poświadczone notarialnie albo sporządzone zgodnie z gruzińską ustawą o dokumentach elektronicznych i usługach zaufania. Strona dotyczy rejestracji spółek, więc jest dowodem na to, jak Agencja traktuje przedstawicielstwo, a nie regułą dla sprzedaży nieruchomości. Wynika z niej jednak, że Rejestr sprawdza formę umocowania, a niekompletny dokument jest częstą przyczyną opóźnień.

Co zazwyczaj musi wskazywać pełnomocnictwo do zakupu

Źródła ustawowe nie podają listy kontrolnej, więc poniższy opis przedstawia to, czego dokument potrzebuje, by nadawał się do użycia, a nie oficjalną listę. Powinien identyfikować mocodawcę i pełnomocnika z imienia i nazwiska oraz numeru paszportu, wskazywać nieruchomość przez jej kod katastralny albo projekt i lokal, określać uprawnienia (podpisanie umowy sprzedaży, wpłacanie lub odbieranie pieniędzy, składanie i odbieranie dokumentów w Rejestrze), podawać cenę lub jej górną granicę oraz okres obowiązywania. Wąski dokument łatwiej sprawdzić niż szeroki, a art. 108 sprawia, że dokument, który się odwołuje, trzeba odwołać w sposób widoczny. Notariusz sporządzający pełnomocnictwo wyjaśnia mocodawcy skutki prawne.

Apostille i dokumenty zagraniczne

Dokumenty wydane poza Gruzją trafiają do Rejestru, banku lub SDA z apostille, jeżeli państwo wydające jest stroną Konwencji haskiej o apostille. Tabela statusu Haskiej Konferencji wymienia Gruzję jako państwo przystępujące: dokument przystąpienia złożono 21 sierpnia 2006 r., a Konwencja weszła w życie wobec Gruzji 14 maja 2007 r. Odpowiedzi Izby Notarialnej potwierdzają regułę praktyczną: dokumenty poświadczone notarialnie za granicą muszą mieć apostille. Izba stwierdza, że Konwencja zastąpiła legalizację między państwami członkowskimi, dlatego pełnomocnictwo podpisane przed notariuszem w państwie członkowskim wymaga jednej pieczęci, a nie łańcucha pieczęci konsularnych. Wniosek praktyczny jest prosty: pełnomocnictwo podpisane za granicą należy opatrzyć apostille jeszcze przed wysłaniem go do Gruzji.

Kierunek odwrotny jest odrębną sprawą. Strona SDA o apostille i legalizacji opisuje przypadek odwrotny, czyli dokumenty gruzińskie używane za granicą. Apostille potwierdza autentyczność podpisu, umocowanie osoby podpisującej oraz każdą pieczęć lub stempel. SDA wymienia dokumenty, które może poświadczać, w tym czynności notarialne, dokumenty sądowe i dokumenty organów administracji. Może to mieć znaczenie dla kupującego zdalnie, gdy dokument gruziński, na przykład wypis z rejestru, trzeba wykorzystać w kraju zamieszkania kupującego. SDA podaje poniższe opłaty, które tabela przelicza według kursu NBG.

Strona SDA podaje także opłatę konsularną w wysokości USD 10 za dokument za granicą (8 dni roboczych) oraz opłatę za tłumaczenie w wysokości GEL 30 za stronę. Dodaje, że kraje należące do Konwencji akceptują dokumenty z apostille, natomiast kraje spoza Konwencji nadal wymagają legalizacji. Dokumenty prywatnych osób prawnych w większości nie mieszczą się na liście dokumentów kwalifikujących się do poświadczenia, z wyjątkiem placówek medycznych i oświatowych. Strona nie omawia zagranicznych dokumentów z apostille przybywających do Gruzji, dlatego to Rejestr lub notariusz rozstrzyga o formie, którą zaakceptuje. Opłaty zależą od wybranego tempa realizacji, więc wcześniejsze złożenie wniosku kosztuje mniej niż wniosek pilny.

Zasady wjazdu a kupno nieruchomości w Gruzji z zagranicy

Wielu kupujących łączy zakup zdalny z jedną lub dwiema wizytami: aby obejrzeć budynek, podpisać osobiście albo odebrać klucze. Zasady wjazdu zależą od paszportu. Legislative Herald (Matsne), czyli gruziński dziennik prawny, publikuje rozporządzenie rządu nr 255 z 5 czerwca 2015 r., czyli wykaz państw, których obywatele mogą wjeżdżać do Gruzji bez wizy. Pierwotny tekst wymienia 94 pozycje i stanowi, że obywatele państw z wykazu mogą wjeżdżać i przebywać „przez jeden pełny rok”. Strona odnotowuje zmiany do rozporządzenia nr 80 z 24 lutego 2026 r., a tekst ujednolicony nie jest wyświetlany na stronie bezpłatnej, dlatego poniższa tabela przedstawia pierwotny wykaz, a aktualną regułę dla danego paszportu należy sprawdzić przed podróżą. Tabelę trzeba więc traktować jako punkt wyjścia do własnej weryfikacji, a nie jako ostateczną odpowiedź dla konkretnego paszportu.

Drugie rozporządzenie, nr 256 z tej samej daty, obejmuje inną grupę: posiadacze wizy lub zezwolenia na pobyt z 50 wymienionych krajów mogą wjeżdżać i przebywać bez wizy przez 90 dni kalendarzowych w dowolnym okresie 180 dni, pod warunkiem że wiza lub zezwolenie są ważne w dniu wjazdu. Legislative Herald odnotowuje zmianę z 17 kwietnia 2025 r. (rozporządzenie nr 122). Żadne z rozporządzeń nie wymienia Indii wśród swoich państw w tekście pierwotnym.

Dla paszportów wymagających wizy oficjalną drogą elektroniczną jest portal e-Visa. Jego sekcja pytań i odpowiedzi stwierdza, że o wizę mogą ubiegać się osoby przybywające na krótki pobyt, że opłata wynosi USD 20 plus 2% opłaty serwisowej, że decyzja zapada po co najmniej pięciu dniach roboczych, że płaci się kartą Visa lub MasterCard i że opłata nie podlega zwrotowi, nawet jeśli wiza zostanie odmówiona. Opisuje ona okres ważności, na przykład 120 dni po 30 dni na wjazd albo 180 dni po 90 dni w dowolnym okresie 180 dni, i podaje, że ważność zależy od kraju paszportu. Na granicy podróżny powinien mieć przy sobie dowód celu podróży, zakwaterowanie, ubezpieczenie podróżne i zdrowotne ważne na terenie całej Gruzji oraz dowód posiadania wystarczających środków. Strona wniosku podaje, że portal jest przeznaczony do pobytów krótszych niż 90 dni, a jego lista celów podróży obejmuje turystykę, wizyty służbowe i rodzinne oraz odrębną opcję „turystyka do 1 roku”. Spotkanie w Rejestrze w sprawie zakupu lub wyjazd w celu obejrzenia nieruchomości mieszczą się w pierwszej grupie celów, a to właśnie lista celów na portalu jest miejscem, w którym należy sprawdzić, jak zaklasyfikować daną podróż.

Brytyjskie Ministerstwo Spraw Zagranicznych, Wspólnoty Narodów i Rozwoju (FCDO) dodaje na swojej stronie o Gruzji dwie kwestie. Wszyscy odwiedzający potrzebują ubezpieczenia zdrowotnego i od następstw nieszczęśliwych wypadków na co najmniej GEL 30 000, ważnego przez cały pobyt, łącznie z datami przyjazdu i wyjazdu, a linie lotnicze lub funkcjonariusze imigracyjni mogą poprosić o dowód. Poza tym cudzoziemcy, którzy chcą pracować w Gruzji, także zdalnie lub przez własną firmę, od 1 marca 2026 r. potrzebują rocznego zezwolenia na pracę powiązanego z konkretnym stanowiskiem i pracodawcą. Posiadanie mieszkania nie jest pracą, ale kupujący, który zamierza prowadzić działalność wynajmową albo pracować zdalnie podczas długiego pobytu, powinien przeczytać tę regułę oraz wytyczne Agencji Wspierania Zatrudnienia, do których ona odsyła. GEL 30 000 to około $11 552 według kursu NBG.

Płatność za kupno nieruchomości w Gruzji z zagranicy: IBAN i kursy walut

Pieniądze na zakup nieruchomości zazwyczaj trafiają do Gruzji jako przelew bankowy na rachunek identyfikowany numerem IBAN. Strona NBG o Międzynarodowym Numerze Rachunku Bankowego stwierdza, że gruzińskie numery IBAN mają 22 znaki: kod kraju GE, dwie cyfry kontrolne obliczane według ISO/IEC 7064 (MOD 97-10), dwuliterowy kod banku oraz 16-cyfrowy identyfikator rachunku nadawany przez bank. Jej przykład to GE29NB0000000101904917. Strona zauważa, że banki zaczęły otwierać rachunki w formacie IBAN 3 maja 2010 r., a jego stosowanie stało się obowiązkowe 1 stycznia 2013 r. Dyspozycja płatności od sprzedającego lub dewelopera, która nie odpowiada tej strukturze, jest powodem, by poprosić nadawcę o wystawienie jej na nowo, ponieważ własny bank kupującego zazwyczaj odrzuci błędny IBAN albo, co kosztuje więcej, wyśle pieniądze w niewłaściwe miejsce. Dlatego przed zleceniem przelewu warto porównać numer IBAN z umową i w razie wątpliwości poprosić o jego pisemne potwierdzenie.

NBG publikuje oficjalny kurs lari dla każdej wymienionej waluty i zaznacza, że kursy mają charakter orientacyjny i nie są obowiązkowe, chyba że wymaga tego prawo. Kursy z 26 października 2026 r. oraz równowartość w lari progu wartości SDA dla zezwolenia na pobyt (USD 150 000, czyli GEL 389 565 według kursu dolara) znajdują się w poniższej tabeli. Trzecia kolumna pokazuje, jakiej ilości każdej waluty odpowiada ta kwota w lari, obliczonej na podstawie kursów NBG, a czwarta pokazuje to samo dla lokalu za USD 52 600, użytego w przykładzie obliczeniowym dalej.

Kursy krzyżowe w tabeli są arytmetyką opartą na kursach lari NBG. Kurs, który własny bank kupującego stosuje w dniu przelewu, zawiera marżę tego banku, a kwota zaksięgowana przez bank gruziński może być niższa od wysłanej, jeśli banki pośredniczące potrącą opłaty. Przy zakupie wycenionym w dolarach kupujący płacący z rachunku w funtach lub euro ponosi skutki zmiany kursu między dniem zawarcia umowy a dniem płatności, a umowa może wskazywać dzień, w którym kurs zostaje ustalony. Tabela służy więc do orientacji w rzędach wielkości, a nie do planowania dokładnego kosztu przelewu.

Ceny w Gruzji podaje się głównie w dolarach, a artykuł siostrzany o cenach mieszkań w Batumi za metr kwadratowy pokazuje, jak oferty na tej stronie wypadają na tle średnich Galt & Taggart, które w nim przytoczono. Geostat, krajowy urząd statystyczny, opublikował Indeks Cen Nieruchomości Mieszkaniowych za trzeci kwartał 2026 r. w dniu 23 października 2026 r.; dane znajdują się w pliku PDF dołączonym do tej publikacji.

Banki, źródło środków i kontrole zgodności

Kupujący, który przesyła pieniądze do Gruzji, napotyka dwie warstwy kontroli: banku nadawcy i banku odbiorcy. Gruzińskie prawo nakłada na podmioty zobowiązane, w tym banki, obowiązki wynikające z systemu przeciwdziałania praniu pieniędzy. Strona NBG o ramach regulacyjnych stwierdza, że podmioty zobowiązane nadzorowane przez NBG muszą wdrożyć wewnętrzne polityki kontroli, systemy i mechanizmy zgodnie z prawem gruzińskim. Strona nie publikuje listy dokumentów, których bank musi zażądać, i nie ustala jednolitego standardu dla klientów niebędących rezydentami. Każdy bank decyduje w granicach prawa, o co poprosi.

Strony samych banków pokazują, że istnieje zdalne przyjmowanie klientów. Angielskojęzyczna strona Terabank podaje, że nowi klienci mogą zarejestrować się online bez wizyty w oddziale. Strona Liberty Bank zawiera kartę „Join us online” odsyłającą do usługi rejestracji klientów. Żadna ze stron nie wskazuje w tekście pobranym na potrzeby tego poradnika, którzy cudzoziemcy mogą z tego korzystać, więc warunki dla danego paszportu są kwestią do wyjaśnienia na stronach banku i z jego pracownikami. Praktyczne przygotowanie kupującego jest takie samo, niezależnie od banku: trzeba być gotowym do wskazania, skąd pochodzą środki, kto jest posiadaczem rachunku płacącego i na co przeznaczona jest płatność, oraz zachować dokumenty, które to potwierdzają, takie jak zapisy o wynagrodzeniu lub sprzedaży. Płatność wysłana z rachunku na inne nazwisko niż kupującego jest częstą przyczyną pytań, dlatego umowa i przelew powinny wskazywać tego samego kupującego.

Kupujący niekoniecznie potrzebuje gruzińskiego rachunku bankowego, aby sfinalizować zakup, ale rachunek w Gruzji bywa przydatny, jeśli kupujący później otrzymuje czynsz, płaci rachunki za media lub opłaca przelewem należności SDA. Artykuł siostrzany o kredycie hipotecznym w Gruzji dla cudzoziemców omawia zaciąganie pożyczki w gruzińskim banku, co jest odrębnym procesem z własnymi kontrolami.

Rejestracja własności a kupno nieruchomości w Gruzji z zagranicy

Rejestracja jest krokiem, który czyni kupującego właścicielem, a taryfa NAPR pokazuje, ile kosztuje. Rejestracja powstania, zmiany lub wygaśnięcia prawa do nieruchomości, do której należy przeniesienie własności w drodze sprzedaży, kosztuje GEL 150 przy terminie czterech dni roboczych, GEL 270 przy terminie jednego dnia roboczego i GEL 350, jeśli decyzja zapada tego samego dnia, w którym złożono wniosek. Wypis z rejestru potwierdzający wynik jest odrębną usługą informacyjną: GEL 20 za wypis standardowy w jeden dzień roboczy, GEL 13 online; GEL 75 standardowo tego samego dnia, GEL 52 online; oraz dodatkowe GEL 26 za wersję angielską. Tabela przelicza te kwoty według kursu GEL 2,5971 za dolara. Pamiętajmy, że opłaty w tabeli są opłatami urzędowymi NAPR i nie obejmują kosztów usług zewnętrznych.

Taryfa nie zawiera osobnego wiersza dla samej sprzedaży; obejmuje ją wiersz „zmiana prawa”, a strona Agencji nie podaje listy wymaganych dokumentów. Rejestr potwierdza, jakich dokumentów potrzebuje w przypadku konkretnej nieruchomości i wnioskodawcy, dlatego pełnomocnik składający wniosek w imieniu kupującego powinien poprosić o tę listę przed datą złożenia. Artykuł siostrzany o nieruchomościach off-plan (projektach w budowie) w Batumi wyjaśnia, dlaczego lokal, który jest jeszcze w budowie, rejestruje się inaczej niż gotowy.

Przykład obliczeniowy: studio za USD 52 600 kupione z zagranicy

Strona oferty Mardi City Center na naszej stronie podaje cenę wyjściową $52 600, zakres powierzchni od 41,7 m² do 149,8 m², projekt ukończony oraz rok budowy 2024. Strona nie wspomina o planie płatności. Przyjmijmy cenę wyjściową i założenie, że kupujący pokrywa wszystkie opłaty rejestrowe w ścieżce najszybszej i najwolniejszej.

Przy kursie NBG GEL 2,5971 cena wynosi 52 600 x 2,5971 = GEL 136 607. Opłaty w ścieżce wolnej to GEL 150 za rejestrację, GEL 20 za wypis standardowy, GEL 26 za wersję angielską i GEL 7 za potwierdzenie podpisu, łącznie GEL 203, czyli około $78,17. To 203 / 136 607 = 0,15% ceny. Opłaty w ścieżce szybkiej to GEL 350 za rejestrację tego samego dnia, GEL 75 za wypis tego samego dnia, GEL 26 i GEL 7, łącznie GEL 458, czyli około $176,35, co stanowi 458 / 136 607 = 0,34% ceny. Przykład pomija opłatę notariusza, koszt apostille, tłumaczenia, opłaty banku nadawcy i banków pośredniczących oraz wszelkie koszty, które umowa przypisuje sprzedawcy zgodnie z regułą domyślną Kodeksu cywilnego. Zależą one od wybranych usługodawców i nie znajdują się w taryfie NAPR. Wynik pokazuje, że urzędowe opłaty rejestrowe stanowią niewielki ułamek ceny, natomiast pozostałe koszty trzeba oszacować osobno.

Przepisy o zezwoleniu na pobyt po zakupie

Wiele osób, które planują kupno nieruchomości w Gruzji z zagranicy, pyta także, czy zakup łączy się z zezwoleniem na pobyt. Zakup nie daje zezwolenia na pobyt ani obywatelstwa. Własność jest jednym z warunków zezwolenia, o którym SDA decyduje na podstawie wniosku. Strona SDA o migracji i zezwoleniach na pobyt wymienia dwa zezwolenia oparte na nieruchomości. Krótkoterminowe zezwolenie na pobyt otrzymuje cudzoziemiec, który jest właścicielem w Gruzji nieruchomości innej niż rolna, której wartość rynkowa przekracza równowartość USD 150 000 w lari, określoną przez certyfikowanego rzeczoznawcę akredytowanego przez Krajowe Centrum Akredytacji. Inwestycyjne zezwolenie na pobyt dotyczy sytuacji, gdy wartość nieruchomości lub inwestycji przekracza równowartość USD 300 000; strona wspomina o pięcioletnim okresie ważności, a wnioskodawca musi zachować własność nieruchomości przez cały okres obowiązywania zezwolenia. Zezwolenie jest więc odrębną procedurą z własnym wnioskiem, własnymi dokumentami i własną opłatą, a nie automatyczną konsekwencją wpisu do Rejestru.

Nasz przewodnik o zezwoleniu na pobyt w Gruzji przedstawia warunki drogi za USD 150 000 w brzmieniu obowiązującym od 1 marca 2026 r., w tym przedłużenie, współwłasność i traktowanie kilku nieruchomości, a nic w tym artykule nie zmienia tych warunków. Strona SDA wymienia następujące dokumenty dla głównego wnioskodawcy krótkoterminowego zezwolenia: formularz wniosku, kopię dokumentu podróży, kopię dokumentu potwierdzającego legalny pobyt w Gruzji, dokument potwierdzający własność, dokument rzeczoznawcy określający wartość rynkową, fotografię 3 x 4 cm w formie elektronicznej oraz dowód opłaty. Członkowie rodziny dodają dokument potwierdzający pokrewieństwo oraz kopię zezwolenia głównego wnioskodawcy. Opłata jest taka sama dla głównego wnioskodawcy i dla członków rodziny i zależy od wybranego tempa.

Wnioski można składać osobiście w Domu Sprawiedliwości (House of Justice) lub w regionalnych oddziałach SDA albo zdalnie przez internetowy formularz SDA. Strona podaje, że oba zezwolenia oparte na nieruchomości są zwolnione z wymogu złożenia wniosku co najmniej 40 dni kalendarzowych przed końcem legalnego pobytu. Kupujący przebywający za granicą musi mieć w chwili składania wniosku zgodną z prawem podstawę pobytu w Gruzji, co jest praktycznym powodem, dla którego bezwizowy rok z tabeli wjazdowej powyżej ma znaczenie dla tej drogi.

Przykład obliczeniowy: lokal wyceniony powyżej progu

Strona oferty Wyndham Grand Residences Gonio Rivera podaje cenę wyjściową $185 000 i powierzchnie apartamentów od 130 do 150 m². Przy kursie NBG daje to 185 000 x 2,5971 = GEL 480 464, wobec progu GEL 389 565. Nadwyżka wynosi 480 464 – 389 565 = GEL 90 899, czyli 23% progu. Reguła dotycząca zezwolenia opiera się jednak na wartości rynkowej określonej przez rzeczoznawcę, a nie na cenie z umowy, więc obie wartości mogą się różnić. Przewodnik o zezwoleniu na pobyt wyjaśnia, jak łącznie traktuje się kilka nieruchomości, a to pytanie pojawia się przy niższych poziomach cen, takich jak na stronie Horizon Grand Residence, gdzie lokale zaczynają się od $55 000 za 52 m². Są to ilustracje arytmetyczne, a żadna ze stron ofert nie mówi o zezwoleniu w kategoriach używanych przez SDA.

Rezydencja podatkowa po zakupie: test 183 dni

Zakup nieruchomości sam w sobie nie zmienia miejsca opodatkowania, ale czas spędzony w Gruzji może to zrobić. Według PwC Worldwide Tax Summaries, stan z 2 września 2026 r., osoba jest gruzińskim rezydentem podatkowym, jeśli przebywa fizycznie w Gruzji co najmniej 183 dni w dowolnym nieprzerwanym okresie 12 miesięcy kończącym się w bieżącym roku podatkowym. Rezydencję ocenia się osobno dla każdego okresu podatkowego, a dni policzone dla jednego okresu nie mogą zostać użyte ponownie w następnym. To samo źródło podaje stałą stawkę podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 20% oraz to, że osoba fizyczna będąca rezydentem jest zwolniona z podatku od dochodów niemających gruzińskiego źródła. Brytyjskie FCDO ostrzega na swojej stronie o Gruzji, że obywatel Wielkiej Brytanii, który spędza w Gruzji więcej niż 183 dni i wykonuje jakąkolwiek płatną pracę, podlega gruzińskiemu podatkowi dochodowemu i musi powiadomić Służbę Dochodów Gruzji.

Dla kupującego zdalnie wynikają z tego dwie praktyczne konsekwencje. Kupujący, który odwiedza kraj przez kilka tygodni w roku, jest daleko od progu testu, natomiast kupujący, który spędza w kraju bezwizowy rok, może go osiągnąć, dlatego prowadzenie zapisu dat wjazdów i wyjazdów jest najprostszym sposobem, by znać liczbę dni. Druga dotyczy rocznego zeznania podatku od nieruchomości: na stronie głównej Służby Dochodów w chwili sprawdzenia widniało ogłoszenie, że 2 listopada 2026 r. upływa termin złożenia rocznego zeznania o podatku od nieruchomości przez osoby fizyczne. Stawki, przedziały i zwolnienia opisano w artykule siostrzanym o podatku od nieruchomości w Gruzji. Przepisy podatkowe kraju zamieszkania kupującego obowiązują odrębnie i różnią się w zależności od osoby. Rejestr dni jest ponadto dowodem, który kupujący może przedstawić w razie pytań o rezydencję.

Lista kontrolna zakupu zdalnego

Dokumenty, które powtarzają się w źródłach, zebrano w poniższej tabeli. Wskazuje ona pozycję, miejsce, z którego pochodzi, oraz punkt do sprawdzenia, i nie zastępuje żądania dokumentów kierowanego przez Rejestr w danej sprawie. Kolejność wierszy w tabeli nie jest kolejnością czynności; kolejność kroków podano na liście numerowanej poniżej.

1. Uzyskaj wypis z rejestru i przeczytaj dane właściciela, kategorię gruntu i obciążenia.
2. Uzgodnij umowę na piśmie i ustal, kto pokrywa które opłaty rejestrowe.
3. Zdecyduj, w jaki sposób zostanie złożony podpis: osobiście, przed urzędnikiem rejestru albo przez pełnomocnictwo poświadczone notarialnie.
4. Przeprowadź zagraniczny dokument notarialny przez etap apostille.
5. Porównaj dyspozycję płatności z umową i zarejestrowaną nazwą sprzedającego.
6. Złóż wniosek o rejestrację w wybranym tempie i odbierz zaktualizowany wypis.
7. Przechowuj razem wypis, umowę i dokumenty płatności na potrzeby banku, zeznania podatkowego oraz, w stosownych przypadkach, wniosku o zezwolenie.

Często zadawane pytania

Czy kupno nieruchomości w Gruzji z zagranicy jest możliwe w ogóle bez podróżowania?

Kodeks cywilny wymaga pisemnej umowy i rejestracji własności kupującego, a nie wymaga fizycznej obecności kupującego. Pełnomocnik może podpisać na podstawie pełnomocnictwa, a Izba Notarialna podaje, że pełnomocnictwa można sporządzić online z dowolnego kraju. Kto planuje kupno nieruchomości w Gruzji z zagranicy bez wizyty, powinien też sprawdzić, w jaki sposób sprzedający lub deweloper obsługuje podpisanie i płatność. Wizyta w Gruzji pozostaje jednak możliwością, jeśli kupujący woli podpisać osobiście.

Czy pełnomocnictwo musi być poświadczone notarialnie?

Artykuł 107 ust. 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że pełnomocnictwo nie musi mieć formy czynności podstawowej, chyba że przewidziano formę szczególną. W praktyce Rejestr i kontrahent będą chcieli mieć dokument, który mogą zweryfikować, a Izba Notarialna opisuje pełnomocnictwa poświadczone notarialnie. Notariusz lub Rejestr potwierdza formę wymaganą w danej sprawie.

Czym jest apostille i czy Gruzja je akceptuje?

Apostille to pieczęć potwierdzająca autentyczność podpisu, umocowanie osoby podpisującej i wszelkie pieczęci na dokumencie urzędowym. Gruzja przystąpiła do Konwencji haskiej o apostille 21 sierpnia 2006 r., a w mocy jest ona od 14 maja 2007 r., według Haskiej Konferencji. Izba Notarialna stwierdza, że dokumenty poświadczone notarialnie za granicą muszą mieć apostille.

Ile kosztuje rejestracja?

Dla osoby, która rozważa kupno nieruchomości w Gruzji z zagranicy, opłata NAPR za rejestrację zmiany prawa do nieruchomości wynosi GEL 150 przy czterech dniach roboczych, GEL 270 przy jednym dniu roboczym albo GEL 350 w dniu złożenia wniosku, czyli około $57,76, $103,96 i $134,77 według kursu NBG z 26 października 2026 r. Wypis jest płatny osobno. Domyślnie Kodeks cywilny przypisuje koszt wykonania i rejestracji umowy sprzedaży sprzedawcy, o ile umowa nie stanowi inaczej.

Czy obywatele Indii lub Iranu mogą wjechać do Gruzji, aby sfinalizować zakup?

Pierwotny tekst wykazu bezwizowego z 2015 r. nie obejmuje Indii ani Iranu, a portal e-Visa oferuje oba kraje jako opcje obywatelstwa. Portal jest przeznaczony do pobytów krótszych niż 90 dni, a ważność zależy od paszportu. Podróżny z któregokolwiek z tych krajów, który planuje kupno nieruchomości w Gruzji z zagranicy, powinien przed rezerwacją podróży sprawdzić na stronie wniosku portalu aktualne warunki.

Czego potrzebują do wjazdu posiadacze paszportów brytyjskich, unijnych i amerykańskich?

Na wizytę w trakcie planowania zakupu, czyli kupno nieruchomości w Gruzji z zagranicy, pierwotny tekst rozporządzenia 255 wymienia Wielką Brytanię, Stany Zjednoczone i wszystkie 27 państw członkowskich UE jako uprawnione do wjazdu bez wizy na jeden pełny rok. Strona brytyjskiego FCDO podaje, że obywatele brytyjscy mogą przebywać do jednego roku, z paszportem ważnym przez cały pobyt, oraz że wszyscy odwiedzający potrzebują ubezpieczenia na co najmniej GEL 30 000 na czas pobytu.

Jak przesyła się płatności przy zakupie nieruchomości w Gruzji z zagranicy?

Płatność jest przelewem bankowym na rachunek identyfikowany 22-znakowym numerem IBAN zaczynającym się od GE, według NBG. Bank nadawcy stosuje własny kurs wymiany i własne opłaty, a kwota zaksięgowana może różnić się od wysłanej. Umowa powinna wskazywać walutę oraz dzień, w którym kwota zostaje ustalona.

Czy zakup nieruchomości prowadzi do zezwolenia na pobyt?

Żadna decyzja o kupnie nieruchomości w Gruzji z zagranicy nie daje zezwolenia na pobyt ani obywatelstwa. SDA wydaje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt cudzoziemcowi, który jest właścicielem nieruchomości innej niż rolna o wartości powyżej równowartości USD 150 000 w lari, wycenionej przez akredytowanego rzeczoznawcę, a opłata wynosi GEL 300, 450 lub 600 w zależności od tempa. Nasz przewodnik o zezwoleniu na pobyt przedstawia warunki tej drogi.

Kiedy zagraniczny właściciel zostaje gruzińskim rezydentem podatkowym?

PwC Worldwide Tax Summaries, stan z 2 września 2026 r., podaje test w postaci 183 dni fizycznej obecności w dowolnym nieprzerwanym okresie 12 miesięcy kończącym się w roku podatkowym. Samo posiadanie nieruchomości nie jest testem. Kupujący, który planuje kupno nieruchomości w Gruzji z zagranicy i długie pobyty, powinien prowadzić zapis wjazdów i wyjazdów.

Gdzie można przeczytać więcej o stronie prawnej i o rynku?

Artykuły siostrzane o rynku nieruchomości w Gruzji i o cenach nieruchomości w Tbilisi omawiają dane o cenach, a nasz przewodnik o życiu w Gruzji jako cudzoziemiec obejmuje koszty, wizy i mieszkalnictwo. Strona kraju Gruzja i strona miasta Batumi zawierają listy nieruchomości według lokalizacji.

Ostatnia weryfikacja: 27 października 2026 r. Źródła: Kodeks cywilny Gruzji (Civil Code of Georgia, Legislative Herald); Konstytucja Gruzji (Constitution of Georgia); opłaty rejestracyjne NAPR; opłaty za wypisy NAPR; usługa smart contract NAPR; często zadawane pytania NAPR; oficjalne kursy walut NBG; strona NBG o numerze IBAN; ramy regulacyjne NBG w zakresie AML/CFT; tabela statusu Konwencji o apostille Haskiej Konferencji (Hague Conference); odpowiedzi Izby Notarialnej Gruzji (Notary Chamber of Georgia); zezwolenia na pobyt SDA; apostille i legalizacja SDA; rozporządzenie nr 255 (wykaz bezwizowy); rozporządzenie nr 256; pytania i odpowiedzi portalu e-Visa Gruzji; strona wniosku e-Visa Gruzji; wymogi wjazdowe do Gruzji według brytyjskiego FCDO; PwC Worldwide Tax Summaries, rezydencja; PwC Worldwide Tax Summaries, podatek dochodowy; Służba Dochodów Gruzji (Revenue Service of Georgia); indeks cen nieruchomości mieszkaniowych Geostat, Q3 2026; Terabank; Liberty Bank. Dane o ofertach pochodzą ze stron Mardi City Center, Wyndham Grand Residences Gonio Rivera i Horizon Grand Residence.