King Tamar by Archi Tbilisi: źródła i ceny, przewodnik (2026)

King Tamar by Archi Tbilisi to wieża mieszkalna z lokalami komercyjnymi (32 piętra według Korter i Wikipedii), którą Archi wskazuje przy ulicy Merab Aleksidze w dzielnicy Saburtalo; na stronie projektu dewelopera widnieje 1 procent zaawansowania budowy, 105 sprzedanych mieszkań i 173 mieszkania na sprzedaż według stanu na 12 listopada 2026 r.

Niniejszy przewodnik po projekcie King Tamar by Archi Tbilisi odczytuje stronę dewelopera w stanie z tej daty i zestawia z nią wszystkie dane stron trzecich dotyczące ceny, terminu odbioru, liczby lokali i adresu, każde ze źródłem i datą. Strona archi.ge nie podaje ani ceny, ani terminu odbioru, ani planu płatności dla tej wieży, dlatego przewodnik pokazuje, co publikują serwisy ogłoszeniowe i pośrednicy; nie wybiera między nimi i dodaje udokumentowane tło informacyjne o dzielnicy Saburtalo oraz o zakupie nieruchomości, podatkach i pobycie w Gruzji.

Przegląd projektu King Tamar by Archi Tbilisi

Strona projektu na witrynie dewelopera, archi.ge/en/block/archi-king-tamar, przedstawia budynek jako kompleks mieszkalny w Saburtalo z widokami na miasto, zaprojektowany przez architekta Wei Yap Ooi i realizowany „we współpracy z Ibercompany Holding”. Wymieniona infrastruktura to centrum fitness, basen, spa, kino i kawiarnia. Wśród materiałów wymieniono bloczki Ytong i szkło niskoemisyjne (low-E), a w długim opisie dodano aluminiowe panele kompozytowe i szklane balkony.

Strona podaje w polu adresu „15 Merab Aleksidze St, Tbilisi”, a w akapicie o lokalizacji stwierdza, że kompleks stoi przy alei Królowej Tamary (King Tamar Avenue), minutę od placu Bohaterów, pięć minut od Sali Koncertowej w Tbilisi (Tbilisi Concert Hall) i dziesięć minut od stadionu Dinamo, nie wyjaśniając, czy chodzi o dojście pieszo, czy dojazd samochodem. Jej status budowy to „Ongoing” (w toku) przy 1 procencie zaawansowania, a galeria postępu prac, której inne projekty Archi używają do comiesięcznych zdjęć, jest pusta.

Dwóch rzeczy, które dla kupującego mają największe znaczenie, strona nie podaje: ceny żadnego lokalu i terminu odbioru. Wykaz mieszkań zwraca cenę 0 dla każdej jednostki, pole warunków płatności jest puste, a daty zakończenia na stronie nie ma. Jedyna znaleziona cena za metr kwadratowy dla projektu King Tamar by Archi Tbilisi pochodzi z serwisu Korter, który pokazuje ceny i dostępność według stanu na 26 października 2026 r.

Co poszczególne źródła podają o projekcie King Tamar by Archi Tbilisi

Publicznie dostępne informacje o projekcie King Tamar by Archi Tbilisi pochodzą od dewelopera, z ogłoszenia jego partnera, z artykułu sponsorowanego, z serwisu ogłoszeniowego i od pośredników. Poniższa tabela zestawia liczby obok siebie. Każda komórka zawiera wartość wraz ze źródłem i datą, a przewodnik nie szereguje źródeł. Strona dewelopera jest cytowana jako „według dewelopera”, a każda inna liczba jako „według” wskazanego serwisu w podanym dniu.

Większość różnic ma zwykły charakter, jaki zachodzi między własną listą dewelopera a stronami agregującymi: liczba lokali zgadza się w różnych źródłach, zakres metraży zaczyna się od różnych wartości, a termin odbioru podają wyłącznie strony trzecie. Kolejne akapity wyjaśniają miejsca, w których sformułowania wymagają uważniejszego odczytu.

Dolna granica 28,4 m² w filtrze powierzchni na archi.ge i w zakresie OPR jest równa powierzchni mieszkalnej, którą dane strony zwracają dla jednopokojowego układu o powierzchni 39,5 m², a najniższa wartość Korter dla układów dwupokojowych, 33,6 m², jest równa powierzchni mieszkalnej czterech układów o powierzchni całkowitej od 40,5 do 48,6 m². Strony nie wyjaśniają, której miary używa każdy zakres, dlatego metraże w tym przewodniku to powierzchnie całkowite z listy sprzedaży.

Liczba OPR dotycząca powierzchni komercyjnej to oświadczenie pośrednika. Lista dewelopera pokazuje dwa biura na sprzedaż, a strona nie podaje powierzchni handlowej. Kupujący zainteresowany częścią komercyjną powinien poprosić dewelopera o zestawienie lokali komercyjnych, jak wskazano w rozdziale 9.

Orientacyjne ceny według źródła i daty

Ceny tej wieży istnieją wyłącznie na stronach trzecich. Żadna z nich nie jest cennikiem Archi, a każda jest pokazana tak, jak podaje ją serwis ogłoszeniowy lub pośrednik, z datą, którą nosi. Korter oznacza każdy układ jako „cena na zapytanie” i podaje tylko wartość wyjściową za metr kwadratowy, więc liczby są orientacyjnymi wskazaniami najniższego reklamowanego poziomu, a nie ofertami.

Tych trzech liczb nie da się sprowadzić do jednej. Mają różne daty, dwie podano za jednostkę, a dwie za metr kwadratowy, i żadna nie mówi, jakiego układu, piętra ani wykończenia dotyczy. Liczby Korter i Realting za metr kwadratowy różnią się o USD 387 (15,5 procent niższej z nich), co jest różnicą dat ogłoszeń i źródeł, a nie stwierdzeniem o cenie jakiegokolwiek mieszkania.

Aby pokazać, co liczba za metr kwadratowy oznaczałaby dla metraży z listy dewelopera, poniższa tabela mnoży wartość wyjściową Korter przez powierzchnię całkowitą wybranych układów. To wyłącznie arytmetyka. Korter nie podaje ceny żadnego układu, jednostki na wyższych piętrach lub z innymi cechami mogą mieć cenę wyższą od wartości wyjściowej, a cena umowna jest tą, którą podaje cennik dewelopera.

Dla kontekstu, choć na innej podstawie: Georgia Today podało 26 października 2026 r., powołując się na indeks Geostat za trzeci kwartał 2026 r., że nowe mieszkania w Saburtalo kosztowały średnio GEL 4 444 za metr kwadratowy, a nowe domy prywatne GEL 3 543, wobec GEL 7 004 w Mtacmindzie i GEL 6 046 w Vake (raport Georgia Today).

USD 2 887 według Korter to GEL 7 487 po dzisiejszym kursie. Liczba Geostat jest średnią z nowych mieszkań zarejestrowanych w całej dzielnicy, a liczba Korter to wartość wyjściowa dla jednego projektu, więc nie są one porównywalne i z różnicy nie wyciąga się żadnego wniosku.

Próg USD 150 000 dla zezwolenia na pobyt również wymaga metody wyceny. Przy USD 2 887 za metr kwadratowy lokal musiałby mieć ponad 51,96 m² powierzchni całkowitej, aby przekroczyć USD 150 000, co spełnia 141 spośród 173 mieszkań na liście sprzedaży. Agencja Rozwoju Usług Publicznych stosuje jednak wartość rynkową ustaloną przez certyfikowanego rzeczoznawcę, a nie cenę umowną ani liczbę z serwisu ogłoszeniowego, co wyjaśnia rozdział 8.

Jak czytać wykaz lokali wieży przy 1 procencie zaawansowania

Przy 1 procencie zaawansowania budowy projekt King Tamar by Archi Tbilisi należy do najwcześniejszych etapem projektów Archi na tej stronie, a wykaz lokali jest najbardziej informacyjną rzeczą, jaką deweloper publikuje. Dane projektu dewelopera liczą 105 mieszkań sprzedanych i 173 na sprzedaż, czyli 37,8 procent i 62,2 procent z 278 mieszkań (obliczone). Lista sprzedaży jest zwracana przez publiczną wyszukiwarkę mieszkań dewelopera, zawiera wyłącznie niesprzedane jednostki i nie oznacza żadnej jako zarezerwowanej.

173 mieszkań z listy dewelopera nie należy traktować jako tego samego zbioru co 94 ogłoszeń, które Korter pokazuje jako dostępne na sprzedaż. Liczba Korter ma inną datę i inną agregację, a przewodnik odnotowuje obie, nie uzgadniając ich. Poniższe tabele obliczono na podstawie 175 wierszy, które wyszukiwarka mieszkań zwróciła 12 listopada 2026 r.: 173 mieszkań i 2 biur.

Struktura jest przechylona w stronę mieszkań dwupokojowych, których jest 117 ze 173 (67,6 procent, obliczone), wobec 40 mieszkań trzypokojowych (23,1 procent) i 15 jednopokojowych (8,7 procent).

Mieszkania jednopokojowe występują tylko w dwóch układach, 39,5 m² (dziewięć jednostek) i 40,1 m² (sześć jednostek), natomiast dwupokojowe w 53 różnych układach, i to ta różnorodność daje zakres powierzchni od 39,6 do 105,9 m². Piętnaście mieszkań dwupokojowych ma poniżej 50 m², 37 od 50 do 60 m², 42 od 60 do 70 m², 19 od 70 do 80 m², a 4 mają 80 m² lub więcej.

Liczby pokoi pochodzą od samego dewelopera. Strona nie publikuje liczby sypialni, więc mieszkanie „dwupokojowe” może mieć jedną lub dwie sypialnie, co pokazuje rysunek układu. OPR opisuje ofertę jako kawalerki oraz apartamenty z jedną do czterech sypialni, a przewodnik traktuje to jako opis pośrednika.

Jednostki na sprzedaż rozłożone są na piętrach od 7 do 30. Na piętrach 7, 8, 11 i 24 widnieje po dziewięć mieszkań, na piętrze 15 pięć, a na piętrze 28 tylko dwa.

Na piętrze 7 znajduje się największy układ dwupokojowy (105,9 m²) i dwa największe układy trzypokojowe (140,4 m² i 152,1 m²), a jedyne mieszkanie 5-pokojowe leży na piętrze 27. Dwa biura są na piętrach 5 i 6, a mieszkań na piętrach 5 i 6 lista nie zawiera. Selektor pięter oznacza piętra -1, 1, 31 i 32 jako w pełni sprzedane i nie pokazuje dla nich żadnych zasobów; strona nie podaje, co mieszczą piętra -1 i 1.

Parking jest opublikowany jako ponumerowany rejestr według poziomów. 152 miejsca znajdują się na trzech poziomach dolnych i trzech górnych, które strona numeruje -3, -2, -1, 2, 3 i 4. Rejestr oznacza 32 jako sprzedane. Strona nie podaje ceny miejsca, a 152 miejsca odpowiadają 0,55 miejsca na mieszkanie przy liczeniu samych 278 mieszkań (obliczone), co jest wskaźnikiem, a nie opinią o wystarczalności.

Z tych list wynikają cztery praktyczne wnioski. Po pierwsze, numer lokalu i piętro w cenniku powinny zgadzać się z listą dewelopera, ponieważ lista sprzedaży zmienia się w miarę sprzedaży lokali. Po drugie, liczbę sypialni pokazuje rysunek układu konkretnego lokalu, a nie liczba pokoi. Po trzecie, dane zwracają powierzchnię mieszkalną każdego układu, a różnica względem powierzchni całkowitej to część niemieszkalna, której strona nie rozpisuje. Po czwarte, numery miejsc parkingowych należy wpisać do umowy razem z lokalem.

Lokalizacja: Saburtalo, plac Bohaterów i dolina Vere

Wieża jest wskazana w Saburtalo, jednej z dzielnic administracyjnych Tbilisi. Wikipedia podaje liczbę ludności dzielnicy 139 000 w 2017 r. na podstawie źródła władz Tbilisi i wymienia wśród jej osiedli Dolne Saburtalo, Vedzisi, Lisi, Waszlidżwari i Didi Digomi. Inne wieże Archi w Saburtalo prezentowane na tej stronie leżą w Lisi, na IV Plateau i w Waszlidżwari, a rozdział 10 je wymienia.

Plac Bohaterów jest najbliższym punktem orientacyjnym, który wskazuje deweloper. Wikipedia opisuje go jako pomnik Gruzinów, którzy zginęli w wojnie przeciwko armii sowieckiej i w Abchazji, w pobliżu zoo w Tbilisi; pomnik ma 51 m wysokości i nosi ponad 4 000 nazwisk wykutych w sierpniu 2008 r. Zoo w Tbilisi leży w dolinie rzeki Vere, zostało założone decyzją Rady Miejskiej Tbilisi z 10 lutego 1927 r. i zajmuje 120 hektarów według infoboksu artykułu.

Jedną kwestię granic należy odnotować bez rozstrzygania. Wpis adresowy OpenStreetMap dla placu Bohaterów wymienia osiedla Saburtalo i Vera w obrębie dzielnicy administracyjnej Mtacminda, podczas gdy deweloper, Korter, Ibercompany i strony pośredników opisują projekt jako położony w Saburtalo. Nazwy osiedli i linie dzielnic nie zawsze się pokrywają. Kod katastralny, który Korter podaje dla działki, 01.10.13.040.089, jest pozycją, którą należy zestawić z wypisem z Rejestru Publicznego, jeśli dzielnica ma znaczenie dla dokumentu.

Poniższe odległości łączą trzy rodzaje danych. Minuty podane przez dewelopera i stwierdzenia serwisów ogłoszeniowych są przytoczone tak, jak wydrukowano, bez środka transportu tam, gdzie go nie podano. Odległości w linii prostej zmierzono od współrzędnych strony (41.71585, 44.784432) do punktów orientacyjnych z OpenStreetMap. Trasy piesze i samochodowe pochodzą z publicznych serwisów routingu z 12 listopada 2026 r. i mają charakter orientacyjny: uwzględniają sieć ulic i zasady ruchu jednokierunkowego, ale nie korki, a pinezka dla dużego obiektu, takiego jak zoo, to pojedynczy punkt.

Metoda i licencje: współrzędne punktów orientacyjnych pochodzą od współtwórców OpenStreetMap, trasy samochodowe z serwera demonstracyjnego Project OSRM, a trasy piesze z serwisu routingu OpenStreetMap Germany. Tabela służy jako pomoc w czytaniu, a nie obietnica czasu przejazdu. Tekst Korter dodaje, że przystanek komunikacji publicznej leży w promieniu 300 m, z liniami autobusowymi i minibusowymi, a dworzec autobusowy Didube, dworzec autokarowy i stacja kolejowa są oddalone o ok. 5 km; są to stwierdzenia serwisu ogłoszeniowego i nie zostały tu zmierzone.

Pobliskie usługi, które wymienia Korter, takie jak supermarkety, apteki, szkoły i uczelnie w promieniu ok. 2 km, są również opisem serwisu ogłoszeniowego. Kupujący, któremu zależy na konkretnej szkole lub klinice, powinien sprawdzić trasę i zasady funkcjonowania bezpośrednio, ponieważ lista pobliskich obiektów w serwisie ogłoszeniowym nie jest badaniem terenowym.

Architekt, partner, materiały i udogodnienia w opisach

Architektem wskazanym na stronie dewelopera jest Wei Yap Ooi. Forbes Georgia zamieszcza opis projektu jako oznaczoną płatną publikację z datą 1 sierpnia 2025 r., dlatego jest tu traktowany jako własny tekst dewelopera; nazywa architekta założycielem Wei Yap Architecture i cytuje jego słowa o projekcie.

Tę samą datę nosi ogłoszenie na ibercompany.ge, własnej stronie partnera, które mówi, że Ibercompany i Archi rozpoczynają budowę „poprzez wspólne partnerstwo”, i opisuje architekturę jako łączącą nowoczesną estetykę z gruzińskimi elementami kulturowymi.

Ogłoszenie partnera nie podaje, kto jest właścicielem działki, które podmiot podpisuje umowy sprzedaży, jak partnerstwo dzieli pracę, ani liczby pięter, liczby lokali, ceny czy daty. Strona dewelopera mówi jedynie „we współpracy z Ibercompany Holding”. Rola każdej ze stron jest więc kwestią umowy, a rozdział 9 ją wymienia.

Bloczki Ytong produkuje się w Gruzji: wiadomość Archi z 27 września 2021 r. o otwarciu fabryki Ytong w Tbilisi podaje, że fabrykę uruchomiono w 2015 r. wspólnie z Xella Group, Funduszem Partnerstwa (Partnership Fund) i TBC Bank, że w 2019 r. dołączyła BK Construction, a wspólne nakłady wyniosły GEL 55 mln.

Ta sama wiadomość stwierdza, jako twierdzenie dewelopera, że bloczki Ytong mają sześć razy niższe przewodnictwo cieplne niż zwykłe bloczki betonowe oraz że na ogrzewanie i chłodzenie zużywa się o 40 procent mniej energii. Są to stwierdzenia marketingowe dewelopera i nie zostały tu sprawdzone.

Akapit Korter o architekturze opisuje wieżę z ciemnego szkła z jasnymi poziomymi pasami kondygnacji, płytami balkonowymi wysuniętymi na różną głębokość oraz niższą bryłą obłożoną listwami w kolorze drewna, na której dachu znajduje się taras z basenem. Jest to opis wizualizacji przez serwis ogłoszeniowy, a nie dokument budowlany, a własna galeria dewelopera jest lepszym odniesieniem do tego, co zamierzono.

Nic na stronie dewelopera nie wskazuje na program wynajmu, spółkę zarządzającą wieżą ani wysokość opłat eksploatacyjnych. Kupujący powinien zapytać, kto będzie prowadził basen, spa, kino i kawiarnię po odbiorze, czy są one wspólne z lokalami komercyjnymi i jak ich koszty bieżące dzielone są między właścicieli.

Zakup w Gruzji: rejestracja i kolejność kroków

Strona dewelopera nie podaje kroków zakupu, więc poniższa kolejność wynika z prawa gruzińskiego i opublikowanych opłat rejestru. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego wymaga pisemnej czynności prawnej dla nabycia rzeczy nieruchomej, a prawo własności nabywcy musi zostać wpisane do Rejestru Publicznego. Własność powstaje zatem z chwilą rejestracji, a zapłata lub wydanie kluczy jej nie tworzy.

Cudzoziemiec zawiera umowę na tych samych zasadach Kodeksu cywilnego co obywatel. Kategoria, w której obywatelstwo ma znaczenie, to grunty rolne, które artykuł 4 Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych ogranicza do państwa, gmin, obywateli i niektórych gruzińskich podmiotów, a wieża mieszkalna nie jest gruntem rolnym. Przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, opisuje ogólną sytuację, a przewodnik jak kupić nieruchomość w Gruzji podaje zwykłą kolejność kroków.

Opłaty rejestru zależą od wybranego terminu, a nie od ceny. Strona opłat NAPR podaje GEL 150 za rejestrację zmiany prawa do nieruchomości w ciągu 4 dni roboczych, GEL 270 w ciągu 1 dnia roboczego i GEL 350 w dniu złożenia wniosku. Po oficjalnym kursie GEL 2,5933 za USD z 12 listopada 2026 r. jest to około USD 57,8, USD 104,1 i USD 135,0.

Ta sama strona podaje rejestrację zobowiązania związanego z prawem własności nieruchomości w tych samych trzech stawkach. To kategoria, pod którą może podpadać umowa dotycząca jeszcze niewybudowanego lokalu, a która z nich ma zastosowanie, potwierdzają umowa i rejestr.

Kupujący przebywający za granicą może ustanowić pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa zalegalizowanego do użytku w Gruzji albo skorzystać z usługi smart-contract rejestru, aby zarejestrować prawa do nieruchomości online podczas zarezerwowanego spotkania wirtualnego. Według tabeli statusu Konferencji Haskiej Gruzja przystąpiła do Konwencji apostille 21 sierpnia 2006 r., a konwencja weszła tam w życie 14 maja 2007 r. Kredyty dla nierezydentów omawia przewodnik o kredycie hipotecznym dla cudzoziemców w Gruzji.

Podatki, pobyt i finansowanie dla cudzoziemca

Kodeks podatkowy Gruzji w tekście ujednoliconym na portalu legislacyjnym za okres od 15 do 28 października 2026 r. wymienia podatki krajowe i traktuje podatek od nieruchomości jako podatek lokalny. Nie zawiera podatku od samego aktu nabycia nieruchomości, więc państwową opłatą przy zakupie jest opłata rejestracyjna z rozdziału 7, a poniższe podatki dotyczą posiadania, wynajmu i sprzedaży.

Podatek od nieruchomości osób fizycznych zmienił się 30 września 2026 r. Artykuł 202(5) ustala obecnie stawkę dla opodatkowanego majątku osoby fizycznej innego niż grunty na nie mniej niż 0,8 procent i nie więcej niż 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku, a artykuł 206(1)(a) zwalnia ten majątek, jeśli dochód rodziny w roku poprzedzającym bieżący rok kalendarzowy nie przekroczył GEL 100 000.

Przegląd podatkowy EY Georgia za okres od lipca do września 2026 r. informuje o tej samej zmianie, podaje wcześniejszy próg zwolnienia GEL 40 000 i stwierdza, że nowelizacja weszła w życie z dniem ogłoszenia.

Kalkulator Służby Dochodów na 2026 r. dla osób fizycznych na jej stronie podatku od nieruchomości (w języku gruzińskim) oferuje te same dwa przypadki: dochód rodziny w poprzednim roku nie wyższy lub wyższy niż GEL 100 000. Przewodniki napisane przed 30 września 2026 r. zawierają niższe przedziały i próg GEL 40 000 i nie odpowiadają już Kodeksowi. Strona o podatku od nieruchomości w Gruzji wyjaśnia kroki deklaracji według obecnej zasady.

Przykładowy zakres pokazuje przedział Kodeksu dla przypadku wyższego dochodu. Mieszkanie o wartości rynkowej USD 115 000 to GEL 298 230 po kursie 2,5933. Przy 0,8 procent roczny podatek wynosi GEL 2 385,84, a przy 1 procencie GEL 2 982,30. Kwota USD 115 000 to okrągła liczba bliska arytmetyce z rozdziału 3, a nie cena.

Stawka w obrębie przedziału, przyjęta wartość rynkowa i test dochodu rodziny są ustalane indywidualnie, a dla rodziny, której dochód w poprzednim roku wyniósł GEL 100 000 lub mniej, to samo mieszkanie jest zwolnione.

W przypadku dochodu z najmu artykuł 81(2) opodatkowuje stawką 5 procent dochód, który osoba fizyczna uzyskuje z wynajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe, gdy nie dokonuje się odliczeń. W przypadku sprzedaży artykuł 82(1)(f.a) zwalnia nadwyżkę ze sprzedaży mieszkania lub domu mieszkalnego wraz z przynależnym gruntem, jeśli były własnością dłużej niż dwa lata.

Artykuł 34(2) uznaje osobę fizyczną za rezydenta Gruzji w roku podatkowym po 183 lub więcej dniach faktycznego pobytu w dowolnym ciągłym 12-miesięcznym okresie kończącym się w tym roku, co wpływa na stosowanie podatku dochodowego. Sytuację konkretnego podatnika rozstrzyga Służba Dochodów.

Co do pobytu, strona zezwoleń na pobyt Agencji Rozwoju Usług Publicznych wymienia krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który posiada tytuł do nieruchomości w Gruzji, innej niż grunty rolne, o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari, oraz dla małżonka i dzieci. Wartość rynkową ustala certyfikowany rzeczoznawca akredytowanej jednostki.

Ten sam próg zawiera Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców. Strona o inwestycyjnym zezwoleniu na pobyt stosuje nieruchomość o wartości przekraczającej równowartość USD 300 000. Przewodnik o tym, jak uzyskać zezwolenie na pobyt w Gruzji, omawia krok po kroku składanie wniosku.

Co do finansowania, strona o wymogach PTI i LTV Narodowego Banku Gruzji ustala maksymalny wskaźnik kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV) na 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej oraz limity stosunku raty do dochodu (PTI) według miesięcznego dochodu netto, na przykład 20 procent dochodu poniżej GEL 1 500 dla kredytów w walucie obcej i 25 procent dla kredytów w lari. To, czy bank udzieli kredytu pod niewykończony lokal w tej wieży, jest kwestią do banku. Wszystkie liczby w tym rozdziale odczytano 12 listopada 2026 r.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Strona dewelopera nie publikuje ceny, terminu odbioru, warunków płatności ani podmiotu zawierającego umowę, więc każda luka zamienia się w dokument lub odpowiedź, o które kupujący może poprosić przed zapłatą. Część z nich znajdzie się w formularzu rezerwacji, a reszta w umowie sprzedaży. Lista odpowiada zwykłemu procesowi zakupu w budowie (off-plan) i nie oznacza, że którejkolwiek pozycji brakuje w dokumentach dewelopera.

1. Cennik z numerami lokali, piętrami, powierzchnią całkowitą i mieszkalną oraz pakietem wykończenia, z datą wydania cennika.
2. Termin odbioru wpisany do umowy, co uważa się za odbiór lokalu przekazywanego we wskazanym standardzie wykończenia i co przewiduje umowa, jeśli termin nie zostanie dotrzymany.
3. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu podpisującego umowę oraz to, jak współpraca z Ibercompany Holding dzieli własność działki i odpowiedzialność za budynek.
4. Kod katastralny i aktualny wypis z Rejestru Publicznego dla działki, zestawione z kodem, który podaje Korter.
5. Pozwolenie na budowę i dokumentacja projektowa, w tym ostateczna liczba pięter i zestawienie lokali komercyjnych.
6. Harmonogram płatności, rachunek powierniczy (escrow) lub konto, na które trafia każda rata, oraz warunki zwrotu opłaty rezerwacyjnej.
7. Opis wykończenia dla każdego lokalu, ponieważ Korter podaje green frame, a deweloper nie podaje wykończenia.
8. Które powierzchnie liczy umowa: całkowitą, mieszkalną oraz jak mierzone są balkony i tarasy.
9. Harmonogram opłat eksploatacyjnych, udział właścicieli w basenie, spa, kinie i kawiarni oraz to, kto będzie je prowadził po odbiorze.
10. Numer miejsca parkingowego dla lokalu, jego cenę oraz to, czy jest sprzedawane z mieszkaniem, czy osobno.
11. Jeśli kupujący podpisuje za granicą: treść pełnomocnictwa albo rezerwację spotkania online w rejestrze.
12. Dla wniosku o zezwolenie na pobyt: potwierdzenie, w jaki sposób zostanie uzyskana wartość rynkowa lokalu od rzeczoznawcy.

Inne projekty Archi w Tbilisi

Tabela wymienia projekty Archi w Tbilisi położone najbliżej wieży według dzielnicy, a także projekty Didi Digomi, każdy ze statusem i głównymi opublikowanymi informacjami z danych projektów sprawdzonych 12 listopada 2026 r. Strony Archi podają niewiele cen, a liczby za metr kwadratowy pochodzą z Korter, z ich datami. Pozycje nie są szeregowane.

Ta strona prezentuje na osobnych podstronach także inne projekty Archi w Tbilisi: Grand Avenue, Archi Horizon, Archi Rivertown, Archi Lilacs, Archi Kikvidze Garden, Archi Akhmeteli, Archi Guramishvili i Trump Tower Tbilisi. Poza Tbilisi projekt Archi Kobuleti Beach Resort jest opisany na swojej stronie jako wspólna inwestycja z NEXT. Przewodnik o cenach nieruchomości w Tbilisi i strona miasta Tbilisi dają szerszy kontekst rynkowy, a strona kraju Gruzja wymienia wszystkie projekty w kraju.

Archi (deweloper)

Archi to deweloper wskazany na stronie wieży. Strona „O firmie”, odczytana 12 listopada 2026 r., podaje, że historia spółki zaczęła się w 2006 r., i pokazuje liczniki: 55 zakończonych projektów, 31 projektów w toku, 20 lat doświadczenia, 1 568 653 m² ukończonej zabudowy i 1 238 468 m² zabudowy w toku. Są to własne liczby spółki, a łącznej liczby oddanych mieszkań nie publikuje.

Wiadomość Archi z okazji piętnastej rocznicy (4 lipca 2021 r.) podaje, że spółkę założyli w 2006 r. Ilia Tsulaia, Meni Benish i Irakli Kapianidze, że w działalność deweloperską weszła w 2008 r., a w 2018 r. współwłaścicielem został Zaza Pachulia. Grupa produkuje też bloczki budowlane: fabryka Ytong w Tbilisi została otwarta w 2021 r. z partnerami wymienionymi w rozdziale 6. W czerwcu 2024 r. Archi ogłosiła umowę z Deloitte na usługi audytorskie (wiadomości archi.ge).

Strona projektu wieży opisuje współpracę z Ibercompany Holding, ale nie wskazuje podmiotu, który będzie podpisywał umowy sprzedaży. Własna strona Ibercompany zawiera jedno ogłoszenie o projekcie z datą 1 sierpnia 2025 r. Udziały właścicielskie w Archi nie są publikowane w źródłach przeczytanych na potrzeby tego przewodnika, a gruziński rejestr przedsiębiorców nie był przeszukiwany.

Często zadawane pytania

Czym jest King Tamar by Archi Tbilisi?

Wieża z lokalami komercyjnymi i 32 piętrami według Korter i Wikipedii; Archi wskazuje ją przy ulicy Merab Aleksidze 15 w Saburtalo. Według stanu na 12 listopada 2026 r. archi.ge pokazuje ją jako Ongoing przy 1 procencie zaawansowania, ze 105 sprzedanymi i 173 mieszkaniami na sprzedaż, pięcioma obiektami infrastruktury (centrum fitness, basen, spa, kino i kawiarnia) oraz współpracą z Ibercompany Holding. Strona nie podaje ceny, terminu odbioru ani planu płatności.

Gdzie leży King Tamar by Archi Tbilisi i do której dzielnicy należy?

Pole adresu dewelopera brzmi 15 Merab Aleksidze St, Tbilisi, a tekst o lokalizacji mówi, że kompleks stoi przy alei Królowej Tamary w Saburtalo, minutę od placu Bohaterów. Korter, Ibercompany, OPR i Wikipedia również podają Saburtalo. Wpis adresowy OpenStreetMap dla placu Bohaterów wymienia osiedla Saburtalo i Vera w obrębie dzielnicy Mtacminda. Sytuację prawną pokazuje wypis z Rejestru Publicznego dla kodu katastralnego.

Ile kosztuje mieszkanie w King Tamar by Archi Tbilisi?

Deweloper nie podaje ceny, a każdy lokal na jego liście ma cenę 0. Korter podaje wartość wyjściową USD 2 887 za m² (dane z 26 października 2026 r.), Realting od USD 87 500 i USD 2 500 za m² (aktualizacja z 15 października 2025 r.), a OPR cenę startową od USD 111 640 (bez daty). Są to orientacyjne wskazania serwisu ogłoszeniowego i pośrednika, a nie ceny Archi. Cena umowna to ta z cennika dewelopera.

Kiedy nastąpi odbiór King Tamar by Archi Tbilisi?

Strona dewelopera nie podaje terminu odbioru. Korter podaje 3 kw. 2029 r. (26 października 2026 r.), Wikipedia powtarza go z powołaniem na Korter, OPR podaje 2029 r., a Realting w ogłoszeniu zaktualizowanym 15 października 2025 r. podaje rok budowy 2027. Wiążący jest termin odbioru wpisany do umowy sprzedaży, dlatego należy o niego poprosić na piśmie przed jakąkolwiek płatnością.

Ile jest mieszkań i ile nadal jest na sprzedaż?

Dane projektu Archi liczą 105 mieszkań sprzedanych i 173 na sprzedaż, co daje razem 278 mieszkań, a jej lista sprzedaży zawiera też dwa biura. Korter i Wikipedia podają 278 mieszkań, a Korter pokazuje 94 ogłoszenia sprzedaży z 26 października 2026 r. Zmienia się lista dewelopera w miarę sprzedaży lokali, więc aktualną liczbę należy potwierdzić u dewelopera.

Jakie liczby pokoi i metraże podaje archi.ge?

Lista sprzedaży zawiera 15 mieszkań jednopokojowych o powierzchni od 39,5 do 40,1 m², 117 dwupokojowych o powierzchni od 39,6 do 105,9 m², 40 trzypokojowych o powierzchni od 70,4 do 152,1 m² i jedno mieszkanie 5-pokojowe o powierzchni 287,2 m², a także biura o powierzchni 842,7 i 1 208,9 m². Strona nie publikuje liczby sypialni, więc sypialnie konkretnego lokalu pokazuje rysunek układu.

Kim jest deweloper i jaka jest rola Ibercompany?

Archi jest deweloperem wskazanym na stronie projektu, która mówi, że projekt jest realizowany we współpracy z Ibercompany Holding. Własne ogłoszenie Ibercompany z 1 sierpnia 2025 r. stwierdza, że obie spółki rozpoczynają budowę poprzez wspólne partnerstwo. Żadna ze stron nie podaje, który podmiot podpisuje umowę ani jak podzielono obowiązki, dlatego nazwę i dane rejestrowe podmiotu zawierającego umowę należy uzyskać na piśmie.

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w King Tamar by Archi Tbilisi i uzyskać zezwolenie na pobyt?

Cudzoziemcy kupują w Gruzji nieruchomości inne niż rolne na podstawie Kodeksu cywilnego na tych samych zasadach co obywatele, a własność powstaje z chwilą rejestracji w Rejestrze Publicznym. Agencja Rozwoju Usług Publicznych wymienia krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla posiadacza tytułu do nieruchomości, innej niż grunty rolne, o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Lokal o wartości równej tej kwocie lub niższej nie kwalifikuje się na tej ścieżce.

Jakie podatki obowiązują właściciela po zakupie?

Według Kodeksu podatkowego w brzmieniu z 30 września 2026 r. majątek osoby fizycznej inny niż grunty jest zwolniony z podatku od nieruchomości, gdy dochód rodziny w poprzednim roku wyniósł GEL 100 000 lub mniej, a powyżej tej kwoty stawka wynosi od 0,8 do 1 procent wartości rynkowej. Dochód z najmu lokalu mieszkalnego bez odliczeń jest opodatkowany stawką 5 procent na podstawie artykułu 81(2), a nadwyżka ze sprzedaży mieszkania będącego własnością dłużej niż dwa lata jest zwolniona na podstawie artykułu 82(1)(f.a).

Jak rejestruje się własność i ile kosztuje rejestracja?

Kupujący i deweloper podpisują pisemną umowę, a prawo rejestruje się w Narodowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR). NAPR podaje GEL 150 za rejestrację w 4 dni robocze, GEL 270 w 1 dzień roboczy i GEL 350 w dniu złożenia, czyli około USD 57,8, 104,1 i 135,0 przy kursie GEL 2,5933 za USD. Ta sama strona opłat podaje także rejestrację zobowiązania związanego z prawem własności w tych samych trzech stawkach.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• Archi: strona projektu King Tamar by Archi (archi.ge)
• Archi: strona projektów z licznikami sprzedanych i dostępnych na sprzedaż (archi.ge)
• Archi: strona „O firmie”
• Wiadomości Archi: Archi ma 15 lat, 4 lipca 2021 r.
• Wiadomości Archi: umowa audytowa z Deloitte, czerwiec 2024 r.
• Wiadomości Archi: otwarcie fabryki Ytong, 27 września 2021 r.
• Ibercompany: ogłoszenie o King Tamar, 1 sierpnia 2025 r.
• Forbes Georgia: King Tamar by Archi, publikacja płatna, 1 sierpnia 2025 r.
• Korter: King Tamar w Tbilisi, ceny i dostępność według stanu na 26 października 2026 r.
• OPR: strona King Tamar, bez daty, widziana 12 listopada 2026 r.
• Realting: King Tamar by Archi, aktualizacja z 15 października 2025 r.
• Wikipedia: Archi Group
• Wikipedia: Heroes Square
• Wikipedia: Tbilisi Zoo
• Wikipedia: Saburtalo District
• Georgia Today: ceny mieszkań w Tbilisi, trzeci kwartał 2026 r., 26 października 2026 r.
• Geostat: indeks cen nieruchomości mieszkalnych, III kwartał 2026 r.
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst ujednolicony (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Służba Dochodów Gruzji: kalkulator podatku od nieruchomości dla osób fizycznych
• EY Georgia: przegląd podatkowy i prawny, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5933 na 12 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji apostille
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja danych (współrzędne punktów orientacyjnych)
• Project OSRM: trasy samochodowe
• Serwis routingu OpenStreetMap Germany: trasy piesze

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.