Archi Dighomi 3 Tbilisi: источники и цены (2026)

Проект Archi Dighomi 3 Tbilisi — это жилой комплекс из четырёх блоков с коммерческими площадями на проспекте Царя Фарнаваза в Диди Дигоми; по данным страницы застройщика на archi.ge, прочитанной 12 ноября 2026 г., блоки A и B завершены, а блоки C и D строятся и готовы на 48 процентов каждый.

Этот обзор проекта Archi Dighomi 3 Tbilisi сопоставляет цифры застройщика с данными Korter, сайта брокера и публикации в прессе за 2024 год, с указанием источника и даты для каждой. На странице archi.ge нет ни цены, ни даты передачи объектов, ни плана платежей по проекту, а источники расходятся в общем числе юнитов, этажности и адресе, поэтому обзор показывает их рядом и не выбирает между ними. В него добавлены сведения с указанием источников о Диди Дигоми и транспортной доступности, а также о правилах регистрации, налогообложения и получения вида на жительство для иностранного покупателя.

Обзор проекта Archi Dighomi 3 Tbilisi

На странице проекта застройщика комплекс назван «многофункциональным жилым комплексом» в Диди Дигоми. В списке указаны коммерческие площади, зелёный двор площадью 7 000 м², детская площадка и спортивные поля. В перечне материалов названы блоки Ytong, бетон Heidelberg, низкоэмиссионное стекло, панели HPL и краска Caparol. В качестве адреса на странице указан проспект Царя Фарнаваза, Тбилиси, и сказано, что до гипермаркета Goodwill от комплекса 3 минуты, но не уточняется, пешком или на машине.

Комплекс состоит из четырёх блоков, от A до D. По состоянию на 12 ноября 2026 г. на странице блоки A и B значились как завершённые (100 процентов), а блоки C и D — как строящиеся (по 48 процентов). Публичная выгрузка квартир показывает по четырём блокам 80 квартир и 69 юнитов с типом «офис», доступных для продажи, а счётчики проданного на карточках блоков показывают 252, 251, 243 и 174.

Для покупателя не менее важно то, чего на странице нет: цены, даты передачи объектов, плана платежей, описания отделки, архитектора и юридического лица, подписывающего договор купли-продажи. Имеющиеся цены взяты с портала объявлений и с сайта брокера, и обзор помечает каждую из них как ориентир третьей стороны, а не как цену Archi. В тексте застройщика есть также утверждения о расположении и об энергоэффективности блоков; они не подтверждены независимыми источниками и здесь не пересказываются.

Что каждый источник указывает о блоках, юнитах, цене и передаче объектов

Публичные сведения о проекте Archi Dighomi 3 Tbilisi поступают от застройщика, двух сайтов с объявлениями и одной публикации в прессе, и цифры не всегда совпадают. В таблице ниже приведено значение каждого источника с датой. Заявления застройщика отнесены к его странице, а каждая остальная цифра — к названному сайту и указанной дате. Обзор не исправляет цифры и не выбирает победителя.

Четыре из этих строк определяют, на что покупатель может полагаться. Первая — общее число юнитов. Список застройщика показывает то, что не продано на сегодня, тогда как в описании Korter названо 512, цифры Korter по блокам в сумме дают 803, а сайт брокера называет 588. Покупателю нужны номер юнита, блок и этаж конкретной квартиры, потому что итоговые цифры по проекту не позволяют её идентифицировать.

Вторая — адрес. Выписка из реестра запрашивается по кадастровому коду или описанию участка, а в обращении два названия улицы: проспект Царя Фарнаваза на archi.ge и аллея Давида Агмашенебели на Korter. Кадастровый код, указанный на Korter, 01.10.06.011.003, здесь не сопоставлялся с записью реестра, а выписка — это способ, которым покупатель подтверждает, к какому участку и какому зданию относится договор.

Третья — отделка. Страница застройщика её не описывает, один сайт обозначает её как «frame» с градацией, а другой — как «green frame». Поскольку обозначения различаются, в договоре купли-продажи следует перечислить то, что установлено в юните на момент передачи: полы, поверхности стен, окна, входную дверь, сантехнические точки и подключение отопления.

Четвёртая — число комнат. Страница указывает для каждой квартиры число комнат и не определяет его. В собственных строках планировок Korter применяется другая схема, в которой его диапазон площадей «1-комнатных» от 57,2 до 95,7 м² пересекается с диапазоном от 53,7 до 65,5 м², который застройщик обозначает как «2-комнатные». Обзор сохраняет обозначения каждого источника и не переводит одни в другие.

Типы юнитов, площади и коммерческие этажи

В публичной выгрузке квартир на archi.ge, прочитанной 12 ноября 2026 г., содержится 149 юнитов, доступных для продажи в четырёх блоках: 80 с типом «квартира» и 69 с типом «офис». В таблице они сгруппированы по типу и числу комнат, как они указаны в выгрузке. Площади — это «общая» площадь, указанная для каждого юнита в выгрузке.

В выгрузке для каждой квартиры приведены три показателя площади: общая, жилая и поле «summer» (летняя площадь), которое в этом обзоре понимается как доля балкона или террасы, поскольку жилая площадь плюс «summer» равны общей у всех 80 квартир. В таблице ниже эти данные использованы для сравнения трёх типов квартир. Все числа рассчитаны по 80 квартирам из выгрузки.

Среди оставшихся в продаже преобладают трёхкомнатные квартиры: 60 из 80, то есть три четверти, и все они в блоках C и D. Их общая площадь составляет от 82,4 до 107,5 м² при 15 различных значениях, а пять самых распространённых (95,8, 105,6, 95,6, 106,6 и 107,5 м²) приходятся на 36 из 60 квартир. Жилая площадь внутри типа почти не меняется — от 59,4 до 77,7 м², поэтому основной разброс общей площади даёт доля балкона или террасы, которая составляет от 22,7 до 37,9 процента.

2-комнатные квартиры самые маленькие — в среднем 58,9 м² — и имеют наименьшую долю балкона, 21,5 процента. Три из 11 находятся в завершённом блоке A, одна — в блоке C, а семь — на этажах с 20 по 24 блока D.

Девять 4-комнатных квартир отличаются друг от друга сильнее всего: одно и то же обозначение типа охватывает 78,9 м² в блоках A и B и 164,3 м² в блоке D, а пять из девяти имеют площадь 120 м² или больше. В блоке B в выгрузке лишь две квартиры, обе 4-комнатные.

Квартиры в выгрузке расположены на этажах с 3 по 25. При делении на три группы 24 квартиры находятся на этажах с 3 по 10, 23 — на этажах с 11 по 17 и 33 — на этажах с 18 по 25, так что выгрузка смещена к верхним этажам. Выгрузка не показывает ориентацию или вид ни для одного юнита, а на странице застройщика не указана высота потолков, поэтому эти сведения берутся из плана юнита и договора.

Коммерческая часть описана только выгрузкой. Шестьдесят юнитов с типом «офис» расположены на этажах с 1 по 3 и в сумме занимают 5 339,2 м², в среднем 89,0 м² при медиане 66,7 м²; из них 34 в блоке A (3 147,0 м²), 15 в блоке C (1 270,2 м²) и 11 в блоке D (922,0 м²). Страница застройщика называет коммерческие площади среди объектов инфраструктуры, но не говорит, магазины это, офисы или что-то иное, и продаются ли они с отделкой или в черновом виде.

Ещё девять записей имеют тип «офис» с 2 комнатами, расположены на этажах с 15 по 23 блока C и указывают общую площадь 13 м² при жилой площади 43,2 м². Обзор приводит обе цифры так, как они указаны; покупатель, которого интересует любой из этих девяти юнитов, запросил бы у застройщика план юнита и юридическое описание, которые и определяют, что это за запись.

Инфраструктура перечислена в таблице ниже. Там, где текст застройщика и список значков расходятся, приведены оба варианта, поскольку двор описан дважды разными словами.

Страница приписывает блокам Ytong процент энергосбережения, и обзор не повторяет и не проверяет его. Что касается поставки блоков, страница About на archi.ge сообщает, что группа построила завод по производству блоков вместе с немецкой компанией Xella, инвестировав USD 15 млн; это утверждение о группе, и в нём не сказано, что блоки для этого проекта поступают с этого завода.

Блок за блоком: два завершены, два готовы на 48 процентов

Отличает этот проект на его собственной странице журнал хода работ. На каждой карточке блока есть датированные записи, и журнал показывает, что было сделано в каждом блоке почти за четыре года. В таблице рядом приведены карточки блоков, счётчики проданного и планы парковок. Итоги по блокам в пятом столбце — это счётчик проданного плюс квартиры, всё ещё значащиеся в выгрузке; это добавление данного обзора, а не цифра застройщика.

Из арифметики следуют два наблюдения. Во-первых, четыре суммы дают ровно 1 000, что не совпадает ни с одной цифрой Korter или брокера. Во-вторых, сумма по блоку A, 256, равна числу Korter для блока A, тогда как суммы по блокам B и C на 3 и 12 ниже цифр Korter, 256 и 291. Счётчики проданного не указывают, включают ли они коммерческие юниты или парковку, поэтому суммы — это прочтение страницы, а не подсчёт жилых помещений.

В блоках A и B журнал длинный: по 65 записей, с 3 января 2023 г. по 13 октября 2026 г.

В записи от 14 июля 2026 г. перечислены завершённая покраска общих зон на этажах с 5 по 24, система пожаротушения на уровнях -1 и -2, стеклянные ограждения, пандус и обустройство парковки. В записи от 8 сентября 2026 г. обустройство лобби описано как завершаемое, а благоустройство двора — как выполняемое, а в записи от 7 августа 2026 г. упоминается строительство ограды. Запись от 13 октября 2026 г. — длинный перечень завершённых работ, от колонн до балконных ограждений.

У блоков C и D журналы короче — 22 и 21 запись, начиная с 11 ноября 2024 г. с земляных работ. Установка свай началась 26 ноября 2024 г. и к 27 февраля 2025 г. была отмечена как завершённая; работы по фундаментной плите начались в июне 2025 г. В таблице приведены датированные этапы по блоку C в формулировках журнала.

Журнал блока D следует той же последовательности с небольшими отличиями. В его итоговой записи от 13 октября 2026 г. перечислены плиты с 1-го по 22-й этаж, колонны до 21-го этажа, кладка блоков по периметру на этажах с 3 по 15 и штукатурка, выполняемая на этажах с 3 по 8. От первой записи о земляных работах до последней итоговой записи проходит 23 месяца, а 48 процентов страница приводит одной цифрой для каждого блока, не поясняя, как она измеряется.

Три даты связаны с началом строительства блоков C и D, и они описывают разные вещи. Georgia Today опубликовало объявление компании о том, что день продаж новых домов Dighomi 3, 3C и 3D, состоялся 20 апреля 2024 г. и что компания сообщила о продаже в этот день 150 квартир. Korter указывает начало как 1 кв. 2024 г. Журнал archi.ge начинается с земляных работ 11 ноября 2024 г. День продаж, квартал начала и первая запись журнала — разные события, и ни одно из трёх не является обязательством по передаче объектов.

На планах парковок во всех четырёх блоках есть нумерованные места на подземных уровнях: 149 в блоке A, 99 в B и по 209 в C и D, то есть 666 в сумме (расчёт по нумерованным спискам). В публичной выгрузке квартир нет категории парковки, а страница не говорит, продаются ли места вместе с квартирами или отдельно, поэтому это вопрос для формы бронирования. Застройщик не публикует дату передачи для блоков C и D, а имеющиеся датированные цифры приведены в разделе 2.

Ориентиры по цене с указанием источника и даты

Застройщик не публикует цену, поэтому каждая цифра здесь взята с портала объявлений или с сайта брокера. Korter и sea-inside.net — третьи стороны, публикующие ориентиры запрашиваемых цен; это не прайс-листы Archi, и у каждого своя дата. В таблице рядом приведены три вида публикаций.

Страница брокера содержит 20 лотов из подборки в 268. В таблице они сгруппированы по площади и цене; последний столбец рассчитан делением цены на площадь с округлением.

Десять из 20 лотов выходят ниже ставки Korter USD 1 250 за м² (семь по 1 036, два по 1 099 и один по 618) и десять — выше неё (девять по 1 259 и один по 1 270).

Лот площадью 136,1 м² больше любой 3-комнатной квартиры в выгрузке archi.ge, где самая большая имеет 107,5 м², хотя Korter также указывает 136,1 м² как верхнюю границу своего общего диапазона площадей.

Лишь одна из шести площадей брокера, 78,9 м², встречается и в выгрузке archi.ge; остальные не совпадают ни с одной площадью из выгрузки. Заголовочная цена брокера USD 69 000, делённая на USD 1 250 за м² у Korter, даёт 55,2 м² — такой площади в выгрузке archi.ge нет, там самая маленькая квартира имеет 53,7 м²; связаны ли две эти публикации, не указано.

План платежей брокера выглядит как стандартные условия застройщика, которые могут отличаться для разных клиентов: 10 процентов первоначально и остальные 90 процентов ежемесячными платежами до окончания строительства. Применительно к лотам в списке 10 процентов составляют USD 8 658 для лота 83,6 м² за USD 86 584 и USD 10 198 для лота 81,0 м² за USD 101 979 (расчёт). Число платежей и возможные проценты не указаны, а поле условий оплаты на archi.ge остаётся пустым.

Чтобы увидеть, что ставка Korter означает для площадей из выгрузки archi.ge, в таблице она умножена на самую маленькую и самую большую квартиру каждого типа. Это арифметика, а не цитируемая цена: начальная ставка — нижняя граница, а приведённые выше лоты брокера показывают ставки как ниже, так и выше.

В лари официальный курс Национального банка Грузии (NBG), указанный на 12 ноября 2026 г., составляет USD 1 = GEL 2,5933 (страница официального курса).

По этому курсу начальная ставка Korter составляет около GEL 3 242 за м², а самый дешёвый и самый дорогой лоты брокера в списке, USD 84 050 и USD 101 979, — это GEL 217 967 и GEL 264 462. Для общегородского контекста см. руководство о ценах на недвижимость в Тбилиси; индекс цен на жилую недвижимость Национальной службы статистики Грузии (Geostat) охватывает новое жильё в Тбилиси и публикует медианы по районам в виде диаграммы без числовых подписей, поэтому данные по районам отсюда не считываются.

Расположение проекта Archi Dighomi 3 Tbilisi: Диди Дигоми и проспект Царя Фарнаваза

Координаты, указанные в данных страницы archi.ge, помещают комплекс в точку 41,790285 с. ш., 44,767712 в. д., примерно в 11 км к северо-северо-западу от площади Свободы по прямой. Статья Википедии о районе Сабуртало перечисляет Диди Дигоми среди кварталов района Сабуртало, что совпадает с отнесением на Korter. Публикация Geostat о численности населения оценивает население Тбилиси в 1 369,4 тыс. человек на 1 января 2026 г., или 34,7 процента от 3 941,1 тыс. в Грузии (расчёт); данных по району в ней нет.

Застройщик сообщает, что до гипермаркета Goodwill от комплекса 3 минуты. Торговый центр Goodwill на проспекте Парнаваза Мепе находится в 0,23 км по прямой от указанной точки и в 1,17 км по дороге. В текстах застройщика о блоках добавлено, что мэрия Тбилиси планирует новые дороги рядом с комплексом, чтобы к нему можно было подъехать с аллеи Агмашенебели, проспекта Царя Фарнаваза и проспекта Царя Мириана. Муниципального документа, подтверждающего эти дороги, найдено не было, поэтому обзор приводит это как заявление застройщика.

У дорожной доступности есть одна задокументированная особенность. В таблице маршрута Википедии для трассы S1 указан съезд под названием Didi Digomi, Tbilisi на 12-м километре маршрута. Трасса идёт от Тбилиси в сторону Мцхеты и западной Грузии, а запись принадлежит Википедии и не является официальным дорожным реестром.

Общественный транспорт — то, чем этот район отличается от центральных. По списку Википедии, в метро Тбилиси две линии и 23 станции, и ни одна из станций в таблице ниже не находится в пределах 2,5 км от проекта по прямой. Ближайшая из них — «Сараджишвили» на Ахметели-Варкетилской линии: 2,72 км по прямой и 3,94 км по дороге. Станции Сабурталинской линии из таблицы расположены в 7 км или дальше.

Korter добавляет, что несколько остановок общественного транспорта находятся в 5 минутах ходьбы, а центр — примерно в 30 минутах на машине, аэропорт — примерно в 50 минутах; это утверждения портала, и здесь они не проверялись.

В таблице ниже рассчитаны расстояния от точки archi.ge. Расстояния по прямой вычислены по формуле гаверсинусов; расстояния по дорогам получены от общедоступного сервиса OSRM построения маршрутов в условиях свободного движения на 12 ноября 2026 г., поэтому они ничего не говорят о времени в часы пик. Положения ориентиров взяты из OpenStreetMap и со страниц Википедии о станциях метро; это приблизительные положения на карте, а не геодезические точки.

Картина такова: торговый якорь в пределах километра, станция метро на первой линии примерно в 4 км по дороге, исторический центр чуть более чем в 12 км, а аэропорт — почти в 30 км. 30 и 50 минут, указанные порталом, больше расчётных значений при свободном движении — 15 и 37 минут, а основание этих цифр портал не называет. Для рыночного контекста см. страницу Тбилиси на этом сайте, руководство о ценах на недвижимость в Тбилиси и страницу города Тбилиси.

В описании Korter также перечислены школа, детский сад, клиника, супермаркеты и кафе в пешей доступности. Это утверждения портала без указания расстояний, и обзор не повторяет их названий; окрестности покупатель может проверить по карте и при посещении.

Покупка в Грузии: кто подписывает, что регистрируется и сколько это стоит

Страница застройщика не описывает процедуру покупки, поэтому этот раздел опирается на грузинское законодательство и на опубликованный тариф реестра. Статья 183 Гражданского кодекса делает необходимыми для приобретения недвижимой вещи по договору две вещи: письменную сделку и внесение права собственности приобретателя в Публичный реестр. Право возникает при регистрации; квитанция об оплате или комплект ключей его не создают.

На иностранного покупателя распространяется та же статья, что и на гражданина Грузии. Гражданство становится существенным для сельскохозяйственных земель, а квартира в Диди Дигоми к ним не относится. Об общей ситуации см. руководство о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии; о последовательности действий от бронирования до регистрации — руководство о том, как купить недвижимость в Грузии; а о покупке, совершаемой из другой страны, — страницу о покупке недвижимости в Грузии из-за рубежа.

Тариф реестра зависит от скорости, а не от цены. На странице тарифов Национального агентства публичного реестра (NAPR) указано GEL 150 за регистрацию изменения права в течение 4 рабочих дней, GEL 270 — за 1 рабочий день и GEL 350 — в день подачи; по курсу GEL 2,5933 за USD это примерно USD 58, USD 104 и USD 135. Те же три суммы действуют для регистрации обязательства, связанного с правом собственности.

Договор бронирования или купли-продажи юнита в строящемся блоке может быть зарегистрирован во второй категории. Какая запись применима, определяют текст договора и реестр, поэтому покупатель спрашивает, какую из них застройщик намерен подать.

У покупателей, которые не могут явиться лично, есть два пути: доверенность, легализованная для использования в Грузии, или услуга смарт-контрактов реестра, которая фиксирует имущественные права онлайн на заранее назначенной видеовстрече. Для документов из другой страны применяется апостиль, а в таблице Гаагской конференции присоединение Грузии указано как 21 августа 2006 г., вступление в силу — 14 мая 2007 г.

Ни одно приведённое здесь положение не устанавливает срок, к которому застройщик обязан передать готовый юнит. Значение имеет дата из подписанного договора. Для блоков A и B, которые страница показывает как завершённые, покупатель запросил бы документ, фиксирующий завершение строительства здания; для блоков C и D в договоре указываются дата передачи и последствия её нарушения.

Налоги, вид на жительство и финансирование для иностранного покупателя

Налог на имущество физических лиц был изменён 30 сентября 2026 г. Сводный Налоговый кодекс Грузии на matsne.gov.ge среди изменений называет Закон № 1874 от этой даты. По тексту, который отображается сейчас, статья 202(5) устанавливает годовую ставку для имущества физического лица, кроме земли, в пределах от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года, а статья 206(1)(a) отменяет налог, если семья заработала в предыдущем году не более GEL 100 000.

Налоговый и юридический обзор EY Georgia за июль–сентябрь 2026 г. фиксирует более высокий порог освобождения и называет прежний — GEL 40 000. Материалы, опубликованные до изменения, по-прежнему содержат прежние ставки и больше не соответствуют Кодексу. На странице налога на имущество Службы доходов Грузии (rs.ge) указаны 1 ноября для декларации и 15 ноября для уплаты с переносом на следующий рабочий день, если любая из дат приходится на выходной; статья 205 устанавливает для физических лиц те же две даты.

Для масштаба: лот брокера за USD 90 447 по официальному курсу составляет GEL 234 556, так что диапазон Кодекса от 0,8 до 1 процента означал бы от GEL 1 876 до GEL 2 346 в год, если бы эта сумма была налогооблагаемой стоимостью. Налогооблагаемая стоимость — это рыночная стоимость, устанавливаемая в каждом случае отдельно, а семья, доход которой остаётся на уровне предела или ниже, не платит ничего. Порядок подачи описан в руководстве по налогу на имущество в Грузии.

Ещё два налоговых пункта важны для владельца, который сдаёт квартиру или продаёт её. Статья 81 облагает доход физического лица от сдачи жилых помещений по ставке 5 процентов, если вычеты не заявляются, а доход в общем случае — по ставке 20 процентов. Статья 81(3) применяет 5 процентов к доходу от продажи квартиры, а статья 82(1)(f.a) исключает доход от квартиры, которой владели более двух лет.

Что касается вида на жительство, на странице Агентства развития государственных услуг указан краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего несельскохозяйственной недвижимостью стоимостью более USD 150 000 в пересчёте на лари, причём стоимость определяет сертифицированный оценщик аккредитованной организации. В Законе о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства сумма повторена для категории визы D5. Определяющей является оценка оценщика, а не цена по договору. Руководство по виду на жительство в Грузии описывает этот процесс.

В таблице указанные или рассчитанные цифры сопоставлены с установленной законом и не прогнозируют оценку оценщика; ценой любого юнита является цена по договору.

Что касается финансирования, на странице PTI и LTV Национального банка Грузии ограничивается кредитование: 90 процентов стоимости залога в лари и 70 процентов в иностранной валюте. Платежи ограничены долей чистого ежемесячного дохода: 25 процентов для кредитов в лари (20 процентов для кредитов в иностранной валюте) при доходе ниже GEL 1 500 и 50 процентов (30 процентов) при доходе от GEL 1 500. Korter упоминает ипотеку TBC Bank. Условия для нерезидентов устанавливает каждый банк; это объясняет руководство по ипотеке для иностранцев в Грузии.

Что запросить в письменной форме до бронирования

Страница застройщика оставляет ряд пунктов неопубликованными, а по другим источники расходятся. В списке ниже каждый пробел превращён в документ или ответ, которые покупатель может запросить до оплаты. Большинство из них укладывается в форму бронирования, а всё, что она не охватывает, вносится в договор купли-продажи.

1. Прайс-лист с номерами юнитов, блоками, этажами и площадями, пакет отделки и дата выпуска прайс-листа.
2. Дата передачи объектов для конкретного блока, прописанная в договоре, значение передачи (ключи, подписанный акт или регистрация) и последствия нарушения срока.
3. Юридическое лицо, подписывающее договор, с его полным наименованием и регистрационными данными, и участок, на котором стоит блок.
4. Кадастровый код и адрес улицы в том виде, в каком они будут указаны в Публичном реестре, и выписка из реестра на участок.
5. Разрешение на строительство и, для блоков A и B, документ, фиксирующий завершение строительства здания.
6. График платежей, счёт или схема эскроу, на которые поступает каждый платёж, и правило возврата депозита.
7. Определение числа комнат, используемое в выгрузке, и план юнита с жилой площадью, площадью балкона и общей площадью.
8. Письменное описание отделки: что установлено при передаче и что остаётся на усмотрение владельца, учитывая, что обозначения третьих сторон различаются.
9. Для записей с типом «офис», включая записи площадью 13 м² на этажах с 15 по 23 блока C, юридическое описание и разрешённое использование каждого юнита.
10. Продаются ли парковочные места вместе с квартирами или отдельно, их номера на плане, их цены и их регистрация.
11. График сервисных сборов, управляющая компания, доля общих зон и правила пользования двором и его объектами.
12. Генеральный план с детскими и спортивными площадками, поскольку тексты застройщика описывают их по-разному.
13. Дорожный план, упомянутый в текстах о блоках, и документ, на который застройщик опирается в отношении новых подъездных дорог.
14. Если покупка совершается из-за рубежа: будет ли использоваться легализованная доверенность или заранее назначенная встреча в реестре.

Как проект Archi Dighomi 3 Tbilisi соотносится с другими проектами Archi в Тбилиси

В таблице перечислены пять других проектов Archi в Тбилиси, для которых на этом сайте есть руководство, с указанием статуса и основных опубликованных сведений по каждому. Цены — ориентиры третьей стороны, взятые из Korter на указанные даты, поскольку archi.ge не указывает цен ни для одного из них. Записи не ранжированы.

Проекты различаются по форме. Archi Dighomi 3 Tbilisi и Archi Rivertown расположены в районе Дигоми, но это отдельные проекты. В Kikvidze Garden и Akhmeteli несколько блоков на разных стадиях, как и в этом проекте, тогда как в Universe два блока строятся. На странице страны Грузия на этом сайте приведён рыночный контекст по городам.

В портфель Archi также входит Kobuleti Beach Resort — совместный проект с NEXT, объявленный на странице новостей archi.ge 2 июня 2026 г., для которого на этом сайте есть собственное руководство: Kobuleti Beach Resort. Это приморский гостинично-жилой проект, который по форме несопоставим с этим тбилисским комплексом.

Archi (застройщик)

Свою историю Archi описывает на странице About как начинающуюся в 2006 году. Новость на archi.ge, «Archi Turns 15», от 5 июля 2021 г., сообщает, что компания основана в 2006 году Ильёй Цулаей, Мени Бенишем и Иракли Капианидзе, вошла в девелоперскую отрасль в 2008 году, а баскетболист Заза Пачулия присоединился к ней в качестве совладельца в 2018 году.

Счётчики на странице About показывают 55 завершённых проектов, 31 строящийся проект, 20 лет опыта, 1 568 653 м² завершённого строительства и 1 238 468 м² строящегося. Основной текст на той же странице старше и указывает 51 и 30 проектов. В материале Georgia Today от 23 апреля 2024 г. приведены цифры компании на ту дату: 49 завершённых и 20 строящихся проектов в Тбилиси, Батуми и Бакуриани. Все эти цифры — собственные цифры застройщика, и обзор их не проверяет.

Что касается корпоративного управления, archi.ge сообщил 13 июня 2024 г., что Deloitte проведёт аудит консолидированной финансовой отчётности Archi и её дочерних компаний, подготовленной по Международным стандартам финансовой отчётности (новость Archi). На странице About также описан завод блоков Ytong, построенный с немецкой компанией Xella. Обзор не повторяет утверждения о доле рынка, числе жителей или рейтингах в сообщениях группы, поскольку ни одно из них не сопровождается методикой или независимым источником.

Юридическое лицо, подписывающее договор купли-продажи, указано в договоре и в выписке из реестра, а контактные данные следует искать на сайте застройщика.

Часто задаваемые вопросы

Что такое проект Archi Dighomi 3 Tbilisi?

Это жилой комплекс из четырёх блоков с коммерческими площадями в Диди Дигоми на проспекте Царя Фарнаваза, строящийся Archi. По состоянию на 12 ноября 2026 г. archi.ge показывал блоки A и B как завершённые, а блоки C и D как строящиеся, по 48 процентов каждый. На странице указаны зелёный двор 7 000 м², парковка, генератор и резервуар для воды. Цена, дата передачи и план платежей на странице не указаны.

Где находится проект Archi Dighomi 3 Tbilisi и какой адрес верный?

Застройщик указывает проспект Царя Фарнаваза, Тбилиси, в Диди Дигоми и сообщает, что до гипермаркета Goodwill 3 минуты. Korter указывает аллею Давида Агмашенебели, 194, и относит проект к Сабуртало. Выписка из реестра на участок, сверенная с кадастровым кодом, записанным в договоре, показывает, какое описание соответствует юниту.

Сколько стоит квартира?

Застройщик не указывает цену. Korter указывает начальную ставку USD 1 250 за м² (25 октября 2026 г.) и цены юнитов «по запросу». Брокер sea-inside.net указывает «от USD 69 000» и приводит 20 лотов от USD 84 050 до USD 101 979 (12 ноября 2026 г.). Это ориентиры третьих сторон, а не предложения; документ, который следует запросить, — прайс-лист с номерами юнитов.

Когда будут переданы оставшиеся блоки?

Застройщик не указывает дату передачи. Korter на 25 октября 2026 г. называет 2 кв. 2027 г. для блоков C и D, а sea-inside.net на 12 ноября 2026 г. показывает «Дата уточняется». Дату, которая связывает застройщика, определяет договор купли-продажи, в котором указаны последствия её нарушения и значение передачи для данного юнита.

Сколько всего юнитов?

Источники не согласуются. Выгрузка archi.ge показывает 80 квартир и 69 юнитов с типом «офис» в продаже, а её счётчики проданного добавляют ещё 920, что в сумме с квартирами даёт 1 000. Korter указывает 512 в описании и 256, 256 и 291 для трёх блоков; sea-inside.net указывает 588 лотов. Покупателю следует ориентироваться на номер юнита и блок в договоре.

Какие площади и планировки указаны?

В выгрузке archi.ge показаны 2-комнатные квартиры площадью от 53,7 до 65,5 м², 3-комнатные — от 82,4 до 107,5 м² и 4-комнатные — от 78,9 до 164,3 м². Из 80 квартир 60 — 3-комнатные, 11 — 2-комнатные и 9 — 4-комнатные. Страница не определяет число комнат, а Korter использует другую схему, поэтому ориентиром служит план юнита.

Близко ли комплекс к станции метро?

Ни одна из станций в таблице обзора не находится в пределах 2,5 км по прямой. Ближайшая — «Сараджишвили»: 2,72 км по прямой и 3,94 км по дороге (расчёт по положениям на карте). Станции Сабурталинской линии из таблицы расположены в 7 км или дальше. Korter упоминает остановки общественного транспорта в 5 минутах ходьбы, что является утверждением портала.

Даёт ли владение квартирой здесь право на вид на жительство в Грузии?

По правилу, публикуемому Агентством развития государственных услуг, иностранец, владеющий правом собственности на несельскохозяйственную недвижимость стоимостью более USD 150 000 в пересчёте на лари по оценке сертифицированного оценщика, может подать заявление на краткосрочный вид на жительство. Лоты брокера в списке, от USD 84 050 до USD 101 979, ниже этой суммы. По начальной ставке Korter квартире потребовалось бы примерно 120 м², чтобы её превысить, а пять из 80 квартир в выгрузке имеют площадь 120 м² или больше.

Какие налоги и регистрационные сборы связаны с владением?

Налог на имущество физического лица составляет от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости, и он не взимается, если доход семьи за предыдущий год не превышал GEL 100 000. Сдача квартиры в аренду облагается по ставке 5 процентов без вычетов; продажа облагается по ставке 5 процентов с полученного дохода, если квартирой не владели более двух лет. Регистрационные сборы составляют GEL 150, 270 или 350 в зависимости от скорости.

Что должно быть в договоре до первого платежа по проекту Archi Dighomi 3 Tbilisi?

В договоре должны быть указаны договаривающееся лицо и участок, блок, номер юнита, этаж и площадь, перечислена отделка на момент передачи, определены дата передачи и последствия её нарушения, а также приведены график платежей и счёт-получатель. Договор должен также урегулировать вопрос парковки и любого коммерческого юнита. В списке в разделе 9 приведены четырнадцать пунктов, которые покупатель может запросить в письменной форме.

Источники и дата последней проверки

Дата проверки: 12 ноября 2026 г. Источники:

• Archi: страница проекта Archi Dighomi 3, проверено 12 ноября 2026 г.
• Archi: страница About, проверено 12 ноября 2026 г.
• Archi: новость «Archi Turns 15», 5 июля 2021 г.
• Archi: новость об аудиторском соглашении с Deloitte, 13 июня 2024 г.
• Archi: новость о совместном проекте Kobuleti Beach Resort, 2 июня 2026 г.
• Korter: Archi Digomi 3, цены и наличие на 25 октября 2026 г.
• sea-inside.net: Archi Digomi 3, источник обновлён 12 ноября 2026 г.
• Georgia Today: статья о продаже Archi 150 квартир за один день, 23 апреля 2024 г.
• Википедия: район Сабуртало
• Википедия: автомагистраль S1 (Грузия)
• Википедия: список станций Тбилисского метрополитена (координаты станций — со страниц станций)
• OpenStreetMap: авторские права и лицензия на данные (положения ориентиров)
• Project OSRM: сервис маршрутизации, использованный для расчёта расстояний по дорогам
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183 (matsne.gov.ge)
• Налоговый кодекс Грузии, текст на английском языке (matsne.gov.ge)
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• Национальное агентство публичного реестра: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• Национальное агентство публичного реестра: сборы за информационные услуги
• Национальное агентство публичного реестра: услуга регистрации смарт-контрактов
• Агентство развития государственных услуг: виды на жительство
• Служба доходов Грузии: налог на имущество
• EY Georgia: налоговый и юридический обзор, июль–сентябрь 2026 г.
• Национальный банк Грузии: официальные курсы валют (USD 1 = GEL 2,5933 на 12 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Конвенции об апостиле
• Geostat: численность населения на 1 января 2026 г.
• Geostat: Индекс цен на жилую недвижимость, III квартал 2026 г.

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.