Nieruchomości w Tbilisi, Gruzja

Niniejszy przewodnik, sprawdzony po raz ostatni 8 listopada 2026 r., przedstawia, co oficjalne statystyki, akty prawne i publiczne mapy podają na temat nieruchomości w Tbilisi, stolicy Gruzji położonej nad rzeką Kurą (gruz. Mtkvari). Opisuje, jak zorganizowane jest miasto i ilu ludzi w nim mieszka, jak działają połączenia drogowe, autobusowe i metrem, co zarejestrowała stacja pogodowa w Tbilisi w latach 1991-2020, jakie dane o uczelniach i liczbie odwiedzających podaje krajowy urząd statystyczny oraz co o mieszkaniach mówią gruzińskie indeksy cen i oparte na rejestrze liczby transakcji. Następnie omawia sześć projektów z oferty tej strony, zasady, z którymi spotyka się zagraniczny nabywca kupujący i rejestrujący mieszkanie, a kończy się podatkami, zezwoleniem na pobyt powiązanym z nieruchomością, limitami kredytów hipotecznych i kosztami utrzymania.

Każda liczba przedstawiona na tej stronie ma podane źródło oraz datę. Kwoty w lari są przeliczane na dolary amerykańskie wyłącznie po oficjalnym kursie Narodowego Banku Gruzji (NBG), wynoszącym GEL 2,5949 za dolar, obowiązującym od 7 listopada 2026 r. i nadal aktualnym 8 listopada 2026 r. Akty prawne odczytano z gruzińskiego portalu legislacyjnego, opłaty z Narodowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR) oraz Agencji Rozwoju Usług Publicznych (SDA), a ceny z Narodowego Urzędu Statystycznego Gruzji (Geostat), Galt & Taggart i opublikowanych stron samego dewelopera. Na dzień 9 listopada 2026 r. w ofercie tej strony znajduje się sześć projektów, a każdy jest odczytany ze stron własnego dewelopera, dlatego porównanie z innymi miejscami w Gruzji ogranicza się do opublikowanych średnich i cen wyjściowych deweloperów.

Gdzie leżą nieruchomości w Tbilisi: rzeka, dzielnice i wielkość miasta

Tbilisi leży po obu brzegach rzeki Mtkvari, zwanej po angielsku Kurą, we wschodniej części Gruzji. Artykuł Wikipedii o Tbilisi podaje, że powierzchnia miasta wynosi 504,3 kilometra kwadratowego, przypisuje dane o powierzchni dzielnic Urzędowi Miasta Tbilisi (Tbilisi City Hall) i wskazuje przedział wysokości od 380 do 770 metrów nad poziomem morza (Wikipedia: Tbilisi). Ten sam artykuł podaje także, że status stolicy określa artykuł 10 Konstytucji z 1995 r. oraz ustawa z 1998 r. o stolicy Gruzji, a miastem zarządzają Zgromadzenie Miejskie Tbilisi i Urząd Miasta. Krajowy urząd statystyczny, Geostat, wykazuje miasto jako jedną jednostkę samorządową, „C. Tbilisi Municipality”, obok regionów i pozostałych gmin Gruzji (Geostat: ludność według jednostek samorządowych).

W obrębie gminy znajduje się dziesięć dzielnic. Publikacja Geostatu o cenach nieruchomości mieszkalnych wymienia je na wykresach dzielnicowych: Mtatsminda, Vake, Krtsanisi, Saburtalo, Didube, Isani, Chughureti, Nadzaladevi, Gldani i Samgori (Geostat: indeks cen nieruchomości mieszkalnych, Q3 2026). Galt & Taggart, członek Lion Finance Group, dodaje w swoich tabelach dwa dodatkowe obszary, Didi Dighomi i Vashlijvari, więc tabela tego wydawcy ma dwanaście wierszy, tam gdzie lista Geostatu ma dziesięć. Ta różnica ma istotne znaczenie przy porównywaniu źródeł ze sobą, ponieważ to samo osiedle może występować pod inną nazwą albo w innym wierszu.

Spośród sześciu projektów z oferty tej strony Mira Verde Tbilisi jest przez dewelopera umiejscowiony w Tbilisi Hills, w rejonie Krtsanisi, na południowych stokach pasma Trialeti (mikrostrona projektu dewelopera). Krtsanisi jest jedną z dziesięciu wymienionych wyżej dzielnic. Central Park Towers Tbilisi firmy Orbi Group Korter umieszcza przy alei Kazbegi (Alexander Kazbegi Avenue) 22 w dzielnicy Saburtalo, która również należy do dziesięciu wymienionych wyżej dzielnic. Osoba porównująca nieruchomości w Tbilisi według dzielnic zestawia więc wiersz Krtsanisi z tabeli Geostatu lub Galt & Taggart z cenami samego dewelopera, tak jak robią to sekcje o cenach poniżej.

Ludność Tbilisi: wyniki spisów i szacunki roczne

Powszechny Spis Ludności z 2014 r. naliczył 1 108 717 osób w mieście Tbilisi i 3 713 804 w całej Gruzji na dzień referencyjny 5 listopada 2014 r. (Geostat: spis 2014, główne wyniki). Spis Ludności i Rolnictwa 2024 przeprowadzono od 14 listopada do 31 grudnia 2024 r., z 14 listopada jako momentem referencyjnym, a jego wstępne wyniki z 25 czerwca 2025 r. podały dla Gruzji 3 914 tys. osób, z których 34 proc. mieszkało w Tbilisi, a 56 proc. mieszkańców Tbilisi stanowiły kobiety (Geostat: spis 2024, wyniki wstępne). Publikacja zaplanowana na czerwiec 2026 r. miała przynieść szczegółowe wyniki, w tym dotyczące warunków mieszkaniowych.

Roczny szacunek Geostatu na 1 stycznia 2026 r. wynosi dla Tbilisi 1 369,4 tys., z czego 1 309,0 tys. mieszka w osiedlach miejskich, a 60,3 tys. we wiejskich, wobec 3 941,1 tys. dla Gruzji (Geostat: liczba ludności na dzień 1 stycznia 2026 r.). Komunikat wyraźnie zaznacza, że dane na 1 stycznia 2025 r. przeliczono na podstawie spisu z 2024 r., dlatego szereg w poniższej tabeli skacze między 2024 a 2025 r., zamiast rosnąć o zwykłe 1-3 proc. Podaje też, że w 2025 r. przyrost naturalny w Gruzji był ujemny (minus 6 452), a saldo migracji dodatnie (plus 17 127), oraz że mediana wieku ludności wynosiła 38 lat.

Rachunek na podstawie tabeli: szacunek na 2026 r. jest o 23,5 proc. wyższy niż wynik spisu z 2014 r. (1 369,4 podzielone przez 1 108,7), a przyrost między 2025 a 2026 r. wynosi 33,7 tys. osób, czyli 2,5 proc. Szacunki sprzed 2025 r. i od 2025 r. opierają się na różnych podstawach, więc porównaniem rzetelnym jest wyłącznie zestawienie dwóch spisów oraz dwóch ostatnich szacunków rocznych. Geostat podaje te tabele roczne w tysiącach osób i nie publikuje danych o popycie na mieszkania, dlatego osoba chcąca powiązać liczbę ludności z mieszkalnictwem musi skorzystać z opartych na rejestrze liczb sprzedaży z sekcji o cenach.

Dojazd i komunikacja: lotnisko, drogi, metro i autobusy

Międzynarodowy port lotniczy Tbilisi leży na wschód od centrum, a przystanek miejskich autobusów przed halą przylotów obsługuje linię 337 między lotniskiem a centrum miasta, kursującą przez aleję Rustaveli do placu Dworcowego (Station Square), z opublikowanym rozkładem od 06:59 do 22:59 (Tbilisi Airport: autobus). Agencja Lotnictwa Cywilnego, według relacji portalu Georgia Today, naliczyła w 2025 r. 8,49 mln pasażerów na lotniskach Gruzji (Georgia Today: ruch lotniczy w 2025 r.). Ta sama relacja wskazuje Tbilisi jako główne lotnisko kraju, przed Kutaisi i Batumi, bez podziału, na którym opiera się niniejsza strona.

Odległości drogowe podane poniżej wyznaczono 8 listopada 2026 r. publiczną usługą wyznaczania tras OSRM na danych OpenStreetMap (Project OSRM). Punktami początkowymi są środek relacji OpenStreetMap lotniska (OpenStreetMap relation 967676) oraz plac Wolności, a koniec trasy w Tbilisi Hills to punkt, którego strona społeczności dewelopera używa dla Mira Verde; jest on przybliżony, ponieważ deweloper nie publikuje adresu ulicy. Czasy przejazdu to szacunki programu przy swobodnym ruchu i w żaden sposób nie uwzględniają natężenia ruchu, więc w godzinach szczytu są dolnymi granicami.

Deweloper podaje własne czasy dojazdu dla Mira Verde: 10 minut do centrum miasta, 14 minut do Starego Miasta i twierdzy Narikala oraz 20 minut do międzynarodowego portu lotniczego Tbilisi, nie wskazując środka transportu (Mira Developments: strona społeczności Mira Verde). Wyznaczony czas dojazdu na lotnisko, 34 minuty, jest dłuższy niż 20 minut podane przez dewelopera, a obie wartości nie są mierzone w ten sam sposób: jedna jest podanym czasem, druga obliczeniem wykonanym 8 listopada 2026 r. Żadna z nich nie uwzględnia drogi głównej z Tabakhmela, którą strony dewelopera opisują jako planowaną.

Tbilisi Transport Company, w całości należące do Urzędu Miasta Tbilisi i działające od 1966 r., prowadzi metro, miejskie autobusy i kolejki linowe (Tbilisi Transport Company: o nas). Wikipedia opisuje metro jako dwie linie z 23 stacjami: linię Akhmeteli–Varketili (otwartą w 1966 r., 16 stacji) i linię Saburtalo (otwartą w 1979 r., 7 stacji), z około 500 000 pasażerów w przeciętny dzień roboczy w 2023 r. (Wikipedia: Tbilisi Metro). Strona taryfowa spółki, zamieszczona 3 czerwca 2019 r. i nadal opublikowana 8 listopada 2026 r., podaje poniższe ceny biletów (Tbilisi Transport Company: taryfa standardowa).

Ta sama strona taryfowa dodaje również, że płatność aplikacją mobilną lub gotówką w autobusach nie obejmuje pakietu 90 minut. W podróży międzymiastowej wyznaczona odległość drogowa do Batumi nad Morzem Czarnym wynosi 357,2 km; jest to wartość, którą należy zestawić ze stroną o Batumi przy porównywaniu obu gruzińskich miast.

Klimat: normy ze stacji w Tbilisi z lat 1991-2020

Normy klimatyczne Światowej Organizacji Meteorologicznej (WMO) z lat 1991-2020, archiwizowane przez amerykańskie Narodowe Centra Informacji Środowiskowej, wymieniają stację w Tbilisi na wysokości 432 metrów, ze średnią roczną temperaturą 13,7 °C i roczną sumą opadów 511,5 milimetra (Normy WMO 1991–2020, Tbilisi). Plik wykazuje 65,7 dnia w roku z dobowym maksimum 30 °C lub wyższym, 14,2 dnia z 35 °C lub wyższym oraz 46,5 dnia z dobowym minimum poniżej 0 °C. Najzimniejszym miesiącem jest styczeń ze średnią 2,7 °C, a najcieplejszym sierpień z 25,3 °C. Opady są największe w maju i czerwcu (82,9 i 84,0 mm), a najmniejsze w styczniu (16,4 mm).

Ten sam plik podaje liczbę dni z dobowym maksimum 25 °C lub wyższym na 128,4 rocznie, skupionych między majem a wrześniem, oraz średnią wilgotność względną 70,8 proc. Budynek na wzgórzach nad miastem leży wyżej niż stacja na wysokości 432 metrów, a plik nie podaje dla niego żadnych danych, więc normy opisują stację miejską, a nie miejsce na wzgórzu takie jak Tbilisi Hills.

Usługi, uczelnie i liczba odwiedzających

Komunikat Geostatu o szkolnictwie wyższym za rok akademicki 2025/2026 wykazuje w Gruzji 64 uczelnie wyższe, w tym 19 państwowych i 45 prywatnych, i stwierdza, że 64,1 proc. z nich znajduje się w Tbilisi, co przy tym udziale daje 41 z 64 (Geostat: uczelnie wyższe, 2025/2026). Komunikat wykazuje w skali kraju 195,4 tys. studentów, z czego 55,3 proc. w uczelniach państwowych, oraz 44,4 tys. studentów zagranicznych, o 19,7 proc. więcej niż rok wcześniej. Udział Tbilisi podaje wyłącznie dla liczby uczelni, więc liczby studentów dla samego miasta nie da się z niego odczytać.

Komunikat Geostatu o turystyce przyjazdowej za 2025 r. wykazuje 7,8 mln przyjazdów zagranicznych podróżnych niebędących rezydentami do Gruzji, o 5,9 proc. więcej niż w 2024 r., oraz 5,8 mln odwiedzających z zagranicy (5 789,3 tys.), z których 4 668,2 tys. stanowili wyłącznie turyści nocujący w kraju (Geostat: statystyki turystyki przyjazdowej, 2025). Obywatele Federacji Rosyjskiej byli największą grupą odwiedzających z udziałem 23,2 proc., a za nimi Turcja z 16,9 proc. i Armenia z 11,9 proc.; 50,3 proc. wizyt miało cel wypoczynkowy, rekreacyjny lub wakacyjny. Komunikat nie dzieli wizyt według poszczególnych miast, więc są to dane krajowe, które odnoszą się do Tbilisi jako głównego punktu wjazdu jedynie w tym sensie, że lotnisko i lądowe przejścia graniczne obsługują stolicę.

Ceny i wolumen sprzedaży nieruchomości w Tbilisi

Dwie publiczne serie mierzą różne rzeczy, a czytelnik analizujący ceny nieruchomości w Tbilisi musi wiedzieć, która jest która. Indeks cen nieruchomości mieszkalnych Geostatu obejmuje wyłącznie nowe nieruchomości mieszkalne w Tbilisi, czyli mieszkania i domy wolnostojące, opiera się na cenach w lari i jest budowany metodą hedoniczną z cen ofertowych pobieranych z portali ogłoszeniowych MyHome i SS.ge (Geostat: RPPI, Q3 2026). Galt & Taggart podaje średnie w dolarach dla mieszkań w stanie deweloperskim (white frame) na rynku pierwotnym oraz oparte na rejestrze liczby sprzedaży z NAPR, uzupełnione badaniem deweloperów obejmującym około 50 proc. rynku pierwotnego (Galt & Taggart: Tbilisi Residential Real Estate, pełny rok 2025). Własne opracowanie tej strony, ceny nieruchomości w Tbilisi, zestawia obie serie obok siebie.

Geostat opublikował indeks za trzeci kwartał 2026 r. dnia 23 października 2026 r. Indeks ogólny wzrósł o 1,5 proc. względem poprzedniego kwartału i o 5,9 proc. względem trzeciego kwartału 2025 r., a był o 66,2 proc. wyższy niż średnia z 2020 r. Mieszkania zdrożały o 1,2 proc. kwartalnie i 5,6 proc. rok do roku, a domy wolnostojące o 2,7 i 7,0 proc. Publikacja za drugi kwartał z 23 lipca 2026 r. pokazała 0,9 proc. kwartalnie i 4,9 proc. rocznie (Geostat: RPPI, Q2 2026). Geostat zaznacza przy tym, że indeks opiera się na cenach w lari; zmiana w dolarach byłaby inna za każdym razem, gdy kurs się zmienia.

Opracowanie Galt & Taggart za cały 2025 r. podaje średnią cenę na rynku pierwotnym w wysokości USD 1 233 za metr kwadratowy w 2023 r., USD 1 320 w 2024 r. i USD 1 373 w 2025 r. oraz stwierdza, że zmiana w 2025 r. wyniosła 4,0 proc., wobec 11,6 proc. w 2024 r. i 20,2 proc. w 2023 r. Sprzedaż mieszkań zarejestrowana w Rejestrze Publicznym wyniosła 39 380 w 2023 r., 40 637 w 2024 r. i 42 388 w 2025 r., z czego w 2025 r. 20 961 na rynku pierwotnym i 21 427 na wtórnym. Powierzchnia mieszkalna objęta pozwoleniami wyniosła 1 940 tys. metrów kwadratowych w 2023 r., 1 810 tys. w 2024 r. i 1 734 tys. w 2025 r. W styczniu 2026 r. ten sam wydawca odnotował 2 964 transakcje i średnią na rynku pierwotnym USD 1 385 za metr kwadratowy (Galt & Taggart: aktualizacja ze stycznia 2026 r.).

Aktualizacja ze stycznia 2026 r. podaje też średnie dzielnicowe dla rynku pierwotnego. Rozpiętość między najdroższymi a najtańszymi dzielnicami wynosi około trzykrotności, a Krtsanisi, dzielnica, w której umiejscowiono projekt z oferty, znajduje się w środku tabeli.

Uwagi samego wydawcy ostrzegają, że statystyki rejestrowe dotyczące sprzedaży na rynku pierwotnym są zniekształcane przez późną rejestrację, dlatego uzupełnia je badaniem deweloperów. Średnie z miesiąca z 36 transakcjami w Mtatsminda obarczone są szerszym marginesem niż te z miesiąca z 705 w Didi Dighomi, a średnie dzielnicowe są średnimi ważonymi tego, co się sprzedało, a nie cenami standardowego mieszkania. Z tego właśnie powodu niniejsza strona nie przelicza ich na jedną cenę nieruchomości w Tbilisi.

Czynsze w Tbilisi: opublikowane stawki w dolarach za metr kwadratowy

Galt & Taggart podaje średni czynsz ofertowy za mieszkanie o powierzchni od 50 do 60 metrów kwadratowych w Tbilisi na poziomie USD 9,7 za metr kwadratowy miesięcznie w 2024 r. i USD 9,8 w grudniu 2025 r. oraz USD 10,2 w styczniu 2026 r. (Galt & Taggart: aktualizacja ze stycznia 2026 r.). Raport z grudnia 2025 r. opisuje czynsze jako mieszczące się w przedziale od USD 9 do 10 od 2024 r. Przykład obliczeniowy pokazuje, co oznacza ta stawka: mieszkanie o powierzchni 55 metrów kwadratowych przy USD 10,2 za metr kwadratowy to USD 561 miesięcznie przy średniej dla całego miasta ze stycznia 2026 r., a tabela dzielnic powyżej podaje dla tego samego miesiąca USD 8,5 za metr kwadratowy w Samgori i USD 15,0 w Vake.

Czynsze są czynszami ofertowymi za nowe mieszkania z badania banku, a nie serią rejestrową, a Geostat nie publikuje indeksu czynszów w Tbilisi w komunikatach przeczytanych na potrzeby tej strony. Czynsz w lari i cena ofertowa w dolarach są w różnych walutach, ponieważ kurs dolara do lari zmienia się codziennie; kurs NBG użyty na tej stronie wynosił GEL 2,5949 za dolara amerykańskiego i obowiązywał od 7 listopada 2026 r. (NBG: oficjalne kursy walut). Podatek dochodowy od czynszu omówiono w sekcji podatkowej poniżej.

Nieruchomości w Tbilisi oferowane na tej stronie: sześć projektów

Na dzień 9 listopada 2026 r. w ofercie znajduje się sześć projektów: Mira Verde Tbilisi firmy Mira Developments z Dubaju, cztery projekty gruzińskiego dewelopera NEXT — NEXT Cinema City Tbilisi, NEU Tbilisi, NEXT Oriental Tbilisi i Tbilisi DownTown oraz Central Park Towers Tbilisi firmy Orbi Group. Tabela pokazuje, co na własnej stronie projektu podawał każdy deweloper w dniu odczytu, 8 listopada 2026 r. Ceny wyjściowe dotyczą różnych typów lokali i poziomów wykończenia, a metraże się różnią, dlatego wiersze są zestawione obok siebie i nie tworzą rankingu.

Plany płatności na stronach NEXT się różnią. NEXT Cinema City Tbilisi i NEU Tbilisi podają pierwszą wpłatę w wysokości 10 procent, a następnie 42 miesiące przy 0 procent, NEXT Oriental Tbilisi podaje 20 procent, a następnie 37 miesięcy przy 0 procent, zaś Tbilisi DownTown podaje 20 procent, a następnie 22 miesiące przy 0 procent. Mira Verde Tbilisi podaje plan 60/40, opisany poniżej. Gdy strona dewelopera podaje dla jednego projektu dwie daty przekazania, tabela pokazuje obie. Strona Orbi Group o Central Park Towers Tbilisi, odczytana 9 listopada 2026 r., nie podaje ceny, daty przekazania, planu płatności ani metraży lokali, więc jej wiersz tak to wskazuje. Korter, gruziński portal ogłoszeniowy, wymienia tam mieszkania od USD 142 560 (jednopokojowe o powierzchni 32,4 m²) oraz od USD 4 400 za metr kwadratowy według stanu z 3 listopada 2026 r., podaje układy o powierzchni od 32,4 do 64,6 m² i wskazuje zakończenie w Q3 2027; są to liczby Korter, a nie Orbi. Źródła podają też różne liczby lokali: 1 150 według Orbi i 1 394 apartamenty według Korter. Strony ofert na tej stronie przedstawiają lokale, plany i płatności z każdej strony oraz kwestie, w których deweloper niczego nie publikuje.

Mira Verde Tbilisi bliżej

Mira Verde Tbilisi to projekt firmy Mira Developments z Dubaju. Deweloper opisuje Mira Verde jako planowaną całościowo wspólnotę 600 apartamentów, 80 domów szeregowych i 104 willi, co po zsumowaniu trzech liczb daje 784 domy (deweloper podaje je osobno), z Trussardi Residences jako pierwszym projektem mieszkaniowym (Mira Developments: Mira Verde). Strona projektu dewelopera jest źródłem rodzajów lokali i cen wyjściowych (Mira Developments: Trussardi Residences), a jego broszura podaje każdą cenę wyjściową w dolarach amerykańskich, dirhamach ZEA i lari.

Harmonogram dewelopera przebiega następująco: 10 proc. przy rezerwacji, 10 proc. w ciągu 30 dni przy umowie przedsprzedażnej, 10 proc. przy pozwoleniu na budowę w ciągu 6 miesięcy, następnie po 10 proc. po 12, 21 i 32 miesiącach od rezerwacji oraz 40 proc. przy ukończeniu. Oznaczenie „60/40” opisuje więc siedem płatności, a nie dwie. Strony dewelopera nie podają liczby lokali w Trussardi Residences, rodzaju własności ani tytułu prawnego do lokali, ani waluty, w której fakturowane są raty, i nie publikują cennika poza dwiema cenami wyjściowymi.

Poniższe obliczenie wykorzystuje wyłącznie opublikowane ceny wyjściowe, a cena wyjściowa i metraż wyjściowy mogą dotyczyć różnych lokali. Studio wychodzi na USD 5 189 za metr kwadratowy (197 198 podzielone przez 38), a mieszkanie z jedną sypialnią na USD 4 880 (365 495 podzielone przez 74,9). Średnia Galt & Taggart ze stycznia 2026 r. dla Krtsanisi wynosi USD 1 581 za metr kwadratowy, dla mieszkań w stanie deweloperskim (white frame), a seria Geostatu obejmuje ceny ofertowe nowych mieszkań w dziesięciu dzielnicach w lari. Deweloper podaje, że lokale są przekazywane umeblowane, z wnętrzami Trussardi Casa, więc poziom wykończenia różni się od stanu deweloperskiego, na którym opierają się średnie banku, a projekt nie jest jeszcze wybudowany. Porównanie przedstawiono wyłącznie jako zestawienie liczb, a nie jako wniosek o wartości nieruchomości. Strona projektu w tym serwisie podaje pełny zestaw danych o lokalach, planach i płatnościach.

Własność i rejestracja: co mówi prawo gruzińskie o zagranicznym nabywcy

Zgodnie z Kodeksem cywilnym, aby nabyć rzecz nieruchomą, transakcja musi zostać zawarta na piśmie, a prawo własności nabywcy musi zostać zarejestrowane w Rejestrze Publicznym (Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183). Artykuł 311¹ dodaje, że pisemna transakcja jest składana do Rejestru, że podpisy są uwierzytelniane w sposób przewidziany prawem, a strony, które podpisują w organie rejestracyjnym przed upoważnioną osobą, nie potrzebują odrębnego uwierzytelnienia. Własność powstaje zatem z chwilą rejestracji, a nie zapłaty, a zarejestrowany właściciel jest traktowany jako właściciel przez nabywcę, który nie wiedział, że jest inaczej (artykuł 185).

Warunek obywatelstwa w aktach prawnych przeczytanych na potrzeby tej strony dotyczy gruntów rolnych. Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych wymienia, kto może je posiadać: państwo, gminy, obywatele Gruzji oraz spółki zarejestrowane w Gruzji, których dominującym wspólnikiem jest jeden z tych podmiotów; cudzoziemiec może posiadać grunt rolny, jeśli go odziedziczył, a spółka z zagranicznym dominującym wspólnikiem wyłącznie na podstawie planu inwestycyjnego zatwierdzonego przez rząd (Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych, artykuły 3 i 4). Mieszkanie w bloku miejskim stoi na gruncie nierolnym, a przepisy o zezwoleniu na pobyt w ustawie o statusie prawnym cudzoziemców same zakładają, że cudzoziemiec posiada prawo do nieruchomości nierolnej (Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców, artykuł 15). Opracowanie tej strony Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji przedstawia ten sam punkt na przykładach, a strona krajowa Gruzja zbiera pozostałe oferty.

NAPR publikuje opłatę rejestracyjną i termin rejestracji zmiany prawa do nieruchomości. Opłata zależy od szybkości i jest taka sama dla mieszkania w dowolnej cenie (NAPR: opłata za rejestrację nieruchomości). Kolumna w dolarach w poniższej tabeli jest obliczeniem po kursie NBG 2,5949.

W przypadku zakupu w budowie (off-plan) przebieg różni się od gotowego mieszkania: umowa przedsprzedażna lub przedwstępna ustala cenę i terminy płatności, a nabywca otrzymuje tytuł prawny po zakończeniu budowy i spełnieniu warunków. Strona krok po kroku Jak kupić nieruchomość w Gruzji omawia sprawdzenie wypisu, umowę i rejestrację, a kupno nieruchomości w Gruzji z zagranicy obejmuje przypadek nabywcy, który nie podróżuje.

Podatki od nieruchomości w Tbilisi: posiadanie, najem i sprzedaż

Kodeks podatkowy opodatkowuje osobę fizyczną z tytułu nieruchomości, które posiada. Tekst Kodeksu w portalu legislacyjnym, uwzględniający zmiany do 28 października 2026 r., zmieniono ustawą nr 1874 z 30 września 2026 r. Artykuł 202(5) ustala teraz podatek od majątku podlegającego opodatkowaniu innego niż grunty osoby fizycznej na poziomie nie niższym niż 0,8 proc. i nie wyższym niż 1 proc. wartości rynkowej majątku na koniec roku poprzedzającego bieżący rok kalendarzowy, a art. 206(1)(a) zwalnia z podatku majątek osoby fizycznej inny niż grunty, jeśli dochód rodziny w roku poprzedzającym bieżący rok kalendarzowy nie przekracza GEL 100 000 (Kodeks podatkowy Gruzji, art. 202, 205 i 206). Zestawienie podatkowe EY za trzeci kwartał 2026 r. podaje tę samą zmianę i stwierdza, że poprzedni próg zwolnienia wynosił GEL 40 000 (EY: Georgia Tax and Law Brief, lipiec–wrzesień 2026). Przewodniki napisane przed 30 września 2026 r. mogą więc podawać wcześniejsze zwolnienie na poziomie GEL 40 000 i dwa przedziały stawek; kalkulator podatku od nieruchomości Służby Dochodów (Revenue Service) na 2026 r. pyta tylko, czy dochód rodziny nie przekroczył, czy przekroczył GEL 100 000 (Revenue Service: podatek od nieruchomości).

Przykład obliczeniowy konkretyzuje zakres. Mieszkanie o wartości rynkowej USD 150 000 to GEL 389 235 po kursie NBG 2,5949. Dla rodziny z dochodem powyżej GEL 100 000 Kodeks dopuszcza od 0,8 do 1 proc., czyli od GEL 3 113,88 do GEL 3 892,35 rocznie; dla rodziny, której dochód nie przekroczył GEL 100 000, art. 206 zwalnia mieszkanie z podatku. Kodeks wskazuje przedział, a należna kwota zależy od stawki obowiązującej w jego granicach, więc powyższe liczby są zakresem dopuszczonym przez Kodeks, a nie rachunkiem podatkowym. Strona podatek od nieruchomości w Gruzji omawia kroki składania deklaracji.

W odniesieniu do najmu artykuł 81(2) opodatkowuje stawką 5 proc. dochód, który osoba fizyczna uzyskuje z wynajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe, gdy nie dokonuje się odliczeń, a artykuł 81(3) stosuje tę samą stawkę 5 proc. do nadwyżki dochodu z wynajmu mieszkania, gdy odliczenia są zgłaszane. Artykuł 82 zwalnia z podatku dochodowego nadwyżkę osoby fizycznej ze sprzedaży mieszkania posiadanego dłużej niż dwa lata; krótszy okres posiadania nie jest objęty tym zwolnieniem, a ogólna stawka podatku dochodowego od osób fizycznych w artykule 81(1) wynosi 20 proc. Artykuł 166 ustala stawkę VAT na 18 proc., a artykuł 171 zwalnia dostawę działki gruntu oraz, w określonym przypadku egzekucyjnym, mieszkania dostarczonego osobie fizycznej; to, czy VAT jest wliczony w cenę dewelopera, jest warunkiem umowy sprzedaży.

Zezwolenie na pobyt powiązane z nieruchomością

Agencja Rozwoju Usług Publicznych wymienia zezwolenie na pobyt krótkoterminowy dla cudzoziemca posiadającego tytuł do nieruchomości w Gruzji, innej niż grunt rolny, o wartości rynkowej przekraczającej USD 150 000 w ekwiwalencie lari, oraz dla małżonka i dzieci (Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt). Wartość rynkową ustala certyfikowany rzeczoznawca akredytowanej jednostki, więc kwota we wniosku jest wartością z wyceny, niekoniecznie ceną z umowy. Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców przewiduje w artykule 16, że to zezwolenie może być przedłużane za każdym razem na rok i że jego ważność wygasa, jeśli wygasa prawo własności, oraz zwalnia posiadacza, który zachowuje nieruchomość, z nowej wyceny przy odnowieniu.

Opłata państwowa zależy od tempa rozpatrzenia wniosku: GEL 300 za decyzję w 30. dniu kalendarzowym, GEL 450 w 20. i GEL 600 w 10. Wymagane dokumenty to formularz wniosku, dokument podróży, dowód legalnego pobytu, dokument potwierdzający tytuł prawny, raport rzeczoznawcy, fotografia i dowód wniesienia opłaty. Sam zakup nie daje jeszcze zezwolenia; zezwolenie jest odrębnym wnioskiem i odrębną decyzją. Strona tego serwisu krok po kroku, zezwolenie na pobyt w Gruzji, podaje ten sam próg.

Strony napisane przed 1 marca 2026 r. podają próg USD 100 000. Podsumowanie kancelarii prawnej datuje podwyższenie do USD 150 000 na 1 marca 2026 r. i podaje, że posiadacze wcześniejszych zezwoleń mogą je nadal odnawiać, dopóki zachowują kwalifikującą się nieruchomość (Erickson Immigration Group: zmiana progu), a obecna strona Agencji i Ustawa podają USD 150 000. Dla dłuższych pobytów strona Agencji opisuje zezwolenie na pobyt na czas nieokreślony dla osób, które mieszkały w Gruzji dziesięć lat na zezwoleniu czasowym, oraz dla posiadaczy zezwolenia inwestycyjnego z nieruchomością powyżej USD 300 000 po pięciu latach posiadania.

Kredyty hipoteczne i limity finansowania

NBG ustala dla kredytodawców limity relacji raty do dochodu oraz kredytu do wartości. Zgodnie z jego stroną z 8 listopada 2026 r. limit kredytu do wartości wynosi 90 proc. dla kredytów w lari i 70 proc. dla kredytów w walutach obcych, a limit relacji raty do dochodu zależy od miesięcznego dochodu netto i waluty (NBG: wymogi PTI i LTV). Stopa polityki pieniężnej wynosiła 8,25 proc. po decyzji Komitetu Polityki Pieniężnej z 21 października 2026 r. (NBG: decyzja w sprawie polityki pieniężnej, 21 października 2026 r.), a roczna inflacja we wrześniu 2026 r. wyniosła 5,6 proc. według tego samego komunikatu.

Limity relacji raty do dochodu dla kredytów w walutach obcych obowiązują, o ile dochód kredytobiorcy nie jest w tej samej walucie. To, które banki udzielają kredytów nierezydentom, przy jakim wkładzie własnym i w jakiej walucie, ustala każdy bank, a nie powyższe limity NBG, a strona kredyt hipoteczny w Gruzji dla cudzoziemców porównuje opublikowane warunki banków z datami. Deweloper wymienionego projektu nie publikuje oferty finansowania poza planem ratalnym 60/40.

Koszty utrzymania: prąd, woda i transport

Gruzińska Narodowa Komisja Regulacyjna ds. Energii i Zaopatrzenia w Wodę (GNERC) publikuje taryfy dla odbiorców końcowych. Dla Telmico, dostawcy usługi powszechnej w Tbilisi, taryfy na energię elektryczną dla gospodarstw domowych obowiązujące od 1 lipca 2026 r. do 1 stycznia 2027 r. wraz z VAT wynoszą 20,261 tetri za kWh dla zużycia od 0 do 101 kWh, 24,053 tetri dla 101 do 301 kWh i 28,537 tetri powyżej 301 kWh (GNERC: taryfy dla odbiorców końcowych). Pierwszy blok 100 kWh kosztuje więc GEL 20,26 (100 razy 0,20261). Ta sama strona podaje EP Georgia Supply po 19,731, 23,731 i 28,227 tetri dla tych samych trzech bloków dla jego własnych klientów.

W przypadku wody tabela komisji dla Georgian Water and Power podaje taryfę dla gospodarstwa domowego z licznikiem GEL 0,500 za metr sześcienny na lata 2024-2026 (GEL 0,379 za wodę pitną i GEL 0,121 za ścieki), z VAT, oraz taryfę bez licznika GEL 4,517 na osobę miesięcznie (GNERC: taryfy za zaopatrzenie w wodę). Przy stawce z licznikiem 10 metrów sześciennych w miesiącu kosztuje GEL 5,00. Okres taryfowy kończy się 31 grudnia 2026 r., więc liczby są tymi, które obowiązują 8 listopada 2026 r., a nowy okres ma nastąpić.

Przewodnik kosztów tej strony, życie w Gruzji jako cudzoziemiec, zestawia media z czynszem i jedzeniem, a przegląd rynku rynek nieruchomości w Gruzji stawia stolicę obok miast nadmorskich. Opłaty za zarządzanie budynkiem różnią się między sobą w zależności od budynku i nie są ustalane w publicznej taryfie.

Często zadawane pytania

Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Tbilisi?

Przeczytane akty prawne ograniczają własność gruntów rolnych przez cudzoziemców i nie zawierają równoważnego ograniczenia dla mieszkania na gruncie nierolnym. Zgodnie z artykułem 183 Kodeksu cywilnego zakup wymaga pisemnej transakcji i rejestracji prawa nabywcy w Rejestrze Publicznym. Deweloper wymienionego projektu podaje również, że zagraniczni nabywcy mogą posiadać nieruchomości w Gruzji, a strony dewelopera pozostawiają warunki dotyczące poszczególnych lokali umowie sprzedaży, także w przypadku nieruchomości w Tbilisi.

Ilu ludzi mieszka w Tbilisi?

Szacunek Geostatu na 1 stycznia 2026 r. wynosi 1 369,4 tys., czyli 34,7 proc. z 3 941,1 tys. mieszkańców Gruzji; w tym kontekście kupuje się i rejestruje każdą z nieruchomości w Tbilisi. Spis z 2014 r. naliczył 1 108 717 osób, a wstępne wyniki spisu 2024 wskazały, że w stolicy mieszka 34 proc. z 3 914 tys. mieszkańców Gruzji.

Jak daleko jest lotnisko od centrum?

Wyznaczona odległość drogowa z 8 listopada 2026 r. wynosiła 17,5 km z lotniska na plac Wolności, przy szacunkowym czasie przejazdu przy swobodnym ruchu wynoszącym 25 minut. Miejski autobus 337 kursuje między lotniskiem a centrum od 06:59 do 22:59 za GEL 1, co jest zwykłym połączeniem publicznym dla osoby oglądającej nieruchomości w Tbilisi z zagranicy.

Ile kosztują mieszkania za metr kwadratowy w Tbilisi?

Średnia cena Galt & Taggart na rynku pierwotnym wyniosła USD 1 385 w styczniu 2026 r. i USD 1 373 w grudniu 2025 r., a jej średnie dzielnicowe mieściły się w przedziale od USD 1 050 w Gldani do USD 3 178 w Mtatsminda. Indeks cen ofertowych nowych mieszkań Geostatu wzrósł w trzecim kwartale 2026 r. o 5,9 proc. względem roku wcześniej, w lari. Ceny nieruchomości w Tbilisi kształtują się dzielnica po dzielnicy, więc wiersz dzielnicy znaczy więcej niż liczba dla całego miasta.

Ile kosztuje rejestracja mieszkania?

NAPR pobiera GEL 150 za rejestrację w ciągu 4 dni roboczych, GEL 270 w ciągu 1 dnia roboczego i GEL 350 w dniu złożenia wniosku, co przy kursie NBG 2,5949 daje około $57,8, $104,1 i $134,9. Są to państwowe opłaty rejestracyjne dla nieruchomości w Tbilisi i nie obejmują opłat notarialnych, za tłumaczenia ani za wycenę.

Ile wynosi podatek od nieruchomości?

Od ustawy nr 1874 z 30 września 2026 r. majątek osoby fizycznej inny niż grunty jest zwolniony z podatku, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000, a powyżej tego poziomu Kodeks podatkowy ustala 0,8 do 1 proc. wartości rynkowej. Zeznanie składa się do 1 listopada, a podatek płaci do 15 listopada każdego roku od nieruchomości w Tbilisi należących do osoby fizycznej.

Czy zakup mieszkania daje zezwolenie na pobyt?

Żaden zakup nieruchomości w Tbilisi sam z siebie nie daje zezwolenia. Agencja Rozwoju Usług Publicznych wydaje zezwolenie krótkoterminowe na odrębny wniosek cudzoziemcowi posiadającemu nieruchomość nierolną o wartości rynkowej według wyceny powyżej USD 150 000, a zezwolenie wygasa, jeśli wygasa własność.

Co deklaruje projekt Mira Verde Tbilisi w sprawie ceny i przekazania?

Deweloper Mira Verde Tbilisi podaje studio od 38 m² za USD 197 198 i mieszkanie z jedną sypialnią o powierzchni 74,9 m² za USD 365 495, plan płatności 60/40 oraz przekazanie w Q3 2029 dla Trussardi Residences. Są to ceny wyjściowe dewelopera na dzień 8 listopada 2026 r., a deweloper nie publikuje cen większych lokali.

Jaka jest pogoda w Tbilisi?

Normy z lat 1991-2020 podają średnią 2,7 °C w styczniu i 25,3 °C w sierpniu, 511,5 mm opadów rocznie oraz 65,7 dnia w roku z maksimum 30 °C lub wyższym. Miejsce na wzgórzu, takie jak Tbilisi Hills, leży wyżej niż stacja na wysokości 432 metrów, więc tabela opisuje wyłącznie stację miejską.

Ostatnia weryfikacja: 8 listopada 2026 r. Źródła: Geostat – ludność 2026; Geostat – spis 2024; Geostat – spis 2014; Geostat – szereg ludności; Geostat – turystyka przyjazdowa 2025; Geostat – szkolnictwo wyższe; Geostat RPPI Q3 2026; Geostat RPPI Q2 2026; NAPR – opłaty; Agencja Rozwoju Usług Publicznych; Kodeks podatkowy; Kodeks cywilny; Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców; Ustawa o własności gruntów rolnych; NBG – PTI i LTV; NBG – kursy walut; GNERC – taryfy; Tbilisi Transport Company; Galt & Taggart, styczeń 2026; Mira Developments; NEXT Cinema City (NEXT: strony projektów); NEU Tbilisi; NEXT Oriental; Tbilisi DownTown.