Mira Verde Tbilisi: przewodnik po domach Tbilisi Hills (2026)

Mira Verde Tbilisi to pierwszy projekt mieszkaniowy w ramach master planu Mira Verde w Tbilisi Hills, czyli osiedla z 600 apartamentami, 80 domami szeregowymi i 104 willami, które dubajska spółka Mira Developments planuje na wzgórzach nad gruzińską stolicą; przekazanie lokali w Trussardi Residences deweloper podaje na Q3 2029.

Niniejszy przewodnik opiera się na stronach dewelopera w stanie z 8 listopada 2026 roku: studio od 38 m² za AED 724 208, apartament z jedną sypialnią o powierzchni 74,9 m² za AED 1 342 280 oraz etapowy plan płatności 60/40. Dodaje on opisane źródłowo tło dotyczące Tbilisi i zakupu nieruchomości w Gruzji, a przy każdej kwestii, w której deweloper nic nie publikuje, wyraźnie to zaznacza.

Mira Verde Tbilisi: przegląd projektu

Mira Developments przedstawia Mira Verde jako osiedle z master planem, położone na południowych stokach Grzbietu Trialeti, a Trussardi Residences jako jego pierwszy projekt mieszkaniowy. Mira Verde Tbilisi oznacza zatem dwie rzeczy jednocześnie: całe osiedle, które strona osiedla na witrynie dewelopera opisuje jako łącznie 784 domy (sumę 600 + 80 + 104 wyliczono tutaj, ponieważ deweloper podaje te trzy liczby oddzielnie), oraz pierwszy projekt apartamentowy w jego obrębie.

Deweloper deklaruje, że apartamenty są oddawane w pełni umeblowane, a ich wnętrza zostały zaprojektowane przez markę Trussardi Casa.

Projekt jest realizowany w modelu off-plan (projekt w budowie). Strony dewelopera zapraszają do złożenia deklaracji zainteresowania i podają przekazanie lokali w Trussardi Residences na Q3 2029, czyli kwartał, a nie konkretny dzień. Dla domów szeregowych, willi ani obiektów wspólnych osiedla nie opublikowano żadnego terminu przekazania. Deweloper nie podaje liczby lokali, liczby kondygnacji ani wysokości budynku dla Trussardi Residences, a na jego obrazie master planu widać dwie wieże oznaczone literami A i B obok budynku biurowego.

Ceny ograniczają się do dwóch kwot wyjściowych: jednej dla studia i jednej dla apartamentu z jedną sypialnią. Na stronach projektu deweloper nie publikuje ani cennika poszczególnych lokali, ani tabeli dostępności. Nie podano adresu ulicznego ani numeru działki; strony lokalizują teren w Tbilisi Hills w rejonie Krtsanisi. Na stronie projektu deweloper wymienia także korzyści dla właścicieli związane ze stopą zwrotu z najmu i z podatkami, a warunki każdej takiej korzyści zależą od dokumentów sprzedaży, dlatego przewodnik ich nie powtarza.

Typy lokali, metraże i plan płatności

Strona projektu i mikrowitryna dewelopera wymieniają dwa typy lokali z ceną: studio i apartament z jedną sypialnią. Strony podają powierzchnię studia jako wartość wyjściową, „od 38 m²”, a broszura podaje 38 m² dla studia i 74,9 m² dla apartamentu z jedną sypialnią. Broszura drukuje ceny w USD, AED i w gruzińskich lari dla każdego typu. Przewodnik posługuje się kwotami w AED, które widnieją także na stronach projektu dewelopera, i dodaje USD po oficjalnym stałym kursie.

Apartamenty z dwiema sypialniami są wspomniane w tekście strony projektu dewelopera, a broszura mówi, że dostępne są opcje indywidualne dla dupleksów z dwiema sypialniami, apartamentów z trzema sypialniami i penthouse’ów z czterema sypialniami. Strona osiedla dodaje, że indywidualne układy, dupleksy i penthouse’y są dostępne na zapytanie. Dla żadnego z nich nie opublikowano metrażu, ceny ani rzutu, a schematy rzutów studia i apartamentu z jedną sypialnią nie mają wymiarów, dlatego przewodnik nie przypisuje im żadnej powierzchni.

Poniższe liczby wyliczono z dwóch opublikowanych kwot wyjściowych. Cena wyjściowa i metraż wyjściowy mogą dotyczyć różnych lokali, więc cena za metr kwadratowy jest wynikiem arytmetycznym, a nie stawką, którą deweloper publikuje.

Apartament z jedną sypialnią ma powierzchnię 1,97 raza większą niż studio (74,9 podzielone przez 38) i kosztuje 1,85 raza więcej (AED 1 342 280 podzielone przez AED 724 208). Ponieważ powierzchnia rośnie szybciej niż cena, wyliczona stawka spada z AED 19 058 za m² w przypadku studia do AED 17 921 za m² w przypadku apartamentu z jedną sypialnią, czyli o 6,0%. W dolarach, po stałym kursie, stawki wynoszą około USD 5 189 i USD 4 880 za m².

Ujmując to inaczej, przejście ze studia na apartament z jedną sypialnią dodaje 36,9 m² i AED 618 072 do ceny wyjściowej, co daje AED 16 750 za każdy dodatkowy metr kwadratowy. Ta wartość krańcowa jest niższa niż każda ze średnich stawek w tabeli, co jest innym sposobem odczytania tego samego efektu. Wynik zależy od tego, czy obie wartości wyjściowe są porównywalne, a deweloper nie mówi, czy opisują one najmniejsze układy każdego typu.

Deweloper przedstawia plan 60/40 jako harmonogram siedmiu płatności, a nie dwóch. Dziesięć procent płaci się przy rezerwacji, kolejne dziesięć procent w ciągu 30 dni przy podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży, potem po dziesięć procent w czterech kolejnych terminach, a ostatnie 40% przy ukończeniu. Tabela stosuje te udziały do obu cen wyjściowych i dodaje kalendarz przy założeniu rezerwacji w listopadzie 2026 roku.

Pierwsze dwie raty razem stanowią 20% ceny: AED 144 842 w przypadku studia i AED 268 456 w przypadku apartamentu z jedną sypialnią, obie płatne w ciągu około miesiąca od rezerwacji. Szósta rata, 32 miesiące po rezerwacji z listopada 2026 roku, przypada na lipiec 2029, czyli pierwszy miesiąc kwartału, który deweloper podaje jako termin ukończenia.

Zwrotna opłata deklaracji zainteresowania wynosi USD 10 000 (AED 36 725 po stałym kursie); strony dewelopera nie podają, jak zostaje ona uwzględniona w harmonogramie. Deweloper nie podaje też waluty, w której fakturowane są raty.

Lokalizacja Mira Verde Tbilisi: Tbilisi Hills i miasto

Mira Verde Tbilisi leży w Tbilisi Hills, które mikrowitryna dewelopera umiejscawia w Krtsanisi, na południowych stokach Grzbietu Trialeti. Deweloper mówi, że dojazd do osiedla prowadzi ulicą Krtsanisi i drogą do klasztoru Shavnabada, a z Tabakhmela planowana jest droga arterialna; tę arterię opisuje jako planowaną.

Angielskojęzyczna strona o geografii miasta w serwisie Urzędu Miasta Tbilisi (Tbilisi City Hall) jest zgodna z tym opisem otoczenia: podaje, że stolica leży nad rzeką Mtkvari (Kura) na wysokości od 380 do 600 metrów nad poziomem morza, a od zachodu i południa ograniczają ją odnogi Pasma Trialeti.

Urząd miasta podaje powierzchnię stolicy jako 720 kilometrów kwadratowych, a jego strona o klimacie podaje średnią roczną temperaturę 12,7 °C, 0,9 °C w styczniu, 24,4 °C w lipcu oraz około 560 mm opadów rocznie, ze śniegiem w ciągu od 15 do 25 dni. Są to wartości dla całego miasta ze strony o klimacie urzędu miasta; deweloper nie publikuje odrębnych wartości dla wzgórza, a wysokość położenia terenu nie została opublikowana.

Komunikat Geostat (Narodowego Urzędu Statystycznego Gruzji) o liczbie ludności na 1 stycznia 2026 roku podaje dla Gruzji 3 941,1 tys. osób, a dla miasta Tbilisi 1 369,4 tys., z czego 1 309 tys. mieszka w osiedlach miejskich. Miasto skupia więc około 34,7% ludności kraju (1 369,4 podzielone przez 3 941,1, wyliczone). Komunikat Geostat o ludności zaznacza, że dane opierają się na spisie z 2024 roku i na ruchu naturalnym ludności z 2025 roku.

Odległości podawane przez dewelopera to czasy przejazdu w minutach. Deweloper nie drukuje kilometrów i nie mówi, jakiego środka transportu dotyczą te minuty, dlatego przewodnik ich nie przelicza i nie nazywa żadnej z nich odległością w linii prostej ani odległością drogową.

Te same cztery wartości pojawiają się na stronie osiedla, na stronie projektu, na mikrowitrynie i w broszurze dewelopera: 10 minut do centrum miasta, 14 minut do Starego Miasta i twierdzy Narikala, 20 minut do międzynarodowego lotniska w Tbilisi i 35 minut do jeziora Kumisi.

Kwartalny Indeks Cen Nieruchomości Mieszkaniowych Geostat daje pewien oficjalny kontekst dla tej dzielnicy. W komunikacie z 23 października 2026 roku indeks nowo budowanych nieruchomości mieszkaniowych w Tbilisi znajdował się o 5,9% powyżej poziomu z trzeciego kwartału 2025 roku, przy czym mieszkania wzrosły o 5,6%; pomiar prowadzono w lari na podstawie cen ofertowych. Na wykresie median cen ofertowych nowo budowanych mieszkań w tym samym komunikacie Krtsanisi zajmuje trzecie miejsce spośród dziesięciu dzielnic.

Są to dane o cenach ofertowych dla całego miasta i dla dzielnic z komunikatu Geostat; nie mówią nic o cenie, po której jakikolwiek lokal projektu zostanie odsprzedany, a przewodnik po cenach w Tbilisi na tej stronie przedstawia je dzielnica po dzielnicy.

Jeśli chodzi o kontekst podróży, to Geostat podaje, że zagraniczni podróżni niebędący rezydentami odnotowali w Gruzji w 2025 roku 7,8 mln przyjazdów, czyli o 5,9% więcej niż w 2024 roku, oraz że 5,5 mln wizyt zagranicznych odwiedzających miało charakter turystyczny i obejmowało nocleg. Definicje znajdują się w komunikacie Geostat o turystyce przyjazdowej. Strony dewelopera przytaczają także dane o turystyce i wzroście, ale przewodnik korzysta zamiast nich z komunikatu Geostat.

Jednego sąsiada trzeba omówić neutralnie. Serwis bankowy CBW opisuje Tbilisi Hills Golf & Residences jako kompleks na 331 hektarach w dzielnicy Krtsanisi, z ponad 350 willami, ponad 70 domami szeregowymi i do 800 apartamentami, a Golf Course Architecture informowało w 2018 roku, że otwarto tam pierwsze w Gruzji 18-dołkowe pole golfowe.

Mikrowitryna dewelopera mówi, że „sąsiadujące pole golfowe o standardzie międzynarodowym stanowi część szerszej okolicy”; jego artykuł o premierze podaje, że wieczór premierowy odbył się na polu golfowym w pobliżu przyszłej inwestycji. Strony dewelopera nie podają, kto jest właścicielem lub operatorem tego pola. Raport CBW i raport Golf Course Architecture opisują istniejące osiedle i pole golfowe, a nie Mira Verde.

Pozostałe gruzińskie oferty na tej stronie leżą na wybrzeżu Morza Czarnego, dlatego strona kraju Gruzja to najbliższy istniejący kontekst, a przewodnik po rynku w Gruzji omawia rynek krajowy. Nie zamieszczono tu pinezki na mapie, ponieważ strony dewelopera nie podają adresu ulicznego.

Master plan, udogodnienia i partnerstwo z marką Trussardi Residences

Deweloper opisuje master plan Mira Verde jako niską zabudowę z zielonymi dachami, trasami dla pieszych, zielonymi korytarzami i łagodnie tarasowanym terenem, a jego strona osiedla używa określenia „miasto 15-minutowe”. Osiedle jest opisane jako projekt wielomarkowy, w którym dotąd jedyną wymienioną marką dla Mira Verde jest Trussardi; strona informuje, że kolejne partnerstwa markowe zostaną ogłoszone. Deweloper nazywa je pierwszym w Gruzji markowym osiedlem z master planem, a ponieważ jest to jego własne określenie, przewodnik przypisuje je właśnie jemu.

Struktura zabudowy to 600 apartamentów markowych, 80 domów szeregowych i 104 wille. W udziałach w łącznej liczbie 784, wyliczonych tutaj, daje to 76,5% apartamentów, 10,2% domów szeregowych i 13,3% willi. Strona master planu w broszurze oznacza dwa skupiska domów szeregowych i apartamentów, Trussardi Residences Tower A i Tower B, budynek biurowy Trussardi, trzy bloki markowych apartamentów mieszkalnych, hotel z centrum medycznym, centrum longevity i spa oraz skupisko przeznaczone na przedszkole, szkołę i uniwersytet.

Żadne z udogodnień wspólnych osiedla nie ma opublikowanego terminu dostawy ani daty rozpoczęcia działania. Strony dewelopera opisują je w czasie teraźniejszym jako części osiedla, a przewodnik odczytuje je jako planowane elementy master planu, ponieważ projekt jest w budowie, a żadne udogodnienie nie ma podanej daty.

Deweloper opisuje obiekt wellness o powierzchni 6 000 m² jako centrum medyczne na mikrowitrynie projektu i jako centrum longevity na mikrowitrynie osiedla, a strona master planu w broszurze oznacza zarówno centrum longevity i spa, jak i hotel z centrum medycznym. Uniwersytet występuje jako AI University na stronach projektu, a w broszurze jako uniwersytet ukierunkowany na architekturę i sztuczną inteligencję. Deweloper nie podaje operatora hotelu, szkoły ani uniwersytetu.

Trussardi Residences to część planu o największej liczbie szczegółów. Deweloper deklaruje, że apartamenty są w pełni urządzone przez Trussardi Casa włoskimi elementami wnętrz, ze zintegrowanym AGD, sprzętem kuchennym i kompletnym wyposażeniem kuchni, tak aby lokal był gotowy do zamieszkania w dniu przekazania. Broszura opisuje kolekcję Trussardi Casa jako stonowaną w stylu, o wyważonych proporcjach i czystych nowoczesnych formach. Deweloper twierdzi, że Trussardi Residences po raz pierwszy przenosi do Gruzji mediolański styl projektowania mieszkań.

Opisano dwa programy usługowe. Mira Care to pięcioletni program konserwacji po przekazaniu lokali, obejmujący podstawowe systemy budynku, elementy konstrukcyjne i wykończenie wnętrz; strona projektu dodaje oświetlenie i malowanie. Markowe meble wolnostojące objęte są trzyletnią gwarancją. Warunki, opłaty i operator tych programów nie zostały opublikowane, a wizualizacje na stronach nie stanowią wiążącej specyfikacji.

Partnerstwo z Trussardi deweloper opisuje jako współpracę oraz jako strukturę rezydencji markowej. Strony dewelopera nie podają okresu licencji, opłat, tego, kto prowadzi markę, ani tego, czy Trussardi inwestuje w projekt. Odrębne projekty Trussardi Residences w Dubaju figurują na stronie dewelopera z własnymi terminami i nie są częścią projektu gruzińskiego.

Artykuł dewelopera o spotkaniu z brokerami w Tbilisi wymienia usługi w stylu hotelowym dla mieszkańców: sprzątanie, concierge, parkowanie z obsługą, posiłki do pokoju i całodobową ochronę, a także zarządzanie najmem krótkoterminowym i długoterminowym. Broszura dodaje wśród udogodnień osiedla zaplecze fitness ze sprzętem Technogym, ścieżki do biegania i zewnętrzne boiska sportowe. Nie podano, czy te usługi i obiekty są dostępne dla każdego właściciela, czy wchodzą w skład opłat eksploatacyjnych, czy są rozliczane osobno, ani czy prowadzą je operatorzy zewnętrzni; nie opublikowano ani operatora, ani wykazu opłat.

Sposób dojazdu do osiedla również stanowi część planu. Mikrowitryna wymienia ulicę Krtsanisi i drogę do klasztoru Shavnabada jako obecne dojazdy, a planowaną arterię z Tabakhmela jako przyszły, bez podania terminu.

Dla nabywcy apartamentu w Trussardi Residences praktyczne znaczenie mają wieża, pakiet wykończenia i model usług. Master plan pokazuje dwie wieże, A i B, a deweloper nie publikuje liczby kondygnacji, więc piętro, widok i ekspozycja zależą od przydzielonego lokalu.

Plan umieszcza skupisko szkolne, strefę wellness i hotel jako odrębne strefy, a deweloper nie podaje odległości pieszych między nimi a wieżami; odległości wewnątrz osiedla nie zostały opublikowane. Poniższa lista kontrolna przedstawia punkty master planu, o których pisemne potwierdzenie nabywca może poprosić przed rezerwacją.

1. Termin przekazania lokali dla konkretnej wieży i bloku oraz skutki opóźnienia, zapisane w umowie sprzedaży.
2. Powierzchnia lokalu, piętro, ekspozycja i układ, podane w metrach kwadratowych, a nie jako powierzchnia wyjściowa.
3. Harmonogram wyposażenia: elementy, marki i wykończenia, które składają się na pakiet Trussardi Casa.
4. Warunki, data rozpoczęcia i ewentualny koszt pięcioletniego programu Mira Care oraz gwarancji na meble.
5. Które udogodnienia osiedla obejmuje umowa sprzedaży i czy któreś z nich ma termin dostawy lub operatora.
6. Wykaz opłat eksploatacyjnych dla budynku i dla osiedla oraz informacja, kto je ustala.
7. Status pozwolenia na budowę oraz planowanej drogi arterialnej z Tabakhmela.
8. Zarejestrowane dane gruntu i budynku dla lokalu w Rejestrze Publicznym, gdy tylko będą dostępne.

Zakup nieruchomości w Gruzji w skrócie

Kodeks cywilny Gruzji ustanawia podstawową zasadę w art. 183: aby nabyć nieruchomość, transakcja musi zostać zawarta na piśmie, a prawo własności nabywcy musi zostać zarejestrowane w Rejestrze Publicznym. Art. 311-1 dodaje, że transakcja lub podpisy stron są uwierzytelniane w sposób określony przez prawo, a odrębne uwierzytelnienie nie jest potrzebne, gdy strony podpisują dokument w organie rejestrowym w obecności upoważnionej osoby.

Rejestr ten prowadzi Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR).

W przypadku zagranicznego nabywcy apartamentu kwestia własności jest stosunkowo krótka. Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych w art. 4 ogranicza własność gruntów rolnych do obywateli Gruzji, podmiotów publicznych i niektórych podmiotów gruzińskich, a apartament nie jest gruntem rolnym. Deweloper deklaruje, że cudzoziemcy mogą posiadać nieruchomości w Gruzji.

W przypadku 80 domów szeregowych i 104 willi deweloper nie publikuje kategorii gruntu, więc status gruntu pod tymi domami to odrębna kwestia; ogólną sytuację przedstawia przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji.

Strona opłat NAPR podaje rejestrację zmiany prawa do nieruchomości za GEL 150 w trybie czterodniowym roboczym, GEL 270 w trybie jednodniowym roboczym i GEL 350 w dniu złożenia wniosku. Po kursie Narodowego Banku Gruzji (NBG) USD 1 = GEL 2,5949, obowiązującym od 7 listopada 2026 roku, GEL 150 to około USD 58.

Potwierdzenie podpisów stron w NAPR kosztuje GEL 7, a wyciąg z Rejestru Publicznego kosztuje GEL 20 w trybie jednodniowym roboczym, plus GEL 26, jeśli zamawia się go w języku angielskim, według strony opłat za usługi informacyjne.

NAPR oferuje też ścieżkę online: jej usługa smart-contract pozwala, jak podaje agencja, rejestrować prawa do nieruchomości przez internet, na wirtualnym spotkaniu umówionym z wyprzedzeniem.

Nabywca podpisujący z zagranicy zwykle potrzebuje uznania zagranicznych dokumentów w Gruzji, a Gruzja jest stroną Konwencji haskiej o apostille, która obowiązuje ją od 14 maja 2007 roku według tabeli statusu Haskiej Konferencji Prawa Prywatnego Międzynarodowego (HCCH). Przewodniki o zakupie z zagranicy i o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji omawiają kolejność kroków dokładniej.

Podatki, pobyt i finansowanie dla zagranicznego nabywcy

Gruzińskie podatki od właściciela będącego osobą fizyczną wynikają z Kodeksu podatkowego, którego angielski tekst znajduje się na matsne.gov.ge. Podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym od nieruchomości będących własnością osoby fizycznej.

Art. 202(5) ustala stawkę na poziomie nie niższym niż 0,8% i nie wyższym niż 1% wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku, a art. 206(1)(a) zwalnia z podatku nieruchomość osoby, której dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000, co przy kursie GEL 2,5949 za USD wynosi około USD 38 537. Zeznanie należy złożyć do 1 listopada, a Służba Skarbowa (Revenue Service) publikuje dla podatników stronę o podatku od nieruchomości.

Art. 201 wymienia niedokończoną budowę wśród nieruchomości podlegających opodatkowaniu u osoby fizycznej. To, kiedy nabywca na podstawie umowy ratalnej jest uznawany za właściciela do tego celu, jest kwestią umowy i wpisu w Rejestrze Publicznym, a nie materiałów marketingowych dewelopera. Dochód z najmu i późniejsza sprzedaż mają własne zasady, przedstawione w tabeli, a to, która z nich ma zastosowanie, zależy od indywidualnej sytuacji danej osoby.

W kwestii pobytu ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców oraz strona Agencji Rozwoju Usług Publicznych opisują dwie ścieżki związane z nieruchomością. Krótkoterminowe pozwolenie na pobyt przysługuje cudzoziemcowi będącemu właścicielem nieruchomości innej niż grunt rolny, o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w GEL, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Inwestycyjne pozwolenie na pobyt wymaga nieruchomości o wartości przekraczającej równowartość USD 300 000.

Po stałym kursie cena wyjściowa studia, około USD 197 198, jest wyższa od pierwszej kwoty i niższa od drugiej, a cena wyjściowa apartamentu z jedną sypialnią, około USD 365 495, jest wyższa od obu. Test pozwolenia opiera się na wartości rynkowej ustalonej przez rzeczoznawcę, która może różnić się od ceny z umowy; przewodnik o pozwoleniu na pobyt opisuje aktualną procedurę.

W kwestii finansowania deweloper nie publikuje dla projektu żadnego uzgodnienia kredytu hipotecznego. Narodowy Bank Gruzji ustala na swojej stronie o wskaźnikach PTI i LTV limity wskaźnika kredytu do wartości nieruchomości w wysokości 90% dla kredytów w lari i 70% dla kredytów w walucie obcej oraz limity wskaźnika raty do dochodu, zależne od dochodu i waluty. To, czy bank udzieli kredytu nierezydentowi pod zabezpieczenie niedokończonego lokalu, zależy od polityki tego banku; praktykę omawia przewodnik o kredycie hipotecznym.

Co przygotować przy rezerwacji

Harmonogram dewelopera i przepisy rejestrowe wskazują na ten sam zestaw dokumentów, które nabywca może mieć gotowe przed pierwszą ratą.

1. Formularz rezerwacji lub deklaracji zainteresowania, z kopią paszportu i dokumentami poznaj-swojego-klienta (KYC), które wymienia deweloper.
2. Umowa sprzedaży, określająca lokal, jego powierzchnię, termin przekazania lokali i skutki opóźnienia.
3. Harmonogram płatności z kwotami, terminami i walutą, w której fakturowana jest każda rata.
4. Wyciąg z Rejestru Publicznego dla działki gruntu oraz, po rejestracji, dla lokalu.
5. Pisemne dane rachunku powierniczego (escrow) lub rachunku płatniczego dla każdej raty.
6. Wykaz opłat eksploatacyjnych i warunki pięcioletniego programu Mira Care.
7. Specyfikacja wyposażenia i wykończenia, do której odwołuje się umowa.
8. W przypadku nabywcy podpisującego z zagranicy: pełnomocnictwo lub inny dokument zagraniczny z apostille.

Jak Mira Verde Tbilisi wypada na tle pozostałych gruzińskich ofert

Mira Verde Tbilisi jest jedynym projektem w Tbilisi wśród gruzińskich ofert na tej stronie. Pozostałe dwanaście ofert leży w Batumi lub na wybrzeżu Gonio na południe od niego, a tabela zestawia wszystkie trzynaście wraz z informacjami, które publikuje każda strona. Kolumny nie mają wspólnej podstawy: niektóre ceny to sumy w dolarach, jedna to stawka w dolarach za metr kwadratowy, jedna jest w euro, a jedna w dirhamach, a kilka stron powołuje się na portale w sprawie statusu i terminów.

Rozpatrywane na własnych podstawach, te liczby nie tworzą rankingu projektów. Sumy w dolarach widoczne w ofertach wahają się od USD 45 276 do USD 250 000, a cena wyjściowa studia, około USD 197 198, mieści się między wartościami dla Rivery i Villas. Takie porównanie zestawia cenę dewelopera w AED z cenami, które oferty biorą z kilku źródeł i dat, więc pokazuje jedynie skalę.

Mira Verde różni się też tym, że leży w stolicy, jest off-plan z podanym przekazaniem lokali w Q3 2029 i jest sprzedawane umeblowane, podczas gdy strony z Batumi i Gonio opisują mieszankę budynków ukończonych i niedokończonych.

Dla kontekstu rynkowego przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi omawia ceny według dzielnic, a przewodnik po rynku nieruchomości w Gruzji przedstawia obraz krajowy. Przewodnik o off-plan wyjaśnia, jak działają płatności etapowe w Gruzji, napisany wokół Batumi, ale w oparciu o to samo prawo, a strona miasta Batumi wymienia projekty nadmorskie.

Mira Developments

Nazwa prawna dewelopera, jak widnieje na jego stronach, to M I R A Developments L.L.C, a przedstawia się on jako Mira Developments z siedzibą w Dubaju. Jego strona O nas podaje, że spółkę założono w Dubaju w 2023 roku. Artykuł dewelopera o premierze w Gruzji wymienia Timura Mamaikhanova jako współzałożyciela i dyrektora generalnego (Chief Executive Officer) oraz Tamarę Getigezheva jako współzałożycielkę.

Ten sam artykuł o premierze wymienia rynki wcześniejszych projektów: ZEA, Szwajcaria, Oman i Uzbekistan, a Gruzję nazywa kolejnym kierunkiem; Mira Verde to projekt, przez który spółka weszła na rynek gruziński. Mikrowitryna wymienia partnerów markowych w całym portfolio, wśród nich Bentley Home, ETRO Home, ELIE SAAB, Jacob & Co., Trussardi, John Richmond i Gianfranco Ferre Home.

Deweloper opisuje swoje podejście jako w pełni umeblowane rezydencje z usługami na poziomie hotelowym na każdym rynku, dostosowane do lokalizacji. Strony nie wskazują gruzińskiej spółki projektowej ani podmiotu posiadającego grunt dla Mira Verde; stronę umowy wskazują dokumenty sprzedaży. Jego inne projekty markowe, takie jak Trussardi Residences w Dubaju, są odrębnymi inwestycjami z własnymi harmonogramami.

Witryna dewelopera zawiera w stopce numer licencji handlowej z Dubaju i numer rejestracji podatkowej; strony nie wskazują organu, który je wydał. Danych kontaktowych dewelopera tutaj nie powielono.

Często zadawane pytania

Czym jest Mira Verde Tbilisi?

Mira Verde Tbilisi to pierwszy projekt mieszkaniowy w ramach master planu Mira Verde w Tbilisi Hills, nazwany Trussardi Residences, realizowany przez Mira Developments z Dubaju. Deweloper wymienia studia i apartamenty z jedną sypialnią, oddawane w pełni umeblowane, z wnętrzami Trussardi Casa, w osiedlu liczącym 600 apartamentów, 80 domów szeregowych i 104 wille. Apartamenty są w budowie, z przekazaniem lokali podanym na Q3 2029. Dla domów szeregowych, willi i udogodnień osiedla nie opublikowano terminów, metraży ani cen.

Gdzie leży projekt i jak daleko jest do centrum miasta?

Deweloper umiejscawia projekt w Tbilisi Hills w rejonie Krtsanisi, na południowych stokach Grzbietu Trialeti, i nie podaje adresu ulicznego. Podaje czasy przejazdu: 10 minut do centrum miasta, 14 minut do Starego Miasta i twierdzy Narikala, 20 minut do lotniska i 35 minut do jeziora Kumisi. Czasy są podane wyłącznie w minutach; deweloper nie określa środka transportu ani nie podaje kilometrów.

Jakie ceny dla Mira Verde Tbilisi publikuje deweloper?

Dwie ceny wyjściowe. Studio zaczyna się od AED 724 208, czyli około USD 197 198 po stałym kursie 3,6725, a apartament z jedną sypialnią o powierzchni 74,9 m² od AED 1 342 280, czyli około USD 365 495. Powierzchnię studia podano jako od 38 m². Nie opublikowano cennika poszczególnych lokali, tabeli dostępności ani ceny dla apartamentów z dwiema sypialniami, domów szeregowych ani willi. Ceny na stronach są wartościami wyjściowymi i mogą różnić się od ceny z umowy.

Kiedy nastąpi przekazanie lokali?

Dla Trussardi Residences deweloper podaje Q3 2029, czyli od lipca do września 2029, i wskazuje kwartał, a nie dzień. Plan płatności kończy się 40% przy ukończeniu. Dla domów szeregowych, willi ani udogodnień osiedla, takich jak pole golfowe, hotel, szkoła i centrum wellness, nie opublikowano terminu przekazania. Umowa sprzedaży jest dokumentem, w którym określono by termin przekazania lokali i skutki opóźnienia.

Jak działa plan płatności 60/40?

To harmonogram siedmiu płatności. Dziesięć procent płaci się przy rezerwacji, a dziesięć procent w ciągu 30 dni przy umowie przedwstępnej sprzedaży, następnie po 10% przy pozwoleniu na budowę około sześciu miesięcy później oraz po 12, 21 i 32 miesiącach od rezerwacji. Ostatnie 40% płatne jest przy ukończeniu. Od ceny wyjściowej studia każda rata 10% wynosi AED 72 421. Deweloper nie podaje waluty, w której fakturowane są raty.

Czy cudzoziemiec może kupić apartament w Tbilisi?

Tak, o ile wynika to ze źródeł przeczytanych tutaj. Kodeks cywilny wymaga pisemnej transakcji i rejestracji prawa w Rejestrze Publicznym, a ustawa organiczna o własności gruntów rolnych ogranicza grunty rolne, którymi apartament nie jest. Strony dewelopera mówią to samo o zagranicznych nabywcach. Przewodnik o własności cudzoziemców zawiera więcej szczegółów, a dokładne warunki tytułu do lokalu określa umowa sprzedaży.

Czy apartament w Mira Verde Tbilisi uprawnia do pozwolenia na pobyt?

Prawo gruzińskie przyznaje krótkoterminowe pozwolenie na pobyt właścicielowi nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000, ustalonej przez akredytowanego rzeczoznawcę, a pozwolenie inwestycyjne powyżej USD 300 000. Po stałym kursie cena wyjściowa studia, około USD 197 198, jest wyższa od pierwszego progu i niższa od drugiego; cena wyjściowa apartamentu z jedną sypialnią jest wyższa od obu. Testem jest wycena rzeczoznawcy, a nie cena z umowy.

Jakie podatki może ponosić zagraniczny właściciel?

Kodeks podatkowy wymienia podatek od nieruchomości w wysokości od 0,8% do 1% wartości rynkowej, należny tylko wtedy, gdy dochód rodziny w poprzednim roku przekroczył GEL 100 000, oraz stawkę 5% od czynszu z lokalu mieszkalnego, gdy osoba fizyczna nie dokonuje odliczeń. Nadwyżka ze sprzedaży jest opodatkowana stawką 5%, a nadwyżka ze sprzedaży apartamentu posiadanego dłużej niż dwa lata jest zwolniona. Są to zasady dla osób fizycznych; sytuacja osobista i rezydencja podatkowa właściciela zmieniają wynik.

Jak rejestruje się własność i ile to kosztuje?

Nabywca i deweloper podpisują pisemną umowę, z podpisami uwierzytelnionymi przez notariusza lub w Narodowej Agencji Rejestru Publicznego, a agencja rejestruje prawo. NAPR podaje GEL 150 za rejestrację w czterodniowym trybie roboczym, GEL 270 za tryb jednodniowy roboczy i GEL 350 za tryb tego samego dnia, plus GEL 7 za potwierdzenie podpisów. Przy kursie GEL 2,5949 za USD kwota GEL 150 to około USD 58. Opłaty notarialne i inne opłaty zawodowe są odrębne.

Czy pole golfowe, hotel, szkoła i centrum wellness już istnieją?

Strony dewelopera nie publikują terminu dostawy żadnego z tych obiektów i opisują je jako części osiedla Mira Verde. Przewodnik odczytuje je jako elementy planowane. Mikrowitryna nazywa pole golfowe sąsiadującym i będącym częścią szerszej okolicy, a artykuł dewelopera o premierze mówi, że wieczór premierowy odbył się na polu golfowym w pobliżu przyszłej inwestycji. Strony nie podają, kto prowadzi to pole ani pozostałe obiekty.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 8 listopada 2026 r. Źródła:

• Mira Developments: strona osiedla Mira Verde
• Mira Developments: strona projektu Trussardi Residences, Mira Verde
• Trussardi Residences, Mira Verde: mikrowitryna projektu
• Mira Verde: mikrowitryna osiedla
• Trussardi Residences, Mira Verde: broszura (PDF)
• Mira Developments: artykuł o wejściu na rynek gruziński
• Mira Developments: strona O nas
• Mira Developments: artykuł o spotkaniu z brokerami w Tbilisi i prezentacji Mira Verde
• Kodeks cywilny Gruzji, art. 183 i 311-1 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: pozwolenia na pobyt
• Służba Skarbowa Gruzji: podatek od nieruchomości
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5949, obowiązujący od 7 listopada 2026)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026
• Geostat: Indeks Cen Nieruchomości Mieszkaniowych, III kwartał 2026
• Geostat: statystyki turystyki przyjazdowej, 2025
• Urząd Miasta Tbilisi: geografia i przyroda
• Urząd Miasta Tbilisi: klimat Tbilisi
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji o apostille
• CBW: memorandum TBC i Tbilisi Hills Golf & Residences
• Golf Course Architecture: pierwsze osiemnastodołkowe pole golfowe w Gruzji zostaje otwarte

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.