Ипотека в Грузии для иностранцев: правила, ставки, расходы 2026

Ипотека в Грузии для иностранцев: правила, ставки, расходы 2026

Ипотека в Грузии для иностранцев доступна в некоторых грузинских банках, но её условия зависят не столько от паспорта, сколько от того, где заёмщик получает доход и в какой валюте. По состоянию на 27 октября 2026 г. Национальный банк Грузии (НБГ) ограничивает отношение кредита к стоимости залога на уровне 90% для кредитов в лари и 70% для кредитов в иностранной валюте, а решение от февраля 2025 г. повысило этот предел до 80% для ипотечных кредитов заёмщикам, чей доход получен за пределами Грузии. Согласно решению НБГ от 6 мая 2026 г., лимит на кредиты в иностранной валюте без валютного хеджирования с 1 июля 2026 г. вырос до GEL 1 000 000; банки объясняют это так, что кредиты на сумму ниже этого порога выдаются в лари, если только доход заёмщика не поступает в валюте кредита.

В этом руководстве разобрано, как устроена ипотека в Грузии для иностранцев: от первого обращения в банк до записи в Публичном реестре. Здесь изложены ограничения НБГ по отношению платежа к доходу и кредита к стоимости залога, валютные правила, ставки и сроки, которые публикуют два банка, пример расчёта ежемесячного платежа с подробным указанием всех допущений, регистрационные и банковские сборы, нормы Гражданского кодекса об ипотеке, а также сравнение с рассрочкой от застройщика. Суммы в лари пересчитаны по официальному курсу НБГ 2,5966 лари за один доллар США, действующему с 27 октября 2026 г. Ставки, лимиты и сборы могут меняться, поэтому рядом с каждой цифрой указаны дата и источник.

Ипотека в Грузии для иностранцев: ключевые факты вкратце

В остальной части руководства каждая строка таблицы разбирается по порядку. Если банк публикует ставку «от» какого-то уровня, этот уровень — самая низкая цифра на странице, а не предложение; фактическую ставку банк назначает при одобрении кредита.

Может ли иностранец получить ипотеку в Грузии?

Ипотека в Грузии для иностранцев предоставляется по собственной кредитной политике каждого банка, в рамках требований НБГ, и вопрос зависит не только от гражданства. Два банка публикуют страницы продуктов, адресованные заёмщикам, которые живут или зарабатывают за границей. На странице Terabank «Ипотечные кредиты для иммигрантов» сказано, что подать заявку могут грузинские эмигранты, иностранные граждане и граждане с двойным гражданством, что заёмщик должен получать доход за рубежом и что минимальный возраст составляет 20 лет. Банк указывает, что залогом служит приобретаемая недвижимость, что дополнительное обеспечение и подтверждение дохода не требуются и что объект можно купить у застройщика или у частного продавца. TBC Bank предлагает продукт «Ипотека для эмигрантов», который, по данным его страницы, можно оформить дистанционно. Страница TBC определяет право на кредит через валюту дохода и страну проживания: валюта дохода заёмщика должна совпадать с официальной валютой страны, где он живёт.

Консалтинговое руководство PB Services, опубликованное 15 сентября 2026 г., называет TBC, Bank of Georgia и Liberty среди банков, которые кредитуют нерезидентов, и сообщает, что Credo Bank и Basisbank нередко выбирают экспатрианты. В том же руководстве приводится первоначальный взнос от 30% до 40% для иностранных граждан, который в ряде случаев снижается до 15% для заёмщика, способного подтвердить грузинский доход за последние шесть месяцев, и отмечается, что лишь немногие банки принимают заявку от представителя по доверенности. В руководстве брокера Tbilisi Home от 11 сентября 2026 г. названы первоначальные взносы от 30% до 50%, если единственный доход получен за рубежом, а в статье агентства GPI Realty за апрель 2026 г. указан диапазон от 20% до 40%. Это описания частных компаний, а не тарифы банков, поэтому читать их следует как иллюстрацию того, насколько условия различаются на практике, а не как установленное правило, на которое можно полагаться при обращении в конкретный банк. Собственный предел НБГ на долю кредита рассматривается в следующих разделах.

Из этих страниц следуют два практических вывода об ипотеке в Грузии для иностранцев. Во-первых, перечисленные банки принимают доход за рубежом в качестве основы для погашения кредита, поэтому вид на жительство эти страницы продуктов не требуют. Во-вторых, валюта этого дохода определяет, в какой валюте банк вправе выдать кредит, и именно поэтому валютные правила ниже важнее любой другой отдельной нормы. Тем, кто сравнивает шаги покупки, предшествующие кредиту, пригодится наше руководство о том, как купить недвижимость в Грузии, а тем, кто оформляет покупку, не приезжая в страну, — статья о покупке недвижимости в Грузии из-за границы.

Правила НБГ об отношении платежа к доходу и кредита к стоимости залога

Все банки Грузии кредитуют физических лиц в соответствии с регламентом НБГ об ответственном кредитовании. НБГ объявил этот регламент 24 декабря 2018 г., и он вступил в силу 1 января 2019 г. Его центральное правило гласит, что кредитор не вправе выдать кредит потребителю без анализа платёжеспособности заёмщика. Два коэффициента переводят это правило в цифры. Отношение платежа к доходу (PTI) ограничивает ежемесячные платежи по кредитам как долю ежемесячного чистого дохода заёмщика. Отношение кредита к стоимости залога (LTV) ограничивает кредит как долю рыночной стоимости обеспечения. На странице НБГ с этими требованиями указано, что лимиты можно менять с учётом финансовых циклов и что для кредитов в лари и в иностранной валюте они различаются.

Первые три строки таблицы соответствуют опубликованной странице НБГ о PTI и LTV, а последняя — решению Комитета по финансовой стабильности от 26 февраля 2025 г. Этим решением максимальный LTV был временно повышен на 5 процентных пунктов, до 90%, для кредитов в лари под залог недвижимости, и на 10 процентных пунктов, до 80%, для физических лиц, получающих доход из-за границы. Отчёт НБГ о финансовой стабильности 2025 повторяет оба изменения и называет причину: поддержать доступ к ипотечному кредиту, пока экономическая активность нормализуется.

Тот же отчёт объясняет, как применяется коэффициент PTI. Действующее требование по PTI установлено для кредитов с максимально допустимым сроком, тогда как распределение, которое публикует НБГ, построено на договорном сроке. Поэтому собственная проверка платёжеспособности в банке может отличаться от простого расчёта «платёж, делённый на доход». Для кредита с плавающей ставкой решение Комитета по финансовой стабильности от 28 сентября 2022 г. добавило требование проверять заёмщика на шок процентной ставки в 3 процентных пункта, а также сократило максимальный срок ипотечных кредитов в иностранной валюте до 10 лет.

Предел LTV применяется к стоимости, которую определяет банк, а не к цене в договоре купли-продажи. Если квартира продаётся за $100 000, а оценщик банка оценивает её в $92 000, то банк, применяющий коэффициент 80%, выдаст $73 600, и покупателю понадобится $26 400 собственных средств вместо $20 000. Арифметика одинакова при любом коэффициенте: разница между ценой в договоре и оценкой банка всегда оплачивается из собственных средств покупателя, а не за счёт кредита. Руководство Tbilisi Home за сентябрь 2026 г. делает то же замечание на тех же цифрах. Расходы на оценку и страхование добавляются к самому первоначальному взносу, и в разделах о расходах и документах мы к ним вернёмся.

Валютные правила: почему доход определяет валюту кредита

Центральный банк Грузии проводит политику сокращения доли валютного кредитования домохозяйств, которую называет дедолларизацией. В его Отчёте о финансовой стабильности 2025, где использованы данные на 30 июня 2025 г., сказано, что долларизация кредитов домохозяйств снизилась до 24%, а доля всех банковских кредитов, выданных в лари, в июне 2025 г. составила 57%. Основной инструмент — лимит на кредиты в иностранной валюте «без хеджирования», то есть кредиты заёмщикам, чей доход поступает не в валюте кредита.

На практике лимит работает так, как его описывают банки. На странице Terabank сказано, что кредиты ниже GEL 1 000 000 должны выдаваться в лари, если только доход заёмщика и кредит не выражены в одной валюте. На странице TBC об ипотеке для эмигрантов говорится, что валюта дохода заёмщика должна совпадать с официальной валютой страны проживания, а если они не совпадают, заёмщик может взять в лари до GEL 1 000 000. Регламент НБГ 2018 года установил более низкие пределы PTI для заёмщиков без совпадающего дохода, поэтому правый столбец таблицы PTI строже.

Для иностранного покупателя вывод прост. Покупатель, получающий доходы в долларах США, может запросить кредит в долларах, и банк применит более мягкие пределы PTI для «совпадающего дохода». Покупатель с доходом в евро, фунтах или любой другой валюте, желающий взять долларовый кредит, оказывается в ситуации несовпадения, а покупателя без дохода в валюте кредита направляют к кредиту в лари ниже отметки GEL 1 000 000. НБГ объясняет это валютным риском, который несут заёмщики без хеджирования. Отчёт о финансовой стабильности 2025 сообщает, что на июнь 2025 г. у 33% заёмщиков в иностранной валюте кредиты превышали GEL 200 000, при этом на них приходилось 81% всего портфеля валютных кредитов, а такие крупные кредиты обычно выдаются заёмщикам с высоким доходом.

Terabank добавляет правило о сроке: если валюта кредита отличается от валюты дохода заёмщика, срок не может превышать 10 лет, что соответствует решению НБГ 2022 года об ипотечных кредитах в иностранной валюте. Начиная с 2024 года лимит поднимался ступенями в рамках того, что НБГ называет долгосрочным планом дедолларизации, поэтому цифра GEL 1 000 000 — это действующий, а не постоянный лимит. В пресс-релизе за май 2026 г. следующее заседание Комитета по финансовой стабильности было назначено на 30 сентября 2026 г., а на странице комитета на момент подготовки статьи майское решение значилось последним.

Ипотека в Грузии для иностранцев: процентные ставки в 2026 году

Цена ипотеки отталкивается от ключевой ставки НБГ. 21 октября 2026 г. Комитет по денежно-кредитной политике НБГ сохранил ставку на уровне 8,25%. НБГ сообщил, что годовая инфляция в сентябре 2026 г. составила 5,6%, а базовая инфляция — 3,5%; он повысил прогноз инфляции на 2026 год на 0,2 процентного пункта, до 5,4%, и заявил, что ожидает приближения инфляции к цели в 3% со второй половины 2027 г. Регулятор добавил, что умеренно повысит ставку, если инфляционные ожидания вырастут, и начнёт нормализацию политики, когда шок предложения ослабнет. Следующее плановое решение по ставке намечено на 16 декабря 2026 г. Это заявления и прогнозы самого НБГ, а не наши собственные оценки или ожидания.

Банки публикуют собственные ставки, как правило в виде значений «от». В таблице показано, что два банка указывают на страницах своих продуктов по состоянию на проверку 27 октября 2026 г.

В этих цифрах стоит обратить внимание на две особенности. Первая — разрыв между номинальной и эффективной ставкой, которая учитывает комиссии и страхование: 1,45 процентного пункта в примере TBC в лари, 2,75 по кредиту Terabank в лари и 2,15 по его кредитам в долларах и евро. Вторая — кредит в лари не обязательно дешевле. По указанным страницам самая низкая долларовая ставка Terabank более чем на 4 процентных пункта ниже его самой низкой ставки в лари, тогда как ставка TBC в лари ниже долларовой ставки Terabank. Банки отличаются друг от друга, поэтому сравнивать их предложения нужно по каждому продукту отдельно, а ставка, действующая для минимальной суммы кредита, может не распространяться на более крупный кредит; TBC указывает, что опубликованные ставки соответствуют минимальной сумме кредитной линии.

Ставка может измениться и после подписания договора. TBC привязывает свою ставку к публичному индексу TIBR1M. В Отчёте НБГ о финансовой стабильности 2025 говорится, что около 90% ипотечных кредитов в лари имели переменные ставки по состоянию на июнь 2025 г. и что пересмотр ставок тогда затронул 21% этих кредитов. Поэтому заёмщику следует внимательно прочитать пункт, в котором описано, как и когда ставка пересматривается, и использовать шоковый тест в 3 процентных пункта как ориентир: останется ли платёж посильным. Изменение ставки на один процентный пункт по кредиту из примера ниже меняет ежемесячный платёж примерно на GEL 102.

Сроки кредита, минимальные суммы и предельные сроки погашения

Сроки различаются в зависимости от банка и заёмщика. Калькулятор TBC предлагает 1, 5, 10, 15 и 20 лет. На основной странице ипотеки перечислена упрощённая ипотека в лари на сумму от GEL 30 000 до 600 000 с первоначальным взносом от 20%, а также долларовая ипотека «с учётом аренды» на сумму от $3 000 до $500 000 с первоначальным взносом от 10%. Terabank называет минимальную сумму кредита GEL 1 000, первоначальный взнос от 20%, погашение равными ежемесячными платежами и сроки от 6 до 180 месяцев в лари и от 6 до 120 месяцев в долларах и евро, а для заёмщиков без грузинского гражданства — от 6 до 72 месяцев. На странице Terabank в заголовке также упомянут срок до 240 месяцев для кредитов в лари, поэтому заёмщику стоит уточнить, какой из них применяется.

Предел в 72 месяца важен для платёжеспособности. Более короткий срок повышает ежемесячный платёж и снижает общую сумму процентов. При той же ставке кредит в $70 000 под 10,35% обходится в $1 309,20 в месяц на 72 месяца и в $938,68 на 120 месяцев, так что заёмщику, ограниченному 72 месяцами, для той же суммы основного долга нужен ежемесячный доход примерно на 39% выше. Как отмечалось выше, PTI рассчитывается по максимально допустимому сроку, а договорный срок, который выбирает заёмщик, затем определяет реальный платёж.

Досрочное погашение, штрафы и точные комиссии определяются тарифом каждого банка. Terabank указывает пеню за просрочку в размере GEL 20 (либо $6, либо €4) в первый день и 0,50% от неоплаченной суммы за каждый следующий день, с учётом установленных законом ограничений. Тем, кто планирует погасить кредит досрочно или рефинансировать его в другой валюте, следует внимательно прочитать этот тариф до подписания договора: на странице каждого продукта есть ссылка на собственную таблицу комиссий.

Ипотека в Грузии для иностранцев: пример расчёта ежемесячного платежа

Приведённый ниже пример — это арифметика, а не предложение. Допущения: цена покупки $100 000, что составляет GEL 259 660 по курсу НБГ 2,5966 на 27 октября 2026 г.; оценка, равная цене; первоначальный взнос 30%; кредит 70%, то есть $70 000 или GEL 181 762. Процентные ставки — самые низкие значения «от» из таблицы выше, применённые для иллюстрации. Платежи — равные ежемесячные взносы (аннуитет). Необходимый ежемесячный чистый доход — это платёж, делённый на 50%, предел PTI для совпадающей валюты дохода при доходе GEL 1 500 и выше; поскольку регламент измеряет PTI по максимально допустимому сроку, собственная цифра банка будет отличаться.

В расчёте используется стандартная формула аннуитета: платёж = кредит x r / (1 – (1 + r)^-n), где r — годовая ставка, делённая на 12, а n — число месяцев. В качестве проверки: формула, применённая к собственному примеру TBC — GEL 50 000 под 9,9% на 120 месяцев, — даёт GEL 657,99, то есть цифру, указанную на странице TBC. Для сценария C r = 0,099 / 12 = 0,00825, а n = 120, поэтому платёж составляет GEL 181 762 x 0,00825 / (1 – 1,00825^-120) = GEL 2 391,94.

Из таблицы следуют три вывода. Срок определяет платёж: в сценарии D платёж на 27% ниже, чем в сценарии C, но проценты обходятся в GEL 236 322 против GEL 105 271. Ставка и срок вместе определяют стоимость: сценарий B — тот же кредит в лари, что и сценарий C, но под 14,95% на 72 месяца, и ежемесячный платёж выше на 60%. И валюта кредита важна для проверки дохода: сценарий A выглядит посильным в долларах лишь потому, что предполагается доход заёмщика в долларах. Заёмщик с доходом в евро или фунтах стерлингов столкнулся бы с более низким пределом PTI при несовпадении валют, равным 30%, для долларового кредита, и доход, необходимый для того же платежа в $1 309,20, вырос бы до $4 364 в месяц ($1 309,20, делённые на 0,30). Сценарий A также предполагает, что банк предлагает срок 72 месяца по этой ставке, что является максимумом Terabank для лиц без гражданства.

В примере не учтены страхование, комиссия банка за выдачу кредита и регистрация, расходы на которые рассчитаны в следующем разделе, а также не учитывается изменение ставки после подписания договора. Тем, кто собирается и сдавать объект, пригодится сравнение платежа с арендной платой в статье о краткосрочной аренде в Батуми и с налоговыми правилами в руководстве по налогу на недвижимость в Грузии.

Валютный риск в цифрах: лари и доллар, 2021–2026 годы

Кредит в иностранной валюте подвергает заёмщика, который зарабатывает в другой валюте, риску обменного курса. НБГ публикует официальный курс в каждый рабочий день, а в таблице показан курс, действовавший около 27 октября каждого года, вместе с тем, сколько в лари стоил бы фиксированный ежемесячный платёж в $1 309,20 (сценарий A) по этому курсу.

За эти пять лет доллар подешевел с 3,1428 до 2,5966 лари, то есть на 17,4%, а за 12 месяцев до 27 октября 2026 г. он упал на 4,7% по сравнению с курсом 2025 года. Заёмщик, получающий доход в лари и имеющий долларовый кредит, увидел бы, что стоимость платежа в лари между 2021 и 2026 годами снизилась на GEL 715 в месяц. Та же арифметика работает и в обратную сторону, когда доллар дорожает: рост курса на 10% добавил бы к этому платежу около GEL 340 в месяц. Таблица — это лишь запись прошлых официальных курсов, а не прогноз на будущее; собственный стресс-сценарий НБГ показывает риск, от которого регулятор защищает рынок: в Отчёте о финансовой стабильности 2025 обесценение лари на 40% к доллару и евро подняло бы долю ипотечных кредитов в иностранной валюте с LTV выше 100% примерно до 8,7%.

Тот же эффект обменного курса относится и к стоимости самого объекта. Покупатель, который конвертирует лари в доллары или наоборот в момент каждого платежа, подвержен тому же движению курса. В нашем руководстве по жизни в Грузии для иностранцев приведены использованные курсы НБГ и объяснено, что недвижимость обычно оценивается в долларах, тогда как аренда и повседневные расходы выражены в лари.

Ипотека в Грузии для иностранцев: расходы помимо процентной ставки

Процентная ставка — лишь одна из статей расходов. В таблице перечислены сборы, которые публикуют официальные и банковские источники; позиции без опубликованной цифры, такие как плата оценщика и тариф нотариуса, здесь не приводятся.

Сборы Публичного реестра взяты из его тарифов на недвижимое имущество. В тарифах указаны одни и те же три срока и суммы за регистрацию возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество и за регистрацию обязательств, связанных с правом собственности. По данным тарифной таблицы, регистрация права собственности по стандартному порядку занимает четыре рабочих дня, а ускоренные варианты стоят дороже. Сборы за выписку важны в начале процесса, потому что выписка из Публичного реестра — это документ, который показывает собственника и любые обременения объекта.

Комиссия банка за выдачу кредита, страхование и плата за кредитное бюро отражаются в эффективной ставке, поэтому эффективная ставка выше номинальной. Комиссия Terabank в 0,50% с кредита в GEL 181 762 составляет GEL 908,81, или около $350 по курсу 2,5966. Страница называет страхование по ставкам «от» 0,65% для страхования жизни и от 0,27% для страхования недвижимости, а база, к которой применяется каждая из них, определяется тарифом банка. Оценку организует банк до того, как определена сумма кредита, а в руководстве Tbilisi Home оценка, обязательное страхование имущества и регистрация названы среди побочных расходов ипотечной покупки без указания сумм.

Налоги на владение, доход от аренды и продажу выходят за рамки этого руководства. Они изложены в отдельной статье о налоге на недвижимость в Грузии.

Документы, договор и регистрация

Процесс различается по банкам, но этапы согласуются во всех изученных источниках. Руководство PB Services сообщает, что на решение уходит от нескольких дней до двух–трёх недель, в зависимости от запрошенных документов. Terabank описывает подачу заявки через интернет-банкинг, через сайт или по телефону через службу поддержки клиентов.

1. Заявка с паспортом и формой, которую предоставляет банк. Вид на жительство указан только «при наличии».
2. Подтверждение дохода; в руководстве PB добавляется, что банк может по своему усмотрению запросить трудовой договор или анкету.
3. Выбор объекта и, при вторичной покупке, договор купли-продажи и выписка из Публичного реестра, показывающая собственника и обременения.
4. Оценка объекта банком или по его поручению, которая определяет базу для коэффициента LTV.
5. Одобрение с указанием в письменной форме итоговой ставки, срока и комиссий.
6. Ипотечный договор, нотариально заверенный там, где это требует Гражданский кодекс.
7. Регистрация ипотеки и прав покупателя в Публичном реестре, после чего выплата продавцу.

Гражданский кодекс Грузии в редакции, опубликованной на сайте Legislative Herald (Matsne), определяет правовой механизм. Статья 286 определяет ипотеку как обременение недвижимой вещи, которое даёт кредитору приоритет перед другими кредиторами при удовлетворении требования путём продажи имущества или приобретения права собственности на него. Согласно статье 289, договор должен быть письменным, а ипотека вступает в юридическую силу только с регистрации в Публичном реестре. Ипотека, обеспечивающая требование по кредитному договору, должна быть нотариально заверена, при этом нотариус обязан разъяснить последствия нарушения обязательств по кредиту и ипотеке; некоторые лицензированные финансовые учреждения и инвестиционные фонды от этого нотариального требования освобождены. Реестр может также выдать ипотечное свидетельство, которое статья 289 и следующие за ней статьи рассматривают как отдельный документ, также подлежащий нотариальному заверению. По статье 290 имущество можно заложить повторно, причём приоритет определяется датой регистрации.

Кодекс также определяет, что происходит, если заёмщик перестаёт платить. По статье 301 залогодержатель может потребовать продажи имущества, если договор не предусматривает иное, и требование считается удовлетворённым, даже если вырученной суммы не хватает, если закон или соглашение не говорят иного. Статья 302 позволяет кредитору и собственнику письменно договориться о проведении аукциона специалистом или об ином виде продажи, а при отсутствии договорённости суд по заявлению кредитора назначает принудительный аукцион. Статья 300 допускает передачу имущества кредитору, если собственник задерживает платёж и обе стороны совместно подают заявление в регистрирующий орган; исполнительная надпись нотариуса может применяться, если стороны согласны и последствия разъяснены письменно. Статья 294 обязывает собственника содержать имущество так, чтобы цель ипотеки не оказалась под угрозой. Здесь описан закон как таковой; то, как он применяется в конкретном случае, зависит от условий самого договора.

Публичный реестр публикует образцы документов, среди которых договор ипотеки, договор о прекращении ипотеки и договор купли-продажи при покупке в рассрочку; по ним можно увидеть структуру каждого документа. Общие шаги покупки и проверки перед подписанием описаны в нашей статье о юридических советах по покупке недвижимости в Грузии и в руководстве о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии.

Рассрочка от застройщика и финансирование строящихся объектов

Банковская ипотека — не единственный способ растянуть платёж. Застройщики строящихся (off-plan) проектов иногда продают в рассрочку: с депозитом и последующими платежами, привязанными к этапам строительства или к дате передачи объектов покупателям. Образец договора купли-продажи в рассрочку, который публикует Публичный реестр, показывает, что грузинское законодательство допускает такую структуру. Условия устанавливаются по каждому проекту отдельно, а приведённые ниже цифры — это выдуманный график, нужный лишь для демонстрации арифметики.

Иллюстративный график для квартиры за $100 000: 30% ($30 000) при подписании, 40% ($40 000) четырьмя равными платежами по $10 000 на этапах строительства и 30% ($30 000) при передаче объекта. По курсу НБГ 2,5966 депозит составляет GEL 77 898, а каждый платёж на этапе строительства — GEL 25 966. Если покупатель платит со счёта в лари, то каждый платёж обходится в большее или меньшее число лари в зависимости от курса на конкретный день, поэтому замечание об обменном курсе из предыдущих разделов относится и сюда. График гипотетический: он нужен только для наглядности расчёта и не взят ни из одного объявления.

Что касается покупки недостроенных зданий с банковским финансированием, то в Отчёте НБГ о финансовой стабильности 2025 сказано, что банк разработал принципы, которыми банки руководствуются при выдаче ипотечных кредитов на недостроенные объекты или объекты на этапе строительства и при финансировании девелоперских проектов. TBC описывает «Mortgage Center» — центр, через который покупатели могут приобретать объекты у партнёров-застройщиков банка на особых условиях. Какие именно проекты финансирует тот или иной банк — вопрос к самому банку. Юридические и технические проверки при покупке объекта на этапе строительства рассмотрены в статье об off-plan недвижимости в Батуми.

Что означает ипотека для цен в объявлениях в Батуми

Наши объявления в Батуми задают конкретный масштаб. В таблице использованы стартовые цены, указанные на трёх наших страницах объектов по состоянию на 27 октября 2026 г., и применена арифметика из примера расчёта. Она показывает, какими были бы первоначальный взнос 20% или 30% и кредит 70% при этих ценах; это не означает, что какой-либо банк финансирует эти проекты, поскольку это зависит от политики каждого банка.

На странице объекта Mardi City Center указана стартовая цена $52 600 и верхняя цена $180 000 для юнитов площадью от 41,7 до 149,8 квадратных метров, а также сказано, что проект завершён. Для Horizon Grand Residence указана стартовая цена $55 000 за юнит площадью 52 квадратных метра, а для Delux Horizon — стартовая цена $65 000 за юниты площадью примерно от 28 до 57 квадратных метров. Наша статья о ценах в Батуми сравнивает эти стартовые цены со средними значениями Galt & Taggart и фиксирует весь набор из 12 объектов, а страница города Батуми и страница страны Грузия перечисляют проекты, представленные на сайте в настоящее время.

В Отчёте НБГ о финансовой стабильности 2025 сказано, что по состоянию на июнь 2025 г. почти 40% спроса на жилую недвижимость в Батуми приходилось на нерезидентов, что регулятор называет высокой степенью уязвимости к внешнему спросу. Тот же отчёт сообщает, что данные Публичного реестра показали положительный годовой рост числа сделок в Батуми в первом полугодии 2025 г. после снижения продаж жилья примерно на 4% в 2024 г. Более широкую картину цен и объёмов продаж даёт статья о рынке недвижимости Грузии, где собраны опубликованные показатели, а руководство по ценам на недвижимость в Тбилиси посвящено столице.

Ипотечное финансирование и порог для вида на жительство

Отдельный вопрос: влияет ли стоимость недвижимости, указанная в ипотеке, на получение вида на жительство. Эти две оценки независимы. Агентство развития публичных услуг (PSDA) указывает краткосрочный вид на жительство для иностранцев, владеющих правом собственности на недвижимое имущество, кроме сельскохозяйственной земли, стоимостью более USD 150 000 в эквиваленте в лари. Стоимость определяет сертифицированный оценщик, аккредитованный Единым национальным органом по аккредитации. В числе документов PSDA называет заявление, копию проездного документа, подтверждение законного пребывания, документ о праве собственности, отчёт оценщика и фотографию, а также сбор GEL 300 (30 дней), GEL 450 (20 дней) или GEL 600 (10 дней). По той же странице разрешения могут получить также супруги и дети.

По курсу НБГ 2,5966 сумма USD 150 000 составляет GEL 389 490. Отдельно PSDA указывает инвестиционное разрешение, привязанное к USD 300 000, что по тому же курсу составляет GEL 778 980. В нашем руководстве по виду на жительство сказано, что квалифицирующая стоимость выросла со $100 000 до $150 000 1 марта 2026 г. и что мерилом служит оценка аккредитованного оценщика, а не сумма по счёту. Оценка банка готовится для собственного кредитного решения кредитора и служит его целям, поэтому цифра, определяющая кредит, и цифра, значимая для вида на жительство, могут исходить от разных оценщиков. Сама по себе покупка никогда не даёт права на вид на жительство или гражданство; разрешение — это отдельное административное решение со своими условиями.

Каждая стартовая цена в таблице объектов выше ниже USD 150 000, а руководство по виду на жительство объясняет, как учитываются владения несколькими объектами. Родственная статья о покупке недвижимости в Грузии из-за границы охватывает банковские счета и доверенности, а наше сравнение того, что можно купить за $100 000 на шести рынках, показывает, как грузинские цены соотносятся с другими странами.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец получить ипотеку в Грузии?

Некоторые банки кредитуют иностранцев. Terabank указывает, что иностранные граждане, получающие доход за рубежом, могут подать заявку на его ипотеку для иммигрантов, а TBC публикует ипотеку для эмигрантов, построенную вокруг того, где заёмщик живёт и зарабатывает. Каждый банк устанавливает собственную политику в рамках правил НБГ, поэтому ипотека в Грузии для иностранцев зависит от банка, дохода и валюты.

Ипотека в Грузии для иностранцев: нужен ли вид на жительство?

Изученные страницы продуктов не называют вид на жительство условием. В руководстве PB Services от 15 сентября 2026 г. сказано, что разрешение не требуется, но может повысить шансы на одобрение. Банки запрашивают подтверждение дохода, из которого можно погашать кредит.

В какой валюте выдаётся ипотека в Грузии для иностранцев?

Согласно решению НБГ от 6 мая 2026 г., действующему с 1 июля 2026 г., и страницам Terabank и TBC, кредиты на сумму ниже GEL 1 000 000 выдаются в лари, если только доход заёмщика не поступает в валюте кредита. Заёмщик с доходом в долларах США может поэтому запросить кредит в долларах; заёмщика с другим доходом направляют к кредиту в лари.

Каково максимальное отношение кредита к стоимости залога?

На странице НБГ указано 90% для кредитов в лари и 70% для кредитов в иностранной валюте, а решение Комитета по финансовой стабильности от 26 февраля 2025 г. повысило предел до 80% для ипотечных кредитов физическим лицам, чей доход получен за пределами Грузии. На изученных страницах банки показывают первоначальный взнос от 20%, а частные руководства называют от 30% до 50% при иностранном доходе.

Какие процентные ставки публикуют банки?

На 27 октября 2026 г. TBC показывал ставку в лари от 9,9% (эффективная от 11,35%), а Terabank — в лари от 14,95%, в долларах от 10,35% и в евро от 9,75%. Это минимальные ставки, а не готовые предложения, и итоговая ставка определяется банком при одобрении кредита. Ключевая ставка НБГ на 21 октября 2026 г. составляла 8,25%.

Каким может быть срок кредита?

Калькулятор TBC предлагает срок до 20 лет. Terabank указывает от 6 до 72 месяцев для лиц без грузинского гражданства, а НБГ ограничил ипотечные кредиты в иностранной валюте 10 годами в 2022 г. Terabank применяет тот же потолок в 10 лет, когда валюта кредита отличается от валюты дохода.

Сколько стоит регистрация ипотеки и покупки?

Публичный реестр взимает GEL 150 за регистрацию прав в течение четырёх рабочих дней, GEL 270 в течение одного рабочего дня и GEL 350 в тот же день, и те же суммы за обязательства, связанные с правом собственности. Банковские комиссии взимаются отдельно: Terabank указывает комиссию за выдачу кредита 0,50% от суммы кредита, а также страхование.

Нужно ли нотариально заверять ипотеку?

По статье 289 Гражданского кодекса ипотека, обеспечивающая требование по кредитному договору, должна быть нотариально заверена, с изъятиями для отдельных лицензированных финансовых учреждений и инвестиционных фондов. Ипотека вступает в юридическую силу только после регистрации в Публичном реестре.

Может ли ипотека в Грузии для иностранцев финансировать квартиру в строящемся доме?

НБГ сообщает, что выпустил принципы для банков, кредитующих под недостроенные объекты или объекты на этапе строительства, а TBC описывает Mortgage Center для партнёров-застройщиков. Финансируется ли конкретный проект, зависит от банка. Альтернатива — рассрочка от застройщика, условия которой устанавливаются в договоре купли-продажи.

Является ли обменный курс риском для ипотеки в иностранной валюте?

Да, для заёмщиков, которые зарабатывают в другой валюте. Официальный курс НБГ изменился с 3,1428 до 2,5966 лари за доллар между октябрём 2021 г. и октябрём 2026 г., а стресс-сценарий НБГ предполагает обесценение лари на 40%. Лимит НБГ на кредиты в иностранной валюте без хеджирования существует именно по этой причине.

Дата проверки: 27 октября 2026 г. Источники: Национальный банк Грузии (требования PTI и LTV; решения Комитета по финансовой стабильности, включая 6 мая 2026 г., 28 мая 2025 г. и 26 февраля 2025 г.; 8 апреля 2024 г.; 28 сентября 2022 г.; Отчёт о финансовой стабильности 2025; регламент об ответственном кредитовании, 2018 г.; Комитет по денежно-кредитной политике, 21 октября 2026 г.; официальные обменные курсы); Национальное агентство публичного реестра (сборы за недвижимое имущество; образцы документов); Гражданский кодекс Грузии, Legislative Herald; Агентство развития публичных услуг, виды на жительство; ипотека TBC Bank, ипотека TBC для эмигрантов и упрощённая ипотека; ипотека Terabank для иммигрантов; руководство PB Services по ипотеке; руководство Tbilisi Home по ипотеке; статья GPI Realty об ипотеке.