Archi Lilacs Tbilisi: przewodnik po źródłach i cenach (2026)

Archi Lilacs Tbilisi to kompleks mieszkaniowy z trzech bloków, który deweloper Archi umieszcza przy ulicy R. Gabaszwili w osiedlu Muchiani w dzielnicy Gldani; na archi.ge w dniu 12 listopada 2026 r. bloki A i B oznaczono jako „Zakończony”, blok C jako zaawansowany w 3 procentach, a na liście mieszkań na sprzedaż dewelopera widnieje 300 mieszkań.

Niniejszy przewodnik po projekcie Archi Lilacs Tbilisi odczytuje stronę dewelopera w stanie z 12 listopada 2026 r. i zestawia obok niej wszystkie dane o blokach, lokalach, cenie i odbiorze, które podają serwis ogłoszeniowy Korter, portal brokerski Avezor i Realting — każdą z podaniem źródła i daty.

Strona dewelopera nie podaje ceny, terminu odbioru ani planu płatności, a przewodnik pokazuje źródła obok siebie i nie wybiera między nimi. Dodaje ponadto udokumentowane źródłami tło informacyjne dotyczące Muchiani i metra Akhmeteli oraz zakupu nieruchomości, podatków i pobytu w Gruzji.

Przegląd projektu Archi Lilacs Tbilisi

Na stronie projektu deweloper przedstawia kompleks jako zespół mieszkaniowy przy ulicy R. Gabaszwili w Muchiani, 5 minut jazdy samochodem od stacji metra Akhmeteli i 2 minuty pieszo od wielofunkcyjnej przestrzeni Radio City. Te odległości to własne deklaracje samego dewelopera i zostały sprawdzone na danych mapowych w sekcji 6 niniejszego przewodnika. Strona wymienia trzy bloki, A, B i C, podczas gdy tekst opisu mówi o czterech blokach mieszkalnych i odrębnym budynku przedszkola; przewodnik podaje oba sformułowania i nie próbuje ich uzgadniać.

Status różni się w zależności od bloku, co od razu widać na stronie dewelopera. W dniu 12 listopada 2026 r. archi.ge oznaczał bloki A i B jako „Zakończony” w 100 procentach, a blok C jako „W budowie” w 3 procentach; dziennik postępu prac podaje wykop i wzmacnianie gruntu w wykopie.

Publiczna wyszukiwarka mieszkań, do której odwołują się strony samego serwisu, zwróciła 300 mieszkań na sprzedaż: 8 w bloku A, 48 w bloku B i 244 w bloku C. Deweloper nie podaje ceny, terminu odbioru ani planu płatności, dlatego wszystkie ceny w tym przewodniku pochodzą z serwisów ogłoszeniowych i mają podane źródło oraz datę.

Dziedziniec to element, który deweloper stawia na pierwszym miejscu: zagospodarowane podwórze wewnętrzne o powierzchni 12 000 m² z ogrodem bzów, boiskiem sportowym, kortem do padla, siłownią, strefą rozrywki dla dzieci i osiedlowym lounge. Realting podaje dla tego samego podwórza 15 000 m²; różnicę pokazuje tabela porównawcza w sekcji 2.

Co każde ze źródeł podaje o blokach, lokalach, cenie i odbiorze

Publiczne informacje o projekcie pochodzą ze strony dewelopera i z trzech źródeł zewnętrznych: serwisu ogłoszeniowego Korter (ceny i dostępność na 22 września 2026 r., strona odczytana 12 listopada 2026 r.), portalu brokerskiego Avezor (strona z 7 lipca 2026 r.) i Realting (ogłoszenie zaktualizowane 29 lipca 2024 r.).

Ich dane nie zawsze się zgadzają, dlatego tabela zestawia każdą wartość z jej źródłem. Dane dewelopera podano jako „według dewelopera (archi.ge, sprawdzono 12 listopada 2026 r.)”, a każda inna wartość jest „według” wskazanego serwisu na jego datę. Przewodnik nie wybiera między nimi i nie przyznaje pierwszeństwa żadnemu ze źródeł.

Cztery wiersze tej tabeli zasługują na bliższe spojrzenie. Pierwszy to liczba mieszkań. Liczba dewelopera, 300 mieszkań na sprzedaż, i „300 apartamentów” Kortera na liście cech są równe, ale karty bloków Kortera (9, 71 i 520) dają w sumie 600, tyle samo co jego tabela układów.

Karty i tabelę można odczytać jako liczące cały blok, a liczbę 300 jako liczącą mieszkania oferowane obecnie, ale strona tego nie wyjaśnia, a przewodnik odnotowuje wyłącznie podane liczby, bez ich interpretowania.

Drugi to podane liczby sprzedanych mieszkań. Dodanie liczb sprzedanych i mieszkań na sprzedaż dewelopera blok po bloku daje 300 dla bloku A, 430 dla bloku B i 519 dla bloku C, czyli łącznie 1 249. Ta suma to własne obliczenie przewodnika z dwóch podanych pól; sama strona nie podaje łącznej liczby dla projektu, a liczba 1 249 nigdzie nie jest wskazana jako wielkość kompleksu. Karta bloku C u Kortera podaje 520, o jeden więcej niż 519 uzyskane z archi.ge.

Trzeci to dzielnica. Wikipedia wymienia Muchiani wśród osiedli dzielnicy Gldani, co zgadza się z sformułowaniem Kortera, podczas gdy jeden opis brokerski wskazuje Saburtalo. Nabywca, który potrzebuje informacji o dzielnicy do kwestii podatkowej lub obwodu szkolnego, powinien oprzeć się wyłącznie na adresie z wypisu z rejestru, a nie na etykiecie portalu.

Czwarty to ulica. Deweloper wskazuje ulicę R. Gabaszwili, Korter pisze ulica Revaza Gabaszwilego, Avezor podaje „5th Passage”, a Realting wymienia ulicę Aleksi Gobronidze. Który opis odpowiada działce kupowanego lokalu, rozstrzygają kod katastralny w umowie sprzedaży i wypis z rejestru.

Stan poszczególnych bloków, dziennik budowy i dziedziniec

Strona dewelopera jest uporządkowana według poszczególnych bloków, a każdy blok ma własny status, wartość procentową, liczbę mieszkań na sprzedaż, liczbę mieszkań sprzedanych i opatrzony datami dziennik postępu prac. Taka struktura sprawia, że tabela bloków jest najprzydatniejszym pojedynczym widokiem projektu. Poniższa tabela łączy zapisy archi.ge o blokach, jego zapisy o piętrach i plany parkingów oraz karty bloków Kortera dla porównania. Daty są takie, jak podano na stronach.

Trzy bloki znajdują się więc na trzech różnych etapach budowy. Bloki A i B mają oznaczenie „Zakończony”, a na liście dewelopera zostaje w nich łącznie 56 mieszkań na sprzedaż: 8 w A i 48 w B. Blok C skupia większość oferty, 244 z 300 mieszkań, i jest na etapie wykopu. Udział można podać dokładnie: 244 z 300 to 81,3 procent mieszkań obecnie na liście sprzedaży, a 56 z 300 to 18,7 procent.

Dziennik bloku C ma trzy wpisy. W dniu 7 sierpnia 2026 r. deweloper odnotował, że droga dojazdowa do placu wykopu została ukończona, a prace przy wykopie rozpoczęto. Wpis z 8 września 2026 r. powtarza, że prace przy wykopie rozpoczęto, a wpis z 13 października 2026 r. mówi, że trwa wzmacnianie gruntu w wykopie. W dniu 12 listopada 2026 r. nie pokazano żadnego późniejszego wpisu.

Dzienniki bloków A i B są znacznie dłuższe, ponieważ obejmują cały okres prowadzenia budowy. Dziennik bloku A zawiera 45 wpisów z okresu od 26 kwietnia 2021 r. do 13 października 2026 r., a dziennik bloku B — 61 wpisów od 14 lutego 2023 r. do 13 października 2026 r., przy czym wiele z nich w czasie budowy pojawiało się w odstępach od dwóch do czterech tygodni.

Dla nabywcy przydatna jest tu przede wszystkim częstotliwość wpisów w dzienniku: dziennik bloku z regularnymi, opatrzonymi datą wpisami i zdjęciami to zapis, który można porównać z harmonogramem budowy zawartym w umowie.

Korter prowadzi własną dokumentację fotograficzną. Pisze, że fotografuje kompleks z tych samych miejsc, i pokazuje trzy punkty widokowe, przy czym najnowsza aktualizacja pochodzi z lutego 2026 r., a najstarsze zdjęcia są datowane na maj 2022 r. Jego ostatnia aktualizacja jest więc wyraźnie starsza niż wpisy dewelopera o bloku C z sierpnia–października 2026 r., które są nowszym zapisem dla tego bloku.

Dziedziniec deweloper opisuje w dwóch miejscach. Tekst opisu i tekst o infrastrukturze wspominają o zagospodarowanym podwórzu o powierzchni 12 000 m² z ogrodem bzów, boiskiem sportowym, kortem do padla, siłownią, strefą rozrywki dla dzieci, osiedlowym lounge i parkingiem podziemnym. Ikony infrastruktury wymieniają skwer, plac zabaw dla dzieci, stadion, parking, generator i zbiornik na wodę. Tekst Kortera dodaje fontannę, ścieżki spacerowe, dwa boiska piłkarskie, zapasowy generator i zbiornik na wodę.

Lista materiałów na stronie wymienia bloczek Ytong, beton Heidelberg, szkło niskoemisyjne, cegłę dekoracyjną, panele HPL i farbę Caparol. Akapit Kortera o architekturze wymienia bloczki Ytong, elewację z paneli HPL i cegły klinkierowej oraz technologię szkieletu monolitycznego. Strona wymienia też budynek przedszkola. Ani ona, ani tabela bloków nie podają dla tego budynku lokalizacji, wielkości ani terminu, dlatego należy go traktować jako opisany, a nie oddany element.

Mieszkania na sprzedaż według bloku i liczby pokoi

Publiczna wyszukiwarka mieszkań dewelopera zwraca dla każdego mieszkania numer, piętro, powierzchnię całkowitą, powierzchnię mieszkalną, „powierzchnię letnią” („summer area”, która wydaje się oznaczać powierzchnię balkonu lub loggii) oraz liczbę pokoi. Zapytanie z 12 listopada 2026 r. dla trzech bloków zwróciło 300 mieszkań, wszystkie niesprzedane i niezarezerwowane, wszystkie z ceną 0. Tabela grupuje je według bloku i liczby pokoi. Metraże to powierzchnie całkowite w m²; średnia to własne obliczenie przewodnika dla mieszkań w każdej komórce.

Z samej arytmetyki wynikają trzy prawidłowości. Po pierwsze, oferta koncentruje się w małych lokalach: 74 mieszkania jednopokojowe i 111 dwupokojowych w bloku C stanowią 185 z 300, czyli 61,7 procent.

Po drugie, bloki A i B oferują głównie większe lokale: 53 z ich 56 mieszkań to mieszkania 3-pokojowe lub 4-pokojowe, a dwa mieszkania 2-pokojowe w bloku B (59,2 i 60,4 m²) są jedynymi mniejszymi. Po trzecie, najmniejsze oferowane mieszkanie ma 40,4 m², co odpowiada najmniejszemu metrażowi w tabeli układów Kortera.

Udział balkonu można również wyliczyć z samych zapisów. Dla jednopokojowego mieszkania o powierzchni 40,4 m² system pokazuje 30,8 m² powierzchni mieszkalnej i 9,6 m² „powierzchni letniej”, więc balkon stanowi 23,8 procent powierzchni całkowitej.

Mieszkania jednopokojowe w bloku C mają od 40,4 do 43,5 m² w siedmiu wariantach układu, a „powierzchnia letnia” wynosi od 9,6 do 10,1 m². Ponieważ cena za m² w serwisach ogłoszeniowych jest podawana od powierzchni całkowitej, nabywca porównujący oferty powinien zapytać, czy powierzchnia w umowie obejmuje balkon w pełnym wymiarze, czy ze zmniejszonym współczynnikiem.

Oznaczenia liczby pokoi różnią się między źródłami, co bardzo ułatwia błędne porównania między nimi. Deweloper grupuje mieszkania według liczby pokoi i nie mówi, czy liczba ta obejmuje salon; Korter nazywa najmniejszą grupę „studiami”, a jego pozostałe grupy są przesunięte o jeden stopień względem archi.ge. Tabela pokazuje ten sam zakres metraży pod oznaczeniem każdego źródła.

Liczba lokali przypadających na oznaczenie również się różni: liczby Kortera 100, 32, 289, 176 i 3 dają w sumie 600, wobec 300 mieszkań na liście sprzedaży dewelopera. Jak zaznaczono w sekcji 2, te dwie liczby mogą dotyczyć różnych rzeczy. Nabywca pytający o konkretny lokal powinien podać jego blok, piętro i numer z planu dewelopera i poprosić, aby w umowie wskazać powierzchnię z balkonem pokazanym osobno.

Orientacyjne ceny według źródła i daty oraz warunki wykończenia (frame)

archi.ge nie pokazuje ceny żadnego mieszkania: w jego wyszukiwarce mieszkań każde pole ceny wynosi 0, pole warunków płatności jest puste, a własna konfiguracja serwisu oznacza ceny jako niepokazywane. Dwa serwisy ogłoszeniowe podają tę samą stawkę wyjściową. Trzeci portal podał inną kwotę w ogłoszeniu ostatnio aktualizowanym w 2024 r.; pominięto ją, ponieważ ta strona nie mówi, do którego lokalu ani wykończenia się odnosi.

Obie stawki zgadzają się w dolarach. Podana przez Avezor kwota w lari, 3 004 za m², oznacza kurs około 2,59 GEL za USD, zbliżony do oficjalnego kursu Narodowego Banku Gruzji (NBG) 2,5933 GEL na 12 listopada 2026 r. (nbg.gov.ge). Żaden z serwisów nie podaje ceny konkretnego lokalu, więc cena za m² pomnożona przez powierzchnię to arytmetyka, a nie oferta. Tabela pokazuje to obliczenie dla wybranych powierzchni z listy dewelopera, przy stawce serwisów ogłoszeniowych 1 160 USD.

Te kwoty nie są wycenami. Pokazują rząd wielkości, jaki dla oferowanych metraży wynika ze stawki serwisów ogłoszeniowych, a ostateczna cena lokalu zależy od piętra, układu, widoku i harmonogramu płatności. Serwisy ogłoszeniowe piszą, że ceny lokali są dostępne wyłącznie na zapytanie, a pisemny cennik dewelopera z numerem lokalu przy każdej cenie to dokument, który zastępuje tę arytmetykę.

Warunki wykończenia wymagają takiej samej ostrożności jak ceny. Korter pisze „premium frame” i podaje jako wykończenie bazowe przyłącza kanalizacji, gazu, wody i energii elektrycznej, przyłącze do centralnego ogrzewania, okna i drzwi wejściowe; jego tekst mówi też, że mieszkania są oddawane w pełni wykończone. Avezor pisze „white frame” w charakterystyce, a kilka linijek wyżej wymienia mieszkania pod klucz z gotowym remontem, meblami i sprzętem.

Deweloper nie definiuje żadnego z tych oznaczeń. Indeks cen nieruchomości mieszkalnych Narodowego Urzędu Statystycznego Gruzji (Geostat) dzieli nowe mieszkania w Tbilisi na white, green i black frame na swoich wykresach cen, co pokazuje, że rynek używa tych słów, ale żadne z przeczytanych źródeł nie definiuje ich dla tego projektu.

Nabywca powinien zatem z góry poprosić na piśmie o harmonogram wykończenia: stan ścian i podłóg, drzwi, armaturę sanitarną, ogrzewanie, typ okien, kuchnię i klimatyzację, a dla każdej pozycji — czy wchodzi w cenę.

Lokalizacja projektu Archi Lilacs Tbilisi: Muchiani, dzielnica Gldani i metro Akhmeteli

Muchiani to osiedle w północnej części Tbilisi. Wikipedia wymienia Muchiani wśród osiedli dzielnicy Gldani, razem z masywem Gldani, Avchalą, Gldanulą, osadą Koniaki i Zahesi. Narodowy Urząd Statystyczny szacuje liczbę ludności stolicy na 1 369,4 tys. osób na 1 stycznia 2026 r., czyli ponad jedną trzecią krajowego łącznego wyniku 3 941,1 tys. (Geostat). W odczytanym dokumencie urząd statystyczny nie podaje liczby dla Muchiani.

Najbliższa stacja metra to Akhmetelis Teatri, północna stacja końcowa linii Akhmeteli-Varketili. Wikipedia podaje datę otwarcia stacji 7 stycznia 1989 r. i pisze, że początkowo nazywała się Gldani, a obecną nazwę przyjęła w 1992 r.; artykuł o linii podaje datę otwarcia linii 11 stycznia 1966 r., jej długość około 19,6 km i liczbę stacji 16. Artykuł o stacji mówi też, że stacja ma jedno wejście dla zasięgu kilkuset tysięcy osób.

Co do dostępu, Georgia Today poinformowało 27 sierpnia 2025 r., że magistrat Tbilisi przedstawił plany dodatkowych wyjść na stacjach Marjanishvili i Akhmeteli Theatre, że projekt jest na etapie projektowania, że szczegółowe planowanie spodziewane było na początek 2026 r., a po nim miał nastąpić przetarg na budowę. Przewodnik nie znalazł późniejszego źródła o wyjściu, więc jego status nie jest tu podany.

Deweloper mówi, że kompleks jest 5 minut jazdy od metra, a Realting — że około 300 m. Oba twierdzenia można sprawdzić na współrzędnych. Strona dewelopera podaje dla kompleksu 41,780577 N, 44,82356 E. Współrzędne stacji w Wikipedii to 41,791762 N, 44,815913 E, co daje odległość w linii prostej 1,40 km (1,36 km do węzła stacji w OpenStreetMap, licencja danych).

Publiczna usługa wyznaczania tras OSRM, która używa profilu samochodowego i nie uwzględnia ruchu na żywo, zwraca 2,9 km drogą i 4,0 minuty. Czas przejazdu podany przez dewelopera jest zgodny z tym wynikiem; liczba 300 m nie jest zgodna ze współrzędnymi.

Tabelę obliczono w dniu 12 listopada 2026 r. Odległości w linii prostej wyliczono ze wzoru haversine na pokazanych współrzędnych, a dane drogowe pochodzą z serwera demonstracyjnego OSRM; rzeczywisty czas przejazdu zależy od ruchu, pory dnia i trasy wybranej przez kierowcę. Tekst samego Kortera podaje wartości zaokrąglone: centrum miasta w 30 minut samochodem, Morze Tbilisi w 6 minut i lotnisko w 35 minut, a w pobliżu trzy przystanki autobusowe. Przewodnik podaje oba warianty obok siebie i żadnego z nich nie traktuje jako obietnicy.

Radio City to sąsiad, którego wskazuje deweloper, a Korter wspomina tę samą dawną fabrykę radiową jako lokalny punkt orientacyjny. Deweloper opisuje ją na swojej stronie jako planowany projekt wielofunkcyjny z lokalami gastronomicznymi, handlem, kinem i innymi funkcjami.

Investor.ge napisał 10 lutego 2025 r., że Adjara Group kupiła 12-hektarową dawną fabrykę radiową od magistratu Tbilisi na aukcji w 2019 r. za ponad 23 mln GEL, że łączne inwestycje wynoszą 90 mln GEL, że około 25 mln GEL przeznaczono na pierwszą fazę ukończoną pod koniec 2024 r. oraz że pierwsza faza obejmowała restaurację, przestrzeń biurową i korty do padla. OpenStreetMap zawiera pod wskazanym wyżej adresem budynek oznaczony jako Radio City z boiskiem do padla obok, sprawdzone 9 sierpnia 2026 r.

Investor.ge cytuje też dyrektora spółki, według którego teren leży w odległości od pięciu do 15 minut spacerem dla 455 000 mieszkańców Tbilisi, a kolejna faza była spodziewana do końca 2025 r. Przewodnik nie może potwierdzić tej fazy na podstawie przeczytanych przez niego źródeł, a opis dewelopera i artykuł prasowy opisują różne etapy tego samego terenu. Co jest otwarte dzisiaj, pokazuje wizyta na miejscu lub własne strony operatora.

Jeśli chodzi o szkoły i sklepy, tekst Kortera wymienia przedszkole nr 80, szkoły publiczne nr 33, 142 i 152, dwa supermarkety, klinikę, szpital miejski i klub fitness na okolicznych ulicach. To wypowiedzi serwisu ogłoszeniowego i nie zostały tu sprawdzone przez przewodnik. Morze Tbilisi to zbiornik o powierzchni około 11,6 km² w północno-wschodniej części Tbilisi według Wikipedii, wykorzystywany do zaopatrzenia w wodę, nawadniania i rekreacji.

Statystyki rynkowe dla dzielnicy prowadzi dom badawczy. Miesięczny raport Galt and Taggart z 30 stycznia 2026 r., który liczbę sprzedaży mieszkań czerpie z Rejestru Publicznego (Narodowej Agencji Rejestru Publicznego, NAPR), podaje dla każdej dzielnicy liczbę sprzedaży mieszkań w 2025 r. i średnią cenę za m².

Raport zaznacza, że dane rejestru z opóźnieniem odzwierciedlają sprzedaż pierwotną, a jego główne podane ceny dotyczą wyłącznie mieszkań na rynku pierwotnym w stanie white frame. Poniższy panel dzielnic dla Gldani i sąsiednich dzielnic odtworzono wyłącznie jako kontekst; źródłem jest raport.

Te dane dzielnicowe to średnie rynkowe za cały 2025 r. i opisują przeszłe rejestracje, a nie cenę żadnego lokalu Archi. Zestawiono je ze stawką wyjściową serwisów ogłoszeniowych 1 160 USD za m² wyłącznie jako kontekst. Dla całej stolicy raport podaje 42 388 sprzedaży mieszkań w 2025 r. i średnią na rynku pierwotnym w stanie white frame 1 373 USD za m²; przewodnik o cenach nieruchomości w Tbilisi wyjaśnia, jak takie średnie są budowane.

Zakup w Gruzji: rejestracja, zdalne podpisanie i kolejność kroków

Artykuł 183 Kodeksu cywilnego stanowi, że do nabycia rzeczy nieruchomej transakcja musi być zawarta na piśmie, a prawo własności nabywcy musi zostać zarejestrowane w Rejestrze Publicznym. Własność powstaje zatem dopiero z chwilą dokonania rejestracji. Zapłata, podpisany formularz rezerwacji ani odbiór kluczy nie zastępują rejestracji.

Zagraniczny nabywca podpisuje umowę na podstawie tych samych przepisów Kodeksu cywilnego co obywatel; wyjątek dla cudzoziemców dotyczy gruntów rolnych, które artykuł 4 Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych ogranicza do określonych właścicieli, a mieszkanie nie jest gruntem rolnym. Ogólną sytuację prawną przedstawiają nasze przewodniki o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, i o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji.

Opłaty rejestru zależą od wybranego tempa, a nie od ceny. Strona z opłatami podaje 150 GEL za rejestrację zmiany prawa w 4 dni robocze, 270 GEL w 1 dzień roboczy i 350 GEL w dniu złożenia wniosku. Przeliczone po oficjalnym kursie 2,5933 GEL za USD, trzy opłaty wynoszą około 57,8 USD, 104,1 USD i 135,0 USD.

Ta sama strona podaje rejestrację zobowiązania związanego z prawem własności z tymi samymi trzema opłatami; czy umowa dotycząca lokalu w bloku będącym jeszcze w budowie podlega tej pozycji, jest kwestią umowy i rejestru.

Wypis z rejestru kosztuje 20 GEL na jeden dzień roboczy lub 13 GEL, jeśli zamówiono go przez internet, plus 26 GEL, jeśli wypis zamawia się po angielsku, według strony usług informacyjnych. Dla nabywcy za granicą istnieją dwie praktyczne drogi.

Pierwsza to pełnomocnictwo zalegalizowane do użytku w Gruzji; Gruzja przystąpiła do Konwencji haskiej o apostille 21 sierpnia 2006 r., a konwencja weszła w życie 14 maja 2007 r. według tabeli statusu Haskiej Konferencji. Druga to usługa smart-contract rejestru, która rejestruje prawa do nieruchomości online przez umówione spotkanie wirtualne.

Kolejność kroków różni się w zależności od tego, czy mieszkanie leży w ukończonym bloku, czy w bloku w budowie. W przypadku bloków A i B, które archi.ge oznacza jako „Zakończony”, nabywca może poprosić o zapis w rejestrze dla konkretnego mieszkania oraz o dokument potwierdzający oddanie budynku do użytku. W przypadku bloku C, będącego na etapie wykopu, umowa opisuje mieszkanie, które jeszcze nie istnieje; plan, powierzchnia, wykończenie i termin odbioru zawarte w umowie są wtedy jedynym opisem produktu.

Podatek od nieruchomości, pozwolenie na pobyt i kredyt hipoteczny dla zagranicznego nabywcy

Przepisy o podatku od nieruchomości dla osób fizycznych brzmią inaczej od 30 września 2026 r. Na liście zmian angielskiego tekstu Kodeksu podatkowego na matsne.gov.ge ustawa nr 1874 z tego dnia jest ostatnim wpisem. Artykuł 202(5) ustala obecnie stawkę podatku od opodatkowanego majątku osoby fizycznej innego niż grunty na nie mniej niż 0,8 procent i nie więcej niż 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku, a artykuł 206(1)(a) zwalnia go z podatku, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL.

Przegląd podatkowo-prawny EY Georgia za lipiec–wrzesień 2026 r. informuje o zmianie, podaje próg sprzed niej, 40 000 GEL, i mówi, że sam przedział stawek się nie zmienił. Teksty napisane przed 30 września 2026 r. zawierają więc kwoty, które nie odpowiadają już Kodeksowi.

Dla dochodu rodziny artykuł 202(6) liczy wszystkie dochody, w tym zwolnione z podatku, a ustęp 7 pomija, między innymi, wartość majątku otrzymanego w drodze dziedziczenia lub darowizny oraz dochód ze sprzedaży mieszkania będącego własnością dłużej niż dwa lata.

Wyłącznie jako arytmetyka: jednopokojowe mieszkanie w bloku C po stawce serwisów ogłoszeniowych 1 160 USD za m² (46 864 USD, 121 532 GEL) byłoby opodatkowane stawką od 0,8 do 1 procent, czyli od 972 GEL do 1 215 GEL rocznie, gdyby stawkę zastosowano do tej wartości i nie spełniono testu dochodu rodziny. Przyjętą wartość rynkową i test dochodu ustala się w każdym przypadku z osobna.

Artykuł 201 wymienia nieruchomości „w tym niezakończoną budowę” wśród obiektów opodatkowania osoby fizycznej, a kiedy nabywca na podstawie umowy przedwstępnej do ukończenia budowy jest uważany za właściciela, jest kwestią umowy i zapisu w rejestrze. Strona Służby Dochodów o podatku od nieruchomości i artykuł 205 ustalają termin złożenia deklaracji przez osoby fizyczne na 1 listopada, a przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji opisuje kroki składania.

Pozostałe podatki, których może dotyczyć zakup, wynikają z Kodeksu podatkowego. Osoba fizyczna, która wynajmuje lokal mieszkalny i nie rozlicza odliczeń, płaci 5 procent od czynszu na podstawie artykułu 81(2), wobec ogólnej stawki podatku dochodowego 20 procent z artykułu 81(1).

Nadwyżka dochodu ze sprzedaży mieszkania jest opodatkowana stawką 5 procent (artykuł 81(3)), a nadwyżka z mieszkania będącego własnością dłużej niż dwa lata jest zwolniona na podstawie artykułu 82(1)(f.a). Stawka podatku od wartości dodanej (VAT) wynosi 18 procent (artykuł 166), a to, czy cena zawiera VAT, jest warunkiem umowy.

Co do pobytu, strona Agencji Rozwoju Usług Publicznych opisuje krótkoterminowe pozwolenie na pobyt dla cudzoziemca posiadającego tytuł do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę akredytowanego podmiotu. Pozwolenie na pobyt inwestycyjny opisuje dla nieruchomości przekraczających 300 000 USD.

Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców stosuje tę samą kwotę 150 000 USD dla kategorii D5 wizy imigracyjnej. Decyduje wycena rzeczoznawcy, a cena z umowy nie jest miarodajna; proces opisuje przewodnik o pozwoleniu na pobyt.

Po oficjalnym kursie 150 000 USD to 388 995 GEL. Tabela zestawia arytmetykę z sekcji 5 z tą kwotą ustawową. Nie przewiduje wyceny rzeczoznawcy ani nie mówi, ile będzie kosztował pojedynczy lokal.

Co do finansowania, strona Narodowego Banku Gruzji o PTI i LTV ustala limit wskaźnika kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV) 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów walutowych oraz limity wskaźnika raty do dochodu (PTI) 25 procent (lari) lub 20 procent (waluta obca) przy miesięcznym dochodzie netto poniżej 1 500 GEL, rosnące do 50 i 30 procent od 1 500 GEL.

Korter pisze, że dostępny jest kredyt hipoteczny z TBC Bank i raty od dewelopera, a szczegóły rat ustala deweloper; każdy bank sam decyduje o warunkach dla nierezydentów. Stronę kredytową omawia przewodnik o kredycie hipotecznym dla cudzoziemców w Gruzji.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Strona dewelopera pozostawia kilka pozycji nieopublikowanych: cenę, termin odbioru, plan płatności, definicję wykończenia i podmiot zawierający umowę. Poniższa lista zamienia więc każdą lukę i każdą różnicę między źródłami z sekcji 2–5 w dokument lub odpowiedź, o które nabywca może poprosić przed zapłatą. Część listy pasuje do formularza rezerwacji, a pozostała część do umowy sprzedaży.

1. Cennik z numerami lokali, blokami, piętrami, powierzchnią całkowitą i mieszkalną oraz powierzchnią balkonu, a także datę wystawienia cennika.
2. Termin odbioru zapisany w umowie, co uznaje się za odbiór dla lokalu wykończonego lub w stanie frame oraz co następuje, jeśli termin nie zostanie dotrzymany.
3. Pełną nazwę prawną i dane rejestrowe podmiotu podpisującego umowę oraz działkę, na której stoi blok.
4. Kod katastralny i adres uliczny oraz wypis z Rejestru Publicznego dla działki, aby kod podany przez Korter można było dopasować do działki.
5. Pozwolenie na budowę oraz, dla bloku A i bloku B, dokument potwierdzający oddanie budynku do użytku.
6. Harmonogram płatności, rachunek przyjmujący każdą wpłatę, ewentualny rachunek powierniczy (escrow) oraz zasadę zwrotu opłaty rezerwacyjnej.
7. Harmonogram wykończenia: co wchodzi w cenę w zakresie ścian, podłóg, drzwi, okien, ogrzewania, armatury sanitarnej, kuchni i klimatyzacji.
8. Definicję liczby pokoi i wskaźnika powierzchni: czy balkon jest wliczony w cenę za m² i z jakim współczynnikiem.
9. Harmonogram opłat eksploatacyjnych, kto zarządza dziedzińcem, parkingiem podziemnym i generatorem oraz jak przydziela się i wycenia miejsca parkingowe.
10. Status i termin budynku przedszkola oraz obiektów dziedzińca wymienionych w opisie, a także czy wchodzą w zakres prac bloku C.
11. Jeśli oferowane są raty: pisemny harmonogram, ewentualne odsetki lub opłaty oraz co dzieje się przy wcześniejszej wpłacie.
12. Jeśli podpisanie odbywa się za granicą: formę pełnomocnictwa lub umówione spotkanie wirtualne w rejestrze.

Żadne z tych pytań nie zakłada istnienia problemu. To dokumenty, które zbiera każdy nabywca mieszkania w bloku w budowie, a biuro sprzedaży dewelopera jest zwykle ich źródłem. Pisemna odpowiedź na każde z nich, przechowywana razem z umową, ułatwia później proste porównanie z zapisem budowy na archi.ge.

Jak projekt Archi Lilacs Tbilisi wypada na tle innych projektów Archi w Tbilisi

Tabela wymienia projekty Archi w Tbilisi, które ta strona prowadzi w swoim portfolio gruzińskim i które leżą w pobliżu Gldani lub w północnej i północno-zachodniej części miasta. Każdy wiersz podaje status, który archi.ge podaje dla poszczególnych bloków, liczbę mieszkań, jaką wymienia na sprzedaż, oraz stawkę wyjściową serwisu ogłoszeniowego wraz z jej datą.

Wpisy nie są w żaden sposób uszeregowane, a stawki to orientacyjne wartości serwisów ogłoszeniowych, a nie ceny dewelopera. Więcej projektów Archi znajduje się na stronach ofert nieruchomości w Gruzji i ofert w Tbilisi; jeden powiązany z Archi projekt już obecny na tej stronie poza Tbilisi to Kobuleti Beach Resort na wybrzeżu Morza Czarnego, który archi.ge ogłosiło 1 czerwca 2026 r. jako wspólną realizację z NEXT.

Z tabeli, bez żadnego rankingu, wynikają trzy obserwacje. Cztery z pięciu projektów porównawczych mają kilka bloków i w każdym z nich bloki są na różnych etapach, więc status jednego bloku nie opisuje pozostałych. Żaden nie podaje na archi.ge terminu odbioru.

A stawki wyjściowe serwisów ogłoszeniowych, od 1 151 USD do 1 870 USD za m², dotyczą różnych dzielnic i różnych etapów budowy, dlatego porównanie cen za m² między projektami wymaga zestawienia lokalu, bloku i wykończenia obok siebie.

Porównanie ze średnimi dla dzielnicy z sekcji 6 podlega tej samej logice. Średnie dotyczą wszystkich sprzedaży mieszkań w dzielnicy w 2025 r., stawki ogłoszeń to stawki wyjściowe aktualnych ofert, a te dwie wielkości nie mierzą tego samego. Przewodnik o cenach nieruchomości w Tbilisi przedstawia źródła takich danych i ich ograniczenia.

Archi (deweloper)

Archi pisze na swojej stronie „O nas”, że jego historia zaczęła się w 2006 r. Liczniki na stronie w dniu 12 listopada 2026 r. pokazywały 55 zakończonych projektów, 31 projektów w toku, 20 lat doświadczenia, 1 568 653 m² ukończonej zabudowy i 1 238 468 m² zabudowy w toku. Jego dłuższy tekst, starszy, podaje 51 projektów, 1 058 723 m² ukończonej powierzchni i ponad 45 000 mieszkańców.

Liczby te zmieniają się w zależności od daty i wydawcy publikacji: akapit Kortera o deweloperze wspomina o 40 realizacjach i ponad 670 000 m² ukończonej powierzchni, a Caucasus Business Week pisał w 2025 r. o 19 latach i ponad milionie metrów kwadratowych. To deklaracje firm i wydawców, a przewodnik ich nie weryfikuje.

Wikipedia podaje, że Archi Group została założona w 2006 r. przez Ilię Tsulaię i ma siedzibę w Tbilisi; jej artykuł nie wspomina o tym projekcie. Strona „O nas” wspomina też o fabryce bloczków Ytong zbudowanej we współpracy z niemiecką firmą Xella; Ytong to bloczek wymieniony na liście materiałów Archi Lilacs, a strona nie mówi, czy bloczki użyte w tym projekcie pochodzą z tej fabryki.

W czerwcu 2024 r., według archi.ge, firma podpisała z Deloitte umowę o usługi audytorskie dotyczące jej skonsolidowanych sprawozdań finansowych według MSSF (wiadomość archi.ge, 13 czerwca 2024 r.).

Podmiot, który podpisuje umowę na lokal, wskazują dokumenty sprzedaży. Strona dewelopera jest miejscem na adresy biur i dane kontaktowe, których ten przewodnik nie powtarza. Przewodnik nie powtarza deklaracji dewelopera o udziale w rynku, nagrodach i liczbie mieszkańców, ponieważ strona nie podaje dla nich organu, roku ani metody.

Często zadawane pytania

Czym jest Archi Lilacs Tbilisi?

To kompleks mieszkaniowy, który deweloper Archi umieszcza przy ulicy R. Gabaszwili w Muchiani, w dzielnicy Gldani. W dniu 12 listopada 2026 r. archi.ge pokazywał bloki A i B jako „Zakończony” w 100 procentach, a blok C jako „W budowie” w 3 procentach, z 300 mieszkaniami na liście sprzedaży. Nie podaje ceny, terminu odbioru ani planu płatności i nie wymienia operatora hotelowego ani marki.

Gdzie leży Archi Lilacs Tbilisi i w której dzielnicy?

Deweloper umieszcza go w Muchiani przy ulicy R. Gabaszwili, 5 minut jazdy od stacji metra Akhmeteli. Wikipedia wymienia Muchiani w dzielnicy Gldani, a Korter podaje Gldani, podczas gdy jeden tekst brokerski wskazuje Saburtalo. Obliczona odległość w linii prostej do stacji wynosi około 1,4 km, a drogą 2,9 km. Urzędowy adres pokazuje wypis z rejestru dla działki, a kod katastralny w umowie wiąże z nim lokal.

Ile mieszkań jest na sprzedaż?

Wyszukiwarka mieszkań dewelopera wymieniła 12 listopada 2026 r. 300: 8 w bloku A, 48 w bloku B i 244 w bloku C. Korter podaje 300 na liście cech, ale 9, 71 i 520 na kartach bloków oraz tabelę układów, która daje w sumie 600. Źródła liczą różne rzeczy lub w różnym czasie, dlatego nabywca powinien poprosić na piśmie o numer lokalu i blok.

Ile kosztuje mieszkanie w projekcie Archi Lilacs Tbilisi?

Deweloper nie podaje ceny; jego pola cen wynoszą 0. Korter (ceny na 22 września 2026 r.) i Avezor (7 lipca 2026 r.) podają stawkę wyjściową 1 160 USD za m² i piszą, że ceny lokali są na zapytanie. Przy tej stawce mieszkanie o powierzchni 40,4 m² to arytmetycznie 46 864 USD, a mieszkanie o powierzchni 122,6 m² 142 216 USD. To stawki serwisów ogłoszeniowych, a nie oferty dewelopera.

Kiedy bloki zostaną oddane?

Deweloper nie podaje terminu odbioru; data zakończenia projektu jest pusta dla wszystkich trzech bloków. Korter pokazuje blok A jako ukończony w 2025 r., blok B jako ukończony w 4. kwartale 2025 r., a dla bloku C zakończenie w 3. kwartale 2029 r. Termin wiążący dewelopera to ten z umowy sprzedaży, wraz z jego definicją odbioru i skutkami jego niedotrzymania.

Ile pięter i bloków ma kompleks?

archi.ge wymienia trzy bloki, A, B i C, choć jego tekst wspomina o czterech blokach mieszkalnych i budynku przedszkola. Jego zapisy o piętrach sięgają 16 pięter w blokach A i B i 22 w bloku C, co zgadza się z 16, 16 i 22 u Kortera. Opis Kortera mówi też o 18 kondygnacjach. Dokumenty pozwolenia i umowa określają liczbę pięter kupowanego bloku.

Jakie jest wykończenie mieszkań?

Deweloper go nie definiuje. Korter podaje jedno oznaczenie frame i wymienia przyłącza mediów, przyłącze ogrzewania, okna i drzwi wejściowe jako wykończenie bazowe; Avezor podaje inne oznaczenie i wymienia też mieszkania pod klucz z remontem, meblami i sprzętem. Ponieważ deweloper nie definiuje żadnego z oznaczeń, kwestię dla kupowanego lokalu rozstrzyga pisemny harmonogram wykończenia, który mówi, co wchodzi w cenę.

Czy cudzoziemiec może kupić i zarejestrować mieszkanie w Gruzji?

Tak, na podstawie tych samych przepisów Kodeksu cywilnego co obywatel; artykuł 183 wymaga pisemnej formy transakcji i rejestracji w Rejestrze Publicznym, a ograniczenie dotyczące gruntów rolnych nie dotyczy mieszkania. Rejestr pobiera 150, 270 lub 350 GEL w zależności od tempa, a nabywca za granicą może skorzystać z zalegalizowanego pełnomocnictwa lub usługi spotkań wirtualnych rejestru. Kolejność kroków przedstawia tabela kroków w sekcji 7.

Czy zakup tutaj uprawnia do pozwolenia na pobyt?

Agencja Rozwoju Usług Publicznych wymienia krótkoterminowe pozwolenie dla nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Arytmetyka ze stawki serwisów ogłoszeniowych daje dla każdego mieszkania z listy dewelopera wartości poniżej tej kwoty, ale decyduje wycena rzeczoznawcy, a nie cena za m², a arytmetykę podaje sekcja 8.

Jaki podatek od nieruchomości obowiązuje?

Od 30 września 2026 r. Kodeks podatkowy zwalnia majątek osoby fizycznej inny niż grunty, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL, a powyżej tego progu ustala 0,8 do 1 procent wartości rynkowej. Deklarację należy złożyć do 1 listopada. Starsze przewodniki podają dawny próg 40 000 GEL i są w tym punkcie nieaktualne; artykuły wymienia sekcja 8.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• Archi: strona projektu Archi Lilacs, sprawdzono 12 listopada 2026 r.
• Archi: publiczna wyszukiwarka mieszkań (api.archi.ge), zapytanie z 12 listopada 2026 r.
• Archi: strona „O nas”
• Archi: wiadomość, umowa o audyt z Deloitte, 13 czerwca 2024 r.
• Archi: wiadomość, wspólna realizacja Kobuleti Beach Resort, 1 czerwca 2026 r.
• Korter: Archi Lilac, ceny i dostępność na 22 września 2026 r.
• Avezor: Archi Lilacs, strona z 7 lipca 2026 r.
• Realting: Archi Lilac, ogłoszenie zaktualizowane 29 lipca 2024 r.
• Investor.ge: Radio City, 10 lutego 2025 r.
• Caucasus Business Week: artykuł o Archi, 2025 r.
• Wikipedia: Akhmetelis Teatri (Tbilisi Metro)
• Wikipedia: Akhmeteli-Varketili Line
• Wikipedia: Gldani District
• Wikipedia: Tbilisi Sea
• Wikipedia: Archi Group
• Georgia Today: metro w Tbilisi zyska nowe wyjścia, 27 sierpnia 2025 r.
• Galt and Taggart: miesięczny przegląd rynku mieszkaniowego w Tbilisi, 30 stycznia 2026 r.
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Geostat: indeks cen nieruchomości mieszkalnych, III kwartał 2026 r.
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: pozwolenia na pobyt
• Służba Dochodów Gruzji: podatek od nieruchomości
• EY Georgia: przegląd podatkowo-prawny, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (1 USD = 2,5933 GEL od 12 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji o apostille
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja danych (współrzędne punktów)
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.