Kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemców: zasady, stawki 2026

Kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemców: zasady, stawki 2026

Kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemców jest dostępny w części gruzińskich banków, ale jego warunki zależą mniej od paszportu, a bardziej od tego, gdzie kredytobiorca zarabia i w jakiej walucie. Według stanu na 27 października 2026 r. Narodowy Bank Gruzji (NBG) ogranicza wskaźnik kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV) do 90% w przypadku kredytów w lari i do 70% w przypadku kredytów w walutach obcych, a decyzja z lutego 2025 r. podniosła ten limit do 80% dla kredytów hipotecznych udzielanych osobom, których dochody pochodzą spoza Gruzji. Na mocy decyzji NBG z 6 maja 2026 r. limit niezabezpieczonych kredytów w walutach obcych wzrósł od 1 lipca 2026 r. do GEL 1 000 000, co banki opisują tak, że kredyty poniżej tej kwoty udzielane są w lari, chyba że dochód kredytobiorcy jest w walucie kredytu.

Ten przewodnik wyjaśnia, jak działa kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemców: od pierwszego zapytania w banku po wpis w Rejestrze Publicznym. Przedstawia limity NBG dotyczące wskaźników rat do dochodu i kredytu do wartości zabezpieczenia, zasady walutowe, stawki i okresy kredytowania publikowane przez dwa banki, przykład miesięcznej raty z opisem każdego założenia, opłaty rejestracyjne i bankowe, przepisy Kodeksu cywilnego o hipotece oraz porównanie z planami ratalnymi deweloperów. Kwoty w lari przeliczono po oficjalnym kursie NBG wynoszącym 2,5966 lari za dolar amerykański, obowiązującym od 27 października 2026 r. Stawki, limity i opłaty mogą się zmieniać, dlatego przy każdej liczbie podano datę i źródło.

Kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemców: kluczowe fakty w skrócie

Pozostała część przewodnika omawia po kolei każdy z tych wierszy, tak aby czytelnik mógł sprawdzić, skąd pochodzi dana liczba i do jakiej daty jest ona aktualna. Gdy bank podaje stawkę „od” określonego poziomu, jest to najniższa liczba na stronie, a nie oferta; faktyczną stawkę bank ustala dopiero przy zatwierdzeniu kredytu.

Czy cudzoziemiec może otrzymać kredyt hipoteczny w Gruzji?

Kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemców jest oferowany na podstawie polityki kredytowej każdego banku, w ramach przepisów NBG, a o odpowiedzi nie przesądza samo obywatelstwo. Dwa banki publikują strony produktowe skierowane do kredytobiorców, którzy mieszkają lub zarabiają za granicą. Strona Terabank „Mortgage Loans for Immigrants” (kredyty hipoteczne dla imigrantów) podaje, że o kredyt mogą ubiegać się gruzińscy emigranci, obywatele innych państw oraz osoby z podwójnym obywatelstwem, że kredytobiorca musi uzyskiwać dochód za granicą, a minimalny wiek wynosi 20 lat. Strona wskazuje, że zabezpieczeniem jest kupowana nieruchomość, że nie jest wymagane dodatkowe zabezpieczenie ani weryfikacja dochodu, a nieruchomość można kupić od dewelopera lub od osoby prywatnej. TBC Bank wymienia produkt „Mortgage for emigrants” (kredyt hipoteczny dla emigrantów), który według jego strony można zaciągnąć zdalnie. Strona TBC uzależnia kwalifikowalność od waluty dochodu i kraju zamieszkania: waluta dochodu kredytobiorcy musi odpowiadać oficjalnej walucie kraju, w którym mieszka.

Poradnik konsultingowy opublikowany przez PB Services 15 września 2026 r. wymienia TBC, Bank of Georgia i Liberty jako banki kredytujące nierezydentów oraz podaje, że Credo Bank i Basisbank są często wybierane przez ekspatów. Ten sam poradnik wskazuje wkład własny w wysokości od 30% do 40% dla cudzoziemców, w niektórych przypadkach obniżony do 15% dla kredytobiorcy, który potrafi udokumentować gruziński dochód z ostatnich sześciu miesięcy, i zaznacza, że niewiele banków przyjmuje wniosek od pełnomocnika. Poradnik pośrednika Tbilisi Home z 11 września 2026 r. podaje wkład własny od 30% do 50%, jeżeli jedynym dochodem jest dochód zagraniczny, a kwietniowy artykuł agencji GPI Realty z 2026 r. wskazuje przedział od 20% do 40%. To opisy sektora prywatnego, a nie taryfy banków, więc pokazują rozrzut spotykany w praktyce, a nie obowiązującą wszystkich regułę, i nie należy traktować ich jako gwarancji warunków w żadnym konkretnym banku. Górny limit udziału kredytu ustalony przez NBG omówiono w kolejnych częściach.

Z tych stron wynikają dwie praktyczne uwagi dotyczące tematu, jakim jest kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemców. Po pierwsze, wymienione banki przyjmują dochód zagraniczny jako podstawę spłaty, więc karta pobytu nie jest tym, o co proszą te strony produktowe. Po drugie, waluta tego dochodu decyduje o tym, jakiej waluty kredytu bank może udzielić, dlatego zasady walutowe opisane niżej mają większe znaczenie niż jakikolwiek inny pojedynczy przepis. Czytelnicy porównujący etapy zakupu poprzedzające kredyt mogą skorzystać z naszego przewodnika jak kupić nieruchomość w Gruzji, a osoby załatwiające zakup bez podróży — z artykułu o kupnie nieruchomości w Gruzji z zagranicy.

Zasady NBG dotyczące wskaźnika rat do dochodu i kredytu do wartości

Każdy bank w Gruzji udziela kredytów osobom fizycznym na podstawie regulacji NBG o odpowiedzialnym kredytowaniu. NBG ogłosił tę regulację 24 grudnia 2018 r., a weszła w życie 1 stycznia 2019 r. Jej główna zasada brzmi: kredytodawca nie może udzielić kredytu konsumentowi bez analizy jego zdolności kredytowej. Dwa wskaźniki zamieniają tę zasadę w liczby. Wskaźnik rat do dochodu (PTI) ogranicza miesięczne raty kredytu jako część miesięcznego dochodu netto kredytobiorcy. Wskaźnik kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV) ogranicza kredyt jako część wartości rynkowej zabezpieczenia. Strona NBG poświęcona tym wymogom wyraźnie podaje, że limity można zmieniać w zależności od cykli finansowych oraz że różnią się one dla kredytów w lari i w walutach obcych.

Tabela opiera się na opublikowanej przez NBG stronie o PTI i LTV w odniesieniu do pierwszych trzech wierszy oraz na decyzji Komitetu Stabilności Finansowej z 26 lutego 2025 r. w odniesieniu do ostatniego. Decyzja ta tymczasowo podniosła maksymalny LTV o 5 punktów procentowych, do 90%, dla kredytów w lari zabezpieczonych nieruchomością, a dla osób uzyskujących dochód z zagranicy podniosła go o 10 punktów procentowych, do 80%. Raport o stabilności finansowej NBG 2025 powtarza obie zmiany i podaje powód: wsparcie dostępu do kredytów hipotecznych w czasie normalizacji aktywności gospodarczej.

Ten sam raport wyjaśnia, jak stosuje się wskaźnik PTI. Obowiązujący wymóg PTI ustalono dla kredytów o maksymalnym dopuszczalnym okresie zapadalności, podczas gdy rozkład publikowany przez NBG opiera się na umownym okresie zapadalności. Własna ocena zdolności spłaty przeprowadzana w banku może więc w praktyce różnić się od prostego wyliczenia „rata podzielona przez dochód”. W przypadku kredytu o zmiennym oprocentowaniu decyzja Komitetu Stabilności Finansowej z 28 września 2022 r. dodała wymóg przetestowania kredytobiorcy na szok stopy procentowej wynoszący 3 punkty procentowe oraz skróciła maksymalny okres zapadalności hipotecznych kredytów w walutach obcych do 10 lat.

Limit LTV dotyczy wartości przyjętej przez bank, a nie ceny z umowy sprzedaży. Jeśli mieszkanie sprzedawane jest za $100 000, a rzeczoznawca banku wycenia je na $92 000, bank stosujący wskaźnik 80% udzieliłby $73 600, a kupujący potrzebowałby $26 400 w gotówce zamiast $20 000. Rachunek jest taki sam przy każdym wskaźniku, ponieważ różnica między ceną a wyceną w całości pokrywana jest z gotówki kupującego, a nie z kredytu. Poradnik Tbilisi Home z września 2026 r. przedstawia tę samą uwagę, posługując się dokładnie tymi samymi liczbami, co wzmacnia jej wiarygodność. Opłaty za wycenę i ubezpieczenie to koszty dodatkowe wobec wkładu własnego, a sekcje o kosztach i dokumentach jeszcze do nich wracają.

Zasady walutowe: dlaczego dochód decyduje o walucie kredytu

Bank centralny Gruzji prowadzi politykę zmniejszania udziału kredytów walutowych dla gospodarstw domowych, którą nazywa dedolaryzacją. Jego Raport o stabilności finansowej 2025, oparty na danych do 30 czerwca 2025 r., podaje, że dolaryzacja kredytów gospodarstw domowych spadła do 24%, a udział wszystkich kredytów bankowych udzielonych w lari wyniósł w czerwcu 2025 r. 57%. Głównym narzędziem jest limit „niezabezpieczonych” (unhedged) kredytów w walutach obcych, czyli kredytów dla osób, których dochód nie jest w walucie kredytu.

W praktyce limit działa tak, jak opisują go banki. Strona Terabank podaje, że kredyty poniżej GEL 1 000 000 muszą być w lari, chyba że dochód kredytobiorcy i kredyt są w tej samej walucie. Strona TBC o kredycie dla emigrantów mówi, że waluta dochodu kredytobiorcy musi odpowiadać oficjalnej walucie kraju zamieszkania, a jeśli te waluty się nie zgadzają, kredytobiorca może pożyczyć w lari do GEL 1 000 000. Regulacja NBG z 2018 r. ustanowiła niższe limity PTI dla kredytobiorców bez zgodnego dochodu, dlatego prawa kolumna tabeli PTI jest bardziej restrykcyjna.

Wniosek dla zagranicznego nabywcy jest w gruncie rzeczy prosty, choć wymaga uważnego sprawdzenia, w jakiej walucie rzeczywiście otrzymuje on dochód. Kupujący zarabiający w dolarach amerykańskich może poprosić o kredyt dolarowy, a bank stosuje wtedy łagodniejsze limity PTI dla „zgodnego dochodu”. Kupujący zarabiający w euro, funtach lub jakiejkolwiek innej walucie, który chce kredytu dolarowego, ma niezgodność walut, a kupujący bez dochodu w walucie kredytu jest kierowany do kredytu w lari poniżej progu GEL 1 000 000. Wskazanym przez NBG powodem jest ryzyko kursowe, które ponoszą kredytobiorcy bez zabezpieczenia. Raport o stabilności finansowej 2025 podaje, że według stanu na czerwiec 2025 r. 33% kredytobiorców walutowych miało kredyty powyżej GEL 200 000, które stanowiły 81% zadłużenia z tytułu kredytów walutowych, a tak duże kredyty udzielane są zazwyczaj osobom o wysokich dochodach.

Terabank dodaje zasadę dotyczącą zapadalności: jeśli waluta kredytu różni się od waluty dochodu kredytobiorcy, okres nie może przekraczać 10 lat, co odpowiada decyzji NBG z 2022 r. w sprawie hipotecznych kredytów walutowych. Limit podnoszono etapami od 2024 r. w ramach tego, co NBG nazywa swoim długoterminowym planem dedolaryzacji, więc kwota GEL 1 000 000 jest limitem obecnym, a nie stałym. Komunikat prasowy z maja 2026 r. wyznaczył następne posiedzenie Komitetu Stabilności Finansowej na 30 września 2026 r., a strona komitetu wymieniała w chwili pisania tekstu ten majowy komunikat jako najnowszą decyzję.

Oprocentowanie: kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemców w 2026 r.

Wycena kredytów hipotecznych zaczyna się od stopy polityki pieniężnej NBG. 21 października 2026 r. Komitet Polityki Pieniężnej NBG utrzymał stopę na poziomie 8,25%. NBG podał, że roczna inflacja we wrześniu 2026 r. wyniosła 5,6%, a inflacja bazowa 3,5%, podniósł swoją prognozę inflacji na 2026 r. o 0,2 punktu procentowego do 5,4% i zapowiedział, że spodziewa się zbliżenia inflacji do celu 3% od drugiej połowy 2027 r. Dodał, że umiarkowanie podniesie stopę, jeśli oczekiwania inflacyjne wzrosną, oraz że zacznie normalizować politykę po ustąpieniu szoku podażowego. Następna zaplanowana decyzja zapadnie 16 grudnia 2026 r. Są to oświadczenia i prognozy samego NBG, a nie nasze własne oceny.

Banki publikują własne stawki, zwykle jako wartości „od”. Tabela pokazuje, co dwa banki podają na swoich stronach produktowych według stanu z 27 października 2026 r.

Warto zwrócić uwagę na dwie cechy tych liczb. Pierwszą jest różnica między stawką nominalną a efektywną, która uwzględnia opłaty i ubezpieczenie: 1,45 punktu procentowego w przykładzie TBC w lari, 2,75 w kredycie lari Terabank i 2,15 w jego kredytach w dolarach i euro. Drugą jest to, że kredyt w lari nie jest automatycznie tańszy. Według wymienionych stron najniższa stawka dolarowa w Terabank jest o ponad 4 punkty procentowe niższa niż jego najniższa stawka w lari, natomiast stawka TBC w lari jest niższa niż stawka dolarowa Terabank. Banki się od siebie różnią, a poza tym stawka obowiązująca dla minimalnej kwoty kredytu może nie obowiązywać przy większym kredycie; TBC zaznacza, że jego opublikowane stawki dotyczą minimalnej kwoty linii kredytowej.

Stawka może też zmienić się po podpisaniu umowy. TBC wiąże swoją stawkę z publicznym indeksem TIBR1M. Raport o stabilności finansowej NBG 2025 podaje, że około 90% hipotecznych kredytów w lari miało w czerwcu 2025 r. zmienne oprocentowanie oraz że 21% tych kredytów dotknęły wówczas korekty stawki. Kredytobiorca powinien więc dokładnie przeczytać klauzulę opisującą, jak i kiedy stawka jest zmieniana, i posłużyć się testem szoku o 3 punkty procentowe jako punktem odniesienia, czy rata nadal byłaby do udźwignięcia. Zmiana o jeden punkt procentowy w kredycie z poniższego przykładu zmienia miesięczną ratę o około GEL 102.

Okresy kredytowania, kwoty minimalne i limity zapadalności

Okresy różnią się w zależności od banku i kredytobiorcy. Kalkulator TBC oferuje 1, 5, 10, 15 i 20 lat. Jego główna strona kredytów hipotecznych podaje uproszczony kredyt w lari na kwotę od GEL 30 000 do 600 000 z wkładem własnym od 20% oraz kredyt dolarowy „w związku z najmem” na kwotę od $3 000 do $500 000 z wkładem własnym od 10%. Terabank podaje minimalną kwotę kredytu GEL 1 000, wkład własny od 20%, spłatę w równych ratach miesięcznych oraz okresy od 6 do 180 miesięcy w lari i od 6 do 120 miesięcy w dolarach i euro, a dla kredytobiorców bez obywatelstwa gruzińskiego od 6 do 72 miesięcy. Strona Terabank wspomina także w nagłówku o okresie do 240 miesięcy dla kredytów w lari, dlatego kredytobiorca powinien zapytać, który z nich obowiązuje.

Limit 72 miesięcy ma znaczenie dla zdolności spłaty. Krótszy okres podnosi miesięczną ratę i obniża łączne odsetki. Przy tej samej stawce kredyt dolarowy $70 000 na 10,35% kosztuje $1 309,20 miesięcznie przez 72 miesiące i $938,68 przez 120 miesięcy, więc kredytobiorca ograniczony do 72 miesięcy potrzebuje około 39% wyższego miesięcznego dochodu przy tej samej kwocie kapitału. Wskaźnik PTI liczy się od maksymalnego dopuszczalnego okresu zapadalności, jak wspomniano wyżej, a wybrany przez kredytobiorcę umowny okres decyduje potem o realnej racie.

Zasady wcześniejszej spłaty, kary i dokładne opłaty nie wynikają z przepisów NBG, lecz są określone w taryfie każdego banku. Terabank podaje opłatę za zwłokę GEL 20 (lub $6, lub €4) pierwszego dnia i 0,50% niespłaconej kwoty za każdy kolejny dzień, z zastrzeżeniem limitów prawnych. Czytelnicy planujący wcześniejszą spłatę lub refinansowanie w innej walucie powinni więc przed podpisaniem umowy uważnie przeczytać tę taryfę, ponieważ strona każdego produktu odsyła do własnej tabeli opłat.

Przykład obliczeń: miesięczna rata — kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemców

Poniższy przykład to rachunek, a nie oferta. Założenia: cena zakupu $100 000, czyli GEL 259 660 według kursu NBG 2,5966 z 27 października 2026 r.; wycena równa cenie; wkład własny 30%; kredyt w wysokości 70%, czyli $70 000 lub GEL 181 762. Stawki to najniższe wartości „od” z powyższej tabeli, zastosowane poglądowo. Raty są równymi ratami miesięcznymi (annuitet). Wymagany miesięczny dochód netto to rata podzielona przez 50%, czyli limit PTI dla zgodnego dochodu od GEL 1 500; ponieważ regulacja mierzy PTI na maksymalnym dopuszczalnym okresie zapadalności, liczba banku będzie inna.

Obliczenie opiera się na standardowym wzorze annuitetowym, czyli wzorze na równe raty miesięczne: rata = kwota kredytu x r / (1 – (1 + r)^-n), gdzie r to stawka roczna podzielona przez 12, a n to liczba miesięcy. Dla sprawdzenia: wzór zastosowany do własnego przykładu TBC, czyli GEL 50 000 na 9,9% przez 120 miesięcy, daje GEL 657,99, czyli liczbę ze strony TBC. Dla scenariusza C r = 0,099 / 12 = 0,00825 i n = 120, więc rata wynosi GEL 181 762 x 0,00825 / (1 – 1,00825^-120) = GEL 2 391,94.

Z tabeli płyną trzy wnioski. Okres napędza ratę: w scenariuszu D rata jest o 27% niższa niż w scenariuszu C, ale odsetki wynoszą GEL 236 322 wobec GEL 105 271. Stawka i okres razem napędzają koszt: scenariusz B to ten sam kredyt w lari co w scenariuszu C, ale na 14,95% przez 72 miesiące, z miesięczną ratą wyższą o 60%. A waluta kredytu ma znaczenie dla testu dochodu: scenariusz A wygląda na przystępny w dolarach tylko dlatego, że zakłada się, iż kredytobiorca zarabia w dolarach. Kredytobiorca z dochodem w euro lub funtach napotkałby niższy limit PTI 30% dla niezgodnych walut przy kredycie dolarowym, więc dochód potrzebny na tę samą ratę $1 309,20 wzrósłby do $4 364 miesięcznie ($1 309,20 podzielone przez 0,30). Scenariusz A zakłada też, że bank oferuje 72-miesięczny okres przy tej stawce, co jest maksimum Terabank dla osób bez obywatelstwa.

Przykład pomija ubezpieczenie, opłatę bankową za udzielenie kredytu i rejestrację, których koszty opisano w następnej sekcji, oraz ignoruje każdą zmianę stawki po podpisaniu umowy. Czytelnicy, którzy planują także wynajmować nieruchomość, mogą porównać ratę z czynszem w artykule o krótkoterminowym wynajmie w Batumi oraz z zasadami podatkowymi w przewodniku o podatku od nieruchomości w Gruzji.

Ryzyko walutowe w liczbach: lari i dolar, 2021–2026

Kredyt w obcej walucie naraża kredytobiorcę, który zarabia w innej walucie, na kurs wymiany. NBG publikuje oficjalny kurs w każdy dzień roboczy, a tabela pokazuje kurs obowiązujący około 27 października w poszczególnych latach, wraz z tym, ile w lari kosztowałaby stała miesięczna rata $1 309,20 (scenariusz A) przy tym kursie.

W ciągu tych pięciu lat dolar spadł z 3,1428 do 2,5966 lari, czyli o 17,4%, a w 12 miesiącach do 27 października 2026 r. spadł o 4,7% wobec kursu z 2025 r. Osoba zarabiająca w lari i spłacająca kredyt dolarowy zobaczyłaby, że lariowy koszt raty spadł o GEL 715 miesięcznie między 2021 a 2026 r. Ten sam rachunek działa w drugą stronę, gdy dolar drożeje: wzrost kursu o 10% dodałby do tej raty około GEL 340 miesięcznie. Tabela jest jedynie zapisem dawnych oficjalnych kursów, a nie prognozą dalszych zmian, a własny scenariusz skrajny NBG pokazuje ryzyko, przed którym bank chce chronić: w Raporcie o stabilności finansowej 2025 deprecjacja lari wobec dolara i euro o 40% podniosłaby udział hipotecznych kredytów walutowych z LTV powyżej 100% do około 8,7%.

Ten sam efekt kursowy dotyczy kosztu samej nieruchomości. Kupujący, który przy każdej racie wymienia lari na dolary lub odwrotnie, jest narażony na ten sam ruch kursu. Nasz przewodnik o życiu w Gruzji dla cudzoziemców zapisuje użyte kursy NBG i wyjaśnia, że nieruchomości wycenia się zwykle w dolarach, a czynsze i codzienne wydatki są w lari.

Koszty: kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemców poza oprocentowaniem

Oprocentowanie to tylko jeden z kilku kosztów kredytu hipotecznego. Poniższa tabela wymienia opłaty, które publikują źródła urzędowe lub bankowe, wraz ze wskazaniem źródła każdej z nich; pozycje bez opublikowanej kwoty, takie jak wynagrodzenie rzeczoznawcy i taryfa notariusza, nie są tu podawane.

Opłaty Rejestru Publicznego pochodzą z jego tabeli opłat dla nieruchomości. Tabela wymienia te same trzy terminy i kwoty dla rejestracji powstania, zmiany lub wygaśnięcia praw do nieruchomości oraz dla rejestracji zobowiązań związanych z własnością. Według tabeli opłat własność zarejestrowana w standardowym trybie wymaga czterech dni roboczych, a tryby szybsze kosztują więcej. Opłaty za wypisy mają znaczenie na początku procesu, ponieważ wypis z Rejestru Publicznego to dokument pokazujący właściciela i wszelkie obciążenia nieruchomości.

Opłata bankowa za udzielenie kredytu, ubezpieczenie i opłata za biuro informacji kredytowej są ujęte w stawce efektywnej, dlatego stawka efektywna jest wyższa niż nominalna. Opłata Terabank w wysokości 0,50% od kredytu GEL 181 762 to GEL 908,81, czyli około $350 przy kursie 2,5966. Strona podaje ubezpieczenie jako stawki „od” 0,65% za ochronę na życie i od 0,27% za ochronę nieruchomości, a taryfa banku określa podstawę, od której każda z nich jest naliczana. Wycenę zleca bank przed ustaleniem kwoty kredytu, a poradnik Tbilisi Home wymienia wycenę, obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości i rejestrację wśród kosztów ubocznych zakupu z kredytem hipotecznym, nie podając kwot.

Podatki od posiadania, dochodu z najmu i sprzedaży wykraczają poza zakres tego przewodnika. Opisano je w osobnym artykule o podatku od nieruchomości w Gruzji.

Dokumenty, umowa i rejestracja

Proces różni się w zależności od banku, ale kolejne etapy są w przeanalizowanych źródłach w zasadzie takie same i można je przedstawić w jednej liście. Poradnik PB Services podaje czas decyzji od kilku dni do dwóch lub trzech tygodni, zależnie od żądanych dokumentów. Strona Terabank opisuje składanie wniosków przez bankowość internetową, przez stronę internetową lub telefonicznie przez obsługę klienta.

1. Wniosek z paszportem i formularzem dostarczonym przez bank. Karta pobytu jest wymieniona tylko „jeśli jest posiadana”.
2. Dowód dochodu; poradnik PB dodaje, że bank może według własnego uznania poprosić o umowę o pracę lub kwestionariusz.
3. Wybór nieruchomości oraz, w przypadku rynku wtórnego, umowa kupna-sprzedaży (SPA) i wypis z Rejestru Publicznego pokazujący własność i obciążenia.
4. Wycena nieruchomości przez bank lub na jego zlecenie, która ustala podstawę wskaźnika LTV.
5. Zatwierdzenie, z ostateczną stawką, okresem i opłatami podanymi na piśmie.
6. Umowa hipoteczna, poświadczona notarialnie tam, gdzie wymaga tego Kodeks cywilny.
7. Rejestracja hipoteki i praw kupującego w Rejestrze Publicznym, a następnie zapłata sprzedawcy.

Mechanikę prawną określa Kodeks cywilny Gruzji w wersji opublikowanej w Legislative Herald. Artykuł 286 definiuje hipotekę jako obciążenie nieruchomości, które daje wierzycielowi pierwszeństwo przed innymi wierzycielami w zaspokojeniu roszczenia, przez sprzedaż nieruchomości lub przejęcie jej własności. Zgodnie z art. 289 umowa musi mieć formę pisemną, a hipoteka wywołuje skutki prawne dopiero z chwilą rejestracji w Rejestrze Publicznym. Hipoteka zabezpieczająca roszczenie z umowy kredytu musi zostać poświadczona notarialnie, a notariusz musi wyjaśnić skutki naruszenia zobowiązań z umowy kredytu i hipoteki; niektóre licencjonowane instytucje finansowe i fundusze inwestycyjne są zwolnione z tego wymogu notarialnego. Rejestr może również wydać świadectwo hipoteki, które art. 289 i kolejne artykuły traktują jako odrębny instrument, wymagający własnego poświadczenia notarialnego. Zgodnie z art. 290 nieruchomość można obciążyć hipoteką ponownie, a pierwszeństwo wyznacza data rejestracji.

Kodeks określa także, co się dzieje, gdy kredytobiorca przestaje płacić. Zgodnie z art. 301 hipoteczny wierzyciel może żądać sprzedaży nieruchomości, chyba że umowa stanowi inaczej, a roszczenie uznaje się za zaspokojone nawet wtedy, gdy wpływy okażą się niższe, chyba że ustawa lub umowa stanowią inaczej. Artykuł 302 pozwala wierzycielowi i właścicielowi uzgodnić na piśmie aukcję prowadzoną przez specjalistę albo inną formę sprzedaży, a w braku porozumienia sąd zarządza egzekucyjną aukcję na wniosek wierzyciela. Artykuł 300 pozwala przenieść nieruchomość na wierzyciela, jeśli właściciel opóźnia płatność, a obie strony wspólnie złożą wniosek do organu rejestracyjnego; tytuł egzekucyjny notariusza można zastosować, gdy strony się zgadzają, a skutki wyjaśniono na piśmie. Artykuł 294 wymaga, aby właściciel utrzymywał nieruchomość tak, by cel hipoteki nie był zagrożony. To opis ustawy; sposób, w jaki konkretna umowa ją stosuje, zależy od tej umowy.

Rejestr Publiczny publikuje wzorcowe dokumenty, w tym umowę hipoteczną, umowę o wykreślenie hipoteki i umowę kupna na raty, z których czytelnicy mogą poznać strukturę każdego dokumentu. Ogólne etapy zakupu i kontrole przed podpisaniem omówiono w naszym artykule o poradach prawnych przy zakupie nieruchomości w Gruzji oraz w przewodniku o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji.

Plany ratalne deweloperów i finansowanie projektów off-plan

Kredyt bankowy nie jest jedynym sposobem rozłożenia płatności za mieszkanie w czasie. Deweloperzy projektów off-plan (projekt w budowie) sprzedają czasem na raty, z zaliczką i kolejnymi płatnościami powiązanymi z etapami budowy lub datą przekazania lokali. Wzorcowa umowa kupna na raty Rejestru Publicznego pokazuje, że prawo gruzińskie dopuszcza taką strukturę. Warunki ustala się osobno dla każdego projektu, a poniższe liczby to wymyślony harmonogram, użyty wyłącznie do pokazania rachunku.

Przykładowy harmonogram dla mieszkania za $100 000: 30% ($30 000) przy podpisaniu, 40% ($40 000) w czterech równych płatnościach etapowych po $10 000 oraz 30% ($30 000) przy przekazaniu lokali. Przy kursie NBG 2,5966 zaliczka wynosi GEL 77 898, a każda płatność etapowa GEL 25 966. Jeśli kupujący płaci z rachunku w lari, każda płatność kosztuje więcej lub mniej lari w zależności od kursu danego dnia, więc uwaga o kursie wymiany z poprzednich sekcji ma zastosowanie również tutaj. Harmonogram jest hipotetyczny i nie pochodzi z żadnej oferty.

W przypadku zakupów nieukończonych budynków finansowanych przez bank Raport o stabilności finansowej NBG 2025 podaje, że bank opracował zasady, którymi mają kierować się banki, udzielając kredytów hipotecznych na nieruchomości nieukończone lub w budowie oraz finansując projekty deweloperskie. TBC opisuje „Mortgage Center” (centrum kredytów hipotecznych), przez które kupujący mogą nabywać nieruchomości od deweloperów partnerskich banku na szczególnych warunkach. To, które projekty finansuje dany bank, jest sprawą wyłącznie tego banku i nie wynika z żadnego ogólnego przepisu. Kontrole prawne i techniczne przy zakupie off-plan omówiono w artykule o nieruchomościach off-plan w Batumi.

Co kredyt hipoteczny oznacza przy cenach ofert w Batumi

Nasze oferty w Batumi pozwalają nadać tym wskaźnikom konkretną skalę. Tabela wykorzystuje ceny wejściowe podane na trzech naszych stronach ofert według stanu z 27 października 2026 r. i stosuje rachunek z przykładu obliczeń. Pokazuje, jakim wkładem własnym 20% lub 30% oraz jakim kredytem 70% byłyby te ceny; nie twierdzi, że jakikolwiek bank finansuje te projekty, co zależy od polityki każdego banku.

Na swojej stronie oferty Mardi City Center jest pokazany z ceną początkową $52 600 i ceną górną $180 000 dla lokali o powierzchni od 41,7 do 149,8 metra kwadratowego, a strona podaje, że projekt został ukończony. Horizon Grand Residence pokazuje cenę początkową $55 000 za lokal o powierzchni 52 metrów kwadratowych, a Delux Horizon cenę początkową $65 000 za lokale o powierzchni od około 28 do 57 metrów kwadratowych. Nasz artykuł o cenach w Batumi porównuje te ceny wejściowe ze średnimi Galt & Taggart i zapisuje pełny zestaw 12 ofert, a strona miasta Batumi oraz strona kraju Gruzja wymieniają projekty obecnie dostępne w serwisie.

Raport o stabilności finansowej NBG 2025 podaje, że według stanu na czerwiec 2025 r. prawie 40% popytu na nieruchomości mieszkalne w Batumi pochodziło od nierezydentów, co raport opisuje jako wysoki stopień podatności na popyt zewnętrzny. Ten sam raport podaje, że dane Rejestru Publicznego wykazały dodatni roczny wzrost liczby transakcji w Batumi w pierwszej połowie 2025 r. po spadku sprzedaży mieszkań o około 4% w 2024 r. Aby uzyskać szerszy obraz cen i wolumenów sprzedaży, artykuł o rynku nieruchomości w Gruzji zbiera opublikowane wskaźniki, a przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi obejmuje stolicę.

Finansowanie kredytem a próg dla zezwolenia na pobyt

Osobną kwestią jest to, czy wartość nieruchomości, która pojawia się w kredycie hipotecznym, ma znaczenie dla zezwolenia na pobyt. Obie oceny są odrębne. Agencja Rozwoju Usług Publicznych (Public Service Development Agency, PSDA) wymienia krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemców, którzy mają tytuł własności nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości powyżej USD 150 000 w ekwiwalencie lari. Wartość ustala certyfikowany rzeczoznawca akredytowany przez Zjednoczony Krajowy Organ Akredytacji (Unified National Body of Accreditation). PSDA wymienia wśród dokumentów formularz wniosku, kopię dokumentu podróży, dowód legalnego pobytu, tytuł własności, raport rzeczoznawcy i zdjęcie, a także opłatę GEL 300 (30 dni), GEL 450 (20 dni) lub GEL 600 (10 dni). Zgodnie z tą samą stroną zezwolenia mogą otrzymać także małżonkowie i dzieci.

Przy kursie NBG 2,5966 kwota USD 150 000 to GEL 389 490. PSDA wymienia odrębnie zezwolenie inwestycyjne powiązane z USD 300 000, czyli GEL 778 980 przy tym samym kursie. Nasz przewodnik o zezwoleniu na pobyt podaje, że wartość kwalifikująca wzrosła z $100 000 do $150 000 1 marca 2026 r. i że miarą jest wycena akredytowanego rzeczoznawcy, a nie faktura. Wycena bankowa jest przygotowywana na potrzeby własnej decyzji kredytowej kredytodawcy, więc liczba, która ustala kredyt, i liczba, która ma znaczenie dla zezwolenia, mogą pochodzić od różnych rzeczoznawców. Sam zakup, także sfinansowany kredytem, nigdy nie daje prawa do pobytu ani obywatelstwa; zezwolenie to odrębna decyzja administracyjna z własnymi warunkami.

Każda cena wejściowa w tabeli ofert powyżej jest niższa niż USD 150 000, a przewodnik o pobycie wyjaśnia, jak traktuje się posiadanie więcej niż jednej nieruchomości. Powiązany artykuł o kupnie nieruchomości w Gruzji z zagranicy omawia rachunki bankowe i pełnomocnictwa, a nasze zestawienie tego, co można kupić za $100 000 na sześciu rynkach, pokazuje, gdzie ceny gruzińskie plasują się na tle innych krajów.

Często zadawane pytania

Czy cudzoziemiec może otrzymać kredyt hipoteczny w Gruzji?

Niektóre banki udzielają kredytów cudzoziemcom. Terabank podaje, że obywatele innych państw, którzy zarabiają za granicą, mogą ubiegać się o jego kredyt hipoteczny dla imigrantów, a TBC publikuje kredyt hipoteczny dla emigrantów, oparty na tym, gdzie kredytobiorca mieszka i zarabia. Każdy bank ustala własną politykę w ramach przepisów NBG, więc kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemców zależy od banku, dochodu i waluty.

Czy kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemców wymaga zezwolenia na pobyt?

Przeanalizowane strony produktowe nie wymieniają zezwolenia na pobyt jako warunku. Poradnik PB Services z 15 września 2026 r. podaje, że zezwolenie nie jest wymagane, ale może zwiększyć szanse na zatwierdzenie. Banki wymagają dowodu dochodu, z którego można spłacać kredyt.

W jakiej walucie udzielany jest kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemców?

Kredyty poniżej GEL 1 000 000 udzielane są w lari, chyba że dochód kredytobiorcy jest w walucie kredytu, zgodnie z decyzją NBG z 6 maja 2026 r., obowiązującą od 1 lipca 2026 r., oraz ze stronami Terabank i TBC. Kredytobiorca zarabiający w dolarach amerykańskich może więc poprosić o kredyt dolarowy; kredytobiorca z innym dochodem jest kierowany do lari.

Jaki jest maksymalny wskaźnik kredytu do wartości zabezpieczenia?

Strona NBG podaje 90% dla kredytów w lari i 70% dla kredytów w walutach obcych, a decyzja Komitetu Stabilności Finansowej z 26 lutego 2025 r. podniosła limit do 80% dla kredytów hipotecznych udzielanych osobom, których dochód uzyskiwany jest poza Gruzją. Banki pokazują wkład własny od 20% na przeanalizowanych stronach, a poradniki prywatne podają od 30% do 50% przy dochodzie zagranicznym.

Jakie stawki procentowe publikują banki?

27 października 2026 r. TBC pokazywał stawkę w lari od 9,9% (efektywną od 11,35%), a Terabank lari od 14,95%, dolary od 10,35% i euro od 9,75%. To stawki minimalne, a ostateczną stawkę ustala się przy zatwierdzeniu. Stopa polityki pieniężnej NBG wynosiła 21 października 2026 r. 8,25%.

Jak długi może być okres kredytowania?

Kalkulator TBC oferuje do 20 lat. Terabank podaje od 6 do 72 miesięcy dla osób bez obywatelstwa gruzińskiego, a NBG ograniczył w 2022 r. hipoteczne kredyty walutowe do 10 lat. Terabank stosuje ten sam 10-letni pułap, gdy waluta kredytu różni się od waluty dochodu.

Ile kosztuje rejestracja hipoteki i zakupu?

Rejestr Publiczny pobiera GEL 150 za rejestrację praw w cztery dni robocze, GEL 270 w jeden dzień roboczy i GEL 350 tego samego dnia oraz takie same kwoty za zobowiązania związane z własnością. Opłaty bankowe są odrębne: Terabank podaje opłatę za udzielenie kredytu w wysokości 0,50% kredytu, plus ubezpieczenie.

Czy hipoteka wymaga poświadczenia notarialnego?

Zgodnie z art. 289 Kodeksu cywilnego hipoteka zabezpieczająca roszczenie z umowy kredytu musi zostać poświadczona notarialnie, z wyjątkami dla niektórych licencjonowanych instytucji finansowych i funduszy inwestycyjnych. Hipoteka wywołuje skutki prawne dopiero z chwilą rejestracji w Rejestrze Publicznym.

Czy kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemców może sfinansować mieszkanie off-plan?

NBG podaje, że wydał zasady dla banków kredytujących pod zabezpieczenie nieruchomości nieukończonych lub w budowie, a TBC opisuje Mortgage Center dla deweloperów partnerskich. To, czy dany projekt jest finansowany, zależy od banku. Alternatywą są plany ratalne deweloperów, z warunkami ustalonymi w umowie sprzedaży.

Czy kurs wymiany to ryzyko dla kredytu hipotecznego w walucie obcej?

Tak, dla kredytobiorców, którzy zarabiają w innej walucie. Oficjalny kurs NBG zmienił się z 3,1428 do 2,5966 lari za dolar między październikiem 2021 r. a październikiem 2026 r., a scenariusz skrajny NBG zakłada 40-procentową deprecjację lari. Z tego powodu istnieje limit NBG dla niezabezpieczonych kredytów w walutach obcych.

Ostatnia weryfikacja: 27 października 2026 r. Źródła: Narodowy Bank Gruzji (wymogi PTI i LTV; decyzje Komitetu Stabilności Finansowej, w tym 6 maja 2026 r., 28 maja 2025 r. i 26 lutego 2025 r.; 8 kwietnia 2024 r.; 28 września 2022 r.; Raport o stabilności finansowej 2025; regulacja o odpowiedzialnym kredytowaniu, 2018 r.; Komitet Polityki Pieniężnej, 21 października 2026 r.; oficjalne kursy wymiany); Krajowa Agencja Rejestru Publicznego (opłaty za nieruchomości; wzorcowe dokumenty); Kodeks cywilny Gruzji, Legislative Herald; Agencja Rozwoju Usług Publicznych, zezwolenia na pobyt; kredyt hipoteczny TBC Bank, kredyt hipoteczny TBC dla emigrantów i uproszczony kredyt hipoteczny; kredyt hipoteczny Terabank dla imigrantów; poradnik PB Services o kredycie hipotecznym; poradnik Tbilisi Home o kredycie hipotecznym; artykuł GPI Realty o kredycie hipotecznym.