Horizon Grand Residence Batumi: przewodnik po wieżach (2026)

Horizon Grand Residence Batumi to dwuwieżowy kompleks apartamentowy, który deweloper Horizon Batumi (zapisywany także jako Horizons Group) sprzedaje jako studia oraz mieszkania z jedną i z dwiema sypialniami przy Angisa 1st Lane, 72, w dzielnicy Airport w Batumi w Gruzji. Niniejszy przewodnik przedstawia, co na temat Horizon Grand Residence Batumi publikują strona dewelopera i portale ogłoszeniowe, w czym te źródła się rozchodzą, jakie ceny podawano w jakich dniach oraz co gruzińskie prawo mówi o zezwoleniach na pobyt dla właścicieli nieruchomości o wartości powyżej USD 150 000.

Wszystkie ceny, przepisy i dane o projekcie podano według stanu na 5 listopada 2026 r. Tam, gdzie liczba pochodzi z portalu, a nie od dewelopera lub z organu urzędowego, wskazano źródło i datę, a gdy dwa źródła podają różne wartości, przedstawiono obie. Dzięki temu czytelnik widzi, które dane pochodzą z którego źródła i z jakiego dnia.

Przegląd Horizon Grand Residence Batumi

Strona projektu na stronie dewelopera, horizonsbatumi.com, przedstawia Horizon Grand Residence Batumi jako projekt typu apart-hotel z trzema kategoriami lokali: Studio Suite, Executive Family Suite i Grand Family Suite. Wśród udogodnień wymieniono restaurację z lounge, przestrzeń coworkingową, plac zabaw dla dzieci, centrum spa i fitness, basen, parking wewnętrzny i zewnętrzny oraz całodobową recepcję i ochronę. Na stronie nie podano ani adresu, ani liczby kondygnacji lub apartamentów, ani ceny, ani terminu ukończenia.

Te brakujące informacje pochodzą od podmiotów trzecich. Portal Korter, na stronie z cenami według stanu na 25 października 2026 r., podaje adres, dwa bloki po 27 kondygnacji, 936 apartamentów, numer katastralny oraz kwartał ukończenia każdego z bloków. Inne portale podają inne liczby kondygnacji i inne terminy. Niniejszy przewodnik przytacza dane z Kortera jako najbardziej szczegółowe pojedyncze źródło, a rozbieżności zestawia w sekcji 5, ponieważ żadna z wartości z portali nie jest oświadczeniem dewelopera.

Strona dewelopera podaje trzy zakresy metraży, od 33,1 m2 do 93,4 m2, a dane z Kortera z 25 października 2026 r. zaczynają się od USD 51 471 za najmniejsze studio. Żaden pojedynczy metraż ani żadna pojedyncza cena nie opisuje całego projektu, dlatego w kolejnych sekcjach podano zakresy wraz ze źródłami.

Typy i metraże lokali: co zostało opublikowane, a co nie

Strona dewelopera wymienia trzy kategorie i dla każdej podaje zakres metrażu. Nie podaje liczby lokali w poszczególnych kategoriach, zestawienia piętro po piętrze ani powierzchni planowanej dla pojedynczych apartamentów. Portal Korter wylicza 35 układów, każdy z powierzchnią, blokiem i ceną, i na tej podstawie widać, jak zakresy dewelopera wypełniają się w praktyce.

Największy opublikowany układ ma 93,4 m2, a najmniejszy 33,1 m2, więc projektu jako całości nie da się opisać jednym metrażem. Wartość 52 m2 odpowiada wyłącznie układowi jednosypialnianemu o powierzchni 51,9 m2. Korter pisze też, że kupujący mogą wybierać apartamenty od 27 m2, wartość ta nie jest jednak osiągnięta przez żaden układ z jego własnej listy, więc w niniejszym przewodniku jej nie użyto.

Strona dewelopera i Korter opisują werandę lub otwarty balkon przy każdym apartamencie. Ogłoszenie na Realting dotyczące lokalu o powierzchni 76 m2 na dziewiątym piętrze wspomina o balkonie o powierzchni 26,8 m2; ta liczba występuje tylko w tym ogłoszeniu i można ją sprawdzić na planie przed jakąkolwiek płatnością. O tym, co zostanie zarejestrowane, rozstrzygają plany, a nie metraże marketingowe.

Przed rezerwacją kupujący może poprosić na piśmie o następujące informacje:

• numer lokalu, blok, piętro i orientację względem stron świata, z planem załączonym do umowy;
• powierzchnię całkowitą oraz podział na powierzchnię mieszkalną, balkon lub werandę i ewentualną strefę techniczną;
• którą z trzech opcji wykończenia (black frame, white frame, pod klucz) obejmuje cena, wraz z załącznikiem ze specyfikacją;
• czy powierzchnia podana w umowie jest powierzchnią, która zostanie zarejestrowana w wypisie z Rejestru Publicznego dla danego lokalu;
• cenę za metr kwadratowy w USD oraz walutę każdej raty.

Ceny podawane na rynku dla Horizon Grand Residence Batumi

Deweloper nie publikuje cennika tego projektu. Każda kwota w tej sekcji jest więc ceną ofertową widoczną na portalu w podanym dniu, w razie potrzeby przeliczoną po oficjalnym kursie Narodowego Banku Gruzji (NBG) obowiązującym od 5 listopada 2026 r., czyli GEL 2,5958 za USD (Narodowy Bank Gruzji). Żadna z tych kwot nie jest ceną dewelopera i nie podano własnej średniej ani własnej ceny nagłówkowej „od” w niniejszym przewodniku.

Pierwsza tabela odtwarza układy, które Korter wymienił na stronie układów, a ta stwierdza, że ceny i dostępność są aktualne na 25 października 2026 r. Korter oznacza te lokale jako apartamenty dewelopera.

Ta sama strona pokazuje trzy różne stawki za metr kwadratowy dla podobnych dwusypialnianych metraży: USD 1 555, USD 1 200 i USD 1 050. Poniższe obliczenie pokazuje, że każda podana kwota całkowita jest równa stawce pomnożonej przez powierzchnię, więc różnice wynikają z samych lokali, a nie z zaokrągleń. Nagłówkowe „od USD 1 050 za m2” w portalu odnosi się zatem do układów 93,2 i 93,4 m2, natomiast cena wejściowa USD 51 471 dotyczy studia po USD 1 555 za m2.

Druga tabela pokazuje ceny ofertowe z innych źródeł wraz z datami. Pochodzą z różnych okresów, kanałów i warunków płatności, dlatego zestawiono je obok siebie bez łączenia.

Obowiązują dwa zastrzeżenia. Po pierwsze, cena wyjściowa to cena najmniejszego lub najtańszego lokalu, więc podzielenie jej przez powierzchnię innego lokalu daje stawkę pozbawioną sensu. Po drugie, kwoty całkowite w ogłoszeniu geoln nie dają się odtworzyć z jego własnych stawek: 60% z 85,3 m2 po USD 1 000 to USD 51 180, wobec podanych USD 51 461, a 85,3 m2 po USD 920 to USD 78 476. Z ogłoszenia nie wynika jasno, na jakiej podstawie obliczono podaną kwotę całkowitą, dlatego pokazano ją w brzmieniu oryginału i nie wyliczono z niej żadnej stawki.

Dla porównania: Galt & Taggart w przeglądzie opisanym przez Investor.ge w dniu 20 kwietnia 2026 r. podał średnią cenę lokali pod klucz w Batumi w 2025 r. na poziomie USD 1 865 za m2, wobec USD 1 699 w 2024 r. i USD 1 569 w 2023 r., a dla stref peryferyjnych średnią poniżej USD 1 500. Są to średnie z badanych projektów gotowych mieszkań, więc nie są porównaniem jeden do jednego ze stawkami powyżej, które są cenami ofertowymi konkretnych lokali w budowie. Szerszy rynek omawia nasz przegląd cen za metr kwadratowy w Batumi.

Lokalizacja Horizon Grand Residence Batumi: Angisa 1st Lane, dzielnica Airport

Korter umieszcza Horizon Grand Residence Batumi przy Angisa 1st Lane, 72, w dzielnicy, którą nazywa dzielnicą Airport w Batumi, i opisuje okolicę jako spokojną, zieloną strefę z przeważającą zabudową niską i średniej wysokości. Ogłoszenia na geoln i Realting podają tę samą ulicę i ten sam numer. Strona główna dewelopera natomiast opisuje wszystkie jego kompleksy jako położone w rejonie New Boulevard, w pierwszej linii od Morza Czarnego, więc adres w dzielnicy Airport podawany przez portale i sformułowanie dewelopera opisują lokalizację inaczej.

Z tego samego powodu różnią się odległości. Korter podaje 400 m do wybrzeża. Obliczenie od położenia na mapie, z użyciem najbliższego punktu linii brzegowej naniesionej w OpenStreetMap, daje 0,52 km w linii prostej. Obie wartości są zbliżone, ale pokazują, że kompleks leży w pewnej odległości od brzegu, a nie bezpośrednio przy nim, a kupujący, któremu zależy na widoku na morze z określonego piętra, może zapytać dewelopera o orientację lokalu i wysokość budynku przed nim.

Najbardziej widocznym sąsiadem jest lotnisko. Międzynarodowy port lotniczy Batumi leży około 1,8 km stąd w linii prostej i 3,9 km drogą (orientacyjna trasa samochodowa według OSRM, wyznaczona 5 listopada 2026 r.), a Korter podaje 2,7 km. Strona lotniska na airports.ge podaje 951 760 pasażerów w 2024 r. (airports.ge, Batumi). Ruch statków powietrznych w pobliżu osiedla mieszkaniowego to zwykła pozycja, którą kupujący sprawdza na miejscu o różnych porach dnia.

Korter wymienia park imienia Lecha i Marii Kaczyńskich w odległości 400 m, szpital dziecięcy w odległości 800 m, przystanek autobusowy w odległości 360 m obsługiwany przez linie 2A, 10 i 10A w odstępie szesnastu minut, pobliskie centrum handlowe Metro City oraz Stary Dworzec Autobusowy, dolną stację kolejki linowej Argo i port w odległości około pięciu kilometrów. Są to odległości podane przez portal i nie zostały zmierzone niezależnie.

Jeśli chodzi o transport, Korter pisze, że z kompleksu jest wyjazd na ulicę Sherif Khimshiashvili, biegnącą wzdłuż wybrzeża, oraz że linie autobusowe 10 i 10A dojeżdżają do centralnego dworca autobusowego i do dworca kolejowego w Batumi w około 47 minut. Podaje sześć minut samochodem do jeziora Ardagani i dziesięć minut do Parku 6 Maja, akwarium, zoo i delfinarium. Są to czasy przejazdu podane przez sam portal, a odległości drogowe obliczone na potrzeby niniejszego przewodnika w poniższej tabeli (3,5 km do jeziora, 3,7 km do akwarium) z grubsza się z nimi zgadzają.

Odległość w linii prostej i odległość drogowa odpowiadają na różne pytania. Pierwsza pokazuje, jak blisko dane miejsce leży na mapie; druga pokazuje, jak daleko jest do przejechania po uwzględnieniu układu dróg, a w Batumi jest dłuższa, ponieważ trasy biegną wzdłuż wybrzeża i przez doliny rzek. Na co dzień kupujący może sprawdzić rzeczywisty czas przejazdu w poranek dnia roboczego i w letni wieczór, ponieważ czasy z portalu zakładają zwykły ruch.

Odległości w linii prostej obliczono wzorem haversine’a (haversinusa) od położenia z mapy ogłoszenia na tej stronie (41,625428 N, 41,602608 E) do współrzędnych zwróconych przez usługę wyszukiwania OpenStreetMap. Odległości drogowe pochodzą z publicznego routera OSRM (przykładowa trasa do lotniska) i zakładają normalny ruch, więc są orientacyjne, a nie stanowią rozkładu jazdy.

Samo Batumi to czarnomorskie miasto wypoczynkowe w Autonomicznej Republice Adżarii. Według Narodowego Urzędu Statystycznego Gruzji (Geostat) odwiedzający z zagranicy odbyli w 2025 r. 6,9 mln wizyt w Gruzji, z czego 2,7 mln wizyt obejmowało Adżarię, wobec 3,8 mln obejmujących Tbilisi (statystyka turystyki przyjazdowej Geostat za 2025 r., opublikowana 30 stycznia 2026 r.). Regiony w tych liczbach nakładają się, ponieważ jedna wizyta może obejmować kilka regionów. To samo opracowanie podaje średni pobyt wynoszący 5,6 nocy na wizytę. Informacje o mieście i jego dzielnicach znajdą Państwo na naszej stronie miasta Batumi oraz w przewodniku po nieruchomościach na czarnomorskim wybrzeżu Gruzji.

Wewnątrz kompleksu: dwie wieże, etapy, stan realizacji i udogodnienia

Kompleks jest dużym przedsięwzięciem jak na standardy ogłoszeń z Batumi na tej stronie: według Kortera to dwie wieże po 27 kondygnacji i 936 apartamentów. Konstrukcja jest monolitycznym szkieletem, wysokość pomieszczeń wynosi 3,0 m, a opcje wykończenia to black frame, white frame i pod klucz. Korter wymienia też sześć wind osobowych i cztery towarowe, podczas gdy ogłoszenie na geoln dotyczące lokalu w Bloku B wspomina o czterech windach, więc liczba wind zależy od źródła i jest pytaniem do specyfikacji.

Etapy i stan realizacji

Korter pokazuje oba bloki jako będące w budowie, z rozpoczęciem prac w czwartym kwartale 2022 r. Dla Bloku A podaje ukończenie w pierwszym kwartale 2028 r., a dla Bloku B w pierwszym kwartale 2029 r., na stronie oznaczonej jako aktualna na 25 października 2026 r. Ogłoszenie na geoln z października 2025 r. podawało czwarty kwartał 2027 r., a jeden z portali, zaktualizowany 31 października 2026 r., podaje 1 grudnia 2027 r. przy zaawansowaniu projektu na poziomie 35%. Strona dewelopera nie podaje żadnej daty, więc termin ukończenia pozostaje w tych źródłach niejednoznaczny.

Korter prowadzi też dla kompleksu sekcję postępu budowy, ze zdjęciami wykonanymi z tych samych trzech miejsc od marca 2022 r. do października 2026 r., i stwierdza, że jej ostatnia aktualizacja pochodzi z października 2026 r. Tego rodzaju zdjęcia pokazują etap osiągnięty w danym dniu, ale nie zastępują dokumentacji odbioru. Ten sam portal wymienia układ dwusypialniany o powierzchni 93,2 m2 po USD 1 050 za m2 w Bloku A i po USD 1 200 za m2 w Bloku B w pokazanym dniu i nie podaje powodu, więc blok wskazany w ofercie wpływa na cenę tak samo jak na termin.

Niniejszy przewodnik nie rozstrzyga między tymi wartościami. Kupujący może poprosić dewelopera o numer pozwolenia na budowę, dopuszczalną wysokość i datowany harmonogram dla każdego bloku oraz porównać je z tablicą informacyjną na placu budowy, która w Gruzji wskazuje posiadacza pozwolenia i parametry budynku zgodnie z przepisami budowlanymi omówionymi w naszym przewodniku po zakupie w budowie (off-plan).

Udogodnienia według ogłoszeń

Strona dewelopera wymienia restaurację z lounge, obsługę pokojową, salę na wydarzenia, przestrzeń coworkingową, salę konferencyjną, plac zabaw dla dzieci, centrum spa i fitness, basen, strefę gier, tereny zielone, parking wewnętrzny i zewnętrzny, myjnię samochodową, usługi sprzątania i techniczne, recepcję czynną całą dobę oraz 24-godzinną ochronę z monitoringiem wideo. Korter dodaje baseny wewnętrzny i zewnętrzny, mini stadion, ściankę wspinaczkową, studio jogi i studio tańca, aptekę i bankomaty na niższych kondygnacjach oraz tarasy dachowe o różnym przeznaczeniu w każdym z bloków.

Listy częściowo się pokrywają, ale nie są identyczne, a strona żadnego z tych źródeł nie jest umową. Cechy istotne dla zakupu, takie jak basen, parking i ewentualna usługa hotelowa, powinny znaleźć się w umowie sprzedaży lub jej załącznikach, z terminem oddania każdej z nich, ponieważ części wspólne budynku tej wielkości zwykle kończy się na samym końcu.

Komponent hotelowy

Korter podaje, że hotel o nazwie Horizon Grand Residence Hotel, prowadzony przez amerykańską spółkę Ruebush Hospitality Group, jest częścią kompleksu. Strona dewelopera nazywa obiekt apart-hotelem, odsyła do spółki zarządzającej o nazwie Management Company-Horizon i nie wskazuje operatora. Żadna z tych stron nie podaje, które piętra, ile lokali ani na jakich warunkach hotel będzie działał.

Jedna z czterech opcji płatności na stronie dewelopera jest opisana jako 75% płatne z góry i 25% pokrywane z dochodu z najmu. Strona nie wyjaśnia, jak ten dochód jest obliczany, kto go pobiera ani co się dzieje, gdy okaże się niższy, więc niniejszy przewodnik traktuje to jako opcję płatności, o którą warto zapytać, a nie jako kwotę dochodu. Zasady najmu w Batumi omawia nasz przewodnik po najmie krótkoterminowym.

Warunki płatności w wersji opublikowanej

Lista kontrolna do czytania oferty na etapie budowy dla tego kompleksu:

1. uzyskać umowę sprzedaży wraz z załącznikami (plan, specyfikacja, harmonogram płatności) przed wpłatą jakiegokolwiek zadatku;
2. sprawdzić, czy harmonogram określa walutę każdej raty i co dzieje się ze stawką, jeśli lari zmieni kurs wobec dolara;
3. zapytać, który podmiot występuje jako sprzedawca, i porównać jego nazwę z właścicielem gruntu we wypisie z Rejestru Publicznego;
4. zapytać, czy prawo kupującego zostanie wpisane do Rejestru Publicznego przed ukończeniem budowy i na czyj koszt;
5. zapytać, co umowa mówi o opóźnieniach i czy podany w niej termin ukończenia jest terminem Bloku A, czy Bloku B;
6. zapytać, czy cena obejmuje 18% VAT w przypadku, gdy sprzedawca jest zarejestrowany jako płatnik VAT, jak zaznacza przewodnik Chambers dla zarejestrowanych sprzedawców;
7. potwierdzić opcję wykończenia na piśmie, ponieważ trzy opcje zmieniają zakres prac wykończeniowych po przekazaniu lokalu;
8. poprosić o warunki umowy z operatorem hotelu, jeśli jakikolwiek lokal jest oferowany z umową najmu lub zarządzania.

Zakup nieruchomości w Gruzji w skrócie: kolejność kroków

Gruzja nie wymaga zamieszkania w kraju do zakupu mieszkania. Przewodnik Chambers Real Estate 2026 stwierdza, że osoby fizyczne z zagranicy mogą kupować nieruchomości mieszkalne i grunty nierolne bez wymogu pobytu ani wzajemności, a głównym wyjątkiem są grunty rolne. Konstytucja Gruzji, art. 19 ust. 4, stanowi, że grunty rolne mogą należeć wyłącznie do państwa, jednostki samorządu, obywatela Gruzji lub zrzeszenia obywateli, z wyjątkami określonymi ustawą organiczną. Ograniczenie dotyczy gruntów rolnych, a apartament w wieżowcu mieszkalnym nie jest gruntem rolnym.

Własność przechodzi z chwilą rejestracji, a nie podpisania umowy. Ten sam przewodnik Chambers podaje, że własność nieruchomości powstaje i przechodzi wyłącznie w drodze rejestracji w Krajowej Agencji Rejestru Publicznego (National Agency of Public Registry, NAPR), że umowy zwykle są zawierane w formie notarialnej lub podpisywane w Domu Usług Publicznych (Public Service Hall) oraz że Gruzja nie nakłada odrębnego podatku od przeniesienia własności naliczanego od wartości. W przypadku lokalu w budowie nie ma jeszcze zarejestrowanego lokalu, więc pierwsze dokumenty mają charakter umowny, co omawiamy szerzej w przewodniku po zakupie i w artykule o własności cudzoziemców. Poniższa tabela porządkuje kroki w kolejności, w jakiej zwykle następują w przypadku lokalu na etapie budowy.

Opłaty rejestracyjne to te ze strony z opłatami Krajowej Agencji Rejestru Publicznego: GEL 150 za standardowy termin czterech dni roboczych, GEL 270 za jeden dzień roboczy i GEL 350 za ten sam dzień. Strona Służby Dochodów dotycząca podatku od nieruchomości osób fizycznych ustala termin rocznej deklaracji na 1 listopada, a termin zapłaty na 15 listopada i proporcjonalnie rozlicza podatek według czasu posiadania nieruchomości w okresie podatkowym. Nie podaje przedziałów stawek, więc ich tu nie przytoczono; stawki i źródła do nich omawia nasz przewodnik po podatku od nieruchomości.

Przy kursie NBG GEL 2,5958 za USD obowiązującym od 5 listopada 2026 r. standardowa opłata GEL 150 to około USD 57,78, a opłata GEL 350 za ten sam dzień około USD 134,83. Działanie to GEL 150 / 2,5958 oraz GEL 350 / 2,5958. Opłaty i kursy mogą się zmienić, a aktualną tabelę opłat należy przeczytać na stronie NAPR przed transakcją.

Zezwolenie na pobyt i próg USD 150 000

Próg wartości nieruchomości uprawniający do zezwolenia na pobyt w Gruzji wynosi od 1 marca 2026 r. równowartość USD 150 000 w GEL; wcześniejsza kwota USD 100 000 nie obowiązuje już przy nowych wnioskach. Ta sekcja przedstawia brzmienie przepisu według oficjalnego tekstu w Legislative Herald of Georgia (Matsne, gruziński dziennik prawny), w angielskiej wersji ustawy Gruzji o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców. Poniższa tabela zestawia istotne przepisy z ich treścią w skróconym, przetłumaczonym brzmieniu.

Skonsolidowany tekst odczytany w Matsne wskazuje jako ostatnią nowelizację ustawę Gruzji nr 1803 z 25 czerwca 2026 r. Zmiana progu z USD 100 000 na USD 150 000 weszła w życie 1 marca 2026 r. według EIG Law oraz według naszego przewodnika po zezwoleniu na pobyt; angielski tekst ustawy używa określenia „short-term residence permit” (krótkoterminowe zezwolenie na pobyt) dla tego samego zezwolenia, które wiele przewodników nazywa czasowym. Właściwym organem jest LEPL Public Service Development Agency, czyli Agencja Rozwoju Usług Publicznych (sda.gov.ge).

Z brzmienia przepisu wynikają trzy wnioski. Po pierwsze, decyduje wartość rynkowa ustalona przez akredytowanego rzeczoznawcę, więc nie liczy się ani cena ofertowa, ani cena z umowy. Po drugie, tekst mówi o wartości „przekraczającej” USD 150 000, więc wartość dokładnie równa USD 150 000 nie leży powyżej progu. Po trzecie, tekst odnosi się do prawa własności do nieruchomości, a według odczytania w niniejszym przewodniku, łącznie ze stwierdzeniem Chambers, że własność powstaje z rejestracją, lokal będący jeszcze w budowie i niezarejestrowany na kupującego jest pozycją umowną, a nie prawem własności, o którym mówi przepis. To, czy Agencja akceptuje prawo zarejestrowane wstępnie, jest pytaniem do Agencji.

Nasz przewodnik po zezwoleniu na pobyt dodaje, że można łączyć kilka nieruchomości oraz że obecni posiadacze zezwoleń co do zasady odnawiają je według przepisów obowiązujących w chwili złożenia wniosku, o ile zachowują nieruchomość. EIG Law podaje to samo. Zakup jakiegokolwiek mieszkania w tym kompleksie nie jest zezwoleniem na pobyt; zezwolenie jest odrębną decyzją administracyjną, którą Agencja podejmuje na podstawie kompletnego wniosku.

Obliczenia pokazują wyłącznie, jak opublikowane ceny ofertowe mają się do liczby z ustawy. Żaden pojedynczy układ z listy Kortera nie ma ceny ofertowej powyżej USD 150 000, a wycena rzeczoznawcy dla gotowego lokalu może być wyższa lub niższa od jego ceny ofertowej. Nic w niniejszym przewodniku nie jest stwierdzeniem, że jakikolwiek lokal spełnia warunki. Próg USD 150 000, warunki i procedurę w pełnym zakresie przedstawia nasz przewodnik po życiu w Gruzji dla cudzoziemców.

Ryzyka, tytuł prawny i weryfikacja

Ryzyka zakupu na etapie budowy są takie same dla większości dużych projektów w Batumi, a poniższa tabela oddziela te, które dotyczą tego projektu, od ogólnych. Felieton prawny Klein Law w Georgia Today (3 sierpnia 2023 r.) zauważa, że umowa podpisywana przed ukończeniem budowy jest umową przedwstępną, ponieważ nie można zawrzeć umowy sprzedaży czegoś, co jeszcze nie istnieje, i zaleca zapoznanie się z dotychczasowymi realizacjami dewelopera oraz ze skutkami opóźnienia zapisanymi w umowie.

Zwykle warto poprosić o kilka dokumentów: pozwolenie na budowę i plan oddania do użytku; wypis dotyczący gruntu; wypis rejestrowy sprzedawcy, jego statut i umocowanie do podpisu; projekt umowy sprzedaży z załącznikami oraz ewentualną gwarancję bankową lub ubezpieczenie ukończenia budowy. Warto też pamiętać, że przewodnik Chambers wymienia wśród standardowych kontroli sprawdzenie toczących się postępowań sądowych lub niewypłacalności sprzedawcy będącego spółką, a felieton Klein Law zaleca przyjrzenie się ukończonym projektom tego samego dewelopera. Nasz artykuł o wskazówkach prawnych przedstawia tę argumentację dokładniej.

Nic z tego nie oznacza, że w projekcie jest jakiś problem. Lista odzwierciedla pytania, które każdy kupujący w budynku na etapie budowy może zadać każdemu deweloperowi, a odpowiedzi powinny trafić do akt umowy.

Jak ten projekt wypada na tle innych projektów Horizon na tej stronie

Na tej stronie opisano dwa inne projekty Horizon i są to inne budynki przy innych ulicach. Tabela korzysta z faktów podanych na stronie każdego ogłoszenia, odczytanych 5 listopada 2026 r., oraz ze sformułowań dewelopera dotyczących statusu, jeśli je podaje. Fakty dotyczące jednego projektu nie przenoszą się na inny, dlatego każdy z trzech projektów opisano osobno, według jego własnych źródeł.

Zestawienie pokazuje trzy odrębne budynki o różnych adresach, wysokościach, metrażach i stanie realizacji. Ten projekt jest jedynym z tych trzech, który jest dwuwieżowym przedsięwzięciem na etapie budowy w dzielnicy Airport. Pozostałe dwa są opisane na własnych stronach, a kupujący, który czyta o jednym z nich, nie powinien zakładać, że metraże, termin lub udogodnienia innego mają zastosowanie do pozostałych.

Horizon Batumi, deweloper

Strona dewelopera, horizonsbatumi.com, nazywa spółkę Horizon Batumi, a grupę Horizons Group, a jej podstrona o firmie podaje, że spółka buduje kompleksy hotelowe i mieszkaniowe w Batumi od 2013 r. i działa na rynku od 12 lat. Strona wymienia jako swoje projekty Horizon Deluxe, Horizon Grand Residence i Horizon Residence oraz podaje łącznie pięć projektów i ponad 1 500 klientów. Podmiot prawny, numer rejestracyjny i licencje nie są wskazane na przeczytanych stronach.

Strona główna przedstawia Horizon Club i Horizon Comfort jako ukończone kompleksy hotelowe i mieszkaniowe, a Horizon Elegance jako projekt ukończony, z banerem zawierającym liczbę pozostałych apartamentów. Menu serwisu odsyła także do stron Tryp by Wyndham Batumi i Horizon Hospitality, których niniejszy przewodnik nie opisuje. Profil Horizons Group na geoln, opatrzony na stronie datą 03/07/2020, podaje rok założenia 2014 i wymienia trzy wieże o 24, 30 i 37 kondygnacjach, więc źródła różnią się co do roku założenia o jeden rok.

Fakty o deweloperze, które można sprawdzić w rejestrach publicznych, to wpisy rejestrowe dotyczące gruntu i sprzedawcy, pozwolenie na budowę budynku oraz dokumentacja odbioru wcześniejszych projektów. Są to pozycje do porównania z numerem katastralnym podanym w sekcji 1 oraz z umową. Informacje o deweloperze w niniejszym przewodniku ograniczają się więc do tego, co opublikowali sam deweloper i wymienione źródła zewnętrzne.

Często zadawane pytania

Czym jest Horizon Grand Residence Batumi?

Horizon Grand Residence Batumi to dwuwieżowy kompleks apartamentowy przy Angisa 1st Lane, 72, w Batumi, sprzedawany przez dewelopera Horizon Batumi (Horizons Group) jako lokale Studio Suite, Executive Family Suite i Grand Family Suite o powierzchni od 33,1 m2 do 93,4 m2. Korter wymienia 936 apartamentów w dwóch blokach po 27 kondygnacji oraz komponent apart-hotelowy, który ma być prowadzony przez Ruebush Hospitality Group. Strona samego dewelopera podaje kategorie lokali, ale nie podaje adresu, liczby kondygnacji ani daty, więc te informacje pochodzą z portali.

Gdzie leży Horizon Grand Residence Batumi i jak daleko jest od morza?

Kompleks stoi w dzielnicy Airport w Batumi, około 1,8 km w linii prostej od Międzynarodowego portu lotniczego Batumi i 3,9 km drogą. Korter podaje 400 m do wybrzeża. Obliczenie na podstawie danych o linii brzegowej z OpenStreetMap daje 0,52 km w linii prostej od położenia na mapie. Strona główna dewelopera opisuje jego kompleksy w ogólności jako położone w pierwszej linii od morza.

Jak duże są apartamenty?

Deweloper publikuje trzy zakresy: Studio Suite od 33,1 do 42,4 m2, Executive Family Suite od 51,9 do 62,4 m2 i Grand Family Suite od 76 do 93,4 m2. Korter wylicza 35 układów w obrębie tych zakresów. Wartość 52 m2 odpowiada wyłącznie układowi jednosypialnianemu o powierzchni 51,9 m2. Powierzchnię zapisaną w umowie należy porównać z powierzchnią zarejestrowaną dla lokalu.

Jakie ceny podaje się dla Horizon Grand Residence Batumi?

Deweloper nie publikuje cennika. Korter pokazał apartamenty dewelopera od USD 51 471 za studio o powierzchni 33,1 m2 w dniu 25 października 2026 r., ze stawkami USD 1 555, USD 1 200 i USD 1 050 za m2 w zależności od układu. Ogłoszenie na Realting, zaktualizowane 24 listopada 2025 r., podawało USD 68 800 za 76 m2. Są to ceny ofertowe w podanych dniach, a równowartości w GEL w niniejszym przewodniku wykorzystują kurs NBG GEL 2,5958 za USD z 5 listopada 2026 r.

Kiedy kompleks ma zostać ukończony?

Korter, według stanu na 25 października 2026 r., podaje pierwszy kwartał 2028 r. dla Bloku A i pierwszy kwartał 2029 r. dla Bloku B, z rozpoczęciem prac w czwartym kwartale 2022 r. Ogłoszenie na geoln z października 2025 r. podawało czwarty kwartał 2027 r., a agregator zaktualizowany 31 października 2026 r. podaje 1 grudnia 2027 r. Strona dewelopera nie podaje daty, więc umowa powinna wskazywać blok i termin.

Czy zakup w Horizon Grand Residence Batumi prowadzi do zezwolenia na pobyt?

Sam zakup nie daje zezwolenia. Art. 15(j) ustawy o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców przewiduje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla osoby mającej prawo własności do nieruchomości innej niż rolna o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w GEL, wycenionej przez akredytowanego rzeczoznawcę, przedłużane za każdym razem na jeden rok. Każdy wniosek rozpatruje Agencja Rozwoju Usług Publicznych (Public Service Development Agency), a wcześniejsza kwota USD 100 000 nie obowiązuje już przy nowych wnioskach.

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w Gruzji?

Tak. Przewodnik Chambers Real Estate 2026 stwierdza, że osoby fizyczne z zagranicy mogą kupować nieruchomości mieszkalne i grunty nierolne bez wymogu pobytu ani wzajemności, a art. 19 ust. 4 Konstytucji ogranicza wyłącznie grunty rolne. Własność powstaje z chwilą rejestracji w Krajowej Agencji Rejestru Publicznego, a standardowa opłata wynosi GEL 150 przy rejestracji w cztery dni robocze, z GEL 270 i GEL 350 za krótsze terminy.

Jakie warunki płatności publikuje deweloper?

Strona dewelopera wymienia cztery opcje: rabat przy płatności całości gotówką, 30% wpłaty własnej z ratami bez odsetek przez 48 miesięcy, 75% z góry z 25% pokrywanymi z dochodu z najmu oraz 15% wpłaty własnej, 15% na końcu i 70% w 48 ratach miesięcznych. Jej baner wspomina o 36 miesiącach. Korter pokazuje 30% wpłaty własnej, okres kredytowania do 1 roku i 4 miesięcy oraz kredyt hipoteczny z TBC Bank z oprocentowaniem nominalnym od 7,4%. Rzeczywisty harmonogram ustala umowa.

Jakie podatki i koszty obowiązują?

Według przewodnika Chambers Gruzja nie ma odrębnego podatku od przeniesienia własności nieruchomości naliczanego od wartości, więc główne koszty to opłata rejestracyjna NAPR i opłaty notarialne, a także 18% VAT, gdy sprzedawca jest zarejestrowany jako płatnik VAT. Służba Dochodów ustala termin rocznej deklaracji podatku od nieruchomości na 1 listopada, a termin zapłaty na 15 listopada. Stawki i zwolnienia zależą od właściciela i roku, a stronę Służby Dochodów należy przeczytać pod kątem bieżącego roku podatkowego.

Co należy sprawdzić przed wpłatą zadatku?

Kupujący może uzyskać wypis z NAPR dla gruntu o numerze katastralnym 05.32.13.343 (według Kortera), wypis rejestrowy sprzedawcy, pozwolenie na budowę wraz z parametrami oraz projekt umowy z planem, specyfikacją i harmonogramem płatności. Kontrole obejmują też blok i termin ukończenia, walutę każdej raty oraz opcję wykończenia. O uzgodnienia dotyczące hotelu i najmu, jeśli są oferowane, należy poprosić na piśmie.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 5 listopada 2026 r. Źródła:

• Horizon Batumi: strona projektu Horizon Grand Residence (deweloper), odczyt z 5 listopada 2026 r.
• Horizon Batumi: strona główna dewelopera, projekty i baner płatności
• Horizon Batumi: strona o firmie
• Legislative Herald of Georgia (Matsne): ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców, angielski tekst skonsolidowany
• Legislative Herald of Georgia (Matsne): Konstytucja Gruzji, art. 19
• Krajowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR): opłaty rejestracyjne i terminy
• Krajowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR): angielska strona główna
• Narodowy Bank Gruzji (NBG): oficjalny kurs USD obowiązujący od 5 listopada 2026 r. (GEL 2,5958)
• Narodowy Urząd Statystyczny Gruzji (Geostat): statystyka turystyki przyjazdowej 2025, opublikowana 30 stycznia 2026 r.
• Służba Dochodów Gruzji (Revenue Service): podatek od nieruchomości osób fizycznych, 2026
• United Airports of Georgia: strona Międzynarodowego portu lotniczego Batumi
• LEPL Public Service Development Agency (Agencja Rozwoju Usług Publicznych Gruzji)
• Korter: strona projektu Horizon Grand Residence, ceny według stanu na 25 października 2026 r.
• Korter: układy i ceny Horizon Grand Residence
• geoln: obiekt 29121, Horizon Grand Residence, opublikowany 22 października 2025 r.
• Realting: ogłoszenie 3636265, zaktualizowane 24 listopada 2025 r.
• Emlakplatform: Horizon Grand Residence, zaktualizowane 31 października 2026 r.
• geoln: profil Horizons Group, opatrzony na stronie datą 03/07/2020
• Investor.ge: Galt & Taggart, przegląd rynku mieszkaniowego w Batumi, 20 kwietnia 2026 r.
• Chambers Real Estate 2026: Gruzja, prawo i praktyka
• EIG Law: Gruzja podnosi próg inwestycji w nieruchomości dla zezwoleń na pobyt
• Georgia Today: Klein Law o zakupie w niedokończonej inwestycji, 3 sierpnia 2023 r.
• OpenStreetMap: Międzynarodowy port lotniczy Batumi
• OpenStreetMap: jezioro Ardagani
• OpenStreetMap: Akwarium w Batumi
• OpenStreetMap: Port morski w Batumi
• OpenStreetMap: dworzec kolejowy Batumi-Central
• OpenStreetMap: Ogród Botaniczny w Batumi
• Publiczny router OSRM: trasa z położenia na mapie do lotniska, wyznaczona 5 listopada 2026 r.

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.