Wynajem krótkoterminowy w Batumi: podatek, koszty i dane (2026)

Wynajem krótkoterminowy w Batumi: podatek, koszty i dane (2026)

Wynajem krótkoterminowy w Batumi może być opodatkowany w Gruzji w ramach odrębnej opcji o stałej stawce, którą Kodeks podatkowy Gruzji dopuszcza do 1 stycznia 2028 r.: GEL 10 za metr kwadratowy powierzchni przeznaczonej do wynajmu za każdy miesiąc kalendarzowy, dla osoby fizycznej, która złoży wniosek do organu podatkowego i mieści się w warunkach określonych w Kodeksie. Wszystkie przepisy, ceny i statystyki w tym przewodniku podano według stanu na 27 października 2026 r. Opierają się one na ujednoliconym Kodeksie podatkowym opublikowanym w Legislative Herald of Georgia 15 października 2026 r., na oficjalnym kursie Narodowego Banku Gruzji (NBG) z 27 października 2026 r., który wynosi GEL 2,5966 za dolara amerykańskiego, oraz na tabelach o turystyce przyjazdowej urzędu Geostat, czyli krajowego urzędu statystycznego.

Przewodnik omawia prawną i praktyczną stronę wynajmu krótkoterminowego w Batumi w takiej kolejności, w jakiej spotyka ją właściciel. Wyjaśnia, jak Kodeks definiuje krótkotrwałe wynajmowanie lokali, ile kosztuje podatek stały i kiedy się go płaci, czym różnią się stawki 5%, 20% i 1% oraz kiedy znaczenie mają VAT i rezydencja podatkowa. Następnie przedstawia opłaty platform i wypłaty, pokazuje, kiedy goście przyjeżdżają do Adżarii, porównuje dane o obłożeniu i stawkach za noc od dwóch wskazanych dostawców, opisuje warunki puli najmu, które podają dwaj operatorzy lub deweloperzy aparthoteli, i kończy się przykładem obliczeniowym netto, w którym każde założenie jest oznaczone osobno. Nic z tego nie jest prognozą ani obietnicą zwrotu, a każdy czytelnik powinien traktować liczby jako opis stanu na wskazany dzień, a nie jako przewidywanie przyszłych wyników. Ceny podano w dolarach amerykańskich, z przeliczeniem na lari po kursie NBG wskazanym wyżej.

Wynajem krótkoterminowy w Batumi: najważniejsze fakty w skrócie

Dwie cechy tej tabeli wyznaczają ramy dalszej części przewodnika. Strona podatkowa opiera się na jednej ustawie dostępnej w języku angielskim, dlatego większość kwestii prawnych można sprawdzić według numerów artykułów. Strona rynkowa wygląda inaczej: przewodnik korzysta z krajowego urzędu statystycznego w zakresie przepływu odwiedzających oraz z dwóch komercyjnych dostawców danych w zakresie wskaźników na poziomie poszczególnych ofert, i właśnie dlatego te wskaźniki się różnią, a czytelnik powinien porównywać je ostrożnie, z uwzględnieniem definicji i okresów, do których się odnoszą.

Jak Kodeks podatkowy traktuje krótkoterminowy wynajem lokali mieszkalnych

Kodeks podatkowy nie używa określenia „Airbnb” ani „wynajem krótkoterminowy”. Odwołuje się natomiast do kodu działalności 55.2 krajowej nomenklatury towarowej, który obejmuje zakwaterowanie wakacyjne i inne krótkoterminowe, oraz do osoby fizycznej, która wynajmuje „lokal mieszkalny będący jego własnością, na krótki okres”. To sformułowanie znajduje się w przepisach przejściowych na końcu Kodeksu, w art. 309, i tworzy dla takich osób odrębną ścieżkę. Ten sam Kodeks zachowuje zwykłe zasady podatku dochodowego w art. 81, gdzie stawka wynosi 20% dochodu podlegającego opodatkowaniu, o ile nie ma zastosowania inny przepis.

Dla właściciela, który prowadzi wynajem krótkoterminowy w Batumi, znaczenie mają trzy szczegóły tego sformułowania, i warto przeczytać je uważnie, zanim zacznie się liczyć jakiekolwiek kwoty. Po pierwsze, ścieżka jest przeznaczona dla osoby fizycznej będącej właścicielem lokalu; Kodeks mówi o lokalu mieszkalnym, który jest własnością tej osoby. Po drugie, przedmiotem opodatkowania jest sam lokal, mierzony w metrach kwadratowych, a nie dochód za noc. Po trzecie, ścieżka zależy od wniosku do organu podatkowego, więc nie stosuje się automatycznie do kogoś, kto po prostu wystawia mieszkanie na platformie. Procedurę przejścia na podatek stały i składania sprawozdań ustala minister finansów, zgodnie z ust. 31 tego samego artykułu.

Przepis był już wcześniej przedłużany. Wcześniejsza ujednolicona wersja Kodeksu, opublikowana 13 grudnia 2023 r., utrzymywała tę ścieżkę do 1 stycznia 2026 r., a PwC Tax Summaries, sprawdzone 2 września 2026 r., nadal opisują ten okres. Wersja Kodeksu opublikowana 15 października 2026 r. brzmi „do 1 stycznia 2028 r.”. Właściciel, który czyta starsze przewodniki, może więc trafić na datę końcową, która od tamtej pory się przesunęła, i dlatego w tym przewodniku przy każdej zasadzie podano datę wersji.

Ponieważ ścieżka ma charakter przejściowy i ma datę końcową, datę należy czytać jako część samej zasady. Dochód uzyskany przed 1 stycznia 2028 r. może być opodatkowany w ten sposób; tekst Kodeksu omawiany tutaj nie mówi nic o tym, co obowiązuje później, a późniejsze zmiany mogą to zmienić. Data końcowa przesunęła się z 1 stycznia 2026 r. na 1 stycznia 2028 r. między dwiema porównywanymi tu wersjami Kodeksu, więc data stanu w tym przewodniku sama jest częścią informacji.

Stały podatek dochodowy od wynajmu krótkoterminowego krok po kroku

Ustępy 24 do 32 art. 309 opisują podatek stały w kolejności, którą można prześledzić jako kroki. Poniższe sformułowania są parafrazą Kodeksu w wersji ujednoliconej z 15 października 2026 r.

Krok 1: sprawdzenie warunków

Kodeks wymienia dwa warunki. Osoba fizyczna nie może być dobrowolnie zarejestrowana jako płatnik VAT, a łączna wartość transakcji w tej działalności w dowolnych 12 kolejnych miesiącach kalendarzowych nie może przekroczyć GEL 100 000. Angielski tekst łączy oba warunki spójnikiem „or”, podczas gdy opis tej samej zasady w PwC Tax Summaries wymienia je jako warunki, które obowiązują łącznie. W obu odczytaniach właściciel, którego roczny dochód z najmu wynosi kilkadziesiąt tysięcy lari, mieści się z dużym zapasem w limicie. Po kursie NBG GEL 2,5966 za dolara GEL 100 000 to około $38 512.

Krok 2: złożenie wniosku do organu podatkowego

Ustęp 28 stanowi, że przejście na podatek stały następuje na wniosek podatnika. Okresem opodatkowania może być pełny rok kalendarzowy albo jeden lub kilka miesięcy kalendarzowych, a miesiące nie muszą następować po sobie. Właściciel, który wynajmuje tylko w miesiącach letnich, a w pozostałej części roku korzysta z mieszkania sam, może więc, zgodnie z brzmieniem Kodeksu, złożyć wniosek wyłącznie o te miesiące. To, co dzieje się z dochodem uzyskanym w miesiącach poza wybranym okresem, regulują ogólne przepisy Kodeksu, a omawiany tu tekst nie powtarza ich w tym artykule.

Krok 3: obliczenie kwoty

Podatek wynosi GEL 10 za metr kwadratowy powierzchni przeznaczonej do wynajmu w każdym miesiącu kalendarzowym. Kodeks dodaje, że rząd Gruzji może obniżyć lub podwyższyć tę stawkę dla określonej lokalizacji lub sezonu, jeżeli wystąpi o to lokalny samorząd. W omawianym tekście nie widać zmiany właściwej dla Batumi, dlatego w tym przewodniku stosuje się stawkę podstawową. Dla mieszkania o powierzchni 35 m² miesięczny podatek to 35 pomnożone przez 10, czyli GEL 350, co daje około $134,79 po kursie NBG. Za cały rok to 12 pomnożone przez GEL 350, czyli GEL 4 200, albo około $1 617.

Kodeks stanowi również, że ustalony podatek stały nie jest później przeliczany. Innymi słowy, kwota nie rośnie, jeżeli miesiąc okaże się bardziej ruchliwy, niż oczekiwano, i nie maleje, jeżeli mieszkanie stoi puste. Podatek zachowuje się więc jak stały roczny koszt za wybrane miesiące, i dlatego w rachunku progu rentowności w dalszej części przewodnika traktuje się go jako stałą pozycję.

Krok 4: płatność w czterech terminach

Płatność jest powiązana z kwartałem kalendarzowym, w którym przypadają miesiące objęte wnioskiem. Poniższa tabela przedstawia terminy z art. 309(27).

Kwoty zakładają, że wnioskiem objęte są wszystkie trzy miesiące kwartału, i zostały obliczone według stawki GEL 350 miesięcznie oraz kursu NBG z 27 października 2026 r. Termin za trzeci kwartał, 5 października, przypada wcześniej w miesiącu niż pozostałe trzy, a jest to szczegół łatwy do przeoczenia, gdy kalendarz tworzy się na podstawie ogólnej reguły kciuka.

Krok 5: co się zmienia, gdy obowiązuje podatek stały

Ustępy 29 do 32 wymieniają skutki. Zwykłe ulgi podatkowe przewidziane w Kodeksie nie mają zastosowania do podatku stałego. Osoba fizyczna zostaje zwolniona z obowiązku używania kasy rejestrującej. Osoba zatrudniona do pracy najemnej przy tym wynajmie jest zwolniona z podatku dochodowego od tego wynagrodzenia, a gospodarz jest odpowiednio zwolniony z obowiązków płatnika podatku. Krótkotrwały wynajem lokalu mieszkalnego w okresie obowiązywania podatku stałego nie jest traktowany jako transakcja podlegająca VAT. Najemca, który podnajmuje ten sam lokal w ramach tej samej działalności w tym okresie, jest zwolniony z podatku od zysku lub z podatku dochodowego od dochodu z krótkich pobytów, a także z obowiązku używania kasy rejestrującej.

Inne ścieżki podatku dochodowego w porównaniu ze stawką stałą

Podatek stały to jedna z kilku stawek w Kodeksie, z którymi właściciel może się zetknąć. To, która z nich ma zastosowanie do danego układu, zależy od takich okoliczności jak cel wynajmu, to, czy dokonuje się odliczeń, oraz to, czy osoba fizyczna ma szczególny status. Tabela wymienia ścieżki i artykuły Kodeksu, które je określają, a kolumna z obliczeniami stosuje każdą stawkę do przychodu brutto z pierwszego scenariusza w przykładzie obliczeniowym w dalszej części przewodnika, czyli GEL 19 825.

Rachunek w ostatniej kolumnie pokazuje, jak stawki wypadają względem siebie w sensie mechanicznym; nie oznacza to, że którakolwiek ścieżka jest dostępna dla konkretnego właściciela. W przypadku wiersza z 5% art. 81(2) mówi o wynajmowaniu lokalu mieszkalnego „na cele mieszkaniowe” oraz o osobie fizycznej, która nie dokonuje odliczeń, a wynajem na krótkie okresy w ramach kodu 55.2 Kodeks reguluje w osobnym przepisie. W przypadku wiersza małej działalności art. 88 pozwala rządowi, w porozumieniu z komisją finansowo-budżetową parlamentu, wyłączyć niektóre rodzaje działalności z tego statusu i wyłączyć niektóre rodzaje dochodu z limitu GEL 500 000, więc lista kwalifikujących się rodzajów działalności znajduje się w decyzji rządu, a nie w Kodeksie. W przypadku wiersza stawki ogólnej Kodeks dopuszcza odliczenia, a 20% w tabeli zakłada, że opłata platformy, sprzątanie, media i opłaty eksploatacyjne z przykładu obliczeniowego były w całości odliczalne, co zależy od dokumentów, które właściciel posiada.

Status małej działalności niesie własne obowiązki. Posiadacz prowadzi specjalną księgę ewidencyjną i na podstawie art. 93 składa deklarację oraz płaci podatek do 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu rozliczeniowym. Status zostaje cofnięty, jeżeli dochód brutto przekroczy GEL 500 000 w każdym z dwóch lat kalendarzowych. Status mikroprzedsiębiorcy zostaje utracony z chwilą rejestracji jako płatnik VAT, zgodnie z art. 85. Te kwestie mają znaczenie głównie dla tych właścicieli, którzy łączą wynajem z inną działalnością, ponieważ status przysługuje osobie fizycznej, a nie pojedynczemu mieszkaniu.

Strony PwC Tax Summaries dla Gruzji, sprawdzone 2 września 2026 r., powtarzają płaski podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 20%, stawkę 5% dla czynszu za lokal mieszkalny, stawki 1% i 3% dla małej działalności oraz zwolnienie dla mikroprzedsiębiorców. Dodają, że osoby fizyczne będące rezydentami są zwolnione z podatku od dochodu, który nie ma gruzińskiego źródła, a czynsz z mieszkania w Batumi pozostaje poza tym zwolnieniem, ponieważ nieruchomość znajduje się w Gruzji. Przewodnik towarzyszący, czyli wpis podatek od nieruchomości w Gruzji, omawia coroczny podatek od nieruchomości i sprzedaż nieruchomości, które ten przewodnik pomija.

Wynajem krótkoterminowy w Batumi: VAT, rezydencja podatkowa i terminy rozliczeń

VAT ma własny próg. Art. 165 Kodeksu wymaga od podatnika złożenia wniosku o rejestrację do VAT w ciągu dwóch dni roboczych od przekroczenia GEL 100 000 transakcji opodatkowanych w dowolnych 12 kolejnych miesiącach kalendarzowych, a art. 166 ustala stawkę standardową na 18%. W przypadku jednego mieszkania próg jest znacznie wyższy od typowego roku wynajmu: pierwszy scenariusz w przykładzie obliczeniowym ma przychód brutto GEL 19 825, czyli około jednej piątej progu. Próg ma większe znaczenie dla właścicieli kilku lokali, dla operatorów, którzy podnajmują, oraz dla tych, którzy dodają usługi wokół pobytu. Dopóki podatek stały obowiązuje osobę fizyczną, krótkotrwały wynajem lokalu mieszkalnego nie jest transakcją podlegającą VAT na podstawie art. 309(32).

Rezydencja podatkowa opiera się na liczeniu dni. Art. 34 uznaje osobę fizyczną za rezydenta Gruzji przez cały rok podatkowy, jeżeli faktycznie przebywała w Gruzji 183 dni lub więcej w dowolnym ciągłym okresie 12 miesięcy kalendarzowych kończącym się w tym roku podatkowym. Czas spędzony poza Gruzją na leczeniu, wypoczynku, w podróży służbowej lub na nauce jest liczony jako czas w Gruzji na podstawie ust. 3 tego samego artykułu. Art. 79 czyni osoby fizyczne będące rezydentami podatnikami podatku dochodowego, a także czyni podatnikami osoby fizyczne niebędące rezydentami w odniesieniu do dochodu ze źródła gruzińskiego. Art. 104 Kodeksu wymienia wśród dochodów ze źródła gruzińskiego dochód z nieruchomości położonych w Gruzji i wykorzystywanych w działalności gospodarczej, a także usługi związane z taką nieruchomością lub świadczone w Gruzji w sferze turystyki i rekreacji. Dla zagranicznego właściciela, który prowadzi wynajem krótkoterminowy w Batumi, pytanie sprowadza się więc głównie do tego, który z mechanizmów Kodeksu ma zastosowanie.

Zagraniczny właściciel może również zapytać, czy kraj jego zamieszkania opodatkowuje ten dochód. Zależy to od kraju i od ewentualnej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z Gruzją, i wykracza poza gruziński Kodeks podatkowy, więc ten przewodnik na to pytanie nie odpowiada. Wystarczy tu jedno proste zdanie: zasady różnią się w zależności od osoby, a powyższe przepisy gruzińskie opisują wyłącznie stronę gruzińską, bez rozstrzygania, jakie obowiązki mogą wynikać z prawa innego państwa.

Terminy składania rozliczeń dla podatku stałego to cztery terminy płatności pokazane wcześniej. Właściciele korzystający z ogólnej ścieżki 20% i ci, którzy wybrali ścieżkę małej działalności, mają inne kalendarze, a Kodeks podaje jako termin miesięcznej deklaracji małej działalności 15. dzień następnego miesiąca. Przewodnik życie w Gruzji jako obcokrajowiec zbiera szerszy obraz podatkowy dla rezydentów, w tym kwestie podatku dochodowego od osób fizycznych i emerytalne, które dotyczą osób pracujących w Gruzji.

Platformy, opłaty i wypłaty

Obaj dostawcy danych wykorzystani w tym przewodniku śledzą oferty Airbnb, a centrum pomocy Airbnb opisuje dwie struktury opłat. W strukturze z podziałem opłaty większość gospodarzy płaci opłatę serwisową w wysokości 3% ceny za noc oraz wszelkich opłat naliczanych przez gospodarza, a goście płacą od 14,1% do 16,5% sumy częściowej rezerwacji. W strukturze z opłatą jednolitą gospodarz płaci całą opłatę, zazwyczaj 15,5%, a większość pozostałych mieści się między 14% a 16%. Strona pomocy podaje, że struktura z podziałem opłaty jest wycofywana w miarę przechodzenia gospodarzy na opłatę jednolitą, i zaznacza, że pokazane opłaty zawierają VAT, tam gdzie VAT ma zastosowanie. W przykładzie obliczeniowym w dalszej części przyjęto opłatę jednolitą 15,5% jako ostrożne założenie, ponieważ obciąża gospodarza i bezpośrednio zmniejsza wypłatę.

Wypłaty rządzą się własnymi zasadami. Strona Airbnb o wypłatach wymienia obsługiwane metody: Fast Pay, wypłatę na kartę, Payoneer, PayPal, Western Union, przelew bezpośredni ACH w Stanach Zjednoczonych i Portoryko, przelew międzynarodowy oraz rachunek bankowy. Po zwolnieniu wypłaty strona podaje czasy realizacji: od 3 do 5 dni roboczych w przypadku rachunku bankowego i od 3 do 7 dni roboczych w przypadku przelewu międzynarodowego. Podaje też, że wypłata może zostać wstrzymana do weryfikacji i opóźniona do 45 dni po zameldowaniu gościa. Strona nie wymienia krajów, więc to, które metody może wybrać właściciel z Gruzji, jest kwestią samego konta na platformie.

Goście przyjeżdżający do Gruzji podlegają zasadzie, o której gospodarze często wspominają w ofertach. Georgian National Tourism Administration podaje, że wszyscy turyści wjeżdżający do Gruzji od 1 stycznia 2026 r. muszą mieć ubezpieczenie zdrowotne i od następstw nieszczęśliwych wypadków z sumą ubezpieczenia co najmniej GEL 30 000, od gruzińskiego lub zagranicznego ubezpieczyciela, ważne przez cały pobyt, w tym w dniu przyjazdu i wyjazdu. Strona, w sposób wyraźny i w formie listy, wymienia wyłączenia dla posiadaczy wiz i paszportów dyplomatycznych lub specjalnych, akredytowanego personelu dyplomatycznego i międzynarodowego wraz z rodzinami, osób objętych umowami międzynarodowymi oraz międzynarodowych kierowców transportu towarowego i pasażerskiego. Zasada wiąże podróżnego, a strona nie przypisuje gospodarzowi żadnego obowiązku, więc wzmianka w ofercie ma charakter informacyjny.

Z Kodeksu podatkowego i stron platform wynikają trzy praktyczne wnioski. Dochód otrzymany przez platformę nadal jest dochodem właściciela, a podatek stały lub każdy inny reżim stosuje się do niego tak samo jak do rezerwacji bezpośredniej. Opłata samej platformy jest kosztem działalności i w przykładzie obliczeniowym występuje jako odliczenie od przychodu brutto. Wreszcie wypłata w walucie obcej, jeżeli właściciel wybierze taką drogę, jest otrzymywana po kursie instytucji dokonującej wypłaty, który różni się od oficjalnego kursu NBG używanego w tym przewodniku do przeliczeń. Oficjalny kurs NBG jest punktem odniesienia wyłącznie dla rachunków, a nie przewidywaniem tego, ile właściciel faktycznie otrzyma na swoim rachunku.

Kto odwiedza Adżarię i kiedy

Badanie turystyki przyjazdowej Geostat obejmuje odwiedzających z zagranicy w wieku 15 lat i więcej oraz podaje regiony, które odwiedzają. Adżaria, republika autonomiczna, w której leży Batumi, jest jednym z regionów w tabelach, a badanie zaznacza, że jedna wizyta może obejmować więcej niż jeden region, więc wiersze regionalne sumują się do więcej niż łącznej liczby krajowej. Poniższe dane to średnie miesięczne dla każdego kwartału, w tysiącach wizyt, według aktualizacji z 30 lipca 2026 r. Dane źródłowe dla liczby krajowej pochodzą z Ministerstwa Spraw Wewnętrznych Gruzji.

Z tabeli wynikają trzy wnioski. Po pierwsze, letni szczyt w Adżarii jest stromy: trzeci kwartał 2025 r. miał średnią miesięczną 424 800 wizyt, czyli 4,2 raza więcej niż 100 600 w pierwszym kwartale, podczas gdy trzeci kwartał w Tbilisi był 2,0 raza wyższy od pierwszego. W 2024 r. współczynnik dla Adżarii wynosił 3,2. Po drugie, trzeci kwartał 2025 r. w Adżarii był bliski wynikowi Tbilisi, 435 400, a więc jest to kwartał, w którym wybrzeże przyciąga mniej więcej tyle samo wizyt co stolica. Po trzecie, dotychczasowe dane za 2026 r. są zbliżone do 2025 r.: pierwszy kwartał jest o 1,4% wyższy, a drugi kwartał o 1,4% niższy niż rok wcześniej, według liczb z samej tabeli. Są to opisy opublikowanych liczb, czyli tego, co już zostało zmierzone, a nie prognoza na trzeci kwartał 2026 r.

To samo badanie podaje profile krajowe. W 2025 r. średnia miesięczna liczba wizyt odwiedzających z zagranicy w wieku 15 lat i więcej wyniosła 571 400. Według celu podróży wypoczynek i rekreacja odpowiadały za 287 500 wizyt (50,3%), odwiedziny u rodziny i przyjaciół za 136 800 (23,9%), tranzyt za 74 000 (12,9%), podróże służbowe za 35 000 (6,1%), a zakupy za 28 200 (4,9%). Według obywatelstwa Rosja odpowiadała za 131 600 (23,0%), Turcja za 104 100 (18,2%), Armenia za 79 000 (13,8%), Unia Europejska jako grupa za 37 900 (6,6%), Izrael za 33 500 (5,9%), a Azerbejdżan za 24 300 (4,3%). Są to liczby krajowe, a nie liczby dla Batumi, więc opisują one, kto przekracza granicę, a nie kto rezerwuje mieszkanie na wybrzeżu.

Geostat podaje również wydatki odwiedzających. W 2025 r. średnia miesięczna kwota wydana przez odwiedzających z zagranicy na zakwaterowanie wyniosła GEL 317,0 mln, czyli 25,4% łącznych średnich miesięcznych wydatków w wysokości GEL 1 249,8 mln, i porównuje się z GEL 400,7 mln na zakwaterowanie w 2024 r. Średni pobyt trwał 5,63 nocy w 2025 r. wobec 5,54 w 2024 r., a w pierwszym kwartale 2026 r. wyniósł 5,87 nocy. Tabele nie rozbijają tych liczb według regionu ani rodzaju zakwaterowania, więc opisują krajowy rynek noclegów we wszystkich formach, a nie sam segment prywatnych apartamentów.

Obłożenie i stawki za noc: co podają dwaj dostawcy danych

Powyższe tabele Geostat liczą odwiedzających, a nie rezerwacje mieszkań, dlatego obłożenie i stawki za noc w tym przewodniku pochodzą od dwóch dostawców komercyjnych. Obaj opierają swoje liczby na danych ofert i kalendarzy z platform, a ich definicje i okresy się różnią, więc liczby należy czytać obok siebie, a nie mieszać.

AirROI podaje, że mierzy w dolarach amerykańskich i przelicza na lari na swojej stronie po kursie GEL 2,69 za dolara, który opisuje jako typowy dla tego okresu, a który różni się od kursu NBG z 27 października 2026 r. Kwoty w lari w tym przewodniku są więc cytowane tak, jak pokazuje je AirROI, a odpowiedniki w dolarach w tabeli używają kursu NBG GEL 2,5966, aby każde przeliczenie w przewodniku opierało się na jednym oficjalnym punkcie odniesienia. Airbtics podaje mediany i twierdzi, że śledzi cotygodniowe migawki kalendarzy z zarezerwowanymi, wolnymi i niedostępnymi nocami; AirROI opisuje dane o rezerwacjach i kalendarzach na poziomie ofert, aktualizowane co miesiąc.

Obaj dostawcy różnią się w obłożeniu o 18,5 punktu procentowego. To niekoniecznie błąd. Mediana obłożenia w ofertach i średnia ze wszystkich dostępnych nocy ofert to różne miary, a na rynku, na którym liczba ofert wzrosła w ciągu roku o 67,9%, jak podaje Airbtics, wiele ofert było otwartych tylko przez część okresu. Dla właścicieli wniosek z tego porównania jest taki, że opublikowany zakres rocznego obłożenia w Batumi sięga od około jednej trzeciej do nieco ponad połowy, a stawka za noc w tych samych źródłach wynosi od $46 do około $59, zależnie od dostawcy.

Trzecie źródło mierzy jeszcze coś innego. Przegląd Galt & Taggart „Batumi Residential Real Estate 2025 Review and 2026 Outlook”, zrelacjonowany przez Investor.ge 20 kwietnia 2026 r., podaje stopę zwrotu z najmu 8,8% w 2024 r. i 7,4% w 2025 r. oraz średnią dzienną stawkę najmu około $35,6 w 2025 r., opisaną jako w zasadzie niezmienną. Zestawienie nie mówi, czy stopa zwrotu jest brutto, czy netto, ani jakiego zasobu dotyczy stawka dzienna, więc nie można jej zestawić ze stawkami AirROI i Airbtics wiersz po wierszu. Przytacza się ją tutaj, ponieważ jest to spojrzenie sektora bankowego na rynek oraz dlatego, że spadek z 8,8% do 7,4% jest zgłoszoną zmianą w określonym źródle. Wpis o cenach, ceny mieszkań w Batumi za metr kwadratowy, zestawia ten sam przegląd z cenami z naszych ofert.

Wynajem krótkoterminowy w Batumi: jak czytać dane, definicje i ograniczenia

W danych platform wracają trzy pojęcia, a czytelnik, który wie, jak je zbudowano, może ocenić powyższe liczby. Obłożenie to udział dostępnych nocy, które zostały zarezerwowane. Średnia stawka dzienna, zwykle skracana do ADR, to średnia cena zapłacona za zarezerwowaną noc i nie obejmuje nocy niezarezerwowanych. RevPAR, czyli przychód na dostępną noc, jest równy obłożeniu pomnożonemu przez ADR, a więc mierzy przychód rozłożony na każdą dostępną noc. Przy własnych danych AirROI iloczyn wynosi 0,355 pomnożone przez GEL 153, czyli około GEL 54, a strona podaje GEL 58, i tę różnicę mogą wyjaśniać zaokrąglenie obłożenia oraz sposób, w jaki dostawca uśrednia dane w ofertach.

Te definicje pokazują, dlaczego dwie pozornie sprzeczne liczby mogą być obie prawdziwe. Oferta wystawiona na platformie przez cały rok, ale zablokowana przez właściciela na cztery miesiące, może wykazywać niższe obłożenie niż oferta otwierana tylko w sezonie. Mediana nie jest podciągana przez kilka drogich lokali, a średnia tak. Dostawca, który liczy tylko oferty z co najmniej jedną rezerwacją, pokaże wyższą stawkę niż taki, który uwzględnia każdą ofertę. Stwierdzenie Airbtics, że studia notują najwyższe obłożenie, 56%, jest zgodne z tym: typ lokalu zmienia obraz tak samo jak lokalizacja.

Sezonowość nakłada się na dane roczne. W miesięcznej serii AirROI przychód na ofertę w sierpniu 2026 r. wyniósł GEL 3 304, a w styczniu 2026 r. GEL 1 204, czyli proporcja 2,7. Liczby wizyt z Geostat w poprzedniej części pokazują dla Adżarii jako całości proporcję 4,2 między trzecim a pierwszym kwartałem. Obie proporcje nie są tą samą miarą, a mniejsza proporcja przychodów byłaby tym, co pokazałby rynek, na którym stawki spadają zimą mniej niż liczba wizyt, ale źródła tego nie dowodzą. Pokazują natomiast wzorzec, w którym trzeci kwartał przypada na dużą część rocznego popytu.

Do wszystkich danych odnosi się kilka ograniczeń. Oferty na platformach nie są całym rynkiem: rezerwacje z innych kanałów, z kontaktów bezpośrednich i za pośrednictwem operatorów aparthoteli nie są w nich widoczne. Obłożenie oparte na kalendarzu traktuje noc zablokowaną przez właściciela jako niedostępną, a dane tego rodzaju nie odróżnią blokady na użytek własny od nieudanej sprzedaży. I żadne z powyższych źródeł nie jest zbadanym księgowo zapisem konkretnego mieszkania. Dlatego każde pojedyncze mieszkanie może wypadać wyraźnie powyżej lub poniżej liczb rynkowych, zależnie od piętra, widoku, stanu, zdjęć, opinii i strategii cenowej.

Pule najmu w aparthotelach i umowy zarządzania

Niektóre projekty w Batumi na naszej stronie są sprzedawane jako aparthotele, w których właściciel posiada tytuł do mieszkania, a operator hotelu wynajmuje je razem z pozostałymi lokalami. Warunki różnią się w zależności od projektu, dlatego ta część opisuje wyłącznie to, co podają dwa projekty z naszych ofert, każdy przypisany deweloperowi na stronie oferty, oraz przedstawia klauzule, które obejmuje każda taka umowa.

Oferta Mardi Aquapark, w Machindżauri w Batumi, wskazuje jako operatora Accor pod marką Mercure i podaje warunki deklarowane przez dewelopera: każde mieszkanie wchodzi do puli najmu hotelowego Accor na podstawie 10-letniej umowy zarządzania, przychód dzieli się w proporcji 60% dla właściciela i 40% dla Accor, a Accor pokrywa koszty operacyjne. Właściciele otrzymują także trzy darmowe tygodnie w roku dostępu do kurortu. Oferta podaje jako datę ukończenia podaną przez dewelopera czwarty kwartał 2028 r. i zaznacza, że nie publikuje żadnej liczby dotyczącej dochodu, obłożenia ani wzrostu cen oraz że rozstrzyga podpisana umowa. Oferta Wyndham Grand Residences Batumi Gonio Aqua opisuje inną strukturę: lokalny deweloper buduje i sprzedaje, a nazwa i standardy Wyndham są licencjonowane. Ta oferta nie podaje warunków programu najmu, co pokazuje, że sama nazwa marki nie mówi czytelnikowi, co zawiera umowa; warunki różnią się między schematami.

Umowa o pulę najmu lub zarządzanie jest umową prywatną i nie jest ustalana przez Kodeks podatkowy, dlatego poniższa lista kontrolna wymienia klauzule i pytania, na które każda z nich odpowiada. Jest to pomoc w czytaniu umowy, a nie porada prawna, i nie zastępuje lektury samej umowy.

Lista kontrolna wiąże się z prawną kolejnością zakupu, którą opisują przewodniki siostrzane off-plan (projekty w budowie) w Batumi oraz jak kupić nieruchomość w Gruzji: własność rejestruje się w Krajowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR), a umowa o pulę najmu jest odrębnym dokumentem od umowy sprzedaży. Wpis z poradami prawnymi, co przeczytać przed podpisaniem w Gruzji, dodaje kontrole dokumentów, które poprzedzają każde ustalenie dotyczące najmu.

Przykład obliczeniowy netto: wynajem krótkoterminowy w Batumi

Poniższy przykład stosuje podatek stały, opłatę platformy i zestaw kosztów do mieszkania o powierzchni 35 m², przyjmując kolejno obłożenie i stawkę od każdego dostawcy danych. Część założeń to liczby opublikowane, a pozostałe to założenia ilustracyjne, dobrane wyłącznie po to, by rachunek był widoczny; są one oznaczone jako takie, a czytelnik może je zastąpić ofertami dla prawdziwego lokalu. Nic w tym przykładzie nie jest prognozą, oczekiwanym zwrotem ani stwierdzeniem o jakiejkolwiek ofercie.

Rachunek przebiega w czterech krokach. Zarezerwowane noce to 365 pomnożone przez obłożenie: 129,6 nocy w scenariuszu A i 197,1 w scenariuszu B. Przychód brutto to zarezerwowane noce pomnożone przez stawkę: 129,575 pomnożone przez GEL 153 daje GEL 19 825 w A, a 197,1 pomnożone przez GEL 119,44 daje GEL 23 542 w B. Opłata platformy to 15,5% przychodu brutto. Liczba pobytów to zarezerwowane noce podzielone przez 8,4, co daje 15,4 pobytu w A i 23,5 w B, a każdą z tych liczb mnoży się przez koszt sprzątania.

Przychód brutto w A to około $7 635, a w B około $9 067 po kursie NBG. Wyniki netto są tym, co zostaje po wymienionych kosztach, a nie stopą zwrotu: przykład celowo nie dzieli ich przez cenę zakupu, ponieważ założenia są ilustracyjne, a cena zakupu, finansowanie i koszty umeblowania nie wchodzą do rachunku.

Struktura kosztów jest bardziej pouczająca niż sumy. Pozycje stałe to podatek, media i opłaty eksploatacyjne, które razem dają GEL 6 840 rocznie. Pozycje zmienne to opłata platformy w wysokości 15,5% stawki oraz koszt sprzątania na pobyt, który przy założeniach przykładu wynosi GEL 35 podzielone przez 8,4 nocy, czyli około GEL 4,17 za zarezerwowaną noc. Przy stawce ze scenariusza A, GEL 153, każda zarezerwowana noc dokłada więc do pozycji stałych 153 pomnożone przez 0,845, czyli GEL 129,29, minus GEL 4,17, czyli GEL 125,12. Podzielenie GEL 6 840 przez GEL 125,12 daje 54,7 zarezerwowanej nocy, czyli obłożenie 15,0%. Poniżej tego poziomu przykład pokazuje stratę, a powyżej niego każde dodatkowe 10 punktów procentowych obłożenia, czyli 36,5 nocy, dodaje do wyniku netto około GEL 4 567.

Ze struktury wynikają jeszcze dwa porównania. Gdyby lokal znajdował się w puli aparthotelu z podziałem 60/40, który podaje oferta Mardi Aquapark, i gdyby podział dotyczył przychodu brutto, jak w tabeli listy kontrolnej, udział właściciela w scenariuszu A wyniósłby 60% z GEL 19 825, czyli GEL 11 895, przed podatkiem po stronie właściciela i opłatami eksploatacyjnymi. Jest to ilustracja tego, jak czyta się podział, a nie stwierdzenie o wynikach jakiejkolwiek puli. Po drugie, podatek stały jest największą pojedynczą pozycją kosztową w obu scenariuszach, w wysokości GEL 4 200, co stanowi 21% przychodu brutto w A i 18% w B; ten sam rachunek przy stawce 5% dałby GEL 991 i GEL 1 177, ale, jak wyjaśniono wyżej, Kodeks reguluje krótkoterminowy wynajem w osobnym przepisie, więc porównanie pokazuje skutek wyboru reżimu, a nie dostępność stawki 5%.

Oferty w stylu aparthotelu na naszej stronie

Poniższa tabela wymienia projekty w Batumi z naszej strony, które są sprzedawane z marką hotelową lub usługami w stylu hotelowym, z ceną, powierzchnią i statusem pobranymi ze stron ofert 27 października 2026 r. Strony ofert są punktem odniesienia dla każdej pozycji; ceny to ceny ofertowe najmniejszego lub wejściowego lokalu i nie są wartością rynkową ustaloną na potrzeby pozwolenia na pobyt.

Te pozycje pokazują, dlaczego przykład netto używa lokalu o powierzchni 35 m²: najmniejsze lokale w tabeli mają od 28 do 41,75 m², a Airbtics podaje swoje najwyższe obłożenie, 56%, dla studiów. W przypadku podatku stałego studio 28 m² kosztuje GEL 280 miesięcznie, a jednopokojowe mieszkanie 57 m² GEL 570 miesięcznie, ponieważ Kodeks wiąże kwotę z powierzchnią. Strony ofert nie zawierają żadnej liczby dotyczącej dochodu, na której opiera się ten przewodnik, i żadna nie jest użyta w przykładzie. Strona miasta nieruchomości w Batumi i strona kraju Gruzja wymieniają szerszy zakres projektów, a porównanie tego, co można kupić za 100 000 dolarów na sześciu rynkach, zestawia ceny lokali w Batumi z cenami w innych krajach.

Uruchomienie: wynajem krótkoterminowy w Batumi — dokumenty i lista kroków

Poniższa kolejność przekłada powyższe zasady na kroki. Wymienia dokumenty i urzędy i nie twierdzi, że którykolwiek krok jest obowiązkowy poza tym, co stanowią Kodeks i strony platform.

1. Dowód tytułu. Własność mieszkania jest rejestrowana w Krajowej Agencji Rejestru Publicznego, a Kodeks wiąże podatek stały z metrami kwadratowymi powierzchni przeznaczonej do wynajmu.
2. Rejestracja podatnika w organie podatkowym. Art. 309(31) i art. 81(5) Kodeksu pozostawiają procedury dotyczące podatku stałego i rejestru osób wynajmujących lokale mieszkalne ministrowi finansów.
3. Wybór reżimu. Opcje w tabeli porównawczej to podatek stały, stawka 5%, status małej działalności 1% i ogólna stawka 20%, każda z własnymi warunkami i kalendarzem.
4. Wniosek o podatek stały, jeżeli wybrano tę ścieżkę, ze wskazaniem miesięcy okresu, ponieważ Kodeks dopuszcza pełny rok lub dowolne miesiące.
5. Kalendarz płatności: 15 kwietnia, 15 lipca, 5 października i 15 stycznia dla podatku stałego albo 15. dzień każdego miesiąca dla deklaracji małej działalności.
6. Konto na platformie, metoda wypłaty i struktura opłat, jak opisano w części o platformach.
7. Informacje dla gości, w tym zasada ubezpieczenia zdrowotnego i od następstw nieszczęśliwych wypadków dla turystów wjeżdżających od 1 stycznia 2026 r.
8. Ewidencja: zestawienia z platform, rachunki za sprzątanie, rachunki za media i faktury za opłaty eksploatacyjne, czyli dokumenty stojące za każdym odliczeniem na ścieżce ogólnej.
9. Przegląd umowy dla lokalu w aparthotelu, z użyciem tabeli klauzul powyżej.

Kolejność zakupu samego mieszkania, w tym wypis z rejestru i opłacenie należności, znajduje się w przewodniku zakupowym, a kwestia tego, kto może być właścicielem czego, w wpisie czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji. Kupujący z zagranicy mogą przeczytać zakup nieruchomości w Gruzji z zagranicy, aby dowiedzieć się o pełnomocnictwach i rachunkach bankowych. Aby poznać ceny i wskaźniki rynkowe poza wybrzeżem, przewodniki siostrzane ceny nieruchomości w Tbilisi, rynek nieruchomości w Gruzji, nieruchomości na gruzińskim wybrzeżu Morza Czarnego i kredyty hipoteczne w Gruzji dla cudzoziemców zawierają liczby na każdy z tych tematów.

Często zadawane pytania

Czy istnieje specjalny podatek dla wynajmu krótkoterminowego w Batumi?

Tak. Art. 309 Kodeksu podatkowego pozwala osobie fizycznej, która wynajmuje lokal mieszkalny na krótkie okresy, w ramach kodu działalności 55.2, złożyć wniosek o stały podatek dochodowy w wysokości GEL 10 za metr kwadratowy za miesiąc kalendarzowy. Tekst ujednolicony 15 października 2026 r. stosuje to do 1 stycznia 2028 r. Opcja zależy od wniosku oraz od warunków dotyczących rejestracji do VAT i limitu GEL 100 000 opisanych wyżej.

Ile wynosi podatek stały dla mieszkania o powierzchni 35 m²?

GEL 350 miesięcznie, czyli GEL 4 200 za dwanaście miesięcy, albo około $1 617 po kursie NBG GEL 2,5966 za dolara z 27 października 2026 r. Kodeks pozwala, by okresem był pełny rok lub dowolnie wybrane miesiące, i pozwala rządowi dostosować stawkę według lokalizacji lub sezonu na wniosek gminy.

Czy stawka 5% dotyczy dochodów z Airbnb?

Art. 81(2) ustala 5% dla dochodu z wynajmowania lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe przez osobę fizyczną, która nie dokonuje odliczeń. Kodeks reguluje wynajem na krótkie okresy w ramach kodu 55.2 w osobnym przepisie, więc to, czy wiersz z 5% pasuje do danego wynajmu krótkoterminowego w Batumi, zależy od okoliczności wynajmu, a punktem odniesienia jest tekst Kodeksu.

Kiedy właściciel musi zarejestrować się do VAT?

Art. 165 wymaga rejestracji w ciągu dwóch dni roboczych po tym, jak transakcje opodatkowane przekroczą GEL 100 000 w dowolnych 12 kolejnych miesiącach kalendarzowych, czyli około $38 512. Stawka standardowa na podstawie art. 166 wynosi 18%. Dopóki obowiązuje podatek stały, krótkotrwały wynajem lokalu mieszkalnego nie jest transakcją podlegającą VAT na podstawie art. 309(32).

Czy zagraniczny właściciel płaci w Gruzji podatek od czynszu w Batumi?

Art. 79 czyni osoby fizyczne niebędące rezydentami podatnikami od dochodu ze źródła gruzińskiego, a art. 104 wymienia wśród takich dochodów dochód z nieruchomości w Gruzji wykorzystywanych w działalności gospodarczej. Osoba, która przebywa 183 dni lub więcej w dowolnym ciągłym okresie 12 miesięcy kończącym się w roku podatkowym, jest rezydentem na podstawie art. 34. To, czy inny kraj również opodatkowuje ten dochód, wykracza poza gruziński Kodeks, a zasady różnią się w zależności od osoby.

Jakie obłożenie podają dostawcy danych dla Batumi?

AirROI podaje obłożenie 35,5% i stawkę GEL 153 dla okresu od października 2025 r. do września 2026 r. Airbtics podaje medianowe obłożenie 54% i stawkę $46 dla okresu od września 2025 r. do sierpnia 2026 r. Różnica wynika z odmiennych metod, okresów i definicji, a liczby dotyczące wynajmu krótkoterminowego w Batumi należy czytać jako przedział.

Jak sezonowy jest rynek?

Badanie turystyki przyjazdowej Geostat pokazuje dla Adżarii średnią miesięczną 424 800 wizyt w trzecim kwartale 2025 r. i 100 600 w pierwszym kwartale. Miesięczna seria AirROI dla Batumi pokazuje obłożenie 48,8% w sierpniu 2026 r. i 32,1% w styczniu 2026 r.

Co zazwyczaj zawierają umowy puli najmu w aparthotelach?

Określają okres, podział przychodu, to, kto ponosi koszty operacyjne, noce na użytek własny właściciela, opłaty eksploatacyjne i terminy raportowania. Oferta Mardi Aquapark podaje warunki deklarowane przez dewelopera: umowę 10-letnią z podziałem 60% dla właściciela i 40% dla operatora. W przypadku każdego wynajmu krótkoterminowego w Batumi w ramach puli rozstrzyga podpisana umowa.

Czy goście potrzebują ubezpieczenia, aby odwiedzić Gruzję?

Georgian National Tourism Administration podaje, że turyści wjeżdżający od 1 stycznia 2026 r. potrzebują ubezpieczenia zdrowotnego i od następstw nieszczęśliwych wypadków na co najmniej GEL 30 000, obejmującego cały pobyt, z wymienionymi wyłączeniami dla posiadaczy dokumentów dyplomatycznych i kilku innych grup.

Czy wynajmowanie mieszkania wpływa na pozwolenie na pobyt?

Agencja Rozwoju Usług Publicznych (Public Service Development Agency) opisuje krótkoterminowe pozwolenie na pobyt oparte na nieruchomości jako wymagające nieruchomości nierolniczej o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w GEL, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Nasz przewodnik po pozwoleniu na pobyt podaje ten sam próg od 1 marca 2026 r. i nie wymienia wynajmu wśród warunków.

Ostatnia weryfikacja: 27 października 2026 r. Źródła: Kodeks podatkowy Gruzji, Legislative Herald (wersja z 15 października 2026 r.); oficjalny kurs USD Narodowego Banku Gruzji z 27 października 2026 r.; Geostat, turystyka przyjazdowa; Geostat, wizyty według regionów; Geostat, wizyty miesięczne; Geostat, noclegi; Geostat, cel wizyty; Geostat, obywatelstwo; Geostat, wydatki; Georgian National Tourism Administration; Agencja Rozwoju Usług Publicznych (Public Service Development Agency); PwC Tax Summaries, ustalanie dochodu; PwC Tax Summaries, podatki od dochodów osobistych; AirROI Batumi; Airbtics Batumi; Investor.ge, przegląd Batumi Galt & Taggart; centrum pomocy Airbnb, opłaty serwisowe; centrum pomocy Airbnb, wypłaty; strony ofert tej witryny według stanu na 27 października 2026 r.