Рынок недвижимости Грузии: что показывают данные 2026 года

Рынок недвижимости Грузии: что показывают данные 2026 года

Рынок недвижимости Грузии измеряют сразу несколько организаций, и по состоянию на 27 октября 2026 г. их последние цифры указывают в общем направлении, расходясь в деталях. Geostat, национальная статистическая служба, сообщила 23 октября 2026 г., что её индекс цен на жилую недвижимость Тбилиси вырос на 1,5% по сравнению со вторым кварталом 2026 г. и на 5,9% по сравнению с третьим кварталом 2025 г. Национальный банк Грузии (НБГ) 21 октября 2026 г. оставил ставку денежно-кредитной политики на уровне 8,25%. Лари на 27 октября 2026 г. стоил GEL 2,5966 за доллар США по официальному курсу НБГ, тогда как годом ранее курс был GEL 2,7241.

В этой статье в одном месте собраны опубликованные показатели, по которым можно судить о рынке недвижимости Грузии: цены, сделки, доли иностранных покупателей, предложение в новостройках, процентные ставки и ипотечные лимиты, обменный курс, туризм и аренда. Для каждой цифры указаны источник, дата и, где это важно, метод расчёта. Прогнозов в статье нет. Если аналитики, например Galt & Taggart, опубликовали прогноз, он приводится с названием компании и датой. Суммы даны в долларах США так, как их публикуют источники, а суммы в лари пересчитаны по официальному курсу НБГ на 27 октября 2026 г. (USD 1 = GEL 2,5966), если не указано иное.

Рынок недвижимости Грузии: ключевые показатели

В таблице ниже приведено самое свежее значение каждого показателя, который используется в статье, с указанием периода и публикатора. Периоды различаются, потому что у каждой организации свой календарь отчётности: индекс цен выходит ежеквартально, ставка пересматривается по графику заседаний, а данные о количестве продаж поступают от частных исследовательских компаний, которые публикуют их ежемесячно или раз в год.

Два замечания к таблице определяют дальнейшее изложение. Во-первых, только первая строка является официальной статистикой цен на жильё, и она охватывает новостройки Тбилиси, а не всю страну. Во-вторых, строки о продажах взяты у исследовательских компаний, которые по-своему обрабатывают данные реестра, поэтому цифра по Батуми от одной компании не совпадёт с цифрой по Батуми от другой. Почему так происходит, объясняет следующий раздел.

Почему отчёты не совпадают: рынок недвижимости Грузии в разных источниках

Читатель, который сравнивает два отчёта, описывающих рынок недвижимости Грузии, нередко находит разные цифры для одного и того же города и года. Обычно это расхождение определений, а не ошибка. Большинство различий объясняют четыре обстоятельства.

Первое — что именно считается. Продажа в Публичном реестре — это регистрация смены собственника. Опрос застройщиков учитывает договоры, подписанные с застройщиком, которые могут быть зарегистрированы позже. В материале Georgia Today о данных Galt & Taggart по Тбилиси за март 2026 г. отмечено, что задержки регистрации влияют на данные реестра по первичному рынку, а компания публикует и отдельный ряд по опросу застройщиков. В один и тот же месяц рост первичного рынка может выглядеть по-разному в зависимости от выбранного ряда: за февраль 2026 г. ряд по реестру показал рост первичных продаж на 11,2% в годовом выражении, а опрос застройщиков — на 26,6%.

Второе — понятие цены. Цена предложения — это то, что продавец указывает в объявлении; цена сделки — то, что фиксирует реестр или застройщик; индекс — статистическая конструкция. Geostat указывает, что его индекс строится по ценам предложения, собранным на сайтах с недвижимостью, и использует гедонический метод, который учитывает характеристики каждого объекта. Tbilisi Home, отчёт на основе объявлений, прямо пишет, что его цифры — медианные цены предложения. Galt & Taggart публикует средние цены по первичному рынку и по определённой части вторичного рынка (здания, разрешения на строительство которых выданы начиная с 2013 г.). Это три разные величины.

Третье — охват и география. В релизе Geostat индекс назван индексом цен на жилую недвижимость «в Грузии», но в методологической записке сказано, что он охватывает квартиры и индивидуальные дома в Тбилиси, а график по районам в релизе относится к новостройкам Тбилиси. Батуми, Кобулети, Гонио и остальная часть страны в него не входят. Четвёртое — валюта: индекс Geostat рассчитан в лари, тогда как Galt & Taggart, Colliers и большинство застройщиков называют цены в долларах.

Публичный реестр важен здесь потому, что именно в нём фиксируется право собственности в Грузии. На его странице статистики приводятся количество поступивших заявлений и принятых решений в реестре недвижимости, а также разбивка владельцев по полу. Данные о количестве продаж и доли по национальностям, которые приведены в этой статье, получены от исследовательских компаний, обрабатывающих данные реестра.

Цены в Тбилиси: что показывает индекс цен Geostat

Geostat публикует индекс цен на жилую недвижимость (RPPI) каждый квартал, через три-четыре недели после окончания квартала. Релиз за Q3 2026 г. датирован 23 октября 2026 г., релиз за Q2 — 23 июля 2026 г. В методологической записке описан гедонический подход, основанный на характеристиках объектов, который применяется к ценам предложения с сайтов с недвижимостью, в том числе myhome.ge и ss.ge; там же сказано, что индекс рассчитывается в лари.

За три квартала 2026 г., данные по которым уже опубликованы, индекс рос в каждом из них, а его годовой прирост ускорился с 3,0% до 5,9%.

Данные за Q1 взяты у Geostat в изложении Georgia Today от 24 апреля 2026 г.; данные за Q2 и Q3 — из самих релизов Geostat. В релизе за Q3 субиндекс квартир на 63,1% выше среднего уровня 2020 г., а субиндекс индивидуальных домов — на 72,7% выше него. К предыдущему кварталу квартиры подорожали на 1,2%, индивидуальные дома — на 2,7%.

Сравнение с инфляцией на расчётном примере показывает, как читать эти цифры. Geostat сообщила о годовой потребительской инфляции 5,6% за сентябрь 2026 г. Индекс вырос на 5,9% в годовом выражении в Q3. Если разделить одно на другое (1,059 / 1,056 = 1,0028), получится реальный рост примерно на 0,3%. Это наш собственный расчёт, в котором квартальный индекс сопоставлен с месячным показателем инфляции; он приведён лишь для иллюстрации того, что большая часть номинального роста в лари была компенсирована общим ростом цен за тот же год.

Цены в Тбилиси по районам

Релиз за Q3 включает график медианных цен за квадратный метр новостроек по районам. Приведённые ниже цифры даны в изложении Georgia Today от 26 октября 2026 г., а эквиваленты в долларах рассчитаны по курсу GEL 2,5966 за USD 1 (курс НБГ на 27 октября 2026 г.). Суммы в долларах — это пересчёт, а не данные Geostat.

Разброс велик. Медиана по квартирам в районе Mtatsminda, GEL 7 004, в 1,9 раза выше, чем в районе Samgori, GEL 3 657 (7 004 / 3 657 = 1,92). Для индивидуальных домов порядок другой: самая высокая медиана в районе Vake, GEL 4 517, что выше показателя Mtatsminda — GEL 4 430. Сравнения по районам с опорой на названные частные источники, включая данные об аренде и доходности, приведены в нашей статье о ценах на недвижимость в Тбилиси и на странице города Тбилиси.

Один и тот же рынок в лари и в долларах

Поскольку цены в Грузии называют в двух валютах, ответ на вопрос, растут они или «падают», зависит от выбранной валюты. Официальный курс НБГ был GEL 2,7241 за USD 1 на 27 октября 2025 г. и GEL 2,5966 на 27 октября 2026 г., то есть за доллар давали на 4,7% меньше лари (2,5966 / 2,7241 = 0,953). В таблице показан курс НБГ на несколько дат.

Вот иллюстрация на условных числах. Возьмём квартиру ценой GEL 400 000 на 27 октября 2025 г. По курсу GEL 2,7241 за доллар это около $146 837. Если её цена в лари выросла на 5,9%, как индекс, до GEL 423 600, то по курсу GEL 2,5966 за доллар это около $163 136, то есть рост на 11,1% в долларовом выражении. Если же цена в лари осталась прежней, стоимость в долларах всё равно выросла бы примерно на 4,9%, потому что лари укрепился. Поэтому покупатель, который держит доллары, и покупатель, который зарабатывает лари, видят разные изменения по одному и тому же объекту. Это арифметика на условной цене, а не рыночная оценка, и она не учитывает, что многие застройщики в Тбилиси и Батуми называют цены в долларах и подстраивают цены в лари под обменный курс.

Сделки и объёмы продаж: рынок недвижимости Грузии в цифрах

Ни один официальный орган не публикует ежемесячное количество продаж квартир по городам так, как Geostat публикует индекс цен. Объёмы продаж на рынке недвижимости Грузии приводят исследовательские компании, которые обрабатывают данные Публичного реестра: Galt & Taggart и Colliers Georgia. Их годовые цифры за 2025 г. близки по направлению и различаются по величине.

Colliers насчитала более 59 000 продаж квартир на сумму $4,3 млрд в Тбилиси и Батуми вместе в 2025 г., что на 7% больше, чем годом ранее. Если разделить стоимость на количество, средняя сумма составит примерно $72 900 за одну продажу по обоим городам (4,3 млрд / 59 000), около $78 100 в Тбилиси (3,3 млрд / 42 267) и примерно $58 600 или больше в Батуми (1 млрд / 17 052; стоимость указана как «более $1 млрд»). По данным Galt & Taggart по Батуми средняя сумма составляет около $74 400 (1,3 млрд / 17 478). Эти средние — результат нашего деления опубликованных итогов; в них смешаны квартиры очень разного размера и уровня отделки, поэтому это не статистика цен.

Две строки по Батуми за 2025 г. показывают расхождение в определениях, о котором шла речь выше: 17 052 против 17 478 продаж и рост стоимости на 34% против почти 24%. Galt & Taggart также объяснила часть роста в Тбилиси в начале 2026 г. низкой базой сравнения после политической нестабильности в Тбилиси в 2025 г. Что касается первого полугодия 2026 г. в Батуми, в статье HomesOverseas.ru один только июнь описан как 1 468 сделок на $100 млн, а по данным за полугодие средняя сумма составляет около $64 700 за продажу (507 млн / 7 838).

Colliers также сообщила, где сосредоточен спрос в Тбилиси: Didi Dighomi, Saburtalo и Samgori вместе дали 61% предложения и спроса в 2025 г. Её средние цены за 2025 г. составили $1 484 за квадратный метр в новых проектах и $1 244 в старых проектах в Тбилиси, а на вторичном рынке в Батуми — $1 497 и $1 196 соответственно.

Батуми и побережье: цены, районы и нераспроданный запас

Батуми — второй город в этих данных и тот, где расположена большая часть объектов на этом сайте, поэтому он рассмотрен отдельно от Тбилиси. В обзоре Galt & Taggart Batumi Residential Real Estate 2025 Review and 2026 Outlook (обзор и прогноз по жилой недвижимости Батуми), краткое изложение которого Investor.ge опубликовал 20 апреля 2026 г., средняя цена квартиры с отделкой «под ключ» составляет $1 569 за квадратный метр в 2023 г., $1 699 в 2024 г. и $1 865 в 2025 г. Эти шаги — рост на 8,3% и 9,8%, или на 18,9% за два года (1 865 / 1 569 = 1,189). В обзоре Старый Батуми оценён выше $3 000 за квадратный метр, а периферийные зоны — ниже $1 500. Наша статья о ценах на квартиры в Батуми сопоставляет эти средние значения со стартовыми ценами на страницах наших объектов.

Что касается 2026 г., статья HomesOverseas.ru от 24 августа 2026 г. приводит данные Galt & Taggart за первый квартал: средняя цена на первичном рынке $1 893 за квадратный метр (рост на 8,7% в годовом выражении) и средняя цена на вторичном рынке $1 479 (рост на 7,8%). В той же статье со ссылкой на Colliers Georgia приведена средневзвешенная цена новостроек $1 455 за квадратный метр в июне, что на 22% выше, чем годом ранее. Эти две средние цены новостроек заметно различаются, потому что описывают разные выборки и разные месяцы.

Данные по районам — это данные Galt & Taggart за Q1 2026 г. в изложении HomesOverseas.ru. Они показывают, что объём продаж и уровень цен — разные вещи: в New Boulevard зафиксировано больше всего сделок при средней цене из середины диапазона, а в Старом городе — 283 сделки при самой высокой средней цене. Выборка по Гонио-Kvariati из 59 сделок невелика, поэтому её средняя цена сильнее зависит от нескольких проектов. Прибрежные города от Сарпи до Кобулети сравниваются в материале о недвижимости на черноморском побережье Грузии, а страница города Батуми перечисляет объекты по проектам.

Нераспроданный запас в Батуми

В обзоре Galt & Taggart сообщается примерно о 12 400 нераспроданных квартирах в проектах застройщиков, охваченных исследованием, на конец 2025 г., что почти на 14% больше, чем годом ранее, и говорится, что спрос не поспевает за предложением. Относительно 17 478 квартир, проданных в 2025 г., это 0,71 года продаж (12 400 / 17 478), или около 8,5 месяца. Это соотношение — наш расчёт, и в нём запас в обследованных проектах сопоставлен с продажами по всему городу, поэтому оно показывает порядок величины, а не точный срок распродажи. В обзоре также прогнозировался ежегодный рост цен на 4–6% в 2026 г. при примерно неизменных продажах на первичном рынке; это прогноз Galt & Taggart, а не наш. Схемы оплаты на этапе строительства и проверки, которые применяются к недостроенным проектам, описаны в материале о строящейся недвижимости (off-plan) в Батуми.

Иностранные покупатели: доли и национальности по опубликованным данным

Доля иностранцев среди покупателей — самый изменчивый показатель на рынке недвижимости Грузии, потому что она резко различается между Тбилиси и Батуми и между исследовательскими компаниями. В таблице собрано то, что было опубликовано, с датами.

Если читать строки в целом, иностранный покупатель в Тбилиси — меньшинство, а в Батуми — примерно половина покупателей, причём в Тбилиси большинство покупок иностранцев приходится на новые проекты. Доли по Батуми 63% (Q1) и от 47% до 49% (Q2) получены от разных провайдеров и за разные периоды, поэтому их не следует читать как снижение внутри одного ряда.

Категории национальностей тоже не стандартизированы. Galt & Taggart объединяет Украину, Россию и Беларусь, а Colliers выделяет граждан России и Украины отдельно. О правовой стороне покупки иностранцем, включая то, чем можно и чем нельзя владеть, см. материал о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, а о покупках нерезидентов без поездки в страну — покупку недвижимости в Грузии из-за границы.

Предложение в новостройках и разрешения на строительство

Предложение — та часть рынка недвижимости Грузии, о которой меньше всего публичных данных. Доступны три показателя. Первый — разрешения на строительство: Galt & Taggart сообщила в мартовском комментарии 2026 г., что в феврале 2026 г. разрешения были выданы на 10 жилых проектов в Тбилиси с жилой площадью 60 283 квадратных метра, что на 44,7% меньше, чем в феврале 2025 г. Компания назвала это пятым месяцем подряд снижения объёма разрешений; с начала года разрешённая жилая площадь сократилась на 50,7% по сравнению с прошлым годом.

Второй — нераспроданный запас в Батуми, о котором сказано выше. Третий — объём строительства в национальных счетах. Экспресс-оценка Geostat за июль 2026 г. и августовская оценка, о которой сообщила Trading Economics, отмечают спад в строительном секторе по сравнению с прошлым годом, тогда как операции с недвижимостью в августе были названы среди отраслей, поддерживающих рост. Разрешения и объём строительства измеряют разные вещи, а снижение числа разрешений сегодня влияет на сдачу объектов с запаздыванием, поскольку здание, на которое выдано разрешение сейчас, обычно сдаётся в течение нескольких лет. Этот лаг — общая особенность строительства, а не грузинская статистика.

В релизе индекса цен Geostat здания также различаются по стадии отделки: даны отдельные ряды для объектов в состоянии «белого каркаса» и «чёрного каркаса». Это напоминание о том, что цена новостройки в Грузии может относиться к голой коробке, к частично отделанной квартире или к готовому «под ключ» объекту. По той же причине Tbilisi Home приводит три категории: новый ремонт, более старый ремонт и каркас, или «коробка».

Процентные ставки, ипотечные лимиты и лари

Комитет по денежно-кредитной политике НБГ определяет ставку денежно-кредитной политики на заседаниях по графику. Его решения 2026 г. в том виде, в каком они перечислены на сайте НБГ, приведены ниже.

Единственным изменением в 2026 г. стало повышение на 0,25 процентного пункта 6 мая. JAMnews сообщил, что НБГ связал его с ростом мировых цен на энергоносители после напряжённости на Ближнем Востоке и сбоев в судоходстве, и процитировал исполняющую обязанности президента НБГ Натию Турнаву, назвавшую это решение «явно превентивным по характеру». JAMnews также сообщил, что около 250 000 заемщиков, как ожидалось, столкнутся с ростом стоимости кредитов. 29 июля 2026 г. НБГ сообщил, что годовая инфляция в июне составила 5,8%, базовая инфляция — 3,2%, его прогноз средней инфляции за 2026 г. — 5,2%, прогноз роста на 2026 г. — 6,5%, а среднесрочный целевой показатель инфляции — 3%. 9 сентября Interfax сообщил об общей инфляции 5,6% за август, базовой инфляции 3,6% и том же прогнозе 5,2%.

Ставка денежно-кредитной политики сама по себе не равна ставке по жилищному кредиту. Для заёмщиков-физических лиц НБГ публикует на своём сайте набор лимитов.

Пример на условных числах показывает, как работают лимиты. Для заёмщика с чистым месячным доходом GEL 3 000 в лари лимит PTI по кредиту в лари составляет 50%, поэтому платежи по кредиту не могут превышать GEL 1 500 в месяц; для кредита в иностранной валюте при доходе в лари лимит составляет 30%, или GEL 900. Для объекта стоимостью GEL 300 000 максимальный кредит в лари — GEL 270 000 (90%), а максимальный кредит в иностранной валюте — GEL 210 000 (70%). На странице НБГ приведён нормативный акт 281/04 и сказано, что коэффициенты могут меняться в зависимости от финансового цикла. На странице НБГ о ларизации в рамках мер против валютного риска указано, что небольшие кредиты менее GEL 200 000 должны выдаваться только в национальной валюте, и это правило датируется 2019 г. Кредитование нерезидентов, критерии банков и рассрочки от застройщиков обсуждаются в материале об ипотеке в Грузии для иностранцев.

НБГ сообщил о валовых международных резервах в размере $8,14 млрд за август 2026 г., назвав это историческим максимумом; таблица обменных курсов выше показывает, что за тот же период лари укреплялся.

Туризм, рост и инфляция как фон для спроса

Туризм влияет на рынок Батуми через спрос на краткосрочное проживание и через потоки посетителей, на которые ссылаются застройщики. Его охватывают два официальных ряда, и они различаются определениями. Национальная туристическая администрация Грузии (Georgian National Tourism Administration) сообщила, как об этом рассказала Georgia Today 20 июля 2026 г., о доходах от туризма в размере $1,9 млрд в январе–июне 2026 г., что на 2% ниже, чем годом ранее, о въездах международных туристов 2 272 964 (рост на 0,1%, или на 2 601 въезд) и о въездах международных путешественников 3 050 173 (снижение на 3,3%). Только во втором квартале въезды путешественников составили 1 749 668, что на 4,9% меньше. Администрация объяснила снижение сокращением потоков из стран, затронутых региональными конфликтами, и связанными с ними ограничениями на полёты, а также сообщила о рекордных въездах из ЕС и Великобритании — 249 201 (рост на 23,4%). Geostat в своём релизе за второй квартал, как о нём рассказал JAMnews 30 июля 2026 г., насчитала 1,3 млн иностранных посетителей, что на 5,2% меньше, при расходах около GEL 3 млрд, что на 13,3% меньше.

Аджария, регион, в который входит Батуми, получила 26,2% посещений по данным Geostat за второй квартал. Администрация сообщила о доходах второго квартала в $1,1 млрд, что на 3,8% меньше, тогда как расходы посетителей по подсчёту Geostat сократились на 13,3%; это ещё раз показывает, что два ряда не взаимозаменяемы.

Контекст задаёт и экономика в целом. Экспресс-оценка Geostat за июль 2026 г. определила рост реального ВВП в 8,0% за июль и 7,9% за январь–июль; Trading Economics, сообщая о более позднем релизе Geostat, привела 6,3% за август и 7,6% за январь–август. На главной странице Geostat указаны предварительный рост реального ВВП за 2025 г. 7,5%, ВВП на душу населения $10 296,5, безработица 13,9% и население 3 941,1 тыс. человек на 1 января 2026 г. Потребительские цены в сентябре 2026 г. выросли на 5,6% в годовом выражении, при этом жильё и коммунальные услуги — на 9,2%, а рестораны и гостиницы — на 7,3%, по сообщению Trading Economics со ссылкой на Geostat. О стоимости жизни, аренде и налогах для резидентов см. наш путеводитель по жизни в Грузии для иностранцев, где собраны соответствующие цифры.

Аренда и доходность по опубликованным данным

Арендная доходность присутствует почти в каждом рыночном отчёте, и именно на эту цифру сильнее всего влияют определения. Валовая доходность — это годовая арендная плата, делённая на цену, до вычета расходов, простоя и налогов. В мартовском комментарии 2026 г. Galt & Taggart указала среднюю месячную аренду квартиры площадью от 50 до 60 квадратных метров в Тбилиси на уровне $10,1 за квадратный метр за февраль 2026 г., что на 1,8% меньше, чем месяцем ранее, при арендной доходности 8,6%. Проверка показывает, что цифры согласуются: $10,1 × 12 месяцев = $121,2 за квадратный метр в год, а $121,2 / $1 398 (средняя цена первичного рынка из того же отчёта) = 8,7%.

В отчёте Tbilisi Home сказано, что он охватывает объявления на основных порталах недвижимости, из которых удалены дубликаты и неправдоподобные цены, и что его цифры — медианные цены предложения. Строка Vake и Saburtalo сходится: $10,5 × 12 / $1 890 = 6,7%. Разрыв между его 6,6–7,7% и 8,6% у Galt & Taggart отражает разные ценовые базы: цены Tbilisi Home относятся к квартирам с ремонтом по ценам предложения, а цены Galt & Taggart — к средним значениям по проектам первичного рынка.

По Батуми Galt & Taggart сообщила о валовой доходности 8,8% в 2024 г. и 7,4% в 2025 г. и о средней суточной ставке около $35,6 в 2025 г., в целом без изменений. В статье HomesOverseas.ru доходность названа равной 7,1% в начале 2026 г., а средняя суточная ставка — сниженной на 7,3% в первом квартале. Это общерыночные показатели по уже сдаваемым объектам; доходность отдельной квартиры зависит от самого объекта, оператора и расходов. Механика, налоги и расходы при сдаче жилья в Батуми рассмотрены в материале о краткосрочной аренде в Батуми, а налоговые правила для владельцев — в материале о налоге на недвижимость в Грузии.

Что говорят аналитики: рынок недвижимости Грузии с именами и датами

Приведённые ниже высказывания имеют автора и дату. Они воспроизводятся так, как их сделали источники, и здесь не поддерживаются и не дополняются.

• Galt & Taggart, обзор Батуми, апрель 2026 г. Средние цены «под ключ» выросли с $1 569 до $1 865 за квадратный метр между 2023 и 2025 гг.; нераспроданный запас в обследованных проектах вырос почти на 14% до примерно 12 400 квартир; в обзоре прогнозируется рост цен на 4–6% в 2026 г. и примерно неизменные продажи на первичном рынке.
• Galt & Taggart, Тбилиси, март 2026 г. Компания связала часть роста продаж в начале 2026 г. с низкой базой, созданной политической нестабильностью в 2025 г., и отметила пять месяцев подряд падения объёма разрешений.
• Colliers Georgia, февраль 2026 г. Продажи квартир в Тбилиси и Батуми в 2025 г. превысили 59 000 на сумму $4,3 млрд, что на 7% больше; в Батуми зафиксирован рекорд — 17 052 продажи.
• Национальный банк Грузии, июль и сентябрь 2026 г. Банк сохранил ставку на уровне 8,25% и, как сообщил Interfax 9 сентября 2026 г., подтвердил июльский прогноз средней инфляции 5,2% на 2026 г. при цели в 3%.
• Geostat, октябрь 2026 г. Цены на новостройки Тбилиси выросли на 5,9% в лари за год до Q3 2026 г.

Прогнозы, сделанные в начале года, могут быть опровергнуты более поздними данными, такими как индекс за Q3, поэтому дата любого прогноза имеет значение при сравнении его с приведёнными выше цифрами.

Основы владения и порог для вида на жительство

Право собственности на недвижимость в Грузии фиксируется в Публичном реестре, который ведёт Национальное агентство публичного реестра. Практические детали покупки, включая последовательность шагов и документы, изложены в материале о том, как купить недвижимость в Грузии, а юридические советы — в нашей публикации о том, что проверить перед подписанием. На странице страны Грузия перечислены рынки, которые мы охватываем.

Некоторые рыночные отчёты упоминают путь к виду на жительство, потому что он влияет на спрос на квартиры на определённых уровнях цен. На странице разрешений Агентства развития государственных услуг (Public Service Development Agency) описан краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего недвижимостью в Грузии, кроме сельскохозяйственной земли, стоимостью выше эквивалента USD 150 000 в лари по оценке аккредитованного оценщика, который распространяется на супруга и детей. Наш путеводитель по виду на жительство описывает порог как USD 150 000 для заявлений с 1 марта 2026 г. против USD 100 000 до этой даты и поясняет, что значение имеет оценка оценщика, а не цена покупки. По курсу НБГ на 27 октября 2026 г. USD 150 000 составляют около GEL 389 490 (150 000 × 2,5966); на той же странице указан инвестиционный вид на жительство, привязанный к инвестиции не менее USD 300 000 или к недвижимости стоимостью выше эквивалента USD 300 000. Правила и условия различаются для каждого человека, а ориентироваться следует на страницу агентства.

Два объекта в сопоставлении со средними по рынку

Средние значения легче понять рядом с конкретной ценой предложения. Два примера ниже взяты со страниц наших объектов в том виде, в каком они были прочитаны для этой статьи, и это цены предложения, а не сделок. Они сравниваются со средней ценой «под ключ» в Батуми по данным Galt & Taggart за 2025 г. — $1 865 за квадратный метр, которая описывает завершённые продажи «под ключ» по всему городу и потому не является сопоставимым ориентиром.

На странице Horizon Grand Residence указаны стартовая цена $55 000 и площадь квартиры 52 квадратных метра, а срок завершения не назван; $55 000 / 52 = $1 058 за квадратный метр. На странице Mardi Hills указаны цены от $45 276 за самую маленькую квартиру площадью 26,95 квадратного метра до $235 641 за самую большую площадью 112,21 квадратного метра, а год постройки — 2025. Цифры за квадратный метр показывают, что даже в одном здании цена за квадратный метр меняется с размером квартиры (здесь от $1 680 до $2 100), и это одна из причин, по которым единая «средняя цена» в любом отчёте является упрощением. Страница также описывает участок как расположенный на возвышенности над городом. Сравнения в последнем столбце — процентные отличия от $1 865 (1 058 / 1 865 = 0,57; 1 680 / 1 865 = 0,90; 2 100 / 1 865 = 1,13); они ничего не говорят о качестве или ценности ни одного из проектов.

Часто задаваемые вопросы

Как чувствует себя рынок недвижимости Грузии в 2026 году?

По данным Geostat, цены на новостройки в Тбилиси в лари росли в каждом из первых трёх кварталов 2026 г. — на 1,8%, 0,9% и 1,5% к предыдущему кварталу и на 5,9% за год до Q3. Galt & Taggart сообщила о более высоких продажах в начале 2026 г. в Тбилиси на фоне низкой базы 2025 г. В Батуми, согласно отчётам, за первое полугодие было 7 838 продаж, на 11,4% больше, а нераспроданный запас на конец 2025 г. оценён примерно в 12 400 квартир. Эти показатели описывают рынок и не являются прогнозом.

Дешевеет ли недвижимость в Грузии?

Если смотреть на рынок недвижимости Грузии через индекс Geostat, он показывает рост в лари в каждом квартале 2026 г. из уже опубликованных, а его годовой прирост ускорился с 3,0% до 5,9%. В долларовом выражении картина зависит от обменного курса: за год до 27 октября 2026 г. курс НБГ изменился с GEL 2,7241 до GEL 2,5966 за доллар. Отчёты частных компаний о ценах предложения и средних ценах используют собственные выборки и могут двигаться иначе, чем индекс.

Что охватывает индекс цен Geostat?

Индекс построен на ценах предложения на сайтах с недвижимостью с применением гедонического метода и рассчитывается в лари. В его методологической записке сказано, что он охватывает квартиры и индивидуальные дома в Тбилиси, а график по районам в релизе относится к новостройкам. Он не охватывает Батуми и другие регионы и не является учётом зарегистрированных цен продаж.

Сколько объектов продаётся на рынке недвижимости Грузии за год?

Colliers Georgia насчитала 42 267 сделок в Тбилиси и 17 052 в Батуми в 2025 г. Galt & Taggart насчитала 17 478 проданных квартир в Батуми в 2025 г. Цифры различаются, потому что компании по-разному определяют и подсчитывают продажи, поэтому каждую цифру следует приводить с указанием источника.

Какая доля покупателей — иностранцы?

Опубликованные доли на рынке недвижимости Грузии различаются по городам и провайдерам. Galt & Taggart сообщила о 52% продаж квартир в Батуми в 2025 г. и о 63% в Q1 2026. Colliers Georgia сообщила о 47–49% по Батуми в Q2 2026 и о 11,4% покупателей в Тбилиси в мае 2026 г.

Как процентные ставки влияют на рынок недвижимости Грузии?

Для рынка недвижимости Грузии ставка денежно-кредитной политики НБГ важна косвенно: 6 мая 2026 г. её повысили с 8,00% до 8,25%, и на каждом заседании с тех пор, включая 21 октября 2026 г., её сохраняли на этом уровне. Ставка денежно-кредитной политики — это не ставка по жилищному кредиту. НБГ также устанавливает лимиты на кредитование физических лиц: максимальное отношение кредита к стоимости залога 90% для кредитов в лари и 70% для кредитов в иностранной валюте, а также лимиты отношения платежа к доходу, зависящие от уровня дохода и валюты.

Какой обменный курс использован в этой статье?

Пересчёты выполнены по официальному курсу НБГ на 27 октября 2026 г., USD 1 = GEL 2,5966. НБГ устанавливает официальные курсы ежедневно, и пересчёт на другую дату даст немного иной результат. Если источник называет суммы в долларах, сумма в долларах приведена так, как она опубликована.

Чем Тбилиси отличается от Батуми в данных?

Тбилиси — более крупный рынок с гораздо меньшей долей иностранцев: 11,4% в мае 2026 г. по данным Colliers, тогда как доля иностранцев в Батуми составляла 52% в 2025 г. по данным Galt & Taggart. В Тбилиси в 2025 г. было 42 267 сделок, а в Батуми — 17 052 или 17 478 в зависимости от источника. Индекс цен Geostat охватывает только Тбилиси.

Публикует ли кто-нибудь прогноз цен?

Для рынка недвижимости Грузии обзор Galt & Taggart по Батуми от апреля 2026 г. прогнозирует ежегодный рост цен на 4–6% в 2026 г. и примерно неизменные продажи на первичном рынке. Это прогноз компании, датированный и атрибутированный. В этой статье собственного прогноза нет.

Каков порог для вида на жительство на основании недвижимости?

Агентство развития государственных услуг (Public Service Development Agency) описывает краткосрочный вид на жительство для владельцев несельскохозяйственной недвижимости стоимостью выше эквивалента USD 150 000 по оценке аккредитованного оценщика. В нашем путеводителе по виду на жительство указан порог USD 150 000 для заявлений с 1 марта 2026 г. Соответствует ли покупка этому порогу, зависит от оценки, а не от уплаченной цены.

Дата проверки: 27 октября 2026 г. Источники: Geostat — индекс цен за Q3 2026, индекс цен за Q2 2026, экспресс-оценка ВВП за июль 2026 и плитки показателей; Национальный банк Грузии — решения комитета, требования PTI и LTV, меры по ларизации, официальные курсы валют и сообщение о резервах; статистика Национального агентства публичного реестра; Агентство развития государственных услуг; Georgia Today — о индексе за Q3, об индексе за Q1, о данных Galt & Taggart по Тбилиси, о продажах Colliers за 2025 год, данные по туризму и июльское решение НБГ; Investor.ge об обзоре Galt & Taggart по Батуми; HomesOverseas.ru — об иностранных покупателях и о районах Батуми; JAMnews о данных Geostat по туризму и о майском решении по ставке; Interfax о сентябрьском решении; рыночный отчёт Tbilisi Home за Q3 2026; Trading Economics — о ВВП и об инфляции.