Archi Nutsubidze 2 Tbilisi: źródła i ceny (2026)

Projekt Archi Nutsubidze 2 Tbilisi to 21-piętrowy blok mieszkalny, który Archi buduje przy ulicy Konstantine Kapaneli, na płaskowyżu Nutsubidze w Tbilisi; strona budynku dewelopera na archi.ge pokazuje postęp budowy na poziomie 91 procent, 94 mieszkania w sprzedaży oraz 265 mieszkań oznaczonych jako sprzedane.

Niniejszy przewodnik po projekcie Archi Nutsubidze 2 Tbilisi odczytuje archi.ge w stanie z 12 listopada 2026 r. i zestawia z nim wszystkie liczby podawane przez strony trzecie w sprawie mieszkań, pięter, odbioru, wykończenia i ceny, każdą ze wskazaniem źródła i daty. Strony dewelopera nie podają ani ceny, ani terminu odbioru, dlatego przewodnik pokazuje źródła obok siebie i nie rozstrzyga między nimi. Dodaje datowany dziennik budowy, kwestię tego, do której dzielnicy należy ta ulica, oraz źródłowe tło dotyczące zakupu, podatków i pobytu w Gruzji.

Przegląd projektu Archi Nutsubidze 2 Tbilisi

Strona kompleksu dewelopera przedstawia przedsięwzięcie jako nowy kompleks mieszkaniowy na IV Plateau w Saburtalo, przy ulicy Kapaneli, około dziesięciu minut pieszo od jeziora Lisi. Wymienia jeden budynek, blok A, z 21 piętrami, elewacją z wentylowanych paneli HPL i cegły oraz zielonym dziedzińcem z placem zabaw dla dzieci i boiskiem sportowym. Ikony udogodnień dodają lokale użytkowe, parking, agregat prądotwórczy i zbiornik na wodę.

Status projektu podaje strona bloku A. Budowa jest tam oznaczona jako trwająca, na poziomie 91 procent; widnieje na niej dziennik 30 datowanych wpisów o postępie prac od 26 czerwca 2024 r. do 13 października 2026 r., licznik 265 mieszkań sprzedanych i 94 niesprzedanych oraz plan parkingu na 74 miejsca na dwóch poziomach. Lista materiałów wymienia bloczki Ytong, beton Heidelberg, szkło niskoemisyjne, panele HPL i cegłę dekoracyjną. Są to opisy dewelopera i nie były tu testowane.

To, czego strony nie zawierają, ma dla kupującego równie duże znaczenie. Nie podano ceny: wszystkie 94 niesprzedane lokale mają w danych strony cenę 0, a własna flaga serwisu dla cen mieszkań ma wartość false.

Strony nie podają też terminu odbioru, planu płatności na bieżącej stronie, opisu wykończenia (pole „form of delivery” jest puste dla wszystkich 94 lokali), liczby sypialni, architekta ani podmiotu wykonawczego. Jedyne datowane wskazanie ceny pochodzi od strony trzeciej: Korter podaje stawkę w nagłówku oraz „cenę na zapytanie” dla każdego układu, według stanu z 25 października 2026 r.

Co poszczególne źródła podają o mieszkaniach, piętrach, wykończeniu i cenie

Publiczne informacje o projekcie pochodzą od dewelopera oraz z portali i od pośredników, a liczby nie zawsze się zgadzają. Tabela zestawia je obok siebie. Stronę dewelopera cytuje się jako „według dewelopera”; każda inna liczba jest podana „według” wskazanego serwisu na pokazaną datę, a przewodnik nie rozstrzyga, która z nich jest prawidłowa. Dane strony Korter są datowane na 25 października 2026 r. i zostały odczytane 12 listopada 2026 r. Strona Geoproperty zawiera wiersz praw autorskich z 2025 r. i nie ma daty aktualizacji.

Cztery wiersze zmieniają to, na czym kupujący może polegać. Pierwszy to liczba budynków. Strona kompleksu dewelopera zawiera jeden budynek, podczas gdy Korter i Geoproperty opisują drugi, 21-piętrowy blok. Drugi blok wpłynąłby na wspólny dziedziniec, parking i opłaty eksploatacyjne, dlatego umowa powinna wskazywać, do którego bloku i do której klatki schodowej należy lokal.

Drugi to wykończenie. Trzy źródła podają trzy różne określenia: „Premium frame” (Korter), white frame (Geoproperty) i „Black walls” (geoln.com, ogłoszenie opublikowane 11 września 2023 r.). Strona dewelopera nie używa żadnego z nich. Geostat, krajowy urząd statystyczny, w swoim komunikacie o cenach dzieli oferty nowych budynków na white, green i black frame, co pokazuje, że w branży funkcjonuje więcej niż jedno słownictwo. Opis tego, co faktycznie zamontowano w danym lokalu, wpisany do umowy, zastępuje takie określenie.

Trzeci to data każdej publikacji. Ogłoszenie na geoln.com opublikowano w 2023 r., na Realting w lipcu 2024 r., na Geoproperty widnieje rok 2025, a dane Korter są datowane na październik 2026 r. Starsze publikacje pokazują jedynie to, co sprzedawca mówił w danym czasie, i mogą opisywać etap, który od tamtej pory się zmienił.

Czwarty to lista udogodnień. Dodatkowych pozycji Geoproperty nie ma na stronach dewelopera, dlatego basen lub centrum fitness należy traktować jako niepotwierdzone, dopóki nie wymieni ich umowa albo dokumentacja projektowa.

Sumy 359, 345 i 301 oraz 94 mieszkania w sprzedaży

Dla przedsięwzięcia krążą trzy różne sumy. Każda jest poprawna dla tego, co dane źródło liczy, a źródła nie mówią, czy liczą to samo. Tabela podaje wszystkie znalezione liczby dotyczące lokali, ze źródłem, datą i tym, co dana liczba obejmuje.

Arytmetyka pokazuje, jak daleko od siebie leżą te liczby. Suma 359 z archi.ge jest o 14 większa od 345 podawanego przez Korter i Geoproperty, a 345 jest o 44 większe od 301 z Korter. Gdyby sumą było 345, a sprzedano 265, pozostałoby 80 lokali, podczas gdy archi.ge wymienia 94. Żadnej z tych różnic nie da się zamknąć na podstawie publicznych stron. Liczbę ustala dopiero wykaz lokali dołączony do umowy, z numerami lokali.

Następna tabela opisuje 94 niesprzedane lokale tak, jak wymienia je archi.ge. Kolumna „pokoje” to pole w postaci wydrukowanej, a kolumna balkonu to pole, które serwis oznacza jako „Balcony”. W każdym wierszu powierzchnia całkowita równa się powierzchni mieszkalnej plus powierzchni balkonu, z dokładnością do 0,1 m².

Wyróżniają się dwa spostrzeżenia. Pola liczby pokoi nie można czytać jako klasy wielkości, ponieważ wiersze o tej samej powierzchni mają różne liczby: 73,1–73,6 m² występuje jako 3 pokoje, a 73,4 m² jako 4 pokoje, a jeden wiersz o powierzchni 56,8 m² jest wydrukowany jako 3 pokoje obok wierszy 56,7 m² wydrukowanych jako 2.

Dwa wiersze mają wartość 21, która wygląda na błąd wprowadzenia i jest zapisana tak, jak wydrukowano. Balkon zajmuje od 20,9 do 26,9 procent powierzchni całkowitej w wymienionych wierszach, przy medianie 22,9 procent, więc porównanie ceny za metr kwadratowy powinno wskazywać, czy chodzi o powierzchnię całkowitą, czy mieszkalną.

Z obliczeń na 94 wierszach wynika, że mediana powierzchni całkowitej to 73,6 m², a średnia 75,5 m². Rozkład według pięter i powierzchni pokazano poniżej.

Połowa niesprzedanego zasobu, 47 lokali, znajduje się na piętrach od 2 do 7, a same piętra od 2 do 4 mają ich 31. Wyższe piętra mają mniej niesprzedanych lokali, z 17 na piętrach od 15 do 21. Ten układ opisuje to, co było niesprzedane 12 listopada 2026 r., i nie opisuje rozkładu budynku, ponieważ lokale sprzedane nie są wymienione.

Źródła inaczej też liczą pokoje, co ma znaczenie, gdy pośrednik mówi o „jednopokojowym” lub „dwupokojowym” w odniesieniu do tego samego mieszkania.

Zestawione obok siebie, „1 Bedroom” o powierzchni 59,3 m² i „3 Bedroom” o powierzchni 118,3 m² na Geoproperty mają powierzchnie zbliżone do wierszy archi.ge o powierzchni 59,3 m² wydrukowanych jako 2 pokoje i 118,2 m² wydrukowanych jako 5 pokoi. Deweloper nie podaje swojej konwencji, więc punktem odniesienia jest rzut lokalu dołączony do umowy.

Dziennik budowy bloku A: 91 procent, 30 wpisów i datowane terminy odbioru

Najbardziej szczegółowym publicznym zapisem projektu jest dziennik postępu prac dewelopera. Strona budynku zawiera 30 wpisów, mniej więcej jeden na miesiąc, od 26 czerwca 2024 r. do 13 października 2026 r., każdy z fotografią i listą prac. Procent na stronie to pojedyncza liczba, a strona nie mówi, jak jest obliczana. Tabela pokazuje próbkę dziennika według dat; wpisy są przechowywane w UTC, więc niektóre wypadają o dzień wcześniej lub później niż data lokalna.

Faza konstrukcyjna jest udokumentowana najpełniej. Między wpisem z 27 stycznia 2025 r., gdy płytę stropową nad 3. piętrem zgłoszono jako zabetonowaną, a wpisem z 31 października 2025 r., gdy ukończono płytę sufitową 20. piętra, dziennik odnotowuje 17 pięter w 277 dni, czyli około 1,9 piętra miesięcznie. To arytmetyka na dwóch datach dziennika i opisuje wyłącznie fazę konstrukcyjną. Po listopadzie 2025 r. wpisy przechodzą do ścianek działowych, tynków, instalacji, wind i elewacji.

Wpis z 13 października 2026 r. to bieżący status. Oznacza 25 pozycji zakończonych i 14 w toku lub rozpoczynanych. Pogrupowane tematycznie wyglądają następująco.

Dziennik wymienia, co zostało wykonane, a co jest w toku. Nie podaje dat dla pozycji wciąż otwartych i nie opisuje ani uruchomienia, ani odbioru budynku, ani kroków pomiędzy ostatnimi pracami a wydaniem kluczy. Sekcja Korter o postępie budowy potwierdza ten sam obraz trzema seriami zdjęć z ustalonych punktów: 16 zdjęć od sierpnia 2025 r. do listopada 2026 r., 20 od kwietnia 2025 r. do listopada 2026 r. oraz 8 od stycznia 2025 r. do września 2025 r.

Deweloper nie podaje terminu odbioru, więc datowane liczby pochodzą od stron trzecich. Wymieniono je z datą każdej publikacji i nie ustawiono ich w żadnym rankingu.

Od pierwszego wpisu dziennika (26 czerwca 2024 r.) do ostatniego (13 października 2026 r.) mija 839 dni, czyli około 27,6 miesiąca. Trzy daty ze stron trzecich przypadają na drugą połowę 2026 r., a dziennik pokazuje, że elewacja, płytki i opomiarowanie mieszkań pozostawały w październiku otwarte. Kupujący powinien uznać za rozstrzygającą datę z umowy i zapytać, co umowa mówi o ukończeniu budynku i o niedotrzymaniu terminu.

Wskazania cenowe według źródła i daty

Deweloper nie podaje ceny. Każda poniższa liczba jest wskazaniem serwisu z ogłoszeniami lub pośrednika i nie jest ceną Archi. Podano je ze źródłem, datą i jednostką, do której się odnoszą, aby czytelnik zobaczył, jak niewiele je łączy.

Liczby z geoln.com są spójne: 75 600 USD podzielone przez 56 m², które to samo ogłoszenie podaje jako najmniejszą powierzchnię, daje 1 350 USD za m². Liczby 1 350 USD z Realting i Geoproperty zgadzają się z tą stawką, a żadna ze stron nie mówi, skąd ta liczba pochodzi. Stawka Korter 1 415 USD jest o 65 USD za m² (4,8 procent) wyższa od niej, ale jest datowana trzy lata później niż ogłoszenie geoln.com i opisuje inne określenie wykończenia, więc obie wartości nie opisują jednej oferty.

Według oficjalnego kursu Narodowego Banku Gruzji (NBG) wynoszącego 2,5933 GEL za dolara amerykańskiego (USD) na 12 listopada 2026 r. 1 415 USD to 3 670 GEL za m², a 1 350 USD to 3 501 GEL za m². Dla kontekstu: komunikat Geostat za trzeci kwartał 2026 r. obejmuje oferty nowych budynków w Tbilisi, a relacja Georgia Today z niego podaje mediany dzielnic dla mieszkań. Są to ceny ofertowe zebrane z serwisów ogłoszeniowych i obejmują wszystkie oferty nowych budynków, a nie stawkę „od” jednego projektu.

Te dwa wiersze podano, ponieważ oznaczenie dzielnicy tej ulicy różni się w zależności od źródła (sekcja 6). Komunikat Geostat nie mówi, którego oznaczenia używają zebrane oferty dla płaskowyżu Nutsubidze. Przewodnik o cenach nieruchomości w Tbilisi zestawia mediany dzielnic Geostat z drugim zbiorem danych, średnią Galt and Taggart wynoszącą 1 628 USD za m² dla Saburtalo w styczniu 2026 r. (podaną tam dla mieszkań w standardzie white frame sprzedawanych przez deweloperów).

Aby pokazać, jak zachowuje się stawka, następna tabela mnoży stawkę z nagłówka Korter przez powierzchnie z archi.ge. To ilustracja arytmetyki, ponieważ Korter nie podaje cen poszczególnych lokali, a strona nie mówi, że stawka dotyczy każdego lokalu.

Co do warunków płatności, datowane oświadczenia się różnią. Wiadomość Archi o starcie projektu z 18 lipca 2023 r. wymieniała raty do 12 lat, brak wpłaty własnej i rabat za jednorazową płatność jako warunki marketingowe w chwili startu projektu. Bieżąca strona projektu nie podaje warunków, Geoproperty podaje 30 miesięcy z wpłatą własną od 10 do 30 procent, a Korter pisze, że raty są dostępne, ze szczegółami u dewelopera. Obowiązuje harmonogram zapisany w umowie.

Lokalizacja projektu Archi Nutsubidze 2 Tbilisi: ulica Kapaneli, IV Plateau i oznaczenie Saburtalo lub Vake

Tbilisi jest stolicą Gruzji i jej największym miastem. Komunikat Geostat o liczbie ludności podaje, że w mieście mieszkało 1 369,4 tys. osób na 1 stycznia 2026 r., z czego 1 309,0 tys. w osiedlach miejskich, co stanowi 34,7 procent z 3 941,1 tys. w całym kraju (wyliczone). Strona kompleksu dewelopera podaje współrzędne terenu: 41,73421 N, 44,73154 E, a odległości poniżej są mierzone od tego punktu.

Deweloper umieszcza projekt w Saburtalo, na IV Plateau, w zielonej i spokojnej okolicy około dziesięciu minut pieszo od jeziora Lisi; wiadomość o starcie z 2023 r. mówiła o pięciu minutach. Wikipedia podaje dla jeziora powierzchnię 0,47 km² i maksymalną głębokość 4 m oraz opisuje wielofunkcyjną zabudowę nad brzegiem, której pierwszy etap otwarto w 2011 r. Jezioro jest obszarem, więc odległość zależy od tego, o który brzeg chodzi.

Oznaczenie dzielnicy nie jest jednolite. Tabela wymienia, co podaje każde źródło, i nie rozstrzyga o granicy administracyjnej. Kupujący, któremu dzielnica jest potrzebna do statystyki, obwodu szkolnego lub wyszukiwania w rejestrze, powinien zapytać Rejestr Publiczny lub urząd miejski, posługując się kodem katastralnym.

Korter wymienia także wcześniejszy budynek Archi na tym samym płaskowyżu, Archi Nutsubidze przy ul. Avto Varazi 28a, z 9 piętrami i „1 domem oddanym w 2022 r.”, i również oznacza ten budynek jako Vake. Tekst promocyjny dewelopera dla Archi Nutsubidze 2 nazywa nowy projekt trzecim kompleksem budowlanym w dzielnicy, a przewodnik tego twierdzenia nie weryfikuje.

Dane o transporcie i usługach pochodzą z portali, co przewodnik zaznacza. Korter podaje, że przystanek autobusowy znajduje się 50 m dalej przy ulicy Kapaneli, obsługiwany przez autobusy 332, 388 i 398 co 16 minut, a najbliższa duża droga jest oddalona o 550 m. Co do metra, portale się różnią: Korter umieszcza stacje Vazha-Pshavela i Delisi w odległości do 30 minut pieszo, geoln.com podaje 8 minut do Vazha-Pshavela, 17 do Delisi i 18 do State University, nie nazywając środka transportu, a Realting podaje około 1 000 m do Vazha-Pshavela.

Strony dewelopera nie podają odległości, więc poniższa tabela wylicza je od współrzędnych dewelopera do miejsc zaznaczonych w OpenStreetMap 12 listopada 2026 r. Liczby drogowe pochodzą z publicznej usługi wyznaczania tras OSRM dla samochodu przy swobodnym ruchu. Czasów pieszych nie obliczano, a ścieżka dla pieszych może być krótsza niż trasa samochodowa, jak być może w przypadku jeziora.

Obraz jest taki: płaskowyż z klinikami w odległości do półtora kilometra drogą, jezioro z parkiem w odległości około kilometra w linii prostej oraz główne węzły transportowe w odległości od siedmiu do dziewięciu kilometrów samochodem.

Własne liczby Korter, 7 km do Didube i 40 minut jazdy do lotniska, są zbliżone do powyższych tras (7,88 km i 36 minut), a jego lista „w ciągu 15 minut jazdy” dla miejskich targowisk i stadionu jest zgodna z 13 minutami do Dinamo Arena. Szerszy kontekst daje strona miasta Tbilisi oraz strona kraju Gruzja.

Zakup w Gruzji: od rezerwacji do zarejestrowanego prawa

Strony dewelopera nie podają kroków zakupu, dlatego poniższa kolejność opiera się na prawie gruzińskim i opublikowanych opłatach Rejestru Publicznego. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego wymaga pisemnej formy czynności oraz wpisu prawa własności nabywcy do Rejestru Publicznego. Artykuł 185 traktuje osobę wpisaną jako właściciela jako właściciela wobec nabywcy, który nie wiedział o czymś innym, dlatego wypis czyta się, zanim pieniądze zmienią właściciela.

Zagraniczny kupujący podpisuje umowę na tych samych zasadach co obywatel. Ograniczenia ze względu na obywatelstwo dotyczą gruntów rolnych, które artykuł 4 Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych zastrzega dla obywateli i niektórych podmiotów, a mieszkanie w budynku mieszkalnym nie jest gruntem rolnym. Tematu dotyczą dwa przewodniki na tej stronie: czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji oraz jak kupić nieruchomość w Gruzji.

Opłaty rejestru zależą od terminu usługi, a nie od ceny. Strona z opłatami Narodowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR) podaje 150 GEL za rejestrację zmiany prawa w 4 dni robocze, 270 GEL w 1 dzień roboczy i 350 GEL w dniu złożenia wniosku, czyli około 57,8 USD, 104,1 USD i 135,0 USD przy kursie 2,5933 GEL. Te same trzy opłaty dotyczą rejestracji zobowiązania związanego z prawem własności, czyli kategorii, pod którą może podpadać umowa kupującego przed ukończeniem budowy; rejestr potwierdza, która z nich ma zastosowanie do danej umowy.

Wypis z rejestru ma cennik na stronie usług informacyjnych: 20 GEL w 1 dzień roboczy, 13 GEL przy zamówieniu online, 75 GEL w dniu złożenia wniosku i 52 GEL w dniu złożenia wniosku online, z dopłatą 26 GEL za wypis w języku angielskim. Kupujący przebywający za granicą może posłużyć się pełnomocnictwem zalegalizowanym dla Gruzji albo usługą smart-contract rejestru, która rejestruje prawa online podczas wcześniej zarezerwowanego spotkania wirtualnego. Tabela statusu Haskiej Konferencji Prawa Prywatnego Międzynarodowego pokazuje, że Konwencja apostilowa (Apostille Convention) obowiązuje w Gruzji od 14 maja 2007 r.

W sprawie finansowania zob. przewodnik o kredytach hipotecznych dla cudzoziemców w Gruzji. Strony samego rejestru nie opisują szczególnej ścieżki dla mieszkań w budynku wciąż budowanym, dlatego kupujący powinien zapytać rejestr, jak budynek i poszczególne lokale będą widnieć w rejestrze po ukończeniu budowy.

Podatki, pobyt i finansowanie dla zagranicznego kupującego

Podatek od nieruchomości osoby fizycznej zmienił się 30 września 2026 r. Angielski tekst Kodeksu podatkowego na matsne.gov.ge wymienia wśród swoich zmian Ustawę nr 1874 z 30 września 2026 r. Artykuł 202(5) ustala teraz podatek od opodatkowanej nieruchomości osoby fizycznej innej niż grunt na poziomie nie mniejszym niż 0,8 procent i nie większym niż 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku. Artykuł 206(1)(a) zwalnia taką nieruchomość, jeżeli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL.

Przegląd EY Georgia Tax and Law Brief za lipiec–wrzesień 2026 r. informuje o tej zmianie, podaje dawny próg zwolnienia jako 40 000 GEL i stwierdza, że nowelizacja weszła w życie z dniem publikacji. Przewodniki napisane przed tą datą zawierają starsze liczby. Artykuł 205 ustala termin złożenia deklaracji przez osobę fizyczną na 1 listopada, a zapłaty na 15 listopada, a Służba Przychodów Gruzji (Revenue Service) udostępnia kalkulator w języku gruzińskim dla podatku za 2026 r.

Wyłącznie jako arytmetyka: lokal o powierzchni 73,6 m², czyli o medianie wśród wymienionych, przy stawce z nagłówka Korter byłby wart około 270 077 GEL, a przedział z Kodeksu od 0,8 do 1 procent dałby około 2 161–2 701 GEL rocznie, gdyby podatek miał zastosowanie.

Wartość rynkowa przyjęta do obliczeń i test dochodu rodziny są ustalane indywidualnie, a niewykończony budynek obejmuje artykuł 201 jako nieruchomość „włącznie z niewykończoną budową”, więc moment, w którym kupujący na podstawie umowy staje się zobowiązany do zapłaty, jest kwestią umowy i wpisu w rejestrze. Przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji wyjaśnia kroki składania deklaracji.

Po stronie dochodów Kodeks opodatkowuje czynsz z lokalu mieszkalnego wynajmowanego organizacji lub osobie na cele mieszkaniowe stawką 5 procent, gdy nie dokonuje się odliczeń (artykuł 81(2)), przy stawce ogólnej 20 procent (artykuł 81(1)).

Przy sprzedaży nadwyżka jest opodatkowana stawką 5 procent (artykuł 81(3)), ale nadwyżka ze sprzedaży mieszkania będącego własnością dłużej niż dwa lata jest zwolniona (artykuł 82(1)(f.a)). Stawka VAT wynosi 18 procent (artykuł 166), a to, czy podana cena obejmuje VAT, jest warunkiem umowy.

Jeśli chodzi o pobyt, Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) wymienia krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca posiadającego tytuł do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę, oraz inwestycyjne zezwolenie na pobyt dla nieruchomości o wartości przekraczającej 300 000 USD. Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców stanowi to samo w artykule 15(j). Liczy się wycena rzeczoznawcy, a nie cena zapisana w umowie. Proces opisuje przewodnik o zezwoleniu na pobyt.

Ponieważ deweloper nie podaje ceny, żadnego lokalu nie można zestawić z progiem na podstawie danych dewelopera. Przyjmując dla ilustracji stawkę Korter, 150 000 USD odpowiada 106 m² (388 995 GEL). Spośród 94 niesprzedanych lokali 8 ma powierzchnię całkowitą 118,2 m² lub większą, a pozostałe są mniejsze. Jest to stwierdzenie o wydrukowanych powierzchniach i stawce strony trzeciej, a nie prognoza wyceny rzeczoznawcy.

Co do finansowania, zasady Narodowego Banku ograniczają stosunek kredytu do wartości do 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej, a stosunek raty do dochodu do 25 procent (lari) lub 20 procent (waluta obca) przy miesięcznym dochodzie netto poniżej 1 500 GEL, rosnąc do 50 i 30 procent od 1 500 GEL. Tekst Korter mówi, że mieszkania można kupić za gotówkę lub z kredytem hipotecznym w bankach partnerskich; strony dewelopera nie wskazują żadnego banku, a każdy bank sam ustala warunki dla nierezydentów.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Ponieważ publiczne strony pozostawiają otwartych kilka podstawowych kwestii, lista zamienia każdą lukę w dokument lub odpowiedź, o które kupujący może poprosić przed zapłatą. Część należy do formularza rezerwacji, a pozostałe do umowy sprzedaży.

1. Cennik z numerami lokali, piętrami, powierzchnią całkowitą, mieszkalną i balkonu oraz datą jego wydania.
2. Termin ukończenia zapisany w umowie, to, co uznaje się za odbiór (protokół odbioru, klucze lub rejestracja), oraz skutek niedotrzymania terminu.
3. Nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu zawierającego umowę, wraz z działką, na której buduje.
4. Kod katastralny (Korter podaje 01.14.16.009.304) oraz wypis z Rejestru Publicznego dla działki, sprawdzony względem kodu.
5. Pozwolenie na budowę i dokumentacja projektowa, w tym liczba bloków, liczba pięter i wykaz lokali.
6. Harmonogram płatności, rachunek lub rozwiązanie typu escrow przyjmujące każdą wpłatę oraz zasada zwrotu zadatku.
7. Pisemny opis wykończenia, pomieszczenie po pomieszczeniu, w miejsce określenia takiego jak white frame lub „Premium frame”.
8. Blok i klatka schodowa lokalu oraz to, czy planowany jest drugi blok, wraz z jego wpływem na dziedziniec i parking.
9. Co umowa mówi o parkingu: czy miejsce jest sprzedawane osobno (plan parkingu pokazuje 43 z 74 miejsc jako sprzedane) i jaka jest jego cena.
10. Harmonogram opłat eksploatacyjnych, sposób zarządzania budynkiem i zasady dotyczące lokali użytkowych na parterach.
11. Czy basen, centrum fitness lub usługi concierge wymieniane przez Geoproperty stanowią część projektu.
12. Dla kupującego podpisującego z zagranicy: zalegalizowane pełnomocnictwo albo wcześniej zarezerwowane spotkanie w rejestrze.

Miejsce tego projektu wśród pozostałych projektów Archi w Tbilisi

Strony Archi na archi.ge dotyczące Tbilisi nie podają ceny dla żadnego z poniższych przedsięwzięć, a statusy są statusami samego dewelopera, odczytanymi 12 listopada 2026 r. Tabela wymienia przedsięwzięcie z tego przewodnika oraz pozostałe projekty Archi w mieście z adresem w postaci wydrukowanej i statusem pokazanym na archi.ge. Pozycje nie są uszeregowane, a sześć z nich, które mają strony ofert w tym serwisie, opatrzono odnośnikami.

Projekty znajdują się na bardzo różnych etapach. Procenty drukowane przez archi.ge sięgają od 0 procent dla najnowszych bloków po ukończone bloki, a ten projekt stoi na poziomie 91 procent. Liczby postępu należą do dewelopera, a strony ich nie definiują. Poza Tbilisi wiadomość Archi z 2 czerwca 2026 r. ogłosiła wspólne przedsięwzięcie z NEXT w Kobuleti, a strona oferty Kobuleti Beach Resort znajduje się w tym serwisie dla kontekstu. O poziomie cen w mieście zob. przewodnik o cenach nieruchomości w Tbilisi.

Archi (deweloper)

Archi opisuje się na swojej stronie „O nas” jako firma, której historia zaczęła się w 2006 r. i której głównymi dziedzinami działalności są budownictwo i działalność deweloperska. Liczniki na stronie, odczytane 12 listopada 2026 r., pokazują 55 ukończonych projektów, 31 projektów w toku, 20 lat doświadczenia, 1 568 653 m² ukończonej zabudowy i 1 238 468 m² zabudowy w toku. Przewodnik przyjmuje te liczby dewelopera tak, jak je podano, i ich nie sprawdza. Strona wspomina także o fabryce bloczków Ytong, zbudowanej z niemiecką firmą Xella.

Wiadomość Archi z 28 września 2021 r. mówi, że fabryka została otwarta we współpracy z Xella Group, Partnership Fund i TBC Bank, przy wspólnej inwestycji 55 mln GEL. 13 czerwca 2024 r. komunikat Archi głosił, że Deloitte przeprowadzi audyt skonsolidowanych sprawozdań finansowych Archi i jej spółek zależnych zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF).

Wiadomość dewelopera o starcie tego przedsięwzięcia nosi datę 18 lipca 2023 r. Przewodnik nie powtarza superlatywów, twierdzeń o udziale w rynku ani opisów inwestycji, które pojawiają się w wiadomościach dewelopera i w komunikatach prasowych, ponieważ żadne z nich nie jest poparte metodą. Strona umowy dotyczącej lokalu jest wskazana w dokumentach sprzedaży.

Często zadawane pytania

Czym jest Archi Nutsubidze 2 Tbilisi?

To kompleks mieszkaniowy dewelopera Archi przy ulicy Konstantine Kapaneli, na płaskowyżu Nutsubidze w Tbilisi. Strona archi.ge wymienia jeden budynek, blok A, z 21 piętrami, postępem budowy 91 procent na 12 listopada 2026 r. oraz 265 sprzedanymi i 94 niesprzedanymi mieszkaniami. Lista udogodnień wymienia dziedziniec z placem zabaw i boiskiem sportowym, lokale użytkowe, parking, agregat prądotwórczy i zbiornik na wodę. Inne serwisy opisują drugi blok, którego archi.ge nie wymienia.

Czy ulica leży w Saburtalo, czy w Vake?

Źródła się różnią. archi.ge, Geoproperty i Realting umieszczają projekt w Saburtalo, na IV Plateau. Korter podaje Vake pod adresem, choć jego tekst mówi Saburtalo, a OpenStreetMap i artykuł Wikipedii o dzielnicy Vake umieszczają płaskowyż Nutsubidze w Vake. Przewodnik nie rozstrzyga o granicy. Kod katastralny i wypis z Rejestru Publicznego pokazują, jak działka jest zapisana, a mediany dzielnic Geostat się różnią, więc oznaczenie ma znaczenie dla statystyk.

Ile kosztuje mieszkanie w Archi Nutsubidze 2 Tbilisi?

Deweloper nie podaje ceny: każdy niesprzedany lokal ma w danych strony 0. Korter podaje stawkę w nagłówku 1 415 USD za m² na 25 października 2026 r., przy czym ceny układów są „na zapytanie”. geoln.com, Geoproperty i Realting podają 1 350 USD w ogłoszeniach z lat 2023–2025. Są to wskazania serwisów ogłoszeniowych i pośredników, a nie ceny Archi. Cennik z numerami lokali, piętrami i powierzchniami, wydany na piśmie, jest jedyną podstawą dla jakiejkolwiek liczby.

Kiedy blok A zostanie oddany?

Deweloper nie podaje terminu odbioru, a jego pole daty zakończenia projektu jest puste. Korter podaje ukończenie bloku A w 4. kwartale 2026 r. (dane strony z 25 października 2026 r.), Geoproperty 3. kwartał 2026 r. (bez daty, prawa autorskie 2025), a geoln.com grudzień 2026 r. (opublikowane 11 września 2023 r.). Ostatni wpis dziennika, z 13 października 2026 r., pokazuje elewację, płytki i opomiarowanie mieszkań w toku. Liczy się data z umowy, wraz ze skutkiem niedotrzymania terminu.

Ile mieszkań ma Archi Nutsubidze 2 Tbilisi?

Żadne źródło nie podaje jednej uzgodnionej sumy. archi.ge liczy 265 sprzedanych i 94 w sprzedaży, co daje razem 359. Korter podaje 345 dla bloku A i 301 jako liczbę w sprzedaży, a Geoproperty 345 w dwóch budynkach. Źródła mogą liczyć różne rzeczy, a różnice wynoszą 14, 44 i 58 lokali. Liczbę dla konkretnego zakupu ustala wykaz lokali w umowie, z numerami lokali.

Jakie powierzchnie są w sprzedaży i jak liczone są pokoje?

94 niesprzedane lokale na archi.ge mają od 56,7 do 119 m² powierzchni całkowitej, przy medianie 73,6 m². Serwis pokazuje 25 lokali wydrukowanych jako 2 pokoje, 53 jako 3, 6 jako 4, 8 jako 5 i 2 z wartością 21. Korter grupuje ten sam zasób jako 1-pokojowe, 2-pokojowe i 3-pokojowe, a Geoproperty używa sypialni. Konwencje się różnią, więc kupujący powinien porównywać powierzchnie i rzuty, a nie oznaczenia pokoi.

Jak daleko posunęła się budowa?

archi.ge pokazuje blok A na poziomie 91 procent. Jego dziennik odnotowuje konstrukcję do 21. piętra do końca 2025 r., a 13 października 2026 r. 25 pozycji zakończonych i 14 w toku, wśród nich okna i drzwi elewacji, okładziny balkonów, balustrady, płytki i opomiarowanie mieszkań. Strona nie wyjaśnia procentu ani nie podaje dat dla otwartych pozycji. Serie zdjęć Korter sięgają listopada 2026 r.

Czy zagraniczny kupujący może zarejestrować mieszkanie i ubiegać się o zezwolenie na pobyt?

Zagraniczny kupujący może nabyć mieszkanie na podstawie tej samej reguły Kodeksu cywilnego co obywatel: pisemna umowa i wpis do Rejestru Publicznego. Krótkoterminowe zezwolenie na pobyt jest dostępne dla właściciela nieruchomości, gdy rzeczoznawca wycenia ją na ponad 150 000 USD w równowartości w lari, a cena z umowy nie jest kryterium. Oficjalnymi źródłami są Agencja Rozwoju Usług Publicznych i Ustawa o cudzoziemcach.

Jakie podatki i opłaty dotyczą właściciela?

Rejestracja kosztuje 150, 270 lub 350 GEL w zależności od szybkości, a wypis 13–75 GEL. Podatek od nieruchomości osoby fizycznej jest zwolniony, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku wynosił 100 000 GEL lub mniej, a w innym przypadku wynosi od 0,8 do 1 procent wartości rynkowej, według przepisów obowiązujących od 30 września 2026 r. Sprzedaż mieszkania będącego własnością dłużej niż dwa lata jest zwolniona w zakresie nadwyżki; czynsz jest opodatkowany stawką 5 procent bez odliczeń.

Jakie klauzule powinna zawierać umowa przed pierwszą płatnością?

Umowa powinna wskazywać podmiot prawny, działkę i kod katastralny, numer lokalu, piętro, powierzchnię całkowitą, mieszkalną i balkonu, pisemny opis wykończenia, termin ukończenia i środek prawny na wypadek niedotrzymania terminu, harmonogram płatności i rachunek odbiorcy oraz warunki opłat eksploatacyjnych. Powinna także określać blok i zasady dotyczące parkingu. Powyższa sekcja podaje te pozycje jako listę kontrolną.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• Archi: strona kompleksu Archi Nutsubidze 2
• Archi: strona budynku bloku A z dziennikiem postępu prac i planem parkingu
• Wiadomości Archi: nowy nowoczesny projekt Archi Nutsubidze 2, 18 lipca 2023 r.
• Archi: strona „O nas”
• Wiadomości Archi: wspólne przedsięwzięcie z NEXT w Kobuleti, 2 czerwca 2026 r.
• Wiadomości Archi: otwarcie fabryki Ytong, 28 września 2021 r.
• Wiadomości Archi: umowa o audyt z Deloitte, 13 czerwca 2024 r.
• Korter: Archi Nutsubidze 2, ceny i dostępność na 25 października 2026 r.
• Korter: Archi Nutsubidze (ul. Avto Varazi 28a)
• Geoproperty: Archi Nutsubidze (2025, bez daty)
• geoln.com: Archi Nutsubidze 2, opublikowano 11 września 2023 r.
• Realting: Archi Nutsubidze 2, zaktualizowano 29 lipca 2024 r.
• Wikipedia: jezioro Lisi
• Wikipedia: dzielnica Saburtalo
• Wikipedia: dzielnica Vake
• Georgia Today: ceny mieszkań w Tbilisi, 26 października 2026 r.
• Geostat: indeks cen nieruchomości mieszkalnych, trzeci kwartał 2026 r.
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA): zezwolenia na pobyt
• Służba Przychodów Gruzji (rs.ge): kalkulator podatku od nieruchomości
• EY Georgia: przegląd podatkowo-prawny, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Narodowy Bank Gruzji (NBG): oficjalne kursy wymiany (1 USD = 2,5933 GEL na 12 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji (NBG): wymogi PTI i LTV
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji apostilowej
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja danych (współrzędne miejsc, wyszukiwanie adresu)
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.