Archi Guramishvili Tbilisi: źródła i ceny, przewodnik (2026)

Projekt Archi Guramishvili Tbilisi to 32-piętrowy budynek wielofunkcyjny przy alei Guramishvili w dzielnicy Nadzaladewi, a według dewelopera (archi.ge, sprawdzono 12 listopada 2026 r.) jego status budowy to Ongoing („w toku”), ze wskaźnikiem postępu 87 procent.

Niniejszy przegląd projektu Archi Guramishvili Tbilisi zestawia stronę dewelopera z tym, co podają Korter, katalog odsprzedawcy i ogłoszenie pośrednika, przy czym każda liczba ma swoje źródło i datę. Strona dewelopera nie podaje ani ceny, ani terminu odbioru, dlatego przegląd zestawia liczby obok siebie, nie wybierając między nimi. Dodaje miesięczny dziennik budowy, publiczny wykaz mieszkań, otoczenie stacji metra Ghrmaghele oraz gruzińskie zasady dotyczące zakupu, podatków i pobytu.

Przegląd projektu Archi Guramishvili Tbilisi

Według dewelopera (strona projektu na archi.ge, sprawdzono 12 listopada 2026 r.) budynek stoi przy alei Guramishvili w Tbilisi. Uwaga przy adresie mówi, że powstaje przy ulicy Ksani, 100 metrów od stacji metra Ghrmaghele, natomiast tekst dewelopera w języku gruzińskim i jego wiadomość z 16 listopada 2021 r. mówią o dwóch minutach spacerem. Deweloper podaje status Ongoing i wskaźnik postępu 87 procent; strona nie wyjaśnia, co ten procent mierzy, na przykład kondygnacje, roboty czy koszt.

Tekst opisuje budynek wielofunkcyjny o 32 kondygnacjach, z zielonym dziedzińcem o powierzchni 1 500 m², placem zabaw dla dzieci i czterema poziomami parkingu. Ikony infrastruktury pokazują plac zabaw, lokale handlowe, parking, generator i zbiornik na wodę. Lista materiałów wymienia bloczek Ytong, beton Heidelberg, szkło niskoemisyjne, płyty HPL i farbę Caparol. Promocyjne sformułowania dewelopera o lokalizacji zostały tu pominięte.

Liczniki sprzedaży na stronie pokazują zero zarówno dla mieszkań na sprzedaż, jak i dla mieszkań sprzedanych, pole ceny jest puste, a warunki płatności nie są wypełnione. Jedyne dane na poziomie lokali po stronie dewelopera to publiczny wykaz mieszkań ukryty za stroną, zawierający 151 rekordów, oraz plan parkingu; oba zostały omówione w sekcji 5. Strony trzecie podają znacznie większe łączne liczby lokali, co przedstawia sekcja 2.

Co każde ze źródeł podaje o mieszkaniach, wykończeniu, cenie i odbiorze

Cztery poniższe źródła otwarto 12 listopada 2026 r.; ceny Korter mają datę 25 października 2026 r., a ogłoszenie na Realting ostatnio zaktualizowano 31 lipca 2024 r. Tabela powtarza słowa i liczby każdego ze źródeł, także w miejscach, w których się różnią, i nie dokonuje wyboru między nimi.

Trzy różnice mają znaczenie dla odczytywania tych liczb. Po pierwsze, łączne liczby lokali mogą opisywać różne rzeczy: Korter podaje 1 175 mieszkań, sea-inside.net podaje 591 lotów, a publiczny wykaz dewelopera zawiera 151 rekordów. Wiersz dostępności w Korter sumuje się do 210 (10, 151 i 49), co jest trzecią liczbą. Żadne ze źródeł nie wyjaśnia, jak policzono jego wartość.

Po drugie, sformułowania o odbiorze różnią się rodzajem, a nie tylko datą. Korter podaje kwartał, Realting podaje rok budowy 2025 w ogłoszeniu ostatnio zaktualizowanym w lipcu 2024 r., sea-inside.net podaje, że termin jest do potwierdzenia, a archi.ge nie podaje żadnego. 1 kwartał 2027 r. według Korter kończy się 31 marca 2027 r., czyli 169 dni po ostatnim wpisie dziennika dewelopera z 13 października 2026 r.; ten odstęp to obliczenie, a nie twierdzenie któregokolwiek ze źródeł.

Po trzecie, inaczej traktowane jest piętro 5. Strona dewelopera oznacza piętro 5 jako takie, na którym wszystkie mieszkania są sprzedane, a wykaz mieszkań nie zawiera żadnego mieszkania na piętrze 5, podczas gdy sea-inside.net pokazuje loty 141, 146 i 156 na piętrze 5 jako dostępne. Inaczej brzmi też opis wykończenia: Korter opisuje pakiet typu frame, sea-inside.net mówi o wykończeniu pod klucz. Obie wersje przytoczono tak, jak je opublikowano, a pisemna specyfikacja od sprzedawcy to sposób na ustalenie, co obejmuje dany lokal.

Wskazania cenowe według źródeł i dat

Deweloper nie podaje ceny, więc każda poniższa cena jest wskazaniem serwisu ogłoszeniowego, odsprzedawcy lub pośrednika albo medianą statystyczną, nigdy ceną Archi. Tabela podaje każdą liczbę wraz z tym, czego dotyczy, i z datą.

Loty z sea-inside.net można zamienić na przedział za m² przez dzielenie: 20 podanych lotów mieści się między USD 1 060 a 1 137 za m², przy medianie USD 1 093. To liczby obliczone, a nie ceny podane przez źródło.

Według typów: jedyny lot oznaczony „2 sypialnie” ma 67,5 m² i kosztuje USD 71 523; 12 lotów „3 sypialnie” ma od 76,1 do 90 m² i kosztuje od USD 84 954 do 97 550; 7 lotów „4 sypialnie” ma od 120,4 do 120,6 m² i kosztuje od USD 131 608 do 131 826. Cena z nagłówka, USD 59 000, nie występuje wśród podanych lotów.

Aby zobaczyć, co liczba Korter za m² oznacza przy powierzchniach z wykazu mieszkań dewelopera, następna tabela mnoży USD 1 151 przez cztery powierzchnie. To arytmetyka wyłącznie dla orientacji: ani Korter, ani deweloper nie podają tych sum, a rzeczywista cena zależy od lokalu, piętra i wykończenia.

Kolumna w lari wykorzystuje oficjalny kurs Narodowego Banku Gruzji z 12 listopada 2026 r. (USD 1 = GEL 2,5933), który bank publikuje na swojej stronie z kursami walut; przeliczenie jest obliczeniem, a umowa w lari lub dolarach ustala własny kurs.

Przy tym samym kursie cena początkowa Korter wynosi około GEL 2 985 za m². Mediany Geostat urząd statystyczny podaje w lari, więc ekwiwalenty w dolarach w powyższej tabeli także są przeliczeniami.

Porównanie źródeł jest ograniczone tym, co każde z nich mierzy. Geostat podaje mediany cen ofertowych nowych mieszkań według dzielnic, Galt & Taggart podaje średnie ze sprzedaży mieszkań w stanie white frame na rynku pierwotnym, Korter podaje cenę początkową jednego projektu, a sea-inside.net wymienia ceny ofertowe pojedynczych lotów.

Geostat podaje też mediany dla całego Tbilisi według stanu wykończenia: GEL 3 287 za m² dla black frame, 3 752 dla white frame i 4 493 dla green frame, a stan wykończenia, w jakim sprzedawany jest dany lokal, zmienia porównanie.

Co do warunków płatności, sea-inside.net podaje 10 procent wpłaty własnej i 90 procent w miesięcznych ratach do końca budowy, z warunkami, które mogą się różnić. Korter wspomina o ratach i kredycie hipotecznym TBC bez harmonogramu. Żadne z tych źródeł nie jest harmonogramem dewelopera, ponieważ archi.ge pozostawia pole warunków płatności puste. Pisemny harmonogram płatności należy do listy w sekcji 9.

Dziennik budowy do 13 października 2026 r., blok po bloku

Strona projektu na archi.ge zawiera dziennik postępu prac z 66 wpisami z okresu od 3 stycznia 2023 r. do 13 października 2026 r.: 24 wpisy w 2023 r., 23 w 2024 r., 9 w 2025 r. i 10 w 2026 r. Pięćdziesiąt pięć wpisów ma tekst, pierwszy z datą 23 maja 2023 r., a najdłuższa przerwa między dwoma wpisami wynosi 117 dni. Ostatni wpis powstał 1 379 dni po pierwszym i 1 239 dni po pierwszym wpisie z tekstem; obie liczby obliczono z dat.

Do sierpnia 2025 r. wpisy mówią o części pierwszej i drugiej; od 30 września 2025 r. mówią o blokach A i B. Strona nie podaje, że te oznaczenia nazywają te same dwie sekcje, a jej panel statusu nadal pokazuje jeden projekt. Tabela zachowuje sformułowania każdego wpisu. Liczby kondygnacji poniżej to to, co podaje dziennik, a nie niezależne zliczenie.

Ostatni wpis, z datą 13 października 2026 r., wymienia prace według branż dla bloku A (32 kondygnacje) i bloku B (31 kondygnacji). Tabela podaje zakresy pięter, które wymienia dziennik, oraz liczbę pięter, jaką obejmuje każdy zakres, co jest zliczeniem zakresu, a nie miarą ukończenia piętra.

Blok A podaje też jako będące w toku okładzinę elewacji balkonów na piętrach od 2 do 29 oraz izolację dachu, a okładzinę klatek schodowych i elewację wentylowaną na piętrach od 1 do 29 jako rozpoczynające się.

Wcześniejsze wpisy wspominają o lokalach handlowych: tekst dotyczący bloku A z 3 kwietnia 2026 r. podaje, że mury z bloczków lokali handlowych od kondygnacji -3 do -1 są w toku, a tekst dotyczący bloku B z 8 września 2026 r. podaje, że mury z bloczków lokali handlowych od kondygnacji -3 do piętra 1 zostały ukończone. Dziennik nie wymienia podłóg, farb ani wyposażenia sanitarnego, więc wykończenia mieszkań nie da się z niego odczytać.

Korter prowadzi własną serię zdjęć z budowy tego budynku, z pięcioma stałymi punktami widzenia i ostatnią aktualizacją w listopadzie 2026 r. Strona dewelopera oferuje też galerię wizualizacji. Ani dziennik, ani seria zdjęć nie definiują liczby 87 procent, a wizyta na budowie lub raport inżyniera to zwykły sposób na zestawienie wskaźnika postępu z faktycznie wykonanymi pracami.

Publiczny wykaz mieszkań i plan parkingu

Publiczne dane dewelopera o mieszkaniach (dane filtra mieszkań i lista mieszkań z wyszukiwarki) zawierają 151 mieszkań projektu 334 spośród 4 159 mieszkań we wszystkich projektach Archi. Żadne nie jest oznaczone jako sprzedane ani zarezerwowane, a pole ceny wynosi 0 dla każdego. Rekordy podają pokoje, powierzchnię całkowitą, powierzchnię mieszkalną, powierzchnię „letnią” oraz piętro. Dane nie definiują powierzchni letniej, a przegląd podaje ją tak, jak została opublikowana; w każdym rekordzie suma powierzchni mieszkalnej i letniej równa się powierzchni całkowitej.

Średnia powierzchnia ogółem wynosi 91,2 m². Udział powierzchni typu balkonowego w całkowitej to około 21 procent w mieszkaniach dwupokojowych, 19,5 procent w trzypokojowych i 30,9 procent w czteropokojowych, więc powierzchnia mieszkalna stanowi mniejszą część całości, niż sugeruje podany metraż. Największe mieszkania czteropokojowe o powierzchni od 120,1 do 120,6 m² mają po około 40 m² powierzchni letniej.

Według pięter wykaz jest przesunięty ku górnej części budynku: piętra od 1 do 5 mają 10 mieszkań, piętra od 6 do 10 mają 6, piętra od 11 do 15 mają 5, piętra od 16 do 20 mają 14, piętra od 21 do 25 mają 35, a piętra od 26 do 32 mają 81.

Piętro 5 nie ma w wykazie żadnego mieszkania, zgodnie ze znacznikiem „wszystko sprzedane”, który strona pokazuje dla tego piętra. To lista rekordów, które system dewelopera udostępnił 12 listopada 2026 r., a nie oświadczenie o tym, co jest dostępne do sprzedaży; liczniki na stronie pokazują zero, a punktem odniesienia przy rezerwacji jest pisemna lista dostępności od sprzedawcy.

Powierzchnie i liczby pokoi w Korter nie wynikają z tego samego grupowania. Korter podaje od 51,8 do 120,6 m², a jego wiersz dostępności zawiera 151 pozycji trzypokojowych, podczas gdy wykaz dewelopera ma 87 mieszkań trzypokojowych. Dwie liczby 151 to osobne zliczenia, które przypadkiem się pokrywają. Korter i sea-inside.net używają też słowa „sypialnie” na to, co deweloper nazywa pokojami, a pisemny rzut z numerem lokalu rozstrzyga, o jaki układ chodzi.

Mapa parkingu pokazuje 349 miejsc o numerach od 1 do 313 i od 317 do 352, z których 124 oznaczono jako sprzedane. Tekst strony mówi o czterech poziomach, a poziomy na mapie to -3, -2, -1 i 1. Miejsce parkingowe może być wyceniane osobno niż mieszkanie, więc to, czy jest wliczone w cenę, sprzedawane osobno czy wynajmowane, to pytanie do sprzedawcy na piśmie.

Lokalizacja projektu Archi Guramishvili Tbilisi: Sanzona, Nadzaladewi i metro Ghrmaghele

Budynek znajduje się w dzielnicy Nadzaladewi w Tbilisi, stolicy liczącej 1 369,4 tys. mieszkańców na 1 stycznia 2026 r. według Geostat, co stanowi 34,7 procent z 3 941,1 tys. naliczonych w całej Gruzji. Korter umieszcza go w Sanzonie, jednym z osiedli, które Wikipedia wymienia dla Nadzaladewi obok samego Nadzaladewi, Temki, Lotkini i Awszniani. Ten sam artykuł podaje dla dzielnicy liczbę mieszkańców 154 500 w 2017 r., czyli dane z 2017 r., a nie aktualne.

Tekst sea-inside.net umieszcza go w „Didube i Digomi”, co jest nazwą sąsiedniej dzielnicy Didube; Wikipedia pisze, że ta dzielnica obejmuje Didube i masyw Digomi. Nagłówek tej samej strony katalogu oraz Korter mówią Nadzaladewi, więc przegląd używa tej dzielnicy, a drugie sformułowanie odnotowuje w sekcji 2.

Najbliższa stacja to Ghrmaghele na linii Akhmeteli-Varketili. Wikipedia podaje jej otwarcie na 28 listopada 1985 r., opisuje podziemny peron wyspowy i podaje współrzędne 41,765543; 44,789869. Jej sąsiadami na linii są Guramishvili, otwarta 16 listopada 1985 r. i dawniej zwana Temka, oraz Didube, naziemna stacja przesiadkowa obok dworca autobusowego Didube.

Metro w Tbilisi otwarto 11 stycznia 1966 r.; ma dwie linie i 23 stacje, a jego operator, Tbilisi Transport Company, podaje, że w całości należy do ratusza Tbilisi i prowadzi metro od 1966 r.

Znacznik na mapie dewelopera znajduje się w punkcie 41,76828; 44,78714. Linia prosta od tego znacznika do współrzędnych Ghrmaghele wynosi 0,38 km, a trasa piesza wyznaczona przez usługę tras OpenStreetMap to 0,48 km, około 6,4 minuty przy prędkości marszu przyjętej przez usługę.

Podane przez dewelopera 100 metrów i dwie minuty spacerem to jego twierdzenia; strona nie mówi, między którymi punktami je zmierzono, a zarówno znacznik, jak i współrzędna stacji to punkty, a nie wejścia. Obliczone wartości zestawiono obok nich w tabeli i nie przedstawia się ich jako korekty.

Trasy wyznaczono 12 listopada 2026 r. od znacznika na mapie dewelopera do współrzędnych, które Wikipedia podaje dla każdego miejsca, przy użyciu usługi tras OpenStreetMap dla profili pieszego i samochodowego oraz serwera Project OSRM do weryfikacji krzyżowej czasów jazdy samochodem.

Usługi wyznaczania tras nie uwzględniają ruchu drogowego na żywo, więc ich czasy jazdy samochodem są szacunkami dla swobodnie przejezdnych dróg. Korter podaje własne czasy dojazdu z kompleksu: około 40 minut do centrum komunikacją publiczną lub 20 minut samochodem oraz 35 minut do lotniska samochodem. To liczby innego źródła i nie zostały uzgodnione z obliczonymi.

Strony Wikipedii o Dworcu Centralnym w Tbilisi, Morzu Tbiliskim, placu Wolności i lotnisku wykorzystano tu wyłącznie ze względu na współrzędne. Kto planuje codzienne korzystanie z metra, powinien zajrzeć na stronę operatora po taryfę i rozkład obowiązujące danego dnia, ponieważ się zmieniają. Szerszy obraz rynku w Tbilisi i okolicznych dzielnicach przedstawiają przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi oraz strona miasta Tbilisi, które omawiają inne dzielnice i projekty na tej stronie.

Zakup w Gruzji: kolejne etapy rejestracji

Cudzoziemcy będący osobami fizycznymi mogą nabywać w Gruzji nieruchomości niebędące gruntami rolnymi, co prostymi słowami wyjaśnia przewodnik o zakupie nieruchomości w Gruzji przez cudzoziemców. W przypadku mieszkania ramy prawne są krótkie. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego wymaga pisemnej czynności i rejestracji prawa własności nabywcy w Rejestrze Publicznym, a prawo powstaje dopiero z chwilą rejestracji.

Opłaty i terminy ustala Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR). Rejestracja zmiany lub powstania prawa własności kosztuje GEL 150 w 4 dni robocze, GEL 270 w 1 dzień roboczy i GEL 350 w dniu złożenia wniosku; te same trzy opłaty dotyczą rejestracji zobowiązania związanego z prawem własności.

Wypis z rejestru kosztuje GEL 20 w 1 dzień roboczy, GEL 13 przy zamówieniu online, GEL 75 w tym samym dniu i GEL 52 w tym samym dniu online, a wypis w języku angielskim dolicza GEL 26. Agencja oferuje także rejestrację online przez smart kontrakt, umawianą jako spotkanie wirtualne.

Wykaz opłat rejestru wymienia odrębną usługę rejestracji zobowiązania związanego z prawem własności, co może być wpisem używanym dla umowy dotyczącej lokalu jeszcze niewybudowanego; sprzedający powinien podać na piśmie, jaki wpis zostanie dokonany, a wypis pokaże go po złożeniu wniosku. Przewodnik po zakupie omawia kolejność kroków przy pierwszym zakupie, a przewodnik po zakupie z zagranicy obejmuje podpisywanie przez pełnomocnika i użycie apostille.

W nowym budynku pierwsze pytanie brzmi, czy sprzedający podpisuje jako spółka projektowa, spółka grupy czy pośrednik, ponieważ wypis z rejestru i umowa muszą wskazywać ten sam podmiot prawny. Rezerwacja nie jest prawem zarejestrowanym. W przypadku Archi Guramishvili Tbilisi strona dewelopera nie wskazuje podmiotu zawierającego umowę, dlatego sekcja 9 prosi o to na piśmie.

Podatki, pobyt i finansowanie dla zagranicznego kupującego

Podatki określa Kodeks podatkowy Gruzji, który administruje Służba Przychodów (rs.ge). Poniższe liczby opierają się na Kodeksie i na przeglądzie podatkowym EY Georgia za lipiec–wrzesień 2026 r.; przewodnik po podatku od nieruchomości na tej stronie wyjaśnia coroczną procedurę.

Od 30 września 2026 r. (ustawa nr 1874) opodatkowane mienie osoby fizycznej inne niż grunty jest zwolnione, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000, a powyżej tej kwoty stawka wynosi od 0,8 do 1 procent wartości rynkowej mienia na koniec poprzedniego roku.

Strona Służby Przychodów o podatku od nieruchomości na 2026 r. to kalkulator w języku gruzińskim z opcjami „nie przekracza” i „przekracza” GEL 100 000, co odpowiada powyższemu progowi. Ponieważ podatek liczy się od wartości rynkowej, kupujący powinien przechowywać razem umowę kupna, wypis z rejestru i ewentualny raport rzeczoznawcy. Zasady najmu i sprzedaży wymieniono dla kompletności; przegląd nie zawiera żadnych twierdzeń o dochodzie z mieszkania.

Pobyt reguluje artykuł 15(j) ustawy o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców. Krótkoterminowe zezwolenie na pobyt może otrzymać cudzoziemiec będący właścicielem nieruchomości w Gruzji, innej niż grunt rolny, o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari, a także jego małżonek i dzieci.

Wartość rynkową ustala certyfikowany rzeczoznawca z akredytowanej jednostki. Zgodnie z artykułem 16(1)(f) zezwolenie jest przedłużane o rok i wygasa, jeśli wygasa prawo własności. Przewodnik po zezwoleniu na pobyt opisuje praktyczną drogę.

USD 150 000 to GEL 388 995 według kursu z 12 listopada 2026 r. Każda znaleziona dla budynku liczba cenowa, podana lub obliczona, jest poniżej tego poziomu: najdroższy lot na sea-inside.net to USD 131 826, największe mieszkanie z wykazu przy liczbie Korter za m² to USD 138 811, a USD 150 000 odpowiadałoby około 130,3 m² przy USD 1 151 za m², czyli więcej niż jakiekolwiek mieszkanie w wykazie.

To porównania cen ofertowych z brzmieniem prawa, które mówi o oszacowanej wartości rynkowej; liczba rzeczoznawcy może się różnić od ceny w umowie, a przepis nie zależy od tego, ile się płaci.

Opłaty Agencji Migracyjnej za decyzję o zezwoleniu wynoszą GEL 300, 450 lub 600, zależnie od tego, czy decyzję wydano do 30., 20. czy 10. dnia kalendarzowego. Inwestycyjne zezwolenie na pobyt to odrębna droga w artykule 15(h) i dotyczy inwestycji od co najmniej USD 300 000.

Jeśli chodzi o kredytowanie, Narodowy Bank Gruzji ustala limit relacji kredytu do wartości zabezpieczenia (LTV) 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej oraz limity relacji raty do dochodu (PTI) 25 procent (dochód poniżej GEL 1 500) lub 50 procent dla kredytów w lari oraz 20 lub 30 procent dla kredytów w walucie obcej. Przewodnik po kredycie hipotecznym omawia, jak banki traktują wnioskodawców nierezydentów.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Strona dewelopera pozostawia cenę, warunki płatności, odbiór i łączne liczby lokali puste, a liczby z katalogów się różnią. Krótka pisemna odpowiedź na każdy z poniższych punktów zamienia luki w dokument, który można zweryfikować, zanim zostanie wpłacona jakakolwiek suma rezerwacyjna.

1. Cennik z numerami lokali, piętrami, powierzchniami i ceną każdego lokalu w nazwanej walucie, z datą.
2. Termin odbioru w umowie sprzedaży i to, co rozumie się przez odbiór: przekazanie kluczy, podpisany protokół odbioru lub rejestracja prawa własności.
3. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu, który podpisuje umowę i przyjmuje płatności, oraz rachunek, na który trafiają pieniądze.
4. Pozwolenie na budowę i etapy pozwoleń dotyczące 32 kondygnacji i lokali handlowych, w formie, w jakiej wydała je gmina.
5. Harmonogram płatności z każdą datą i kwotą oraz informacja, czy jakakolwiek suma jest przechowywana na rachunku powierniczym (escrow) lub rachunku projektu do określonego etapu.
6. Przekazywane wykończenie na piśmie: pakiet typu frame według Korter lub sformułowanie „pod klucz” z sea-inside.net, z listą elementów dla każdego pomieszczenia.
7. Co oznaczają wartości powierzchni dla lokalu: powierzchnia całkowita, mieszkalna i „letnia” jak w wykazie dewelopera oraz przez które powierzchnie mnoży się cenę.
8. Czy miejsce parkingowe jest wliczone, sprzedawane osobno czy wynajmowane, z numerem z mapy parkingu i ceną.
9. Wypis z rejestru dla gruntu i lokalu oraz numer katastralny; Korter podaje 01.12.01.005.040, czego niniejszy przegląd nie sprawdzał w rejestrze.
10. Opłaty eksploatacyjne za części wspólne, generator i zbiornik na wodę oraz informacja, kto zarządza budynkiem po odbiorze.
11. Warunki odstąpienia, losy sumy rezerwacyjnej oraz język i prawo właściwe dla umowy.
12. Dostępność poszczególnych lokali na dany dzień, ponieważ liczniki na stronie pokazują zero, a sea-inside.net pokazuje loty na piętrze, które deweloper oznacza jako sprzedane.

Należy traktować tę listę jako zwykłą listę weryfikacyjną przy każdym zakupie w budowie (off-plan), a nie jako oznakę problemu z tym budynkiem. Wiele odpowiedzi znajdzie się w samej umowie; pożyteczny krok to przeczytać je tam i potwierdzić wpis w rejestrze przed ostatnią płatnością.

Jak ten budynek wypada na tle innych projektów Archi w Tbilisi

Archi wymienia kilka innych projektów mieszkaniowych w Tbilisi. Tabela podaje, co archi.ge publikuje o każdym z nich na 12 listopada 2026 r., oraz wskazanie Korter tam, gdzie je odczytano; każda nazwa prowadzi do osobnego przewodnika na tej stronie. Nie sugeruje się żadnego rankingu, ponieważ lokalizacje, rozmiary i etapy się różnią.

Przy 87 procentach na archi.ge Archi Guramishvili Tbilisi pokazuje wyższy wskaźnik postępu niż Archi Universe (65 i 67 procent) oraz Archi Panorama (33 procent), podczas gdy bloki A i B projektu Kikvidze Garden pokazują 100 i 99 procent; Kikvidze Garden także leży w Nadzaladewi.

Wskazania Korter za m² mieszczą się w przedziale od USD 1 240 do 2 887 w projektach, którym przypisuje on cenę, a liczba dla Guramishvili, USD 1 151, jest poniżej tego przedziału. Różnice tego rodzaju odzwierciedlają lokalizację, wykończenie i etap w takim samym stopniu jak dewelopera.

Poza Tbilisi Archi występuje też we wspólnym przedsięwzięciu na wybrzeżu: Kobuleti Beach Resort, które archi.ge ogłosiło wraz z NEXT 1 czerwca 2026 r. Szerszy obraz Gruzji przedstawia strona portfolio Gruzji, która wymienia kraje i miasta z ofertami na tej stronie.

Archi (deweloper)

Archi przedstawia się na archi.ge jako gruzińska grupa deweloperska. Jej liczniki na stronie „O nas”, odczytane 12 listopada 2026 r., pokazują 55 zrealizowanych projektów, 31 projektów w toku, 20 lat działalności, 1 568 653 m² zrealizowanych i 1 238 468 m² w budowie. Opisowy akapit na tej samej stronie podaje starsze liczby: 51 projektów i 30 w budowie, z 1 058 723 m² i 45 000 mieszkańców, więc strona zawiera dwa zestawy liczb, a przegląd podaje oba tak, jak je opublikowano.

Wiadomość dewelopera z 4 lipca 2021 r. zatytułowana „Archi Turns 15!” mówi, że spółkę założyli w 2006 r. Ilia Tsulaia, Meni Benish i Irakli Kapianidze, a Zaza Pachulia jest współwłaścicielem od 2018 r. Wiadomość z 13 czerwca 2024 r. informuje, że Archi zleciło firmie Deloitte audyt skonsolidowanych sprawozdań finansowych według MSSF. Strona „O nas” opisuje także fabrykę produkującą bloczki Ytong we współpracy z Xella.

Strona grupy nie wskazuje podmiotu prawnego stojącego za tym budynkiem, a strona projektu również go nie wskazuje, dlatego podmiot zawierający umowę znalazł się na liście w sekcji 9. Deweloper ogłosił też wspólne przedsięwzięcie w Kobuleti z NEXT 1 czerwca 2026 r. (zob. wiadomość na archi.ge). Własne twierdzenia spółki o jej pozycji na rynku są jej oświadczeniami i nie są tu powtarzane.

Często zadawane pytania

Czym jest Archi Guramishvili Tbilisi i kto go buduje?

Budynek to 32-piętrowy blok wielofunkcyjny przy alei Guramishvili w dzielnicy Nadzaladewi, realizowany przez dewelopera Archi. Według dewelopera (archi.ge, sprawdzono 12 listopada 2026 r.) jego status to Ongoing, 87 procent, z zielonym dziedzińcem 1 500 m², placem zabaw i czterema poziomami parkingu. Strona podaje, że budynek stoi przy ulicy Ksani, 100 metrów od stacji metra Ghrmaghele. Strona nie definiuje 87 procent, a dziennik budowy ma ostatni wpis z 13 października 2026 r.

Czy archi.ge podaje cenę lub termin odbioru dla Archi Guramishvili Tbilisi?

Nie. Na 12 listopada 2026 r. strona dewelopera ma puste pole ceny, puste pole warunków płatności i brak terminu odbioru, a wykaz mieszkań pokazuje cenę 0 dla każdego z 151 rekordów. Korter podaje cenę początkową USD 1 151 za m² i najbliższe oddanie w 1 kwartale 2027 r., a sea-inside.net podaje cenę z nagłówka od $59 000 i termin odbioru nadal do potwierdzenia. To liczby stron trzecich, a nie ceny Archi.

Jak daleko Archi Guramishvili Tbilisi jest od metra?

Według dewelopera 100 metrów od stacji Ghrmaghele, a w jego innych tekstach dwie minuty spacerem. Korter i Realting również podają około 100 m. Obliczona linia prosta od znacznika na mapie dewelopera do współrzędnej stacji z Wikipedii wynosi 0,38 km, a trasa piesza OpenStreetMap to 0,48 km, około 6,4 minuty. Źródła nie podają, do czego zmierzono te 100 metrów, więc liczby pozostają obok siebie.

Ile mieszkań jest w budynku?

Żadne źródło nie podaje jednej uzgodnionej sumy. Liczniki na stronie dewelopera pokazują zero, a jego publiczny wykaz mieszkań zawiera 151 rekordów: 3 dwupokojowe, 87 trzypokojowych i 61 czteropokojowych. Korter podaje 1 175 mieszkań w projekcie i 31 ofert sprzedaży, a sea-inside.net podaje 591 lotów, z których 284 w jego selekcji. Mogą liczyć różne rzeczy, żadne nie wyjaśnia metody, a lista lokal po lokalu od sprzedawcy to sposób na potwierdzenie, co istnieje i co jest dostępne.

Co strony trzecie podają o cenie za metr kwadratowy?

Korter podaje cenę początkową USD 1 151 za m² na 25 października 2026 r. Ogłoszenie pośrednika na Realting, zaktualizowane 31 lipca 2024 r., podaje „od USD 1 100”, nie wskazując jednostki. 20 lotów podanych przez sea-inside.net 12 listopada 2026 r. wychodzi po podzieleniu na od USD 1 060 do 1 137 za m². Mediana Geostat dla nowych mieszkań za 3 kwartał 2026 r. wynosi GEL 3 932 za m² w Nadzaladewi, około USD 1 516 według kursu NBG.

Jakie powierzchnie mieszkań są w wykazie dewelopera?

Trzy grupy według liczby pokoi: mieszkania dwupokojowe o powierzchni 70,6 m² na piętrach od 29 do 31, mieszkania trzypokojowe o powierzchni od 64,6 do 88,7 m² ze średnią 77,2 m² oraz mieszkania czteropokojowe o powierzchni od 89,3 do 120,6 m² ze średnią 112,2 m². Ogólny przedział to od 64,6 do 120,6 m², a średnia 91,2 m². Korter podaje dolną granicę 51,8 m², a sea-inside.net najmniejszy lot 67,5 m², których wykaz dewelopera nie zawiera.

Czy cudzoziemiec może tu kupić mieszkanie i jak rejestruje się własność?

Cudzoziemcy będący osobami fizycznymi mogą nabywać w Gruzji nieruchomości niebędące gruntami rolnymi. Kodeks cywilny wymaga pisemnej czynności i rejestracji w Rejestrze Publicznym. Opłata rejestracyjna wynosi GEL 150 w 4 dni robocze, GEL 270 w 1 dzień roboczy lub GEL 350 w dniu złożenia wniosku, a wypis kosztuje od GEL 20 do GEL 75, plus GEL 26 za wersję angielską. Umowa podpisana za granicą wymaga apostille, a Konwencja haska obowiązuje w Gruzji od 14 maja 2007 r.

Jaki podatek od nieruchomości obowiązuje od 30 września 2026 r.?

Zgodnie z Kodeksem podatkowym zmienionym 30 września 2026 r. ustawą nr 1874 mienie osoby fizycznej inne niż grunty jest zwolnione, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000. Powyżej tej kwoty stawka wynosi od 0,8 do 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku. Kodeks ustala 1 listopada na deklarację i 15 listopada na zapłatę, a kalkulator Służby Przychodów na 2026 r. oferuje te same dwie opcje.

Czy mieszkanie tutaj osiąga próg USD 150 000 dla zezwolenia na pobyt?

Ustawa o cudzoziemcach wymaga dla krótkoterminowego zezwolenia wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Każda znaleziona cena ofertowa jest poniżej tego progu: najdroższy lot na sea-inside.net to USD 131 826, a największe mieszkanie przy liczbie Korter za m² wychodzi z obliczenia na USD 138 811. USD 150 000 to GEL 388 995 po kursie 2,5933 za USD. Wartość oszacowana może się różnić od ceny w umowie, więc jedynym punktem odniesienia jest raport rzeczoznawcy.

Co powinno być na piśmie przed rezerwacją lokalu?

Co najmniej cennik z numerami lokali, termin odbioru w umowie, nazwa prawna i rachunek podmiotu zawierającego umowę, pozwolenia, harmonogram płatności i ewentualny escrow, specyfikacja wykończenia, warunki parkingu, wypis z rejestru z numerem katastralnym, opłaty eksploatacyjne i warunki odstąpienia. Pełną listę podaje sekcja 9. Strona dewelopera pozostawia puste trzy pierwsze pozycje, więc należy o nie poprosić sprzedawcę, zanim zostanie wpłacona jakakolwiek suma.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• Archi: strona projektu Archi Guramishvili
• Archi: publiczne dane filtra mieszkań dla projektu 334
• Archi: publiczna lista mieszkań (wyszukiwarka)
• Archi: wiadomość z 16 listopada 2021 r.
• Archi: strona „O nas”
• Archi: wiadomość „Archi Turns 15!”, 4 lipca 2021 r.
• Archi: umowa o audyt z Deloitte, 13 czerwca 2024 r.
• Archi: wspólny projekt Kobuleti Beach Resort, 1 czerwca 2026 r.
• Korter: Archi Guramishvili, ceny na 25 października 2026 r.
• sea-inside.net: strona katalogu Archi Guramishvili, 12 listopada 2026 r.
• Realting: Archi Guramishvili, zaktualizowano 31 lipca 2024 r.
• Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR): opłaty za rejestrację nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: rejestracja przez smart kontrakt
• Gruziński Dziennik Ustaw (Legislative Herald): Kodeks podatkowy Gruzji
• Gruziński Dziennik Ustaw (Legislative Herald): ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców
• Gruziński Dziennik Ustaw (Legislative Herald): Kodeks cywilny Gruzji
• Służba Przychodów Gruzji (Revenue Service): kalkulator podatku od nieruchomości
• EY Georgia: Tax and Law Brief, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA): zezwolenia na pobyt i opłaty
• Narodowy Bank Gruzji (NBG): oficjalne kursy walut
• Narodowy Bank Gruzji (NBG): wymogi PTI i LTV
• Geostat: indeks cen nieruchomości mieszkalnych, 3 kwartał 2026 r.
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Galt & Taggart: Tbilisi Residential Real Estate, styczeń 2026 r.
• HCCH: tabela stanu stosowania Konwencji haskiej o apostille
• Tbilisi Transport Company: o spółce
• Wikipedia: Ghrmaghele (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Guramishvili (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Didube (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: metro w Tbilisi
• Wikipedia: dzielnica Nadzaladewi
• Wikipedia: dzielnica Didube
• Wikipedia: Dworzec Centralny w Tbilisi (współrzędne)
• Wikipedia: Morze Tbiliskie (współrzędne)
• Wikipedia: plac Wolności (współrzędne)
• Wikipedia: Międzynarodowy Port Lotniczy Tbilisi (współrzędne)
• OpenStreetMap Germany: usługa wyznaczania tras (profile pieszy i samochodowy)
• Project OSRM: silnik tras użyty do weryfikacji krzyżowej

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.