Цены на недвижимость в Тбилиси в 2026 году: цена за м² по районам

Цены на недвижимость в Тбилиси в 2026 году: цена за м² по районам

Цены на недвижимость в Тбилиси по состоянию на 27 октября 2026 г. составляют в среднем около $1 400 за квадратный метр новостроек по городу в целом, причём разрыв между самым дешёвым и самым дорогим районом превышает два к одному. Тбилисская компания Galt & Taggart, чьи ежемесячные отчёты опираются на данные Публичного реестра о продажах, оценила среднюю цену первичного рынка (цену от застройщика) в $1 412 за м² в мае 2026 года, а Geostat, национальная статистическая служба, сообщила 23 октября 2026 г., что её индекс цен на новостройки в Тбилиси на 5,9% выше, чем год назад. За этими общегородскими цифрами цены на недвижимость в Тбилиси колеблются примерно от $1 050 за м² в Глдани до более чем $3 000 за м² в Мтацминде, в зависимости от того, чьи данные использовать.

В этом гиде цены на недвижимость в Тбилиси разобраны по районам на основе двух независимых рядов данных. Мы объясняем, как построен каждый из них, сравниваем уровни цен на новостройки и на вторичном рынке, показываем арендные ставки и простую арифметику отношения аренды к цене, которая из них следует, а также приводим объёмы сделок, предложение и долю иностранных покупателей, везде с указанием источника и даты. Кроме того, Тбилиси сопоставлен с Батуми, где находятся объекты, представленные на нашем сайте. Основой служат цены в долларах; суммы в лари пересчитаны по официальному курсу Национального банка Грузии (НБГ), действующему с 27 октября 2026 г., то есть 2,5966 GEL за доллар США. Это описание опубликованных данных, а не прогноз и не совет покупать или продавать.

Цены на недвижимость в Тбилиси: краткий ответ

На вопрос о том, каковы цены на недвижимость в Тбилиси, отвечают два публичных ряда данных, и измеряют они разные вещи. Galt & Taggart (G&T) публикует ежемесячный отчёт по Тбилиси, построенный на записях о продажах Национального агентства публичного реестра (NAPR) и на собственном опросе застройщиков; его главный показатель — средняя цена новых квартир, проданных застройщиками в состоянии «белый каркас» (white frame), в долларах США. Geostat публикует ежеквартальный индекс цен на жилую недвижимость для новых квартир и домов в Тбилиси, основанный на ценах предложения, собранных из объявлений о продаже, в лари. Совместное чтение обоих рядов даёт более полную картину, чем каждый из них по отдельности.

Остальная часть гида объясняет, откуда взяты эти цифры и как они согласуются между собой. Более широкая общенациональная картина, включая ипотечные ставки и лари, рассмотрена в нашей статье о рынке недвижимости Грузии, а побережью посвящено руководство по недвижимости на черноморском побережье Грузии.

Как измеряются цены на недвижимость в Тбилиси

Цена за квадратный метр может означать четыре разные вещи, и именно их смешение чаще всего становится причиной того, что две статьи о ценах на недвижимость в Тбилиси расходятся друг с другом. Первое различие проходит между ценой предложения и ценой сделки. Цена предложения — это то, что объявляет продавец или застройщик; цена сделки — то, что было зарегистрировано. Индекс Geostat использует цены предложения. В методологической справке к выпуску за Q3 2026 статистическое ведомство указывает, что собирает данные о продаваемых жилых помещениях с рекламных сайтов недвижимости методом веб-скрейпинга, называет результат «ценами предложения» (offer prices) и применяет гедонический подход, который отслеживает цену типичного жилья. Районные показатели в том же выпуске — это медианы таких цен предложения, а в качестве источников названы порталы MyHome и SS.ge.

Galt & Taggart работает с другой стороны. Данные о количестве продаж квартир берутся из регистраций NAPR, а ценовой ряд в каждом отчёте описан как средняя цена первичного рынка для квартир в состоянии «белый каркас», с отдельными рядами для вторичного рынка в более новых зданиях (построенных по разрешениям, выданным с 2013 года) и в более старых зданиях (разрешения выданы до 2013 года). Поскольку продажи застройщиков нередко регистрируются с опозданием, G&T дополняет данные ежемесячным опросом застройщиков, у которых более 100 текущих жилых проектов; по его собственной оценке, это около 50% первичного рынка. Районные показатели у G&T — средневзвешенные, а в отчётах приведены также наименьшие и наибольшие наблюдавшиеся цены.

Второе различие — валюта. Грузинские цены предложения указываются и в лари, и в долларах, а индекс Geostat рассчитывается в лари, поэтому ряд в лари при пересчёте в доллары движется вместе с обменным курсом. Национальный банк Грузии (НБГ) указывает, что его официальный курс носит ориентировочный характер и не является обязательным, кроме случаев, когда этого требует закон. Для пересчёта в этом гиде используется курс 2,5966 GEL за доллар США, действующий с 27 октября 2026 г.; один лари, таким образом, равен примерно $0,385. Цены Geostat в лари пересчитаны для сопоставления по этому единому курсу, поэтому долларовые эквиваленты в гиде описывают сегодняшний курс, применённый к медиане за Q3 2026, а не тот курс, который действовал в каждый день квартала.

Третье различие — отделка квартиры. Цена первичного рынка у G&T относится к квартирам в состоянии «белый каркас», а Geostat отдельно сообщает цены «чёрного», «белого» и «зелёного» каркаса для новых квартир; цена растёт вместе с уровнем отделки, как показывает ряд ниже. Четвёртое различие — здание: новый проект, продаваемый застройщиком, вторичная продажа в здании после 2013 года и вторичная продажа в более старом здании находятся на разных уровнях. Каждое число в этом гиде снабжено указанием ряда, месяца и единицы измерения, чтобы цифры не смешивались.

Цены на недвижимость в Тбилиси по районам: средние значения Galt & Taggart

Отчёт Galt & Taggart за январь 2026 года, опубликованный 27 февраля 2026 г., даёт среднюю цену первичного рынка по каждому из двенадцати районов вместе с диапазоном наблюдавшихся цен, а его отчёт за весь 2025 год, опубликованный 30 января 2026 г., содержит годовое среднее по каждому району. Оба набора цифр ниже сведены рядом. Мтацминда и Чугурети исключены из районной диаграммы цен G&T в январском отчёте из-за малых выборок, хотя в приложении к тому же отчёту их средние значения и диапазоны приведены; они показаны здесь с учётом этого ограничения.

Источник: Galt & Taggart, Tbilisi Residential Real Estate, обзор за весь 2025 год (30 января 2026 г.) и обновление за январь 2026 года (27 февраля 2026 г.); цены — средние значения первичного рынка в долларах США за квадратный метр.

Выделяются три особенности. Первая — разрыв между верхом и низом таблицы: январское среднее 2026 года в Ваке, $2 798, примерно в 2,7 раза выше, чем $1 050 в Глдани, а $3 178 в Мтацминде примерно втрое выше, чем в Глдани. Вторая — широкие диапазоны. Наблюдавшийся диапазон в Сабуртало тянется от $862 до $4 400 за м², а в Крцаниси от $800 до $5 700, а значит, среднее по району описывает середину рынка, на котором отдельные проекты сильно отличаются расположением, видом и отделкой. Третья — как мало изменились районные средние между годовым показателем 2025 года и январём 2026 года: десять из двенадцати районов выросли на величину от 0,4% до 3,2%, тогда как два района с малой выборкой изменились сильнее: Чугурети выросла на 4,7%, а Мтацминда снизилась на 3,5%.

Отчёт G&T за 2025 год также делит районы на карте на три группы: выше $1 500 за м² (Мтацминда, Ваке, Чугурети, Сабуртало и Крцаниси), от $1 200 до $1 500 (Исани и Дидубе) и ниже $1 200 (Надзаладеви, Диди-Дигоми, Самгори, Вашлиджвари и Глдани). Данные о количестве продаж в том же отчёте показывают, где сосредоточен объём: в 2025 году по данным NAPR было продано 9 440 квартир в Диди-Дигоми, 7 186 в Сабуртало, 6 049 в Самгори, 4 117 в Глдани, 3 145 в Надзаладеви и 3 090 в Исани, против 1 327 в Ваке и 653 в Мтацминде. Таким образом, на более дешёвые районы приходится большинство зарегистрированных сделок, а на самые дорогие районы — небольшая доля продаж.

Цены на недвижимость в Тбилиси по районам: цены предложения Geostat за Q3 2026

В выпуске Geostat за третий квартал 2026 года, датированном 23 октября 2026 г., приведена медианная цена за квадратный метр новых квартир и отдельно стоящих домов в десяти районах Тбилиси. В таблице ниже воспроизведены эти значения в лари и добавлен долларовый эквивалент по курсу НБГ, 2,5966 GEL за доллар. Поскольку это медианные цены предложения из объявлений, они показывают, что просили продавцы, а это не то же самое, что заплатили покупатели.

Источник: Geostat, Residential Property Price Index, III quarter of 2026 (23 октября 2026 г.); медианные цены предложения новопостроенных объектов; долларовые значения — наш пересчёт по курсу 2,5966 GEL за доллар США (НБГ, действует с 27 октября 2026 г.).

Порядок районов местами отличается от порядка у G&T. Geostat, как и G&T, ставит Мтацминду и Ваке на первое и второе место, но на третье место помещает Крцаниси с GEL 4 635 за м², тогда как среднее G&T по Крцаниси, $1 581, — лишь пятое. Разброс при этом уже: самый дорогой район по квартирам, Мтацминда, примерно в 1,9 раза дороже самого дешёвого, Самгори (7 004, делённое на 3 657, даёт 1,92), тогда как в январской таблице G&T между Мтацминдой и Глдани разница около 3,0 раза. Отдельно стоящие дома идут в другом порядке: Ваке опережает Мтацминду, а Чугурети — третья. Цена дома за квадратный метр ниже цены квартиры во всех десяти районах, причём с наименьшим отрывом в Чугурети, где дома примерно на 12% дешевле (3 637 против 4 121).

Индекс, лежащий в основе этих районных медиан, изменялся следующим образом: Geostat сообщает, что общий индекс за Q3 2026 был на 66,2% выше среднего значения 2020 года, причём по квартирам на 63,1% выше, а по отдельно стоящим домам на 72,7% выше. За квартал индекс квартир вырос на 1,2%, а индекс домов на 2,7%; за двенадцать месяцев квартиры выросли на 5,6%, а дома на 7,0%. Эти изменения измерены в лари и описывают цены предложения.

Почему две районные таблицы различаются

Если поставить две таблицы рядом, видны различия, которые прямо вытекают из способа построения рядов. В Ваке январское среднее G&T за 2026 год составляет $2 798 за м², а медиана Geostat за Q3 2026 — GEL 6 046, то есть около $2 328, так что цифра G&T примерно на 20% выше (2 798, делённое на 2 328, даёт 1,20). В Мтацминде цифра G&T, $3 178, примерно на 18% выше, чем $2 697 у Geostat. В более дешёвых районах соотношение обращается: Глдани — это $1 050 в таблице G&T и около $1 475 у Geostat, а Самгори — $1 085 против примерно $1 408. В Сабуртало оба значения близки: $1 628 против примерно $1 711.

С такой картиной согласуются несколько особенностей методов, и каждую из них можно проверить по исходным документам. Районные показатели G&T — это средние, взвешенные по продажам, и они охватывают квартиры в состоянии «белый каркас», проданные застройщиками за месяц; у Geostat это медианы объявленных цен, которые включают все уровни отделки новых квартир, а собственный ряд Geostat по каркасам показывает, что квартиры с «зелёным каркасом» объявляются по более высоким ценам, чем квартиры с «белым». Периоды различаются (январь 2026 года против третьего квартала 2026 года, с интервалом в несколько месяцев, в течение которого оба источника фиксируют рост цен), а обменный курс различается между рядом в долларах и рядом в лари, пересчитанным на одну дату. Наконец, средневзвешенное по закрытым сделкам в районе, где один проект доминирует в месяце, может отойти от медианного объявления в этом районе.

Для читателя, который сравнивает конкретную квартиру с районной цифрой, практический вывод состоит в том, что два ряда задают границы рынка. На уровне предложения за Q3 2026 новые квартиры в десяти районах, которые охватывает Geostat, объявлялись по цене примерно от $1 408 до примерно $2 697 за м² по курсу октября 2026 года; средние G&T по тем же районам в январе 2026 года составляли примерно от $1 050 до $3 178 за м². Ни одно из этих значений не является котировкой какого-либо конкретного здания, а отдельные проекты находятся заметно за пределами районного среднего, как показывают диапазоны в предыдущей таблице.

Пример расчёта: сколько стоит квартира 60 м² по районным средним

Чтобы сделать цифры за квадратный метр наглядными, возьмём квартиру 60 м², которая укладывается в категорию размера от 51 до 80 м², составившую по данным G&T 52,1% проданных квартир в январе 2026 года. По январским средним G&T за 2026 год арифметика такова: Ваке, 60 × $2 798 = $167 880; Сабуртало, 60 × $1 628 = $97 680; Исани, 60 × $1 401 = $84 060; Глдани, 60 × $1 050 = $63 000. По медианам Geostat за Q3 2026 такая же квартира была бы объявлена за 60 × GEL 6 046 = GEL 362 760 в Ваке, около $139 700, и за 60 × GEL 3 830 = GEL 229 800 в Глдани, около $88 500. Два набора цифр отличаются на десятки тысяч долларов в одном и том же районе, поэтому названную цену следует сравнивать с недавней сопоставимой сделкой или с актуальным прайс-листом застройщика для той же улицы или того же проекта, а не со среднегородской цифрой.

Цены на недвижимость в Тбилиси: новостройки и вторичный рынок

G&T сообщает о трёх уровнях цен на квартиры в Тбилиси. Первичная цена — это средняя цена, по которой застройщики продавали новые, в основном строящиеся или недавно завершённые квартиры в состоянии «белый каркас». Второй ряд охватывает перепродажу квартир в более новых зданиях, то есть в зданиях, построенных по разрешениям, выданным начиная с 2013 года, а третий — перепродажу квартир в более старых зданиях, с разрешениями, выданными до 2013 года. Данные реестра, на которых построены ряды, разделяют «первичные» продажи, между покупателями и застройщиками, и «вторичные» продажи, между физическими лицами.

Источник: ежемесячные отчёты Galt & Taggart (отчёт за декабрь 2025 года от 30 января 2026 г.; отчёт за январь 2026 года от 27 февраля 2026 г.; данные за февраль 2026 года в изложении Georgia Today от 31 марта 2026 г.; данные за май 2026 года в изложении Homes Overseas от 9 июля 2026 г.). Строка с процентами — наше деление опубликованных значений.

Данные показывают умеренную скидку на вторичном рынке. В январе 2026 года среднее по перепродаже в более новых зданиях составило $1 296, то есть 93,6% от первичного среднего $1 385 (1 296, делённое на 1 385), а среднее по более старым зданиям, $1 228, — 88,7% от него. Весной разрыв сократился: к маю 2026 года вторичное среднее G&T для более новых зданий составило $1 366, то есть 96,7% от первичного среднего $1 412. G&T объясняет прежнее расхождение спросом, отмечая для января 2026 года, что продажи росли на первичном рынке и падали на вторичном, а её отчёт за май 2026 года фиксирует скачок вторичной цены на 5,0% в апреле с последующим снижением на 0,3% в мае.

Разделение продаж почти равное. По данным NAPR, в 2025 году было 20 961 первичная и 21 427 вторичных продаж квартир, всего 42 388. Таким образом, на вторичный рынок приходится половина зарегистрированного рынка, хотя основное внимание аналитиков получают продажи застройщиков. G&T предупреждает, что первичный счёт запаздывает, потому что продажи застройщиков регистрируются с опозданием, и поэтому дополняет его опросом застройщиков.

Уровень отделки: чёрный, белый и зелёный каркас

Ежеквартальный выпуск Geostat отслеживает медианную цену предложения новых квартир по категориям отделки. В Q3 2026 медиана «зелёного каркаса» составила GEL 4 493 за м², «белого каркаса» — GEL 3 752, а «чёрного каркаса» — GEL 3 287.

Источник: Geostat, Residential Property Price Index, III quarter of 2026; медианные цены предложения; процентные изменения и долларовые значения — наши расчёты (доллары по курсу 2,5966 GEL).

Разница между медианами «зелёного» и «чёрного» каркаса составляет GEL 1 206 за м² (4 493 минус 3 287), около $464, а между «зелёным» и «белым» — GEL 741, около $285. Для квартиры 60 м² надбавка за «зелёный каркас» по сравнению с «белым» составляет, таким образом, 60 × GEL 741 = GEL 44 460, около $17 100. Ряд «белого каркаса», то есть уровня отделки, который G&T использует для собственной первичной цены, вырос в этой таблице на 8,0% за двенадцать месяцев, тогда как ряд «чёрного каркаса» снизился на 0,8%; покупателю, который сравнивает квартиру без отделки с квартирой с отделкой, следует учитывать стоимость отделочных работ наряду с заявленной ценой за квадратный метр.

Как менялись цены на недвижимость в Тбилиси с 2023 года

В отчёте Galt & Taggart за весь 2025 год рост средней цены первичного рынка оценён в 20,2% в 2023 году, 11,6% в 2024 году и 4,0% в 2025 году. В таблице ключевых показателей того же отчёта указаны $1 233, $1 320 и $1 373 за м² для 2023, 2024 и 2025 годов, а в тексте $1 373 названо уровнем декабря 2025 года. Рост цен описан как в основном ровный в первые девять месяцев 2025 года (0,2% в месяц) и ускорившийся до 0,7% в месяц в четвёртом квартале по мере восстановления спроса и замедления выдачи разрешений. С декабря 2025 года по январь 2026 года среднее выросло ещё на 0,9% до $1 385, а в мае 2026 года ряд достиг $1 412.

Индекс Geostat даёт более длинный взгляд в лари. В таблице ниже приведены общий индекс, субиндекс квартир и национальный индекс потребительских цен (ИПЦ), все со средним значением 2020 года, принятым за 100, за каждый квартал, опубликованный в выпуске за Q3 2026.

Источник: Geostat, Residential Property Price Index, III quarter of 2026 (23 октября 2026 г.); уровни индекса при среднем значении 2020 года, равном 100, на основе цен в лари.

Из таблицы следуют два вывода. Во-первых, общий индекс цен в Q3 2026 составлял 166,2 против 157,0 в Q3 2025, то есть вырос на 5,9% (166,2, делённое на 157,0), тогда как ИПЦ вырос с 132,2 до 139,6, то есть на 5,6%. За период с 2020 года индекс цен вырос на 66,2%, а ИПЦ — на 39,6%. Во-вторых, ряд не идёт по прямой: индекс в Q2 2025 (156,1) был ниже, чем в Q1 2025 (157,6), и то же самое произошло между Q1 и Q3 2024 (148,1 в Q2 против 146,7 в Q3). G&T отдельно описывает слабый старт 2025 года, когда политическая неопределённость охладила спрос и многие покупатели отложили покупки. Собственная методологическая справка Geostat описывает индекс как измеряющий эволюцию цены типичного нового жилья в лари. Предыдущий выпуск, за Q2 2026 года, датированный 23 июля 2026 г., показал рост общего индекса на 0,9% за квартал и на 4,9% за год, то есть годовой темп между двумя кварталами изменился с 4,9% до 5,9%.

Лари важно для сравнения в долларах. Индекс измеряется в лари, а курс НБГ в этом гиде равен 2,5966 GEL за доллар, поэтому рост цен в лари за год превращается в рост цен в долларах только при условии, что обменный курс сохраняется. Везде, где в этом гиде приводятся оба ряда, валюта указана каждый раз. Ожидания аналитиков приведены поимённо в разделе о перспективах ниже.

Аренда и отношение аренды к цене по районам

Отчёты G&T отслеживают среднюю арендную ставку новой квартиры площадью от 50 до 60 м² в Тбилиси; в качестве источников на диаграмме названы НБГ, Numbeo и G&T. Среднегородская ставка составляла $9,7 за м² в 2024 году, $9,8 в декабре 2025 года и $10,2 в январе 2026 года, когда G&T оценила валовую арендную доходность в 8,9%; в феврале 2026 года было $10,1 при доходности 8,6%, а в мае 2026 года — $9,9 при доходности 8,4%. В отчёте G&T за 2025 год добавлено, что аренда оставалась в диапазоне от $9 до $10, который сохраняется с 2024 года.

Январский отчёт 2026 года приводит арендные ставки по каждому району рядом с районной ценой продажи. Если разделить годовую аренду за квадратный метр (месячную ставку, умноженную на двенадцать) на среднюю цену продажи за квадратный метр, получится валовое отношение, которое делает районы сопоставимыми. В таблице показана эта арифметика. Это расчёт по опубликованным средним значениям, до учёта простоев, налогов, сервисных сборов и комиссий, и он не является прогнозом доходности. Собственная опубликованная G&T среднегородская цифра за тот же месяц составляет 8,9%, а деление округлённых среднегородских значений, $10,2 × 12, делённое на $1 385, даёт 8,8%.

Источник: Galt & Taggart, Tbilisi Residential Real Estate, обновление за январь 2026 года (аренда и цены); последний столбец — наша арифметика: годовая аренда равна месячной ставке × 12, делённой на среднюю цену.

Закономерность такова: аренда различается гораздо меньше, чем цены. Самая высокая арендная ставка в Ваке, $15,0 за м², в 1,7 раза выше, чем $8,6 в Глдани (15,0, делённое на 8,6), тогда как цена в 2,7 раза выше, чем в Глдани. Меньший разброс аренды по сравнению с разбросом цен и объясняет, почему отношение аренды к цене ниже в дорогих районах: 4,8% в Мтацминде и 6,4% в Ваке против 9,8% в Глдани и 10,4% в Вашлиджвари. Читателю, который взвешивает эти цифры, следует иметь в виду, что ряд арендных ставок охватывает только новые квартиры площадью от 50 до 60 м², а потому описывает определённый срез рынка аренды.

G&T сравнивает доходность со ставками по депозитам: в январе 2026 года ставка по депозитам в лари, которую она показывает, составляла 10,5%, а по депозитам в долларах — 2,3%, а в мае 2026 года в отчёте в изложении Homes Overseas указаны 9,7% для лари и 2,4% для долларов. Это точки сравнения, взятые из диаграмм и резюме G&T, и они выражены в разных валютах, поэтому их нельзя приравнивать к цифре арендной ставки в долларах.

Налог на доход от аренды выходит за рамки данных о ценах; он изложен в нашей статье о налоге на недвижимость в Грузии. Для справки: калькулятор налога на имущество физических лиц на 2026 год Службы доходов показывает, что ежегодная декларация подаётся до 1 ноября, а уплата производится до 15 ноября, и что расчёт различает домохозяйства по тому, превысил ли их доход за предыдущий год GEL 100 000.

Объёмы сделок и размер рынка в Тбилиси

Регистрации NAPR показывают, сколько квартир меняет владельцев. На собственной странице статистики реестра перечислены заявления о регистрации и решения по ним, владельцы по полу и объекты недвижимости по типу собственности, а данные о количестве продаж квартир и разбивка по районам, использованные в этом гиде, составлены Galt & Taggart по данным NAPR. Отчёты Galt & Taggart, опирающиеся на эти регистрации, дают итоги по годам и по сегментам рынка, а также оценивают стоимость рынка в долларах США с учётом задержки первичных регистраций.

Источник: данные NAPR в обработке Galt & Taggart, обзор за весь 2025 год (30 января 2026 г.); размер рынка — оценка G&T, которая для первичного рынка учитывает текущие тенденции у застройщиков из-за поздних регистраций.

Общее число продаж в 2025 году выросло на 4,3% (42 388, делённое на 40 637), а оценочная стоимость рынка — на 12,6% (3 571, делённое на 3 171). Стоимость росла быстрее, чем число продаж, что согласуется с более высокими ценами и изменением структуры: январский отчёт G&T за 2026 год показывает, что доля квартир, проданных в бюджетном сегменте (ниже $1 100 за м²), снизилась с 72,2% в январе 2024 года до 64,6% в январе 2025 года и 55,3% в январе 2026 года, тогда как доля среднего сегмента (от $1 101 до $2 000) выросла с 25,3% до 31,1% и до 38,7%. Сегменты повышенного класса (от $2 001 до $3 000) и высшего повышенного класса (выше $3 000) вместе составили 5,9% продаж в январе 2026 года (4,7% и 1,2%).

Тот же отчёт разбивает продажи по размеру квартир. В январе 2026 года малые квартиры площадью от 35 до 50 м² составили 27,0% продаж, средние квартиры от 51 до 80 м² — 52,1%, большие квартиры от 81 до 150 м² — 19,3%, а очень большие квартиры от 151 до 250 м² — 1,6%. Сам январь 2026 года принёс 2 964 зарегистрированные в Тбилиси продажи квартир (1 614 первичных и 1 350 вторичных), с размером рынка $255,0 млн, что на 6,3% больше, чем в январе 2025 года.

В течение 2026 года итоги реестра шли впереди 2025 года. По данным Galt & Taggart за февраль 2026 года в изложении Georgia Today было продано 3 822 квартиры за месяц, а её отчёт за май 2026 года в изложении Homes Overseas зафиксировал 3 748 продаж в мае, что на 11,1% больше, чем 3 374 годом ранее, и 18 296 сделок за январь-май 2026 года на сумму $1,6 млрд, что на 21,9% больше, чем годом ранее. Colliers Georgia, процитированная CBW, насчитала 10 550 проданных квартир в Тбилиси в первом квартале 2026 года, примерно на 17% больше, чем годом ранее. База сравнения 2025 года включает слабое начало года, которое G&T связывает с политической неопределённостью в Тбилиси, поэтому годовые темпы роста в начале 2026 года отчасти отражают эту низкую базу, как отмечает G&T применительно к январю 2026 года.

Предложение: разрешения, проекты и стоимость строительства

Цены зависят и от предложения, и от спроса, а разрешения на строительство — главный публичный показатель нового предложения в Тбилиси. G&T подсчитывает жилую площадь, охваченную разрешениями на многоквартирные и многофункциональные здания классов III и IV. Она составляла 1 940 тыс. м² в 2023 году, 1 810 тыс. в 2024 году и 1 734 тыс. в 2025 году, то есть в 2025 году снизилась на 4,2% после падения на 32,1% в годовом выражении в четвёртом квартале. Тем не менее G&T отмечает, что выдача разрешений в 2025 году была на 32% выше среднего показателя за 2015-2022 годы. В январе 2026 года разрешения были выданы на 8 жилых проектов с жилой площадью 28 669 м², на 59,8% меньше, чем годом ранее, а отчёт G&T за май 2026 года в изложении Homes Overseas фиксирует разрешения на 23 жилых проекта и 165 484 м² в мае, что на 18,4% меньше, при этом утверждённая площадь за январь-май сократилась на 34,4%.

Опрос застройщиков G&T показывает, какая часть строительного портфеля уже продана. Из квартир в опрошенных проектах, завершение которых запланировано на 2025 год, к моменту опроса было продано 94%; для проектов со сроком в 2026 году доля проданного составила 72%, для 2027 года — 61%, а для 2028-2029 годов — 45%. Опрошенные застройщики продали 7 797 квартир в 2023 году, 8 664 в 2024 году и 11 031 в 2025 году (рост на 27%), и G&T сообщает, что большинство продаж в проектах, завершённых в 2025 году, было совершено по собственным рассрочкам застройщиков. Руководитель отдела исследований и аналитики данных Colliers Georgia Леван Чикава, процитированный CBW, насчитывает 87 000 квартир, строящихся в Тбилиси, что на 84% больше, чем в 2021 году.

Стоимость строительства — это затратная сторона той же картины. Январский отчёт G&T за 2026 год, использующий данные Geostat, показывает, что общие строительные затраты в долларах США выросли на 9,8% в годовом выражении в декабре 2025 года, при этом заработная плата выросла на 29,3%, а строительные материалы — на 4,3%. Это показатели затрат для застройщиков, а не прогноз цен.

Кто покупает: местные и иностранные покупатели в Тбилиси

Покупатели в Тбилиси — преимущественно граждане Грузии. Опрос застройщиков G&T разбивает первичные продажи по гражданству, и отчёт за весь 2025 год даёт следующие доли проданных квартир.

Источник: опрос отдельных застройщиков Galt & Taggart (около 50% первичного рынка), обзор за весь 2025 год, 30 января 2026 г.; доли рассчитаны от числа проданных квартир, а опрос охватывает только продажи на первичном рынке.

Отчёт за май 2026 года в изложении Homes Overseas оценивает долю иностранцев среди покупателей жилья примерно в 25%: израильтяне 11%, россияне 3% и граждане других стран 11%. Colliers Georgia, по цитате CBW, говорит, что на иностранных покупателей приходится небольшая доля сделок в Тбилиси и что около 90% покупателей — граждане Грузии; это иной подсчёт, чем в опросе застройщиков G&T, и с иным охватом. Опрос G&T охватывает новые проекты системных застройщиков, а цифра Colliers относится к покупателям на рынке в целом.

Для иностранных покупателей сама покупка регистрируется в NAPR. На странице сборов реестра регистрация изменения прав на недвижимое имущество указана за GEL 150 при сроке 4 рабочих дня, за GEL 270 при сроке 1 рабочий день или за GEL 350 в день подачи; по курсу 2,5966 GEL за доллар это около $58, $104 и $135. Правовые рамки о том, кто и чем может владеть, рассмотрены в материале могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, а последовательность шагов и документы описаны в материале как купить недвижимость в Грузии. О покупке дистанционно для тех, кто не может приехать лично, можно прочитать в материале покупка недвижимости в Грузии из-за рубежа, а юридические проверки перед подписанием изложены в руководстве с юридическими советами перед подписанием.

Цены на недвижимость в Тбилиси и порог для вида на жительство

Некоторые читатели сопоставляют цены на недвижимость в Тбилиси с порогом для вида на жительство на основании недвижимости. На странице Агентства развития государственных услуг (PSDA) о видах на жительство указан краткосрочный вид на жительство для иностранца, обладающего правом собственности на недвижимое имущество в Грузии, кроме сельскохозяйственных земель, с рыночной стоимостью свыше USD 150 000 в эквиваленте в лари, установленной сертифицированным оценщиком, аккредитованным национальным органом по аккредитации; разрешение распространяется на супруга или супругу и детей, а перечисленные сборы составляют GEL 300 за решение в течение 30 дней, GEL 450 за 20 дней и GEL 600 за 10 дней. Наше руководство как получить вид на жительство в Грузии подробнее разъясняет условия. По курсу НБГ на 27 октября 2026 г. USD 150 000 составляют GEL 389 490 (150 000 × 2,5966).

Порог измеряется по оценке имущества оценщиком, а не по цене по счёту, поэтому покупные цены в таблицах выше нельзя напрямую переводить в квалифицирующую сумму. Если взять арифметику по январским средним G&T за 2026 год, квартира 60 м² в Ваке обойдётся в $167 880, то есть выше этой суммы, а в Сабуртало — в $97 680, ниже неё, что означает, что во втором случае понадобится несколько объектов или более крупная квартира. Этот расчёт использует средние значения и условный размер и не является утверждением, что какая-либо конкретная квартира подойдёт; каждая заявка рассматривается по собственным документам. Сама по себе покупка не даёт вида на жительство: оформление разрешения — это отдельное заявление в PSDA.

Для сравнения с побережьем наше сопоставление того, что можно купить за $100 000 на шести рынках, показывает, как далеко уходит фиксированный бюджет в разных странах, а стоимость жизни и жилья в Тбилиси и Батуми рассмотрена в материале жизнь в Грузии для иностранцев. Страница города Тбилиси на нашем сайте находится по адресу Тбилиси, а общенациональный обзор — недвижимость в Грузии.

Тбилиси и Батуми: сравнение

Батуми на Чёрном море — это другой рынок, чем Тбилиси, по составу покупателей, типу недвижимости и способу её использования. Объекты на нашем сайте находятся в Батуми и Гонио, поэтому в этом сравнении использованы опубликованные данные по обоим городам и наши собственные страницы объектов для прибрежной стороны. Цифры не вполне сопоставимы: цена G&T по Тбилиси — это средняя для квартир первичного рынка в состоянии «белый каркас», а её цифра по Батуми — средняя для квартир «под ключ».

Источник: Тбилиси — отчёты Galt & Taggart за декабрь 2025 и январь 2026 года и резюме за май 2026 года; Батуми — обзор жилой недвижимости Батуми Galt & Taggart в изложении Investor.ge от 20 апреля 2026 г. Доля иностранцев в Тбилиси — это 100% минус 77% граждан Грузии в опросе G&T.

Среднее по Батуми, $1 865, на 36% выше первичного среднего по Тбилиси, $1 373 (1 865, делённое на 1 373, даёт 1,36), то есть разница составляет $492 за м². Наша сопутствующая статья о ценах на квартиры в Батуми за квадратный метр сравнивает входные цены 12 объектов с этим средним по Батуми, а краткосрочной аренде посвящена статья краткосрочная аренда в Батуми. У покупки до завершения строительства свои правила и риски, они описаны в материале недвижимость на этапе строительства в Батуми.

Две страницы объектов иллюстрируют прибрежную сторону. Согласно нашей странице объекта, Horizon Grand Residence в Батуми стартует от $55 000 и показывает юнит площадью 52 м²; если эта входная цена относится к этой площади, то выходит около $1 058 за м² (55 000, делённое на 52). Согласно нашей странице объекта, Mardi City Center представляет собой завершённый проект в центре Батуми, построенный в 2024 году, с ценами от $52 600 и юнитами от 41,7 м², что составляет около $1 261 за м² для самого маленького юнита. Это цены предложения застройщиков, а не данные о сделках. Данные по Тбилиси выше — отдельный ряд, и их не следует читать как сопоставимое сравнение районов и проектов.

Что говорят о ценах в Тбилиси в 2026 году названные аналитики

Прогнозы принадлежат тем аналитикам, которые их делают. В своём отчёте за весь 2025 год, опубликованном 30 января 2026 г., Galt & Taggart написала, что ожидает сохранения спроса в 2026 году примерно на уровне 2025 года при поддержке урбанизации, сокращения размера домохозяйств и доходностей, и что цены, как ожидается, покажут «стабильный однозначный рост» (stable single-digit growth), который будет в значительной мере зависеть от предложения. В том же отчёте отмечено, что запланированные крупные проекты и сохраняющаяся высокая выдача разрешений могут добавить значительный новый объём и ограничить пространство для роста цен, а активная выдача разрешений в последние годы подтолкнула застройщиков предлагать более сложные схемы рассрочки. Это точка зрения аналитиков по состоянию на январь 2026 года; данные в разделах выше — то, что было опубликовано с тех пор.

Опубликованные с тех пор цифры, которые и есть единственная наблюдаемая, а не ожидаемая часть этого раздела, таковы: первичное среднее G&T выросло с $1 373 в декабре 2025 года до $1 412 в мае 2026 года (рост на 2,8%), а индекс Geostat вырос на 5,9% за год до Q3 2026 в лари. Читатели, которым нужна общенациональная картина, включая лари, туризм и ипотечную среду, найдут её в статье о рынке недвижимости Грузии, а банковское кредитование нерезидентов рассмотрено в материале ипотека в Грузии для иностранцев.

Как читать ценовое предложение на квартиру в Тбилиси

Названную цену квартиры в Тбилиси проще оценить с помощью короткого списка вопросов, вытекающих из того, как построены опубликованные ряды.

1. В какой валюте указана цена? Застройщики и объявления используют и доллары, и лари; Geostat считает в лари, G&T в долларах. Пересчитывайте по курсу НБГ на день и отмечайте дату.
2. Какой уровень отделки? Первичная цена G&T относится к белому каркасу; Geostat показывает зелёный каркас примерно на GEL 741 за м² выше белого каркаса в Q3 2026.
3. Цена за квадратный метр относится к общей или к жилой площади? Прайс-листы застройщиков указывают, какую площадь они используют, а различие в базе площади на 5% — это различие в цене за м² на 5%.
4. Это цена застройщика или вторичная продажа? Январское среднее G&T за 2026 год по перепродаже в более новых зданиях составляло 93,6% от первичного среднего.
5. Какой район и какое здание? Внутри района наивысшая наблюдавшаяся цена в январском отчёте G&T за 2026 год превышает наименьшую в 1,4-7,1 раза (Крцаниси: от $800 до $5 700), поэтому здание значит больше, чем районное среднее.
6. Какой юнит и этаж? Прайс-листы обычно различаются по этажу, виду и ориентации, поэтому единая цена за м² по проекту — это среднее по его юнитам.
7. Здание строится? Доля проданного по году завершения в опросе G&T (94%, 72%, 61% и 45% для завершения в 2025, 2026, 2027 и 2028-2029 годах) показывает, какая часть портфеля уже заранее продана застройщиками.
8. Каков график платежей? G&T сообщает, что большинство продаж в проектах, завершённых в 2025 году, прошло по собственным рассрочкам застройщиков, поэтому заявленную цену следует сравнивать с суммой рассрочки.

Для оформления документов после принятия решения нужно смотреть выписку реестра о праве, договор купли-продажи и регистрацию; последовательность описана в материале как купить недвижимость в Грузии, а проверки застройщика и проекта обсуждаются в упомянутой выше статье с юридическими советами.

Часто задаваемые вопросы

Какова средняя цена за квадратный метр в Тбилиси?

Среднее Galt & Taggart для новых квартир, проданных застройщиками в состоянии «белый каркас», составило $1 385 в январе 2026 года, $1 398 в феврале и $1 412 в мае 2026 года. Среднее по вторичному рынку для квартир в зданиях с разрешениями с 2013 года составило $1 296, $1 304 и $1 366 в те же месяцы. Медианные цены предложения Geostat для новых квартир в Q3 2026 по десяти районам составляли от GEL 3 657 до GEL 7 004 за м², то есть примерно от $1 408 до $2 697 по курсу НБГ на 27 октября 2026 г. Эти цены на недвижимость в Тбилиси — средние и медианные значения, а отдельные здания различаются.

Какой район Тбилиси самый дорогой?

В обоих рядах самая высокая цена квартир в Мтацминде: январское среднее Galt & Taggart за 2026 год составило $3 178 за м², а медианное предложение Geostat за Q3 2026 — GEL 7 004, около $2 697. Ваке на втором месте в обоих рядах: $2 798 (G&T, январь 2026 г.) и GEL 6 046, около $2 328 (Geostat, Q3 2026). Среди цен на недвижимость в Тбилиси по районам самая низкая в таблице G&T за январь — в Глдани, $1 050, а в таблице Geostat за Q3 — в Самгори, GEL 3 657.

Растут ли цены на недвижимость в Тбилиси?

Опубликованные индексы показывают рост. Индекс цен новостроек Geostat вырос на 1,5% в Q3 2026 к предыдущему кварталу и на 5,9% за год, в лари, тогда как индекс потребительских цен за тот же год вырос на 5,6% по нашему расчёту из уровней индекса. Первичное среднее Galt & Taggart выросло с $1 373 в декабре 2025 года до $1 412 в мае 2026 года. Собственное ожидание G&T, высказанное в январе 2026 года, — стабильный однозначный рост в 2026 году в зависимости от предложения; это мнение аналитика, а не наблюдаемый результат.

Как цены на недвижимость в Тбилиси соотносятся с Батуми?

Обзор Galt & Taggart по Батуми в изложении Investor.ge даёт среднюю цену квартиры «под ключ» $1 865 за м² за 2025 год против первичного среднего по Тбилиси $1 373 в декабре 2025 года, то есть разницу около 36%. Ряды не вполне сопоставимы, потому что используют разные определения отделки. Иностранные покупатели составили 52% продаж квартир в Батуми в 2025 году по сравнению с 23% продаж застройщиков в Тбилиси в опросе G&T. Подробности о побережье см. в нашей статье о ценах на квартиры в Батуми.

Какова аренда в Тбилиси?

Средняя арендная ставка Galt & Taggart для новой квартиры площадью от 50 до 60 м² составила $10,2 за м² в январе 2026 года, $10,1 в феврале и $9,9 в мае 2026 года. По районам в январе 2026 года она колебалась от $8,5 в Самгори до $15,0 в Ваке. Для квартиры 60 м² величина 60 × $10,2 составляет $612 в месяц по среднегородскому январскому значению. Ряд охватывает новые квартиры площадью от 50 до 60 м².

Какова арендная доходность в Тбилиси?

Galt & Taggart опубликовала валовую арендную доходность 8,9% за январь 2026 года, 8,6% за февраль и 8,4% за май 2026 года. Это валовые значения, до учёта простоев, налога, сервисных сборов и комиссий. Наша районная арифметика по аренде и ценам за январь 2026 года даёт отношения годовой аренды к цене от 4,8% в Мтацминде до 10,4% в Вашлиджвари. Ни опубликованные доходности, ни наша арифметика не являются прогнозом какой-либо будущей отдачи.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Тбилиси?

Иностранные покупатели присутствуют в статистике по Тбилиси: опрос застройщиков Galt & Taggart показывает, что негрузины составили 23% продаж 2025 года, а её отчёт за май 2026 года оценивает иностранцев примерно в 25% покупателей жилья. Правила о том, чем могут владеть иностранцы, включая режим сельскохозяйственных земель, объяснены в материале могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии. Право собственности регистрируется в Национальном агентстве публичного реестра. Цены на недвижимость в Тбилиси, приведённые в этом гиде, относятся к квартирам и домам в городе, а не к сельскохозяйственным землям.

Сколько стоит регистрация покупки?

Национальное агентство публичного реестра указывает регистрационный сбор GEL 150 за услугу в течение 4 рабочих дней, GEL 270 за 1 рабочий день и GEL 350 за регистрацию в день подачи, что по курсу 2,5966 GEL за доллар составляет около $58, $104 и $135. Этот сбор отделён от цены недвижимости. Налоги, которые применяются к владельцам, описаны в материале налог на недвижимость в Грузии.

Даёт ли покупка в Тбилиси вид на жительство?

Сама по себе покупка не даёт вида на жительство. PSDA указывает краткосрочный вид на жительство для обладателей права собственности на недвижимое имущество в Грузии, кроме сельскохозяйственных земель, с рыночной стоимостью свыше USD 150 000 в эквиваленте в лари, установленной аккредитованным оценщиком, что составляет GEL 389 490 по курсу НБГ на 27 октября 2026 г. Заявление подаётся отдельно, и каждое рассматривается по своим документам; см. как получить вид на жительство в Грузии.

Почему разные источники дают разные цены на недвижимость в Тбилиси?

Источники измеряют разное. Galt & Taggart использует продажи реестра и опрос застройщиков и сообщает средневзвешенные значения в долларах для квартир первичного рынка в состоянии «белый каркас», тогда как Geostat использует объявленные цены предложения на новые квартиры, сообщает медианы в лари и охватывает все уровни отделки. Они также охватывают разные периоды, например январь 2026 года для районной таблицы G&T и Q3 2026 для таблицы Geostat. Сравнение осмысленно только после того, как согласованы валюта, уровень отделки, период и вид цены.

Дата проверки: 27 октября 2026 г. Источники: Galt & Taggart, Tbilisi Residential Real Estate, весь 2025 год; Galt & Taggart, обновление за январь 2026 года; Georgia Today о Galt & Taggart, февраль 2026 года; Homes Overseas о Galt & Taggart, май 2026 года; Geostat Residential Property Price Index, Q3 2026; страница выпуска Geostat; Geostat Residential Property Price Index, Q2 2026; Georgia Today о Geostat, Q3 2026; официальные обменные курсы Национального банка Грузии; Национальное агентство публичного реестра, сборы за недвижимое имущество; Национальное агентство публичного реестра, статистика; Агентство развития государственных услуг, виды на жительство; Служба доходов, калькулятор налога на имущество; Investor.ge о Galt & Taggart, Батуми; CBW о Colliers Georgia.