Archi Dighomi 3 Tbilisi: źródła i ceny, przewodnik (2026)

Projekt Archi Dighomi 3 Tbilisi to kompleks mieszkaniowy złożony z czterech bloków z powierzchnią komercyjną przy alei Króla Parnawaza w Didi Digomi; według strony dewelopera na archi.ge, odczytanej 12 listopada 2026 r., bloki A i B są ukończone, a bloki C i D są w budowie i mają po 48 procent zaawansowania.

Niniejszy przewodnik po projekcie Archi Dighomi 3 Tbilisi zestawia dane dewelopera z danymi serwisu Korter, strony pośrednika i publikacji prasowej z 2024 roku, każdą z podaniem źródła i daty. Strona archi.ge nie podaje ceny, terminu odbioru ani planu płatności dla tego projektu, a źródła różnią się co do łącznej liczby lokali, liczby pięter i adresu, dlatego przewodnik pokazuje je obok siebie i nie rozstrzyga między nimi. Dodaje także opatrzone źródłami informacje o Didi Digomi i dojeździe oraz o zasadach rejestracji, opodatkowania i pobytu dla zagranicznego nabywcy.

Przegląd projektu Archi Dighomi 3 Tbilisi

Na stronie projektu dewelopera kompleks określono jako „wielofunkcyjny kompleks mieszkaniowy” w Didi Digomi. Wymieniono w jego opisie powierzchnię komercyjną, zielone podwórze o powierzchni 7 000 m² oraz place zabaw i boiska sportowe. Wykaz materiałów obejmuje bloki Ytong, beton Heidelberg, szkło niskoemisyjne, panele HPL i farbę Caparol. Jako adres strona podaje aleję Króla Parnawaza w Tbilisi i twierdzi, że kompleks leży 3 minuty od hipermarketu Goodwill, nie wyjaśniając, czy chodzi o minuty pieszo, czy samochodem.

Kompleks tworzą cztery bloki, od A do D. W dniu 12 listopada 2026 r. strona pokazywała bloki A i B jako ukończone (100 procent), a bloki C i D jako będące w budowie (po 48 procent). Jej publiczny wykaz mieszkań obejmuje 80 mieszkań i 69 lokali typu „biuro” na sprzedaż w czterech blokach, a liczniki sprzedanych na kartach bloków wskazują 252, 251, 243 i 174.

Dla nabywcy równie ważne jest to, czego strona dewelopera nie podaje: ceny, terminu odbioru, planu płatności, opisu wykończenia, architekta oraz podmiotu prawnego, który podpisuje umowę sprzedaży. Znane ceny pochodzą z serwisu ogłoszeniowego i ze strony pośrednika, a przewodnik oznacza każdą z nich jako orientację podmiotu trzeciego, a nie jako cenę Archi. Tekst dewelopera zawiera także twierdzenia o lokalizacji i efektywności energetycznej bloków; nie mają one niezależnego źródła i nie są tu powtarzane.

Co podaje każde ze źródeł o blokach, lokalach, cenie i odbiorze

Publiczne informacje o projekcie Archi Dighomi 3 Tbilisi pochodzą od dewelopera, dwóch serwisów z ogłoszeniami i jednej publikacji prasowej, a dane nie zawsze się zgadzają. Poniższa tabela podaje wartość z każdego źródła wraz z datą. Oświadczenia dewelopera przypisano jego stronie, a każdą inną liczbę wskazanemu serwisowi i podanej dacie. Przewodnik nie poprawia tych liczb ani nie wskazuje żadnego ze źródeł jako zwycięzcy.

Cztery z tych wierszy zmieniają to, na czym nabywca może polegać. Pierwszy to łączna liczba lokali. Wykaz dewelopera pokazuje to, co jest dziś niesprzedane, podczas gdy opis Korter podaje 512, jego dane o blokach sumują się do 803, a strona pośrednika mówi o 588. Nabywca potrzebuje numeru lokalu, bloku i piętra konkretnego mieszkania, ponieważ sumy dla projektu nie pozwalają go zidentyfikować.

Drugi to adres. Wypis z rejestru zamawia się według kodu katastralnego lub opisu działki, a w obiegu są dwie nazwy ulicy: aleja Króla Parnawaza na archi.ge i aleja Dawida Agmaszenebeli w Korter. Kod katastralny podany przez Korter, 01.10.06.011.003, nie został tu zestawiony z wpisem w rejestrze, a wypis jest sposobem, w jaki nabywca potwierdza, której działki i którego budynku dotyczy umowa.

Trzeci to wykończenie. Strona dewelopera go nie opisuje, jedna witryna określa je jako stopniowane wykończenie „frame”, a druga jako „green frame”. Ponieważ określenia się różnią, umowa sprzedaży powinna wymieniać to, co jest zamontowane w lokalu w chwili odbioru: podłogi, powierzchnie ścian, okna, drzwi wejściowe, punkty sanitarne i przyłącze ogrzewania.

Czwarty to liczba pokoi. Strona podaje dla każdego mieszkania liczbę pokoi i jej nie definiuje. Własne wiersze układów w Korter stosują inny schemat, w którym przedział „1-pokojowych” od 57,2 do 95,7 m² nakłada się na przedział od 53,7 do 65,5 m², który deweloper wymienia jako „2-pokojowe”. Przewodnik zachowuje określenia każdego źródła i nie przekłada jednych na drugie.

Rodzaje lokali, metraże i kondygnacje komercyjne

Publiczny wykaz mieszkań na archi.ge, odczytany 12 listopada 2026 r., zawiera 149 lokali na sprzedaż w czterech blokach: 80 typu „mieszkanie” i 69 typu „biuro”. Tabela grupuje je według rodzaju i liczby pokoi podanych w wykazie. Metraże to „łączna” powierzchnia podana w wykazie dla każdego lokalu.

Wykaz podaje dla każdego mieszkania trzy wartości powierzchni: łączną, mieszkalną i pole zwane „summer” (letnia), które przewodnik odczytuje jako udział balkonu lub tarasu, ponieważ powierzchnia mieszkalna plus „summer” daje łączną we wszystkich 80 mieszkaniach. Poniższa tabela wykorzystuje te wartości do porównania trzech rodzajów mieszkań. Każda liczba jest wyliczona z 80 mieszkań z wykazu.

Wśród tego, co zostało do kupienia, dominują mieszkania trzypokojowe: 60 z 80, czyli trzy czwarte, wszystkie w blokach C i D. Ich powierzchnia łączna wynosi od 82,4 do 107,5 m² przy 15 różnych wartościach, a pięć najczęstszych (95,8, 105,6, 95,6, 106,6 i 107,5 m²) obejmuje 36 z 60 mieszkań. Powierzchnia mieszkalna w tym rodzaju prawie się nie zmienia, od 59,4 do 77,7 m², więc większość rozrzutu powierzchni łącznej wynika z udziału balkonu lub tarasu, który wynosi od 22,7 do 37,9 procent.

Mieszkania 2-pokojowe są najmniejsze, ze średnią 58,9 m², i mają najmniejszy udział balkonu, 21,5 procent. Trzy z 11 znajdują się w ukończonym bloku A, jedno w bloku C, a siedem na piętrach od 20 do 24 bloku D.

Dziewięć mieszkań 4-pokojowych jest najbardziej zróżnicowanych: to samo oznaczenie rodzaju mieszkania obejmuje 78,9 m² w blokach A i B oraz 164,3 m² w bloku D, a pięć z dziewięciu ma 120 m² lub więcej. Blok B ma w wykazie tylko dwa mieszkania, oba 4-pokojowe.

Mieszkania z wykazu znajdują się na piętrach od 3 do 25. Przy podziale na trzy przedziały 24 są na piętrach od 3 do 10, 23 na piętrach od 11 do 17, a 33 na piętrach od 18 do 25, więc wykaz przechyla się ku wyższym piętrom. Wykaz nie pokazuje orientacji ani widoku żadnego lokalu, a strona dewelopera nie podaje wysokości pomieszczeń, więc te szczegóły wynikają z rzutu lokalu i umowy.

Stronę komercyjną opisuje wyłącznie wykaz. Sześćdziesiąt lokali typu „biuro” znajduje się na piętrach od 1 do 3 i ma łącznie 5 339,2 m², średnio 89,0 m² przy medianie 66,7 m²; 34 z nich jest w bloku A (3 147,0 m²), 15 w bloku C (1 270,2 m²) i 11 w bloku D (922,0 m²). Strona dewelopera wymienia powierzchnię komercyjną wśród udogodnień i nie mówi, czy te lokale to sklepy, biura czy coś innego, ani czy są sprzedawane umeblowane, czy w stanie surowym.

Kolejnych dziewięć wpisów w wykazie ma typ „biuro” z 2 pokojami, znajduje się na piętrach od 15 do 23 bloku C i podaje powierzchnię łączną 13 m² obok powierzchni mieszkalnej 43,2 m². Przewodnik podaje obie wartości dokładnie tak, jak je wydrukowano na stronie; nabywca zainteresowany którymś z tych dziewięciu lokali poprosiłby dewelopera o rzut lokalu i opis prawny, które rozstrzygają, czym jest dany wpis.

Udogodnienia wymieniono w poniższej tabeli. Tam, gdzie tekst dewelopera i lista ikon się różnią, pokazano oba warianty, ponieważ podwórze opisano dwukrotnie różnymi słowami.

Strona przypisuje blokom Ytong procent oszczędności energii, a przewodnik go nie powtarza ani nie sprawdza. Co do dostaw bloków, strona About na archi.ge mówi, że grupa zbudowała fabrykę bloków z niemiecką firmą Xella, inwestując USD 15 mln; jest to twierdzenie o grupie i nie oznacza, że bloki do tego projektu pochodzą z tej fabryki.

Blok po bloku: dwa ukończone, dwa w budowie z zaawansowaniem 48 procent

Na własnej stronie projektu wyróżnia go dziennik postępu. Każda karta bloku zawiera datowane wpisy, a dziennik pokazuje, co zrobiono w każdym bloku w ciągu prawie czterech lat. Tabela zestawia obok siebie karty bloków, liczniki sprzedanych i plany parkingów. Sumy dla bloków w piątej kolumnie to licznik sprzedanych plus mieszkania wciąż figurujące w wykazie; jest to dodatek wprowadzony przez niniejszy przewodnik, a nie liczba podana przez dewelopera.

Z obliczeń wynikają dwie obserwacje. Po pierwsze, cztery sumy dają dokładnie 1 000, co nie zgadza się z żadną liczbą podaną przez Korter ani pośrednika. Po drugie, suma dla bloku A, 256, równa się liczbie Korter dla bloku A, natomiast sumy dla bloków B i C są o 3 i 12 niższe od podanych przez Korter 256 i 291. Liczniki sprzedanych nie mówią, czy obejmują lokale komercyjne lub parking, więc sumy są odczytem strony, a nie liczbą mieszkań.

Bloki A i B mają długi dziennik: po 65 wpisów, od 3 stycznia 2023 r. do 13 października 2026 r.

Wpis z 14 lipca 2026 r. wymienia ukończone malowanie części wspólnych na piętrach od 5 do 24, system gaśniczy na poziomach -1 i -2, balustrady szklane, rampę i zagospodarowanie parkingu. Wpis z 8 września 2026 r. opisuje urządzenie holu jako będące w trakcie kończenia, a poprawę podwórza jako trwającą, natomiast wpis z 7 sierpnia 2026 r. wspomina o budowie ogrodzenia. Wpis z 13 października 2026 r. to długa lista ukończonych prac, od słupów po balustrady balkonowe.

Bloki C i D mają krótsze dzienniki, liczące 22 i 21 wpisów, zaczynające się 11 listopada 2024 r. od wykopów. Wbijanie pali rozpoczęto 26 listopada 2024 r. i zgłoszono jako ukończone do 27 lutego 2025 r.; prace przy płycie fundamentowej ruszyły w czerwcu 2025 r. Tabela podaje datowane etapy w bloku C w brzmieniu dziennika.

Dziennik bloku D przebiega według tej samej sekwencji z drobnymi różnicami. Jego wpis podsumowujący z 13 października 2026 r. wymienia płyty od 1. do 22. piętra, słupy do 21. piętra, mury obwodowe z bloczków na piętrach od 3 do 15 i tynkowanie w toku na piętrach od 3 do 8. Od pierwszego wpisu o wykopach do ostatniego wpisu podsumowującego mija 23 miesiące, a strona podaje 48 procent jako jedną liczbę dla każdego bloku, nie mówiąc, jak jest mierzona.

Trzy daty dotyczą rozpoczęcia bloków C i D i opisują różne rzeczy. Georgia Today opublikował komunikat firmy, że dzień sprzedaży nowych domów Dighomi 3, 3C i 3D, odbył się 20 kwietnia 2024 r. i że firma zgłosiła sprzedaż w tym dniu 150 mieszkań. Korter podaje start jako 1 kw. 2024 r. Dziennik archi.ge zaczyna się od wykopów 11 listopada 2024 r. Dzień sprzedaży, kwartał rozpoczęcia i pierwszy wpis dziennika to odrębne zdarzenia i żadne z trzech nie jest zobowiązaniem do odbioru.

Na planach parkingów cztery bloki mają numerowane miejsca na poziomach podziemnych: 149 w A, 99 w B i po 209 w C i D, czyli łącznie 666 (obliczone z numerowanych list). Publiczny wykaz mieszkań nie ma kategorii parkingu, a strona nie mówi, czy miejsca są sprzedawane z mieszkaniami, czy osobno, więc jest to więc pytanie, które należy zadać przy formularzu rezerwacji. Deweloper nie podaje terminu odbioru dla bloków C i D, a istniejące datowane liczby są w rozdziale 2.

Orientacyjne ceny według źródła i daty

Deweloper nie podaje ceny, więc każda liczba tutaj pochodzi z serwisu ogłoszeniowego lub strony pośrednika. Korter i sea-inside.net to podmioty trzecie, które publikują orientacyjne ceny ofertowe; nie są to cenniki Archi, a każda ma własną datę. Poniższa tabela zestawia obok siebie trzy rodzaje publikacji.

Strona pośrednika wymienia 20 lotów z wyboru 268. Tabela grupuje je według powierzchni i ceny; ostatnia kolumna jest obliczona przez podzielenie ceny przez powierzchnię i zaokrąglenie.

Dziesięć z 20 lotów wypada poniżej stawki Korter USD 1 250 za m² (siedem po 1 036, dwa po 1 099 i jeden po 618), a dziesięć powyżej (dziewięć po 1 259 i jeden po 1 270).

Lot o powierzchni 136,1 m² jest większy niż jakiekolwiek 3-pokojowe mieszkanie w wykazie archi.ge, gdzie największe ma 107,5 m², choć Korter również podaje 136,1 m² jako górną granicę swojego ogólnego zakresu powierzchni.

Tylko jedna z sześciu powierzchni pośrednika, 78,9 m², występuje także w wykazie archi.ge; pozostałe nie pokrywają się z żadną powierzchnią z wykazu. Nagłówkowa cena pośrednika USD 69 000 podzielona przez stawkę Korter USD 1 250 za m² daje 55,2 m², czyli powierzchnię, której nie ma w wykazie archi.ge, gdzie najmniejsze mieszkanie ma 53,7 m²; czy te dwie publikacje są powiązane, nie podano.

Plan płatności pośrednika wygląda na standardowe warunki dewelopera, które mogą się różnić w zależności od klienta: 10 procent wpłaty własnej i pozostałe 90 procent w miesięcznych ratach do końca budowy. Zastosowane do wystawionych lotów, 10 procent to USD 8 658 dla lotu 83,6 m² w cenie USD 86 584 i USD 10 198 dla lotu 81,0 m² w cenie USD 101 979 (obliczenia). Liczby rat ani ewentualnych odsetek nie podano, a archi.ge pozostawia własne pole warunków płatności puste.

Aby zobaczyć, co stawka Korter oznacza dla metraży z wykazu archi.ge, tabela mnoży ją przez najmniejsze i największe mieszkanie każdego rodzaju. To arytmetyka, a nie cytowana cena: stawka wyjściowa jest dolną granicą, a powyższe loty pośrednika pokazują stawki zarówno niższe, jak i wyższe.

W lari oficjalny kurs Narodowego Banku Gruzji (NBG) podany na 12 listopada 2026 r. wynosi USD 1 = GEL 2,5933 (strona oficjalnego kursu wymiany).

Przy tym kursie stawka wyjściowa Korter to około GEL 3 242 za m², a najtańszy i najdroższy wystawiony lot pośrednika, USD 84 050 i USD 101 979, to GEL 217 967 i GEL 264 462. Dla kontekstu całego miasta zob. przewodnik o cenach nieruchomości w Tbilisi; wskaźnik cen nieruchomości mieszkaniowych Krajowego Urzędu Statystycznego Gruzji (Geostat) obejmuje nowe nieruchomości mieszkaniowe w Tbilisi i publikuje mediany dla dzielnic w formie wykresu bez etykiet liczbowych, więc żadna wartość dla dzielnicy nie jest tu odczytywana.

Lokalizacja projektu Archi Dighomi 3 Tbilisi: Didi Digomi i aleja Króla Parnawaza

Współrzędne podane w danych strony archi.ge lokalizują kompleks w punkcie 41,790285 N, 44,767712 E, około 11 km na północny zachód od placu Wolności w linii prostej. Artykuł Wikipedii o dzielnicy Saburtalo wymienia Didi Digomi wśród osiedli dzielnicy Saburtalo, co zgadza się z przypisaniem w Korter. Publikacja Geostat o liczbie ludności podaje liczbę ludności Tbilisi na 1 stycznia 2026 r. jako 1 369,4 tys., czyli 34,7 procent z 3 941,1 tys. mieszkańców Gruzji (obliczenia); nie podaje liczby dla dzielnicy.

Deweloper twierdzi, że kompleks leży 3 minuty od hipermarketu Goodwill. Centrum handlowe Goodwill przy alei Parnawaza Mepe znajduje się 0,23 km w linii prostej od opublikowanego punktu i 1,17 km drogą. Teksty dewelopera o blokach dodają, że ratusz Tbilisi planuje nowe drogi w pobliżu kompleksu, aby można było dojechać do niego z alei Agmaszenebeli, alei Króla Parnawaza i alei Króla Mirjana. Nie znaleziono żadnego dokumentu miejskiego potwierdzającego te drogi, więc przewodnik przedstawia to wyłącznie jako oświadczenie dewelopera.

Dojazd drogowy ma jedną udokumentowaną cechę. Tabela trasy w Wikipedii dla drogi S1 wymienia zjazd o nazwie Didi Digomi, Tbilisi na 12. kilometrze trasy. Droga biegnie z Tbilisi w stronę Mcchety i zachodniej Gruzji, a wpis pochodzi z Wikipedii i nie jest oficjalnym rejestrem dróg.

Transport publiczny to miejsce, w którym ta okolica różni się od dzielnic centralnych. Metro w Tbilisi ma dwie linie i 23 stacje, według listy w Wikipedii, a żadna ze stacji w poniższej tabeli nie leży w odległości 2,5 km od projektu w linii prostej. Najbliższa z nich to Sarajiszwili na linii Achmeteli-Warketili, 2,72 km w linii prostej i 3,94 km drogą. Stacje linii Saburtalo z tabeli leżą 7 km lub dalej.

Korter dodaje, że kilka przystanków transportu publicznego jest w odległości 5 minut spaceru, a centrum jest około 30 minut samochodem, lotnisko zaś około 50 minut; są to twierdzenia portalu i nie zostały przez ten przewodnik w żaden sposób zweryfikowane.

Poniższa tabela oblicza odległości od punktu archi.ge. Wartości w linii prostej wyznaczono wzorem haversine; wartości drogowe pochodzą z publicznej usługi wyznaczania tras OSRM w warunkach swobodnego ruchu w dniu 12 listopada 2026 r., więc nie mówią nic o czasach w godzinach szczytu. Położenia punktów orientacyjnych pochodzą z OpenStreetMap oraz ze stron Wikipedii o stacjach metra i są przybliżeniami z mapy, a nie punktami geodezyjnymi.

Obraz jest taki: punkt handlowy w odległości kilometra, stacja metra na pierwszej linii około 4 km drogą, historyczne centrum nieco ponad 12 km, a lotnisko prawie 30 km. Podane przez portal 30 i 50 minut są dłuższe niż wartości przy swobodnym ruchu, 15 i 37 minut, a portal nie podaje podstawy. Dla kontekstu rynkowego zob. stronę Tbilisi na tej witrynie, przewodnik o cenach nieruchomości w Tbilisi oraz stronę miasta Tbilisi.

Opis Korter wymienia także szkołę, przedszkole, przychodnię, supermarkety i kawiarnie w zasięgu spaceru. Są to twierdzenia portalu bez podanych odległości, a przewodnik nie powtarza ich nazw; nabywca może samodzielnie sprawdzić okolicę na mapie oraz podczas wizyty na miejscu.

Zakup w Gruzji: kto podpisuje, co się rejestruje i ile to kosztuje

Strona dewelopera nie opisuje procedury zakupu, więc ten rozdział opiera się na gruzińskich przepisach i opublikowanej taryfie rejestru. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego wymaga do nabycia rzeczy nieruchomej w drodze umowy dwóch rzeczy: pisemnej czynności prawnej i wpisu prawa własności nabywcy do Rejestru Publicznego. Prawo powstaje z chwilą rejestracji; pokwitowanie wpłaty ani komplet kluczy go nie tworzą.

Zagraniczny nabywca podlega temu samemu artykułowi co obywatel Gruzji. Obywatelstwo ma znaczenie w przypadku gruntów rolnych, którymi mieszkanie w Didi Digomi nie jest. Ogólną sytuację przedstawia przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji; kolejność od rezerwacji do rejestracji opisuje przewodnik o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji; a o zakupie dokonywanym z innego kraju mówi strona o zakupie nieruchomości w Gruzji z zagranicy.

Taryfa rejestru zależy od szybkości, a nie od ceny. Strona opłat Narodowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR) podaje GEL 150 za rejestrację zmiany prawa w 4 dni robocze, GEL 270 w 1 dzień roboczy i GEL 350 w dniu złożenia wniosku; po przeliczeniu według kursu GEL 2,5933 za USD jest to około USD 58, USD 104 i USD 135. Te same trzy kwoty dotyczą rejestracji zobowiązania związanego z prawem własności.

Umowa rezerwacyjna lub umowa kupna lokalu w budowanym jeszcze bloku może zostać wpisana do tej drugiej kategorii. Który wpis ma zastosowanie, rozstrzygają tekst umowy i rejestr, więc nabywca pyta, który z nich deweloper zamierza złożyć.

Nabywcy, którzy nie mogą stawić się osobiście, mają dwie drogi: pełnomocnictwo zalegalizowane do użytku w Gruzji albo usługę inteligentnych umów rejestru, która rejestruje prawa do nieruchomości online podczas umówionego spotkania wideo. Dla dokumentów z innego kraju stosuje się apostille, a tabela Konferencji Haskiej podaje przystąpienie Gruzji jako 21 sierpnia 2006 r., a wejście w życie jako 14 maja 2007 r.

Żaden przytoczony tu przepis nie wyznacza terminu, do którego deweloper musi wydać gotowy lokal. Liczy się termin z podpisanej umowy. W przypadku bloków A i B, które strona pokazuje jako ukończone, nabywca poprosiłby o dokument, który potwierdza ukończenie budynku; w przypadku bloków C i D umowa określa termin odbioru i skutek jego niedotrzymania.

Podatki, pobyt i finansowanie dla zagranicznego nabywcy

Podatek od nieruchomości osób fizycznych został przepisany 30 września 2026 r. Skonsolidowany Kodeks podatkowy Gruzji na matsne.gov.ge wymienia wśród zmian ustawę nr 1874 z tej daty. Według tekstu obecnie pokazywanego artykuł 202(5) ustala roczną stawkę dla nieruchomości osoby fizycznej innej niż grunt w wysokości od 0,8 do 1 procent jej wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku, a artykuł 206(1)(a) znosi podatek, jeżeli rodzina zarobiła w poprzednim roku nie więcej niż GEL 100 000.

Przegląd podatkowy i prawny EY Georgia za lipiec–wrzesień 2026 r. odnotowuje wyższy próg zwolnienia i podaje poprzedni jako GEL 40 000. Materiały opublikowane przed zmianą nadal zawierają dawne progi i nie zgadzają się już z Kodeksem. Na stronie podatku od nieruchomości Służby Dochodów Gruzji (rs.ge) wyznaczono 1 listopada jako termin deklaracji i 15 listopada jako termin zapłaty, przesuwane na następny dzień roboczy, gdy któryś z nich wypada w dzień wolny; artykuł 205 wyznacza osobom fizycznym te same dwie daty.

Dla porównania skali: lot pośrednika za USD 90 447 to według oficjalnego kursu GEL 234 556, więc przedział z Kodeksu od 0,8 do 1 procent oznaczałby od GEL 1 876 do GEL 2 346 rocznie, gdyby ta kwota była wartością podlegającą opodatkowaniu. Wartość podlegająca opodatkowaniu to wartość rynkowa ustalana w każdym przypadku osobno, a rodzina, której dochód nie przekracza limitu, nie płaci nic. Zasady składania deklaracji opisuje przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji.

Dwie inne pozycje podatkowe mają znaczenie dla właściciela, który wynajmuje lub sprzedaje. Artykuł 81 opodatkowuje dochód osoby fizycznej z wynajmu lokalu mieszkalnego stawką 5 procent, gdy nie zgłasza się kosztów, a dochód co do zasady stawką 20 procent. Artykuł 81(3) stosuje 5 procent do zysku ze sprzedaży mieszkania, a artykuł 82(1)(f.a) wyłącza zysk z mieszkania posiadanego dłużej niż dwa lata.

Co do pobytu, na stronie Agencji Rozwoju Usług Publicznych wymieniono krótkoterminowe zezwolenie dla cudzoziemca posiadającego nieruchomość nierolną o wartości powyżej USD 150 000 w przeliczeniu na lari, przy czym wartość ustala certyfikowany rzeczoznawca akredytowanej jednostki. Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców powtarza tę kwotę dla kategorii wizy D5. Rozstrzyga wycena rzeczoznawcy, a nie cena z umowy. Proces opisuje przewodnik o zezwoleniu na pobyt w Gruzji.

Tabela zestawia podane lub obliczone liczby z wartością ustawową i nie przewiduje wyceny rzeczoznawcy; ceną każdego lokalu jest cena z umowy.

Co do finansowania, na stronie PTI i LTV Narodowego Banku Gruzji limit kredytowania wynosi 90 procent wartości zabezpieczenia w lari i 70 procent w walucie obcej. Raty ograniczono do części miesięcznego dochodu netto: 25 procent dla kredytów w lari (20 procent dla kredytów w walucie obcej) poniżej GEL 1 500 i 50 procent (30 procent) od GEL 1 500 wzwyż. Korter wspomina kredyt hipoteczny TBC Bank. Warunki dla nierezydentów ustala każdy bank, co wyjaśnia przewodnik o kredytach hipotecznych dla cudzoziemców w Gruzji.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Strona dewelopera pozostawia kilka pozycji nieopublikowanych, a w innych źródła się różnią. Poniższa lista zamienia każdą lukę w dokument lub odpowiedź, o którą nabywca może poprosić przed zapłatą. Większość z nich mieści się w formularzu rezerwacji, a to, czego on nie obejmuje, trafia do umowy sprzedaży.

1. Cennik z numerami lokali, blokami, piętrami i metrażami, pakiet wykończenia oraz data wydania cennika.
2. Termin odbioru dla konkretnego bloku, zapisany w umowie, znaczenie odbioru (klucze, podpisany protokół lub rejestracja) i skutek niedotrzymania terminu.
3. Podmiot prawny podpisujący umowę, z pełną nazwą i danymi rejestrowymi, oraz działka, na której stoi blok.
4. Kod katastralny i adres ulicy w takim brzmieniu, w jakim pojawią się w Rejestrze Publicznym, oraz wypis z rejestru dla działki.
5. Pozwolenie na budowę oraz, dla bloków A i B, dokument potwierdzający ukończenie budynku.
6. Harmonogram płatności, rachunek lub rachunek powierniczy (escrow), na który wpływa każda płatność, oraz zasada zwrotu depozytu.
7. Definicja liczby pokoi stosowana w wykazie oraz rzut lokalu pokazujący powierzchnię mieszkalną, balkonu i łączną.
8. Pisemny opis wykończenia: co jest zamontowane przy odbiorze, a co pozostaje właścicielowi, zważywszy że określenia podmiotów trzecich się różnią.
9. Dla wpisów typu „biuro”, w tym tych o powierzchni 13 m² na piętrach od 15 do 23 bloku C, opis prawny i dozwolone użytkowanie każdego lokalu.
10. Czy miejsca parkingowe są sprzedawane z mieszkaniami, czy osobno, ich numery na planie, ich ceny i ich rejestracja.
11. Harmonogram opłat eksploatacyjnych, zarządca, udział w częściach wspólnych oraz zasady korzystania z podwórza i jego urządzeń.
12. Plan zagospodarowania terenu z placami zabaw i boiskami sportowymi, ponieważ teksty dewelopera opisują je odmiennie.
13. Plan dróg, o którym mowa w tekstach o blokach, oraz dokument, na którym deweloper opiera się w sprawie nowych dróg dojazdowych.
14. Jeśli zakup jest dokonywany z zagranicy: czy zostanie użyte zalegalizowane pełnomocnictwo, czy umówione spotkanie w rejestrze.

Jak projekt Archi Dighomi 3 Tbilisi wypada na tle innych projektów Archi w Tbilisi

Tabela wymienia pięć innych projektów Archi w Tbilisi, do których ta witryna ma przewodnik, ze statusem i głównymi opublikowanymi informacjami dla każdego. Ceny to orientacje podmiotu trzeciego z Korter na podane daty, ponieważ archi.ge nie podaje ich dla żadnego z nich. Pozycje w tabeli nie są w żaden sposób uszeregowane.

Projekty różnią się formą. Archi Dighomi 3 Tbilisi i Archi Rivertown leżą w okolicy Digomi, ale są odrębnymi projektami. Kikvidze Garden i Akhmeteli mają kilka bloków na różnych etapach, podobnie jak ten projekt, natomiast Universe ma dwa bloki w budowie. Na stronie kraju Gruzja w tej witrynie przedstawiono kontekst rynkowy dla różnych miast.

Do portfolio Archi należy także Kobuleti Beach Resort, wspólna inwestycja z NEXT ogłoszona na stronie aktualności archi.ge 2 czerwca 2026 r., która ma własny przewodnik w tej witrynie: Kobuleti Beach Resort. Jest to nadmorski projekt hotelowo-mieszkaniowy, formą niedający się porównać z tym kompleksem w Tbilisi.

Archi (deweloper)

Swoją historię Archi opisuje na stronie About jako zaczynającą się w 2006 roku. Wiadomość na archi.ge, „Archi Turns 15”, z 5 lipca 2021 r., podaje, że firmę założyli w 2006 roku Ilia Culaja, Meni Benisz i Irakli Kapianidze, że weszła do branży deweloperskiej w 2008 roku, a koszykarz Zaza Pachulia dołączył do niej jako współwłaściciel w 2018 roku.

Liczniki na stronie About wskazują 55 ukończonych projektów, 31 projektów w toku, 20 lat doświadczenia, 1 568 653 m² ukończonej zabudowy i 1 238 468 m² zabudowy w toku. Tekst główny na tej samej stronie jest starszy i podaje 51 i 30 projektów. Materiał Georgia Today z 23 kwietnia 2024 r. cytuje liczby firmy z tej daty: 49 ukończonych i 20 trwających projektów w Tbilisi, Batumi i Bakuriani. Wszystkie te liczby pochodzą od samego dewelopera i są przez niego opublikowane, a przewodnik ich nie weryfikuje ani nie potwierdza.

W kwestii zarządzania archi.ge poinformowało 13 czerwca 2024 r., że Deloitte przeprowadzi audyt skonsolidowanych sprawozdań finansowych Archi i jej spółek zależnych sporządzonych według Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej (wiadomość Archi). Strona About opisuje także fabrykę bloków Ytong zbudowaną z niemiecką firmą Xella. Przewodnik nie powtarza twierdzeń o udziale w rynku, liczbie mieszkańców ani o rankingach z komunikatów grupy, ponieważ żadne z nich nie jest opatrzone metodą ani niezależnym źródłem.

Podmiot prawny podpisujący umowę sprzedaży jest wskazany w umowie i w wypisie z rejestru, a dane kontaktowe znajdują się na stronie dewelopera.

Często zadawane pytania

Czym jest projekt Archi Dighomi 3 Tbilisi?

Jest to kompleks mieszkaniowy z czterech bloków z powierzchnią komercyjną w Didi Digomi przy alei Króla Parnawaza, budowany przez Archi. W dniu 12 listopada 2026 r. archi.ge pokazywało bloki A i B jako ukończone, a bloki C i D jako będące w budowie po 48 procent każdy. Strona wymienia zielone podwórze 7 000 m², parking, generator i zbiornik na wodę. Strona nie podaje ceny, terminu odbioru ani planu płatności.

Gdzie znajduje się projekt Archi Dighomi 3 Tbilisi i który adres jest prawidłowy?

Deweloper podaje aleję Króla Parnawaza w Tbilisi, w Didi Digomi, i twierdzi, że hipermarket Goodwill jest 3 minuty stąd. Korter podaje aleję Dawida Agmaszenebeli, 194, i zalicza projekt do Saburtalo. Wypis z rejestru dla działki, zestawiony z kodem katastralnym zapisanym w umowie, pokazuje, który opis pasuje do lokalu.

Ile kosztuje mieszkanie?

Deweloper nie podaje ceny. Korter podaje stawkę wyjściową USD 1 250 za m² (25 października 2026 r.) i ceny lokali „na zapytanie”. Pośrednik sea-inside.net podaje „od USD 69 000” i wymienia 20 lotów od USD 84 050 do USD 101 979 (12 listopada 2026 r.). Są to orientacyjne dane podmiotów trzecich, a nie oferty; dokumentem, o który należy poprosić, jest cennik z numerami lokali.

Kiedy zostaną przekazane pozostałe bloki?

Deweloper nie podaje terminu odbioru. Korter podaje 2 kw. 2027 r. dla bloków C i D według stanu z 25 października 2026 r., a sea-inside.net pokazuje „Date to be confirmed” (data do potwierdzenia) w dniu 12 listopada 2026 r. Termin wiążący dewelopera to ten zapisany w umowie sprzedaży, ze wskazanym skutkiem jego niedotrzymania i znaczeniem odbioru dla danego lokalu.

Ile jest lokali?

Źródła się nie zgadzają. Wykaz archi.ge pokazuje 80 mieszkań i 69 lokali typu „biuro” na sprzedaż, a jego liczniki sprzedanych dodają jeszcze 920, co po dodaniu do mieszkań daje 1 000. Korter podaje 512 w opisie oraz 256, 256 i 291 dla trzech bloków; sea-inside.net podaje 588 lotów. Nabywca powinien polegać na numerze lokalu i bloku w umowie.

Jakie metraże i układy są wymienione?

Wykaz archi.ge pokazuje mieszkania 2-pokojowe o powierzchni od 53,7 do 65,5 m², 3-pokojowe od 82,4 do 107,5 m² i 4-pokojowe od 78,9 do 164,3 m². Z 80 mieszkań 60 jest 3-pokojowych, 11 jest 2-pokojowych, a 9 jest 4-pokojowych. Strona nie definiuje liczby pokoi, a Korter stosuje inny schemat, więc punktem odniesienia jest rzut lokalu.

Czy kompleks jest blisko stacji metra?

Żadna ze stacji w tabeli przewodnika nie leży w odległości 2,5 km w linii prostej. Najbliższa jest Sarajiszwili: 2,72 km w linii prostej i 3,94 km drogą (obliczone z położeń na mapie). Stacje linii Saburtalo z tabeli są 7 km lub dalej. Korter wspomina przystanki transportu publicznego w odległości 5 minut spaceru, co jest twierdzeniem portalu.

Czy posiadanie tu mieszkania uprawnia do gruzińskiego zezwolenia na pobyt?

Zgodnie z zasadą publikowaną przez Agencję Rozwoju Usług Publicznych cudzoziemiec posiadający tytuł własności nieruchomości nierolnej o wartości powyżej USD 150 000 w przeliczeniu na lari, ocenionej przez certyfikowanego rzeczoznawcę, może ubiegać się o zezwolenie krótkoterminowe. Wystawione loty pośrednika, od USD 84 050 do USD 101 979, są poniżej tej kwoty. Przy stawce wyjściowej Korter mieszkanie potrzebowałoby około 120 m², by ją przekroczyć, a pięć z 80 mieszkań z wykazu ma 120 m² lub więcej.

Jakie podatki i opłaty rejestrowe wiążą się z własnością?

Podatek od nieruchomości osoby fizycznej wynosi od 0,8 do 1 procent wartości rynkowej, bez podatku, gdy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000. Wynajem mieszkania opodatkowany jest stawką 5 procent bez kosztów; sprzedaż opodatkowana jest stawką 5 procent od zysku, chyba że mieszkanie posiadano dłużej niż dwa lata. Opłaty rejestrowe wynoszą GEL 150, 270 lub 350, zależnie od szybkości.

Co powinno znaleźć się w umowie przed pierwszą płatnością za Archi Dighomi 3 Tbilisi?

Umowa powinna wskazywać podmiot zawierający umowę i działkę, podawać blok, numer lokalu, piętro i powierzchnię, wymieniać wykończenie przy odbiorze, określać termin odbioru i skutek jego niedotrzymania oraz ustalać harmonogram płatności z rachunkiem odbiorcy. Powinna też regulować kwestię parkingu i ewentualnego lokalu komercyjnego. Lista w rozdziale 9 zawiera czternaście pozycji, o które nabywca może poprosić na piśmie.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• Archi: strona projektu Archi Dighomi 3, sprawdzono 12 listopada 2026 r.
• Archi: strona About, sprawdzono 12 listopada 2026 r.
• Archi: wiadomość „Archi Turns 15”, 5 lipca 2021 r.
• Archi: wiadomość o umowie na audyt z Deloitte, 13 czerwca 2024 r.
• Archi: wiadomość o wspólnej inwestycji Kobuleti Beach Resort, 2 czerwca 2026 r.
• Korter: Archi Digomi 3, ceny i dostępność na 25 października 2026 r.
• sea-inside.net: Archi Digomi 3, źródło zaktualizowano 12 listopada 2026 r.
• Georgia Today: artykuł o sprzedaży przez Archi 150 mieszkań w jeden dzień, 23 kwietnia 2024 r.
• Wikipedia: dzielnica Saburtalo
• Wikipedia: autostrada S1 (Gruzja)
• Wikipedia: lista stacji metra w Tbilisi (współrzędne stacji ze stron stacji)
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja danych (położenia punktów orientacyjnych)
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Narodowa Agencja Rejestru Publicznego: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• Narodowa Agencja Rejestru Publicznego: opłaty za usługi informacyjne
• Narodowa Agencja Rejestru Publicznego: usługa rejestracji inteligentnych umów
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Służba Dochodów Gruzji: podatek od nieruchomości
• EY Georgia: przegląd podatkowy i prawny, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy wymiany (USD 1 = GEL 2,5933 na 12 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Konferencja Haska prawa prywatnego międzynarodowego: tabela statusu Konwencji apostille
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Geostat: wskaźnik cen nieruchomości mieszkaniowych, III kwartał 2026 r.

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.