Podatek od nieruchomości w Gruzji dla cudzoziemców: stawki (2026)

Podatek od nieruchomości w Gruzji dla cudzoziemców: stawki (2026)

Podatek od nieruchomości w Gruzji to podatek lokalny od nieruchomości należących do osoby fizycznej, naliczany według stawki od 0,8% do 1% wartości rynkowej nieruchomości, ale tylko wtedy, gdy dochód rodziny właściciela w poprzednim roku był wyższy niż GEL 100 000 (około $38 512 według kursu Narodowego Banku Gruzji (NBG) z 27 października 2026 r., USD 1 = GEL 2,5966). Parlament zmienił obie te wartości w ustawie nr 1874 z 30 września 2026 r., która zastąpiła dotychczasowe progi GEL 40 000 i GEL 100 000. Wszystkie stawki, progi i terminy w tym przewodniku podano według stanu na 27 października 2026 r., a każdą z nich powiązano z artykułem Kodeksu podatkowego Gruzji albo z oficjalną stroną, na której ją sprawdzono.

Ten artykuł wyjaśnia, jak wygląda podatek od nieruchomości w Gruzji z punktu widzenia zagranicznego nabywcy mieszkania lub domu: kto go płaci, jak oblicza się jego kwotę, kiedy upływa termin złożenia deklaracji i zapłaty oraz co Kodeks podatkowy mówi o pozostałych podatkach związanych z nieruchomością, czyli o podatku dochodowym od najmu, podatku od sprzedaży, darowiznach i spadkach, VAT oraz teście 183 dni, który rozstrzyga o rezydencji podatkowej. Znajdą tu Państwo także szczegółowe obliczenia dla apartamentu w Batumi za $80 000, wynajmowanego długoterminowo, z zarządcą i bez zarządcy. Przepisy działają inaczej w przypadku każdej osoby i zależą od konkretnej sytuacji rodzinnej oraz dochodowej, dlatego w przykładach posłużono się wyraźnie opisanymi założeniami, a nie prognozami. Osoby, które szukają informacji o kosztach życia i kwestiach wizowych, mogą sięgnąć do naszego przewodnika o życiu w Gruzji, a zasady dotyczące własności omawia powiązany artykuł o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji.

Podatek od nieruchomości w Gruzji: najważniejsze informacje w skrócie

Poniższa tabela zawiera każdy podatek, który Kodeks podatkowy wiąże z posiadaniem, wynajmem, sprzedażą lub dziedziczeniem nieruchomości mieszkalnej, wraz ze stawką, podstawą opodatkowania, artykułem i terminem płatności. Artykuł 6 Kodeksu podatkowego Gruzji dzieli podatki na krajowe i lokalne. Do krajowych zalicza on podatek dochodowy od osób fizycznych, podatek dochodowy od osób prawnych (podatek od zysku), VAT, akcyzę i cło importowe, a podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym. Kodeks nie przewiduje odrębnego podatku od przeniesienia własności, odrębnej opłaty skarbowej, podatku od spadków ani podatku od darowizn; darowizny i spadki pojawiają się natomiast jako pozycje dochodu w artykule 82.

W dalszej części przewodnika omawiamy te pozycje po kolei, wraz z przykładami obliczeń, które pokazują, jak przepisy działają w praktyce. Jeżeli źródło wtórne, takie jak wydawca zestawień podatkowych, podaje inną wartość niż Kodeks, za punkt odniesienia przyjmujemy tekst Kodeksu podatkowego opublikowany na stronie Legislative Herald of Georgia, ponieważ przepisy o podatku od nieruchomości zmieniły się 30 września 2026 r., a niektóre zestawienia były ostatnio aktualizowane przed tą datą.

Jak działa roczny podatek od nieruchomości w Gruzji dla osoby fizycznej

Płatnika podatku od nieruchomości w Gruzji określa artykuł 201 Kodeksu podatkowego. Osoba fizyczna jest podatnikiem w odniesieniu do nieruchomości, które posiada na własność, w tym także niedokończonej budowy, budynku lub budowli albo ich części. Artykuł nie uzależnia tego obowiązku od obywatelstwa, miejsca zamieszkania ani od rezydencji podatkowej, więc zagraniczny właściciel mieszkania jest podatnikiem na takich samych zasadach jak właściciel gruziński. Podatek obciąża właściciela nieruchomości, a nie najemcę, i jest odrębny od opłat, które budynek wielomieszkaniowy pobiera od swoich właścicieli na bieżące utrzymanie części wspólnych.

Podatek lokalny o krajowym przedziale stawek

Artykuł 6(6) wprost stanowi, że podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym, a nie krajowym. Zgodnie z artykułem 7 organ przedstawicielski gminy, czyli Sakrebulo, może wprowadzić podatek lokalny przewidziany w Kodeksie, w granicach stawek maksymalnych i minimalnych, które Kodeks ustala. W przypadku majątku osoby fizycznej innego niż grunty artykuł 202(5) wyznacza obecnie przedział nie niższy niż 0,8% i nie wyższy niż 1% wartości rynkowej opodatkowanego majątku na koniec roku poprzedzającego bieżący rok kalendarzowy. Dokładny procent mieszczący się w tym przedziale wynika z aktu gminy, dlatego obliczenia w tym przewodniku pokazują oba końce przedziału, zamiast wybierać jeden z nich i sugerować, że to właśnie on obowiązuje w danej gminie.

Test dochodu rodziny

To, czy od mieszkania lub domu trzeba w ogóle zapłacić podatek, zależy od dochodu rodziny podatnika. Zgodnie z artykułem 206(1)(a) majątek osoby fizycznej inny niż grunty jest zwolniony z podatku, jeżeli dochód uzyskany przez jej rodzinę w roku poprzedzającym bieżący rok kalendarzowy nie przekracza GEL 100 000. Artykuł 8(16) definiuje rodzinę na potrzeby Kodeksu: jest to dana osoba, małżonek, małoletnie dzieci i pasierbowie oraz rodzice, dzieci, pasierbowie, siostry, bracia, dziadkowie i wnuki, którzy na stałe mieszkają z tą osobą i prowadzą wspólne gospodarstwo domowe. Krąg osób wskazuje sam podatnik, wybierając z tej listy te osoby, które rzeczywiście spełniają opisane warunki wspólnego zamieszkania i wspólnego gospodarstwa.

Artykuł 202(6) stanowi, że dochód rodziny w tym rozumieniu obejmuje wszystkie dochody, także te, które są zwolnione z podatku na podstawie innych artykułów. Wymienia on dochód z działalności gospodarczej, wszelkie inne dochody oraz wynagrodzenie brutto. Dwie pozycje zmniejszają kwotę, która jest wliczana: w przypadku osoby mającej status małego przedsiębiorcy wlicza się tylko 25% dochodu opodatkowanego w reżimie szczególnym, a w przypadku osoby prowadzącej handel na terenie targowiska wlicza się tylko 15% dochodu ze sprzedaży towarów w tym miejscu. Artykuł 202(7) wyłącza z dochodu rodziny wartość majątku otrzymanego od członków rodziny w drodze dziedziczenia, darowizny lub w związku z rozwodem, a także dochód ze sprzedaży mieszkania lub domu, które dana osoba posiadała dłużej niż dwa lata. Jedyne wyraźne ograniczenie do dochodu ze źródeł gruzińskich w tym ustępie dotyczy nierezydenta będącego osobą fizyczną i obywatelem Gruzji. Służba Dochodów stosuje ten test wobec każdej rodziny z osobna, a ustęp nie mówi, że dochód ze źródeł zagranicznych jest pomijany w przypadku innych podatników, więc w razie wątpliwości warto zapytać ten organ o konkretną sytuację.

Wartość rynkowa, data stawki i własność przez część roku

Podstawą jest wartość rynkowa nieruchomości na koniec roku poprzedzającego bieżący rok kalendarzowy, tak jak formułuje to obecnie artykuł 202(5). Artykuł 202(8) ustala zobowiązanie według stawek obowiązujących 31 grudnia roku podatkowego. Artykuł 202(9) przewiduje, że podatek osoby fizycznej oblicza się proporcjonalnie do okresu, w którym posiadała ona daną nieruchomość w danym okresie podatkowym. Mieszkanie kupione w połowie roku jest więc opodatkowane tylko za te miesiące, w których było własnością podatnika. Artykuł 205(12) stanowi, że w deklaracji ujmuje się majątek według stanu za miniony rok podatkowy, zatem mieszkanie nabyte w 2025 r. wykazuje się w deklaracji jesiennej 2026 r., proporcjonalnie do miesięcy 2025 r., w których pozostawało własnością podatnika.

Jednostki off-plan (projekt w budowie) i ukończone

Artykuł 201(1)(c)(a) wymienia niedokończoną budowę wśród obiektów, od których opodatkowana jest osoba fizyczna, gdy jest ona jej właścicielem. Kiedy prawa nabywcy do jednostki off-plan są wpisywane do Rejestru Publicznego oraz jak wpis do rejestru, pozwolenie i harmonogram płatności łączą się ze sobą, wyjaśnia powiązany artykuł o nieruchomościach off-plan w Batumi. Kwestia podatkowa wynika zatem z faktu własności, a nie z etapu budowy: Kodeks wiąże podatek z właścicielem nieruchomości wpisanym w rejestrze, a przykłady obliczeń poniżej traktują lokal jako podlegający opodatkowaniu od tej części roku, w której nabywca jest jego właścicielem.

Październikowa zmiana z 2026 r.: podatek od nieruchomości w Gruzji po nowelizacji Kodeksu

Do końca września 2026 r. Kodeks podatkowy przewidywał dla osób fizycznych dwa przedziały. Artykuł 202(5) opodatkowywał rodziny o dochodzie do GEL 100 000 stawką od 0,05% do 0,2% wartości rynkowej, a rodziny o dochodzie GEL 100 000 i wyższym stawką od 0,8% do 1%. Artykuł 206(1)(a) oddzielnie zwalniał majątek osoby inny niż grunty, jeśli dochód rodziny w roku poprzednim nie przekraczał GEL 40 000. Wiele stron doradczych i zestawień podatkowych nadal opisuje tę trójstopniową strukturę, która po nowelizacji nie obowiązuje już w tej postaci.

Ustawa nr 1874 z 30 września 2026 r., opublikowana tego samego dnia w Legislative Herald of Georgia, zmieniła oba przepisy. Artykuł 1 zastąpił artykuł 202(5) jednym przedziałem od 0,8% do 1% wartości rynkowej na koniec roku poprzedniego, dla majątku osoby fizycznej innego niż grunty. Zastąpił on także artykuł 206(1)(a) tak, że próg zwolnienia wynosi GEL 100 000 dochodu rodziny w roku poprzednim. Artykuł 2 ustawy rozciąga jej skutek na podatek od nieruchomości, który należało zadeklarować w 2026 r., a artykuł 3 wprowadził ją w życie z dniem ogłoszenia. Służba Dochodów (Revenue Service) opublikowała 2 października 2026 r. komunikat dla osób fizycznych o tej zmianie i o terminie składania deklaracji za 2026 r., co widać na stronie Służby Dochodów.

Praktyczny skutek, zgodnie z brzmieniem przepisu, jest następujący: że środkowy przedział zniknął. Rodzina o dochodzie między GEL 40 000 a GEL 100 000 była wcześniej opodatkowana stawką od 0,05% do 0,2%, a według zmienionego tekstu jest zwolniona w odniesieniu do majątku innego niż grunty. Rodzina o dochodzie powyżej GEL 100 000 płaci podatek w przedziale od 0,8% do 1%, tak jak dotychczas. Wspomniana już strona zestawień podatkowych PwC Worldwide Tax Summaries, ostatnio sprawdzana 2 września 2026 r., nadal opisuje próg GEL 40 000; data tej aktualizacji przypada przed zmianą przepisów.

Przykład obliczeń: podatek od nieruchomości w Gruzji od apartamentu za $80 000 w Batumi

W poniższych przykładach przyjęto apartament o wartości $80 000, przeliczony po oficjalnym kursie Narodowego Banku Gruzji z 27 października 2026 r., USD 1 = GEL 2,5966, co daje GEL 207 728 (80 000 pomnożone przez 2,5966). Kodeks mierzy wartość na koniec roku poprzedniego, więc kurs i data mają charakter wyłącznie poglądowy i służą tylko do pokazania toku rachunku. Przeliczenie GEL 100 000 na dolary po tym samym kursie to 100 000 podzielone przez 2,5966, czyli około $38 512.

Z tych obliczeń wynikają dwie rzeczy, które warto mieć na uwadze przy planowaniu zakupu. Po pierwsze, kwota podatku zależy od testu dochodowego znacznie bardziej niż od wyboru konkretnego procenta: przejście z wiersza ze zwolnieniem do wierszy z opodatkowaniem zmienia rachunek z zera na kwotę od $640 do $800 rocznie dla tej nieruchomości. Po drugie, czynsz z wynajmu apartamentu również wlicza się do dochodu rodziny, więc rodzina, której pozostałe dochody są niewielkie, może przekroczyć granicę GEL 100 000 z powodu czynszu i innych pozycji wymienionych w artykule 202(6).

To samo obliczenie przy cenach z ofert

Dwa poniższe projekty są opisane na naszych własnych stronach ofertowych, które podają ceny w brzmieniu z dnia sprawdzenia, 27 października 2026 r. Podatek nalicza się od wartości rynkowej na koniec roku poprzedniego, a nie od cennika, więc tabela wykorzystuje cenę wejściową z oferty wyłącznie jako zastępczą wartość do obliczeń. Zakłada ona, że test dochodu rodziny nie został spełniony, to znaczy że dochód przekraczał GEL 100 000.

Porównanie cen z ofert ze średnimi Galt & Taggart, które pokazuje poziom cen w całym mieście, znajduje się w artykule o cenach apartamentów w Batumi za metr kwadratowy, a obraz całego rynku przedstawia powiązany artykuł o rynku nieruchomości w Gruzji.

Podatek od gruntów i podatek od nieruchomości w Gruzji w przypadku działek

Grunty opodatkowuje się oddzielnie od budynków, według odrębnych zasad i odrębnych stawek. Zgodnie z artykułem 203 płatnikiem podatku od nieruchomości w odniesieniu do gruntów jest osoba, która ma dany grunt w posiadaniu 1 kwietnia roku podatkowego, a artykuł 204(4) ustala zobowiązanie z tytułu podatku od gruntów według stawek obowiązujących 1 kwietnia. Podatek od gruntów nie zależy od dochodu rodziny: zwolnienie z tytułu dochodu rodziny z artykułu 206(1)(a) dotyczy majątku „z wyjątkiem gruntów”. Artykuł 205(14) wyznacza termin zapłaty podatku od gruntów osoby fizycznej na 15 listopada, czyli na ten sam dzień co w przypadku pozostałego podatku od nieruchomości.

Grunty rolne i leśne podlegają stawkom podstawowym za hektar, które różnią się w zależności od jednostki administracyjnej. Zgodnie z artykułem 204(1) stawka podstawowa dla gruntów ornych i przydomowych wynosi GEL 100 za hektar w Tbilisi (z wyjątkiem osiedli, które artykuł wymienia osobno), GEL 94 w Batumi oraz GEL 87 w Kobuleti i Khelvachauri. Gmina może ustalić stawkę do 150% stawki podstawowej. Dla gruntów nierolniczych artykuł 204(2) przewiduje stawkę podstawową GEL 0,24 za metr kwadratowy rocznie, którą Sakrebulo może pomnożyć przez współczynnik terytorialny nie wyższy niż 1,5. Działka o powierzchni 500 m² miałaby zatem podatek podstawowy 500 × 0,24 = GEL 120 rocznie i co najwyżej 120 × 1,5 = GEL 180, czyli około $46 i $69 według kursu z 27 października 2026 r.

Artykuł 206 wylicza grunty zwolnione z podatku. Dwie pozycje mają znaczenie dla właścicieli mieszkań i domów. Zwolniona jest działka ustalana proporcjonalnie do powierzchni, którą osoba fizyczna współposiada w mieszkalnym budynku wielomieszkaniowym (artykuł 206(1)(z7.1)), a także działki przynależne do domów mieszkalnych i garaży w granicach administracyjnych gminy, w limicie ustalonym przez Sakrebulo tej gminy (artykuł 206(1)(z7.2)). Zgodnie z artykułem 205(13.1), gdy Służba Dochodów ustala podatek od gruntów na podstawie danych dostarczonych przez Krajową Agencję Rejestru Publicznego (NAPR), właściciel jest zwolniony ze składania deklaracji gruntowej i otrzymuje zamiast tego wezwanie do zapłaty podatku. Kwestię tego, jakie grunty może posiadać cudzoziemiec, w tym ograniczenie dotyczące gruntów rolnych, omawia artykuł o kupowaniu nieruchomości w Gruzji przez cudzoziemca.

Składanie deklaracji i płatność: podatek od nieruchomości w Gruzji, terminy i kary

Artykuł 205(12) wymaga od osoby fizycznej złożenia deklaracji podatku od nieruchomości w organie podatkowym do 1 listopada danego roku kalendarzowego, a artykuł 205(14) wymaga zapłaty do 15 listopada. W 2026 r. komunikat Służby Dochodów na jej stronie głównej podaje jako termin złożenia rocznej deklaracji 2 listopada 2026 r. Zgodnie z artykułem 205(11) podatek oblicza organ podatkowy na podstawie deklaracji składanej przez daną osobę, a nie sam podatnik.

1. Należy sprawdzić, czy dochód rodziny w roku poprzednim był wyższy niż GEL 100 000. Jeśli nie był, artykuł 205(13)(a) pozwala właścicielowi nie składać deklaracji, gdy po uwzględnieniu zwolnień nie ma obowiązku podatkowego, ale osoba, która złożyła deklarację podatku od nieruchomości za miniony rok podatkowy, musi do 1 listopada przesłać organowi podatkowemu zawiadomienie o decyzji o niezłożeniu deklaracji.
2. Należy wypisać posiadane nieruchomości i miesiące posiadania w roku, którego dotyczy deklaracja, ponieważ podatek jest proporcjonalny zgodnie z artykułem 202(9).
3. Należy ująć wartość rynkową każdej nieruchomości na koniec roku poprzedzającego bieżący rok kalendarzowy, tak jak wymaga tego artykuł 202(5).
4. Deklarację należy złożyć do 1 listopada (w 2026 r. do 2 listopada), a podatek zapłacić do 15 listopada.
5. W kolejnych latach należy spodziewać się automatycznego wymiaru: zgodnie z artykułem 205(13)(b) organ podatkowy ustala podatek od nieruchomości na podstawie danych z poprzedniego roku, a podatnika uważa się za osobę, która go zadeklarowała.

Za opóźnienia w wypełnieniu tych obowiązków grożą dwie sankcje. Zgodnie z artykułem 274 spóźniona deklaracja, z opóźnieniem do dwóch miesięcy, powoduje karę w wysokości 5% podatku do wymierzenia za każdy zaległy miesiąc, nie więcej niż 30%, a opóźnienie powyżej dwóch miesięcy powoduje karę w wysokości 10%. Kary nie nakłada się w sytuacji, gdy podatek wykazany w deklaracji wynosi zero. Zgodnie z artykułem 272(4) odsetki karne od niezapłaconego podatku wynoszą 0,05% zaległego zobowiązania za każdy dzień opóźnienia. Przy podatku GEL 2 077,28 płatność spóźniona o 30 dni oznaczałaby odsetki w wysokości 2 077,28 × 0,05% × 30 = GEL 31,16, czyli około $12, oprócz ewentualnej kary.

Podatek dochodowy od dochodów z najmu nieruchomości w Gruzji

Czynsz z wynajmowanego mieszkania jest pozycją dochodu, a Kodeks podatkowy daje wynajmującemu będącemu osobą fizyczną dwie drogi. Artykuł 81(1) ustala ogólną stawkę podatku dochodowego osoby fizycznej na 20%. Artykuł 81(2) przewiduje, że gdy osoba fizyczna wynajmuje lokal mieszkalny organizacji, osobie prawnej albo osobie fizycznej w celach mieszkaniowych i nie dokonuje odliczeń od dochodu, dochód ten jest opodatkowany stawką 5%. Artykuł 81(5) stanowi, że minister finansów ustala procedurę prowadzenia rejestru osób wynajmujących lokale mieszkalne. Droga ze stawką 5% opodatkowuje więc czynsz brutto bez odliczeń, a droga ze stawką 20% opodatkowuje czynsz po odliczeniach dozwolonych przez Kodeks.

Punkt, w którym obie drogi się zrównują, wynika ze stawek. Podatek w wysokości 5% od czynszu brutto jest równy podatkowi 20% od czynszu po odliczeniach, gdy odliczenia stanowią 75% czynszu brutto, ponieważ 5% podzielone przez 20% daje 0,25, a część podlegająca opodatkowaniu wynosi wtedy 25% czynszu brutto. Wynajmujący, którego udokumentowane odliczenia są niższe niż trzy czwarte czynszu, płaci mniej na drodze ze stawką 5%, a wynajmujący, którego odliczenia są wyższe, płaci mniej na drodze 20%. Artykuł 153(1) wymaga zeznania podatkowego do 1 kwietnia następnego roku od rezydentów będących osobami fizycznymi oraz od nierezydentów będących osobami fizycznymi, których dochód ze źródeł gruzińskich nie jest opodatkowany u źródła.

Status małego i mikroprzedsiębiorcy

Przedsiębiorca będący osobą fizyczną może ubiegać się o status małego przedsiębiorcy na podstawie artykułów 88 i 89. Zgodnie z artykułem 90(1) dochód podlegający opodatkowaniu małego przedsiębiorcy opodatkowany jest stawką 1%, a według artykułu 90(2) stawka wynosi 3%, gdy dochód brutto przekroczy GEL 500 000 (około $192 560), od miesiąca, w którym limit został przekroczony, do końca roku kalendarzowego. Mikroprzedsiębiorcą w rozumieniu artykułu 84 jest osoba fizyczna, która nie korzysta z pracy najemnej, pracuje samodzielnie i ma dochód brutto do GEL 30 000 (około $11 554); zgodnie z artykułem 86 mikroprzedsiębiorca nie płaci podatku dochodowego. Artykuły 88(2) i 88(3) pozwalają rządowi wyłączyć niektóre rodzaje działalności i dochodów z reżimu szczególnego, więc to, czy wynajem mieszkania się kwalifikuje, zależy od tych list w brzmieniu obowiązującym w chwili wnioskowania o status. O stronie operacyjnej wynajmu na doby mówi artykuł o wynajmie krótkoterminowym w Batumi.

Wynajmujący będący nierezydentami

Dochodów z najmu nierezydentów dotyczy kilka przepisów: artykuł 80(3) i (6) o przedmiocie opodatkowania, artykuł 82(1)(r), który wśród dochodów zwolnionych z podatku dochodowego wymienia dochody nierezydentów z wynajmu majątku niepowiązanego ze stałym zakładem w Gruzji, oraz artykuł 134(1)(d1) o opłatach za usługę najmu wypłacanych osobie fizycznej. To, jak się one łączą, zależy od tego, kto płaci czynsz i czy istnieje stały zakład, dlatego ten przewodnik nie sprowadza ich do jednej stawki. Organem, który stosuje je do konkretnego układu, jest Służba Dochodów.

Przykład obliczeń: najem długoterminowy z zarządcą i bez zarządcy

Założenia są poglądowe i nie stanowią danych rynkowych: apartament za $80 000 jest wynajmowany za $500 miesięcznie, czyli $6 000 rocznie albo GEL 15 579,60 po kursie 2,5966. Zarządca, o ile jest, pobiera 15% czynszu. W przykładzie przyjęto, że wynajmujący jest rezydentem będącym osobą fizyczną i nie ma statusu małego przedsiębiorcy.

Tabela pokazuje, dlaczego konstrukcja całego układu ma większe znaczenie niż sama prowizja zarządcy. Na drodze 5% prowizja zarządcy zmienia dochód netto wynajmującego, ale nie zmienia podatku. Na drodze 20% prowizja zarządcy zmniejsza podstawę opodatkowania tylko wtedy, gdy jest odliczeniem dozwolonym przez Kodeks i wynajmujący potrafi ją udokumentować. Jeśli ten sam wynajmujący płaci również podatek od nieruchomości, ponieważ dochód rodziny przekracza GEL 100 000, roczny koszt podatkowy w tym przykładzie to $300 plus od $640 do $800 na drodze 5%, czyli od $940 do $1 100.

Podatek od sprzedaży nieruchomości w Gruzji

Kodeks traktuje sprzedaż dokonaną przez osobę fizyczną jako pozycję dochodu i stosuje do niej test okresu posiadania. Artykuł 82(1)(f.a) zwalnia z podatku dochodowego nadwyżkę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania lub domu mieszkalnego wraz z przynależnym gruntem, które były własnością dłużej niż dwa lata. W przypadku sprzedaży w ciągu tych dwóch lat artykuł 81(3) opodatkowuje stawką 5% nadwyżkę dochodu osoby fizycznej z dostawy mieszkania lub domu mieszkalnego oraz przynależnego gruntu. Artykuł 82(4)(b) określa nadwyżkę jako różnicę między ceną dostawy a ceną zakupu w chwili powstania tytułu własności albo, jeśli tytuł otrzymano nieodpłatnie, różnicę między ceną dostawy a ceną rynkową w chwili otrzymania.

Dwa lata liczy się zgodnie z artykułem 82(4)(a). Biegną one od daty sporządzenia zaświadczenia o tytule własności do rejestracji w organie rejestracyjnym. Do okresu posiadania doliczany jest okres posiadania spadkodawcy lub darczyńcy, gdy osoba fizyczna jest jego spadkobiercą pierwszej linii. Za chwilę sprzedaży uznaje się datę dokumentu, na podstawie którego rejestr rejestruje przeniesienie. Nierezydent będący osobą fizyczną, który sprzedaje nieruchomość, płaci podatek dochodowy od dochodu brutto ze źródła gruzińskiego, pomniejszonego o odliczenia związane z tym dochodem, na podstawie artykułu 80(4) i (5)(d). Przed zarejestrowaniem tytułu nowego właściciela organ rejestracyjny zawiadamia sprzedawcę o obowiązku zgłoszenia i zapłaty podatków, zgodnie z artykułem 153(6)(a).

Ilustracja jest podana w dolarach wyłącznie dla prostoty, a Kodeks operuje w lari, więc rzeczywiste obliczenie zależy od tego, jak kwoty zakupu i sprzedaży są zapisane i przeliczone. O stronie kosztowej nabycia nieruchomości, w tym o krokach w rejestrze, mówi powiązany artykuł o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji, a o kontrolach prawnych przed podpisaniem umowy – przewodnik wskazówki prawne przy kupnie nieruchomości w Gruzji.

Darowizny i spadki dotyczące nieruchomości w Gruzji

Kodeks podatkowy Gruzji reguluje darowizny i spadki przez zwolnienia z podatku dochodowego w artykule 82(1), a artykuł 6 nie wymienia odrębnego podatku od spadków ani od darowizn. Sposób traktowania zależy od tego, jak bliska darczyńcy lub spadkodawcy jest osoba otrzymująca. Artykuł 82(4)(c) określa linie: spadkobiercami pierwszej linii są małżonek, dziecko, przysposobione dziecko, wnuk, prawnuk i jego dziecko, rodzic oraz przysposabiający; spadkobiercami drugiej linii są siostra, brat, siostrzenica lub siostrzeniec i ich dzieci; spadkobiercami trzeciej linii są dziadkowie i ich rodzice; spadkobiercami czwartej linii są wuj lub ciotka.

Artykuł 202(7)(a) wyłącza też z dochodu rodziny dla celów podatku od nieruchomości wartość majątku otrzymanego od członków rodziny w drodze dziedziczenia, darowizny lub rozwodu, więc odziedziczone mieszkanie samo w sobie nie przesuwa rodziny ponad granicę GEL 100 000. Organ rejestracyjny przekazuje osobie otrzymującej takie samo zawiadomienie o obowiązkach sprawozdawczych przed zarejestrowaniem tytułu, tam gdzie Kodeks to przewiduje, na podstawie artykułu 153(6)(b) i (c). Taryfa opłat rejestracyjnych Krajowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR) zawiera jedną pozycję, „rejestracja zmiany, powstania i wygaśnięcia prawa do nieruchomości”, w wysokości GEL 150 w standardowym terminie czterech dni roboczych, GEL 270 w terminie jednego dnia roboczego i GEL 350 w tym samym dniu (około $58, $104 i $135 według kursu z 27 października 2026 r.), według strony z opłatami Rejestru Publicznego.

VAT i podatkowa strona zakupu nieruchomości w Gruzji

Zgodnie z artykułem 166 stawka VAT wynosi 18%. Artykuł 165 wymaga od podatnika zarejestrowania się jako płatnik VAT po przekroczeniu GEL 100 000 dostaw objętych VAT w dowolnych 12 kolejnych miesiącach kalendarzowych, co oznacza około $38 512 według kursu z 27 października 2026 r. Prywatny właściciel, który sprzedaje lub wynajmuje jedno mieszkanie, jest w przytoczonych wyżej przykładach znacznie poniżej tej granicy, więc zwykle nie musi rejestrować się jako płatnik VAT z tego tytułu. Artykuł 171(1)(c) zwalnia dostawę działki gruntu z VAT bez prawa do odliczenia.

Przepis przejściowy artykułu 309(79) przyznaje zwolnienie z VAT z prawem do odliczenia dostawom nieruchomości oraz związanym z nimi usługom budowlanym i montażowym w obiektach mieszkalnych, które spełniają listę warunków. Do tych warunków należy to, że obiekt znajduje się na liście określonej w ustępie 81 tego artykułu, że pozwolenie na budowę było ważne 8 sierpnia 2008 r. lub projekt został do tego dnia uzgodniony, że dostawca posiada pozwolenie oraz że obiekt jest przeznaczony do zamieszkania. Ustawa nr 1888 z 15 października 2026 r. przesunęła koniec okresu ulgi na 1 stycznia 2033 r., a Służba Dochodów ogłosiła 19 października 2026 r., że zmiana weszła w życie 16 października 2026 r. i że wcześniej okres kończył się 1 stycznia 2029 r. Pełny tekst ustawy zmieniającej można przeczytać w Legislative Herald. To, czy dany nowy budynek podlega uldze, jest kwestią historii jego pozwoleń, a nie samego faktu, że budynek jest nowy.

Po stronie zakupu Kodeks nie przewiduje podatku od przeniesienia własności, więc widocznymi kosztami nabycia nieruchomości są opisana wyżej opłata rejestracyjna, opłaty notarialne lub podobne opłaty za usługi oraz koszt wyceny, jeżeli wymaga jej wniosek o pozwolenie na pobyt. Jeśli zakup jest finansowany kredytem, pozycje kosztów banku opisuje powiązany artykuł o kredycie hipotecznym w Gruzji dla cudzoziemców.

Rezydencja podatkowa, test 183 dni i pozwolenie na pobyt

Gruzińskie przepisy o podatku dochodowym zależą od tego, czy osoba fizyczna jest rezydentem. Zgodnie z artykułem 34(2) Kodeksu podatkowego rezydentem Gruzji przez cały rok podatkowy jest osoba fizyczna, która faktycznie przebywała w Gruzji przez 183 dni lub dłużej w dowolnym ciągłym okresie 12 miesięcy kalendarzowych kończącym się w tym roku podatkowym. Artykuł 34(5) liczy jako dzień pobytu każdy dzień, w którym osoba znajdowała się w Gruzji, niezależnie od długości pobytu, a artykuł 34(8) stanowi, że status ustala się dla każdego okresu podatkowego. Zestawienie PwC o rezydencji podaje ten sam test, a jego strona o podatkach od dochodów osobistych dodaje, że rezydenci będący osobami fizycznymi są zwolnieni z podatku od dochodów, które nie mają źródła w Gruzji. Zgodnie z artykułem 79 Kodeksu nierezydent będący osobą fizyczną jest podatnikiem podatku dochodowego od dochodów ze źródła gruzińskiego.

Pozwolenie na pobyt i rezydencja podatkowa to dwie odrębne kwestie, które często się ze sobą mylą. Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców w artykule 15(j) przewiduje krótkoterminowe pozwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który posiada prawo własności nieruchomości w Gruzji, innej niż grunty rolne, o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w GEL, a także dla małżonka i dzieci. Wartość rynkową ustala certyfikowany rzeczoznawca majątkowy z akredytowanej jednostki, a nie sam wnioskodawca. Tekst znajduje się w Legislative Herald, a notatka kancelarii prawnej informuje o zmianie z USD 100 000 na USD 150 000 dla wniosków od 1 marca 2026 r. Nasz przewodnik po pozwoleniu na pobyt w Gruzji opisuje warunki, w tym to, że pozwolenie jest roczne i odnawialne oraz że posiadanie pozwolenia samo w sobie nie czyni osoby gruzińskim rezydentem podatkowym. Artykuł 34 wiąże rezydencję podatkową z fizyczną obecnością, a nie z pozwoleniem, co jest zgodne z tym stwierdzeniem. Zakupy na odległość, w tym formalności, gdy nabywca przebywa za granicą, omawia powiązany artykuł o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji z zagranicy.

Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania i gdzie sprawdzić konkretny przypadek

Ministerstwo Finansów podaje na swojej stronie o podwójnym opodatkowaniu, że obowiązuje 58 umów o unikaniu podwójnego opodatkowania i zapobieganiu uchylaniu się od opodatkowania. Strona wymienia kraje partnerskie umów, przy części z nich z datami wejścia w życie, a przy innych bez dat. Wykaz na tej stronie nie obejmuje Stanów Zjednoczonych ani Rosji. To, czy umowa zmienia końcowy wynik w przypadku danego właściciela, zależy od tekstu umowy, rodzaju dochodu i rezydencji podatkowej właściciela, a strona Ministerstwa o opodatkowaniu międzynarodowym jest punktem wyjścia do umów i do wymiany informacji między organami podatkowymi.

Co do kursów walut użytych w tekście, Narodowy Bank Gruzji ogłasza oficjalne kursy lari codziennie; kurs przyjęty w tym artykule to USD 1 = GEL 2,5966 oraz EUR 1 = GEL 2,9082, obowiązujące od 27 października 2026 r., według serwisu walutowego Narodowego Banku Gruzji. Wartość dolara w lari wynosiła GEL 2,5976 w dniu 22 października 2026 r., a zatem niewielkie wahania zmieniają dolarowe równowartości progów w lari o kilka dolarów. Informacje o innych miastach i o całym kraju zawierają strony o Gruzji, Batumi i Tbilisi, które opisują oferty, a porównanie sześciu rynków w artykule co można kupić za $100 000 pozwala porównać ceny w Gruzji z cenami gdzie indziej.

Często zadawane pytania

Czy w Gruzji obowiązuje podatek od nieruchomości dla cudzoziemców?

Tak. Podatek od nieruchomości w Gruzji nalicza się od nieruchomości osoby fizycznej na podstawie artykułu 201 Kodeksu podatkowego, a artykuł ten nie rozróżnia obywateli i cudzoziemców. Zagraniczny właściciel jest zwolniony tylko wtedy, gdy dochód rodziny w roku poprzednim nie przekroczył GEL 100 000 (około $38 512 według kursu Narodowego Banku z 27 października 2026 r.). Powyżej tej kwoty stawka mieści się w przedziale od 0,8% do 1% wartości rynkowej.

Jaka jest stawka podatku od nieruchomości w Gruzji w 2026 r.?

Dla budynku lub mieszkania należącego do osoby fizycznej stawka podatku od nieruchomości w Gruzji to przedział od 0,8% do 1% wartości rynkowej na koniec roku poprzedniego, zgodnie z artykułem 202(5) w brzmieniu nadanym ustawą nr 1874 z 30 września 2026 r. Dla gruntów nierolniczych stawka podstawowa wynosi GEL 0,24 za metr kwadratowy rocznie, ze współczynnikiem gminnym do 1,5.

Czy podatek od nieruchomości w Gruzji zmienił się w 2026 r.?

Tak. Ustawa nr 1874 z 30 września 2026 r. zmieniła podatek od nieruchomości w Gruzji, podnosząc próg zwolnienia z GEL 40 000 do GEL 100 000 dochodu rodziny i znosząc przedział od 0,05% do 0,2%. Ustawa dotyczy podatku od nieruchomości, który należało zadeklarować w 2026 r. Strony napisane przed 30 września mogą nadal pokazywać starsze przedziały.

Kiedy trzeba zapłacić podatek od nieruchomości w Gruzji?

W przypadku podatku od nieruchomości w Gruzji osoba fizyczna składa deklarację do 1 listopada i płaci do 15 listopada. Na 2026 r. Służba Dochodów podaje jako termin deklaracji 2 listopada. Za spóźnioną deklarację nakłada się karę 5% podatku za każdy zaległy miesiąc, do 30%, przy opóźnieniu do dwóch miesięcy, i 10% przy opóźnieniu dłuższym niż dwa miesiące, a od niezapłaconego podatku naliczane są odsetki karne w wysokości 0,05% dziennie.

Czy dochód z najmu gruzińskiego mieszkania jest opodatkowany?

Tak. Rezydent będący osobą fizyczną, który wynajmuje lokal mieszkalny i nie dokonuje odliczeń, płaci 5% czynszu brutto na podstawie artykułu 81(2), natomiast ogólna stawka 20% obowiązuje, gdy dokonuje się odliczeń. Od rocznego czynszu $6 000 droga 5% daje $300. Status małego przedsiębiorcy ze stawką 1% i status mikroprzedsiębiorcy ze stawką 0% to odrębne reżimy z własnymi warunkami.

Czy cudzoziemiec płaci podatek przy sprzedaży gruzińskiego mieszkania?

Nadwyżka ze sprzedaży mieszkania lub domu mieszkalnego wraz z przynależnym gruntem, posiadanych dłużej niż dwa lata, jest zwolniona na podstawie artykułu 82(1)(f.a). Jeśli sprzedaż następuje w ciągu dwóch lat, nadwyżka jest opodatkowana stawką 5% na podstawie artykułu 81(3). Przy nadwyżce $15 000 w ciągu tych dwóch lat daje to $750.

Czy w Gruzji istnieje podatek od spadków lub darowizn?

Kodeks podatkowy nie przewiduje odrębnego podatku od spadków ani od darowizn. Majątek otrzymany przez spadkobierców pierwszej i drugiej linii jest zwolniony z podatku dochodowego, spadkobiercy trzeciej i czwartej linii są zwolnieni do GEL 150 000 rocznie, a pozostałe darowizny są zwolnione do GEL 1 000 rocznie, zgodnie z artykułem 82(1).

Czy reguła 183 dni dotyczy właścicieli nieruchomości?

Rezydencja podatkowa w Gruzji zależy od 183 lub więcej dni obecności w dowolnym ciągłym okresie 12 miesięcy kalendarzowych kończącym się w roku podatkowym, zgodnie z artykułem 34, a posiadanie nieruchomości samo w sobie nie tworzy rezydencji. Podatek od nieruchomości w Gruzji obciąża właściciela niezależnie od tego, czy jest on rezydentem.

Czy pozwolenie na pobyt czyni właściciela rezydentem podatkowym?

Nie, nie samo w sobie, a podatek od nieruchomości w Gruzji nie zależy od pozwolenia. Rezydencja podatkowa wynika z testu dni obecności w artykule 34. Pozwolenie oparte na nieruchomości na podstawie artykułu 15(j) ustawy o statusie prawnym cudzoziemców dotyczy statusu imigracyjnego i wymaga nieruchomości o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w GEL, innej niż grunty rolne.

Które kraje mają z Gruzją umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania?

Ministerstwo Finansów wymienia 58 obowiązujących umów, w tym z Niemcami, Turcją, Iranem, Zjednoczonymi Emiratami Arabskimi, Polską i Japonią. To, czy umowa wpływa na podatek od gruzińskiej nieruchomości, zależy od jej tekstu i od rodzaju dochodu, a strona Ministerstwa jest miejscem, w którym można przeczytać wykaz.

Ostatnia weryfikacja: 27 października 2026 r. Źródła: Kodeks podatkowy Gruzji, tekst jednolity; ustawa nr 1874 z 30 września 2026 r.; ustawa nr 1888 z 15 października 2026 r.; Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (Law on the Legal Status of Aliens and Stateless Persons); Służba Dochodów Gruzji (Revenue Service of Georgia); opłaty Krajowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR); oficjalne kursy Narodowego Banku Gruzji; Ministerstwo Finansów, umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania; Ministerstwo Finansów, opodatkowanie międzynarodowe; PwC, pozostałe podatki; PwC, rezydencja; PwC, podatki od dochodów osobistych; notatka kancelarii EIG o progu dla pozwolenia na pobyt.