Nieruchomości off plan w Batumi: jak wygląda zakup w Gruzji (2026)

Nieruchomości off plan w Batumi: jak wygląda zakup w Gruzji (2026)

Nieruchomości off plan w Batumi (lokale w projektach w budowie) są sprzedawane przed ukończeniem budynku, dlatego prawa kupującego powstają najpierw na papierze, a zarejestrowany tytuł własności pojawia się dopiero później. W Gruzji tę kolejność regulują Kodeks cywilny, ustawa o rejestrze publicznym oraz Kodeks planowania przestrzennego, działalności architektonicznej i budowlanej: pisemna umowa, opcjonalna rejestracja wstępna lub zarejestrowane zobowiązanie na gruncie, pozwolenie na budowę, oddanie ukończonego budynku do użytku i, na końcu, rejestracja lokalu jako odrębnego przedmiotu. Przewodnik opisuje przepisy i oficjalne kontrole według stanu na 27 października 2026 r., przy użyciu oficjalnego kursu Narodowego Banku Gruzji (NBG) obowiązującego tego dnia: USD 1 = GEL 2,5966 oraz EUR 1 = GEL 2,9082.

Osoby rozważające nieruchomości off plan w Batumi znajdą tu informacje o tym, co przepisy mówią o każdym z etapów, ile kosztują usługi rejestrowe w lari i w dolarach, jak czytać pozwolenie na budowę i wypis z rejestru, jak są skonstruowane harmonogramy płatności i pule najmu w apart-hotelach oraz na czym polega etap odbioru. Przykłady ofert pochodzą z naszych własnych stron ofertowych dotyczących Batumi i są przytaczane tak, jak podają je te strony; każda cena, metraż i data mogą się zmienić, a żadna z podanych liczb nie jest prognozą ani obietnicą zwrotu.

Nieruchomości off plan w Batumi: najważniejsze fakty w skrócie

Co oznacza off-plan w prawie gruzińskim

Gruzińskie ustawy nie posługują się jednym zdefiniowanym pojęciem dla sprzedaży dokonywanej przed ukończeniem budynku. Odpowiednie przepisy znajdują się w trzech miejscach. Kodeks cywilny reguluje samą umowę: zgodnie z art. 183 kupujący nabywa rzecz nieruchomą w drodze pisemnej czynności prawnej, po której następuje wpis prawa własności nabywcy do Rejestru Publicznego. Ustawa o rejestrze publicznym określa, co można wpisać i w jakiej kolejności. Kodeks budowlany reguluje, kiedy budynek może być wznoszony, nadzorowany i oddany do użytku. Zakup nieruchomości off plan w Batumi przechodzi więc przez wszystkie trzy porządki, a sytuacja prawna kupującego zmienia się na każdym z tych etapów.

Przewodnik prawny Chambers Real Estate 2026 dla Gruzji wyraża tę konsekwencję wprost: czynnością konstytutywną jest rejestracja, a nie zawarcie umowy sprzedaży, więc tytuł własności przechodzi dopiero wtedy, gdy Krajowa Agencja Rejestru Publicznego (National Agency of Public Registry, NAPR) go zarejestruje. Do tego momentu kupujący ma wobec dewelopera prawa wynikające z umowy, a nie własność lokalu. Artykuł 312 Kodeksu cywilnego dodaje, że treść Rejestru Publicznego uważa się za prawidłową, dopóki nie udowodniono, że jest błędna, oraz że wpis na nazwisko zbywcy jest traktowany jako prawidłowy na korzyść nabywcy, chyba że wniesiono skargę na ten wpis lub nabywca wie, że wpis jest błędny. Z praktycznego punktu widzenia oznacza to, że dla kupującego wypis z rejestru jest dokumentem referencyjnym dla każdego twierdzenia o tym, kto jest właścicielem gruntu, czy istnieje hipoteka i czy wpisano jakiekolwiek inne prawo.

Umowa przedwstępna jest uznanym narzędziem. Artykuł 327 ust. 3 Kodeksu cywilnego stanowi, że z umowy może wynikać zobowiązanie do zawarcia umowy w przyszłości oraz że forma przewidziana dla umowy ma zastosowanie także do umowy przedwstępnej. Serwis informacji prawnej legal.ge opisuje taką samą konstrukcję w odniesieniu do nowych budynków: zakup jest z prawnego punktu widzenia zobowiązaniem do nabycia przyszłej nieruchomości, a ochrona kupującego przed ponowną sprzedażą tego samego lokalu wynika z wstępnej rejestracji prawa w Rejestrze Publicznym. Jest to opis sporządzony przez wydawcę usług prawnych, a nie przepis ustawy, jednak w pełni odpowiada on art. 12 ustawy o rejestrze publicznym, omówionemu poniżej.

Trzy pytania, na które musi odpowiadać umowa

Po pierwsze, co dokładnie jest kupowane: lokal określony przez piętro, powierzchnię i położenie w zatwierdzonym projekcie, czy udział w działce gruntu z prawem do przyszłego lokalu. Po drugie, kiedy i pod jakim warunkiem przechodzi tytuł własności, co w praktyce oznacza moment po oddaniu budynku do użytku i zarejestrowaniu lokalu jako odrębnego przedmiotu. Po trzecie, co dzieje się w razie opóźnienia, zmiany specyfikacji lub nieukończenia budowy. Artykuł 487 Kodeksu cywilnego wymaga, aby sprzedawca przeniósł rzecz wolną od wad fizycznych i prawnych, a art. 488 uznaje rzecz za wolną od wad fizycznych, jeżeli ma uzgodnioną jakość, dlatego załącznik ze specyfikacją do umowy jest równie ważny jak cena.

Rynek w Batumi jako tło sprzedaży off-plan

Rynek mieszkań w Batumi jest na tyle duży, że sprzedaż off-plan stanowi jego zwykłą, powszechnie spotykaną część. Według raportu Galt & Taggart „Batumi Residential Real Estate 2025 Review and 2026 Outlook”, relacjonowanego przez Investor.ge 20 kwietnia 2026 r., w 2025 roku sprzedano 17 478 mieszkań, o 15% więcej niż rok wcześniej, na rynku wartym około $1,3 mld, czyli o prawie 24% więcej. Średnia cena „pod klucz” wyniosła $1 569 za m² w 2023 roku, $1 699 w 2024 roku i $1 865 w 2025 roku. Ten sam raport szacuje niesprzedane zapasy w badanych projektach deweloperskich na około 12 400 lokali na koniec 2025 roku, czyli prawie o 14% więcej, i podaje, że cudzoziemcy stanowili 52% nabywców mieszkań, w tym Izraelczycy 13%. Nasz osobny przewodnik o cenach mieszkań w Batumi za metr kwadratowy zestawia te średnie z cenami wejściowymi na naszych stronach ofertowych.

Prosty iloraz pozwala sobie wyobrazić skalę zjawiska, choć nie zastępuje analizy rynku. Podzielenie 12 400 niesprzedanych lokali przez 17 478 mieszkań sprzedanych w 2025 roku daje 0,71, czyli mniej więcej 8,5 miesiąca sprzedaży w tempie z 2025 roku. To ilustracja zbudowana z dwóch opublikowanych liczb, a nie statystyka Galt & Taggart: wielkość zapasów dotyczy badanych projektów deweloperskich, natomiast wielkość sprzedaży obejmuje sprzedaż mieszkań na całym rynku, więc obie liczby nie są ściśle porównywalne.

Oficjalny urząd statystyczny, Geostat, publikuje deklarowane dane o pozwoleniach na budowę i ukończonych obiektach w podziale na regiony. Poniższa tabela pokazuje Republikę Autonomiczną Adżarii, do której należy Batumi wraz z innymi gminami. Warto zaznaczyć, że dane obejmują wszystkie rodzaje budynków, nie tylko mieszkania, a pozwolenia udzielone w danym roku nie dotyczą tych samych budynków, które zostały ukończone w tym roku, więc obie kolumny należy czytać jako odrębne szeregi.

Źródło: Geostat, pozwolenia udzielone na budowę i ukończone obiekty budowlane w podziale na regiony (dane deklarowane), pliki ostatnio zaktualizowane 30 lipca 2026 r. Rachunek jest prosty i opiera się wyłącznie na liczbach z tabeli. Liczba pozwoleń była w 2025 roku o 2,8% niższa niż w 2024 roku (800 wobec 823), natomiast powierzchnia objęta pozwoleniami była o 18,9% wyższa (1 919 970 m² wobec 1 615 294 m²). Średnia powierzchnia objęta jednym pozwoleniem wzrosła z około 1 078 m² w 2022 roku (701 689 podzielone przez 651) do około 2 400 m² w 2025 roku (1 919 970 podzielone przez 800). W latach 2023–2025 pozwolenia obejmowały 4 287 486 m², a ukończone obiekty 688 864 m². Ponieważ budynki powstają latami, a oba szeregi liczą różne rzeczy, ta różnica opisuje wielkość zaplecza budowlanego w danych, a nie tempo oddawania jakiegokolwiek konkretnego projektu.

Indeks cen nieruchomości mieszkalnych Geostat za trzeci kwartał 2026 roku, opublikowany 23 października 2026 r., dotyczy wyłącznie nowych nieruchomości mieszkalnych w Tbilisi: wzrósł o 1,5% w stosunku do poprzedniego kwartału i o 5,9% w stosunku do tego samego kwartału 2025 roku, przy czym ceny mieszkań wzrosły odpowiednio o 1,2% i 5,6%. Wspominamy o nim, ponieważ jest to oficjalny indeks nowych budynków i nie opisuje on Batumi; ceny w Tbilisi omawia nasz przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi.

Jak dokumentuje się zakup nieruchomości off plan w Batumi, krok po kroku

Poniższa kolejność wynika bezpośrednio z ustaw, które omówiono w poprzednich sekcjach. Opisuje, czym jest każdy krok i jaki oficjalny dokument powstaje w jego wyniku; nie wskazuje żadnej konkretnej ścieżki, a własne procedury sprzedaży deweloperów mogą dodawać kolejne kroki. Ogólny przebieg zakupu ukończonego domu wyjaśnia nasz przewodnik o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji.

1. Ustalenie projektu i gruntu. Działka ma kod katastralny i wpis w Rejestrze Nieruchomości NAPR. Wypis pokazuje zarejestrowanego właściciela, ewentualną hipotekę i wszelkie wpisane ograniczenia (ustawa o rejestrze publicznym, art. 10 ust. 1).
2. Sprawdzenie etapu pozwolenia. Pozwolenie na budowę wydaje się w dwóch etapach: zatwierdzenie warunków korzystania z działki do celów budowlanych, a następnie samo pozwolenie (Kodeks budowlany, art. 101). Warunki są ważne przez trzy lata, zanim rozpocznie się etap II (art. 105).
3. Podpisanie umowy przedwstępnej lub umowy sprzedaży na piśmie. Czynność albo podpisy muszą zostać uwierzytelnione w trybie przewidzianym w ustawie, jednak jeżeli strony podpisują dokument w organie rejestrowym w obecności upoważnionej osoby, odrębne uwierzytelnienie nie jest potrzebne (Kodeks cywilny, art. 311¹).
4. Zapisanie prawa kupującego. W zależności od umowy prawo można zarejestrować wstępnie (ustawa o rejestrze publicznym, art. 12) albo na gruncie można wpisać zobowiązanie do przeniesienia przyszłego lokalu (art. 156 ust. 10).
5. Płatności zgodnie z harmonogramem w umowie. Harmonogram ustala umowa; omawiamy go w dalszej sekcji.
6. Śledzenie budowy i oddania do użytku. Gmina sprawuje nadzór publiczny, akredytowane jednostki kontrolne lub certyfikowani eksperci sprawują nadzór techniczny, a budynek przed rozpoczęciem użytkowania zostaje uznany za nadający się do oddania do użytku (Kodeks budowlany, art. 117–120 i 139).
7. Rejestracja lokalu. Po ukończeniu rejestracja budynku opiera się na dokumencie oddania do użytku; lokal można sprzedać jako odrębny przedmiot dopiero po zarejestrowaniu własności (ustawa o rejestrze publicznym, art. 156 ust. 1 i 5).
8. Odbiór wypisu. Prawo kupującego potwierdza wypis z rejestru (ustawa o rejestrze publicznym, art. 10 ust. 4).

Kwestią praktyczną jest także to, kto podpisuje dokumenty i w jakim miejscu. Przewodnik Chambers zauważa, że umowy sprzedaży są zazwyczaj sporządzane u notariusza lub podpisywane w Public Service Hall (Domu Usług Publicznych) przed złożeniem wniosku o rejestrację, a standardowa rejestracja trwa cztery dni robocze. Zgodnie z art. 479 Kodeksu cywilnego sprzedawca ponosi koszty zawarcia umowy sprzedaży i jej rejestracji, o ile umowa nie stanowi inaczej, więc podział tych kosztów jest postanowieniem umownym, a nie domyślną regułą prawa na rzecz kupującego.

Rejestracja wstępna i zarejestrowane zobowiązania w Rejestrze Publicznym

Ustawa o rejestrze publicznym przewiduje dwa mechanizmy istotne, zanim budynek zostanie ukończony. Oba są opisane w skonsolidowanym angielskim tekście w Legislative Herald (matsne.gov.ge), który w chwili lektury uwzględniał zmiany do ustawy nr 1453 z 1 kwietnia 2026 r.

Rejestracja wstępna na podstawie art. 12

W praktyce chodzi o mechanizm ochronny dla osoby, która kupuje lokal jeszcze przed jego powstaniem. Artykuł 12 pozwala wpisać prawo do nieruchomości wstępnie do Rejestru Praw do Nieruchomości na podstawie porozumienia podpisanego przez strony, aby zachować możliwość późniejszego wpisu. Dopóki rejestracja wstępna obowiązuje, nie można wpisać żadnego innego prawa do nieruchomości ani zrzeczenia się prawa własności, chyba że strony uzgodnią inaczej. Nie blokuje ona wpisu następcy prawnego jako nowego właściciela. Wygasa ona z chwilą wpisu chronionego prawa, z upływem wyznaczonego terminu, gdy strony zgodzą się na piśmie na jej wykreślenie albo gdy wpisane zostanie prawo innej osoby, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w tym artykule. Tekst stanowi, że grunty rolne podlegają odrębnym przepisom.

Kolejność rozpatrywania wniosków określa art. 13: gdy dla jednego przedmiotu żąda się wpisu praw wzajemnie się wykluczających, wpisuje się to, które zostało złożone wcześniej, a pierwszeństwo praw wpisanych co do zasady wynika z czasu złożenia wniosku. Jest to ustawowa podstawa spostrzeżenia legal.ge, że wczesna rejestracja blokuje późniejsze transakcje dotyczące tej samej nieruchomości.

Zobowiązania na gruncie na podstawie art. 156

Artykuł 156 dotyczy własności budynków, budowli i lokali, także tych w budowie. Własność budynku w budowie rejestruje się na podstawie dokumentu tytułu i wymaganej dokumentacji budowlanej; po ukończeniu rejestracja wymaga dokumentu uznającego budynek za nadający się do użytkowania lub oddany do użytku. Jeżeli brakuje dokumentów budowlanych lub dokumentu oddania do użytku, własności nie można zarejestrować, a jeżeli wnioskodawca jest właścicielem gruntu, rejestr wydaje zamiast tego kartę informacyjną dla obiektu faktycznie na nim stojącego. Ustęp 9 przewiduje, że zobowiązania wynikające z umowy podlegają wpisowi, jeżeli ograniczają swobodę właściciela w posiadaniu, rozporządzaniu lub użytkowaniu nieruchomości. Ustęp 10 dodaje, że w przypadku budynku w budowie, który nie jest jeszcze wpisany na gruncie, można wpisać na gruncie zobowiązanie do przyszłego przeniesienia lokalu, który ma powstać, pod warunkiem że wydano warunki korzystania z gruntu do celów budowlanych. Ustęp 11 wyłącza lokale istniejącego budynku, dla którego wydano kartę informacyjną.

Gdy budynek zostaje podzielony na lokale, art. 156 ust. 6 przewiduje wpisanie współwłasności lokali na gruncie, przy czym udział każdego lokalu w gruncie jest proporcjonalny do jego powierzchni użytkowej w łącznej powierzchni użytkowej budynku. To mechanizm, który daje właścicielowi mieszkania określony udział w gruncie i w częściach wspólnych.

Ile kosztują usługi rejestrowe

NAPR publikuje taryfę opłat z terminem i opłatą dla każdej usługi. Tabela przelicza opłaty w lari na dolary po kursie NBG wynoszącym GEL 2,5966 za dolar, obowiązującym 27 października 2026 r.

Źródło: NAPR, Opłaty i terminy, Rejestracja nieruchomości. Aby zobaczyć proporcję, weźmy lokal za $65 000: standardowa opłata GEL 150 przy terminie 4 dni roboczych to około $57,77, czyli 0,089% ceny (57,77 podzielone przez 65 000).

Weryfikacja projektu: tytuł do gruntu, pozwolenie i tablica informacyjna

Kupujący nieruchomości off plan w Batumi może zweryfikować większość podstaw prawnych projektu na podstawie dokumentów publicznych. Kodeks budowlany, w skonsolidowanym angielskim tekście na matsne.gov.ge (ostatnia skonsolidowana publikacja z 25 czerwca 2026 r.), określa, jak uzyskuje się pozwolenie i co jest w jego sprawie jawne.

Klasy budynków i organ wydający pozwolenie

Artykuł 96 dzieli budynki na pięć klas według ryzyka: klasa I – niewielkie, klasa II – niskie, klasa III – średnie, klasa IV – wysokie i klasa V – podwyższone ryzyko techniczne. Artykuł 97 określa wnioskodawcę i posiadacza pozwolenia dla klas od I do IV, a art. 100 stanowi, że organem administracyjnym wydającym porozumienie w sprawie zgłoszenia budowy lub pozwolenie na budowę jest organ wykonawczy gminy albo utworzona przez nią jednostka prawa publicznego. W przypadku wielokondygnacyjnego budynku mieszkalnego lub hotelowego klasa zależy od przeznaczenia funkcjonalnego i parametrów podanych w rozporządzeniu rządu, o którym mowa w art. 96 ust. 6, dlatego do przeczytania jest klasa wskazana w pozwoleniu, a nie założenie.

Dwa etapy pozwolenia

Etap I to zatwierdzenie warunków korzystania z działki do celów budowlanych; etap II to pozwolenie na budowę. Każdy etap jest odrębnym postępowaniem administracyjnym (art. 101). Zatwierdzenie z etapu I jest ważne przez trzy lata, zanim musi rozpocząć się etap II (art. 105). Zakres dokumentów jest szeroki. Wniosek o pozwolenie musi zawierać, oprócz innych dokumentów, między innymi informacje o własności gruntu, akt z etapu I lub szczegółowy plan zagospodarowania, studium wstępne, szczegółowy projekt architektoniczny, plan organizacji budowy, badania geologiczno-inżynieryjne, schemat konstrukcyjny, opinie ekspertów tam, gdzie są wymagane, dowód uiszczenia opłaty za pozwolenie oraz zdjęcia tablicy informacyjnej (art. 106). Organ rozstrzyga w ciągu 20 dni roboczych, a w procedurze trójetapowej w ciągu 5 dni roboczych (art. 107).

Tablica informacyjna

Artykuł 110 wymaga umieszczenia tablicy informacyjnej w publicznej strefie granicznej placu budowy na trzy dni kalendarzowe przed rozpoczęciem postępowania administracyjnego oraz dodatkowej tablicy z informacjami o zagospodarowaniu terenu w ciągu 10 dni od wydania pozwolenia. Artykuł 134 przewiduje grzywny za nieumieszczenie tablicy lub niepełne informacje, ustalone na GEL 2 000 w Tbilisi i w wyznaczonych strefach chronionych oraz na niższe kwoty gdzie indziej. W praktyce, dla osoby nieznającej jeszcze dokumentacji projektu, tablica jest pierwszym publicznym wskazaniem numeru pozwolenia, jego posiadacza i parametrów projektu, które można następnie porównać z broszurą sprzedażową i z umową.

Co rejestr pokazuje o gruncie

Wypis jest sporządzany z Rejestru Praw do Nieruchomości, Rejestru Ograniczeń Prawa Publicznego oraz Rejestru Zastawów Podatkowych i Hipotek (ustawa o rejestrze publicznym, art. 10 ust. 1). Kodeks cywilny w art. 635 przyznaje wykonawcy, który wznosi budowlę, zastaw na działce budowlanej z tytułu roszczeń wynikających z umowy; przewodnik Chambers zauważa, że to prawo wywołuje skutek dopiero z chwilą wpisu. Zarejestrowana hipoteka lub zastaw przechodzi wraz z nieruchomością, dlatego legal.ge opisuje zapoznanie się z wypisem jako niezbędne przed jakąkolwiek płatnością.

Harmonogramy płatności za nieruchomości off plan w Batumi

Harmonogram płatności jest postanowieniem umownym. Przewodnik Chambers opisuje połączenie kapitału własnego dewelopera z płatnościami kupujących jako główny model finansowania nowych budynków mieszkalnych w Tbilisi i Batumi, uzupełniany bankowym finansowaniem budowy. Deweloperzy prezentują to w różny sposób: początkowa wpłata, po której następują raty miesięczne lub kwartalne, płatności powiązane z etapami budowy albo saldo płatne przy przekazaniu lokali. W każdym przypadku obowiązują warunki zapisane w umowie.

To, co umowa może zawierać na rzecz kupującego, to odrębna kwestia. legal.ge wymienia wśród punktów do sprawdzenia przed zakupem, czy deweloper posiada gwarancję bankową lub ubezpieczenie na wypadek nieukończenia budowy, i zauważa, że odzyskanie środków bez niej może być skomplikowane. Umowa może też, jako odrębne postanowienie, powiązać raty z mierzalnymi etapami i określić, co dzieje się z wpłatami, jeśli etap się opóźni. Poniższy przykład obliczeniowy wykorzystuje założone warunki i jest wyłącznie ilustracją arytmetyki, a nie opublikowanym planem żadnego dewelopera.

Z tych obliczeń wynikają dwie rzeczy, które warto zapisać przed podpisaniem umowy. Po pierwsze, jeśli harmonogram jest w dolarach, a dochód kupującego w innej walucie, każda rata zmienia się wraz z kursem wymiany, więc klauzula walutowa w umowie rozstrzyga, kto ponosi to ryzyko. Po drugie, ostatni wiersz pokazuje, dlaczego umowa musi określać, czy cena obejmuje VAT: przewodnik Chambers podaje, że VAT w wysokości 18% obowiązuje, gdy sprzedawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT i sprzedaje w toku działalności gospodarczej, a deweloper zostaje podatnikiem VAT, gdy dostawy podlegające opodatkowaniu przekroczą GEL 100 000 w dowolnym kroczącym okresie 12 miesięcy. To, czy VAT dotyczy konkretnej sprzedaży, zależy od statusu sprzedawcy, dlatego kwotę pokazano wyłącznie dla zilustrowania stawki.

Koszty i podatki przy zakupie

Pod względem kosztów zakup jest w Gruzji stosunkowo prosty: Gruzja nie pobiera podatku od przeniesienia własności nieruchomości. PwC Worldwide Tax Summaries (ostatnia weryfikacja z 2 września 2026 r.) podaje, że w Gruzji nie ma podatków od przeniesienia własności, a przewodnik Chambers mówi, że koszty kupującego ograniczają się do opłaty rejestrowej i opłat notarialnych. Taryfa opłat rejestrowych znajduje się w tabeli powyżej. VAT jest głównym kosztem, który zależy od sprzedawcy, jak opisano w poprzedniej sekcji.

Po zakupie obowiązują podatki roczne i opodatkowanie dochodów z najmu; omawia je nasz przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji, który podaje je według stanu na własną datę. Stronę najmu krótkoterminowego opisuje nasz przewodnik po najmie krótkoterminowym w Batumi. Zakup finansowany przez bank omawia nasz przewodnik po kredytach hipotecznych dla cudzoziemców w Gruzji, ponieważ zasady banków dotyczące niewykończonych budynków różnią się od zasad dotyczących budynków ukończonych.

Warto o tym pamiętać już przy porównywaniu ofert. Opłaty eksploatacyjne w apart-hotelach i kompleksach mieszkalnych ustala firma zarządzająca lub wspólnota właścicieli, a nie ustawa. Opłata jest zatem elementem umowy i umowy o zarządzanie; jej kwota i podstawa naliczania (za m² lub za lokal) znajdują się w dokumentach dostarczanych przez dewelopera.

Lokale w apart-hotelach: tytuł, operator i pula najmu

Wiele mieszkań off-plan w Batumi jest sprzedawanych jako część projektu hotelowego lub apart-hotelu. Konstrukcja prawna ma dwie warstwy. Pierwszą jest własność lokalu: zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy o rejestrze publicznym budynek może stanowić jeden przedmiot prawa lub kilka lokali, a zgodnie z art. 156 ust. 6 każdy lokal ma udział w gruncie proporcjonalny do swojej powierzchni użytkowej. Drugą jest ustalenie operacyjne: właściciel podpisuje odrębną umowę o zarządzanie lub o pulę najmu (rental pool) z operatorem hotelu albo z firmą operacyjną dewelopera. Tytuł własności i umowa operacyjna to różne dokumenty, a ta druga nie zmienia tego, kto jest zarejestrowany jako właściciel.

Projekty franczyzowe i oznaczone marką operatora dodają trzecią relację. Według naszej strony ofertowej Wyndham Grand Residences Batumi Gonio Aqua, Wyndham jest franczyzodawcą, a lokalny deweloper buduje i sprzedaje mieszkania. Według naszej strony ofertowej Mardi Aquapark projekt jest prowadzony pod marką Mercure należącą do Accor, każde mieszkanie wchodzi do puli najmu na podstawie 10-letniej umowy o zarządzanie, a przychód dzieli się w proporcji 60% dla właściciela i 40% dla Accor, co pokrywa koszty operacyjne; strona dodaje, że deweloper deklaruje, iż zwroty nie są gwarantowane, a nadrzędny jest podpisany kontrakt. Według naszej strony ofertowej Novotel Living strona projektu dewelopera opisuje obowiązkową pulę najmu, w której właściciel otrzymuje 60% przychodu brutto z najmu, a 40% stanowi opłatę za zarządzanie pokrywającą prowadzenie hotelu, przy czym pokoje są własnością indywidualną w formie strata title (współwłasności lokali), zgodnie z komunikatem Accor z 5 czerwca 2023 r.

Arytmetyka podziału 60/40 jest prosta: z każdego $1 000 przychodu brutto w puli $600 stanowi udział właściciela, a $400 udział operatora. To, od czego liczony jest ten udział (przychodu brutto całej puli, przychodu pojedynczego lokalu czy kwoty netto po opłatach), jak jest wypłacany i jak długo trwa umowa, to definicje umowne, które różnią się między projektami. O pozycji właściciela rozstrzygają pytania zapisane w umowie: czy uczestnictwo jest obowiązkowe, co dzieje się, gdy właściciel chce korzystać z lokalu osobiście, czy umowa wiąże późniejszego kupującego i co dzieje się, jeśli licencja operatora wygaśnie. Są to sprawy, które rozstrzygają dokumenty umowne, a nie ogólne zasady prawa.

Nieruchomości off plan w Batumi: przykłady z naszych stron ofertowych

Tabela przedstawia sześć projektów w Batumi tak, jak podają je ich strony ofertowe na dzień 27 października 2026 r. Ceny to ceny wejściowe ze stron, przeliczone po kursie NBG GEL 2,5966 za dolar; kwoty dla Mardi Aquapark to ceny dewelopera w euro podane na stronie, przeliczone po kursie GEL 2,9082 za euro. Strony różnią się tym, co podają o danym projekcie, więc kolumny pokazują wyłącznie to, co dana strona zawiera.

Zestawienie pokazuje, jak różne sytuacje obejmuje to jedno określenie, używane w ofertach sprzedaży. Mardi Aquapark jest przez dewelopera opisany jako będący w budowie, z docelową datą, więc jest to wyraźny przypadek off-plan. Mardi Hills jest opisany jako ukończony, więc pytania dotyczą wykończenia i wypisu z rejestru dla konkretnego lokalu, a nie ryzyka budowlanego. W pozostałych przypadkach sytuacja co do ukończenia jest kwestią dokumentów dewelopera, dlatego kontrole pozwolenia i oddania do użytku opisane w tym przewodniku mają znaczenie. Cena zakupu przeliczona po dzisiejszym kursie jest również tylko migawką: wartość w lari zmienia się wraz z kursem NBG, a ceną w dolarach jest ta, którą publikują strony.

Te same pytania dotyczą wszystkich tych projektów. W którym bloku i na którym piętrze znajduje się lokal i na jakiej zarejestrowanej działce stoi blok? Czy podana data ukończenia jest datą umowną, czy marketingową? Czy podana cena dotyczy wyłącznie najmniejszego lokalu? Odpowiedzi należy zawsze szukać w dokumentach, a nie w materiałach reklamowych. Nasza strona o Gruzji oraz strona o Batumi zawierają listę aktualnych projektów, a strony Mardi Aquapark i Novotel Living zawierają opisy operatorów przytoczone powyżej.

Nadzór, oddanie do użytku i odbiór lokalu

Kodeks budowlany wyróżnia trzy rodzaje nadzoru (art. 117): nadzór publiczny sprawowany przez gminę, nadzór techniczny sprawowany przez akredytowaną jednostkę kontrolną lub certyfikowanego eksperta oraz nadzór nad bezpieczeństwem budowy sprawowany przez osobę o odpowiednich kwalifikacjach. Nadzór publiczny obejmuje zgodność z warunkami pozwolenia, warunkami bezpieczeństwa budowy i oddanie do użytku, a gminy nadzorują co roku część budynków klas III i IV (art. 118). Nadzór techniczny wydaje opinię po zakończeniu etapu budowy; gmina może sprawdzić dokumentację etapu w ciągu 15 dni roboczych po pozytywnej opinii, a etap uznaje się za przyjęty, jeżeli ten okres upłynie bez stwierdzenia uchybień (art. 120). Na ostatnim etapie zakończenie i oddanie budynku do eksploatacji można załatwić jednym wnioskiem w ciągu 10 dni roboczych od żądania posiadacza pozwolenia, o ile przepisy nie stanowią inaczej.

Oddanie do użytku

Artykuł 139 stanowi, że budynek klasy I nie podlega uznaniu za nadający się do oddania do użytku, a zasady dla klas od II do IV określa akt prawny rządu. Artykuł 139¹ stanowi, że budynku nie wolno eksploatować, dopóki nie zostanie wydany akt oddania do użytku, oraz że energii elektrycznej i gazu ziemnego nie wolno dostarczać do budynku nieoddanego do użytku, z wyjątkiem działalności budowlanej w okresie ważności pozwolenia. Praktyczny skutek dla kupującego jest taki, że akt oddania do użytku to dokument łączący ukończony budynek z legalnym użytkowaniem, a jednocześnie dokument, na którym opiera się rejestracja gotowego budynku na podstawie art. 156 ust. 1 ustawy o rejestrze publicznym.

Kodeks zawiera także przepis tymczasowy dla Batumi (art. 141⁷), który pozwala organowi nadzorczemu oddać do użytku ukończony projekt w gminie Batumi, zrealizowany z naruszeniem warunków pozwolenia lub bez pozwolenia w obrębie zatwierdzonego obszaru planu, i który dotyczy projektów ukończonych na dzień 26 września 2022 r. Jest to przepis o starszych budynkach, dlatego data ukończenia pojawia się w dokumentach, które może zostać poproszony o przeczytanie kupujący lokal z rynku wtórnego; dla budynku, który dopiero ma powstać, obowiązuje zwykła ścieżka pozwolenia i oddania do użytku.

Jak czytać etap odbioru

Odbiór jest zdarzeniem umownym, a także regulacyjnym, ponieważ łączy się z dokumentami wydawanymi przez organy. Specyfikacja w umowie określa uzgodnioną jakość lokalu, a art. 488 Kodeksu cywilnego uznaje rzecz za wolną od wad fizycznych, jeżeli ma uzgodnioną jakość; jeżeli jakości nie uzgodniono, kryterium jest przydatność do użytku określonego w umowie lub zwyczajowego. Artykuł 489 uznaje każde nieistniejące prawo wpisane do Rejestru Publicznego za wadę prawną. W odniesieniu do wad dzieła art. 655 przewiduje, że zamawiający może dochodzić roszczeń z tytułu wad wykonania w ciągu jednego roku, a roszczeń dotyczących budowli w ciągu pięciu lat od odbioru dzieła. Przepis ten znajduje się w rozdziale o umowach o dzieło, więc jego zastosowanie do konkretnego zakupu zależy od tego, jak zakwalifikowano umowę. Odbiór lokalu zazwyczaj polega na porównaniu go ze specyfikacją w załączniku: powierzchnia, wykończenie, zamontowane wyposażenie, media i części wspólne, z pisemną listą usterek i terminami ich usunięcia.

Termin uzyskania pozwolenia na pobyt a zakup off-plan

Nieruchomość może być podstawą gruzińskiego pozwolenia na pobyt, a moment uzyskania tytułu ma znaczenie dla nabywców off-plan. Agencja Rozwoju Usług Publicznych (Public Service Development Agency, PSDA) wymienia krótkoterminowe pozwolenie na pobyt dla właścicieli nieruchomości: nieruchomość musi mieć wartość rynkową równą co najmniej równowartości USD 150 000 w GEL, grunty rolne są wyłączone, wyceny dokonuje certyfikowany rzeczoznawca akredytowany przez LEPL Unified National Body of Accreditation, a dokument tytułu należy do wymaganych dokumentów. Opłaty państwowe na stronie PSDA wynoszą GEL 300 przy rozpatrzeniu w 30 dni kalendarzowych, GEL 450 przy 20 dniach i GEL 600 przy 10 dniach. Odrębne pozwolenie inwestycyjne obowiązuje przy kwocie USD 300 000. Nasz przewodnik o pozwoleniu na pobyt w Gruzji opisuje warunki dokładniej, w tym to, że próg obowiązuje od 1 marca 2026 r., że jest mierzony wyceną rzeczoznawcy, a nie fakturą, oraz że można łączyć kilka nieruchomości.

Po kursie NBG z 27 października 2026 r. USD 150 000 to GEL 389 490. Przy cenach wejściowych na naszych stronach ofertowych liczba lokali potrzebnych do osiągnięcia progu, gdyby każdy lokal został wyceniony według ceny wejściowej, wynosi 3 dla Horizon Grand Residence ($55 000), 3 dla Delux Horizon ($65 000), 4 dla Mardi Hills ($45 276) i 2 dla Wyndham Grand Residences Gonio Aqua ($134 566). Wyceny mogą różnić się od cen, dlatego powyższa liczba lokali jest tylko ilustracją arytmetyki. Znaczenie dla off-plan sprowadza się do dokumentów: PSDA prosi o dokument tytułu i wycenę nieruchomości, podczas gdy zgodnie z ustawą o rejestrze publicznym gotowy budynek jest rejestrowany na podstawie dokumentu oddania do użytku, a lokal staje się odrębnym przedmiotem sprzedaży dopiero po zarejestrowaniu. Należy podkreślić, że sam zakup nie daje pozwolenia na pobyt ani żadnego obywatelstwa; pozwolenie jest odrębną decyzją administracyjną. Szerszy obraz zasad życia i pobytu znajduje się w naszym przewodniku o życiu w Gruzji dla cudzoziemców, a powody, dla których cudzoziemcy w ogóle mogą kupować, opisuje nasz przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji.

Lista kontrolna weryfikacji dewelopera przy zakupie off-plan

Poniższa tabela ma charakter porządkujący. Lista zbiera w jednym miejscu dokumenty i odniesienia do przepisów z powyższych sekcji, tak aby można było przejść przez nie punkt po punkcie. Opisuje kontrole, które umożliwiają przepisy; nie jest oceną żadnego dewelopera ani projektu.

Katalog usług NAPR opisuje usługi rejestracji praw do nieruchomości w budowie, rejestracji wstępnej, wypisów oraz powiązane opłaty i terminy, a strona agencji zawiera wymagania dotyczące dokumentów dla każdej z nich. Przeczytanie tego katalogu przed wizytą pokazuje, o jakie dokumenty poprosi rejestrator, i pozwala przygotować je wcześniej.

Pozostałe artykuły z tej serii dotyczą pokrewnych tematów: ogólny obraz znajduje się w naszym przewodniku po rynku nieruchomości w Gruzji, wybrzeże poza Batumi opisuje nasz przewodnik po wybrzeżu Morza Czarnego, a zakup bez wyjazdu omawia nasz przewodnik o kupowaniu nieruchomości w Gruzji z zagranicy. Kwestie redakcyjne dotyczące umów wymienia nasz artykuł z poradami prawnymi, a porównanie wartości z innymi rynkami znajduje się w naszym zestawieniu tego, co można kupić za 100 000 dolarów.

Często zadawane pytania

Czym są nieruchomości off plan w Batumi?

Nieruchomości off plan w Batumi to mieszkanie lub dom sprzedawane przed ukończeniem budynku i oddaniem go do użytku. Kupujący podpisuje pisemną umowę i płaci według harmonogramu, a lokal zostaje zarejestrowany na jego nazwisko dopiero po oddaniu budynku do użytku i zarejestrowaniu lokalu jako odrębnego przedmiotu (ustawa o rejestrze publicznym, art. 156).

Kiedy kupujący zostaje właścicielem?

W przypadku nieruchomości off plan w Batumi, podobnie jak w innych miejscach w Gruzji, kupujący zostaje właścicielem, gdy NAPR zarejestruje prawo własności. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego wymaga pisemnej czynności prawnej i wpisu prawa własności nabywcy do Rejestru Publicznego, a przewodnik Chambers opisuje rejestrację jako czynność konstytutywną. Wcześniej kupujący ma prawa wynikające z umowy, które można zarejestrować wstępnie na podstawie art. 12 ustawy o rejestrze publicznym.

Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość off plan w Batumi?

Tak, w przypadku nieruchomości mieszkalnych. Przewodnik Chambers Real Estate 2026 podaje, że osoby fizyczne z zagranicy i podmioty będące własnością cudzoziemców mogą nabywać nieruchomości mieszkalne i komercyjne, w tym mieszkania i lokale off-plan, bez wymogu rezydencji ani wzajemności; grunty rolne podlegają ograniczeniom. Pozwolenie na pobyt nie jest warunkiem zakupu.

Ile kosztuje zarejestrowanie prawa kupującego?

W przypadku nieruchomości off plan w Batumi opłata NAPR za rejestrację prawa lub zobowiązania wynosi GEL 150 przy terminie 4 dni roboczych (około $57,77 po kursie NBG z 27 października 2026 r.), GEL 270 przy jednym dniu roboczym albo GEL 350 w dniu złożenia wniosku. Wypis elektroniczny kosztuje GEL 13 w jeden dzień roboczy lub GEL 52 tego samego dnia. O tym, kto płaci, decyduje umowa; art. 479 Kodeksu cywilnego obciąża kosztami rejestracji sprzedawcę, chyba że umowa stanowi inaczej.

Czy od nieruchomości off plan w Batumi płaci się podatek od przeniesienia własności?

Według PwC Worldwide Tax Summaries, zweryfikowanych 2 września 2026 r., od nieruchomości off plan w Batumi nie pobiera się podatku od przeniesienia własności. VAT w wysokości 18% dotyczy dostaw dokonywanych przez sprzedawców zarejestrowanych jako podatnicy VAT, a przewodnik Chambers podaje, że deweloper zostaje podatnikiem VAT, gdy dostawy podlegające opodatkowaniu przekroczą GEL 100 000 w kroczącym okresie 12 miesięcy. Umowa powinna określać, czy cena zawiera VAT.

Jak kupujący może sprawdzić pozwolenie na budowę projektu?

W przypadku nieruchomości off plan w Batumi kontrola przebiega przez dokumenty pozwolenia i tablicę informacyjną na placu budowy. Artykuł 110 Kodeksu budowlanego wymaga tablicy informacyjnej na granicy placu budowy, a art. 106 wymienia dokumenty stojące za wnioskiem o pozwolenie. Zarejestrowanego właściciela gruntu i obciążenia odczytuje się z wypisu NAPR. Pozwolenie wydaje organ wykonawczy gminy na podstawie art. 100.

Czym różni się tytuł do lokalu od hotelowej umowy najmu?

Tytuł to zarejestrowana własność lokalu i jego udział w gruncie (ustawa o rejestrze publicznym, art. 156). Umowa najmu lub zarządzania jest odrębnym porozumieniem z operatorem. Na naszej stronie ofertowej Mardi Aquapark deweloper opisuje 10-letnią umowę o zarządzanie z podziałem przychodu 60% dla właściciela i 40% dla Accor oraz zaznacza, że zwroty nie są gwarantowane.

Jakie dokumenty pokazują, że budynek jest ukończony?

Akt oddania do użytku. Artykuł 139¹ Kodeksu budowlanego zakazuje eksploatacji budynku do czasu jego wydania i zakazuje dostaw energii elektrycznej i gazu do budynku nieoddanego do użytku, z wyjątkiem celów budowlanych. Po oddaniu do użytku budynek jest rejestrowany na podstawie dokumentu oddania do użytku, a lokal można zarejestrować jako odrębny przedmiot.

Czy nieruchomości off plan w Batumi liczą się do pozwolenia na pobyt?

W przypadku nieruchomości off plan w Batumi krótkoterminowe pozwolenie na pobyt PSDA dla właścicieli nieruchomości dotyczy nieruchomości nierolnych o wartości rynkowej równej co najmniej równowartości USD 150 000 w GEL, wycenionych przez akredytowanego rzeczoznawcę, i wymaga dokumentu tytułu. Próg jest mierzony wyceną rzeczoznawcy, a lokale można łączyć; strona PSDA podaje opłaty w wysokości GEL 300, 450 lub 600 w zależności od czasu rozpatrzenia.

Ilu miesiącom sprzedaży z 2025 roku odpowiadają niesprzedane zapasy w Batumi?

Około 8,5 miesiąca przy prostym dzieleniu. Galt & Taggart, według relacji Investor.ge z 20 kwietnia 2026 r., podaje około 12 400 niesprzedanych lokali w badanych projektach deweloperskich i 17 478 mieszkań sprzedanych w 2025 roku; 12 400 podzielone przez 17 478 to 0,71 roku. Obie liczby nie są ściśle porównywalne, więc iloraz jest ilustracją.

Ostatnia weryfikacja: 27 października 2026 r. Źródła: ustawa Gruzji o rejestrze publicznym (Legislative Herald); Kodeks cywilny Gruzji (Legislative Herald); Kodeks planowania przestrzennego, działalności architektonicznej i budowlanej (Legislative Herald); opłaty NAPR: rejestracja nieruchomości; opłaty i terminy NAPR; katalog usług agencji NAPR; oficjalne kursy wymiany Narodowego Banku Gruzji; Agencja Rozwoju Usług Publicznych: pozwolenia na pobyt; Geostat: udzielone pozwolenia na budowę i ukończone obiekty; plik danych Geostat o pozwoleniach; plik danych Geostat o ukończonych obiektach; Geostat: indeks cen nieruchomości mieszkalnych, Q3 2026; Investor.ge: przegląd sektora, rynek mieszkaniowy w Batumi (Galt & Taggart); Chambers Real Estate 2026: Gruzja; legal.ge: zakup nieruchomości off-plan; PwC Worldwide Tax Summaries: Gruzja.