Kobuleti Beach Resort: przewodnik, plan 56 rat (2026)

Kobuleti Beach Resort to kompleks w przedsprzedaży, złożony z trzech połączonych wież, który gruzińscy deweloperzy NEXT i Archi przedstawiają dla wybrzeża Morza Czarnego w Kobuleti w Adżarii; oferuje studia od USD 75 500, a termin odbioru strona dewelopera podaje na grudzień 2031 r.

Niniejszy przewodnik opiera się na stronie projektu dewelopera w wersji z 8 listopada 2026 r. oraz na komunikatach, które opublikowali deweloper partnerski i rząd Adżarii, a ponadto uzupełnia je o źródłowy kontekst dotyczący Kobuleti i zakupu nieruchomości w Gruzji. Tam, gdzie strona niczego nie podaje, na przykład w sprawie powierzchni lokali, łącznej liczby lokali czy adresu, przewodnik wyraźnie to zaznacza i wymienia, o co kupujący może poprosić na piśmie.

Przegląd Kobuleti Beach Resort

Strona dewelopera nazywa projekt Kobuleti Beach Resort zarówno na pasku tytułu, jak i w menu. Komunikaty, które Archi i rząd Adżarii opublikowały 4 czerwca 2026 r., nazywają go Swissôtel Kobuleti Beach Resort, natomiast strona dewelopera nie podaje nazwy hotelu. Przewodnik posługuje się nazwą ze strony dewelopera, która jest źródłem podstawowym, i przypisuje źródło każdemu stwierdzeniu pochodzącemu z innej strony.

Według strony projektu dewelopera kompleks składa się z trzech połączonych wież – wieży centralnej i dwóch wież bocznych – oraz jednej kondygnacji podziemnej. Strona podaje trzy liczby dotyczące pięter: 38 pięter nadziemnych (dwukrotnie), kafelek z liczbą 36 oraz podział na 29 pięter mieszkalnych, 6 hotelowych i 2 piętra infrastruktury hotelowej. Podaje 28 apartamentów na piętrze w wieży centralnej i 22 na piętrze w wieżach bocznych, a łącznej liczby lokali nie wymienia.

Strona nosi oznaczenie PRESALE oraz etykietę wykończenia „White Frame”. Nie podaje ulicy, dzielnicy, numeru działki, pinezki na mapie ani podmiotu prawnego, a także powierzchni żadnego z typów lokali. Wymienia też wskaźniki dochodu z najmu i wzrostu wartości. Są to stwierdzenia marketingowe, których warunki znalazłyby się w dokumentach sprzedaży, dlatego przewodnik ich nie powtarza.

Typy lokali, ceny i 56-miesięczny plan płatności w Kobuleti Beach Resort

Strona pokazuje trzy kafelki z cenami. Studio kosztuje USD 75 500, apartament z jedną sypialnią (1+1) USD 126 630, a apartament z dwiema sypialniami (2+1) USD 219 960. Strona główna powtarza pierwszą kwotę jako „Apartments from $75,500”, zatem opublikowana cena wyjściowa dotyczy studia w stanie „White Frame”. Strona nie podaje powierzchni, liczby ani dostępności żadnego z typów, co oznacza, że nie da się na jej podstawie wyliczyć ceny za metr kwadratowy.

Strona nie definiuje określenia „White Frame”. Geostat (Narodowy Urząd Statystyczny Gruzji) podaje ceny ofertowe nowych mieszkań w Tbilisi w podziale na stan black, white i green frame, co pokazuje, że rynek traktuje je jako etapy wykończenia, ale jego komunikat nie definiuje ich na potrzeby umowy sprzedaży i obejmuje wyłącznie Tbilisi. To, co obejmuje stan surowy i co kupujący musi dodać przed wprowadzeniem się, powinno znaleźć się w specyfikacji dołączonej do umowy kupna-sprzedaży (SPA).

Poniższa tabela wykorzystuje wyłącznie opublikowane ceny. Każdy współczynnik i każda kwota raty to wynik obliczeń, a nie liczba publikowana przez dewelopera, a stawki za metr kwadratowy, które kupujący zwykle porównuje, nie występują, ponieważ strona nie podaje powierzchni.

Apartament z jedną sypialnią kosztuje 1,68 razy więcej niż studio (126 630 podzielone przez 75 500), a apartament z dwiema sypialniami kosztuje 2,91 razy więcej niż studio i 1,74 razy więcej niż apartament z jedną sypialnią. Przejście od studia do typu z jedną sypialnią dodaje USD 51 130, a przejście od typu z jedną sypialnią do typu z dwiema sypialniami dodaje USD 93 330, czyli 1,83 razy więcej. Bez podanych powierzchni tabela nie może wskazać, czy większe różnice wynikają z większych pomieszczeń, wyższych pięter czy lepszych widoków, a strona nie mówi, które z tych cech różnią się między poszczególnymi kafelkami.

Własna miesięczna kwota ze strony to jedyny punkt, w którym kafelki można zweryfikować. Dziewięćdziesiąt procent z USD 75 500 to USD 67 950, a 67 950 podzielone przez 56 daje USD 1 213,39, co zgadza się z kafelkiem „From $1 213 monthly payment”. Kafelek wydaje się więc opisywać saldo za studio rozłożone na 56 równych części, ale taka interpretacja opiera się na rachunku, a nie na zdaniu ze strony. Na tej samej zasadzie właściciel apartamentu z jedną sypialnią płaciłby około USD 2 035 miesięcznie, a apartamentu z dwiema sypialniami około USD 3 535.

Pierwsza wpłata w wysokości 10% jest podana jako „10% ($7,5k)”, a 10% z USD 75 500 to USD 7 550. Depozyt rezerwacyjny w wysokości od USD 1 000 do 3 000 zabezpiecza lokal na tydzień lub do miesiąca, według tekstu o zakupie zamieszczonego w serwisie. Strona nie wyjaśnia, czy depozyt wlicza się do pierwszej wpłaty, w jakiej walucie wystawiane są raty ani czy „0%” oznacza, że cena zawiera już koszt okresu ratalnego. Odpowiedzi na te pytania powinien zawierać harmonogram płatności.

Ogólny tekst serwisu podaje, że plan 0% trwa „od 12 do 45 miesięcy” w zależności od projektu i terminu odbioru. Okres 56 miesięcy na tej stronie jest wartością właściwą dla projektu i wykracza poza ten ogólny zakres, dlatego kupujący powinien opierać się na liczbie z harmonogramu w umowie kupna-sprzedaży. Kwoty odpowiadają stanowi wyświetlanemu 8 listopada 2026 r. i nie stanowią oferty.

Lokalizacja: Kobuleti, wybrzeże Adżarii i to, co strona pozostawia otwarte

Kobuleti to nadmorskie miasto w Adżarii nad Morzem Czarnym. Strona o Kobuleti krajowej administracji turystycznej nazywa je miastem na wybrzeżu, znanym przede wszystkim jako kurort klimatyczny, podaje, że w 19. wieku budowano tam dacze, a w 1944 r. Kobuleti było już pełnoprawnym miastem. Wymienia czasy przejazdu drogą do Kobuleti: 0:45 godz. z Batumi, 2:10 godz. z Kutaisi i 5:40 godz. z Tbilisi.

Adżarski portal turystyczny Visit Ajara podaje odległość: Kobuleti leży 20 kilometrów od Batumi i ma 10-kilometrowe wybrzeże z piaskiem i kamykami, nadmorski las sosnowy oraz klimat subtropikalny, w którym zimowe temperatury rzadko spadają poniżej +5 °C, a letnie wahają się między +25 °C a +30 °C. Druga strona tego portalu, poświęcona plaży w Kobuleti, opisuje ten sam 10-kilometrowy odcinek piasku i kamyków pod kamiennymi nabrzeżami oraz temperaturę morza od +25 do +28 stopni latem.

Są to opisy miasta. Deweloper nie podaje ulicy, dzielnicy ani pinezki na mapie, pisze jedynie, że projekt stoi na wybrzeżu Morza Czarnego, i oferuje bezpośredni dostęp do prywatnej plaży z leżakami i parasolami. Odległości w poniższej tabeli liczone są zatem od Batumi lub od miasta i żadna z nich nie jest odległością od budynku. Tam, gdzie dwa źródła przyjmują różne punkty odniesienia, pokazano oba.

W okolicy Kobuleti znajdują się trzy obszary chronione: Rezerwat Przyrody Kobuleti z torfowiskiem, Obszary Chronione Kintrishi oraz Park Narodowy Mtirala. Strona o Kintrishi w adżarskim portalu turystycznym umieszcza obszary Kintrishi w gminie Kobuleti i podaje daty ich utworzenia, a strona gminy tego samego portalu wymienia wśród lokalnych atrakcji Iveria Park, Muzeum Historii w Kobuleti i Petrę. Deweloper wymienia twierdzę Petra, Park Narodowy Kintrishi, Shekvetili Parks i park rozrywki Tsitsinatela, nie podając odległości.

Komunikat Geostatu o liczbie ludności podaje, że Adżaria liczyła 1 stycznia 2026 r. 413,2 tys. osób, z czego 279,9 tys. mieszkało w miastach, a 133,3 tys. na obszarach wiejskich, czyli około 10,5% z 3 941,1 tys. mieszkańców Gruzji (obliczone). Wstępny komunikat ze spisu z 2024 r. przypisuje miejski udział regionu wynoszący 66% liczbie osób mieszkających w Batumi. Żaden z komunikatów nie podaje liczby dla samego miasta Kobuleti, dlatego przewodnik jej nie podaje.

Statystyki turystyki przyjazdowej Geostatu za 2025 r. wskazują 7,8 mln przyjazdów międzynarodowych podróżnych niebędących rezydentami do Gruzji oraz 2,7 mln wizyt w Adżarii. Są to dane regionalne i nie mówią nic o obłożeniu w budynku, który jeszcze nie powstał. Własne akapity rynkowe strony mówią częściowo o Batumi, jego liczbie turystów i roli handlowej, dlatego przewodnik nie wykorzystuje ich nigdzie jako faktów o Kobuleti.

Deweloper pisze, że Kobuleti oferuje bardziej przystępne ceny niż Batumi. W trakcie tej weryfikacji nie znaleziono opublikowanej serii cen mieszkań w Kobuleti, ponieważ indeks cen Geostatu obejmuje nowe budownictwo mieszkaniowe w Tbilisi, więc to stwierdzenie nie może zostać sprawdzone na podstawie oficjalnych danych. Przewodnik o cenach mieszkań w Batumi za metr kwadratowy podaje stawki, które można wyliczyć dla sąsiedniego miasta.

Jeśli chodzi o dane planistyczne, własna strona gminy, publikowana po gruzińsku, wymienia w menu plan rozwoju gospodarczego, plan zagospodarowania przestrzennego oraz główny plan użytkowania gruntów. Kupujący może zapytać, do jakiej strefy użytkowania gruntów należy działka i jakie pozwolenie obejmuje budynek o takiej wysokości. Szerzej wybrzeże opisano w przewodniku o nieruchomościach na czarnomorskim wybrzeżu Gruzji.

Przedsprzedaż do grudnia 2031 r.: harmonogram rat, partnerstwo i trzy wieże

Przedsprzedaż oznacza, że sprzedaż rusza przed zakończeniem budowy. Komunikat Archi z 2 czerwca 2026 r. podaje, że oficjalna prezentacja zaplanowana była na 3 czerwca, a przedsprzedaż miała ruszyć tego samego dnia. Od tego dnia do grudnia 2031 r. mija około 66 miesięcy, a od daty tej weryfikacji, czyli 8 listopada 2026 r., do grudnia 2031 r. – 61 miesięcy (oba wyliczenia własne). 56 rat miesięcznych mieści się w tym okresie na więcej niż jeden sposób.

Strona nie wyjaśnia, które odczytanie jest właściwe, a poniższa tabela pokazuje trzy.

Tabela to rachunek dla 56 kolejnych płatności miesięcznych, a nie harmonogram. Strona mówi o płatnościach miesięcznych lub kwartalnych, nie wybierając żadnej z tych opcji dla tego projektu. Gdyby były kwartalne, liczba płatności i ich wysokość byłyby inne. Pisemny harmonogram płatności jest dokumentem, który ustala terminy, kwoty i walutę każdej raty, i powinien wskazywać, czy po odbiorze pozostaje jakiekolwiek saldo do zapłaty.

Partnerstwo jest opisane słowami samego dewelopera jako połączenie sił dwóch firm deweloperskich, w sekcji zatytułowanej jako unia dwóch firm deweloperskich, z logo Archi i NEXT. Strona nie używa określenia spółka joint venture i nie wskazuje żadnej firmy, umowy ani podziału udziałów. Strona aktualności Archi z 2 czerwca 2026 r. nazywa projekt wspólnym przedsięwzięciem deweloperskim. Żadna ze stron nie podaje formy prawnej współpracy ani tego, która firma sprzedaje apartamenty.

Strona hotelowa to miejsce, w którym strony różnią się najbardziej. Strona dewelopera podaje, że marka hotelowa będzie zarządzać jedną z wież, i nie podaje jej nazwy. Komunikat Archi oraz informacja rządu Adżarii z 4 czerwca 2026 r. wymieniają Swissôtel, a informacja rządowa dodaje, że projekt będzie działał pod tą marką i że koncepcja architektoniczna pochodzi z madryckiego biura Chapman Taylor. Informacja rządowa szacuje inwestycję na maksymalnie USD 300 mln.

Poniższa tabela zestawia to, co twierdzi każdy rodzaj stron. Stanowi ona jedynie porównanie stwierdzeń i nie oznacza, że ustalenia hotelowe mają jakiekolwiek szczególne warunki, ponieważ żadna ze stron nie podaje licencji, umowy o zarządzanie, okresu ani zobowiązań właścicieli z niej wynikających.

Lista Archi dodaje kasyno, którego strona dewelopera nie wspomina, więc obie listy udogodnień nie są identyczne. Strona dewelopera podaje też liczby zrealizowanych i trwających projektów Archi, a własne strony Archi podają w różnych miejscach różne liczby, dlatego przewodnik pomija te liczby i trzyma się dat oraz list udogodnień.

Piętra rodzą mniejsze pytanie. Strona podaje 38 pięter nadziemnych dwukrotnie, kafelek z liczbą 36 oraz podział, który sumuje się do 37 (29 + 6 + 2). Podział nie wyjaśnia, czy każda wieża ma tyle samo pięter, ani czy 6 pięter hotelowych znajduje się w jednej wieży.

Na piętro strona podaje 28 apartamentów w wieży centralnej i 22 w każdej wieży bocznej, co daje 72 apartamenty na jednej kondygnacji wszystkich trzech wież (obliczone). Pomnożone przez 29 pięter mieszkalnych dałoby to 2 088, ale nie jest to liczba lokali, ponieważ strona nie mówi, że każda wieża ma 29 pięter mieszkalnych.

Część hotelowa wpływa na apartamenty w sposób praktyczny: od tego zależy, które piętra zajmują apartamenty, jak dzielone są wejścia i windy oraz kto płaci za części wspólne hotelu. To właśnie te kwestie strony pozostawiają otwarte, a poniższa lista zbiera je w formie dokumentów i odpowiedzi, o które warto prosić na piśmie. Nie twierdzi ona, że którekolwiek z nich brakuje.

1. Umowa kupna-sprzedaży lub umowa przedwstępna, wskazująca firmę zawierającą umowę, lokal, jego piętro i wieżę oraz jego powierzchnię na tej samej podstawie co cena.
2. Harmonogram płatności z datą, kwotą i walutą każdej z 56 rat oraz sposobem potraktowania depozytu.
3. Specyfikacja stanu „White Frame”: co obejmują ściany, podłogi, okna, instalacje i liczniki w chwili odbioru.
4. Ostateczna liczba pięter i przypisanie pięter hotelowych do wieży, z pozwolenia na budowę lub dokumentacji projektowej.
5. Tekst ustaleń hotelowych w zakresie, w jakim dotyczą właścicieli: właściciel marki, operator, usługi, okres oraz wszelkie ograniczenia użytkowania lub wynajmu.
6. Wykaz opłat eksploatacyjnych, w tym udział w częściach wspólnych hotelu, oraz sposób, w jaki może się zmieniać.
7. Zasady korzystania przez właścicieli z prywatnej plaży, basenów, strefy spa i fitness.
8. Tytuł do gruntu: wypis z Rejestru Publicznego dla działki, wskazujący właściciela, hipotekę i wszelkie inne obciążenia.
9. Protokół odbioru, data wydania kluczy i data, w której prawo kupującego zostaje zarejestrowane.

Zakup w Gruzji w skrócie: kto może być właścicielem, co się rejestruje i ile to kosztuje

Cudzoziemcy mogą posiadać apartamenty w Gruzji. Istotne ograniczenie dotyczy gruntów rolnych: art. 4 Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych wymienia, kto może być właścicielem gruntów rolnych, a cudzoziemiec może je mieć tam tylko w wymienionych przypadkach, takich jak dziedziczenie. Apartament w wieży mieszkalnej nie jest gruntem rolnym, ale strona nie podaje, jaką klasyfikację ma działka, dlatego to wypis z rejestru dla działki pozwala kupującemu odczytać kategorię gruntu i właściciela.

Własność nieruchomości przechodzi na podstawie pisemnej czynności prawnej, po której następuje rejestracja. Art. 183 Kodeksu cywilnego wymaga obu, a art. 312 przyjmuje domniemanie, że wpisy w Rejestrze Publicznym są prawidłowe, dopóki nie zostanie udowodnione, że jest inaczej. Rejestr prowadzi Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR), a jej wpisy są dowodem, na którym opierają się kupujący, bank i późniejszy nabywca.

NAPR publikuje swoje opłaty. Wypis kosztuje GEL 20 przy realizacji w jeden dzień roboczy lub GEL 13, jeśli zamówiono go online, a wersja angielska dolicza GEL 26.

Zgodnie z opłatami rejestracyjnymi potwierdzenie podpisów stron kosztuje GEL 7, a rejestracja zmiany prawa do nieruchomości kosztuje GEL 150 w cztery dni robocze, GEL 270 w jeden dzień roboczy lub GEL 350 w dniu złożenia wniosku. Przy kursie Narodowego Banku Gruzji USD 1 = GEL 2,5949 z 8 listopada 2026 r. GEL 150 to około USD 58, a GEL 350 około USD 135 (obliczone).

Kupujący, który nie może stawić się osobiście, może podpisać dokumenty przez pełnomocnika. Gruzja przystąpiła do Konwencji haskiej o apostille 21 sierpnia 2006 r., a konwencja weszła dla niej w życie 14 maja 2007 r., według tabeli statusu HCCH, więc zagraniczne pełnomocnictwo można zalegalizować za pomocą apostille. NAPR prowadzi też internetową usługę smart-contract ze spotkaniem wirtualnym przy rejestracji praw do nieruchomości. Przewodniki o zakupie z zagranicy oraz o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji, opisują kolejność kroków.

Podatki, próg pobytowy i finansowanie dla nierezydentów

Próg pobytowy to pierwsza zasada, którą warto zestawić z cenami, ponieważ trzy ceny wyjściowe leżą po obu jego stronach. Agencja Rozwoju Usług Publicznych podaje, że krótkoterminowe zezwolenie na pobyt otrzymuje cudzoziemiec posiadający tytuł do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w GEL, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę.

Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców używa tej samej kwoty dla wizy D5. Wartość równa dokładnie USD 150 000 jej nie przekracza, a kwota ta wynosi GEL 389 235 przy kursie 2,5949.

Studio za USD 75 500 jest o USD 74 500 poniżej USD 150 000.

Apartament z jedną sypialnią za USD 126 630 jest o USD 23 370 poniżej tego progu, a apartament z dwiema sypialniami za USD 219 960 jest powyżej USD 150 000 o USD 69 960 i poniżej USD 300 000, czyli kwoty dla zezwolenia inwestycyjnego, o USD 80 040. Test opiera się na wycenie rzeczoznawcy ukończonej nieruchomości, która może różnić się od ceny w umowie, a krok na stronie „Begin your residency application process” nie podaje żadnego progu. Zob. także przewodnik o zezwoleniu na pobyt w Gruzji.

Jeśli chodzi o finansowanie, deweloper publikuje plan ratalny, a żadnego rozwiązania hipotecznego nie podaje. Narodowy Bank Gruzji ogranicza wskaźnik wartości kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV) do 90% dla kredytów w lari i 70% dla kredytów w walutach obcych oraz ustala limity relacji raty do dochodu w zależności od miesięcznego dochodu netto: 25% w przypadku kredytów w lari i 20% w przypadku kredytów w walutach obcych poniżej GEL 1 500 oraz 50% i 30% od GEL 1 500. To, czy bank udzieli kredytu pod niedokończony lokal nierezydentowi, jest decyzją banku, a praktykę opisuje przewodnik o kredycie hipotecznym.

Zasady zawarte w tabeli wynikają z Kodeksu podatkowego. Podatek od nieruchomości osoby fizycznej, w tym budowy w toku, wynosi od 0,8% do 1% wartości rynkowej, a dochód rodziny do GEL 100 000 w poprzednim roku (około USD 38 537, obliczone) daje zwolnienie. Kroki związane ze składaniem deklaracji opisuje przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji. Przewodnik nie zawiera żadnego stwierdzenia dotyczącego dochodów z wynajmu w kompleksie.

Co przygotować przy rezerwacji

Etapy zakupu opisane przez dewelopera i zasady rejestru wskazują na jeden zestaw dokumentów, które kupujący może mieć gotowe przed pierwszą płatnością.

1. Formularz rezerwacyjny i wstępna umowa kupna, wskazujące lokal, jego wieżę, piętro i powierzchnię na tej samej podstawie co cena oraz termin odbioru.
2. Harmonogram płatności z kwotami, terminami i walutą każdej z 56 rat.
3. Wypis z Rejestru Publicznego dla działki gruntu oraz dla lokalu po jego rejestracji.
4. Pisemne dane rachunku powierniczego (escrow) lub rachunku płatniczego, na który wpływa każda płatność.
5. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu zawierającego umowę (strona dewelopera nie podaje tego podmiotu).
6. Specyfikacja stanu „White Frame” oraz pisemny zakres działania marki hotelowej i wszelkich usług, którymi obciążani są właściciele.
7. Wykaz opłat eksploatacyjnych oraz zasady korzystania z plaży i części wspólnych.
8. Pełnomocnictwo lub inny zagraniczny dokument z apostille, jeśli kupujący podpisuje z zagranicy.

Porównanie Kobuleti Beach Resort z pozostałymi ofertami NEXT

Poniższa tabela obejmuje wszystkich 13 projektów NEXT w tym serwisie, wraz z danymi, które podaje strona każdego projektu dewelopera. Ceny to kwoty „od” podane przez dewelopera dla wskazanego typu lokalu, z wykończeniem określonym na każdej stronie, dlatego kolumny nie mają wspólnej podstawy: kwota dla Kobuleti dotyczy studia w stanie „White Frame”, kwoty dla Gonio dotyczą w pełni umeblowanych studiów, a kilka kwot dla Tbilisi obejmuje remont.

Dwa szczegóły wyróżniają ten projekt. Jego termin odbioru jest najpóźniejszy ze wszystkich 13 wierszy, około pięć lat po dacie tej weryfikacji, podczas gdy kolejne w kolejności, dwie przedsprzedaże w Tbilisi, podają grudzień 2029 r. Jego cena wyjściowa USD 75 500 ma w tabeli trzy niższe i dziewięć wyższych cen wyjściowych, choć typy lokali i etykiety wykończenia się różnią, więc ceny nie są porównywalne w układzie „jeden do jednego”.

Dla kontekstu: dwie inne oferty z marką hotelową lub zarządzane przez hotel w tym serwisie to Novotel Living w Batumi i Wyndham Gonio Aqua, a tbiliski projekt Mira Verde Tbilisi to inny produkt w innym mieście. Żaden z nich nie jest lepszy ani gorszy od pozostałych, a każda strona podaje własną podstawę statusu i ceny. Strona kraju Gruzja, strona miasta Kobuleti i strona miasta Batumi zawierają resztę gruzińskiego portfolio, a przewodnik po zakupie off-plan (projekt w budowie) wyjaśnia, jak działają przedsprzedaże.

NEXT, deweloper

Na stronie „o nas” NEXT określa się jako międzynarodowy deweloper z Gruzji. Podaje, że został założony w Batumi przez Kakhę Devadze, i wymienia projekty w Gruzji, Zjednoczonych Emiratach Arabskich, Kenii, Hiszpanii i na Zanzibarze. Blok z liczbami na stronie głównej zawiera napis „8 years” obok etykiety real estate development (rozwój nieruchomości). Serwis wymienia biura w Batumi, Tbilisi, Dubaju i Warszawie, a także Tatu City w Kenii, a nazwę firmy zapisuje jako NEXT, NEXT Group lub Next Property.

Oś czasu na stronie „o nas” otwiera się w 2018 r. projektami NEXT Apartments, NEXT Green i NEXT White. Dla 2020 r. odnotowuje start NEXT Hotels i Villa Park oraz przedstawia Wyndham Residences jako pierwsze partnerstwo firmy z globalną marką hotelową. Wpis z 2021 r. wymienia Radisson Blu Residences i NEXT Collection, wpis z 2022 r. wymienia NEXT Address, NEXT Coral i NEXT Gardens, a późniejsze wpisy dotyczą NEXT Amani w Kenii, NEXT Oriental oraz Villa Perla w Hiszpanii.

Na stronie „o nas” jako partnerzy wymienione są dwie grupy hotelowe, Radisson Hotel Group i Wyndham Hotels and Resorts, a strona nie wskazuje żadnej marki hotelowej dla projektu w Kobuleti, dlatego marka podana w tym przewodniku pochodzi z komunikatów dewelopera partnerskiego i rządu. Strona główna wymienia NEXT Orange, White, Apartments, Green i Villa Park jako wyprzedane, a serwis nie publikuje żadnej liczby oddanych lokali.

Wszystko w tej sekcji to relacja samego dewelopera, odczytana 8 listopada 2026 r., i nie sprawdzano żadnego rejestru spółek. Nagrody i łączne liczby projektów, o których wspominają strony, zostały pominięte, ponieważ większość z nich nie podaje organu przyznającego, roku ani kategorii.

Często zadawane pytania

Czym jest Kobuleti Beach Resort?

To kompleks trzech połączonych wież planowanych w Kobuleti na wybrzeżu Adżarii, przedstawiany przez NEXT wspólnie z Archi i sprzedawany w przedsprzedaży z terminem odbioru podanym na grudzień 2031 r. Strona dewelopera wymienia studia oraz apartamenty z jedną i dwiema sypialniami w stanie „White Frame” i podaje, że marka hotelowa będzie zarządzać jedną wieżą. Nie podaje adresu, łącznej liczby lokali, powierzchni lokali ani podmiotu prawnego, więc te dane muszą pochodzić z dokumentów sprzedaży.

Gdzie stoi projekt i jak daleko jest Batumi?

Deweloper lokalizuje go w mieście Kobuleti na czarnomorskim wybrzeżu Gruzji, w pobliżu Batumi, i nie podaje ulicy ani pinezki na mapie. Visit Ajara umieszcza Kobuleti 20 kilometrów od Batumi, a georgia.travel podaje 0:45 godz. drogą. Obie wartości dotyczą miasta. Odległości budynku od morza, centrum miasta czy drogi do Batumi nie da się odczytać ze strony i wymaga ona lokalizacji działki z wypisu z rejestru.

Jakie ceny publikuje Kobuleti Beach Resort?

Strona pokazuje USD 75 500 za studio, USD 126 630 za apartament z jedną sypialnią i USD 219 960 za apartament z dwiema sypialniami, wszystko w stanie „White Frame”, według stanu z 8 listopada 2026 r. Nie podano powierzchni, liczby lokali ani dostępności, więc nie można obliczyć ceny za metr kwadratowy. Kwoty nie stanowią oferty, a depozyt rezerwacyjny w wysokości od USD 1 000 do 3 000 zabezpiecza lokal na okres od tygodnia do miesiąca.

Kiedy jest odbiór i jak długi jest plan ratalny?

Strona podaje „Handover status in Dec 2031: PRESALE”. Plan składa się z pierwszej wpłaty 10% oraz 56 rat miesięcznych po „0%”, a kafelek miesięczny brzmi „From $1 213”. Kafelek ten odpowiada 90% ceny studia za USD 75 500 podzielonym przez 56 (obliczone). Strona nie podaje daty pierwszej raty, więc termin zakończenia planu względem odbioru to pytanie do pisemnego harmonogramu.

Jaka marka hotelowa jest związana z projektem i co obejmuje?

Strona dewelopera podaje, że marka hotelowa będzie zarządzać jedną wieżą, i nie podaje jej nazwy. Komunikaty Archi i rządu Adżarii, oba z 4 czerwca 2026 r., wymieniają Swissôtel. Żadna ze stron nie podaje licencji, firmy operatora, okresu ani zobowiązań właścicieli, dlatego zakres znaczenia marki dla właścicieli apartamentów oraz wszelkie opłaty eksploatacyjne należy uzyskać na piśmie przed podpisaniem umowy.

Czy cudzoziemiec może kupić apartament w Kobuleti Beach Resort?

Prawo gruzińskie ogranicza własność gruntów rolnych przez cudzoziemców na podstawie Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych, a apartament nie jest gruntem rolnym. Własność przechodzi na podstawie pisemnej czynności prawnej i rejestracji prawa kupującego w Rejestrze Publicznym, prowadzonym przez NAPR. Strona dewelopera nie podaje formy własności działki, więc wypis z rejestru dla działki to sposób potwierdzenia właściciela i wszelkich obciążeń.

Czy apartament w tym projekcie kwalifikuje do gruzińskiego zezwolenia na pobyt?

Agencja wydaje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla nieruchomości nierolnej o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w GEL, ustalonej przez akredytowanego rzeczoznawcę. Opublikowane ceny studia i apartamentu z jedną sypialnią są poniżej tej kwoty, a cena apartamentu z dwiema sypialniami jest powyżej niej i poniżej USD 300 000, czyli kwoty dla zezwolenia inwestycyjnego. Decyduje wycena rzeczoznawcy dla ukończonej nieruchomości, a nie cena w umowie.

Jakie podatki mogą dotyczyć zagranicznego właściciela?

Zgodnie z Kodeksem podatkowym osoba fizyczna płaci podatek od nieruchomości w wysokości od 0,8% do 1% wartości rynkowej, chyba że dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000. Czynsz z najmu lokali mieszkalnych jest opodatkowany stawką 5% bez odliczeń, stały reżim dla krótkoterminowego wynajmu obowiązuje do 1 stycznia 2028 r., a nadwyżka ze sprzedaży jest opodatkowana stawką 5%, chyba że apartament był posiadany dłużej niż dwa lata.

Czy deweloper publikuje wskaźniki dochodu z najmu?

Strona wymienia wskaźniki dochodu z najmu i wzrostu wartości, które są stwierdzeniami marketingowymi dewelopera. Ich warunki powinny znaleźć się w dokumentach sprzedaży, a przewodnik ich nie powtarza. Zasady Kodeksu podatkowego przedstawione powyżej dotyczą każdego dochodu osoby fizycznej z najmu, a strona nie opisuje programu najmu z wiążącymi warunkami.

Czym ten projekt różni się od pozostałych ofert NEXT?

To jedyny projekt NEXT w tym serwisie w Kobuleti i ma najpóźniejszy odbiór spośród 13, czyli grudzień 2031 r., z planem 56-miesięcznym. Jego strona nie podaje powierzchni ani łącznej liczby lokali, podczas gdy projekty w Gonio podają jedno i drugie. Strony w Batumi i Tbilisi mają własne etykiety wykończenia i daty, a powyższa tabela porównawcza pokazuje podstawę każdego projektu.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 8 listopada 2026 r. Źródła:

• NEXT: strona projektu (angielska, odczytana 8 listopada 2026 r.)
• NEXT: strona „o nas” i historia firmy
• NEXT: strona główna
• Archi: ogłoszenie wspólnego przedsięwzięcia, 2 czerwca 2026 r.
• Archi: prezentacja projektu, 4 czerwca 2026 r.
• Rząd Adżarii: rozpoczęcie budowy, 4 czerwca 2026 r.
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Gruziński Kodeks cywilny na matsne.gov.ge: nabycie na podstawie umowy i domniemanie rejestru
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Służba Dochodów Gruzji (Revenue Service): podatek od nieruchomości
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy GEL, USD po 2,5949
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi dotyczące relacji raty do dochodu i kredytu do wartości
• Geostat: komunikat o liczbie ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Geostat: spis powszechny 2024, wyniki wstępne
• Geostat: statystyki turystyki przyjazdowej, 2025
• Geostat: indeks cen nowych mieszkań w Tbilisi, trzeci kwartał 2026
• HCCH: tabela statusu Konwencji haskiej o apostille
• georgia.travel: Kobuleti
• georgia.travel: twierdza Petra
• georgia.travel: Rezerwat Przyrody Kobuleti
• georgia.travel: punkty celne
• Visit Ajara: Kobuleti
• Visit Batumi: gmina Kobuleti
• Visit Batumi: plaża w Kobuleti
• Visit Batumi: plaża Tsikhisdziri
• Visit Batumi: Obszary Chronione Kintrishi
• Gmina Kobuleti: strona internetowa

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.