Как купить недвижимость в Грузии: этапы, документы и расходы (2026)

Как купить недвижимость в Грузии: этапы, документы и расходы (2026)

Как купить недвижимость в Грузии, определяет короткая цепочка юридических шагов: письменный договор купли-продажи, оплата и регистрация имени покупателя в Публичном реестре, именно этот акт делает покупателя собственником. Этот гид описывает каждый шаг по состоянию на 27 октября 2026 г.: какое ведомство им занимается, сколько обычно длится процедура, какой документ нужен и каков официальный сбор, если он опубликован. Цены указаны в долларах США, а суммы в лари (GEL) пересчитаны по официальному курсу Национального банка Грузии (НБГ), 2,5971 GEL за доллар; именно этот курс приведён на сайте НБГ на 26 октября 2026 г.

Читатели, которые выясняют, как купить недвижимость в Грузии, найдут здесь также таблицу тарифов Национального агентства публичного реестра (NAPR), разобранный пример расходов на основе цены из объявления, сравнение покупки готовой квартиры и квартиры на этапе строительства (off-plan), перечень документов и ошибки, которые правила делают лёгкими. Речь идёт о Грузии как о стране на Южном Кавказе, а не об американском штате; в примерах фигурируют Батуми и Тбилиси. Правила и сборы могут меняться, поэтому у каждой цифры указаны источник и дата, а применяются правила к каждому человеку по-разному. Каждый шаг описан так, чтобы читатель видел, где закон требует письменной формы, где достаточно простой проверки по реестру и где решение остаётся за самим договором.

Как купить недвижимость в Грузии: последовательность шагов в одной таблице

В таблице ниже изложена вся последовательность от первой проверки по реестру до первой ежегодной налоговой даты. Сроки и сборы взяты из тарифов NAPR или из процитированного закона; там, где позиция зависит от договора или от частного поставщика услуг, таблица так и говорит, не называя цифру.

Источники для таблицы: страницы NAPR со сборами, Закон Грузии о Публичном реестре и Гражданский кодекс; все они приведены в конце статьи. Там, где в таблице указан диапазон, меньшая цифра относится к онлайн-выписке со сроком в один рабочий день, а большая к выписке в день обращения, оформленной у стойки. Таблицу удобно читать сверху вниз: она повторяет порядок, в котором обычно действует покупатель, и показывает, какие позиции опираются на официальный тариф, а какие определяются договором и частными поставщиками услуг.

Кто может покупать и чем может владеть

Прежде чем перейти к шагам, нужно ответить на пороговый вопрос: может ли иностранный покупатель вообще стать собственником объекта. Согласно практическому руководству Chambers and Partners по грузинской недвижимости за 2026 год, иностранные физические лица и компании с иностранным капиталом могут приобретать жилую и коммерческую недвижимость, включая землю несельскохозяйственного назначения, без требования о резидентстве и без требования взаимности. В том же руководстве сказано, что в Грузии нет режима проверки иностранных инвестиций. Главное ограничение касается земли сельскохозяйственного назначения: по Органическому закону о праве собственности на сельскохозяйственную землю иностранцы, как правило, не могут её приобретать; исключения сделаны для наследования, для инвестиционных планов, одобренных правительством, и для лицензированных финансовых учреждений, тогда как аренда сельскохозяйственной земли для иностранцев открыта.

Поэтому категория земли имеет значение при проверках, о которых речь пойдёт ниже, и для иностранного покупателя она относится к первым вопросам, которые нужно выяснить. Квартира в башне в Батуми или Тбилиси стоит на земле несельскохозяйственного назначения, и покупатель получает право собственности на квартиру, как правило вместе с долей в земле под зданием. Участок, дом с большим садом или сельский надел могут относиться к другой категории. Отдельная статья о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, подробнее излагает правила владения; этот гид сосредоточен на последовательности покупки, то есть на шагах, которые следуют после того, как вопрос о самой возможности владения уже решён.

Владение и проживание в стране — разные вопросы, и смешивать их не следует. Квартира сама по себе не даёт ни вида на жительство, ни гражданства. У временного вида на жительство, связанного с недвижимостью, свои условия; они описаны ниже, в разделе о разрешении на основании недвижимости, и в гиде как получить вид на жительство в Грузии.

Шаг 1: выбор зарегистрированного объекта и чтение выписки

Публичный реестр — отправная точка для каждого, кто выясняет, как купить недвижимость в Грузии, потому что закон связывает право собственности именно с ним. Статья 183 Гражданского кодекса гласит, что для приобретения недвижимой вещи сделка должна быть совершена в письменной форме, а право собственности приобретателя должно быть зарегистрировано в Публичном реестре. Статья 10(4) Закона о Публичном реестре добавляет, что право заинтересованного лица на недвижимую вещь подтверждается только выпиской из реестра; исключение составляет наследование. На практике выписка — это самый простой и самый важный документ покупателя, документ, который отвечает на вопрос «кому это принадлежит и что на этом лежит».

NAPR устанавливает четыре цены на выписку. Согласно странице агентства о платных информационных услугах, выписка стоит GEL 20 при сроке в один рабочий день и GEL 75, если её готовят в день подачи заявления; при запросе через интернет те же два варианта стоят GEL 13 и GEL 52. Тем самым выбор сводится к двум вопросам: насколько быстро нужна выписка и на каком языке. Ещё GEL 26 добавляется к любому варианту, если выписка запрашивается на английском языке. По курсу НБГ 2,5971 GEL за доллар онлайн-выписка на английском языке со сроком в один рабочий день (GEL 13 плюс GEL 26, итого GEL 39) стоит около $15,02, а выписка на английском языке у стойки в день обращения (GEL 75 плюс GEL 26, итого GEL 101) около $38,89.

Что подтверждает выписка

Покупатель, читающий выписку, как правило, ищет пять вещей: имя зарегистрированного собственника и совпадает ли оно с именем человека, предлагающего объект; зарегистрирован ли объект как квартира, дом или участок; зарегистрированную площадь; любую ипотеку или иное обременение; и любое ограничение, например наложенное судом. В руководстве Chambers перечислены те же основные проверки: актуальная выписка, охватывающая цепочку правовых титулов, право собственности и обременения, включая ипотеки, залоги, сервитуты, судебные ограничения и зарегистрированную аренду.

Достоверность Публичного реестра закреплена и законом. Статья 5 Закона о Публичном реестре гласит, что данные реестра считаются достоверными, пока не признаны недействительными в установленном порядке. Статья 312 Гражданского кодекса устанавливает, что содержимое реестра обладает презумпцией достоверности и полноты, а запись считается верной в пользу лица, которое приобретает право у зарегистрированного владельца, если только на запись не была подана жалоба или приобретатель не знал о её неверности. Иными словами, закон сам наделяет запись в реестре доверием, и именно поэтому качество проверки записи важнее любых устных заверений. Эти положения — причина, по которой выписку читают первой, и причина, по которой её читают ещё раз непосредственно перед подписанием: запись может измениться между первым прочтением и подписью.

Шаг 2: резервирование и предварительный договор купли-продажи

Готовую квартиру у частного продавца можно сразу оформить договором купли-продажи. Продажи от застройщиков нередко начинаются с отдельного документа, который фиксирует договорённости ещё до окончательной сделки. По данным ExpatHub, грузинского провайдера услуг по релокации и юридических услуг, предварительный договор купли-продажи, как правило, нужен, когда объект не находится на завершающей стадии или когда цена выплачивается в рассрочку; в нём указано, какие этапы строительства считаются завершёнными, график платежей и условия перехода к окончательному договору купли-продажи. В руководстве Chambers отмечено, что предварительные продажи и платежи в рассрочку — преобладающая модель финансирования новых жилых проектов в Тбилиси и Батуми, наряду со строительным финансированием банков.

Закон о Публичном реестре отводит реестру роль уже на этом этапе. Статья 12(1) говорит, что право может быть предварительно зарегистрировано в Реестре прав на недвижимое имущество на основании подписанного соглашения, а статья 12(2) — что предварительная регистрация блокирует иные права на объект, если стороны не договорились об обратном. По статье 12(3) она не блокирует регистрацию правопреемника в качестве собственника, а по статье 12(4) прекращается, когда регистрируется право, которое она защищает, истекает срок, стороны письменно договариваются об этом или регистрируется право собственности другого лица. Статья 156(10) отдельно допускает регистрацию обязательства, связанного с будущей передачей строящегося здания, при соблюдении условий. Тарифы NAPR относят регистрацию обязательства, связанного с правом собственности, к тем же трём ступеням, что и регистрацию собственности: GEL 150, GEL 270 и GEL 350.

Регистрирует ли конкретный застройщик свои предварительные договоры, — это факт об этом договоре, а не правило последовательности, поэтому в таблице этой статьи регистрация на данном шаге указана как возможность, а не как требование. Покупатель может заранее прочитать проект соглашения и найти в нём пункт о том, когда переходит право собственности, что происходит с платежами, если строительство остановится, и какой суд или арбитражный орган рассматривает споры. Статья об объектах off-plan в Батуми подробнее описывает структуру поэтапных платежей, поэтому здесь она не повторяется.

Шаг 3: проверка продавца, здания и земли

Проверка (due diligence) — это чтение документов до того, как деньги будут переведены, то есть тот момент, когда ошибку ещё можно исправить без потерь. Руководство Chambers считает актуальную выписку NAPR основной юридической проверкой и добавляет пункты, зависящие от того, кто продавец. Для продавца-компании оно называет выписку из реестра, устав, одобрения сделки, полномочия на подписание и проверку на предмет судебных споров или неплатёжеспособности. Для земли — установленную категорию земли, которая особенно важна для иностранного покупателя, границы и кадастровые данные, а также любое изъятие или статус общественного интереса. Описание процесса от ExpatHub добавляет проверку реестра должников, другого имущества продавца, любой доверенности и любого залога или ипотеки на объекте.

Ещё три момента вытекают из структуры закона, а не из контрольного списка. Во-первых, по статье 479 Гражданского кодекса продавец участка или иной недвижимой вещи несёт расходы по заключению договора купли-продажи, его регистрации в Публичном реестре и подаче необходимых документов, если договор не предусматривает иного, то есть по общему правилу эти расходы лежат на продавце. Договор, перекладывающий эти расходы на покупателя, допустим, но тогда покупатель знает, что именно он оплачивает. Во-вторых, рынок титульного страхования в Грузии, по данным Chambers, не развит, поэтому выписка из реестра и договор несут ту нагрузку, которую в некоторых других странах несёт полис. В-третьих, статья 185 Гражданского кодекса считает собственником лицо, зарегистрированное как собственник, если приобретатель не знал об обратном; решение Конституционного суда 2017 года (№ 3/4/550) признало это правило неконституционным в случае, когда запись в реестре оспорена и приобретатель знает об оспаривании, поэтому известный спор ослабляет защиту записи.

Проверки, специфичные для нового здания

Для новой квартиры проверки распространяются и на само здание, а не только на продавца: существует ли разрешение на строительство, соответствует ли квартира на зарегистрированном плане предлагаемой квартире и вправе ли застройщик продавать долю в земле. В более широкой публикации с юридическими советами о покупке недвижимости в Грузии перечислены те же категории проверок для проектов off-plan. Выписка из Публичного реестра на квартиру и на земельный участок показывает, зарегистрирована ли в отношении проекта банковская ипотека, а такая запись — именно то, о чём покупатель читает до оплаты. Руководство Chambers отмечает, что банковское строительное финансирование дополняет платежи покупателей в рассрочку в проектах Тбилиси и Батуми.

Шаг 4: договор купли-продажи, нотариус и Дом публичных услуг

Именно в договоре выполняется правило письменной формы статьи 183, о которой шла речь выше. Грузинское право предлагает два пути к удостоверенному договору. По статье 311¹ Гражданского кодекса письменная сделка, представляемая в Публичный реестр, должна быть удостоверена вместе с подписями сторон в порядке, установленном законом; но если стороны подписывают её в регистрирующем органе в присутствии уполномоченного лица, отдельное удостоверение сделки для её действительности не требуется. Руководство Chambers резюмирует итог так: договоры купли-продажи, как правило, заключаются у нотариуса или подписываются в Доме публичных услуг (Public Service Hall) с участием регистратора, после чего заявление о регистрации подаётся в NAPR.

Статья 68 Гражданского кодекса требует соблюдения формы сделки, предписанной законом, а статья 59(1) делает сделку недействительной, если не соблюдена форма, предусмотренная законом или договором. Это юридическая причина, по которой письменный договор не факультативен, а его форма имеет значение для самой действительности сделки. Устная договорённость, обмен сообщениями или расписка о резервировании сами по себе право собственности не переносят, поэтому на любом из этих этапов покупатель ещё не является собственником.

Когда нотариус обязателен

Один случай меняет обычный маршрут подписания. По данным грузинской юридической фирмы Revera, поправка к инструкции Министерства юстиции о совершении нотариальных действий теперь требует нотариального удостоверения в виде публичного акта для сделок, в которых сторона действует по доверенности, выданной за границей. Справочное издание для переезжающих Madloba относит это изменение к 20 октября 2023 года и сообщает, что покупателю или продавцу, подписывающему лично, нотариус не нужен, а представителю, действующему по иностранной доверенности, нужен, причём нотариус проверяет объём предоставленных полномочий. Поэтому покупатель, который не может приехать в Грузию, обычно уполномочивает представителя доверенностью, а иностранный документ переводится на грузинский язык и удостоверяется в Грузии, по данным Madloba. Этот путь описан в статье о покупке недвижимости в Грузии из-за границы.

Сбор нотариуса, по данным руководства Chambers, определяется государственными тарифными таблицами; руководство называет его умеренным и не приводит цифры. В тарифах NAPR есть фиксированный сбор GEL 7 за подтверждение подписей сторон на сделке, представляемой на регистрацию; это аналог на стороне реестра на случай, когда стороны подписывают перед регистрирующим органом.

Язык договора

Договоры в Грузии составляются на грузинском языке, и это первое, что стоит учитывать покупателю, не владеющему им. ExpatHub сообщает, что в двуязычном соглашении юридически обязательной является грузинская версия, поэтому именно грузинский текст должен совпадать с тем, о чём покупатель договорился по-английски. Иностранные покупатели нередко читают английскую или русскую версию рядом с грузинским текстом, и это удобно для понимания; важно проверить, что цена, площадь, даты платежей и пункт о праве собственности читаются одинаково в обеих версиях.

Шаг 5: способы оплаты и банковские переводы

Деньги — та часть вопроса о том, как купить недвижимость в Грузии, которая сильнее всего различается от сделки к сделке. Договор называет цену, валюту и даты платежей, и именно эти три элемента нужно сверить до подписания. В руководстве Chambers сказано, что внутренние платежи в Грузии должны производиться в лари по курсу Национального банка на дату платежа, даже если цены указаны в долларах или евро. Поэтому цена в долларах пересчитывается в лари по курсу НБГ на день платежа, а он меняется. На 26 октября 2026 г. курс НБГ составлял 2,5971 GEL за доллар, так что цена $62 000 пересчитывается в GEL 161 020 (62 000 × 2,5971 = 161 020, с округлением). При курсе 2,50 та же цена составила бы GEL 155 000, а при 2,70 — GEL 167 400, так что сумма в лари за время графика платежей может измениться на несколько тысяч лари.

Оплата производится банковским переводом на счёт, указанный в договоре, а не наличными из рук в руки. При продаже от застройщика даты определяет график платежей в предварительном договоре; ExpatHub отмечает, что право собственности переходит, когда строительство завершено и выполнены условия соглашения. На странице объявления о Horizon Elegance в Батуми, например, указан вариант оплаты: первоначальный взнос 30% с последующей беспроцентной рассрочкой на 15 месяцев, а также ипотечные варианты; при цене в объявлении $62 000 30% составляют $18 600, а оставшиеся 70% — $43 400. Это описание плана одного проекта на странице объявления, а не правило последовательности; сроки и порядок платежей фиксирует договор, и именно его текст нужно сверять с объявлением.

Ввоз наличных в Грузию

Покупатели иногда спрашивают о ввозе наличных, поэтому этот вопрос стоит разобрать отдельно. Согласно таможенной брошюре Службы доходов, наличные в национальной или иностранной валюте, чеки и ценные бумаги на общую сумму более GEL 30 000 (около $11 551 по курсу НБГ на 26 октября 2026 г.) подлежат декларированию при ввозе или вывозе. Первоначальный взнос $18 600 из примера выше равен примерно GEL 48 304, то есть выше этой границы. Банковский перевод позволяет избежать таможенной декларации, поскольку деньги не пересекают границу в виде наличных, а запись о переводе показывает также, откуда пришли деньги и когда.

Шаг 6: регистрация права собственности — завершающий этап того, как купить недвижимость в Грузии

Регистрация — шаг, который завершает то, как купить недвижимость в Грузии, потому что статья 183 делает регистрацию покупателя моментом, в который приобретается право собственности. Руководство Chambers говорит то же самое простыми словами: право собственности переходит при регистрации в NAPR, а не при подписании, и отмечает, что покупателей это часто удивляет. Заявление подаётся в NAPR непосредственно или через Дом публичных услуг. Согласно статье 8 Закона о Публичном реестре, регистрация начинается с заявления, к которому прилагаются необходимые документы в порядке, определённом Инструкцией.

На странице NAPR со сборами указана единая трёхступенчатая цена за регистрацию изменения, возникновения или прекращения права на недвижимое имущество, которая охватывает и переход права собственности при купле-продаже. Ступень выбирает заявитель при подаче, то есть скорость регистрации определяется тем, сколько заявитель готов заплатить официального сбора.

Согласно тарифам NAPR, те же три ступени применяются к регистрации обязательства, связанного с правом собственности, и ипотеки на право застройки (суперфиций), тогда как регистрация отказа от права собственности бесплатна. Свидетельство об ипотеке стоит GEL 75 при сроке в три рабочих дня. Руководство Chambers приводит те же ступени сбора для регистрации права собственности и сообщает, что регистрация ипотеки использует ту же шкалу.

Что может остановить или замедлить заявление

Закон о Публичном реестре определяет, как заявление может быть приостановлено. По статье 21 регистрация приостанавливается, если не хватает необходимых документов, не уплачен сбор, имеются кадастровые наложения или расхождения в площади, среди прочих оснований. Срок приостановления, как правило, составляет 30 календарных дней, а при неуплаченном сборе — 3 рабочих дня. Если недостающее представлено в течение срока, регистрация возобновляется (статья 21(4)); если нет, процедура прекращается (статья 22). Статья 23 перечисляет основания для отказа, в том числе противоречие существующему зарегистрированному праву, выдачу или подготовку регистрируемого документа неуполномоченным лицом и переход права собственности к новому собственнику до подачи заявления.

Приоритет определяется датой подачи, а не порядком, в котором стороны подписывали бумаги. По статье 13 того же закона конфликтующие права ранжируются по времени подачи заявления о регистрации. Для покупателя практический вывод таков: имеет значение день, когда заявление подано, поэтому подачу не стоит откладывать; порядок определяет дата подачи, а не дата подписания.

Почему сроки регистрации в разных источниках различаются

В некоторых описаниях процесса срок регистрации указан как «от одного до трёх рабочих дней» или «от одного до двух рабочих дней». Тарифы NAPR называют три разных срока в зависимости от уплаченного сбора: 4 рабочих дня, 1 рабочий день или день подачи. Более быстрые цифры во вторичных описаниях соответствуют ускоренным ступеням. Покупатель, планирующий дату передачи объекта, использует сроки NAPR для выбранной ступени, а не усреднённые цифры из вторичных описаний.

Налоги и сборы при покупке недвижимости в Грузии: что говорят правила

Вопрос о расходах, который покупатели задают чаще всего, — взимает ли Грузия налог на передачу права при покупке. Согласно руководству Chambers, в Грузии нет адвалорного налога на передачу недвижимости и нет гербового сбора, а основные расходы по сделке — это регистрационный сбор NAPR и нотариальные сборы. Страница PwC Worldwide Tax Summaries о налогах на недвижимость для физических лиц в Грузии, последний раз проверенная 2 сентября 2026 г., называет налогами на владение налог на имущество и земельный налог и не описывает налога на передачу. Полную картину того, что собственник платит каждый год, см. в статье о налоге на недвижимость в Грузии.

Налог на добавленную стоимость — отдельный вопрос, и зависит он от продавца, а не от покупателя. Стандартная ставка НДС — 18%. По данным Chambers, он применяется, когда продавец зарегистрирован как плательщик НДС и продаёт в ходе экономической деятельности, тогда как частное лицо, продающее собственное имущество, как правило, вне НДС. Лицо становится плательщиком НДС, когда облагаемые поставки превышают GEL 100 000 за любой скользящий период в 12 месяцев (статья 165(1) Налогового кодекса, как цитирует Chambers). Для покупателя у застройщика режим НДС проявляется в договоре: включает ли указанная цена НДС — это пункт, который нужно прочитать, а цифра на странице объявления сама по себе ответом не является. Поэтому вопрос о НДС лучше задать продавцу до подписания, а ответ найти в тексте договора.

Разобранный пример на квартире за $62 000

В таблице суммируются официальные платежи за одну покупку по стандартному и двум более быстрым маршрутам, чтобы показать, как выбранная ступень регистрации меняет итог. Цена взята со страницы объявления о Horizon Elegance в Батуми: квартира 57 м² за $62 000 по данным страницы объявления, что составляет GEL 161 020 по курсу НБГ на 26 октября 2026 г. Платежи — это сборы NAPR, приведённые выше; в примере предполагаются две онлайн-выписки на английском языке (одна перед подписанием, одна после регистрации) и сбор GEL 7 за подтверждение подписей. Не включены тариф нотариуса, перевод, юридические услуги, банковские комиссии и возможный НДС, для которых нет единой опубликованной цифры.

Арифметика показана в строках: для стандартного маршрута 39 + 7 + 150 + 39 = 235, а 235 ÷ 161 020 = 0,146%, что округляется до 0,15%. Для маршрута в день подачи 39 + 7 + 350 + 39 = 435, а 435 ÷ 161 020 = 0,270%. Это государственные платежи, указанные на страницах NAPR и рассчитанные лишь для иллюстрации, а не как прогноз для конкретной сделки; общая сумма, которую платит покупатель, включает и те частные расходы, которые договор возлагает на покупателя. По статье 479 расходы по договору и регистрации несёт продавец, если договор не предусматривает иного, так что распределение — предмет договора, и пример показывает лишь государственную часть расходов, а не полную стоимость покупки.

Как купить недвижимость в Грузии: готовая квартира или строящийся объект

Описанная выше последовательность применима к обоим вариантам, но порядок шагов и их сроки различаются, и разница видна уже с первого документа. У готовой квартиры есть зарегистрированная единица, поэтому выписка может показать конкретную квартиру, а договор купли-продажи, оплата и регистрация могут последовать в течение нескольких дней. Строящаяся единица может ещё не существовать как зарегистрированный объект, поэтому покупатель сначала подписывает предварительный договор, платит поэтапно и получает право собственности, когда строительство завершено.

На странице объявления о Mardi City Center в Батуми указаны начальная цена $52 600 и год постройки 2024. Сравнение цен по Батуми в статье о ценах на квартиры в Батуми за квадратный метр использует те же данные объявлений наряду со средними значениями Galt & Taggart. На страницах городов Батуми и Тбилиси перечислены проекты, которые сейчас есть на сайте, а страница Грузии собирает их в одном месте.

Передача объекта, коммунальные услуги и первые даты налога на имущество

После регистрации передача объекта — скорее практический, чем юридический шаг. Определение купли-продажи в статье 477 Гражданского кодекса гласит, что продавец передаёт право собственности и документы, относящиеся к имуществу, и вручает его, а покупатель платит цену и принимает имущество. Что именно передаётся при вручении (ключи, показания счётчиков, документы на здание), определяет договор, поэтому перечень передаваемого разумно прочитать заранее. Коммунальные счета за электричество, воду и газ ведутся у поставщиков, которые сами устанавливают требования к смене владельца счёта, так что проверять нужно договор и самого поставщика.

Налоговый календарь собственника начинается после регистрации, и первые даты в нём — срок подачи декларации и срок уплаты налога. По данным Службы доходов, ежегодная декларация по налогу на имущество для физических лиц подаётся до 1 ноября, а платёж вносится до 15 ноября каждого календарного года, причём налог на недвижимость, не являющуюся землёй, рассчитывается пропорционально числу месяцев владения в налоговом периоде. PwC сообщает, что резиденты-физические лица, чей годовой семейный доход превышает GEL 40 000 за календарный год, облагаются налогом на имущество, а земельный налог уплачивается до 15 ноября. Калькулятор Службы доходов на той же странице запрашивает семейный доход за предыдущий год и предлагает разбивку при GEL 100 000. Налоговые диапазоны и ставки рассмотрены в статье о налоге на недвижимость в Грузии, ссылка на которую дана выше, поэтому здесь они не разбираются.

Если покупатель сдаёт квартиру в аренду, доход от аренды облагается налогом отдельно от самого владения, а в гиде о жизни в Грузии для иностранцев ставка налога на доход от аренды приведена вместе с источником. Рыночные условия, влияющие на перепродажу и цены, рассмотрены в статье о рынке недвижимости Грузии.

Покупка с расчётом на вид на жительство

У временного вида на жительство, связанного с недвижимостью, свои условия, которые идут рядом с последовательностью покупки. По данным юридической фирмы EIG, в статье от 27 февраля 2026 г., минимальная инвестиция в недвижимость для временного вида на жительство выросла со $100 000 до $150 000 с 1 марта 2026 г. после поправок в иммиграционное законодательство, принятых в июне 2025 года. Недвижимость должна быть несельскохозяйственной, её стоимость проверяет аккредитованный оценщик на основании рыночной стоимости, а не цены покупки, и для достижения суммы можно объединять несколько объектов. Действующие обладатели вида на жительство могут продолжать продление по прежним правилам, если сохраняют право собственности на подходящий объект.

В гиде по виду на жительство на этом сайте приведён тот же порог и добавлено, что выписка из Публичного реестра, показывающая зарегистрированное право собственности, входит в заявление. По курсу НБГ на 26 октября 2026 г. $150 000 — это GEL 389 565 (150 000 × 2,5971). Для последовательности отсюда следуют два вывода. Оценка — документ, отдельный от договора, поэтому цена покупки в $150 000 сама по себе не устанавливает оценочную стоимость в $150 000. И поскольку разрешение опирается на зарегистрированное право собственности, у строящегося объекта, который ещё не построен, нет зарегистрированного титула, на который можно опереться. Это описание того, как работают условия, а не утверждение о том, что покупка ведёт к разрешению, и не обещание результата; решение о разрешении принимают власти Грузии. Чтобы понять, что даёт меньшая сумма в других местах, сравнение шести рынков недвижимости при $100 000 ставит Грузию рядом с другими странами.

Типичные ошибки в том, как купить недвижимость в Грузии, и перечень документов

Правила, изложенные выше, делают некоторые ошибки лёгкими для всякого, кто выясняет, как купить недвижимость в Грузии. Первая — считать оплату концом покупки, тогда как право собственности возникает при регистрации, а не при оплате. Вторая — полагаться на старую выписку, полученную задолго до подписания: реестр читают на текущее состояние, а статьи 21 и 23 закона о реестре показывают, что заявление может быть приостановлено или отклонено, если оно противоречит записи. Третья — подписать перевод, не совпадающий с грузинским текстом, так как обязательна грузинская версия. Четвёртая — считать нотариуса необязательным, когда за покупателя подписывает представитель по иностранной доверенности. Пятая — считать цену в долларах заранее зафиксированной в лари, тогда как внутренние платежи рассчитываются в лари по курсу НБГ на дату платежа. Шестая — путать цену покупки с оценочной стоимостью, когда причина покупки — вид на жительство.

Приведённый ниже перечень документов следует порядку шагов, чтобы его можно было сверять с таблицей последовательности в начале статьи. Какие именно документы нужны в конкретном случае, зависит от продавца, объекта и способа участия покупателя, поэтому в таблице указаны документ, шаг, к которому он относится, и откуда его получить.

Перечень — это ещё и проверка сроков. Даты платежей по договору, срок NAPR для выбранной ступени и налоговые даты 1 и 15 ноября — это даты, которые важны после подписания, а покупатель, следящий за ними, знает, когда каждый шаг должен быть завершён и когда пора запросить новую выписку или проверить состояние заявления.

Часто задаваемые вопросы

Сколько времени занимает покупка недвижимости в Грузии?

Для тех, кто спрашивает, как купить недвижимость в Грузии по срокам, у шага регистрации есть фиксированные сроки: 4 рабочих дня на ступени GEL 150, 1 рабочий день на ступени GEL 270 и день подачи на ступени GEL 350, согласно тарифам NAPR. Проверки до подписания и даты в договоре прибавляются к этому. Поэтому вопрос о том, как быстро купить недвижимость в Грузии, отчасти зависит от выбранной ступени, а отчасти от того, как быстро готовы документы.

Нужен ли нотариус, чтобы купить квартиру в Грузии?

Не всегда. Статья 311¹ Гражданского кодекса позволяет сторонам, подписывающим в регистрирующем органе перед уполномоченным лицом, обойтись без отдельного удостоверения. Нотариус обязателен, когда представитель действует по иностранной доверенности, по данным Revera и Madloba.

Есть ли налог на передачу права при покупке недвижимости в Грузии?

По данным руководства Chambers, в Грузии нет адвалорного налога на передачу недвижимости и гербового сбора. Государственные платежи в последовательности — это сборы NAPR, а нотариальные сборы применяются там, где участвует нотариус. НДС зависит от того, зарегистрирован ли продавец как плательщик НДС.

Кто платит регистрационный сбор: покупатель или продавец?

Статья 479 Гражданского кодекса возлагает расходы по заключению договора и его регистрации на продавца, если договор не предусматривает иного. Поэтому решает договор, и этот пункт принято внимательно читать до подписания, чтобы заранее знать, кто и что оплачивает.

Может ли иностранец купить недвижимость в Грузии, не приезжая?

Представитель может подписать по доверенности. Когда доверенность выдана за границей, применяется нотариальный путь, по данным Revera и Madloba. Статья о покупке недвижимости в Грузии из-за границы описывает последовательность для покупателя, который остаётся за пределами страны.

Когда покупатель становится собственником?

При регистрации в Публичном реестре. Статья 183 Гражданского кодекса требует письменной сделки и регистрации права собственности приобретателя, а руководство Chambers отмечает, что право собственности переходит при регистрации, а не при подписании.

Сколько стоит выписка из Публичного реестра?

NAPR указывает GEL 20 за выписку со сроком в один рабочий день и GEL 75 за выписку в день обращения, или GEL 13 и GEL 52 через интернет; GEL 26 добавляется, если выписка запрашивается на английском языке.

Может ли иностранец купить землю сельскохозяйственного назначения?

Как правило, нет. Руководство Chambers сообщает, что Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственную землю ограничивает приобретение иностранцами; исключения сделаны для наследования, инвестиционных планов, одобренных правительством, и лицензированных финансовых учреждений. Аренда для иностранцев открыта. Поэтому категорию земли проверяют как часть того, как купить недвижимость в Грузии, когда объектом является участок.

Ведёт ли покупка квартиры к получению вида на жительство?

Ни одна покупка сама по себе не даёт разрешения. У пути через недвижимость есть порог в $150 000 с 1 марта 2026 г., который оценивается по рыночной стоимости аккредитованного оценщика, по данным EIG; решение о разрешении принимают власти Грузии.

В какой валюте указываются платежи в договорах на недвижимость в Грузии?

Цены часто указывают в долларах. Chambers сообщает, что внутренние платежи должны производиться в лари по курсу Национального банка на дату платежа, поэтому в договоре указывается, как производится пересчёт. По ипотечной стороне той же последовательности см. статью об ипотеке в Грузии для иностранцев.

Дата проверки: 27 октября 2026 г. Источники: сборы за регистрацию NAPR; сборы за выписки NAPR; Закон Грузии о Публичном реестре; Гражданский кодекс Грузии; официальные курсы Национального банка Грузии; налог на имущество, Служба доходов; таможенная брошюра Службы доходов; PwC Worldwide Tax Summaries, Грузия; Chambers Real Estate 2026, Грузия; EIG Law о пороге для вида на жительство; Revera о требованиях к нотариусу; Madloba о нотариусах; ExpatHub о юридических процессах.