Rynek nieruchomości w Gruzji: co pokazują dane z 2026 roku

Rynek nieruchomości w Gruzji: co pokazują dane z 2026 roku

Rynek nieruchomości w Gruzji jest mierzony przez kilka różnych instytucji i według stanu na 27 października 2026 r. ich najnowsze liczby wskazują ogólnie w tym samym kierunku, choć w szczegółach się ze sobą rozmijają. Geostat, krajowy urząd statystyczny, poinformował 23 października 2026 r., że jego indeks cen nieruchomości mieszkaniowych dla Tbilisi wzrósł o 1,5% w porównaniu z drugim kwartałem 2026 roku oraz o 5,9% w porównaniu z trzecim kwartałem 2025 roku. Narodowy Bank Gruzji (NBG) pozostawił 21 października 2026 r. stopę polityki pieniężnej na poziomie 8,25%. Lari (GEL) kosztowało GEL 2,5966 za dolara amerykańskiego według oficjalnego kursu NBG obowiązującego 27 października 2026 r., wobec GEL 2,7241 rok wcześniej.

Ten artykuł zbiera w jednym miejscu opublikowane wskaźniki opisujące rynek nieruchomości w Gruzji: ceny, transakcje, udział kupujących z zagranicy, podaż nowych budynków, stopy procentowe i limity kredytowe, kurs walutowy, turystykę oraz czynsze. Każda liczba ma podane źródło, datę, a tam, gdzie ma to znaczenie, także metodę. Artykuł niczego nie prognozuje. Jeżeli analitycy, tacy jak Galt & Taggart, opublikowali własną prognozę, jest ona przytoczona z nazwą autora i datą. Kwoty w dolarach amerykańskich podajemy tak, jak publikują je źródła, a kwoty w lari przeliczamy według oficjalnego kursu NBG z 27 października 2026 r. (USD 1 = GEL 2,5966), o ile nie zaznaczono inaczej.

Rynek nieruchomości w Gruzji: najważniejsze wskaźniki w skrócie

Poniższa tabela zawiera najnowszy odczyt każdego wskaźnika wykorzystywanego w tym artykule, okres, którego dotyczy, oraz nazwę podmiotu, który go opublikował. Okresy się różnią, ponieważ każda instytucja raportuje według własnego kalendarza: indeks cen i stopa procentowa są publikowane kwartalnie lub w rytmie posiedzeń, natomiast liczby sprzedaży pochodzą od prywatnych firm badawczych, które publikują dane miesięczne lub roczne.

Dwie uwagi do tej tabeli wyznaczają kształt reszty artykułu. Po pierwsze, tylko pierwszy wiersz jest oficjalną statystyką cen domów i mieszkań, a obejmuje on nowo wybudowane nieruchomości w Tbilisi, a nie cały kraj. Po drugie, wiersze dotyczące sprzedaży pochodzą od firm badawczych, które dane rejestrowe kompilują na własny sposób, więc liczba dla Batumi podana przez jedną firmę nie będzie zgadzać się z liczbą dla Batumi podaną przez inną. Dlaczego tak jest, wyjaśnia następna sekcja.

Rynek nieruchomości w Gruzji: dlaczego raporty się ze sobą nie zgadzają

Czytelnik porównujący dwa raporty o rynku nieruchomości w Gruzji często znajdzie różne liczby dla tego samego miasta i tego samego roku. Zwykle jest to różnica definicji, a nie błąd. Większość rozbieżności tłumaczą cztery rozróżnienia.

Pierwsze dotyczy tego, co jest liczone. Sprzedaż w Rejestrze Publicznym oznacza rejestrację zmiany właściciela. Badanie wśród deweloperów liczy umowy podpisane z deweloperem, które mogą zostać zarejestrowane później. Relacja Georgia Today z marcowych danych Galt & Taggart o Tbilisi z 2026 roku zwraca uwagę, że opóźnienia w rejestracji wpływają na dane rejestrowe dotyczące rynku pierwotnego, a firma publikuje też odrębną serię z badania deweloperów. Ten sam miesiąc może pokazywać różną dynamikę rynku pierwotnego w zależności od wybranej serii: za luty 2026 roku seria rejestrowa wykazała wzrost sprzedaży pierwotnej o 11,2% rok do roku, a badanie deweloperów o 26,6%.

Drugie dotyczy pojęcia ceny. Cena ofertowa to kwota, którą sprzedający ogłasza; cena transakcyjna to kwota zapisana w rejestrze lub u dewelopera; indeks jest konstrukcją statystyczną. Geostat podaje, że jego indeks jest zbudowany na cenach ofertowych zbieranych z portali nieruchomości i stosuje metodę hedoniczną, która koryguje wyniki o cechy każdej nieruchomości. Tbilisi Home, raport oparty na ogłoszeniach, wprost zaznacza, że jego liczby to mediany cen ofertowych. Galt & Taggart publikuje średnie ceny dla rynku pierwotnego oraz dla wyodrębnionego segmentu rynku wtórnego (budynki z pozwoleniami wydanymi od 2013 roku). To trzy różne wielkości.

Trzecie dotyczy zakresu i geografii. Publikacja Geostatu opisuje indeks jako Residential Property Price Index „w Gruzji”, ale jego nota metodologiczna mówi, że indeks obejmuje mieszkania i domy wolnostojące w Tbilisi, a wykres z podziałem na dzielnice w tej publikacji dotyczy nowo wybudowanych nieruchomości w Tbilisi. Batumi, Kobuleti, Gonio i reszta kraju pozostają poza nim. Czwarte to waluta: indeks Geostatu jest wyrażony w lari, podczas gdy Galt & Taggart, Colliers i większość deweloperów podają ceny w dolarach.

Rejestr Publiczny ma tu znaczenie, ponieważ to w nim zapisana jest własność nieruchomości w Gruzji. Jego strona statystyczna podaje liczbę otrzymanych wniosków i wydanych decyzji w rejestrze nieruchomości oraz podział właścicieli według płci. Liczby sprzedaży i udziały narodowości przytaczane w tym artykule pochodzą od firm badawczych, które kompilują dane rejestrowe.

Ceny w Tbilisi: co pokazuje indeks cen nieruchomości mieszkaniowych Geostatu

Geostat publikuje indeks cen nieruchomości mieszkaniowych (Residential Property Price Index, RPPI) co kwartał, od trzech do czterech tygodni po jego zakończeniu. Publikacja za Q3 2026 nosi datę 23 października 2026 r., a publikacja za Q2 datę 23 lipca 2026 r. Nota metodologiczna opisuje podejście hedoniczne, oparte na cechach nieruchomości, stosowane do cen ofertowych z portali nieruchomości, w tym myhome.ge i ss.ge, i podaje, że indeks jest obliczany w lari.

W trzech kwartałach 2026 roku opublikowanych do tej pory indeks rósł w każdym kwartale, a jego zmiana rok do roku przyspieszyła z 3,0% do 5,9%.

Dane za Q1 pochodzą od Geostatu w relacji Georgia Today z 24 kwietnia 2026 r.; dane za Q2 i Q3 pochodzą z samych publikacji Geostatu. W publikacji za Q3 subindeks mieszkań znajduje się 63,1% powyżej średniej z 2020 roku, a subindeks domów wolnostojących 72,7% powyżej niej. W ujęciu kwartał do kwartału mieszkania zdrożały o 1,2%, a domy wolnostojące o 2,7%.

Porównanie z inflacją pokazuje na przykładzie, jak czytać te liczby. Geostat podał roczną inflację cen konsumpcyjnych na poziomie 5,6% za wrzesień 2026 roku. Indeks wzrósł w Q3 o 5,9% rok do roku. Po podzieleniu jednej wartości przez drugą (1,059 / 1,056 = 1,0028) otrzymujemy realny wzrost o około 0,3%. To nasze własne obliczenie, łączące indeks kwartalny z miesięcznym odczytem inflacji, i jest pokazane wyłącznie po to, by zilustrować, że większość nominalnego wzrostu w lari została w tym samym roku zrównoważona przez ogólny poziom cen.

Ceny w Tbilisi według dzielnic

Publikacja za Q3 zawiera wykres median cen za metr kwadratowy nowo wybudowanych nieruchomości w podziale na dzielnice. Poniższe liczby są podane tak, jak przekazało je Georgia Today 26 października 2026 r., z równowartościami w dolarach obliczonymi po kursie GEL 2,5966 za USD 1 (kurs NBG na 27 października 2026 r.). Kwoty w dolarach są przeliczeniami, a nie danymi Geostatu.

Rozstęp jest szeroki. Mediana dla mieszkań w Mtatsmindzie, GEL 7 004, jest 1,9 raza wyższa niż w Samgori, GEL 3 657 (7 004 / 3 657 = 1,92). W przypadku domów wolnostojących kolejność jest inna: najwyższą medianę ma Vake, GEL 4 517, przed Mtatsmindą z GEL 4 430. Porównania dzielnica po dzielnicy, wraz z podanymi z nazwy źródłami prywatnymi, a także dane o czynszach i rentowności, omawiamy w naszym artykule o cenach nieruchomości w Tbilisi oraz na stronie miasta Tbilisi.

Ten sam rynek w lari i w dolarach

Ponieważ ceny w Gruzji podaje się w dwóch walutach, to, czy ceny „rosną” czy „spadają”, zależy od wybranej waluty. Oficjalny kurs NBG wynosił GEL 2,7241 za USD 1 na 27 października 2025 r. i GEL 2,5966 na 27 października 2026 r., więc za dolara kupowało się o 4,7% mniej lari (2,5966 / 2,7241 = 0,953). Tabela pokazuje kurs NBG na kilka dat.

Oto ilustracja na założonych liczbach. Weźmy mieszkanie wycenione na GEL 400 000 na dzień 27 października 2025 r. Przy kursie GEL 2,7241 za dolara jest to około $146 837. Jeśli jego cena w lari wzrosła o 5,9% wskazane przez indeks, do GEL 423 600, to przy kursie GEL 2,5966 za dolara wynosi ona około $163 136, czyli o 11,1% więcej w ujęciu dolarowym. Gdyby natomiast cena w lari pozostała bez zmian, wartość w dolarach i tak wzrosłaby o około 4,9%, ponieważ lari się umocniło. Kupujący, który posiada dolary, i kupujący, który zarabia w lari, widzą więc różne zmiany tej samej nieruchomości. To rachunek na założonej cenie, a nie szacunek rynkowy; pomija on również to, że wielu deweloperów w Tbilisi i Batumi wycenia w dolarach i dostosowuje ceny w lari do kursu walutowego.

Rynek nieruchomości w Gruzji: transakcje i wolumeny sprzedaży

Żadna instytucja urzędowa nie publikuje miesięcznej liczby sprzedaży mieszkań według miast w taki sposób, w jaki Geostat publikuje indeks cen. Wolumeny sprzedaży na rynku nieruchomości w Gruzji raportują firmy badawcze przetwarzające dane z Rejestru Publicznego: Galt & Taggart i Colliers Georgia. Ich dane roczne za 2025 rok są zbliżone co do kierunku, a różne co do wielkości.

Colliers naliczył w 2025 roku ponad 59 000 sprzedaży mieszkań o wartości $4,3 mld w Tbilisi i Batumi łącznie, o 7% więcej niż rok wcześniej. Podzielenie wartości przez liczbę daje średnio około $72 900 na jedną sprzedaż w obu miastach (4,3 mld / 59 000), około $78 100 w Tbilisi (3,3 mld / 42 267) i około $58 600 lub więcej w Batumi (1 mld / 17 052; wartość jest podana jako ponad $1 mld). Według danych Galt & Taggart dla Batumi średnia wynosi około $74 400 (1,3 mld / 17 478). Te średnie są naszym podziałem opublikowanych sum i łączą mieszkania bardzo różnej wielkości i standardu wykończenia, więc nie są statystyką cen.

Dwa wiersze dotyczące Batumi za 2025 rok pokazują opisaną wyżej lukę definicyjną: 17 052 wobec 17 478 sprzedaży oraz wzrost wartości o 34% wobec blisko 24%. Galt & Taggart przypisał też część wzrostu w Tbilisi na początku 2026 roku niskiej bazie porównawczej po niestabilności politycznej w Tbilisi w 2025 roku. Co do pierwszego półrocza 2026 roku w Batumi, artykuł HomesOverseas.ru podał, że sam czerwiec to 1 468 transakcji o wartości $100 mln, a jego dane półroczne dają średnio około $64 700 na jedną sprzedaż (507 mln / 7 838).

Colliers podał też, gdzie skupia się popyt w Tbilisi: Didi Dighomi, Saburtalo i Samgori razem odpowiadały w 2025 roku za 61% podaży i popytu. Jego średnie ceny za 2025 rok wyniosły $1 484 za metr kwadratowy w nowych projektach i $1 244 w starych projektach w Tbilisi oraz odpowiednio $1 497 i $1 196 przy odsprzedaży w Batumi.

Batumi i wybrzeże: ceny, rejony i niesprzedane zapasy

Batumi jest drugim miastem w danych i tym, w którym znajduje się większość ofert z tej strony, dlatego omawiamy je odrębnie od Tbilisi. Raport Galt & Taggart Batumi Residential Real Estate 2025 Review and 2026 Outlook, streszczony przez Investor.ge 20 kwietnia 2026 r., podaje średnią cenę mieszkania „pod klucz” na poziomie $1 569 za metr kwadratowy w 2023 roku, $1 699 w 2024 roku i $1 865 w 2025 roku. Te kroki oznaczają wzrosty o 8,3% i 9,8%, czyli o 18,9% w ciągu dwóch lat (1 865 / 1 569 = 1,189). Raport umieszcza Stare Batumi powyżej $3 000 za metr kwadratowy, a strefy peryferyjne poniżej $1 500. Nasz wpis o cenach mieszkań w Batumi zestawia te średnie z cenami początkowymi na naszych stronach ofert.

Co do 2026 roku, artykuł HomesOverseas.ru z 24 sierpnia 2026 r. przytacza dane Galt & Taggart za pierwszy kwartał: średnia cena na rynku pierwotnym $1 893 za metr kwadratowy (o 8,7% więcej rok do roku) oraz średnia na rynku wtórnym $1 479 (o 7,8% więcej). Ten sam artykuł powołuje się na Colliers Georgia w sprawie ważonej średniej dla nowych budynków, wynoszącej $1 455 za metr kwadratowy w czerwcu, o 22% więcej rok do roku. Dwie średnie dla nowych budynków różnią się znacznie, ponieważ opisują różne próby i różne miesiące.

Dane o rejonach to dane Galt & Taggart za Q1 2026 w relacji HomesOverseas.ru. Pokazują one, że wolumen sprzedaży i poziom cen to dwie osobne sprawy: New Boulevard odnotował najwięcej transakcji przy średniej ze środka stawki, a Old Town zaledwie 283 transakcje przy najwyższej średniej. Próba Gonio-Kvariati, licząca 59 transakcji, jest niewielka, co sprawia, że jej średnia jest bardziej wrażliwa na kilka projektów. Miejscowości nadmorskie od Sarpi po Kobuleti porównujemy w artykule nieruchomości na gruzińskim wybrzeżu Morza Czarnego, a strona miasta Batumi wymienia oferty według projektów.

Niesprzedane zapasy w Batumi

Raport Galt & Taggart podaje około 12 400 niesprzedanych mieszkań w projektach deweloperskich objętych jego badaniem na koniec 2025 roku, czyli prawie o 14% więcej niż rok wcześniej, i stwierdza, że popyt nie nadąża za podażą. W stosunku do 17 478 mieszkań sprzedanych w 2025 roku oznacza to 0,71 roku sprzedaży (12 400 / 17 478), czyli około 8,5 miesiąca. Ten wskaźnik jest naszym wyliczeniem i porównuje zapas w badanych projektach ze sprzedażą w całym mieście, więc wskazuje skalę, a nie dokładny czas wyprzedania. Raport przewidywał również roczny wzrost cen o 4% do 6% w 2026 roku i mniej więcej stałą sprzedaż na rynku pierwotnym; jest to prognoza Galt & Taggart, a nie nasza. Struktury płatności w projektach off-plan (projektach w budowie) i kontrole obowiązujące przy niedokończonych inwestycjach opisuje artykuł o nieruchomościach off-plan w Batumi.

Kupujący z zagranicy: udziały i narodowości według opublikowanych danych

Udział cudzoziemców wśród kupujących to najbardziej zmienna liczba na rynku nieruchomości w Gruzji, ponieważ mocno różni się między Tbilisi a Batumi oraz między firmami badawczymi. Tabela zbiera to, co zostało opublikowane, wraz z datami.

Patrząc na wiersze razem, kupujący z zagranicy stanowią w Tbilisi mniejszość, a w Batumi mniej więcej połowę kupujących, przy czym w Tbilisi większość zakupów cudzoziemców dotyczy nowych projektów. Udziały dla Batumi, 63% (Q1) i od 47% do 49% (Q2), pochodzą od różnych dostawców danych i z różnych okresów, więc nie należy ich czytać jako spadku w obrębie jednej serii.

Kategorie narodowości również nie są ujednolicone. Galt & Taggart grupuje razem Ukrainę, Rosję i Białoruś, podczas gdy Colliers wyróżnia obywateli Rosji i Ukrainy. O stronie prawnej zakupu przez cudzoziemca, w tym o tym, co wolno, a czego nie wolno posiadać, piszemy w artykule czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, a o zakupach dokonywanych przez nierezydentów bez wyjazdu na miejsce w artykule zakup nieruchomości w Gruzji z zagranicy.

Podaż nowych budynków i pozwolenia na budowę

Podaż jest tą częścią rynku nieruchomości w Gruzji, o której publicznych danych jest najmniej. Dostępne są trzy wskaźniki. Pierwszy to pozwolenia na budowę: Galt & Taggart podał w swoim marcowym komentarzu z 2026 roku, że w lutym 2026 roku wydano w Tbilisi pozwolenia dla 10 projektów mieszkaniowych o powierzchni mieszkalnej 60 283 metrów kwadratowych, czyli o 44,7% mniej niż w lutym 2025 roku. Opisał to jako piąty z rzędu miesiąc spadku wolumenu pozwoleń, a objęta pozwoleniami powierzchnia mieszkalna od początku roku była o 50,7% niższa niż rok wcześniej.

Drugi to niesprzedane zapasy w Batumi, omówione wyżej. Trzeci to produkcja budowlana w rachunkach narodowych. Szybki szacunek Geostatu za lipiec 2026 roku oraz szacunek za sierpień, przytoczony przez Trading Economics, wskazywały na spadek w sektorze budownictwa w porównaniu z rokiem poprzednim, podczas gdy aktywność na rynku nieruchomości wymieniono w sierpniu wśród sektorów wspierających wzrost. Pozwolenia i produkcja budowlana mierzą różne rzeczy, a spadek pozwoleń dziś wpływa na oddawanie budynków z opóźnieniem, ponieważ budynek, na który wydano pozwolenie teraz, jest zwykle oddawany w ciągu kilku lat. To opóźnienie jest ogólną cechą budownictwa, a nie gruzińską statystyką.

Indeks cen Geostatu rozróżnia w swojej publikacji także budynki według etapu wykończenia, z osobnymi seriami dla nieruchomości w stanie white frame i black frame, co przypomina, że cena nowego lokalu w Gruzji może dotyczyć surowej powłoki, częściowo wykończonego mieszkania albo lokalu „pod klucz”. Tbilisi Home z tego samego powodu podaje trzy kategorie: nowy remont, starszy remont oraz stan deweloperski (frame lub shell).

Stopy procentowe, limity kredytowe i lari

Komitet Polityki Pieniężnej (Monetary Policy Committee) NBG ustala stopę polityki pieniężnej na zaplanowanych posiedzeniach. Jego decyzje z 2026 roku, wymienione na stronie internetowej NBG, przedstawiono poniżej.

Jedyną zmianą w 2026 roku była podwyżka o 0,25 punktu procentowego 6 maja. JAMnews podał, że NBG powiązał ją z wyższymi światowymi cenami energii po napięciach na Bliskim Wschodzie i zakłóceniach w żegludze, oraz zacytował pełniącą obowiązki prezesa NBG Natię Turnavę, która nazwała ten ruch „wyraźnie o charakterze zapobiegawczym”. JAMnews podał także, że około 250 000 kredytobiorców miało się liczyć z wyższymi kosztami kredytu. 29 lipca 2026 r. NBG poinformował, że roczna inflacja wyniosła w czerwcu 5,8%, inflacja bazowa 3,2%, jego prognoza średniej inflacji w 2026 roku to 5,2%, prognoza wzrostu w 2026 roku to 6,5%, a średnioterminowy cel inflacyjny wynosi 3%. 9 września Interfax podał inflację ogółem za sierpień na poziomie 5,6%, inflację bazową 3,6% i tę samą prognozę 5,2%.

Stopa polityki pieniężnej sama w sobie nie jest oprocentowaniem kredytu mieszkaniowego. Dla kredytobiorców indywidualnych NBG publikuje na swojej stronie zestaw limitów.

Przykład na założonych liczbach pokazuje, jak działają te limity. Dla kredytobiorcy z miesięcznym dochodem netto GEL 3 000 w lari limit PTI dla kredytu w lari wynosi 50%, więc raty nie mogą przekraczać GEL 1 500 miesięcznie; dla kredytu w walucie obcej, gdy dochód jest w lari, limit wynosi 30%, czyli GEL 900. Dla nieruchomości o wartości GEL 300 000 maksymalny kredyt w lari to GEL 270 000 (90%), a maksymalny kredyt w walucie obcej GEL 210 000 (70%). Strona NBG powołuje się na akt prawny 281/04 i stwierdza, że wskaźniki mogą się zmieniać wraz z cyklem finansowym. Strona NBG o laryzacji (lari-ization) stwierdza w ramach środków przeciw ryzyku walutowemu, że małe kredyty poniżej GEL 200 000 mają być udzielane wyłącznie w walucie krajowej, i datuje to na 2019 rok. Kredytowanie nierezydentów, kryteria banków i raty oferowane przez deweloperów omawiamy w artykule kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemców.

NBG podał brutto międzynarodowe rezerwy w wysokości $8,14 mld za sierpień 2026 roku i określił je jako rekordowe w historii; tabela kursów wymiany powyżej pokazuje umacnianie się lari w tym samym okresie.

Turystyka, wzrost gospodarczy i inflacja jako kontekst popytu

Turystyka zasila rynek w Batumi poprzez popyt na krótkie pobyty oraz napływ odwiedzających, na który powołują się deweloperzy. Obejmują ją dwie oficjalne serie, które różnią się definicją. Gruzińska Narodowa Administracja Turystyki (Georgian National Tourism Administration) podała, w relacji Georgia Today z 20 lipca 2026 r., przychody z turystyki w wysokości $1,9 mld w okresie od stycznia do czerwca 2026 roku, o 2% mniej rok do roku, przy 2 272 964 międzynarodowych wizytach turystów (o 0,1% więcej, czyli o 2 601 wizyt) i 3 050 173 wizytach międzynarodowych podróżnych (o 3,3% mniej). Samo w drugim kwartale wizyt podróżnych było 1 749 668, o 4,9% mniej. Administracja przypisała spadek zmniejszonemu napływowi z krajów dotkniętych regionalnymi konfliktami i związanymi z nimi ograniczeniami lotów oraz odnotowała rekordową liczbę wizyt z UE i Wielkiej Brytanii: 249 201 (o 23,4% więcej). Geostat w swojej publikacji za drugi kwartał, w relacji JAMnews z 30 lipca 2026 r., naliczył 1,3 mln odwiedzających z zagranicy, o 5,2% mniej, z wydatkami około GEL 3 mld, o 13,3% niższymi.

Adżaria, region obejmujący Batumi, przyjęła 26,2% wizyt według drugiego kwartału w zestawieniu Geostatu. Administracja podała przychody za drugi kwartał na poziomie $1,1 mld, o 3,8% niższe, podczas gdy zestawienie wydatków odwiedzających Geostatu spadło o 13,3%, co po raz kolejny pokazuje, że obie serie nie są wymienne.

Kontekst dostarcza szersza gospodarka. Szybki szacunek Geostatu za lipiec 2026 roku określił wzrost realnego PKB na 8,0% za lipiec i 7,9% za okres od stycznia do lipca; Trading Economics, relacjonując późniejszą publikację Geostatu, podało 6,3% za sierpień i 7,6% za okres od stycznia do sierpnia. Strona główna Geostatu podaje wstępny wzrost realny za 2025 rok na poziomie 7,5%, PKB na mieszkańca $10 296,5, bezrobocie 13,9% oraz liczbę ludności 3 941,1 tys. na 1 stycznia 2026 r. Ceny konsumpcyjne wzrosły we wrześniu 2026 roku o 5,6% rok do roku, przy czym mieszkanie i media o 9,2%, a restauracje i hotele o 7,3%, według Trading Economics relacjonującego Geostat. Dane o kosztach życia, czynszach i podatkach dla rezydentów zbiera nasz przewodnik po życiu w Gruzji dla cudzoziemców.

Czynsze i rentowność według opublikowanych danych

Rentowność najmu pojawia się w niemal każdym raporcie rynkowym i jest liczbą najbardziej zależną od przyjętych definicji. Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę, przed uwzględnieniem kosztów, pustostanów i podatku. Marcowy komentarz Galt & Taggart z 2026 roku podał średni miesięczny czynsz za mieszkanie o powierzchni od 50 do 60 metrów kwadratowych w Tbilisi na poziomie $10,1 za metr kwadratowy za luty 2026 roku, o 1,8% mniej niż miesiąc wcześniej, przy rentowności najmu 8,6%. Sprawdzenie pokazuje, że liczby są spójne: $10,1 × 12 miesięcy = $121,2 za metr kwadratowy rocznie, a $121,2 / $1 398 (średnia dla rynku pierwotnego z tego samego raportu) = 8,7%.

Raport Tbilisi Home podaje, że obejmuje ogłoszenia z największych portali nieruchomości, po usunięciu duplikatów i nierealistycznych cen, oraz że jego liczby to mediany cen ofertowych. Jego wiersz Vake i Saburtalo się zgadza: $10,5 × 12 / $1 890 = 6,7%. Różnica między jego wartościami od 6,6% do 7,7% a 8,6% według Galt & Taggart wynika z odmiennych baz cenowych: ceny Tbilisi Home dotyczą wyremontowanych mieszkań w cenie ofertowej, a ceny Galt & Taggart to średnie dla projektów rynku pierwotnego.

Dla Batumi Galt & Taggart podał rentowność brutto 8,8% w 2024 roku i 7,4% w 2025 roku oraz średnią stawkę dzienną około $35,6 w 2025 roku, mniej więcej bez zmian. Artykuł HomesOverseas.ru podaje rentowność na poziomie 7,1% na początku 2026 roku, a średnią stawkę dzienną jako niższą o 7,3% w pierwszym kwartale. Są to liczby dla całego rynku i dla zrealizowanych wynajmów; rentowność pojedynczego mieszkania zależy od lokalu, operatora i kosztów. Mechanikę, podatki i koszty wynajmu w Batumi omawia artykuł o wynajmie krótkoterminowym w Batumi, a zasady opodatkowania właścicieli artykuł o podatku od nieruchomości w Gruzji.

Rynek nieruchomości w Gruzji: co mówią analitycy, z nazwiskami i datami

Poniższe stwierdzenia są przypisane do źródeł i opatrzone datami. Przytaczamy je tak, jak sformułowały je źródła, i nie popieramy ich ani nie rozszerzamy.

• Galt & Taggart, raport o Batumi, kwiecień 2026. Średnie ceny mieszkań „pod klucz” wzrosły z $1 569 do $1 865 za metr kwadratowy w latach 2023–2025; niesprzedane zapasy w badanych projektach wzrosły o blisko 14%, do około 12 400 mieszkań; raport prognozuje wzrost cen o 4% do 6% w 2026 roku i mniej więcej stałą sprzedaż na rynku pierwotnym.
• Galt & Taggart, Tbilisi, marzec 2026. Firma powiązała część wzrostu sprzedaży na początku 2026 roku z niską bazą wynikającą z niestabilności politycznej w 2025 roku oraz odnotowała pięć kolejnych miesięcy spadku wolumenu pozwoleń.
• Colliers Georgia, luty 2026. Sprzedaż mieszkań w Tbilisi i Batumi przekroczyła 59 000 o wartości $4,3 mld w 2025 roku, o 7% więcej; Batumi odnotowało rekordowe 17 052 sprzedaże.
• Narodowy Bank Gruzji, lipiec i wrzesień 2026. Bank utrzymał stopę na poziomie 8,25% i, jak podał Interfax 9 września 2026 r., potwierdził lipcową prognozę średniej inflacji w 2026 roku na poziomie 5,2% wobec celu 3%.
• Geostat, październik 2026. Ceny nowych mieszkań w Tbilisi wzrosły o 5,9% w lari w ciągu roku do Q3 2026.

Prognozy sporządzone wcześniej w ciągu roku mogą zostać wyprzedzone przez późniejsze dane, takie jak indeks za Q3, dlatego przy porównywaniu ich z powyższymi liczbami data prognozy ma znaczenie.

Podstawy własności i próg dla zezwolenia na pobyt

Własność nieruchomości w Gruzji jest zapisywana w Rejestrze Publicznym prowadzonym przez Krajową Agencję Rejestru Publicznego. Praktyczne szczegóły zakupu, w tym kolejność kroków i dokumenty, opisuje artykuł jak kupić nieruchomość w Gruzji, a wskazówki prawne znajdują się w naszym wpisie o tym, co sprawdzić przed podpisaniem. Strona kraju Gruzja wymienia rynki, które omawiamy.

Niektóre raporty rynkowe wspominają o ścieżce zezwolenia na pobyt, ponieważ wpływa ona na popyt na mieszkania na określonych poziomach cen. Strona Agencji Rozwoju Usług Publicznych (Public Service Development Agency) o zezwoleniach opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który posiada w Gruzji nieruchomość inną niż grunt rolny, o wartości określonej przez akredytowanego rzeczoznawcę na ponad równowartość USD 150 000 w lari, rozszerzone na małżonka i dzieci. Nasz przewodnik po zezwoleniu na pobyt opisuje próg jako USD 150 000 dla wniosków od 1 marca 2026 r., wobec USD 100 000 przed tą datą, i podaje, że wycena jest wyceną rzeczoznawcy, a nie ceną zakupu. Po kursie NBG z 27 października 2026 r. kwota USD 150 000 to około GEL 389 490 (150 000 × 2,5966); ta sama strona wymienia także zezwolenie inwestycyjne powiązane z inwestycją w wysokości co najmniej USD 300 000 lub z nieruchomością o wartości powyżej równowartości USD 300 000. Zasady i warunki różnią się w zależności od osoby, a punktem odniesienia jest strona agencji.

Dwie oferty zestawione ze średnimi rynkowymi

Średnie łatwiej czytać obok konkretnej ceny ofertowej. Dwa poniższe przykłady pochodzą z naszych stron ofert, tak jak je odczytano na potrzeby tego artykułu, i są cenami ofertowymi, a nie transakcjami. Porównujemy je ze średnią Galt & Taggart dla Batumi za 2025 rok dla mieszkań „pod klucz”, wynoszącą $1 865 za metr kwadratowy, która opisuje zrealizowane sprzedaże lokali „pod klucz” w całym mieście i dlatego nie jest punktem odniesienia o tych samych cechach.

Strona Horizon Grand Residence podaje cenę wyjściową $55 000 i wielkość lokalu 52 metry kwadratowe, a daty ukończenia nie podaje; $55 000 / 52 = $1 058 za metr kwadratowy. Strona Mardi Hills podaje ceny od $45 276 za najmniejszy lokal, 26,95 metra kwadratowego, do $235 641 za największy, 112,21 metra kwadratowego, oraz rok budowy 2025. Wartości za metr kwadratowy pokazują, że nawet w jednym budynku cena za metr kwadratowy zmienia się wraz z wielkością lokalu (tutaj od $1 680 do $2 100), co jest jednym z powodów, dla których pojedyncza „średnia cena” w każdym raporcie jest uproszczeniem. Strona opisuje też teren jako położony na wzniesieniu nad miastem. Porównania w ostatniej kolumnie to różnice procentowe względem $1 865 (1 058 / 1 865 = 0,57; 1 680 / 1 865 = 0,90; 2 100 / 1 865 = 1,13) i nic nie mówią o jakości ani wartości żadnego z projektów.

Często zadawane pytania

Jak wygląda rynek nieruchomości w Gruzji w 2026 roku?

Według Geostatu ceny nowych mieszkań w Tbilisi rosły w lari w każdym z pierwszych trzech kwartałów 2026 roku, odpowiednio o 1,8%, 0,9% i 1,5% względem poprzedniego kwartału oraz o 5,9% w ciągu roku do Q3. Galt & Taggart odnotował wyższą sprzedaż w Tbilisi na początku 2026 roku na tle niskiej bazy z 2025 roku. W Batumi raporty wskazują 7 838 sprzedaży w pierwszym półroczu, o 11,4% więcej, przy niesprzedanych zapasach szacowanych na około 12 400 mieszkań na koniec 2025 roku. Te wskaźniki opisują rynek i nie są prognozą.

Czy ceny nieruchomości w Gruzji spadają?

Na rynku nieruchomości w Gruzji indeks Geostatu pokazuje wzrosty w lari w każdym dotychczasowym kwartale 2026 roku, a jego wzrost rok do roku przyspieszył z 3,0% do 5,9%. W przeliczeniu na dolary obraz zależy od kursu walutowego: kurs NBG zmienił się z GEL 2,7241 na GEL 2,5966 za dolara w ciągu roku do 27 października 2026 r. Raporty prywatnych firm o cenach ofertowych i cenach średnich opierają się na własnych próbach i mogą zmieniać się inaczej niż indeks.

Co obejmuje indeks cen Geostatu?

Indeks jest zbudowany na cenach ofertowych z portali nieruchomości metodą hedoniczną i jest obliczany w lari. Jego nota metodologiczna mówi, że obejmuje mieszkania i domy wolnostojące w Tbilisi, a wykres dzielnic w publikacji dotyczy nowo wybudowanych nieruchomości. Nie obejmuje Batumi ani innych regionów i nie jest zapisem zarejestrowanych cen sprzedaży.

Ile nieruchomości sprzedaje się co roku na rynku nieruchomości w Gruzji?

Colliers Georgia naliczył w 2025 roku 42 267 transakcji w Tbilisi i 17 052 w Batumi. Galt & Taggart naliczył 17 478 sprzedanych mieszkań w Batumi w 2025 roku. Liczby się różnią, ponieważ firmy inaczej definiują i kompilują sprzedaż, więc każdą liczbę należy cytować wraz ze źródłem.

Jaki odsetek kupujących stanowią cudzoziemcy?

Opublikowane udziały na rynku nieruchomości w Gruzji różnią się w zależności od miasta i dostawcy danych. Galt & Taggart podał 52% sprzedaży mieszkań w Batumi w 2025 roku i 63% w Q1 2026. Colliers Georgia podał od 47% do 49% dla Batumi w Q2 2026 oraz 11,4% kupujących w Tbilisi w maju 2026 roku.

Jak stopy procentowe wpływają na rynek nieruchomości w Gruzji?

Dla rynku nieruchomości w Gruzji stopa polityki pieniężnej NBG ma znaczenie pośrednie: została podniesiona z 8,00% do 8,25% 6 maja 2026 r. i od tamtej pory utrzymywana na tym poziomie na każdym posiedzeniu, łącznie z 21 października 2026 r. Stopa polityki pieniężnej nie jest oprocentowaniem kredytu mieszkaniowego. NBG ustala też limity kredytowania gospodarstw domowych: maksymalny wskaźnik kredytu do wartości nieruchomości (LTV) 90% dla kredytów w lari i 70% dla kredytów w walucie obcej oraz limity wskaźnika raty do dochodu, zależne od poziomu dochodów i waluty.

Jakiego kursu wymiany używa ten artykuł?

Przeliczenia wykorzystują oficjalny kurs NBG z 27 października 2026 r., USD 1 = GEL 2,5966. NBG ustala oficjalne kursy codziennie, a przeliczenie dokonane innego dnia będzie się nieco różnić. Tam, gdzie źródło podaje kwotę w dolarach, kwota w dolarach jest pokazana tak, jak ją opublikowano.

Czym Tbilisi różni się od Batumi w danych?

Tbilisi jest większym rynkiem ze znacznie niższym udziałem cudzoziemców, 11,4% w maju 2026 roku według Colliers, podczas gdy udział cudzoziemców w Batumi wyniósł 52% w 2025 roku według Galt & Taggart. W Tbilisi było 42 267 transakcji w 2025 roku, a w Batumi 17 052 lub 17 478, zależnie od źródła. Indeks cen Geostatu obejmuje wyłącznie Tbilisi.

Czy ktoś publikuje prognozę cen?

Dla rynku nieruchomości w Gruzji raport Galt & Taggart o Batumi z kwietnia 2026 roku prognozuje roczny wzrost cen o 4% do 6% w 2026 roku i mniej więcej stałą sprzedaż na rynku pierwotnym. Jest to prognoza tej firmy, opatrzona datą i przypisana do źródła. Ten artykuł nie formułuje własnej prognozy.

Jaki jest próg wartości nieruchomości dla zezwolenia na pobyt?

Agencja Rozwoju Usług Publicznych opisuje krótkoterminowe zezwolenie dla właścicieli nieruchomości innych niż rolne, o wartości powyżej równowartości USD 150 000 według akredytowanego rzeczoznawcy. Nasz przewodnik po zezwoleniu na pobyt podaje próg USD 150 000 dla wniosków od 1 marca 2026 r. To, czy zakup go spełnia, zależy od wyceny, a nie od zapłaconej ceny.

Ostatnia weryfikacja: 27 października 2026 r. Źródła: Geostat indeks cen za Q3 2026, indeks cen za Q2 2026, szybki szacunek PKB za lipiec 2026 oraz kafelki wskaźników; Narodowy Bank Gruzji decyzje komitetu, wymogi PTI i LTV, środki laryzacji, oficjalne kursy wymiany i komunikat o rezerwach; statystyki Krajowej Agencji Rejestru Publicznego; Agencja Rozwoju Usług Publicznych; Georgia Today o indeksie za Q3, indeksie za Q1, danych Galt & Taggart o Tbilisi, sprzedaży według Colliers w 2025 roku, danych o turystyce i lipcowej decyzji NBG; Investor.ge o raporcie Galt & Taggart o Batumi; HomesOverseas.ru o kupujących z zagranicy i o rejonach Batumi; JAMnews o danych Geostatu o turystyce i o majowej decyzji w sprawie stopy; Interfax o decyzji wrześniowej; raport rynkowy Tbilisi Home za Q3 2026; Trading Economics o PKB i inflacji.